QUY ĐỊNH MỚI VÈ BỒI THƯỜNG CHO CÁC CHỦ SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG cư THUỘC DIỆN PHÁ DỠ Ngơ Gia Hồng * Hồng Thị Biên Thùy ** Tóm tắt: Bài viết phân tích, bình luận so quy định Nghị định sổ 69/2021/NĐ-CP liên quan đến phương án bồi thường cho cư dân chung cư cũ thuộc diện phải phá dỡ đế cải tạo, xây dựng lại trường họp chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Abstract: The article analyzes and discusses the new regulations of Decree No 69/2021/ND-CP concerning the compensation scenarios for residents at old apartment buildings subject to demolition for renovation and reconstruction in cases where the owners reach an agreement with the real-estate companies Khái quát quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bố trí chỗ tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ Dù pháp luật thừa nhận người sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng sở hữu nhà ổn định lâu dài, nhiên tất cơng trình xây dựng có niên hạn sử dụng định, tùy thuộc vào cấp, hạng cơng trình xây dựng Do vậy, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ, khơng cịn bảo đảm an tồn cho người sử dụng chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bàn giao cho quan có thẩm quyền để phá dỡ xây dựng cơng trình khác* Việc cải tạo, *■“ ThS., Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Trường hợp khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chủ sở hữu cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Trường hợp khu đất có nhà chung cư khơng phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư cho quan có thẩm quyền để phá dỡ xây dựng cơng trình khác theo quy hoạch duyệt (điểm a, b khoản Điều 99 Luật Nhà năm 2014) xây dựng lại nhà chung cư doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đầu tư vốn góp vốn chủ sở hữu có nhà chung cư thực hiện; Nhà nước thực cưỡng chế phá dỡ trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nguồn vốn Nhà nước chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dờ2 Việc khuyến khích doanh nghiệp KDBĐS tham gia đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đem lại nhiều lợi ích cho bên: Thứ nhất, chủ sở hữu nhà chung cư giải tình trạng thiếu hụt chỗ nhà cũ khơng cịn giá trị sử dụng, mang lại môi trường sống đại, khang trang Thứ hai, doanh nghiệp KDBĐS, cách thức tạo nguồn cung dồi bất động sản vị trí đắc địa, mang lại khả sinh lời cao Hiện nước có khoảng 2.500 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, số có khoảng 25% Điều 99, Điều 113 Luật Nhà năm 2014 61 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 4/2022 chung cư xuống cấp nghiêm trọng, cần phá dỡ, xây dựng mới3 Đồng thời, chung cư thường có đặc điểm chung xây dựng thấp tầng vị trí mang lại giá trị kinh tế cao Do vậy, đầu tư vào mảng kinh doanh này, doanh nghiệp KDBĐS có nguồn lợi nhuận lớn từ việc khai thác phần diện tích cịn lại sau bồi thường cho chủ sở hữu Thứ ba, góc độ quản lý nhà nước, doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà chung cư cũ giúp cho Nhà nước giải toán thiếu vốn đê đầu tư, cải tạo, tạo mĩ quan đô thị Tuy nhiên, tác động việc phá dỡ chung cư cũ để cải tạo, xây dựng lại nhiều hộ gia đình, cá nhân nơi ở, ảnh hưởng đến đời sống, học tập công việc, kinh doanh Luật Đất đai quy định người mua nhà dự án kinh doanh nhà nhà chung cư có quyền sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài4, đó, cho dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng phải phá dỡ quyền sử dụng đất chủ sở hữu đảm bảo Chính lẽ đó, Luật Nhà đà khẳng định trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư chủ sở hữu tiếp tục thực quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó, trường họp phá dỡ để xây dựng cơng trình khác việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư thực theo quy định pháp luật đất đai5 Suy cho cùng, doanh nghiệp KDBĐS tham gia cải tạo chung cư cũ chất việc bồi thường cho chủ sở hữu việc chủ Đình Sơn, Cải tạo chung cư cũ tắc, Báo điện từ Thanh niên, https://thanhnien.vn/cai-tao-chungcu-cu-van-tac-postl067695.html, truy cập ngày 15/5/2021 Khoản Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 Điểm d khoản Điều 99 Luật Nhà năm 2014 62 đầu