Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện từ liêm thành phố hà nội

Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài Đất đai yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng tồn phát triển sinh vật nói chung ngời nói riêng Hiện trình công nghiệp hoá , đại hoá gắn liền với trình đô thị hoá diễn mạnh mẽ việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu t xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật khu đô thị tất yếu Tìm không gian mặt phù hợp với yêu cầu xây dựng công việc thờng xuyên không riêng quốc gia Giải phóng mặt quy trình chung hạng mục công trình khâu quan trọng, có tính đặc thù trình thực dự án đầu t Nó ảnh hởng lớn đến tiến độ đầu t mà liên quan đến ổn định tình hình kinh tÕ- chÝnh trÞ- x· héi HiƯn ë níc ta, công tác giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, phức tạp nhiều nguyên nhân khác nhau, xác định giá đất nguyên nhân Một giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt sách bồi thờng Chính sách bồi thờng đà đợc xây dựng điều chỉnh, nhng nhiều vấn đề vớng mắc lý luận thực tiễn, việc xác định giá đất bồi thờng giải phóng mặt , phục vụ đầu t xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,thi công kéo dài, chậm đa vào sử dụng, hiệu công trình bị giảm sút Do đó, yêu cầu đặt phải đa đợc giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng.Nó tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt góp phần tích cực vào trình xây dựng đất nớc Việc chọn nghiên cứu đề tài Thực trạng giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội nhằm góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung Huyện Từ Liêm nói riêng Mục đích đề tài - Làm sáng tỏ sở lý luận vấn đề công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng, đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất bồi thờng thiệt hại Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa - Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm - Đề xuất phơng hớng giải pháp khả thi xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Đối tợng phạm vi nghiên cứu - Đối tợng nghiên cứu đề tài vấn đề xác định giá đất phục vụ công bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Đề tài ngiên cứu vấn đề có tính lý luận thực tiễn vấn đề xác định giá đất ảnh hởng trình bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt - Phạm vi nghiên cứu số dự án đầu t xây dựng có liên quan đến giải phóng mặt đà đợc triển khai điạ bàn Huyện từ Liêm Trong tập trung chủ yếu công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Phơng pháp nghiên cứu Đề tài đợc nghiên cứu sở áp dụng phơng pháp nghiên cứu kinh tế phổ biến là: 4.1 Pơng pháp vật biện chứng Đây phơng pháp nghiên cứu tợng kinh tế- xà hội trạng thái vận động có mối liên hệ chặt chẽ với Nó cho phép phân tích đánh giá cách khách quan vấn đề nghiên cứu nh trạng xác định giá đất ảnh hởng đến việc triển khai công tác giải phóng mặt Huyện Từ Liêm Mặt khác sở nhìn nhận vấn đề theo phát triển đứng quan điểm lịch sử, đề tài đa khoa học cho định hớng biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá đất giải phóng mặt 4.2 Phơng pháp vật lịch sử Phơng pháp dựa quan điểm lịch sử để đánh giá trạng sử dụng giá đất Một vấn đề quan trọng công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Dựa sở đánh giá trạng, đề tài luận giải xác nhũng yếu tố khách quan ®ang t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn gi¸ ®Êt båi thêng thiệt hại giải phóng mặt 4.3 Phơng pháp thống kê Đây phơng pháp nghiên cứu kinh tế thông thờng giúp cho việc điều tra, tổng hơp phân tích thống kê tài liệu thực trạng xác đinh giá đất Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Huyện Từ Liêm Trên sở tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, xác biểu thực trạng xác định