Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty xây dựng số 4

Cơ sở lý luận của hoạt động kinh doanh bất động sản

Lý luận về bất động sản

1 Khái niệm chung về đất đai và nhà ở. a Khái niệm chung về đất đai: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. b Khái niệm chung về nhà ở:

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài đẻ ở Với cách tiếp cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở không chỉ là không gian c trú đơn thuần, mà còn là môi trờng sống, môi trờng lao động và sản xuất, môi trờng văn hoá, giáo dục.

Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể Ngày nay ở nhiều nớc với nền kinh tế thị trờng hiện đại, cuộc sống của ngời dân đã có những biến đổi về chất rất lớn Khi nhu cầu về ăn và mặc tạm ổn, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng, yêu cầu về nhà ở lại cao hơn: nhiều phòng và có tiên nghi hiện đại.

2.Bất động sản: Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, ngời ta chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang đợc sử dụng rộng rãi ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn ở nhiều nớc trên thế giới nh Anh, Pháp, Mỹ chế độ bất động sản đợc thể chế hoá trong một nghành luật là Luật bất động sản Hầu hết khái niệm bất động sản giữa các nớc có sự thống nhất Mặc dầu vậy, khi xác định các tài sản cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định.

Tại nớc ta trớc khi ban hành Luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng nh trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử dụng các thuật ngữ động sản và bất động sản Trong pháp luật kinh tế đã sử dụng khái niệm tài sản cố định, tài sản lu động và xác định nội hàm của những Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản Trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và tài sản có di, dời đợc bằng cơ học hay không, Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm: đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định Động sản là những tài sản không phải bất động sản.

Các phân loại trên phù hợp với yêu cầu công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải đợc đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.

Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:

- Nhà ở: là loại bất động sản đợc sử dụng làm nơi c ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nớc.

- Bất động sản công nghiệp gồm: nhà làm việc của các doanh nghiệp, xởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nớc

- Bất động sản nông nghiệp gồm: các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản

- Bất động sản thơng mại gồm: văn phòng các trung tâm thơng mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe

- Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm: giảng đờng tr- ờng học, nghĩa trang, bất động sản thuộc nhà nớc quản lý và sử dụng

Đặc tính và vai trò của thị trờng bất động sản

1 Đặc tính của thị trờng bất động sản. a Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động sản chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thờng thì các quyền lợi đóbị một số hạn chế, chẳng hạn nh quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v v tức là có tính tơng đối chứ không phải tuyệt đối. b Thị trờng mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển đợc của bất động sản Trong mỗi nớc, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị thì thị trờng bất động sản có những điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất khác ni khác. c Vốn đến dịch vụ cuả các loại t vấn chuyên nghiệp rình độ cao Bất động sản thờng có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình mà một số ngời lại chẳng có mấy lần mua sắm nh vậy, do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần đòi hỏi ý kiến của chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá Tuy giá cả do chuyên viên ớc tính vấn ít nhiều mang tính chủ quan nhng những ngời này đã qua đào tạo, có ít kinh nghiệm chuyên môn, nắm đợc tình hình mới nhất của thị trờng, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt ngời mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm v.v để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giéi kém phát triển thì sự vận hành của thị trờng bất động sản sẽ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch bất động sản sẽ đắt lên d Để nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trờng Muốn biết thị trờng vận hành hiệu quả thì phải xem xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có đợc tự do đi vào thị tr- ờng không, có đủ số lợng bên bán và bên mua không? Vì thị trờng bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trờng vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạnh đầu cơ, bắt bí, đẩy giá cả lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít phát triển mua hoặc thuê

2 Vai trò của thị trờng bất động sản

Thị trờng nhà đất là một bộ phận của thị trờng bất động sản vì vậy nó gắn liền với sự ra đời, và phát triển vủa thị trờng bất động sản Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành Trên thực tế, hiện nay ở nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng bất động sản theo nghĩa hẹp, đó là thị trờng nhà đất, vì bất động sản nhà, đất manh ý nghĩa chính trị to lớn, đợc tình hình kinh tế của nớc ta hiện nay là trong thị trờng bất động sản thì thị trờng nhà đất đã và đang đợc hinhf thành rõ rệt và vận hành rất sôi động Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầnh lớp dân sự.

Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất do các nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh bất động sản và những phát triển đang thực hiện việc mua bán của mình Với xu thế là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ phát triển này sang phát triển khác Việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn phong phú Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trong quá trình kinh doanh tạo ra các sản phẩm nh nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả của đất đai đợc vật hoá trong sản phẩm Để tiến hành quá trinh sản xuất ở chu kỳ sau phải trả lơng cho những ngời quản lý và công nhân, mua nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép ) Công việc chuyển hoá hình thái vốn này đợc thực hiện thông qua thị trờng Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lợng của thị trờng. Thị trờng nhà đất nhìn từ góc độ xử lý đầu ra của sản phẩm có ảnh h- ởng quyết định đến tốc độ, quy mô tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện chức năng hoàn trả vốn kinh daonh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh.

Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.

- Thị trờng nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.

- Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá, nhà sản xuất trớc hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố đầu vào để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá đem bán trên thị trờng Trong khi đó những ngời tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các loại sản phẩm đó Để giải quyết mâu thuẫn này, thông qua thị trờng ngời bán (bên cung) và ngời mua (bên cầu) gặp gỡ, thoả thuận với nhau về giá cả, nếu cả hai bên đồng ý thì sản phẩm hàng hoá đợc trao đổi.

- Thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất Thị tr- ờng nói chung và thị trờng nhà đất nói riêng chịu sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu, giá cả, cạnh tranh Sự tồn tại và vận động động của thị trờng biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rời nhau Mỗi sự biến thiên của yếu tố này đều kéo theo sự vận động biến thiên của yếu tố khác và ngợc lại Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ và công nghệ cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất l- ợng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại lợi nhuận cao.

- Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thị trờng các nhà kinh doanh những ngời sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trờng và các quan hệ với ngành, các lĩnh vực khác nh xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trờng đô thị để mở rộng thị trờng.

- Hoạt động của thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy qua trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác. Thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển góp phần thúc đẩy việc xây dựng đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá.Thông qua hoạt động của thị trờng nhà đất, Nhà nớc tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng nh tổ chức quản lý tạo điều kiên cho thị trờng mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản đang có chiều hớng gia tăng ở nớc ta.

Không thể thống kê đợc hàng ngày có bao nhiêu khách hàng có nhu cầu thực phải qua các trung tâm môi giới nhng đều dễ nhận thấy là họ chịu quá nhiều thiệt thòi khi tham gia vào lĩnh vực này Thông tin thì không cụ thể, giá cả thì bao la, khó xác định đợc giá trị thực Mặc dù giá đất đô thị hiện nay đợc định trên khung giá cảu nhà nớc theo từng khu vực Nhng việc mua bán hiện nay chủ yếu là tự phát, giá cả tuỳ thuộc vào cảm tính của ngời bán nh xem xét, tham khảo giá chung xung quanh, sau đó rao giá nhích lên một chút (để ngời mua mặc cả) và dần dần ngời này nhích, ngời kia cũng nhích làm giá tăng lên Cũng không loại trừ trờng hợp ngời nọ đồn ngời kia ở khu vực này sắp mở đờng, ở khu vực kia sắp đợc quy hoạch - góp phần làm biến dạng giá cả đất đai.

Nh vậy các tệ nạn xung quanh hoạt động bất động sản ở nớc ta vẫn rất phổ biến Ngời mua chịu nhiều thiệt thòi, nhà nớc thì thất thu ngân sách do đó việc hình thành thị trờng nhà đất sẽ góp phần làm lành mạnh việc mua bán nhà hiện nay là rất cần thiết Hiện tại, một số chợ nhà đất đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng nhà đất theo ông Lê Huy Dũng - phụ trách chợ nhà ACB thì giá cả của ngời bán phụ thuộc chủ yếu vào cảm tính nhng khi công khai khái niệm yết giá tại chỗ thì có ngời tự nguyện hạ xuống theo mặt hàng chung tại các chợ nhà đất đều đã mở các dịch vụ hoặc t vấn về thủ tục pháp lý, dịch vụ thanh quyết toán qua ngân hàng, dịch vụ uỷ quyền mua nhà, dịch vụ định giá nhà, các thông tin về quy hoạch - để ngời muayên tâm và tạo tiền đề để hình thành một hệ thống nhà đất lành mạnh trong tơng lai.