tư mua lại giá trị quyền sử dụng đât khu chung cư Nhà nước thực thu hồi đất (nếu chủ sở hữu cố tình không bàn giao bị cường chế) chủ đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư miền tiền sử dụng đất, tiền thuê đất6 Chủ đầu tư có trách nhiệm tốn cho chủ sở hữu hộ dự án sau xây dựng mới, toán tiền Do đó, vấn đề bồi thường xem nội dung quan trọng nhằm giải toán tạo đồng thuận phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nhận thức rõ điều này, Luật Nhà hành xác định yêu cầu việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt trước tiến hành phá dỡ, cải tạo Phương án tái định cư phải thông báo đến khu dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương, Cổng thông tin điện tử UBND quan quản lý nhà cấp tỉnh7 Phương án tái định cư xây dựng sở thoả thuận chủ sờ hữu nhà chung cư doanh nghiệp KDBĐS, có kiểm sốt quan nhà nước có thẩm quyền Theo đó, doanh nghiệp KDBĐS có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường đảm bảo nguyên tắc nội dung mà pháp luật quy định Phương án bồi thường doanh nghiệp đề xuất để chủ sở hừu nhà Điều 25 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP Khoản Điều 112 Luật Nhà năm 2014 QUY ĐỊNH MỚI VÈ chung cư định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Chủ sở hữu nhà chung cư doanh nghiệp thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định Điều 116 Luật Nhà để báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt8 Trên sở phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư UBND cấp tỉnh phê duyệt, doanh nghiệp KDBĐS chủ sở hữu nhà chung cư thực ký hợp đồng bố trí tái định cư, tạm cư với chủ sở hữu nhà chung cư Mặc dù pháp luật quy định cụ thể, nhiên nhiều bất cập quy định bồi thường cho chủ sở hữu nhà chung cư nên việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư chưa đạt kế hoạch đề ra9 Một số điểm mói liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bố trí chỗ tạm thịi cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tương đối phức tạp lẽ hoạt động liên Khoản Điều 115 Luật Nhà năm 2014 Cả nước có 2.500 chung cư cũ với khoảng triệu m2 sàn xây dựng trước năm 1994 Trong số nhà chung cư có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm Thế nhưng, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư cải tạo, sửa chữa chưa đầy 3% Theo Thu Hang (TTXVN), Nghị định có giúp tăng tốc độ tạo chung cư cũ, báo điện tử Tin tức, https://baotintuc.vn/kinh-te/nghi-dinh-moi-co-giuptang-toc-do-cai-tao-chung-cu-cu-202108111453297 59.htm, truy cập ngày 04/10/2021 Còn Tp Hồ Chí Minh, thời gian qua, có hai dự án chung cư cũ hoàn thành cải tạo, xây dựng ba dự án triển khai dở dang Con số thấp so với tổng số 237 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch Theo Hoàng Huy, Cài tạo xây dựng chung cư cũ mảng đầu tư đầy tiềm khơng cịn khống chế lợi nhuận, Báo điện tử Việt Nam mới, https://vietnammoi.vn/cai-tao-xay-moi-chung-cu-cula-mang-dau-tu-day-tiem-nang-khi-khong-con-khong -che-loi-nhuan-10-20210904174327089.htm, truy cập ngày 04/10/2021 quan đến lợi ích nhiều người Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 101/2015/NĐCP có quy định việc thực phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ, khơng đảm bảo an tồn cho người sử dụng Tuy nhiên, tiến độ cải tạo nhà chung cư cũ địa bàn nước thực tế diễn chậm chạp, đe dọa đến tính mạng, an toàn cư dân gây nhiều bất cập cho địa phương Một phần nguyên nhân thực trạng xuất phát từ quy định bồi thường cho chủ sở hữu chưa thực tạo chế hài hồ lợi ích Nhà nước, người dân doanh nghiệp Vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thay Nghị định số 101/2015/NĐ-CP cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nghị định số 69/2021/NĐ-CP cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thay cho Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/9/2021, có quy định tương đối cụ thể, rõ ràng so với trước đây, tạo chế hài hòa việc bảo đảm quyền lợi họp pháp cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũ Các quy định kỳ vọng đảm bảo tốt quyền lợi cư dân sống chung cư cũ xuống cấp Một số điểm kể đến sau: Thứ nhất, thay đơi trình tự chủ thể có trách nhiệm lập, thắm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết vẽ tong mặt bằng, phưong án kiến trúc cơng trình tùy vào quy mơ khu vực có nhà chung cư, khu chung cư (sau gọi chung khu nhà chung cư) thuộc diện cải tạo, xây dựng lại10 10 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP: Trường hợp khu vực thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư có quy mơ diện tích đất nhỏ 02 quan nhà nước có thẩm quyền khơng phải lập 63 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 4/2022 để làm sở để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tải định cư bổ trí chơ tạm thời (sau gọi chung phương ản bồi thường) Theo đó, sở kế hoạch xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư, quan nhà nước có thẩm quyền cỏ trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc cơng trình tùy vào quy mơ khu vực có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ xây dựng Quá trình lập quy hoạch/bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc cơng trình phải xác định số tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số xác định phần diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng cơng trình dịch vụ, thương mại, văn phịng cơng trình hạ tầng xã hội khác để bảo đảm hiệu kinh tế - xã hội mơi trường nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham gia thực dự án phải đáp ứng kết nối đồng hệ thống hạ tầng kỳ thuật, hạ tầng xã hội khu vực địa bàn Căn vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy hoạch khu vực nhà chung cư phải thực cải tạo, xây dựng lại phê duyệt, quy mơ diện tích đất, quy mô dân số khu vực dự án yêu cầu bồi thường, thời gian, tiến độ thực dự án, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng ban hành tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư* 11 Quy định cho thấy pháp luật nâng cao vai trò Nhà nước việc xây dựng cần thiết giúp doanh nghiệp xây dựng phương án bồi thường, thay nêu nguyên tắc, nội dung chung chung trước Mặt quy hoạch chi tiết mà thực lập, phê duyệt bàn vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc cơng trình 11 Điều 12 khoản Điều 14 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP 64 khác, quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cài tạo, xây dựng lại xác định nhiều tiêu chí quan trọng quy mơ dân số, diện tích cơng trình thương mại, dịch vụ giúp chủ đầu tư cân nhắc, tính tốn khả thu hồi vốn mức lợi nhuận có từ dự án để từ định đăng ký làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Thứ hai, thay đơi trình tự lựa chọn chủ đầu tư việc tham gia ỷ kiến lựa chọn chủ đầu chủ sở hữu Việc lựa chọn chủ đầu tư thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nội dung quan trọng định đến quyền lợi chủ sở hữu nhà chung cư thông qua phương án bồi thường chủ đầu tư đề xuất Theo đó, vấn đề mà chủ sở hữu quan tâm lựa chọn chủ đầu tư phương án bồi thường doanh nghiệp đăng ký làm chủ đầu tư đề xuất có đảm bảo quyền lợi tối đa cho cư dân hay không Qua đó, lựa chọn chủ đầu tư chủ sở hữu đồng thời chấp nhận với phương án bồi thường mà doanh nghiệp đề xuất Khác với Nghị định số 101/2015/NĐCP giao Sở Xây dựng lập danh mục doanh nghiệp KDBĐS có đủ điều kiện lực làm chủ đầu tư dự án để giới thiệu thơng báo cho chủ sở hữu có nhà chung cư, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định quy trình chi tiết khách quan việc lập danh sách doanh nghiệp để đưa Hội nghị nhà chung cư lựa chọn Cụ thể, sở quy hoạch chi tiết vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc cơng trình phê duyệt, doanh nghiệp KDBĐS lập hồ sơ đăng ký kèm theo hồ sơ lực đáp ứng tiêu chí UBND cấp tỉnh ban hành phương án bồi thường đến quan UBND cấp QUY ĐỊNH MỚI VỀ tỉnh giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ (UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại quan quản lý nhà cấp tỉnh) Cơ quan chủ trì chịu trách nhiệm lọc hồ sơ doanh nghiệp đăng ký tổ chức lấy ý kiến chủ sở hữu để lựa chọn chủ đầu tư Hội nghị nhà chung cư12 Quy định tỷ lệ biểu cách thức lựa chọn chủ đầu tư Hội nghị nhà chung cư theo Nghị định số 69/2021/NĐCP có thay đổi Hội nghị nhà chung cư coi hợp lệ để lựa chọn chủ đầu tư phải có 70% tổng số chủ sở hữu hộ chung cư nhà chung cư, khu chung cư tham gia, hộ nhà chung cư tương ứng với phiếu biểu doanh