giá đất Đồng thời hệ thống tiêu thống kê cho phép đánh giá đắn hiệu công tác xác định giá đất Đây phơng pháp nghiên cứu cho phép lợng hoá kết luận kết nghiên cứu có tính thuyết phục cao Ngoài phơng pháp chủ yếu nêu trên, đề tài sử dụng số phơng pháp nghiên cứu khác nh chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích sách Tuỳ nội dung mục đích vấn đề nghiên cứu mà có kết hợp hay nhiều phơng pháp nghiên cứu khác Những đóng góp đề tài - Đề tài đà góp phần hệ thông hoá co sở lý luận xác định giá đất bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt - Đề tài đà phân tích rõ nguyên nhân trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Huyện Từ Liêm - Làm sáng tỏ quan điểm, phơng hớng giải phá nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt nói chung công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại nói riêng có đầy đủ khoa học mang tính khả thi Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, phần kết luận danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm ba chơng: - Chơng I: Cơ sở lý luận xác định giá đất bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt - Chơng II: Thực trạng việc xác định giá đất bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội - chơng III: Phơng hớng giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại thời gian tới Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chơng I Cơ sở lí luận định giá đất bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt I Khái niệm giá đất định giá đất Khái niệm giá đất Đất đai loại t liệu sản xuất đặc biệt thay đợc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Đất nguồn tài nguyên, tài sản vô quý giá khan Đất xà hôi có Nhà nớc dợc gìn giữ, bảo vệ, quản lý chăm sóc, nuôi dỡng làm tăng khả khai thác phát triển Đất đợc quản lý chặt chẽ biện pháp hành kinh tế Việc xác định giá cho đất biện pháp, công cụ để Nhà nớc thực quản lý nguồn tài sản, tài nguyên đất nớc, nhằm đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm có hiệu Trong kinh tế thị trờng, hàng hoá trao đổi đợc nhờ có giá trị giá trị sử dụng Khi trao đổi ngời mua cần giá trị ngời bàn thực đợc giá trị Đất loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; nguời cha tác động vào đất đợc ngời dùng để mua bán với Hàng hoá đất mang nhiều tính đặc biệt chỗ ngời tác đọng vào để chế biến theo mẫu m·, mét kÝch thíc thèng nhÊt theo mét tiªu chn ngời đặt ra, mà thân đợc hình thành tự nhiên qua nhiều hệ, theo ý ®å cđa tõng ngêi b¸n, tõng ngêi mua Trong qu¸ trình sử dụng, chảng nững không bị hao mòn, mà nhiều trờng hbợp qua sử dụng, gá trị đất lại đợc tăng lên Hàng hoá đất mang tính đơn Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa độc quyền mà ngời chuyển từ nơi sang nơi khác Vậy làm cho đất có gía trị mua bán đợc- khả sinh lợi đất Ngời mua cần sử dụng vào mục đích định, nhằm mang lại hiệu định Ngời bán biết rõ khả miếng đất sử dụng vào mục đích hiệu mang lại Trong kinh tế thị trờng, giá đất đợc xác định nh số tiền mà nhiều ngời sẵn sàng trả để mua đất đó, mà đất đợc đa mua bán trao đổi thị trờng Khi ngời tiêu dùng có nhu cầu tài sản nh đất, sau xem xét yếu tố liên quan, tiến hành ớc tính giá trị đất sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất Nhng mức ngời tiêu dùng đặt cha làm thoả mÃn giá trị mà ngời chủ sở hữu mong đợi quan hệ trao đổi cha đợc thực mức giá cha phải giá thị trờng tài sản đất Nh giá thị trờng tài sản đất mức giá bán thực đợc tốt tài sản Là mức giá thịnh hành dới diều kiện thị trờng xác định, bên giao dịch mua bán tự nguyện, đợc thông tin đầy đủ thị trờng tài sản - đối tợng mua bán Giá biểu tiền giá trị, thời điểm khác giá thấp cao giá trị nhng xét toàn xà hội giá giá trị Khái niệm định giá đất Định giá đất coi hoạt động trung tâm tất hoạt động bất động