Bên cạnh đó, theo báo cáo chính trị của ban chấp hành trung ơng Đảng khoá VII - đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII đã xác định “quản lý chặt chẽ đất đai” thị trờng bất động sản trơng việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định giá trị các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả; hay duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất Tổ chức quản lý tốt thị trờng bất động sản nhằm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị phát triển các doanh nghiệp nhà nớc xây dựng và kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hớng dẫn và quản lý của nhà nớc.

Có thể nói đây là một chủ trơng lớn có tầm chiến lợc quan trọng, trớc hết là vì phát triển đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là một trong những nghành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quộc gia Với các nớc phát triển, trong lĩnh vực đầu t xây dựng nhà ở thờng đạt tới 2,6% tổng giá trị sản phẩm quốc dân, 10% - 100% tổng lợng hình thành tài sản, nó kích thích khối lợng phục vụ cho nhà ở tăng từ 5% - 10% tổng giá trị sản phẩm quốc dân. Nếu cộng cả 2 khoản đầu t và phục vụ cho nhà ở, thì giá trị sản lợng cho ngành nhà đất chiếm 7% - 8% tổng giá trị sản phẩm quốc dân Quan trọng hơn, nhà ở còn là tài sản cho mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, có khả năng tái sinh, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân Ngoài ra phát triển nghành kinh doanh bất động sản còn kích thích các nghành công nghiệp vât liệu xây dựng, thị trờng vốn, thị trờng lao động v.v cũng phát triển Theo WB nếu nghành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy mạnh nghành sản xuất có liên quan khác tăng thêm 2 công nhân viên chức Về mặt xã hội, nghành kinh doanh bất đôngj sản còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho những nhu cầu sản xất, sinh hoạt, đi lại của dân c nh đất đai, kết cấu hạ tầng của xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Đặc trng của hàng hoá giao lu trao đổi trên thị trờng và đời sống, chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: về mặt kinh tế nó là tài sản quan trọng nhất của mỗi gia đình và xã hội: về giá trị sử dụng nó là môi trờng sống nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp v.v của con ngời và về mặt bảo vệ môi trờng nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnh không gian, mỹ quan và cảnh quan môi trờng đô thị

Cuối cùng, việc phát triển thị trờng bất động sản còn có một ảnh hởng rất quyết định đến nghành địa chính, quy hoạch xây dựng và quản lý đô thị.

Thị trờng bất động sản thực chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu hụt trong quản lý đô thị, trong đó có công tác quản lý đất đai, một khi dùng đủ các biện pháp hành chính Ngay từ những năm 1924 bộ môn nguyên lý kinh tế đất đai của Mỹ đã cho rằng chỗ dựa để sử dụng đất đai chỉ có thể quy hoạch xây dựng đô thị Thực tế những năm qua cho thấy từ khi nhà nớc có chủ trơng phát triển nền kinh tế thị trờng nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của nhà nớc, thì đất đai nhà ở đã đợc xác định là hàng hoá đặc biệt Từ năm 1993 với luật đất đai mới, nhà nớc cũng đã xác lập cơ chế sử dụng đất đai phải trả tiền, nhờ vậy mà đã tạo ra tiền đề cho nghành nhà đất phát triển, thị trờng bất động sản sơ khai đợc hình thành, tạo môi tr- ờng cho sự hoạt động sôi nổi của các doanh nghiệp và t nhân song việc giao dịch dân sự, đầu t xây dựng, mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất v.v bộ mặt của trên 600 đô thị nớc ta đã đợc cải thiện rất đáng kể cả vị thế của ngành quy hoạch xây dựng đô thị cũng đợc nâng cao Tóm lại việc nghiên cứu lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý xây dựng đô thị và quản lý đô thị hiện nay có liên quan mật thiết đến quản lý đất đai và ngành kinh doanh bất động sản, đòi hỏi những đô thị già không thể không có kiến thức tối thiểu về ngành bất động sản, nếu nh họ muốn có đợc đồ án xây dựng tốt Ngợc lại những nhà đầu t phát triển nhà đất cũng không thể không có kiến thức về quy hoạch xây dựng đô thị, nếu nh họ muốn đầu t đúng, hiệu quả cao, nói một cách khác là một khi những nhà đầu t kinh doanh biết vận dụng quy hoạch một cách tự giác thì có thể bổ xung và làm sâu sắc thêm những thiết kế kế hoạch xây dựng đô thị, khiến cho nó có tính khả thi cao hơn.

Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản

Do đặc điểm của bất động sản mà có nhiều ngời tham gia vào thị trờng bất động sản, từ quá trình sản xuất đến giao dịch và sử dụng.

1 Ngời có đất (tức là nhà nớc) và ngời có quyền sử dụng đất.

2 Ngời kinh doanh là ngời thông qua quá trình khai phá bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận Tuỳ theo đặc điểm, thực lực và kinh nghệm của mình mà mỗi ngời kinh doanh bất động sản có thể có những cách kinh doanh rất khác nhau Có ngời thì sử dụng các tổ chức t vấn ngay từ khâu mua đất, lập dự án, thiết kế cho đến giai đoạn tiêu thụ, nhng cũng có ngời thì tự mình tổ chức lực lợng làm tất cả các khâu quản lý, vận hành.

3 Chính phủ và các cơ cấu của chính phủ trong quá trình vận hành và bất động sản có quyết định ra các quy tắc, lại có chức năng quản lý, giám sát, ngoài ra có thể cung cấp một số dịch vụ nào đó Trong mọi khâu của quá trình kinh doanh, kể từ khi bắt đầu mua quyền sử dụng đất thì nhà kinh doanh đã phải giao thiệp với các ngành của chính phủ nh địa chinhs, quy hoạch đô thị, quản lý xây dựng, quản lý công trình thị chính để có đợc giấy phép đầu t, giấy chứng nhận quyền sử dụng kết cấu hạ tầng đô thị sẵn có, giấy phép bán nhà hoặc cho thuê nhà, giấy đăng ký chứng nhận quyền sử dụng bất động sản v.v

Nhà kinh doanh bất động sản khá mẫn cảm với các hành vi của chính phủ Ngành xây dựng và ngành bất động sản thờng đợc chính phủ xem nh công cụ để điều tiết nền kinh tế, hai ngành này lại đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách của trung ơng và địa phơng Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: thông qua công cụ kế hoạch và các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô tổng lợng của thị trờng bất động sản, mặt khác thông qua cơ chế thị trờng để điều tiết quan hệ cung cầu và giá cả Tuy vậy ở nớc ta hiện nay thị trờng bất động sản cha đợc nhà nớc quan tâm quản lý, còn thả nổi cho hoạt động không chính thức, do vậy thị trờng này chậm phát triển Vì vậy dự thảo báo cáo của Đại hội IX của Đảng đã nhấn mạnh đến việc tổ chức, quản lý tốt thị trờng này.

4 Các cơ cấu tiền tệ kinh doanh bất đông sản cần nguồn vốn lớn, phải dựa vào các cơ cấu tiền tệ Tiền vốn trong quá trình đầu t bất động sản gồm hai loại: vốn ngắn hạn dùng để khai thác xây dựng, gọi tắt lạ vốn khai thác và vốn dài hạn để giúp ngời tiêu dùng mua nhà trả góp trên cơ sở thế chấp bất động sản mà mình mua vì vậy gọi là vốn cho vay thế chấp.

Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản thì thờng có bất động sản để thế chấp nên rủi ro tơng đối thấp, vì vậy các ngân hàng thờng cạnh tranh nhau kịch liệt để cho vay, chẳng hạn nhiều ngân hàng Hồng Kông còn khuyến mại bằng cách biếu không phí bảo hiểm cháy nhà, hay một số ngân hàng nớc ta lập ra chợ đại ốc và cung cấp miễn phí dịch vụ mua bán nhà miễn là thanh toán qua ngân hàng đó.