nghiệp lựa chọn phải tối thiểu 75% tổng số chủ sở hữu tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư lựa chọn doanh nghiệp nhận tỷ lệ đồng ý cao chủ sở hữu tối thiểu phải đạt 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý13 Bên cạnh đó, q trình lựa chọn chủ đầu tư, chủ sở hữu doanh nghiệp KDBĐS tham gia lựa chọn thống điều chỉnh nội dung phương án bồi thường doanh nghiệp KDBĐS lập phải tuân thủ nội dung quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt quy định nội dung bồi thường theo quy định Nghị định số 69/2021/NĐ-CP bổ sung chế đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trường hợp không lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức tổ chức hội nghị nhà chung cư 12 Khoản 3, 4, Điều 14 Nghị định số 69/2021/NĐ- CP 13 Khoản Điều 14 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP Các quy định tạo linh hoạt việc lựa chọn chủ đầu tư thông qua phương án bồi thường, hạn chế bế tắc đạt đồng thuận tổ chức Hội nghị nhà chung cư Tuy nhiên, theo tác giả, việc quy định nguyên tắc biểu lựa chọn chủ đầu tư dựa vào tổng số hộ nhà chung cư mồi hộ tương ứng với phiếu biểu điểm trừ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP Bởi lẽ, điều không phù họp không đảm bảo công chủ sở hữu Diện tích hộ nhà chung cư không giống nhau, lại quan trọng để xác định giá trị hộ bồi thường ảnh hưởng đến lợi ích mà chủ sở hữu nhận Mặt khác, từ ngày 01/01/2020, Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư liên quan đến quản lý, sừ dụng nhà chung cư có hiệu lực quy định quyền biểu Hội nghị nhà chung cư tính theo diện tích sở hữu riêng chủ sờ hữu hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác nhà chung cư theo nguyên tắc lm2 diện tích sở hữu riêng tương đương với phiếu biểu (khoản Điều 1) Việc Nghị định số 69/2021/NĐ-CP áp dụng cách tính quyền biểu theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trước gây nên thiếu quán quy định pháp luật, làm phức tạp cho khâu tổ chức hội nghị Do vậy, để đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu nhà chung cư, cần thay đổi nguyên tắc biểu tính theo m2 để xác định Thứ ba, cho phép chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn phương thức bồi thường phù hợp với nhu cầu nguyên tắc, việc bồi thường cho chủ sờ hữu phá dỡ, xây dựng lại nhà 65 NHÀ NƯỞC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 4/2022 chung cư ưu tiên sách tái định cư chỗ nhằm tránh xáo trộn cho hoạt động sống cư dân Tuy nhiên, trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ theo quy hoạch duyệt không thực xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác, chủ sở hữu lựa chọn hình thức bồi thường tiền tái định cư địa điểm khác Quy định thể tôn trọng quyền tự định đoạt chủ sở hữu nhà chung cư, phù hợp hon với nhu cầu thực tế cư dân Đồng thời, nhằm khắc phục thực tế nhiều khu tái định cư xây dựng thời gian qua thường bố trí cách xa chung cư cũ, nằm quận huyện ngoại thành, gây ảnh hưởng không nhỏ đến công việc, vấn đề học tập trẻ em, hoạt động buôn bán người dân nên cư dân không đồng ý di dời, gây ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch phá dỡ chung cư cũ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đặt yêu cầu: Nếu tái định cư địa điểm khác bố trí dự án xây dựng nhà tái định cư dự án nhà thương mại địa bàn cấp xã, địa bàn cấp xã khơng có nhà bố trí địa bàn cấp huyện; trường họp địa bàn cấp huyện khơng có nhà bổ trí dự án khác địa bàn cấp huyện lân cận chủ sở hữu có nhu cầu mua, th, thuê mua nhà xã hội địa bàn theo quy định pháp luật nhà ở14 Điều đáp ứng nguyện vọng đa số người dân mong muốn tái định cư khu vực gần với chung cư để ốn định đời sống, tránh xáo trộn không cần thiết 14 Điểm đ khoản 69/2021/NĐ-CP 66 Điều 20 Nghị định Thứ tư, bô sung quy định hệ số bồi thường cho chủ sở hữu hộ chung cư có nhu cầu tái định cư chô Căn vào điều kiện cụ thể dự án khu vực, UBND cấp tỉnh định hệ sổ k bồi thường từ đến lần diện tích sử dụng hộ cũ ghi Giấy chứng nhận cap qua thời kỳ diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm sờ để chủ đầu tư lập phương án bồi thường Diện tích hộ tái định cư sau tính theo hệ số k quy đổi thành tiền nêu rõ phương án bồi thường, làm sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tái định cư nghĩa vụ toán tiền chênh lệch bên (nếu có)15 Quy định tạo chế rõ ràng việc xác định giá trị hộ tái định cư, tùy theo hệ số k để xác định trách nhiệm bồi thường chủ đầu tư, giải “nút thắt” lớn việc hài hịa lợi ích bên không thống phương án bồi thường dẫn đến bể tấc cải tạo chung cư cũ Tuy nhiên, cần thiết ban hành hướng dẫn cụ thể việc định hệ số k, xác định hệ số k theo dự án dễ dẫn đến tiêu cực, đặc biệt chung cư cũ tọa lạc khu vực đắc địa Các doanh nghiệp sẵn sàng làm cách để có hệ số k thấp nhằm giảm chi phí bồi thường, tăng thêm lợi nhuận, từ làm ảnh hưởng đến quyền lợi đáng cư dân, ngược lại, hệ số k q lớn khơng thu hút doanh nghiệp tham gia Nên xây dựng nguyên tắc ban hành hệ số k theo vị trí hộ, ví dụ, thường dự án nhà chung cư xây dựng phần tầng số tầng (ví dụ từ tầng đến tầng 3) sử dụng làm trung tâm thương mại - số 15 Khoản Điều 21 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP QUY ĐỊNH MỚI VÈ dịch vụ, tầng bố trí tái định cư cịn lại doanh nghiệp khai thác, chủ sờ hữu cãn hộ tầng có hệ số k lớn xác định diện tích Thứ năm, dành quan tâm đến chủ sở hữu có diện tích để kinh doanh tầng chung cư cũ Đặc điếm hộ tầng thường cỏ giá trị cao nhờ lợi làm mặt kinh doanh, thu lợi từ việc cho thuê Nếu bồi thường cho chủ sở hữu hộ tương tự hộ khác họ khơng chấp nhận khơng chịu di dời Nắm bắt vấn đề này, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP dành ưu tiên cho chủ sở hữu tầng có diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định có hiệu lực thi hành Dự án có bố trí phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch phê duyệt ngồi việc bồi thường, họ mua thuê phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh có nhu cầu Mặt khác, giá bán phần diện tích quy định rõ để đảm bảo quyền lợi người mua, tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ bên thỏa thuận16 Có thể thấy rằng, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP khơng quy định bố trí chồ mới, mà cịn dành quan tâm đến việc ổn định đời sống cho hộ kinh doanh nơi cũ, giúp họ ưu tiên bố trí diện tích để kinh doanh, tìm kiếm thu nhập nơi 16 Điểm a khoản 69/2021/NĐ-CP Điều 21 Nghị định số Thứ sáu, bổ sung quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tái định cư, nhà bo trí tạm thời Chủ sở hữu nhà chung cư (trừ chung cư thuộc sở hữu nhà nước) chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tái định cư, nhà bố trí tạm thời (nếu mua nhà này); trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán thực chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại theo quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tái định cư cuối cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai pháp luật nhà ở17 Quy định đáp ứng nhu cầu người có suất tái định cư họ khơng muốn nhà tái định cư cấp mà muốn bán suất tái định cư để nhận khoản tiền, chuyển đến nơi khác sinh sống, làm ăn Kết luận Sự không đồng thuận phương án bồi thường cho chủ sở hữu chung cư cũ nguyên nhân khiến cho trình cải tạo chung cư cũ địa bàn thành phố lớn diễn chậm chạp, không đạt mục tiêu đề Nhìn chung, vấn đề này, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có điểm đột phá, góp phần giải điểm vướng mắc, tồn Nghị định số 101/2015/NĐ-CP Trong thời gian chờ đợi điểm đưa vào triển khai thực tế để đánh giá tính khả thi, tính phù hợp việc dự đốn điểm chưa rõ ràng, chưa hợp lý điều cần thiết để kịp thời ban hành văn hướng dẫn cho phù hợp, góp phần phát huy ưu điểm văn 17 Điểm e khoản Điều 19 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP 67 ... nhà chung cư có quy? ??n sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài4, đó, cho dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng phải phá dỡ quy? ??n sử dụng đất chủ sở hữu đảm bảo Chính lẽ đó, Luật Nhà đà khẳng định. .. hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư chủ sở hữu tiếp tục thực quy? ??n sử dụng đất có nhà chung cư đó, trường họp phá dỡ để xây dựng cơng trình khác việc xử lý quy? ??n sử dụng đất có nhà chung cư. .. thịi cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tương đối phức tạp lẽ hoạt động liên Khoản Điều 115 Luật Nhà năm 2014 Cả nước có 2.500 chung