quy hoạch và quản lý sử dụng đất thành phố hà nội

http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN L IM U I- M C ÍCH NGHIÊN C U OBO OK S CO M t đai ngu n tài ngun q giá c a m i qu c gia m i, y u t c u thành nên giang s n đ t n c Cùng v i đ t đai, nhà quan tr ng đ i v i đ i s ng ng c ng có v trí h t s c i, tài s n c a Nhà n c, gia đình Nó ph n ánh trình đ phát tri n c a kinh t xã h i m c s ng c a m i qu c gia, m i dân t c n th tr tr c ta t chuy n sang n n kinh t th tr ng d n đ ng, m t h th ng lo i c hình thành phát tri n Trong th tr ng nhà đ t th ng r t nh y c m ph c t p S phát tri n c a lo i th tr ng h qu t t y u c a n n s n xu t hàng hóa đ ng th i u ki n làm phân cơng lao đ ng xã h i ngày sâu s c Th tr ng nhà đ t đ c coi nh m t b ph n c a th tr ng b t đ ng s n n i di n hành vi mua bán hàng hố nhà đ t c ng nh d ch v g n li n v i hàng hố Ngày nay, th tr khơng th thi u đ ng nhà đ t tr thành m t b ph n c c a h th ng lo i th tr ng n n kinh t qu c dân Nó có nh ng đóng góp đáng vào s phát tri n kinh t n gian v a qua KIL Hà N i trung tâm kinh t , v n hố, xã h i c ta th i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CH NG I:KHÁI QT CHUNG V TH TR TH TR NG NHÀ NG B T NG S N VÀ T I- KHÁI QT V TH TR NG S N ng b t đ ng s n KIL OBO OKS CO M 1.Khái ni m v th tr NG B T B t đ ng s n l nh v c g n li n v i s phát tri n kinh t xã h i c a đ t n c m i thành viên xã h i L nh v c th hi n v i l i ích khác L i ích nhà n đ u t kinh doanh ng l n ph c t p c, l i ích ng nhi u m i quan h i ch s h u, nhà i s d ng.Ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n r t r ng c bi t u ki n n n kinh t th tr q trình hình thành đ ng b lo i th tr ng n c ta ng phân lo i tài s n quy n s h u ng i ta chia tài s n làm hai lo i : B t đ ng s n đ ng s n Thu t ng b t đ ng s n đ ng s n s d ng r ng rãi đ c ghi nh n h u h t b lu t nhi u n c th gi i nh Anh, Pháp, M , Thái Lan, Malaixia H u h t khái ni m v b t đ ng s n gi a n c đ u có s th ng nh t M c dù v y , xác đ nh tài s n c u thành b t đ ng s n có s khác n c ta tr m tm cđ c ban hành b lu t dân s n m 1995, h th ng pháp lu t c ng nh qu n lý ho t đ ng kinh t , r t s d ng thu t ng b t đ ng s n đ ng s n Trong pháp lu t v kinh t s d ng khái ni m v tài s n c đ nh đ tài s n l u đ ng xác đ nh n i hàm c a chúng B lu t dân s n m 1995 phân chia tài s n theo thơng l t p qn qu c t thành b t đ ng s n đ ng s n c s thu c tính t nhiên c a tài s n tài s n có di d i đ c b ng c h c hay khơng B lu t dân s phân chia tài s n thành b t đ ng s n đ ng s n 181 b lu t dân s n c ta đ nh ngh a v b t đ ng s n đ ng s n B t đ ng s n lo i tài s n khơng th di r i đ + t đai i u c bao g m: +Nhà , cơng trình g n li n v i đ t đai, k c tài s n g n li n v i nhà , cơng trình xây d ng đó; +Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN +Các lo i tài s n khác pháp lu t qui đ nh; Còn đ ng s n nh ng tài s n khơng ph i b t đ ng s n B t đ ng s n có lúc g i nhà đ t ho c đ a c (theo ti ng Trung Qu c KIL OBO OKS CO M phòng đ a s n) Các phân lo i phù h p v i u c u c a cơng tác qu n lý ho t đ ng s n xu t kinh doanh t đai, nhà , cơng trình xây d ng tài s n g n li n đ t đai ch y u b t đ ng s n c m c a b t đ ng s n a) B t đ ng s n lo i tài s n có v trí c đ nh khơng th di chuy n: c tính có tính nh h tr ng r t l n đ n vi c đ u t n u khơng có th ng t i ch b t đ ng s n khơng th đem n i khác đ giao d ch V n đ v trí c a tài s n có ý ngh a r t quan tr ng đ n giá tr c a b t đ ng s n, v y ng i ta nh c đ n v trí " t c c n quan tâm đ n đ a m c th ,đ n tình hình phát tri n kinh t , v n hố xã h i mơi tr ng c nh quan c ng nh h t ng k t c u h t ng khu v c có đ a m b t đ ng s n b)Tính b n lâu : t đai m t th đ c xem nh khơng b hu ho i, tr có thiên tai, xói l , vùi l p, v y tính b n lâu c a b t đ ng s n (B S )là ch tu i th c a v t ki n trúc.C n phân bi t tu i th v t lí c a b t đ ng s n v i tu i th kinh t Tu i th kinh t ch m d t u ki n th tr ng tr ng thái ho t đ ng bình th òng mà chi phí s d ng B S l i ngang b ng v i l i ích thu đ c t B S Tu i th v t lí dài h n tu i th kinh t nhi u ch m d t k t c u ch l c ch y u c a cơng trình b lão hố c)Tính thích ng: L i ích c a cơng trính đ c sinh q trình s d ng l n u k p th i u ch nh cơng n ng s d ng v n có th gi l i nét đ c tr ng c a cơng trình l i v a có th đem l i l i ích l n h n cho nhà đ u t Vi c u ch nh cơng n ng s d ng đáp ng u c u c a khách hàng nên nhà đ u t ln quan tâm đ n tính thích ng c a B S d)Tính bi n d :Trên th tr ng b t đ ng s n khơng t n t i hai cơng trình hồn tồn gi ng chúng có v trí khơng gian khác k c hai cơng trình c nh xây theo m t thi t k Ngay tồ cao c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN c n nhà c ng có h ng nhà khác Ngồi c n ý đ n ý mu n c a nhà đ u t , ng i s d ng, k c ki n trúc s , m i ng i đ u quan tâm đ n tính d bi n ho c t o s h p d n v i khách hàng, tho mãn s thích cá nhân ng b t đ ng s n đ a v giá tr riêng c a b t đ ng s n KIL OBO OKS CO M Do v y thi tr khơng hồn gi ng nh b t đ ng s n khác e)Tính ch i nh h ng c a sách : Vì B S có t m quan tr ng v i ho t đ ng kinh t đ i s ng c a nhân dân,nên ph n tâm đ n th tr ng b t đ ng s n, th c đ u quan ng đ a sách m i l nh v c đ u ch nh quan h pháp lí, quan h l i ích kính t s n xu t giao d ch s d ng B S.Vì khơng th di chuy n t th tr th tr nh h ng khác thu n l i h n nên th tr ng sang ng B S khó mà tránh kh i nh ng ng c a vi c u ch nh sách nh sách thu ,đ t đai, nhà , ti n t f )Tính thu c vào n ng l c qu n lí: Nhi u lo i hình đ u t khơng đòi h i ph i t n cơng qu n lí l m ch ng h n nh vào th tr b c đá q.Th nh ng mu n đ u t vào th tr n ng l c qu n lí t g )Tính nh h ng ch ng khốn hay vàng ng b t đ ng s n ph i có ng x ng ng l n nhau: ó vi c giá tr c a b t đ ng s n đ nâng cao lên nh s thay đ i c a cơng trình cơng c ng nh tr c ng h c, ch , cơng viên u ki n v c s h t ng k thu t nh cơng trình giao thơng , quy ho ch phát tri n th Kinh nghi m cho th y n u d đốn đ c xác v c s