5 Nhà thầu xây dựng Ngời kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình Còn nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang kĩnh vực bất động sản nhng nên nhớ rằng khi nhận thầu thì lợi nhuận chỉ liên quan đến giá thành và thời hạn xây dựng nên độ rủi ro tơng đối thấp, còn khi kinh doanh bất động sản thì tuy có thể chờ đợi lợi nhuận cao nhng độ rủi ro cũng lớn hơn nhiều, lại đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên nghiệp khác Động cơ để nhà thầu kiêm kinh doanh bất động sản là muốn tìm công việc xây dựng cho đội ngũ công nhân viên đông đảo cuả mình Cho nên nhiều khi chấp nhận lợi nhuận ít song điều kiện rủi ro nhiều. Nếu gặp khó khăn trong kinh doanh bất động sản thì hoạt động chủ yếu của nhà thầu cũng khó khăn theo vì các chủ đầu t không muốn giao viậc cho nhà thầu đang điêu đứng về tài chính hoặc bên bờ vực phá sản.

6 Chuyên gia t vấn các loại Vì quá trình khai thác, giao dịch và quản lý bất động sản tơng đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua lúc này, lúc khác cần đến dịch vụ của các loại, chuyên gia t vấn nh: Kiến trúc s, kỹ s thiết kế, thi công, lắp đặt, kế toán lo việc hạch toán kinh tế, tài vụ, nộp thuế, chuyên viên kinh tế và giá cả để ớc giá trong quá trinh giao dịch, xác định mức giá mua bán nhà hoặc thuê nhà và chuyên viên môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, luật s để trợ giúp các vấn đề liên quan đến luật pháp.

7 Ngời tieu dùng gồm có hai loại: Mua cho mình dùng và mua để đầu t kinh doanh Khi cân nhắc giá cả đối với loại thứ nhất, vấn đề quan trọng là sức mua khả năng mua còn đối với loại thứ hai quan trọng nhất là có thể kiếm lãi bao nhiêu.

IV Các nhân tố tác động đến thị trơng bất động sản và vai trò của nhà nớc trong việc quản lý thị trờng bất động sản.

1 Các nhân tố tác động đến thị trờng kinh doanh bất động sản.

Môi trờng kinh doanh a Khái niệm:

Môi trờng kinh doanh cần thiết cho doanh nghiệp tồn tại và phát triển. Môi trờng kinh doanh của doanh nghiệp là tổng hợp các yếu tố, điều kiện vận động, tác động qua lại lẫn nhau mà trong đó doanh nghiệp tồn tại, phát triển và suy vong.

Môi trờng kinh doanh của doanh nghiệp đợc chia ra các môi trờng bộ phận là:

- Môi trờng kinh tế: Cơ hội chung, biến đổi của giá cả, biến đổi của thu nhập thuế, tỷ giá hối đoái, tình trạng cạnh tranh hàng hoá trên thị trờng.

- Môi trờng chính trị: Sự can thiệp của chính phủ, nhân cách nhà cầm quyền, thái độ của chính phủ đối với các doanh nghiệp khác nhau.

- Môi trờng văn hoá: Lối sống, trình độ giáo dục, mốt, các hình thức tập quán, truyền thống.

- Môi trờng xã hội: Tình trạng việc làm, hoàn cảnh xã hội, phân phối thu nhập, mức độ mâu thuẫn xã hội

- Môi trờng tự nhiên sinh thái: Ô nhiễm môi trờng, điều kiện tự nhiên. b Đặc điểm của môi trờng kinh doanh

- Môi trờng kinh doanh tồn tại một cách khách quan không một đơn vị sản xuất kinh doanh nào không tồn tại trong một môi trờng kinh doanh nhất định Ngợc lại, cũng không môi trờng nào là môi trờng thuần tuý không có những đơn vị sản xuất kinh doanh tồn tại trong đó.

- Môi trờng kinh doanh có tính tổng bao gồm nhiều yếu tố cấu thành có quan hệ qua lại ràng buộc lẫn nhau Số lợng và những bộ phận cấu thành cụ thể của môi trờng kinh doanh tuỳ thuộc vào trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội và của chính bộ phận cấu thành môi trờng kinh doanh.

- Môi trờng kinh doanh và các yếu tố cấu thành luôn vận động và biến đổi Sự vận động và biến đổi này luôn chịu ảnh hởng và chịu tác động của quy luật vận động nội tại từng yếu tố cấu thành neen môi trờng kinh doanh và của nÒn kinh tÕ quèc d©n.

- Môi trờng kinh doanh của doanh nghiệp là một hệ thống mở, nó quan hệ và chịu sự tác động của môi trờng rộng lớn hơn môi trờng kinh doanh của cả nớc và môi trờng quốc tế.

Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty xây dùng sè 4

Đặc điểm của công ty

- Công ty xây dựng số 4 đợc thành lập ngày 18 tháng 10 năm 1959 , cơ sở tiền thân ban đầu là công trờng xây dựng nhà máy phân đạm Hà bắc và Công ty kiến trúc khu Bắc Hà nội

- Năm 1963 Công trờng nhà máy phân đạm đổi tên thành Công ty kiến trúc Hà bắc.

- Năm 1975 sáp nhập với Công ty kiến trúc khu bắc Hà nội lấy tên là Công ty xây dựng số 4

- Năm 1979 trực thuộc Tổng Công ty XD số 3

- Năm 1992 sáp nhập với Xí nghiệp XD số 3 trực thuộc Bộ xây dựng.

- Năm 1995 Bộ có quyết định nhập Công ty xây dựng số 4 vào Tổng Công ty XD Hà nội, từ đó đến nay Công ty xây dựng số 4 là một doanh nghiệp Nhà nớc hạng I trực thuộc Tổng Công ty XD Hà nội.

- Từ ngày thành lập đến năm 1979 trụ sở của Công ty đóng tại Đồi cốc – Bắc giang.

- Từ năm 1980 đến năm 1982 trụ sở của Công ty đóng tại Ninh bình.

- Từ năm 1982 đến năm 1990 Trụ sở Công ty đóng tại Đáp cầu Bắc ninh.

- Từ năm 1990 đến năm 1992 Trụ sở Công ty đóng tại Đức giang - Gia lâm - Hà nội

- Từ năm 1992 đến năm 1994 trụ sở Công ty đóng tại 37Hùng vơng-Ba đình -Hà nội.

- Từ năm 1994 đến nay trụ sở chính của Công ty đóng tại 243A - Đê La Thành - Đống đa – Hà nội Ngoài trụ sở chính , Công ty còn có các văn phòng đại diện (Chi nhánh) tại các tỉnh Bắc ninh và Quảng ninh.

Sự trởng thành và phát triển của Công ty trên 40 năm qua có thể khái quát bằng 4 giai đoạn (thời kỳ) sau:

Thêi kú 1959 - 1965 Khôi phục kinh tế miền Bắc XHCN

Công ty Xây dựng số 4 ra đời vào lúc bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhất(1961-1965), đảng và Nhà nớc ta chủ trơng hàn gắn các vết thơng chiến tranh, khôi phục và xây dựng nền kinh tế ở miền Bắc Với tinh thần đó, nhiệm vụ đầu tiên của Công ty là xây dựng Nhà máy phân đạm Hà Bắc

(1960) công việc thi công thời gian này gập rất nhiều khó khăn nh cơ sở vật chất nghèo nàn, trình độ chuyên môn nghiệp vụ hạn chế, lao động thủ công là chủ yếu, với gần 15.000 lao động đa phần là bộ đội, TNXP chuyển ngành , song với tinh thần lao động cần cù sáng tạo vừa sản xuất vừa học tập nâng cao tay nghề nên đã hoàn thành tốt kế hoạch, chỉ tiêu và những yêu cầu đợc giao. Thật vinh dự cho Công ty đã đợc các đồng chí lãnh đạo Đảng và Nhà Nớc đến thăm công trình và biểu dơng, khen ngợi Có thể nói, chất lợng những công trình thi công của Công ty trong thời kỳ này là bớc đầu chứng minh sự trởng thành của Công ty xây dựng số 4.

Thêi kú 1965 - 1975 Xây dựng và chiến đấu chống chiến tranh xâm lợc.

