Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP CỦA SINH VIÊN Bộ môn phụ trách Luật Kinh Doanh Giảng viên hướng dẫn PGS TS Doãn Hồng Nhung Cơ quan thực tập Cục Quản lý Nhà và thị trường[.]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP CỦA SINH VIÊN Bộ môn phụ trách: Luật Kinh Doanh Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Cơ quan thực tập: Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản Hà Nội Mục Lục LỜI MỞ ĐẦU PHẦN I: TĨM TẮT Q TRÌNH THỰC TẬP I Cơ quan thực tập 1.1 Tổng quan Bộ Xây dựng 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Bộ Xây dựng .5 1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, cấu tổ chức Bộ Xây dựng a Chức b Nhiệm vụ, quyền hạn .5 1.2 Tổng quan Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản a Vị trí, chức .6 b Nhiệm vụ, quyền hạn .6 II Người hướng dẫn .7 III Nội dung thực tập IV Thời gian thực tập PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Chương 1: Khái quát chung quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.1 Tổng quan nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư .9 1.1.3 Tầm quan trọng nhà chung cư 11 1.2 Sự cần thiết việc quản lý, sử dụng nhà chung cư 13 1.3 Tổng quan quản lý, sử dụng nhà chung cư .13 1.3.1 Khái niệm quản lý, sử dụng nhà chung cư 13 1.3.2 Nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư 14 Chương 2: Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 15 2.1 Chủ thể quản lý, sử dụng nhà chung cư 16 2.1.1 Hội nghị nhà chung cư .16 2.1.2 Ban quản trị nhà chung cư .17 2.1.3 Đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư 18 2.1.4 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư .19 2.2 Quy định hoạt động quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 20 2.2.1 Nội dung hoạt động quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 20 2.2.2 Quy định loại phí, kinh phí liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư 22 a Giá dịch vụ nhà chung cư .22 b Phí bảo trì nhà chung cư 23 Chương 3: Thực trạng pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam 25 3.1 Những thành tựu đạt hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư.25 3.2 Một số tồn tại, vướng mắc trình quản lý, sử dụng nhà chung cư .26 3.2.1 Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư 26 3.2.2 Tranh chấp kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư 28 3.2.3 Tranh chấp liên quan đến tổ chức Hội nghị chung cư lần đầu, thành lập Ban quản trị nhà chung cư 29 3.2.4 Tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng .30 3.2.5 Các tranh chấp khác 32 3.3 Nguyên nhân tranh chấp hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư 33 Chương 4: Một số kiến nghị giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam 38 4.1 Kiến nghị việc hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư .38 4.1.1 Đối với quan quản lý Nhà nước 39 4.1.2 Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 40 4.2 Kiến nghị việc tổ chức thực quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 41 PHẦN III: PHẦN KẾT THÚC 42 I Nhận xét thân 42 1.1 Ưu điểm 42 1.2 Nhược điểm 42 LỜI KẾT LUẬN .43 Danh mục tài liệu tham khảo .44 Ý KIẾN NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN 46 LỜI MỞ ĐẦU Thực tập cuối khóa khâu quan trọng trình đào tạo nhằm giúp sinh viên có hội gắn kết lý luận với thực tiễn, tiếp cận cách chân thực với môi trường áp dụng pháp luật thực tế Từ đó, sinh viên rèn luyện tăng cường kỹ thực tế, lực chuyên môn kiến thức pháp luật nói chung, đặc biệt kiến thức pháp luật kinh doanh đào tạo Theo kế hoạch thực tập Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội phân công thầy, cô Bộ môn Luật Kinh doanh, khoảng thời gian từ 01/07/2019 - 31/07/2019, em tham gia thực tập Phòng Quản lý Nhà thuộc Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, hướng dẫn, dạy nhiệt tình PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội quan thực tập tạo điều kiện hết sức, trình thực tập em diễn thuận lợi, đồng thời tiếp thu, học hỏi nhiều kiến thức, kỹ quý báu Do thời gian thực tập không dài, hướng dẫn anh, chị quan thực tập, em tiếp xúc với tài liệu liên quan đến hoạt động lĩnh vực Quản lý nhà Trong đó, nhà chung cư vấn đề mà em nhận thấy bất cập quy định pháp luật trạng thực tế Vì vậy, em chọn đề tài “Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư” để làm đề tài báo cáo Em khơng có tham vọng giải toàn vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư mà dừng lại việc hiểu rõ chất quy định pháp luật hành thực trạng áp dụng pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư qua đưa số kiến nghị nhằm khắc phục phần thực trạng nêu Vì kiến thức nhiều hạn chế nên báo cáo thực tập em cịn nhiều thiếu sót, mong nhận đóng góp quý báu thầy để báo cáo em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn Dỗn Hồng Nhung - Giảng viên hướng dẫn, người tận tâm hướng dẫn giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em từ bắt đầu thực tập hoàn thành báo cáo thực tập Em xin cảm ơn anh, chị Phòng Quản lý Nhà thuộc Cục Quản lý nhà thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng tiếp nhận, tận tình giúp đỡ cho em lời khuyên quý báu, bổ ích suốt thời gian thực tập Em xin chân thành cảm ơn! PHẦN I: TÓM TẮT QUÁ TRÌNH THỰC TẬP I Cơ quan thực tập 1.1 Tổng quan Bộ Xây dựng 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Bộ Xây dựng Ngày 29-4-1958, theo Nghị kỳ họp thứ VIII Quốc hội khố I Chủ tịch Hồ Chí Minh chủ tọa định thành lập Bộ Kiến trúc - Bộ Xây dựng Từ đến nay, ngày 29-4 hàng năm trở thành ngày truyền thống ngành Xây dựng Việt Nam Dưới lãnh đạo Đảng Nhà nước với nỗ lực toàn thể cán công nhân viên suốt chặng đường 55 năm phát triển, ngành Xây dựng đạt nhiều thành tựu góp phần vào thắng lợi to lớn nước công xây dựng bảo vệ Tổ quốc Qua 55 năm liên tục phát triển, ngành Xây dựng góp phần to lớn vào việc hoàn thành nhiệm vụ kinh tế - xã hội đất nước, bước đổi mới, phát triển hội nhập khu vực quốc tế Những thành tựu đạt khẳng định vai trò Ngành Xây dựng nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, mang lại niềm tự hào cho hệ tiếp nối ngành Xây dựng Việt Nam 1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, cấu tổ chức Bộ Xây dựng a Chức Bộ Xây dựng quan Chính phủ thực chức quản lý Nhà nước về: Quy hoạch xây dựng, kiến trúc; hoạt động đầu tư xây dựng; phát triển đô thị; hạ tầng kỹ thuật đô thị khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; nhà ở; công sở; thị trường bất động sản; vật liệu xây dựng; quản lý Nhà nước dịch vụ công lĩnh vực quản lý Nhà nước Bộ theo quy định pháp luật b Nhiệm vụ, quyền hạn Bộ Xây dựng có trách nhiệm thực nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định Nghị định số 36/2012/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2012 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ, quan ngang Bộ nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể 1.2 Tổng quan Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản a Vị trí, chức Cục Quản lý Nhà thị trường bất động sản tổ chức thuộc Bộ Xây dựng, thực chức tham mưu, giúp Bộ trưởng quản lý Nhà nước tổ chức thực thi pháp luật lĩnh vực: nhà ở, công sở, thị trường bất động sản, tổ chức thực chương trình trọng điểm quốc gia nhà Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng theo phân công, ủy quyền Bộ trưởng Cục Quản lý Nhà thị trường bất động sản có tư cách pháp nhân, có dấu để giao dịch, mở tài khoản Kho bạc Nhà nước ngân hàng theo quy định pháp luật b Nhiệm vụ, quyền hạn Về nhà ở: 1.1 Chủ trì, phối hợp với quan, đơn vị liên quan xây dựng chiến lược phát triển nhà quốc gia cho thời kỳ; 1.2 Hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc địa phương xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương, tiêu phát triển nhà kế hoạch phát triển nhà nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương hàng năm theo giai đoạn; 1.3 Hướng dẫn, kiểm tra việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh đình thực dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc huy động vốn dự án đầu tư xây dựng nhà theo quy định pháp luật nhà ở; 1.4 Hướng dẫn, đôn đốc kiểm tra việc thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tổng hợp để Bộ báo cáo Chính phủ theo định kỳ, Về công sở: 2.1 Phối hợp với quan, đơn vị liên quan tổ chức lập, thẩm định quy hoạch phát triển hệ thống công sở quan hành Nhà nước, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước quan; hướng dẫn, kiểm tra việc thực sau Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 2.2 Phối hợp với quan, đơn vị liên quan hướng dẫn, kiểm tra địa phương việc lập quy hoạch phát triển cơng