h t ng t i khu v c r i đ u t phát tri n b t đ ng s n thành cơng r t l n - Khái ni m v th tr ng b t đ ng s n a) Khái ni m v th tr - Th tr ng b t đ ng s n: ng B S n i gi a ng i mua ng nhau, qua g p g , trao đ i th m dò mà nh n đ c l i gi i đáp u mà m i bên c n bi t, n u c m th y tho mãn s đ n giao d ch - Nói m t cách ng n g n th tr ng B S : i bán t tìm đ n v i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN + T ng hồ giao d ch v b t đ ng s n nhà đ t t i khu v c đ a lý nh t đ nh, th i đo n nh t đ nh; + u m i th c hi n giá tr chuy n d ch giá tr c a hàng hố B S nhà đ t; đ ng b t đ ng s n ngày KIL OBO OKS CO M - Cùng v i s phát tri n c a n n kinh t , th tr c hình thành phát tri n Hàng hố th tr hàng hố đ c bi t khơng th di d i đ ng b t đ ng s n lo i c nh ng có th đem l i l i ích cho ch s h u, làm n y sinh ho t đ ng giao d ch Th tr cho th, th tr ng B S g m th tr ng nhánh Th tr ng mua bán, th tr ng th ch p b o hi m B S C n c vào th t th i gian mà B S nh p th tr th tr ng mà ng i ta phân ng làm c p: - Th tr ng c p I th tr s d ng đ t ( g i th tr - Th tr th - Th tr mua th ng chuy n nh ng th II th tr ng III th tr nh ngh a v th tr “ ng, giao ho c cho th quy n ng đ t đai ) ng xây d ng cơng trình đ bán ho c cho ng bán ho c cho th l i cơng trình đ II- KHÁI QT CHUNG V TH TR 1- ng NG NHÀ c T ng nhà đ t t đai tài ngun qu c gia vơ q giá, t li u s n xu t đ c bi t, thành ph n quan tr ng hàng đ u c a mơi tr ng s ng, đ a bàn phân b khu dân c , xây d ng c s kinh t , v n hố, xã h i, an ninh, qu c phòng ” ( Lu t đ t đai n m 1993 ) Th t v y, đ t đai gi v trí có ý ngh a đ c bi t quan tr ng t đai u ki n chung đ i v i m i q trình s n xu t c a ngành kinh t qu c dân ho t đ ng c a ng i t đai m t nh ng tài ngun vơ q giá c a m i qu c gia, đ t đai u ki n chung c a lao đ ng khơng th thi u đ c cho t t c s t n t i c a b t k s s ng đ nh cho s t n t i phát tri n c a xã h i lồi ng t đai đóng vai trò quy t i N u khơng có đ t đai s nh th ? T t c ho t đ ng s n xu t, q trình lao đ ng s t n t i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN c a ng i c ng khơng x y B i v y, vi c s d ng đ t đai đ y đ , h p lý, ti t ki m, có hi u qu cao ln ln b o v ngu n tài ngun đ t đai b n v ng, lâu dài vơ c n thi t s n ph m c a ho t đ ng xây d ng khơng gian KIL OBO OKS CO M Bên c nh đó, nhà bên có t ch c đ c ng n cách v i mơi tr ng bên ngồi dùng đ Nhà khơng ch khơng gian c trú đ n thu n, mà mơi tr ng s ng, mơi tr t ng lao đ ng s n xu t, mơi tr ng v n hố, giáo d c Nhà phúc c a m i gia đình, t bào c a s ph n vinh ti n b xã h i qu c gia, nhà m h nh iv im i khơng ch ngu n tài s n l n mà th hi n trình đ phát tri n, ti m n ng kinh t góp ph n t o nên b m t ki n trúc t ng th Cùng v i s phát tri n c a n n kinh t th tr ng ng hi n đ i, cu c s ng c a i dân có nh ng bi n đ i v ch t r t l n, nhu c u v nhà cao Vì th nhà ngày t ng tr thành v n đ nóng b ng c a xã h i, s phát tri n c a n n kinh t , s quan tâm c a m i cá nhân, m i gia đình, m i t ch c kinh t , xã h i c m i qu c gia Nhà có nh h ng đ n m i l nh v c c a đ i s ng kinh t -xã h i, t kinh t , v n hố đ n tr xã h i Nh vây, th tr ng nhà đ t th tr ng y u t nhà đ t h p thành t đai, nhà , cơng trình xây d ng tài s n g n li n v i đ t đai nh ng lo i hàng hố ch y u c a th tr Theo ngh a h p, th tr v nt ng nhà đ t ng nhà đ t g m th tr ng y u t nhà đ t , c, khn viên g n v i nhà Theo ngh a r ng, th tr ng nhà đ t bao g m c đ t , v nt c, khn viên g n v i nhà đ t đ s d ng cho m c đích khác N n kinh t hàng hố phát tri n bao g m m t h th ng đ ng b lo i th tr ng S phát tri n lo i th tr ng h qu t t y u c a phân cơng lao đ ng n n s n xu t hàng hố, đ ng th i u ki n làm cho phân cơng lao đ ng xã h i ngày sâu s c Th tr n c ta ng nhà đ t b t đ u hình thành có xu h ng m r ng đâu có nhà đ t c ng nh d ch v g n li n v i nhà đ t http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN có th hình thành th tr ng nhà đ t Th tr ng nhà đ t có liên quan đ n m t vùng, m t khu v c, ho c tồn b lãnh th đ t n Th tr ng nhà đ t đ c c hi u n i di n hành vi mua bán KIL OBO OKS CO M hàng hố nhà đ t c ng nh d ch v g n li n v i hàng hố Q trình trao đ i mua bán nhà đ t ln ln v n đ ng phát tri n làm cho ph ng th c giao d ch, trao đ i nhà đ t c ng di n nhi u d ng khác Th tr ng nhà đ t l vùng khác ho t đ ng theo cách khác nhau, tu theo s ng, quy mơ c a nh ng ng thơng tin gi a ng i tham gia, k t c u h t ng u ki n i mua ng 2-Vai trò c a th tr i bán ng nhà đ t Trên c s qu n lý v n hành c a n n kinh t th tr nhà đ t ngày phong phú đa d ng v i ch t l ng ngu n hàng hố ng ngày cao nh m đáp ng nhu c u s n xu t kinh doanh, nhu c u s d ng c a dân c góp ph n vào vi c xây d ng phát tri n đ t n Th tr ng nhà đ t phát tri n nhân t quan tr ng góp ph n phát tri n kinh t -xã h i đ t n th tr c nâng cao đ i s ng c a t ng l p dân c Chính v y, ng nhà đ t m t b ph n h th ng th tr b i v y s phát tri n th tr tr c ng c a m t qu c gia, ng nhà đ t góp ph n phát tri n đ ng b th ng n n Kinh t qu c dân  Th tr ng nhà đ t n i th c hi n tái s n xu t y u t s n xu t cho nhà kinh doanh nhà đ t Trên th tr nhà đ t nh ng ng i tiêu dùng th c hi n vi c mua bán c a mình, v i vai trò m t hàng hố đ c bi t, đ t đai nhà quy n s d ng t ng t o m t kh i l làm cho th tr ng nhà đ t, nhà kinh doanh i sang ng đ c chuy n quy n s h u i khác Vi c mua bán l i nh v y ng hàng hố khơng bao gi c n, cung c p cho th tr ng hàng hố nhà đ t ln ln phong phú Th tr ng ng n i chuy n hố v n t hình thái hi n v t sang giá tr , nhân t quy t đ nh chu chuy n v n, s t ng tr ng c a kinh doanh s t n t i c a doanh nghi p kinh doanh nhà đ t Trong q trình kinh doanh, t o s n ph m nh nhà cơng trình g n li n v i đ t đai, y u t s n xu t k c giá http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN c đ t đai đ xu t c v t hố s n ph m ti n hành q trình tái s n chu k ti p theo, đòi h i ph i chuy n hố hi n v t thành hình thái ti n Vi c xây nhà, bán nhà nh ng chu k tu n hồn nh th đ ng Tuy