sản Trong thực tế coi định giá hoạt động trung tâm tất hoạt động kinh tế Bởi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà định giá hiểu cách đơn giản việc xác định giá trị tài sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng việc giúp đa định có liên quan tới việc mua, bán, đầu t, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm đặc biệt lĩnh vực bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Dịch vụ thẩm định giá phục vụ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai nhà ở.Chẳng hạn nhà thẩm định giá đựoc yêu cầu để t vấn cho ngời bán giá trị tài sản : cho ngời thuê nhà tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả t vấn cho quan định giá bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu công tác định giá yếu tố sống nhà thẩm định giá gía trị lợi ích cụ thể tài sản bất động sản giống mục đích Tuy Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa nhiên đa số trờng hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu nhà định giá đánh giá gía trị thị trờng; nghĩa tổng số tiền vốn cải hay tiền thuê hàng năm đợc yêu cầu hay phải trả cho lơị ích cụ thể tài sản vào thời điểm cụ thể, điều kiện cụ thể tuân theo pháp luật Có thể đa định nghĩa định giá nh sau: - Định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho môt mục đích đà đợc xác định rõ - Định giá lµ mét nghƯ tht hay khoa häc vỊ íc tÝnh giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thòi điểm xác định có liên quan đến tất đặc điểm tài sản nh xem xét tất yếu tố thị trờng, bao gồm loại đầu t lựa chọn Nh định giá tài sản đất công tác quan trọng, vừa mang tÝnh nghƯ tht l¹i võa mang tÝnh khoa häc đòi hỏi nhà định giá phải ngời có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trờng hợp Công tác định giá tài sản đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khía cạnh khác nh vấn đề mục đích định giá, thời diểm định giá, yếu tố đặc điểm tài sản đất nh tất yếu tố khác có ảnh hởng đến gía trị tài sản đất II Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Sự cần thiết công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt 1.1 Giải phóng mặt tất yếu khách quan Đất đai nhà yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đời sống ngời Nó điều kiện cho tốn phát triển tất sinh vật trái đất, đất đai sống tồn phát triển đợc Đất đai vừa sản phẩm tự nhiên lại vừa sản phẩm lao động với phát triển kinh tế xà hội, đất đai điều kiện chung lao động Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế xà hội Nó địa bàn phân bố khu dân c, sở thành phố làng mạc, công trình công nghiệp, giao thông, Đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xà hội Đất đai phận lÃnh thổ quốc gia Một quốc gia dù quốc gia phát triển hay phát triển có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích khác nhằm phát triển kinh tế x· héi, cđng cè an ninh qc phßng Nh vËy chu kú sư dơng ®Êt sÏ iÕn ®éng theo tõng thời kỳ phát triển; công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thơng Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa mại, dịch vụ phát triển, dân số ngày tăng nhu cầu sử dụng đất ngày nâng cao Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà sang mục đích công nghiệp, giao thông, thơng mại, du lịch điều tất yếu tránh khỏi Nớc ta sau mời lăm năm đổi mới, đất nớc đà đạt đợc thành công to lớn mặt: kinh tế, văn hoá, xà hội đặc biệt mặt kinh tế Quá trình phát triển kinh tế đà làm thay đổi mặt đất nớc Điều đợc thể khía cạnh khác nh: trình độ phát triển kinh tế đất nớc ngày cao, đời sống nhân dân ngày đợc cải thiện, phát triển hệ thống sở hạ tầng, trung tâm thơng mại dịch vụ, khu thể thao, khu vui trơi giải trí ngày mạnh mẽ Cùng với phát triển nhu cầu đất đai tăng theo mục ®Ých sư dơng ®Êt ®ai cịng thay ®ỉi do: - Sức ép dân số ngày