NGHIÊN CỨU TRAO ĐỐI MỘT SỐ VẤN DÉ VÉ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG cu THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM DƯỚI GIÁC Độ BẢO VỆ QUYÉN LỢI CỦA NGUdl TIÊU DÙNG ĐÀO THỊ NHUNG Khoa Luật, Đại học Kinh tế, Đại học Đà Năng Nhận ngày 16/3/2022 Sửơ chữa xong 22/3/2022 Duyệt đăng 29/3/3022 Abstract Management and operation of condominiums is a very complicate issue that conflicts between related entities frequently arise, affecting the interests of parties, especially apartment residents The article focuses on analyzing the causes of disputes in the management and operation of condominiums today and proposes some recommendations and solutions to improve the efficiency of dispute resolution, thefore protecting better consumers' rights and interests KeywordstCondominium, management and useofcondominiums, dispute resolution, consumers protection Đặt vấn đề Nhà chung cư ngày phổ biến xã hội khu vực đô thị nước ta Nhà chung cư cơng trình xây dựng bao gồm nhiểu hạng mục hộ với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Là tài sản nhiều chủ sở hữu nên việc quản lý sử dụng nhà chung CƯ vấn đề phức tạp, thường xuyên nảy sinh mâu thuẫn tranh chấp chủ thể có liên quan Những tranh chấp thường kéo dài, ảnh hưởng đến lợi ích bên quyền lợi người tiêu dùng cư dân chung cư Bài viết tập trung phân tích nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc giải tranh chấp, hóa giải xung đột chủ đầu tư người sử dụng hợp pháp nhà chung cư góc độ người tiêu dùng Khái niệm, chất tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư Theo quy định Khoản Điểu Luật Nhà năm 2014: "Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phẩn sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh" Như vậy, loại tài sản có đa hình thức sở hữu, đa chủ sở hữu với chế quản lý dễ gây xung đột mặt lợi ích nhóm chủ thể: 1) Chủ đầu tư (bao gồm chủ đẩu tư, chủ sở hữu) 2) Người sử dụng nhà chung cư (NCC) (bao gồm chủ sở hữu hộ người thuê hộ) 3) Nhóm chủ thể quản lý vận hành (Ban quản trị (BQT), đơn vị quản lý vận hành NCC Trong quản lý sửdụng NCC, mối quan hệ mặt lợi ích chủ đầu tư người sửdụng chung cư có tính biện chứng: việc thực đầy đủ nghĩa vụ chủ đầu tư bảo đảm người sửdụng chung cư ngược lại.Trong mối quan hệ này, có sựtham gia chủ thể thứ BQT, đơn vị quản lý vận hành NCC Chủ đầu tư ln có xu hướng tối đa hóa lợi ích mình, nhóm chủ thể quản lý vận hành có xu hướng trục lợi, dẫn đến lợi ích cư dân khơng bảo đảm, tranh chấp xảy điểu tất yếu Email: nhungdt@due.edu.vn Tháng 4/2022 115 NGHlêN CỨU TRAO ĐỔI 3.2 Một số chủ đầu tư chi trọng đến việc thu lợi nhuận mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng Là thương nhân, việc tối đa hóa lợi nhuận, kể bất chấp quy định đạo đức kinh doanh điều dễ nhận thấy đổi với nhiều chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Họ thường lợi dụng "khoảng trống"của pháp luật, lợi dụng thiếu hiểu biết phận khách hàng để đạt lợi nhuận cao Nhiều nghiên cứu thực tiễn cho thấy "một số chủ đẩu tư chưa đủ lực thực dự án, chuyển nhượng dự án không quy định, vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật phòng cháy chữa cháy pháp luật khác có liên quan Trong đó, số chủ đầu tư trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng mình, khơng công khai đẩy đủ thông tin dựán thay đổi dựán trình thực đẩu tưtheo quy định" Sau bán xong hộ, nhiều chủ đầu tư thường có