nhiên t c đ chu chuy n nhanh hay ch m l i KIL OBO OKS CO M hi n thơng qua th tr ph thu c vào t c đ l u thơng hàng hố, ph thu c vào dung l tr c th c ng Q trình th c hi n vi c tiêu th s n ph m th tr ng c a th ng nhà đ t khơng ch đ n thu n hồn tr chi phí s n xu t, mà quy trình hi n th c hố giá tr s n ph m th ng d ti m tàng thành l i nhu n th c t Th tr  ng nhà đ t c u n i gi a s n xu t tiêu dùng, gi a xây d ng, mua bán nhà, mua bán quy n s d ng đ t Trong u ki n c a s n xu t hàng hố ng i s n xu t tr c h t ph i lo s n xu t kinh doanh, s d ng y u t s n xu t đ s n xu t nh ng s n ph m hàng hố, nh ng s n ph m hàng hố đ c đem bán Trong đó, ng i tiêu dùng s n ph m l i c n mua nh ng lo i hàng hố nh v y h ph i tìm mua nh ng loa hàng hố tr gi i quy t m i quan h này, n i g p g , trao đ i th ng Thơng qua th tr ng, bên cung bên c u tho thu n v i đ gi i quy t m i quan h c a Thúc đ y ng d ng khoa h c k thu t, c i ti n cơng ngh , nâng cao  ch t l tr ng nhà , b o v nâng cao hi u qu s d ng tài ngun đ t Th ng nói chung, th tr ng nhà đ t nói riêng ch u s tác đ ng t ng h l n gi a y u t c b n cung, c u, giá c S t n t i v n đ ng c a th tr ng bi u hi n s v n đ ng c a y u t khơng tách r i M i s thay đ i c a y u t kéo theo s thay đ i c a y u t khác ng l i c i u làm cho doanh nghi p áp d ng ti n b khoa h c k thu t cơng ngh , c i ti n t ch c qu n lý, th c hi n bi n pháp h u hi u nh m nâng cao n ng su t lao đ ng, h giá thành nâng cao ch t l ph m, nâng cao s c c nh tranh th tr  Ho t đ ng c a th tr qu n lý đ t đai, nhà Nh th tr ng s n ng mang l i l i nhu n cao ng nhà đ t góp ph n thúc đ y q trình đ i m i cơng trình cơng c ng c s kinh t khác ng nhà đ t gi i quy t m i quan h gi a l i ích ( l i ích http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN c a Nhà n c, l i ích c a ch đ u t , l i ích c ng đ ng l i ích c a i lao đ ng ) Th tr ng t ng b ng nhà đ t đ c hình thành phát tri n góp ph n c xây d ng đ ng b lo i th tr ng nhà đ t , Nhà n c ti p t c b sung, KIL OBO OKS CO M Thơng qua ho t đ ng c a th tr ng n n kinh t hàng hố hồn thi n pháp lu t sách c ng nh t ch c qu n lý, t o u ki n cho th tr ng m r ng phát tri n, góp ph n kh c ph c tình tr ng “kinh doanh ng m”, tham nh ng, tr n thu , đ u c tích tr t n n khác xung quanh ho t đ ng kinh doanh nhà đ t có chi u h n c ta Th tr ng gia t ng ng nhà đ t hình thành phát tri n góp ph n xác l p m i quan h kinh t gi a Nhà n c ng i s d ng đ t b ng cơng trình, tài s n g n li n v i đ t đai, nâng cao hi u qu s d ng ngu n tài ngun đ t, kh c ph c tình tr ng phi kinh t đ u t xây d ng c b n, t n d ng phát tri n nhà đ t đ đáp ng nhu c u c a t ng l p dân c , t ng ngu n thu đáng k vào ngân sách Nhà n Phát tri n th tr  c ng nhà đ t góp ph n t ng c ng quan h h p tác, nâng cao trình đ xã h i hố s n xu t kinh doanh Khi tham gia vào th tr ng, nhà kinh doanh, nh ng ng i s d ng có u ki n ti p xúc, có m i quan h qua l i v i nhau, t o s m r ng quan h n i b th tr ng quan h v i ngành, l nh v c khác nh xây d ng, đ a chính, ngân hàng, mơi tr ng th … đ m r ng th tr ng Nhà đ t m t tài s n đ c bi t có giá tr kinh t cao nên ngành kinh doanh nhà đ t đòi h i nhi u v n, s c h p d n cao Vì v y thơng qua k t qu kinh doanh nhà đ t mà đáp ng nhu c u thi t y u c a nhân dân v nhà , v s n ph m c n thi t khác đ 3- c m c b n c a th tr Th tr tr c t o g n li n v i đ t đai ng nhà đ t m t b ph n ch y u c a th tr ng nhà đ t đ ng b t đ ng s n Th c hình thành phát tri n v i q trình phát tri n hàng hố n n kinh t th tr sau đây: ng nhà đ t ng Th tr ng nhà đ t có nh ng đ c m c b n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN  Th tr ng nhà đ t mang tính ch t khơng t p trung, tr i r ng t t c vùng đ t n nh , m i th tr c Th tr ng nhà đ t bao g m hàng lo t th tr ng mang b n ch t đ a ph ng ng v i quy mơ trình đ phát KIL OBO OKS CO M tri n khác có s phát tri n khơng đ u gi a vùng, cá mi n u ki n t nhiên, trình đ phát tri n kinh t , v n hố xã h i khác quy đ nh Vì v y, h n th tr  th th tr ng nhà đ t Th tr ng nhà đ t có quy mơ trình đ phát tri n cao nơng thơn, mi n núi, ng nhà đ t m t d ng th tr ng khơng hồn h o s khơng đ ng nh t v thơng tin y u t c u thành th tr ng i u xu t phát t nh ng đ c tr ng riêng c a m i vùng, ch u s chi ph i c a u ki n t nhiên c ng nh truy n th ng t p qn s d ng nhà đ t Th m chí th tr hồn h o, ng ng đ a ph i mua ng nh ng giao d ch tr ng, s hi u bi t v giao d ch c ng khơng i bán nhà th ng thi u thơng tin liên quan đ n c Chính v y, ti t ki m th i gian chi phí thu th p thơng tin v n đ nhà kinh doanh nhà đ t ln quan tâm đ n M t khác, th tr tái t o đ h n th tr ng nhà đ t th tr c c a đ t, nên th tr ng khơng hồn h o tính ch t khơng ng nhà đ t mang tính ch t đ c quy n nhi u ng hàng hố, bi n đ ng c a giá nhà đ t th ng m nh m h n bi n đ ng c a giá hàng hố T t c đ c tính nh đ c m c a tài s n đ t đai, ph ng pháp ti n hành giao d ch bn bán s thi u hi u bi t thơng tin c n thi t cho giao d ch góp ph n t o nên s khơng hồn h o c nh tranh th tr  Cung th tr ng tài s n đ t đai ng nhà đ t khơng th ph n ng nhanh chóng t ng ng v i s thay đ i c a c u b i t ng cung c a m t lo i nhà đ t v i m c đích c th th ng m t nhi u th i gian dành cho t o ngu n cung cho th tr ng, nh mua đ t, xin c p gi y phép xây d ng, Bi n đ ng th tr ng nhà đ t x y ch m h n nhi u so v i ph n l n th tr nên nhà đ t ch h p d n nh ng ng đ ng khác i có th tốn nh ng th cho th c th c hi n ch m Cung c a m t lo i nhà đ t c th có th t ng lên b ng vi c chuy n t m c đích s d ng sang m c đích s d ng khác Ch ng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN th p chi phí, t ng kh i l ng ch t l ng nhà cung c p cho dân c cho t ch c kinh t xã h i  C ch th tr ng có kh n ng sàng l c, đào luy n nh ng ng is n KIL OBO OKS CO M xu t kinh doanh l nh v c ho t đ ng kinh doanh nhà đ t, nh t o đ i ng kinh doanh gi i  C ch th tr ng kích thích tính n ng đ ng sáng t o c a ch th kinh t ho t đ ng kinh doanh nhà đ t, t o u ki n thu n l i cho t ho t đ ng kinh doanh c a h , nh s đ ng viên khai thác có hi u qu ti m n ng đ t đai, lao đ ng, v n c a doanh nghi p 2.2- Nh ng tác đ ng tiêu c c  C ch th tr ng ch có kh n ng u ti t c c b , tr c m t khơng có kh n ng u ti t tồn b , lâu dài Do v y vi c s d ng đ t đai chuy n m c đích s d ng đ t đai, xây d ng phát tri n nhà c ng nh cơng trình ki n trúc g n li n v i đ t đai đ c th c hi n t phát, khơng theo m t m c đích chung c a xã h i, d n đ n tình tr ng m t cân đ i nghiêm tr ng gi a nhu c u phát tri n kinh t xã h i s d ng ngu n l c s phát tri n nhà đ t  Trong c ch th tr ng ch quan tâm đ n l i nhu n , coi l i nhu n m c tiêu hàng đ u v i b t c giá Cho nên s n xu t, kinh doanh m c đích t thân, b t ch p quy n l i c a cá nhân khác c a c ng đ ng, ch y theo khuynh h ng quan tâm đ n nh ng ho t đ ng mang tính ch t phát tri n c s h t ng- v n khơng t o l i nhu n ho c l i nhu n th p, d n đ n tình tr ng hu ho i tài ngun thiên nhiên, mơi tr ng, b t ch p hành vi vi ph m pháp lu t  B n ch t c a c ch th tr ng c nh tranh “ m nh s ng, y u ch t” nên t o s phân c c xã h i, phân hố giàu nghèo r t kh c li t, làm t ng b t bình đ ng xã h i Tình tr ng d n đ n ho t đ ng kinh doanh nhà đ t, m t b ph n tr nên gi , giàu có, b ph n khác ng c l i tr nên ho t đ ng kinh doanh đình đ n, b phá s n Nh ng ng i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN nghèo khơng có ho c có u ki n đ t mua s m nhà , th m chí ph i s ng nh ng túp l u ho c s ng lang thang Nh ng m t trái c a c ch th tr ng nhà đ t “ kênh ng m”, manh mún, gây nên nh ng hi n t KIL OBO OKS CO M th tr ng nêu có th d n đ n ho t đ ng c a ng ch p gi t, n n đ u c , tích tr t o nên nh ng “c n s t” nhà đ t đ y giá t ng v t, làm cho th tr n ng nhà đ t thi u tính n đ nh c ta, v i m t th i gian ng n th c hi n n n kinh t th tr ng đ nh h ng xã h i ch ngh a, v n th tr ng nh ng v i s giúp đ c a b n bè qu c t s n l c c a Nhà n nh ng khuy t t t đ tr ng xun xu t t t v n có c a c ch th c ch đ ng kh c ph c t ng b ng nhà đ t n n kinh t đ t n 3- M t vài nh n xét v th tr c, c góp ph n phát tri n th c ng nhà đ t n c ta Hi n pháp Vi t Nam 1992 quy đ nh đ t đai thu c s h u tồn dân Nhà n c th ng nh t qu n lý tồn b đ t đai theo quy ho ch pháp lu t, b o đ m s s d ng dúng m c đích có hi u qu Trên c s quy đ nh c a Hi n pháp, Lu t đ t đai n m 1993 th a nh n đ t có giá, th a nh n quy n s d ng đ t đai m t lo i hàng hố đ c bi t Bên c nh Nhà n c ban hành h th ng v n b n đ ng b quy đ nh t đ ng ký, đ nh giá, đánh thu gi i quy t tranh ch p, đ n bù, gi i to , quy ho ch Hi n có kho ng 500 v n b n pháp lý liên quan tr c ti p t i th tr ng nhà đ t Có th nói r ng h th ng khung pháp lý qu n lý th tr đ t c a n tr ng nhà c ta r ng, bao trùm h u kh p quan h n y sinh th ng nhà đ t Tuy nhiên khung pháp lý r ng nh ng ch a sâu, mang n ng t bao c p, ch quan ý chí tính kh thi Trên th c t , th tr ng nhà đ t n c ta ho t đ ng sơi n i, đ c bi t khu v c thành th , m c d u manh nha, nh ng góp ph n c i t o rõ r t u ki n nhà đai, nhà x c a ng i dân, t ng c ng hi u qu s d ng, kinh doanh c a đ t ng, bi n đ t đai th c s tr thành m t ngu n l c to l n cho cơng cu c phát tri n kinh t c a đ t n c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN  Th c tr ng th tr ng nhà đ t n c ta hình thành phát tri n v i ho t đ ng h t s c phong phú:  Chuy n đ i quy n s d ng đ t di n ch y u đ i v i đ t nơng nghi p ng s d ng đ t manh mún hi n Ph n l n nơng KIL OBO OKS CO M nh m kh c ph c hi n t dân t chuy n đ i ru ng đ t v i nhau, khơng đ ng ký v i c quan đ a  Mua bán nhà , cơng trình khác; chuy n nh đ t; chuy n nh ng quy n s h u nhà d ng đ t , bán nhà d ng đ t cho ng  v i chuy n nh thu c s h u Nhà n c chuy n nh ng quy n s ng quy n s i th; doanh nghi p kinh doanh phát tri n nhà, bán nhà chuy n nh Nhà n ng quy n s d ng ng quy n s d ng đ t; c ph n hố doanh nghi p c, đ u th u qu đ t cơng ích c a xã Cho th đ t, th nhà, th v n phòng, th nhà x ng s n xu t kinh doanh; có c quan hành s nghi p, doanh nghi p nhà n c chi m gi nhi u nhà đ t nh ng khơng có nhu c u s d ng, đem cho th đ ki m l i Ho t đ ng th ch p nhà đ t đ vay v n s n xu t kinh doanh, dùng b t đ ng s n nhà đ t đ vay v n s n xu t kinh doanh phát tri n, t ch c ho t đ ng, s n xu t kinh doanh, d ch v , mơi gi i tài s n nhà đ t đ Theo c tính c a T ng c c d ch v nhà đ t đ đ c hình thành phát tri n a chính, m i có kho ng 30 % s giao c đ ng ký Các giao d ch th c ( Nhà n c ki m sốt c) ch y u t ch c th c hi n nh : Các c quan Hành s nghi p, doanh nghi p Nhà n s h u nhà n c cho th đ t, tài s n, cơng ty qu n lý nhà, bán nhà thu c c cho ng i th cơng ty kinh doanh phát tri n nhà, cơng ty xây d ng kinh doanh k t c u h t ng bán nhà ho c chuy n quy n s d ng đ t có k t c u t ng T ho t đ ng chuy n d ch nhà đ t, có th kh ng đ nh r ng: th tr bao g m c th tr ng nhà đ t Vi t Nam hình thành phát tri n ng th c th tr t o khn kh pháp lu t cho th tr pháp l nh nhà , Nhà n ng khơng th c Nhà n c ng nhà đ t là, Hi n pháp n m 1992 c cơng nh n quy n kinh doanh mua bán nhà, cơng trình c a t ch c, cá nhân; Lu t t đai n m 1993 cơng nh n ng i có quy n s http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN d ng đ t n đ nh đ c chuy n đ i, chuy n nh ng, cho th, th a k , th ch p góp v n liên doanh b ng quy n s d ng đ t B lu t Dân s quy đ nh bi n pháp th c hi n giao d ch v nhà đ t: h p đ ng mua bán, chuy n ng, cho th, th ch p trình t th t c th c hi n KIL OBO OKS CO M nh thành th ch tài qu n lý th tr phí tr c a ng ã hình ng nhà đ t: Lu t thu chuy n quy n, l c b , thu ti n s d ng đ t, Nhà n c cơng nh n đ m b o quy n i s h u, s d ng nhà đ t b ng vi c đ ng ký đ t đai, c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà, xây d ng quy ho ch s d ng đ t , xây d ng quy ho ch s d ng đ t hình thành m t l c l ng kinh doanh nhà đ t có bi n pháp khuy n khích doanh nghi p phát tri n Kinh doanh nhà đ t tr thành m t ngành kinh t quan tr ng n n kinh t qu c dân Tuy nhiên, th tr nhà đ t n c ta Th nh t, th