Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty xây dựng số 4

lời mở đầu Từ kinh tế nớc ta chuyển sang hoạt động theo kinh tế thị trờng, hoạt động sản xuất, kinh doanh có điều kiện mở rộng phát triển Trong hoạt động phát triển bật hoạt động kinh doanh bất động sản Đây hoạt động gắn lỊn víi sù ph¸t triĨn kinh tÕ x· héi cđa đất nớc đời sống thành viên xà hội Hoạt động thể mối quan hệ đa lợi ích nh: lợi ích Nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu bất động sản, lợi ích nhà đầu t kinh doanh lợi ích ngời sử dụng Hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động phức tạp Đây nghành kinh doanh đòi hỏi vốn lớn, rủi ro nhiều song lại mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu t hoạt động nhà đầu t hớng phát triển thuận lợi Tuy nhiên, nớc ta tồn thị trờng bất động sản không thức mà nguyên nhân sâu xa thị trờng bất động sản nớc thiếu quy hoạch, quản lý chặt chẽ hành lang pháp lý để hoạt động Do đó, phận đáng kể thị trờng vận hành kiểm soát pháp luật gây tiêu cực, hình thành lớp trung gian môi giới phi pháp, trốn thuế gây thất thoát lợng tiền lớn cho ngân sách nhà nớc làm ảnh hởng không nhỏ tới phát triển kinh tế đất nớc Làm để đa phơng án khả thi nhằm phát triển u điểm khắc phục tồn thị trờng bất động sản Việt Nam? Đây vấn đề lớn, quan trọng cấp bách đặt cho nhà quản lý, nhà lÃnh đạo, quan có thẩm quyền toàn xà hội nói chung Vì vậy, nhận thức rõ đợc vai trò hoạt động kinh doanh bất động sản lý luận thực tiễn Công ty xây dựng số 4, sau thời gian tìm hiểu, thực tập công ty em đà chọn đề tài: Thực trạng giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty xây dựng số Ngoài phần mở đầu kết luận, chuyên đề gồm phần sau: Phần I: Cơ sở lý luận hoạt động kinh doanh bất động sản Phần II: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản công ty xây dựng số Phần III: Phơng hớng giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản công ty xây dựng số Phần I Cơ sở lý luận hoạt động kinh doanh bất động sản I Lý luận bất động sản Khái niệm chung đất đai nhà a Khái niệm chung đất đai: Đất đai tài nguyên quốc gia vô quí giá, t liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, địa bàn phân bố khu dân c, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xà hội, an ninh quốc phòng b Khái niệm chung nhà ở: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên đẻ Với cách tiếp cận từ tảng xà hội, đến nhà không không gian c trú đơn thuần, mà môi trờng sống, môi trờng lao động sản xuất, môi trờng văn hoá, giáo dục Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình, lµ tÕ bµo cđa sù phån vinh vµ tiÕn bé xà hội Đối với quốc gia, nhà không nguồn tài sản lớn, mà thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Ngày nhiều nớc với kinh tế thị trờng đại, sống ngời dân đà có biến đổi chất lớn Khi nhu cầu ăn mặc tạm ổn, nhà gia đình trở nên quan trọng, yêu cầu nhà lại cao hơn: nhiều phòng có tiên nghi đại 2.Bất động sản: Để phân loại tài sản quyền sở hữu, ngời ta chia tài sản thành hai loại: bất động sản động sản Thuật ngữ bất động sản động sản đà đợc sử dụng rộng rÃi hầu hết luật theo hệ thống pháp luật thành văn nhiều nớc giới nh Anh, Pháp, Mỹ chế độ bất động sản đợc thể chế hoá nghành luật Luật bất động sản Hầu hết khái niệm bất động sản nớc có thống Mặc dầu vậy, xác định tài sản cấu thành bất động sản có khác mức độ định Tại nớc ta trớc ban hành Luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật nh quản lý hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ động sản bất động sản Trong pháp luật kinh tế đà sử dụng khái niệm tài sản cố định, tài sản lu động xác định nội hàm Bộ Luật Dân năm 1995 đà phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành bất động sản động sản Trên sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di, dời đợc học hay không, Bộ luật dân đà phân chia tài sản thành bất động sản động sản Bất động sản tài sản không di, dời đợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản Các phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu bất động sản Theo quy định pháp luật, loại tài sản phải đợc đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát quan nhà nớc có thẩm quyền Nhiều luật gia nhà kinh tế giới đà phân chia bất động sản thành loại chủ yếu theo lĩnh vực: - Nhà ở: loại bất động sản đợc sử dụng làm nơi c ngụ cho gia đình, cá nhân phạm vi nớc - Bất động sản công nghiệp gồm: nhà làm việc doanh nghiệp, xởng máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nớc - Bất động sản nông nghiệp gồm: đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn ăn quả, đất canh tác rau quả, trại nuôi trồng, thuỷ sản - Bất động sản thơng mại gồm: văn phòng trung tâm thơng mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, tiện nghi công ích, bÃi để xe - Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm: giảng đờng trờng học, nghĩa trang, bất động sản thuộc nhà nớc quản lý sử dụng II Đặc tính vai trò thị trờng bất động sản Đặc tính thị trờng bất động sản a Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch quyền lợi chứa bất động sản thân đất đai công trình Thông thờng quyền lợi đóbị số hạn chế, chẳng hạn nh quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v v tức có tính tơng đối tuyệt đối b Thị trờng mang tính khu vực đặc điểm cố định, không di chuyển đợc bất động sản Trong nớc, đô thị, chí khu vực đô thị thị trờng bất động sản có điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá khác ni khác c Vốn đến dịch vụ cuả loại t vấn chuyên nghiệp rình độ cao Bất động sản thờng có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mà số ngời lại chẳng có lần mua sắm nh vậy, mua sắm cẩn thận tính toán, cần đòi hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá Tuy giá chuyªn viªn íc tÝnh vÊn Ýt nhiỊu mang tÝnh chđ quan nhng ngời đà qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm đợc tình hình thị trờng, thu thập nhiều thông tin nên giúp thay mặt ngời mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm v.v để mua thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi giéi phát triển vận hành thị trờng bất động sản hiệu qủa, chi phí giao dịch bất động sản đắt lên d Để nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trờng Muốn biết thị trờng vận hành hiệu phải xem xét mức độ tự cạnh tranh, tức bên bán bên mua có đợc tự vào thị trờng không, có đủ số lợng bên bán bên mua không? Vì thị trờng bất động sản mang tính khu vực nên cạnh tranh không hoàn toàn, mặt khác thị trờng không hoàn chỉnh việc phát triển dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, dễ nảy sinh tình trạnh đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để không, phát triển mua thuê Vai trò thị trờng bất động sản Thị trờng nhà đất phận thị trờng bất động sản gắn liền với đời, phát triển vủa thị trờng bất động sản Thị trờng nhà đất thị trờng yếu tố nhà đất hợp thành Trên thực tế, ë níc ta mét sè ý kiÕn quan niƯm vỊ thị trờng bất động sản theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất, bất động sản nhà, đất manh ý nghĩa trị to lớn, đợc tình hình kinh tế nớc ta thị trờng bất động sản thị trờng nhà đất đà đợc hinhf thành rõ rệt vận hành sôi động Thị trờng nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xà hội đất nớc nâng cao đời sống tầnh lớp dân Thị trờng nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trờng nhà đất, nhà kinh doanh bất động sản phát triển thực việc mua bán Với xu hàng hoá đặc biệt, đất đai nhà đợc chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ phát triển sang phát triển khác Việc mua bán lại nh tạo khối lợng hàng hoá không cạn cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất phong phú Thị trờng nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tăng trởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trong trình kinh doanh tạo sản phẩm nh nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai đợc vật hoá sản phẩm Để tiến hành trinh sản xuất chu kỳ sau phải trả lơng cho ngời quản lý công nhân, mua nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép ) Công việc chuyển hoá hình thái vốn đợc thực thông qua thị trờng Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lợng thị trờng Thị trờng nhà đất nhìn từ góc độ xử lý đầu sản phẩm có ảnh hởng định đến tốc độ, quy mô tăng trởng kinh doanh tồn doanh nghiệp nơi thực chức hoàn trả vốn kinh daonh, tái sản xuất yếu tố sản xuất kinh doanh Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trờng không đơn hoàn trả chi phí sản xuất, mà quy trình thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế - Thị trờng nhà đất cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất - Trong điều kiện sản xuất hàng hoá, nhà s¶n xt tríc hÕt lo tỉ chøc s¶n xt kinh doanh, sử dụng yếu tố đầu vào để sản xuất sản phẩm hàng hoá đem bán thị trờng Trong ngời tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua loại sản phẩm Để giải mâu thuẫn này, thông qua thị trờng ngời bán (bên cung) ngời mua (bên cầu) gặp gỡ, thoả thuận với giá cả, hai bên đồng ý sản phẩm hàng hoá đợc trao đổi - Thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Thị trờng nói chung thị trờng nhà đất nói riêng chịu tác động tơng hỗ lẫn yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh Sự tồn vận ®éng ®éng cđa thÞ trêng biĨu hiƯn ë sù vËn động yếu tố không tách rời Mỗi biến thiên yếu tố kéo theo vận động biến thiên yếu tố khác ngợc lại Điều làm thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng tiến công nghệ cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lợng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trờng mang lại lợi nhuận cao - Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xà hội hoá sản xuất kinh doanh Trên thị trờng nhà kinh doanh ngời sử dụng có ®iỊu kiƯn tiÕp xóc, cã mèi quan hƯ qua l¹i t¹o sù më réng quan hƯ néi bé thị trờng quan hệ với ngành, lĩnh vực khác nh xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trờng đô thị để mở rộng thị trờng - Hoạt động thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy qua trình đổi quản lý đất đai, nhà ở, công trình công cộng sở kinh tế xà hội khác Thị trờng nhà đất đợc hình thành phát triển góp phần thúc đẩy việc xây dựng đồng loại thị trờng kinh tế hàng hoá.Thông qua hoạt động thị trờng nhà đất, Nhà nớc tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật sách nh tổ chức quản lý tạo điều kiên cho thị trờng mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản có chiều hớng gia tăng nớc ta Không thể thống kê đợc hàng ngày có khách hàng có nhu cầu thực phải qua trung tâm môi giới nhng dễ nhận thấy họ chịu nhiều thiệt thòi tham gia vào lĩnh vực Thông tin không cụ thể, giá bao la, khó xác định đợc giá trị thực Mặc dù giá đất đô thị đợc định khung giá cảu nhà nớc theo khu vực Nhng việc mua bán chủ yếu tự phát, giá tuỳ thuộc vào cảm tính ngời bán nh xem xét, tham khảo giá chung xung quanh, sau rao giá nhích lên chút (để ngời mua mặc cả) ngời nhích, ngời nhích làm giá tăng lên Cũng không loại trừ trờng hợp ngời đồn ngời khu vực mở đờng, khu vực đợc quy hoạch - góp phần làm biến dạng giá đất đai Nh tệ nạn xung quanh hoạt động bất động sản nớc ta phổ biến Ngời mua chịu nhiều thiệt thòi, nhà nớc thất thu ngân sách việc hình thành thị trờng nhà đất góp phần làm lành mạnh việc mua bán nhà cần thiết Hiện tại, số chợ nhà đất đà góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng nhà đất theo ông Lê Huy Dũng - phụ trách chợ nhà ACB giá ngời bán phụ thuộc chủ yếu vào cảm tính nhng công khai khái niệm yết giá chỗ có ngời tự nguyện hạ xuống theo mặt hàng chung chợ nhà đất đà mở dịch vụ t vấn thủ tục pháp lý, dịch vụ toán qua ngân hàng, dịch vụ uỷ quyền mua nhà, dịch vụ định giá nhà, thông tin quy hoạch - để ngời muayên tâm tạo tiền đề để hình thành hệ thống nhà đất lành mạnh tơng lai Bên cạnh đó, theo báo cáo trị ban chấp hành trung ơng Đảng khoá VII - đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII đà xác định quản lý chặt chẽ đất đai thị trờng bất động sản trơng việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định giá trị loại đất để sử dụng đất có hiệu quả; hay trì phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân Khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất Tổ chức quản lý tốt thị trờng bất động sản nhằm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng đô thị phát triển doanh nghiệp nhà nớc xây dựng kinh doanh nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hớng dẫn quản lý nhà nớc Có thể nói chủ trơng lớn có tầm chiến lợc quan trọng, trớc hết phát triển đất đai, nhà kinh doanh bất động sản nghành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách, chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quộc gia Với nớc phát triển, lĩnh vực đầu t xây dựng nhà thờng đạt tới 2,6% tổng giá trị sản phẩm quốc dân, 10% - 100% tổng lợng hình thành tài sản, kích thích khối lợng phục vụ cho nhà tăng từ 5% - 10% tổng giá trị sản phẩm quốc dân Nếu cộng khoản đầu t phục vụ cho nhà ở, giá trị sản lợng cho ngành nhà đất chiếm 7% - 8% tổng giá trị sản phẩm quốc dân Quan trọng hơn, nhà tài sản cho quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, có khả tái sinh, nhờ mà tạo động lực to lớn thúc đẩy trình tích luỹ hộ gia đình cá