sở quan hành Nhà nước, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước quan, tổ chức trị - xã hội, đơn vị nghiệp công lập địa phương 2.3 Phối hợp với quan liên quan xây dựng để Bộ trình cấp có thẩm quyền ban hành Bộ ban hành theo thẩm quyền quy định tiêu chí phân loại, chế độ bảo trì cơng sở, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước; hướng dẫn, kiểm tra việc thực sau phê duyệt, Về thị trường bất động sản: 3.1 Chủ trì, phối hợp với quan liên quan xây dựng Đề án, sách phát triển quản lý thị trường bất động sản để Bộ trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; hướng dẫn, kiểm tra việc thực sau Thủ tướng Chính phủ phê duyệt 3.2 Chủ trì, phối hợp với quan, đơn vị liên quan thuộc Bộ, ngành, địa phương việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản xác định cấu hàng hoá, cân đối cung cầu, thực sách, giải pháp điều tiết bình ổn thị trường; tổ chức xây dựng công bố định kỳ số giá bất động sản 3.3 Hướng dẫn, kiểm tra việc thực quy định pháp luật điều kiện lực Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản khác; hướng dẫn quy định bất động sản đưa vào kinh doanh, II Người hướng dẫn - Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Dỗn Hồng Nhung - Giảng viên Bộ mơn Luật Kinh doanh Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội - Người hướng dẫn trực tiếp đơn vị thực tập: + Anh Thân Thế Anh - Trưởng phòng Phòng Quản lý Nhà + Chị Lý Thị Thanh Hoa - Phó trưởng phịng Phịng Quản lý Nhà + Chị Hồng Thị Un - Chun viên Phịng Quản lý Nhà III Nội dung thực tập Trong suốt thời gian tập Cục Quản lý Nhà thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, có cơng việc mang tính chất thường xun cơng việc mang tính chất theo thời vụ: - Nghiên cứu văn pháp luật - Cập nhật văn pháp luật liên quan đến quản lý nhà ở, nhà chung cư - Trình bày, trao đổi với người hướng dẫn vấn đề bất cập, vướng mắc pháp luật hành IV Thời gian thực tập Từ ngày 01/07/2019 - 31/07/2019 Trong khoảng thời gian thực tập, em có kiến thức bổ ích kinh nghiệm quý báu môi trường làm việc chuyên nghiệp Cơ quan thực tập tạo điều kiện giúp em có khả vận dụng kiến thức kỹ tích lũy 03 năm vừa qua Trong suốt trình thực tập, em nhận để hoàn thành tốt công việc chuyên môn nâng cao kiến thức mà cần phải học hỏi thêm kỹ giao tiếp, làm việc nhóm kinh nghiệm làm việc thực tế PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Chương 1: Khái quát chung quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.1 Tổng quan nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Theo quy định Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 quy định: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh.1” Từ quy định ta hiểu nhà chung cư nhà cao tầng, thường tập trung khu đô thị, gồm có nhiều hộ độc lập cho nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình để để kết hợp với hoạt động kinh doanh Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sở hữu phần diện tích bên hộ chung cư phần diện tích thuộc sở hữu chung cư dân sống nhà chung cư Xét mục đích sử dụng, nhà chung cư chia thành hai loại nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Theo đó, nhà chung cư có mục đích để nhà chung cư thiết kế, xây dựng sử dụng cho mục đích để Cịn nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhà chung cư thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích mục đích khác làm văn phòng, dịch vụ, thương mại 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư Có thể nói điều kiện kinh tế - xã hội đất nước nay, phát triển loại hình nhà chung cư mối quan tâm hàng đầu Đảng Nhà Quốc hội (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 ... niệm quản lý, sử dụng nhà chung cư 13 1.3.2 Nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư 14 Chương 2: Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 15 2.1 Chủ thể quản lý, sử dụng nhà. .. CÁO PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Chương 1: Khái quát chung quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.1 Tổng quan nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư Theo quy định Khoản Điều Luật Nhà. .. sử dụng phần sở hữu chung nhà chung cư; 16 Chương 2: Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 2.1 Chủ thể quản lý, sử dụng nhà chung cư Tham gia trực tiếp vào hoạt động quản lý, sử dụng