tr giai đo n s khai b c l nh ng t n t i ch y u: ng nhà đ t khơng th c n i lên m t thách th c v i xã h i qu n lý Nhà n Th tr c ng nhà đ t tr ng th c th tr đ c hi u th tr n c ta hình thành phát tri n bao g m c th ng khơng th c Th tr ng mà Nhà n c khơng ki m sốt đ đ ng m nh m t y u c a Nhà n chuy n nh ng khơng th c c, nh ng v n ho t c, ngun nhân ch y u quy n ng, cho th, th ch p, góp v n liên doanh b ng giá tr quy n s d ng đ t r t h n ch d n đ n h n ch đ i t  ng ng tham gia th tr Pháp lu t đ t đai quy đ nh ch có h gia đình, cá nhân đ giao đ t t ch c kinh doanh đ c Nhà n c Nhà n c c giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c nh n quy n s d ng đ t h p pháp t ng chuy n nh ng: i khác m i có quy n ng, quy n s d ng đ t Do nhi u t ch c, cá nhân có nhu c u v quy n s d ng đ t v n ph i chuy n quy n s d ng đ t cho Chính v y chuy n nh ng quy n s d ng đ t khơng th c v n di n ngồi s qu n lý c a Nhà n  Ng i u ki n đ đ c c chuy n nh ng, th ch p đ t đai r t khó kh n i có quy n s d ng đ t mu n chuy n nh ng ho c th ch p ph i th c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN hi n th t c khai báo, xác nh n t c s lên đ n c p huy n ho c t nh, ph i tho mãn u ki n pháp lu t quy đ nh Ng  i mua (nh n chuy n nh ng) ng i bán (chuy n nh ng) ph i KIL OBO OKS CO M n p thu nhi u kho n l phí cao nên h tìm cách tr n tránh Thu chuy n quy n s d ng đ t l phí tr c b tr c r t cao (t i 40%) Nay m c dù Lu t s a đ i b sung m t s u c a Lu t đ t đai quy đ nh thu su t 2% đ i v i đ t nơng nghi p, đ t lâm nghi p, đ t có m t n thu s n, đ t làm mu i; 4% đ i v i lo i đ t khác b c nơi tr ng ng th i, l phí tr c Th hai, t ch c ho t đ ng d ch v mơi gi i nhà đ t hình thành phát tri n t phát Trong n m t 1993 đ n 1995 th tr ng mua bán nhà, chuy n nh quy n s d ng đ t ngày m t phát tri n sơi n i, s l ng ng v giao d ch t ng nhanh, u c u cung c p thơng tin mơi gi i ngày gia t ng, xu t hi n trung tâm mơi gi i nhà đ t, trung tâm thơng tin nhà đ t, cơng ty trách nhi m h u h n, nh ng nhà n c v n ch a qu n lý đ c t ch c Cu i n m 1998, đ a bàn thành ph Hà N i có nhi u t ch c, cá nhân ho t đ ng mơi gi i mua bán nhà đ t, nh ng ch có 19 t ch c mơi gi i đ ng ký hành ngh Ho t đ ng mơi gi i nhà đ t hi n ch y u ch mơi gi i gi a ng ng i bán, ch a cung c p cho ng i mua i mua đ y đ nh ng thơng tin c n thi t v nhà đ t Các t ch c, h gia đình, cá nhân tham gia mơi gi i t v n, giao d ch nhà, đ t ho t đ ng nh m t ngh kinh doanh, nh ng nhà n qu n lý đ c c ch a Th ba, kinh doanh phát tri n đ t, phát tri n nhà đ t hình thành nh ng ch a bình đ ng gi a thành ph n kinh t nhi u đ a ph ng hình thành doanh nghi p nhà đ t nh : Doanh nghi p kinh doanh k t c u h t ng, doanh nghi p kinh doanh th ng m i – xây d ng đ u t kinh doanh nhà, doanh nghi p kinh doanh phát tri n nhà, doanh nghi p kinh doanh nhà (chun cho th nhà) Tuy nhiên, t ch c, cá nhân n c ngồi đ u t vào Vi t Nam ch a tham gia th tr ng nhà đ t, ch a http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN xu t hi n nhi u đ a ph ng Doanh nghi p qu c doanh đ c u đãi v giao đ t, giá đ t, h tr v n, k thu t h n so v i doanh nghi p ngồi qu c doanh d n đ n s b t bình đ ng gi a thành ph n kinh t , khơng phát huy đ c s c Tuy nhiên KIL OBO OKS CO M m nh c a thành ph n kinh t đ u t kinh doanh nhà đ t n c ta v n thi u lo i hình kinh doanh phát tri n đ t v i nhi m v khai phá vùng đ t m i v n đ t, đ m l y, đ i tr c, đ t x u khơng canh tác đ c, nh ng th a đ t x u xen k vùng đ t s d ng ho c nh n quy n s d ng đ t t t ch c cá nhân s d ng đ t đ a vào s d ng phù h p v i quy ho ch, đáp ng u c u s d ng đ t c a s n xu t kinh doanh đ i s ng xã h i th c hi n sách u đãi c a Nhà n v i ng cđ i i s d ng đ t vào s n xu t kinh doanh Th t , Chính sách bi n pháp tài c a nhà n thúc đ y vá phát tri n m nh th tr c ch a đ m nh đ ng nhà đ t Th i gian qua, h th ng sách bi n pháp tài cho th tr nhà đ t t ng b cđ ng c xây d ng, bao g m : sách thu ti n s d ng đ t, ti n th đ t; có th c hi n bi n pháp h tr ti n s d ng đ t, khơng thu ti n s d ng đ t ho c ch m thu ti n s d ng đ t, mi n gi m ti n th đ t ; Lu t thu chuy n quy n s d ng đ t ch đ thu l phí tr c b đ t; c ch s d ng qu đ t t o v n xây d ng c s h t ng (t o v n t đ t cho phát tri n nhà đ t); L p qu đ u t phát tri n th , qu phát tri n nhà ; H tr ti n s d ng đ t, ti n th nhà cho đ i t ng sách, đ i t ng xã h i, v.v Tuy nhiên, h th ng sách bi n pháp tài hi n hành ch a đ m nh đ thúc đ y nhanh h n s hình thành phát c a th tr n c ta vì:  tr ng nhà đ t M c thu thu chuy n quy n s d ng đ t, ti n s d ng đ t l phí c b cao, h n ch ti n đ vi c c p gi y chuy n nh đ t, h n ch v giao d ch chuy n nh s cho vi c hình thành th tr trên) ng quy n s d ng ng đ ng ký kê khai n p thu c ng nhà đ t khơng th c (nh trình bày http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN  Nh ng bi n pháp h tr tài ch a đ m nh đ m r ng c u cho th tr đ it ng nhà đ t c ng nh ch a có sách u đãi ho c gi m cho ng đ c doanh nghi p chuy n nh ng đ t, mua nhà ho c cho th ng sách, đ i t KIL OBO OKS CO M l i ho c h tr ti n s d ng đ t đ i v i đ i t xã h i ch d ng ph m vi h mua nhà thu c s h u nhà n đ t làm nhà , ch a có bi n pháp h tr ng mua nhà ho c th nhà Nhi u tr i nghèo, ng ng h p c ho c giao i có thu nh p th p nh ng doanh nghi p đ đãi, h tr t ngân sách, nh ng nh n đ t t i đ a ph ng c u ng q nhi u kho n v xây d ng c s h t ng, tr c p xã h i v.v làm t ng chi phí H tr v n ban đ u cho doanh nghi p ho t đ ng kinh doanh nhà đ t q doanh nghi p th c hi n xây d ng kinh doanh nhi u h n ch Th n m, qu n lý nhà n c v th tr ng nhà đ t nhi u y u n v n ch a có c quan đ ng ký th ng nh t v quy n s h u  nhà, quy n s d ng đ t (đ ng ký ban đ u đ ng chuy n d ch) đ đ m b o ki m sốt giao d ch nhà đ t Ch m ch ng chéo vi c ban hành v n b n quy ph m pháp lu t đ c th lu t liên quan đ n giao d ch nhà đ t, ví d : theo quy đ nh c a B lu t Dân s : “nh ng tài s n mà pháp lu t quy đ nh ph i đ ng ký quy n s h u, ph i đ sau