thái độ "bỏ mặc" khách hàng 3.2.1 Sự thiếu hiểu biết chủ quan đàm phán, ký kết hợp đóng mua bán hộ khách hàng nguyên nhân dẫn đến tranh chấp Thực tiễn cho thấy hầu hết người mua nhà không trang bị đủ vể pháp lý dẫn đến ký hợp thường rơi vào tình trạng bất lợi Những hợp thường quy định điều khoản có lợi cho chủ đầu tư xảy tranh chấp Ngoài ra, khách hàng không lường hết phức tạp sử dụng tài sản riêng (căn hộ) cách độc lập mà phải đặt mối quan hệ với nhiều chủ sử dụng khác 3.2.2 Vai trò quản lý quan chức chưa phát huy, lúng túng bị động việc thực chức trách Sự yếu quản lý nhà nước nhiều địa phương cịn phổ biến, từ cơng tác hướng dẫn áp dụng luật pháp đến việc phát hiện, ngăn chặn xử lý sai phạm công tác sử dụng, quản lý, vận hành NCC giải mâu thuẫn, tranh chấp bên liên quan từ phát sinh 3.2.3 Cơ chế giải tranh chấp bất cập, chưa bảo vệ tốt lợi người tiêu dùng Theo quy định hành, tranh chấp quản lý sử dụng NCC giải phương thức: thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại tố tụng Tòa án nhân dân Tuy nhiên, với đặc thù loại tranh chấp mà phương thức không mang lại hiệu cao cho việc bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu sử dụng hợp pháp hộ Thương lượng phương thức đẩu tiên bên lựa chọn phát sinh tranh chấp Lợi phương thức tốn chi phí điểu hịa mâu thuẫn lợi ích bên cách tốt thương lượng thành công Tuy nhiên, yếu khách hàng so với chủ đầu tư rào cản khiến cho phương thức khó áp dụng thực tế Mặt khác, quản lý vận hành NCC liên quan đến nhiều chủ hộ nên ý kiến phía người sử dụng hộ khó đơng Phương thức giải tranh chấp nhờ vào bên thứ ba độc lập Hòa giải hay Trọng tài thương mại khiến người tiêu dùng khó lựa chọn, lẽ chi phí chế giải dành cho bên tranh chấp có địa vị ngang thực chất định giải phương thức "sự thỏa thuận" bên tranh chấp Sử dụng Tố tụng Tịa án nhìn hình thức phù hợp cả, chủ hộ yếu nhờ vào tính quyền lực Nhà nước Tịa án để bảo vệ lợi ích Tuy nhiên, thủ tục tố tụng Tòa án phức tạp, trải qua nhiểu cấp xét xử thường kéo dài thời gian bên trarịh chấp, dẫn đến tốn công sức, thời gian tiền bạc bên Giả định chủ hộ bất đồng mức phí quản lý chung cư mà chủ đẩu tư đưa ra, liệu họ kiện Tịa án với quy trình thủ tục phức tạp phải đóng tạm ứng án phí? Thực tiền áp dụng quy định án phí, lệ phí giải tranh chấp Tòa án cho thấy Tòa án yêu cẩu đương sựthực nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí, tiển tạm ứng lệ phí mà khơng áp dụng quy định Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 để miễn nghĩa vụ cho người tiêu dùng.Tòa án thường cho tranh chấp tranh chấp dân thông thường Tháng u 4/2022 ©XÃ HỘI 117 NGHIÊN CỨU TRAO DỔI 4.2.4 Tuyên truyền, nâng cao ý thức, kiến thức pháp luật cho cư dân Ngồi việc bói dưỡng kiến thức pháp luật cho BQT cẩn tăng cường tuyên truyền, nâng cao ý thức kiến thức pháp luật cho cư dân Một chung cư có chủ đầu tư tuân thủ pháp luật, đơn vị quản lý chuyên nghiệp, địa phương trách nhiệm, cư dân am hiểu xung đột giải nhanh chóng Trước tình hình tranh chấp vể quản lý, sử dụng NCC ngày tăng số lượng, phức tạp nội dung, quan chức cần nhanh chóng hoàn thiện quy định pháp luật thời tăng cường kiểm tra xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm nhằm giải tranh chấp "cách thấu tình, đạt lý", hóa giải mâu thuẫn, điểu hịa lợi ích bên "nhà chung cư khơng loại hàng hóa, tài sản đặc biệt mà nơi an cư cư dân- người tiêu dùng đặc biệt" Tài liệu tham khảo [1] Quốc hội, Luật Nhà ở2005, Luật Nhà ở2014 [2] Quốc hội, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 [3] Quóc hội, Bộ Luật Tó tụng Dàn sự2015 [4] Bộ Xây dựng, Thông tư02/2016/TT-BXD Ban hành quy chế quán lý sừdụng nhà chung cư& Thông tư06/2019/TT-BXD sửa đổi sỗ điểu Thông tư 02/2016/TT-BXD [5] Bộ Xây dựng (2021), Báo cáo 108 dự án xày tranh chấp, https://tienphong.vn, truy cập ngày 06/7/2021 [6] An Vũ (2921), Bùng phát tranh châp chung cư: Khung pháp lý khơng theo kịp, chủ đâu tư chì lo thu lợi Nguổn: https://reatimes.vn [7] Mai Vân (2021), Quàn lý vận hành nhà chung CƯ: Hoàn thiện khung pháp lý đề hóa giái tranh chấp Nguồn: https://kinhtedothi.vn [8] Phạm Cơng Thiên Đỉnh (2021), Hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp tiêu dùng, Tạp chí Cơng thương, số 9, tháng 4/2021 [9] Táng Thị Bích Diêm (2020), Phi bảo trì chung cư theo pháp luật nhà ở, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 20, tháng 10/2020 [10] Vũ Thị Nga (2020), Một số vấn đề giải tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Công thương số 19, tháng 8/2020 J MỘT só VẤN ĐỀ VỀ DẠY HỌC THANH NHẠC Tiếp theo trang 77 Kết luận Dạy nhạc online đáp ứng nhu cẩu giải trí lành mạnh đơng đảo quẩn chúng Với lợi tiện dụng, kinh tế, phù hợp phong cách sống mùa dịch, không ảnh hưởng tới người xung quanh nên dạy nhạc online thu hút đơng đảo thầy trị tham gia Về bản, phong trào dạy nhạc online tích cực, lành mạnh mang lại nhiều lợi ích cho đời sống xã hội mùa dịch Do đó, cẩn phát huy, tạo điểu kiện phát triển rộng hơn, cấn đưa vào quy củ Muốn làm điều đó, cần có sựtham gia quản lý, đạo, giúp đỡ nhà quản lý văn hóa, âm nhạc giới chun mơn Có vậy, việc dạy nhạc online phục vụ nhu cẩu ca hát giải trí người dân ngày nâng cao vể chất lượng, hạn chế tiêu cực góp phần xây dựng môi trường sống vui tươi, hấp dẫn, giàu tính nhân văn xã hội ta Tài liệu tham khảo [1] Hoàng Huỳnh Cư (2013), Giáo trình Cơ sở nhạc, NXBĐại học Huế [2] Nguyên Trung Kiắn (2001), Giáo trình Thanh nhạc hệ trung học năm, Nhạc viện Hà Nội [3] Nguyễn Trung Kiên (2001), Phương pháp sư phạm nhạc: Chương trình đại học, Viện Âm nhạc, Hà Nội [4] Anh Bằng, Bài tập luyện Nguồn: https://www.youtube.com/watch?v=m78ixmWYQxl, truy cập ngày 10/02/2022 [5] Thanh Hòa, Mẫu luyện số Nguổn: https://www.facebook.com/groups/1750239085191632, truy cập ngày 15/02/2022 [6] Chuck Gilmore, Light Chest-No Chest Vocal Exercises Demo (Bài tập giọng ngực âm khu cao) Nguồn: https://www.youtube.com/ channel/UCa3n5OOxDUt-NX_uX0hYtng, truy cập ngày 12/3/2021 [7] Jeff Rolka, Singing Warm Up - Baritone Full Range (Luyện khởi động giọng nam trung) Nguón: https://www.youtube.com/ channel/UC9UQ1 LDzZwuRBVEahfJCANw, truy cập ngày 15/02/2021 Thànn4/PfOT Tháng 4/2022 GI Áo DỤC ^XAHOI 119 ... Phi bảo trì chung cư theo pháp luật nhà ở, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 20, tháng 10/2020 [10] Vũ Thị Nga (2020), Một số vấn đề giải tranh chấp quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật Việt. .. hành NCC giải mâu thuẫn, tranh chấp bên liên quan từ phát sinh 3.2.3 Cơ chế giải tranh chấp bất cập, chưa bảo vệ tốt lợi người tiêu dùng Theo quy định hành, tranh chấp quản lý sử dụng NCC giải phương... cịn nơi an cư cư dân- người tiêu dùng đặc biệt" Tài liệu tham khảo [1] Quốc hội, Luật Nhà ở2005, Luật Nhà ở2014 [2] Quốc hội, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 [3] Quóc hội, Bộ Luật Tó