tăng mạnh mẽ, đặc biệt gia tăng dân số đô thị gia tăng tự nhiên di c từ vùng nông thôn đến Điều đòi hỏi nhu cầu tơng đối lớn nhà nh nhu cầu khác kéo theo để đáp ứng cho quy mô dân số ngày tăng - Sự phát triển mạnh mẽ nghành công nghiệp thơng mại, dich vụ đòi hỏi phải xây dựng máy xí nghiệp, hình thành nên khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu trung tâm thơng maị dịch vụ - Nhu cầu hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao ngày tăng, yêu cầu phải xây dựng khu vui chơi giải trí ,các trung tâm thể dục thể thao để phục vụ cho nhu cầu - Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đờng giao thông vận tải đô thị Trong giai đoạn mà mạng lới đờng giao thông ngày trở lên quan trọng phát triển kinh tế đất nớc nói chung đô thị nói riêng, việc xây dựng mạng lới đờng giao thông, mở tuyến đờng mới, nâng cấp cải tạo tuyến đờng cũ đà trở thành nhu cầu cấp thiết cần phải đợc thực thi Để đáp ứng nhu cầu xây dựng công trình ngày tăng , việc giải phóng mặt tất yếu khách quan Đây biện pháp góp phần nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế đất nớc nói chung kinh tế đô thị nói riêng phát triển 1.2 Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Hiến pháp năm 1992, Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời Nhà nớc, thuộc sở hữu toàn dân Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa Luật đất đai năm 1993, Điều quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý.Nhà nớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nớc cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Nh văn pháp luật Nhà nớc đà quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý Nhà nớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Từ đặt yêu cầu phải xác lập chế thể quyền sở hữu đất đai cho phù hợp, có nghĩa xác lập cách thức tạo thống hai quyền quyền sở hữu pháp lý quyền sử dụng thực tế đất đai Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý, tạo sở pháp lý Nhà nớc thu hồi đất, thực giải phóng mặt phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên Nhà nớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ đất đai, tức đà tạo cho hä qun sư dơng thùc tÕ vỊ ®Êt ®ai, qun khai thác tính đất đai phục vụ cho lợi ích kinh tế đời sống Cho nên Nhà nớc thu hồi đất thực giải phóng mặt bằng, để đảm bảo không ảnh hởng đến đời sống, lợi ích kinh tế cần thiết phải bồi thờng thiệt hại Mặt khác điều 27 Luật Đất đai đà ghi rõ: Trong trờng hợp thật cần thiết, Nhà nớc thu hồi đất sử dụng ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng hỗ trợ Việc bồi thờng hỗ trợ đợc thực theo quy định Chính phủ Sự cần thiết phải định giá đất thực båi thêng thiƯt h¹i HiƯn ë nhiỊu níc vÊn đề định giá đất gắn liền với định giá bất ®éng s¶n phơc vơ cho mơc ®Ých qu¶n lý ®Êt đai, bất động sản hoạt động dịch vụ phỉ biÕn nỊn kinh tÕ thÞ trêng ë viƯt nam đặc thù phát triển kinh tế xà hội: Từ nông nghiệp tuý chế độ phong kiÕn, råi qua chÕ ®é phong kiÕn nưa thùc dân, sau phát triển kinh tế theo chế kế hoạch tập trung, đến phát triển theo chế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa, quan hệ đất đai bị ảnh hởng sâu sắc yếu tố lịch sử Hiến pháp năm 1992, đặc biệt luật Đất đai năm 1993, đến luật dân năm 1996 quy định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý, quy định ngời sử dụng đất đợc quyền sử dụng đất nh số quyền dân tài sản khác nh : chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp Lần quy định Nguyễn Đình Nam 1 Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa đất đai tài sản có giá, đợc phân loại nhóm bất động sản Tiếp văn pháp luật khác đà khẳng định cụ thể cho ngời sử dụng đất đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn đất để không đáp ứng nhu cầu mà nhu cầu sản xuất kinh doanh họ, thừa nhận đất