n m th c hi n v n ch a có v n b n h c đ ng ký”, nh ng đ n nay, ng d n v nh ng tài s n ph i đ ng ký quy n s h u, c quan ch u trách nhi m đ ng ký, trình t th t c đ ng ký ho c Lu t t đai 1993 quy đ nh quy n nh ng đ n tháng ba n m 1999 (g n n m sau) m i có Ngh đ nh c a Chính ph quy đ nh v quy n  Vi c cung c p thơng tin t ch c d ch v cho th tr ng nhi u h n ch Y u t v nhà đ t th c hi n d ch v t v n r t c n thi t đ đ m b o đ an tồn cho bên giao d ch t i th tr gi i v nhà đ t ch a làm đ ng Các t ch c mơi c d ch v đây, Nhà n c ch a thành l p t ch c cung c p thơng tin t ch c cung c p d ch v m t cách đ y đ cho th tr ng nhà đ t http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN  Qu n lý Nhà n t p Ng c đ i v i th tr i có đ t đai nhà quan Nhà n ng nhà đ t ch ng chéo ph c chuy n d ch, sau làm th t c xin phép c c có th m quy n, ph i đ n c quan thu xu t trình tồn b h i nh n chuy n nh ng n p l phí tr b Làm th t c tài xong, ng i có nhà đ t quay l i co quan KIL OBO OKS CO M s n p thu chuy n quy n, ng c a làm th t c xác nh n di n tích, đo v l p b n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t N u vi c chuy n quy n s d ng đ t có g n v i vi c bán nhà cơng trình l i ph i đ n c quan c p gi y ch ng nh n quy n s h u tài s n làm th t c chuy n nh nhi u phi n hà ng V th c t th tr ng Quy trình th c t gây q i dân r t khó th c hi n ng nhà đ t c a n c ta v n nh v quy mơ b bóp méo v quan h cung c u giá c Do v y, khơng ph n ánh giá tr th c c a nhà đ t đai, gây c n s t v giá c d a thơng tin m p m , thơng tin v a hè v quy ho ch, thay đ i sách c a Nhà n Nhìn chung, th tr c ng nhà đ t n c ta có nhi u m khuy t Ngồi m t s m t thu c v b n ch t th tr ng, ph n l n m t ngun nhân t s qu n lý, ch a hồn thi n c a Nhà n V- M T S BI N PHÁP QU N LÝ, TR NG NHÀ T Báo cáo tr t i c đ i v i th tr I U TI T C A NHÀ N ng theo đ nh h ng xã h i ch ngh a: th tr h s h u trí tu , th tr ng v n, th tr c theo đ nh h b n đ phát tri n th tr Th nh t, th tr ng nhà đ t m nh có s ki m sốt c a Nhà n bi n pháp h ng d n giao d ch n n ng kh ng ng khoa h c cơng ngh , b o ng nhà đ t”, ho t đ ng n n kinh ng xã h i ch ngh a” Nh ng h ng nhà đ t I V I TH c hồn thi n lo i th t hàng hố nhi u thành ph n, v n hành theo c ch th tr c a Nhà n C i h i đ i bi u tồn qu c l n th IX c a đ nh: “Thúc đ y s hình thành, phát tri n t ng b tr ng ng, có s qu n lý ng gi i quy t c c ta g m: c ta ph i m t th tr ng phát tri n lành c b ng h th ng pháp lu t h th ng làm đ c u c n ph i th c hi n: http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN M t là, t ng b tr ng nhà đ t c xây d ng hồn thi n hành lang pháp lu t cho th ây vi c làm kh i đ u th thành phát tri n th tr ng nhà đ t nh m t ng b óc h n ch xố b th ng khơng th c( th tr ng mà Nhà n c khơng ki m sốt đ KIL OBO OKS CO M tr ng xun đ thúc đ y s hình th ng pháp lu t hi n hành c n đ m b o m r ng t ng b mua bán, chuy n nh c b sung, s a đ i m t s n i dung g m: c hồn thi n khơng h n ch đ i t ng nh n chuy n nh v n liên doanh b ng nhà c) H ng, th m ng đ c n, th ch p, góp đ t đai Hình thành c quan đ ng ký giao d ch nhà đ t th c hi n đ ng ký b t bu c đ i v i m i đ i t ki m sốt đ ng giao d ch nhà đ t, quy đ nh làm cho Nhà n c giao d ch nhà đ t thu đ c kho n thu c a th tr c ng nhà đ t pháp lu t quy đ nh Th c hi n đ ng ký giao d ch nhà đ t c ng có ngh a vi c cho th, chuy n nh ng quy n s d ng đ t( quy n s h u nhà) khơng ph i đ c có th m quy n cho phép Th c hi n đ ng c c quan Nhà n ký giao d ch nhà đ t thay cho quy đ nh v th m quy n th t c hi n hành ch ng nh ng gi m m i th t c hành phi n hà mà làm cho ng t ch u trách nhi m tr c pháp lu t Nhà n i dân c thơng qua ki m sốt đ c giao d ch nhà đ t m t cách ch c ch nvà ch t ch tình tr ng hi n Vì đ ng ký m t bi n pháp nh m đ m b o đ tin c y cao, đ an tồn c a giao d ch nhà đ t cho c ng gia th tr i mua ng i bán, đ m b o l i ích c a bên tham ng nhà đ t Tuy nhiên, vi c làm khó thói quen, t p qn nhân dân ta ch a quen v i đ ng ký Do ph i k t h p nhi u bi n pháp liên quan khác nh : th ng nh t c quan đ ng ký đ t đai,gi m th t c hành chính, th ng nh t m t đ u m i gi i quy t giao d ch c a nhà đ t vào m t c quan Hai là, Nhà n c th c hi n t p trung quy n l c v k ho ch, quy ho ch s d ng đ t đai, đ ng th i cơng khai quy ho ch s d ng đ t Qu n lý đ t đai theo quy ho ch theo m c đích s d ng m t nhi m v h t s c quan tr ng c a mơ qu c gia, đ ng th i có tác d ng đ nh h ng cho giao d ch nhà đ t đ a bàn nh t đ nh c ng u ki n c n thi t giúp Nhà n hi n s qu n lý c a c th c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Ba là, kh n tr ng hồn thành vi c l p h s đ a đ u xác đ nh v trí, hình dáng, kích th ây h s ban c, ranh gi i cho t ng lơ đ t, th a đ t, m nh đ t c th , t c xác đ nh c th cho t ng t ch c, h gia đình, cá nhân c, ngân sách Nhà ph i đ u t cho vi c KIL OBO OKS CO M Vi c thu c trách nhi m c a Nhà n th c hi n nhi m v B n là, kh n tr ng c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho t ch c, h gia đình, cá nhân, nh t đ t th đ t khu dân c nơng thơn có th đ y nhanh ti n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, c n gi m b t th t c xem xét, th m đ nh c a c ph quan Nhà n c c p N u đ c u ban xã, ng, th tr n xác nh n đ t s d ng khơng có tranh ch p đ cc p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t Các tr òng h p đ gi y t theo quy đ nh c a pháp lu t ng i s d ng đ t t làm đ n xin c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t g i th ng đ n c quan Nhà n qua xác nh n c a UBND xã, ph c có th m quy n c p, khơng ph i ng, th tr n ti n s d ng đ t, l phí đ a chính, l phí tr nh n quy n s d ng đ t đ i v i tr n m 1993, mà đ t khơng Nhà n ng th i th c hi n khơng thu c b Nhà n c c p gi y ch ng ng h p s d ng đ t tr c Lu t đ t đai c giao Th hai, t ch c l i h th ng doanh nghi p kinh doanh nhà đ t Cho phép m i thành ph n kinh t đ u bình đ ng vi c thành l p doanh nghi p kinh doanh nhà đ t v c ch v n, giao đ t (nh n chuy n nh ng chuy n quy n s d