Thời kỳ xây dựng và chiến đấu chống chiến tranh xâm lợc, vừa xây dựng XHCN, vừa chiến đấu bảo vệ tổ quốc Việt Nam XHCN, đánh dấu một thời kỳ khó khăn, ác liệt song cũng nhiều thành tích trong lao động, chiến đấu của tập thể CBCNV của Công ty Năm 1964, đế quốc Mỹ mở cuộc chiến tranh leo thang phá hoại miền Bắc, công ty xây dựng số 4 phải thực hiện nhiệm vụ theo hớng vừa xây dựng, vừa sẵn sàng chiến đấu và phục vụ chiến đấu Thời kỳ này, công ty đợc giao thi công hàng loạt các công trình quân sự nh sân bay Kép, sân bay Gia Lâm, sân bay Hoà Lạc, Kho vật t kỹ thuật quân sự và các công trình khác nh đài phát thanh 69-14, đờng Hữu Nghị Bên cạnh đó, với tinh thần tất cả cho tiền tuyến, Công ty đã điều hàng trăm xe tải vận chuyển vật t kỹ thuật quân sự chi viện cho chiến trờng miền Nam, hàng ngàn thanh niên, công nhân của công ty hăng hái lên đờng làm nhiệm vụ chiến đấu bảo vệ Tổ quốc Với khẩu hiệu " tay bay, tay súng ", "Giặc phá ta sửa ta đi, giặc lại phá ta lại sửa ta đi", Công ty thực hiện phơng châm mỗi đơn vị là một trung đội tự vệ, không kể ngày đêm, trong bom đạn kẻ thù đã dũng cảm hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ đợc giao Hàng trăm cán bộ công nhân viên của Công ty đã anh dũng hy sinh khi làm nhiệm vụ, ghi vào sổ vàng truyền thống của Công ty những trang hào hùng nhất.

Thời kỳ này cùng với các công trình quốc phòng, Công ty vẫn đảm nhận thi công các công trình công nghiệp, dân dụng khác nh Nhà máy xe lửa Gia Lâm, nhà máy cơ khí Đông Anh, nhà máy gạch Tân Xuyên, bệnh viện Lạng Sơn, nhiệt điện Hà Bắc.

Thời kỳ !965-1975 là thời kỳ của lao động sáng tạo, dũng cảm quên mình phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc của tập thể CBCNV Công ty xây dựng số 4.

Xây dựng trong hoà bình, thống nhất và bắt đầu sự nghiệp đổi mới đất nớc.

Là một trong những đơn vị trong Ngành đợc chọn để xây dựng mô hình quản lý mới, công ty xây dựng số 4 đã tiến hành phơng thức phân công, phân cấp tự chủ trong sản xuất kinh doanh, làm ăn có lãi, tổ chức lại các xí nghiệp theo hớng chuyên ngành, theo vùng

Hoạt động của công ty trải dài từ Thanh Hoá đến Lạng Sơn với nhiệm vụ thi công trên 6 tỉnh, thành phố trực thuộc Hàng loạt các công trình đợc công ty đảm nhận thi công thời kỳ này đợc đánh giá cao nh nhà máy Xe lửa Gia Lâm, cơ khí Hà Bắc, phục hồi nhà máy điện và phân đạm Hà Bắc, nhà máy kính Đáp Cầu, nhà máy gạch chịu lửa Tam Tầng, nhà máy ô tô 1 tháng

5, nhà máy in sách giáo khoa Đông Anh, nhiệt điện Phả Lại, nhà máy bê tôngXuân Mai, xi măng Bỉm Sơn, trại giống lúa Đồng Văn, trung tâm trâu sữaPhùng Thợng, học viện kỹ thuật quân sự Vĩnh Phú, đài vệ tinh mặt đất HoaSen I và Hoa Sen II

Nhiều sáng kiến cải tiến và quản lý chất lợng đã đánh dấu sự trởng thành vợt bậc cuả đội ngũ CBCNV Công ty xây dựng số 4 trong quản lý kinh tế cũng nh điều hành tổ chức thi công Với nhiều bằng khen, giấy chứng nhận, nhiều CBCNV đợc Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam tặng Bằng Lao động sáng tạo Công ty xây dựng số 4 xứng đáng đợc Bộ Xây dựng đánh giá là đơn vị mạnh, có kinh nghiệm và khả năng tổ chức và thi công các công trình công nghiệp lớn, đặc biệt có khả năng tập trung cơ động nhanh, chi viện cho các công trình trọng điểm khi đợc Bộ giao.