nhân Ngoài phát triển nghành kinh doanh bất động sản kích thích nghành công nghiệp vât liệu xây dựng, thị trờng vốn, thị trờng lao động v.v phát triển Theo WB nghành nhà đất tăng thêm công nhân viên chức đẩy mạnh nghành sản xuất có liên quan khác tăng thêm công nhân viên chức Về mặt xà hội, nghành kinh doanh bất đôngj sản có nhiệm vụ cung cấp cho xà hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xất, sinh hoạt, lại dân c nh đất đai, kết cấu hạ tầng xà hội hạ tầng kỹ thuật Đặc trng hàng hoá giao lu trao đổi thị trờng đời sống, chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: mặt kinh tế tài sản quan trọng gia đình xà hội: giá trị sử dụng môi trờng sống nơi diễn hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trÝ, giao tiÕp v.v cđa ngêi vµ vỊ mặt bảo vệ môi trờng thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnh không gian, mỹ quan cảnh quan môi trờng đô thị Cuối cùng, việc phát triển thị trờng bất động sản có ảnh hởng định đến nghành địa chính, quy hoạch xây dựng quản lý đô thị Thị trờng bất động sản thực chất cánh tay vô hình bù đắp thiếu hụt quản lý đô thị, có công tác quản lý đất đai, dùng đủ biện pháp hành Ngay từ năm 1924 môn nguyên lý kinh tế đất đai Mỹ đà cho chỗ dựa ®Ĩ sư dơng ®Êt ®ai chØ cã thĨ quy ho¹ch xây dựng đô thị Thực tế năm qua cho thấy từ nhà nớc có chủ trơng phát triển kinh tế thị trờng nhiều thành phần vận hành theo chế thị trờng có quản lý nhà nớc, đất đai nhà đà đợc xác định hàng hoá đặc biệt Từ năm 1993 với luật đất đai mới, nhà nớc đà xác lập chế sử dụng đất đai phải trả tiền, nhờ mà đà tạo tiền đề cho nghành nhà đất phát triển, thị trờng bất động sản sơ khai đợc hình thành, tạo môi trờng cho hoạt động sôi doanh nghiệp t nhân song việc giao dịch dân sự, đầu t xây dựng, mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất v.v mặt 600 đô thị nớc ta đà đợc cải thiện đáng kể vị ngành quy hoạch xây dựng đô thị đợc nâng cao Tóm lại việc nghiên cứu lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị quản lý xây dựng đô thị quản lý đô thị có liên quan mật thiết đến quản lý đất đai ngành kinh doanh bất động sản, đòi hỏi đô thị già kiến thức tối thiểu ngành bất động sản, nh họ muốn có đợc đồ án xây dựng tốt Ngợc lại nhà đầu t phát triển nhà đất kiến thức quy hoạch xây dựng đô thị, nh họ muốn đầu t đúng, hiệu cao, nói cách khác nhà đầu t kinh doanh biết vận dụng quy hoạch cách tự giác bổ xung làm sâu sắc thêm thiết kế kế hoạch xây dựng đô thị, khiến cho có tính khả thi cao III Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản Do đặc điểm bất động sản mà có nhiều ngời tham gia vào thị trờng bất động sản, từ trình sản xuất đến giao dịch sử dụng Ngời có đất (tức nhà nớc) ngời có quyền sử dụng đất Ngời kinh doanh ngời thông qua trình khai phá bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận Tuỳ theo đặc điểm, thực lực kinh nghệm mà ngời kinh doanh bất động sản có cách kinh doanh khác Có ngời sử dụng tổ chức t vấn từ khâu mua đất, lập dự án, thiết kế giai đoạn tiêu thụ, nhng có ngời tự tổ chức lực lợng làm tất khâu quản lý, vận hành Chính phủ cấu phủ trình vận hành bất động sản có định quy tắc, lại có chức quản lý, giám sát, cung cấp số dịch vụ Trong khâu trình kinh doanh, kể từ bắt đầu mua quyền sử dụng đất nhà kinh doanh đà phải giao thiệp với ngành phủ nh địa chinhs, quy hoạch đô thị, quản lý xây dựng, quản lý công trình thị để có đợc giấy phép đầu t, giấy chứng nhận quyền sử dụng kết cấu hạ tầng đô thị sẵn có, giấy phép bán nhà cho thuê nhà, giấy đăng ký chứng nhận quyền sử dụng bất động sản v.v Nhà kinh doanh bất động sản mẫn cảm với hành vi phủ Ngành xây dựng ngành bất động sản thờng đợc phủ xem nh công cụ để điều tiết kinh tế, hai ngành lại đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách trung ơng địa phơng Sự tham gia phủ thể hai mặt chủ yếu: thông qua công cụ kế hoạch đòn bẩy để điều tiết vĩ mô tổng lợng thị trờng bất động sản, mặt khác thông qua chế thị trờng để điều tiết quan hệ cung cầu giá Tuy vËy ë níc ta hiƯn thÞ trêng bÊt động sản cha đợc nhà nớc quan tâm quản lý, thả cho hoạt động không thức, thị trờng chậm phát triển Vì dự thảo báo cáo Đại hội IX Đảng đà nhấn mạnh đến việc tổ chức, quản lý tốt thị trờng Các cấu tiền tệ kinh doanh bất đông sản cần nguồn vốn lớn, phải dựa vào cấu tiền tệ Tiền vốn trình đầu t bất động sản gồm hai loại: vốn ngắn hạn dùng để khai thác xây dựng, gọi tắt lạ vốn khai thác