ng đ t), cho th đ t, sách h tr c a Nhà n c v gi n, mi n thu , vay v n, k thu t cơng ngh , đào t o lao đ ng ; nh ng ph i đ ng ký kinh doanh hành ngh làm ngh a v tài v i Nhà n c theo quy đ nh th ng nh t c a pháp lu t Hình thành doanh nghi p phát tri n đ t mua bán nhà nghi p kinh doanh nhà Nhà n doanh: mua bán, cho th nhà Nhà n c Doanh c ho t đ ng l nh v c khai thác kinh Nhà n c Doanh nghi p phát tri n đ t ho t đ ng l nh v c khai thác phát tri n đ t vùng đ t m i, t o m t b ng xây d ng cơng trình h t ng đ ph c v cung c p qu đ t cho d án đ u t thu c l nh v c cơng nghi p, th ng m i, dân d ng ho c t o qu đ t đ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN chuy n nh ng, cho th Cho phép doanh nghi p s d ng vùng đ t có th s d ng đ c nh ng ch a giao cho qu n lý, vùng đ t ch a khai phá, h , ao làm v n ban đ u Khi giao đ t cho doanh nghi p, Nhà n c ch a thu ti n KIL OBO OKS CO M s d ng đ t Nh ng vùng đ t quy ho ch thành khu cơng nghi p, khu th m i, khu dân c đ nghi p t nh ng c giao cho doanh nghi p b ng cách cho phép doanh ng quy n s d ng đ t, mua nhà , thay cho vi c thu h i đ t th c hi n quy ho ch chi ti t m t b ng s d ng đ t th c t , xây d ng c s h t ng đ chuy n nh ho ch ng cho t ch c, h gia đình, cá nhân xây d ng theo quy Th ba, v nh ng bi n pháp tài n phát tri n th tr ng nhà đ t c ta, ph i có nh ng bi n pháp tài c b n sau: Th c hi n h tr tr c ti p t ngân sách Nhà n cho ng i mua nhà đ c ngân sách Nhà n t ng c th ho c th nhà c ho c qu c a Nhà n thu c di n sách Ng i mua nhà c h tr tr c ti p v i m t s ti n nh t đ nh cho t ng đ i h mua nhà S ti n l i ngân sách Nhà n khơng lãi h có trách nhi m tr m t s n m nh t đ nh (t mua nhà tr góp) Ng c i th nhà , đ c ngân sách Nhà n c cho vay ng t nh c h tr thêm m t ph n ti n th nhà vi c tr ti n th nhà hàng n m Th c hi n sách cho vay v i lãi su t b ng khơng đ i v i doanh nghi p kinh doanh nhà (tr doanh nghi p chun cho th nhà, doanh nghi p ho t đ ng t v n d ch v , mơi gi i) Ph n chênh l ch gi a lãi su t bình th v i lãi su t b ng khơng đ c ngân sách nhà n c ho c qu h tr phát tri n Nghiên c u s a đ i sách thu tài liên quan đ n th tr nh : thu chuy n quy n s d ng đ t, l phí tr ng cb nhà đ t, thu phí đ a đ m b o phù h p v i ho t đ ng c a th tr ng nhà đ t nhà đ t, l ng thu nh p c a ho t đ ng kinh doanh nhà đ t T ng c ng qu n lý Nhà n c đ i v i th tr ng nhà đ t v i nh ng n i dung c b n sau: M t là, t ch c m t c quan đ ng ký nh t, n u h s giao d ch v đ t khơng đ c đ ng ký m i giao d ch khơng có ý ngh a nhà http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Th c hi n đ ng ký giao d ch thay th cho tồn b th t c hành quy n cho phép c quan nhà n c có th m quy n th c hi n quan h giao d ch nhà đ t Trong u ki n hi n n c ta nên giao nhi m v KIL OBO OKS CO M cho c quan đ a chính, c quan đ a n i đ ng ký th c hi n giao d ch dân s v đ t đai (quy n s d ng đ t) Trong tr ng h p giao d ch vi c mua bán nhà đ t d n đ n s thay đ i quy n s h u cơng trình, c quan đ a chuy n h s t i c quan đ ng ký s h u tài s n th c hi n cơng vi c c n thi t Ng i dân ch th c hi n đ ng ký chuy n d ch xong, h đ s ph c v l i t phía c quan Nhà n ng nhà đ t c ph i coi vi c cung c p thơng tin cho th tr nhi m c a đ h ng d n th tr ng c Hai là, t ch c d ch v cung c p thơng tin cho th tr Nhà n ch ng nhà đ t trách ng nhà đ t ; ph i t ch c th c hi n vi c t i c quan đ ng ký chuy n d ch nhà đ t Th c hi n nh ng gi i pháp đây, th tr ng nhà đ t n c ta s có tác d ng khơng nh góp ph n phát tri n kinh t nâng cao đ i s ng xã h i cu nhân dân http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN K T THÚC V N t đai nhà nhu c u v t ch t thi t y u c a lồi ng ng nhà đ t Trong nh ng n m qua, KIL OBO OKS CO M y u t quan tr ng b c nh t c u thành th tr chuy n sang n n kinh t th tr i, nh ng ng , nh ng y u t th tr ng, có th tr ng nhà đ t q trình hình thành phát tri n Hi n nay, th tr ng hàng hố d ch v phát tri n nhanh chóng nh ng mang nhi u y u t t phát, thi u đ nh h ng Th tr ng nhà đ t, th tr ng s c lao đ ng ch a có th ch rõ ràng, phát tri n ch m ch p, t phát Th tr ng v n, cơng ngh y u Do v y, vi c hình thành đ ng b la i th tr ng m t u c u c p bách nh m đáp ng đòi h i c a s n xu t đ i s ng đáp ng nhu c u phát tri n kinh t xã h i nhu c u c i thi n đ i s ng c a t ng l p dân c , th tr ng nhà đ t ngày đ tham gia c a nhi u thành ph n kinh t c m r ng, thu hút s ngồi n c ây ngành kinh t quan tr ng khai thác tài ngun q hi m đ t đai c a Nhà n c, nên khơng nh ng mang ý ngh a kinh t , mà mang ý ngh a tr xã h i quan tr ng Tuy nhiên, th c t , nhu c u v nhà đ t r t l n, đa d ng khơng ng ng t ng lên v i s t ng tr ng c a n n kinh t : nhà , v n phòng cho th, đ t s d ng cho m c đích tr ng tr t, đ t xây d ng, ngu n cung l i có h n, nh t v đ t nơng nghi p Rõ ràng r ng, đ ki m sốt đ ngu n l c, tài s n c a đ t n th tr c , u ch nh đ ng c n ph i t ng c v i đ t đai nhà i u đ c c quan h cung c u v nhà đ t ng n ng l c hi u qu qu n lý Nhà n cđ i c b t ngu n t nhu c u khách quan c a vi c s d ng có hi u qu tài ngun đ t phát tri n h p lý nhà , đáp ng nhu c u đ i s ng c a nhân dân tính đ nh h đ nh Bên c nh đó, đ phát tri n th tr huy h n n a vai trò đ c bi t c a th tr hố hi n đ i hố đ t n n ng xã h i ch ngh a ng nhà đ t theo h n c ta quy ng quy, phát ng nhà đ t cơng cu c cơng nghi p c, cơng vi c đ i m i, ki n tồn cơng tác qu n lý nhà c có vai trò quan tr ng hàng đ u http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN TÀI LI U THAM KH O - Giáo trình th tr ng nhà đ t- GS.TSKH Lê ình Th ng (ch biên)- NXB KIL OBO OKS CO M Chính tr Qu c gia, Hà N i, 2000 - Giáo trình kinh t tài ngun đ t- PGS.TS Ngơ c Cát (ch biên)- NXB Nơng nghi p, Hà N i, 2000 - T p chí Nghiên c u kinh t , s 278- Tháng 7/2001 - T p chí Tài chính, Tháng 5/2001 - T p chí Kinh t D báo, s 5/2001 - T p chí a M CL C TV N CH NG I: KHÁI QT CHUNG V VÀ TH TR NG NHÀ TH TR NG B T NG S N T I- Khái qt chung v th tr ng B t ng S n 1- Khái ni m v b t đ ng s n c m