mà họ dung tài sản có giá trị Từ nhà nớc quy định giá loại đất Bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt vấn đề khó khăn, phức tạp nhiều nguyên nhân khác nhau, giá đất để bồi thờng thiệt hại vấn đề nhức nhối, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến trì trệ khiếu nại công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Nó làm ảnh hởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực dự án làm ảnh hởng đến phát triển kinh tÕ x· héi cđa ®Êt níc Së dÜ nh công tác giải phóng mặt liên quan đến lợi ích nhiều ngời (ngời sử dụng đất, chủ dự án Nhà nớc) Trong giá đất khái niệm mẻ phần quan trọng công tác bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt Do để thực công lợi ích bên, đảm bảo đánh giá tiềm đất đai, góp phần cho công tác giải phóng mặt đợc xuôi chèo mát mái cần thiết phải tiến hành công tác định giá đất III- Cơ sở hình thành giá đất Đất đai hàng hoá đặc biệt, không giống nh hàng hoá khác Quá trình sử dụng hàng hoá đất không bị hao mòn, mà nhiều trờng hợp qua sử dụng gía trị đất đai tăng lên Giá đất dợc hình thành dựa sở khả sinh lợi đất Đối với đất có khả sinh lợi cao giá đất cao ngợc lại với đất có khả sinh lợi thấp giá đất thấp Đất đợc sử dụng vào mục đích khác khả sinh lợi khác nhau, đất đợc sử dụng vào mục đích khả sinh lợi phụ thuộc vào thuận loựi mảnh đất( tiềm vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế- xà hội ) Nh giá đất phụ thuộc vào khả sinh lợi đất, tức phụ thuộc vào mục đích khác thuận lợi mảnh đất Mặt khác đất loại hàng hoá giá đất nh giá hàng hoá tiêu thụ thị trờng phụ thuộc vào quan hệ cung cầu diều tiết Nhà nớc sách kinh tế vĩ mô Với ý nghĩa giá xuất khả sinh lợi đất khái quát sở hình giá đất nh sau: Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa - Đối với đất nông nghịệp: nông nghiệp đất đai t liệu sản xuất quan trọng, thay thé đợc.Lợi dụng vào khả tiềm tàng đất đai ngời khai thác sử dụng để phục vụ sống ngời Khả tiềm tàng đất đai đợc thể hai yếu tố chủ yếu sau: + Độ phì nhiêu đất: Đây thuộc tính tự nhiên đất nói lên khả đất đai việc cung cấp yếu tố nh chất dinmh dỡng, nớc, thức ăn cho trồng + Vị trí đất: Với lô đất có vị trí thuận lợi cho việc sản xuất nh tiêu thụ sản phẩm nông sản cho giá trị kinh tế cao ngợc lại đất có vị trí không thuận lợi cho giá trị kinh tế thấp Vị trí đất định đến khả sinh lợi đất định giá đất Khi quan hệ đất đai thay đổi, xuất khái niệm nh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất độ phì nhiêu nh vị trí đất hay gọi chung khả sinh lợi đất đợc biến tớng dới khái niệm địa tô Đây khoản tiền mà ngời sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để đợc quyền sử dụng mảnh đất Khoản tiền giá đất đai, đất có địa tô cao địa tô cao ngợc lại đối ới mảnh đất có địa tô thấp giá đất thấp Nh lĩnh vực nông nghiệp khái niệm giá đất đợc hiểu khoản địa tô đợc t hoá sở hình thành giá đất - Đối với đất đô thị loại đất khác: Cũng giống nh đất nông nghiệp, giá đất đô thị loại đất khác đợc hình thành dựa khả nang sinh lợi đất nhng lĩnh vực đô thị khái niệm khả sinh lợi đất đợc tạo yéu tố sau: + Loại đô thị: Hiện nớc ta đô thị đợc phân thành loại: đô thị loại 1, 2, 3, đô thị loại + Vị trí đất đô thị: Đây nhân tố có ý nghĩa định giá đất đô thị nớc phát triển, quy luật giá đất đô thị thờng đợc biến động theo vùng( không gian có trung tâm hạt nhân) theo tuyến (phân bố theo đờng giá đất giảm) theo điểm ( vị trí lô đất xa mặt đờng giá giảm) + Giá trị sử dụng đất : dây nhân tố hình thành nên giá đất Đối với dất có giá trị sử dụng cao giá đất cao ngợc lại Giá trị sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào mức độ hoàn thiện sở hạ tầng Nh vậy, dới góc độ giá trị sử dụng đất giá đất đô thị đợc cấu thành từ phận sau: Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp