Dau tu phat trien bat dong san du lich nghi duong 105050

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NGHỈ DƯỠNG………………………………………………… …………….3 1.1.SƠ LƯỢC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NGHĨ DƯỠNG 1.1.1.Một số khái niệm bất động sản du lịch nghĩ dưỡng 1.1.1.1.Bất động sản 1.1.1.2.BĐS du lịch nghĩ dưỡng 1.1.2.Đặc điểm BĐS du lịch nghĩ dưỡng 1.1.2.1.Đặ điểm chung 1.1.2.2.Đặc điểm khác 1.2.ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND .6 1.2.1.Khái niệm đầu tư phát triển BĐS DL&ND 1.2.2.Đặc điểm đầu tư phát triển BĐS DL&ND 1.2.3.Nội dug đầu tư phát triển BĐS DL&ND 1.2.3.1.Trên góc độ nhà nước 1.2.4 Các tiêu đánh giá kết hiểu đầu tư BDS DL&ND 11 1.2.4.1 Chỉ tiêu đánh giá kết 11 1.2.4.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu 11 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND 12 1.2.5.1 Nhóm nhân tố tự nhiên 12 1.2.5.2 Nhóm nhân tố kinh tế xã hội 13 1.2.5.3 Nhóm nhân tố trị - pháp lý 13 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND TP HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2006 – 2010 .14 2.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI TP HẢI PHÒNG ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND 14 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 14 2.1.2.Tình hình phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2006 -2010 .15 2.2.THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND TP HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2006 – 2010 18 2.2.1.Tình hình huy động dụng vốn .18 2.2.1.1.Theo cấu vốn .18 2.2.1.2.Theo cấu vùng .29 2.2.1.3 Theo loại hình BĐS DL&ND 33 2.2.2 Đầu tư phát triển sở hạ tầng kỹ thuật phụ trợ 37 2.2.3 Đầu tư phát triển dịch vụ kèm hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND 39 2.2.4 Đầu tư cho hoạt động quảng bá phân phối sản phẩm .40 2.2.5 Công tác quản lý BDS DL&ND Hải Phòng .40 2.2.5.1.Về chủ trương thu hút đầu tư dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng 40 2.2.5.2.Về công tác quy hoạch liên quan đến hoạt động đầu tư BĐSDL&ND: 41 2.2.5.3.Những ưu đãi, sách đặc thù hoạt động đầu tư BĐSDL&ND 42 2.2.5.4.Về việc cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư: 42 2.3 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND CỦA THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 43 2.3.1 Kết hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng .43 2.3.2 Hiệu hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng 44 2.3.3 Những hạn chế nguyên nhân 46 2.4 VÍ DỤ VỀ ĐTPT DỰ ÁN BĐS DL&ND CÁT BÀ AMATINA CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DU LỊCH VINACONEXITC 52 2.4.1 Khái quát công ty Vinaconexitc dự án Catba Amatina .52 Những lợi bật Dự án: 54 2.4.2 Thực trạng đầu tư phát triển dự án Catba Amatina Công ty Vinaconex -ITC 55 2.4.2.1 Tình hình huy động dụng vốn dự án .55 2.4.2.2 Đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật dự án 58 2.4.2.3 Đầu tư phát triển hạng mục dự án 59 2.4.2.4 Đầu tư phát triển dịch vụ kèm 59 2.4.2.5 Đầu tư cho hoạt động quảng bá phân phối sản phẩm .60 2.4.3 Đánh giá tình hình đầu tư phát triển dự án Cát Bà – Amatina .60 2.4.3.1 Những kết đạt 60 2.3.4.2 Những tồn khó khăn 61 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁTTRIỂN BĐS DL&ND THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG TỪ NAY ĐẾN 2020…………… 28 3.1 MỤC TIÊU VÀ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND HẢI PHÒNG 62 3.1.1 Mục tiêu đầu tư phát triển BĐS DL&ND thành phố Hải Phòng .62 3.1.1.1 Mục tiêu kinh tế 62 3.1.1.2 Mục tiêu văn hóa – xã hội 62 3.1.2 Phân tích SWOT phân khúc thị trường BĐS DL&ND Hải Phòng 63 3.1.2.1 Điểm mạnh .63 3.1.2.2 Điểm yếu 63 3.1.2.3 Cơ hội .64 3.1.2.4 Thách thức 64 3.1.3 Tiềm phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng 65 3.1.4 Quan điểm đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng 66 3.1.4.1 Phát triển BDS DL&ND phải bền vững, toàn diện, trọng tâm, trọng điểm66 3.1.4.2 Phát triển BĐS DL&ND phải đảm bảo tính liên kết vùng 66 3.1.4.3 Phát triển BDS DL&ND dựa vào phát huy nội lực, sức mạnh tổng hợp ngành, thành phần kinh tế nguồn lực từ bên 66 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BDS DL&ND HẢI PHÒNG .67 3.2.2 Giải pháp đẩy mạnh đầu tư phát triển BDS DL&ND Hải Phòng 67 3.2.2.1 Nhóm giải pháp vĩ mơ nhà nước 67 3.2.2.2 Nhóm giải pháp doanh nghiệp 73 KẾT LUẬN 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BĐS DL&ND: Bất động sản du lịch nghĩ dưỡng TP HP : Thành Phố Hải Phòng DNTN : Doanh nghiệp tư nhân DNNN : Doanh nghiệp nhà nước CTCP : Công ty cổ phần CT TNHH : Công ty trách nhiệm hữu hạn KTTĐ : Kinh tế trọng điểm CSHTKT : Cơ sở hạ tầng kỹ thuật NSNN : Ngân sách nhà nước DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 1: Tình hình phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2006 – 2010 .18 Bảng 2: Nguồn huy động vốn đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Hải Phòng giai đoạn 2006 - 2010 19 Bảng 3: NSNN cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng 22 Bảng : Vốn DNNN cho hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND Hải Phòng 24 giai đoạn 2006 – 2010 .24 Bảng : Vốn từ DNTN, khu dân cư TPKT khác cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng giai đoạn 2006 -2010 .25 Bảng 6: Vốn tín dụng cho hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND Hải Phòng .26 giai đoạn 2006 – 2010 .26 Bảng 7:Tình hình hình thu hút vốn FDI ODA vào BĐS DL&ND 28 TP Hải Phòng giai đoạn 2006 - 2010 .28 Bảng 8: Thu hút đầu tư vào BĐS DL&ND theo vùng Hải Phòng giai đoạn 2006 – 2010 30 Bảng 9: Tình hình đầu tư phát triển theo loại hình BDS DL&ND 34 Bảng 10 : Tổng vốn đầu tư CSHTKT phụ trợ phát triển BĐS DL&ND Hải phòng giai đoạn 2006 – 2010 38 Bảng 11 : Số lượng dự án đầu tư phát triển BDS DL&ND .44 Bảng 12 : Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2006 -2010 44 Bảng 13 : Chuyển dịch cấu kinh tế giai đoạn 2006 -2010 .45 Bảng 14: Tổng kết tình hình huy động sử dụng vốn công ty 56 Bảng 15: Doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh dự án Cát Bà Amatina .60 Biểu đồ 1: Cơ cấu vốn đầu tư vào BĐS DL&ND Hải Phòng 20 giai đoạn 2006 - 2010 20 Biểu đồ 2: Tổng vốn đầu tư huy động vào BĐS DL&ND Hải Phòng qua năm .21 Biểu đồ 3: Biểu đồ NSNN cho hoạt động đầu tư BĐS DL&ND Hải phòng 23 giai đoạn 2006 - 2010 23 Biểu đồ 4: Vốn DNNN cho hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND Hải Phòng giai đoạn 2006 - 2010 24 Biểu đồ 5: Vốn từ DNTN, khu dân cư TPKT khác cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng giai đoạn 2006 -2010 .25 Biểu đồ 6:Vốn tín dụng cho hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND Hải Phòng giai đoạn 2006 - 2010 27 Biểu đố 7: Vốn huy động theo loại hình BĐS DL&ND 35 LỜI MỞ ĐẦU Nằm vùng KTTĐ Bắc vành đai kinh tế: Hà Nội – Hải Phòng Quảng Ninh, Hải Phòng đánh giá vị trí kinh tế quan trọng nước nói chung miền bắc nói riêng Sau gần 20 năm đổi mới, tới kinh tế xã hội thành phố Hải Phịng có bước chuyển biến đáng kể đạt nhiều thành tựu quan trọng Tốc độ tăng trưởng kinh tế giữ mức cao; phát triển toàn diện kinh tế ngành củ thể; việc huy động nguồn lực thực mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đạt nhiều kết tốt đảm bảo Những thành tựu làm cho lực Hải Phòng mạnh lên nhiều Với mục tiêu trở thành thành phố cơng nghiệp khơng khói Việt Nam vào năm 2020, Hải Phòng xúc tiến kêu gọi đầu tư vào dự án lớn, dự án BĐS DL&ND xem có vai trị quan trọng định tới phát triển du lịch Hải Phòng Những năm qua đầu tư phát triển BĐS DL&ND đảng, nhà nước Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân thành phố quan tâm ưu tiên hàng đầu, năm 2005 lấy “năm đầu tư phát triển BĐS DL&ND” Tuy nhiên trước yêu cầu phát triển chung nước, hoạt động đầu tư vào dự án BĐS DL&ND cịn nhiều tồn khó khăn cần khắc phục tiếp tục hoàn thiện Việc xem xét đánh giá thực trạng hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND đưa giải pháp cần thiết Chính vậy, q trình thực tập Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconexitc tiền thân ban quản lý dự án du lịch nghĩ dưỡng Cát Bà – Amatina Hải phịng, tơi chọn đề tài “ Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng thành phố Hải Phòng – Thực trạng giải pháp ( Lấy ví dụ Cơng ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconexitc )” để nghiên cứu, góp phần phân tích, đánh giá đưa nhìn thật đầy đủ tình hình đầu tư phát triển BĐS DL&ND, kết đạt vấn đề cịn tồn tại, từ đưa số giải pháp nhằm đẩy mạnh đầu tư phát triển BDS DL&ND thành phố Đề tài nghiên cứu cở sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng; sở lý luận đầu tư hoạt động đầu tư sử dụng tổng hợp quan điểm, chủ trương phát triển kinh tế xã hội, du lịch Hải Phòng; quy hoạch phát triển du lịch, kinh tế xã hội qua giai đoạn Đề tài sử dụng tổng hợp phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp… từ nguồn số liệu UBND, sở kế hoạch & đầu tư báo cáo kinh tế thành phố Hải Phịng Kết cấu đề tài gồm có phần chính: Chương 1: Cơ sở lý luận đầu tư bất động sản du lịch nghĩ dưỡng Chương 2: Thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng TP Hải Phòng giai đoạn 2006 – 2010 Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng TP Hải Phòng CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀNGHỈ DƯỠNG 1.1 SƠ LƯỢC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NGHĨ DƯỠNG 1.1.1 Một số khái niệm bất động sản du lịch nghĩ dưỡng 1.1.1.1 Bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước Việt Nam quy định: “ BĐS tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản , khác với tài sản khác khơng thể di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể gắn liền với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà di dời bị hư hại ( tính chất, cơng năng, hình thái bị thay đổi) tốn nhiều công sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… Theo điều khoản này, BĐS nước ta bao gồm: Thứ nhất, Đất đai: - Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời như: đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); - Phải đất xác định chủ quyền; - Đất đai phải phải đo lường giá trị ( vào số lượng chất lượng đất đai đó); Thứ hai, Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: - Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng….( nhà bạt di động gành xiếc, lâu đài làm đá, nhà nghĩ dưỡng di động xe lăn BĐS) - Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thông: đường sá , cầu cống, bến cảng, sân bay…được xây dựng gắn liền với đất đai - Các tài sản gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình, tài sản tháo rời mà giá trị cơng cụ khơng thay đổi khơng phải BĐS Thứ ba, loại tài sản khác gắn liền với đất đai - Vườn lâu năm: gồm trồng đất trồng - Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; - Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… - Một số cơng trình khai thác hầm mỏ…; - Các tài sản hợp pháp khác pháp luật quy định 1.1.1.2 BĐS du lịch nghĩ dưỡng Bên cạnh sản phẩm bất động sản có, Việt Nam hình thành khái niệm bất động sản mẻ mang nét riêng giới đầu tư quan tâm - "bất đống sản du lịch nghĩ dưỡng" Đây sản phẩm đầu tư gắn liền với hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch dịch vụ phụ trợ kèm Cho đến chưa có khái niệm chi tiết đĩnh nghĩa BĐS du lịch nghĩ dưỡng Song không giống BĐS khác, BĐS du lịch nghĩ dưỡng mang đặc điểm riêng biệt vừa để nghĩ dưỡng, vừa để kinh doanh Do đó, ngồi hộ biệt thự, BĐS du lịch nghĩ dưỡng cịn có khách sạn, khu nghĩ dưỡng, sân golf dịch vụ kèm, thường tập trung phần lớn vùng ven biển vùng núi 1.1.2 Đặc điểm BĐS du lịch nghĩ dưỡng 1.1.2.1 Đặc điểm chung Thứ BĐS du lịch nghĩ dưỡng hàng hóa có vị trí cố định mặt địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS DL&ND gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Thứ hai, BĐS DL&ND loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền BĐS DL&ND gắn liền với tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Thứ ba, BĐS Dl &ND mang tính cá biệt khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực… Mặt khác, sang tạo ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo … chủ đâu tư kiến trúc sư, nhà thiết kế tạo nên tính cá biệt BĐS DL&ND Thứ tư, BĐS DL&ND chịu ảnh hưởng lẫn Giữa BĐS DL&ND thường có tác động ảnh hưỡng lẫn mạnh mẽ Sự đời hoàn thiện BĐS DL&ND điều kiện để đời tăng thêm bớt giá trị BĐS DL&ND Thứ năm, BĐS DL&ND chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước BĐS DL&ND loại tài sản quan trọng, có giá trị lớn quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch thường có tác động hai mặt tới hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Do đó, nhà nước phải có sách, chủ trương để điều tiết quản lý chúng Mặt khác, BĐS thường gắn liền với đất đai, thường bị chi phối luật đất đai Do đó, nhìn chung BĐS DL&ND thường chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật nhà nước Thứ sáu, BĐS DL&ND phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS DL&ND có giá trị lớn lâu bền nên việc quản lý chúng thường phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao hàng hóa BĐS thơng thường 1.1.2.2 Đặc điểm khác Thứ nhất, BĐS DL&ND có giá trị lớn Do quy mơ tính chất BĐS DL&ND, nên vốn cho dự án BĐS DL&ND thường lớn, có dự án