c a th tr ng b t đ ng s n 3- Khái ni m v th tr ng b t đ ng s n 2- II- Khái qt chung v th tr nh ngh a v th tr 2- Vai trò c a th tr 3- ng nhà đ t ng nhà đ t ng nhà đ t c m c b n c a th tr ng nhà đ t III- Cung c u nhà đ t- y u t quan tr ng hình thành th tr 1- Cung nhà đ t ng nhà đ t http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 2- C u nhà đ t 3- Quan h cung-c u CH NG II: TH C TR NG TH TR ng nhà đ t NG S N 1- Nh ng v n b n nhà n HÀ N I Hà N i KIL OBO OKS CO M I- Th c tr ng th tr NG B T c, thành ph Hà N i v v n đ nhà đ t 2- Các quan m cu nghành liên quan v v n đ nhà đ t 3- Th c tr ng th tr ng nhà đ t II- Phân tích nhóm nhân t Hà N i nh h ng đ n th tr ng nhà đ t 1- Phân lo i nh ng nhân t nh h ng đ n th tr ng nhà đ t 2- Phân tích nh ng nhân t nh h ng đ n th tr ng nhà đ t Hà N i 2-1 V trí đ a lý 2-2 Nhóm nhân t v n hố xã h i a Dân s b V n hố t p qn truy n th ng 2-3 Nhóm nhân t kinh t v mơ 2-4 Cung c u th tr a Cung th tr b C u th tr ng nhà đ t ng ng 2-5 Nhân t v tr pháp lu t 2-6 Các nhân t khác CH NG III: M T S N I I- Các ph II- Ph GI I PHÁP XÁC T ng pháp xác đ nh giá nhà đ t ng pháp dùng kinh t l ng đ xác đ nh giá nhà đ t III- M t s gi i pháp đ u ch nh giá đ t IV- Ph NH GIÁ NHÀ ng h ng qu n lý giá nhà đ t V- M t s ki n ngh K T THÚC V N TÀI LI U THAM KH O Hà N i HÀ [...]... các ch đ quy đ nh v quy n s h u và quy n s d ng v nhà đ t Vi c quy đ nh rõ ràng và xác l p r ng rãi các quy n này đ i v i các ngu n đ t đai và nhà hi n có là đi u ki n đ các ngu n đ t đai và nhà và có đ y đ đi u ki n đ tham gia vào th tr ngu n đ t đai và nhà nh ng khơng đ này s n sàng ng nhà đ t h p pháp Nh ng có th s d ng cho phát tri n các cơng trình dân d ng c h p th c hố v các quy n s h uvà s d ng... nhà hay c u mua nhà đ t Nh ng quy đ nh th ch c a chính ph và chính quy n đ a ph ng v nhà và đ t n và đ t c ng có th làm tri t tiêu ho c kh i d y c u v nhà c ta hi n nay, các th ch quy đ nh c a Chính ph và chính quy n nhi u thành ph có chi u h ng khuy n khích, t o các đi u ki n thơng thống đ n m c th n i vi c đ u t mua và xây d ng nhà đ t v i quy mơ nh , do v y chính sách đó đang làm t ng c u v nhà... các c quan qu n lý Nhà n khơng th đi u ti t đ c C u v đ t và nhà di n ra khá sơi đ ng, đ c bi t các đơ th l n nh th đơ Hà N i, Thành ph H Chí Minh, Thành ph N ng L ng c u này n y sinh khá l n trên th tr nhu c u v ch c a con ng c Nhà n à ng t do xu t phát t th c t t ng lên q nhanh Quy n có ch iđ c là quy n c b n c cơng nh n và ch m lo thơng qua các chính sách nh m t o đi u ki n đ m i thành viên trong... ng nhóm c ta có nhóm cung v nhà đ t ph c v cho sinh và nhà di n ra sơi đ ng nh t và t do nh t, đ c bi t các đơ th l n nh Th đơ Hà N i , Thành ph H Chí Minh, Thành ph N ng l n ng cung này đã và đang xu t hi n à c ba khu v c, đó là: khu v c Nhà c, khu v c t nhân và khu v c t phát Khu v c Nhà n  n c: là các ho t đ ng xây d ng phát tri n nhà c ho c các c quan, doanh nghi p Nhà n c đ u t xây d ng b ng ngu... ty xây d ng và kinh doanh k t c u h t ng bán nhà ho c chuy n quy n s d ng đ t đã có k t c u t ng T các ho t đ ng chuy n d ch nhà đ t, chúng ta có th kh ng đ nh r ng: th tr bao g m c th tr ng nhà đ t ng chính th c và th tr t o khn kh pháp lu t cho th tr pháp l nh nhà , Nhà n ng khơng chính th c Nhà n c đã ng nhà đ t đó là, Hi n pháp n m 1992 và c cơng nh n quy n kinh doanh và mua bán nhà, cơng trình... chuy n quy n, l c b , thu ti n s d ng đ t, Nhà n c đã cơng nh n và đ m b o quy n i s h u, s d ng nhà đ t b ng vi c đ ng ký đ t đai, c p gi y ch ng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN nh n quy n s h u nhà, xây d ng quy ho ch s d ng đ t , xây d ng quy ho ch s d ng đ t đã hình thành m t l c l ng kinh doanh nhà đ t và có bi n pháp khuy n khích các doanh nghi p này phát tri n Kinh doanh nhà đ... CO M chính sách th nhà và bán nhà là các tác nhân m nh và nh y c m đ i v i s thay đ i v quy mơ, k t c u và tính ch t c u v nhà đ t S th a nh n s h u t nhân v nhà là m t đ t phá làm t ng c u v nhà nhu c u v ch khơng ch nh m tho mãn mà nhi u khi là nhu c u tích tr , đ dành và là di s n l u l i cho con cháu th h sau S thay đ i thái đ c a Chính ph đ i v i chính sách th nhà và bán nhà c ng là tác nhân nh... dùng nên cung nhà http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN t i các vùng này ph thu c r t l n vào s phát tri n c a cơng ngh và k thu t xây d ng d) Chính sách và pháp lu t c a Nhà n ng, cung v nhà đ t ph thu c r t l n vào KIL OBO OKS CO M Khác v i hàng hố thơng th c chính sách c a Chính ph v các ch đ qu n lý đ t đai và nhà , v chính sách s d ng đ t và các kho n đ u t cho phát tri n nhà đ t Tr c... do xây d ng v i quy mơ nh , chen chúc và gi m c u v nhà chung c h) Chính sách cung ti n t c ng có tác đ ng đáng k đ n c u v nhà Do l ng ti n t s n có nên nhu c u tiêu dùng s d dàng chuy n thành nhu c u có kh n ng thanh tốn và tr thành c u trên th tr ng i) S gia t ng phát tri n h p tác qu c t Sau khi lu t đ u t n c ngồi đ c ban hành, nhi u lu ng ti n n c ngồi đã ch y vào các t nh, thành ph l n làm... Thêm vào đó, do phát tri n kinh t , q trình đơ th hố di n ra nhanh chóng nên dòng ng s kinh doanh các đ a ph ng đ v đơ th làm n và tìm ki m vi c làm ngày m t nhi u, làm cho nhu c u v nhà Th tr Th tr n âu có nhà và đ t thì c ta mà khơng b l thu c vào m t đó hình thành th tr ng nhà đ t ng nhà đ t có liên quan đ n m t vùng, m t khu v c, ho c tồn b lãnh th đ t n đ và đ t đai làm nhà c ng t ng theo ng nhà ...http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CH NG I:KHÁI QT CHUNG V TH TR TH TR NG NHÀ NG B T NG S... tài s n g n li n v i nhà , cơng trình xây d ng đó; +Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN +Các lo i tài s n khác pháp lu t qui đ nh; Còn đ ng s... chúng có v trí khơng gian khác k c hai cơng trình c nh xây theo m t thi t k Ngay tồ cao c http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN c n nhà c ng có h ng nhà khác Ngồi c n ý đ n ý mu n c