Thêi kú 1986 - 1999 Đổi mới hội nhập và phát triển.

Sự nghiệp đổi mới do Đảng ta khởi xớng và lãnh đạo khởi đầu từ nghị quyết đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IV (12/1986) đa nớc ta bớc sang thời kỳ phát triển mới Nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà Nớc theo định hớng XHCN thực sự là động lực thúc đẩy các Doanh nghiệp phải tự đổi mơí nhất là đổi mới t duy kinh tÕ.

Năm 1992, công ty đợc chuyển địa điểm từ Hà Bắc về Hà Nội đồng thời đợc Bộ Xây dựng quyết định sát nhập Xí nghiệp xây dựng dịch vụ số 3 thuộc Bộ Xây dựng thành Công ty xây dựng số 4 hiện nay Để tăng cờng nguồn nhân lực cho các doanh nghiệp Nhà Nớc có đủ thế mạnh cạnh tranh trong cơ chế thị trờng, tháng 5/1995, Công ty xây dựng số 4 đợc Bộ Xây dựng quyết định trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội.

Tại thời điểm này, kiện toàn tổ chức sản xuất, mạnh dạn đầu t thiết bị mới, tuyển chọn đội ngũ cán bộ có phẩm chất, có năng lực chuyên môn, nghiệp vụ tốt, có sự năng động sáng tạo thích ứng với cơ chế thị trờng là ph- ơng thức của Công ty bảo đảm cho sự tồn tại và phát triển trong điều kiện míi.

Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty x©y dùng sè 4

1 Công tác triển khai thực hiện dự án năm 2000

Dự án khu nhà C3 và A5 ở Làng quốc tế Thăng Long.

Trong năm 2000 đợc Tổng Công ty quan tâm giao nhiệm vụ thực hiện các dự án ở Làng quốc tế Thăng Long, Công ty xây dựng số 4 đã nhanh chóng triển khai các thủ tục chuẩn bị đầu t Phối hợp với Viện quy hoạch Hà Nội lập quy hoạch mặt bằng, Văn phòng Kiến trúc s trởng trình UBND Thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết, với tinh thần khẩn trơng Công ty đã kết hợp với Sở Địa chính nhà đất, các ban nghành chức năng lập hồ sơ trình UBND Thành phố xin giao đất ngày 23/7/2000 đã đợc UBND Thành phố giao đất gần 4 ha để triển khai dự án ở Làng quốc tế Thăng Long

Tổng diện tích đất đợc Nhà nớc giao gần 4 ha, trong đó:

Vị trí A5: Tổng diện tích đất xây dựng là hơn 2 ha.

Vị trí C3: Tổng diện tích đất xây dựng gần 2 ha.

2 Các loại hình đầu t. a Phơng thức kinh doanh. Đối với các dự án đã và đang thực hiện của Công ty thì bớc khởi đầu là việc xây dựng cơ sở hạ tầng, sau đó thực hiện triển khai xây dựng nhà ở. b Xây dựng các khu nhà. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở và thực hiện theo chính sách của Nhà nớc. Công ty với mục đích và nhiệm vụ chính là xây dựng nhà ở mới Trong những năm vừa qua Công ty đã xây dựng đợc rất nhiều khu nhà nhng đặc biệt là 2 dãy nhà C3 và A5 ở Làng quốc tế Thăng Long để cung cấp cho nhu cầu của nhân dân Hiện nay Công ty đang triển khai thực hiện dự án Làng quốc tế Thăng Long, xây thô sau đó bán cho khách hàng tự hoàn thiện theo nh mong muốn của khách hàng, với diện tích phù hựp với nhiều đối tợng từ 70 m 2 đến

100 m 2 , giá cả hợp lý đáp ứng đợc nhu cầu của khách hàng.

Công tác xây dựng nhà ở mới để bán, Công ty đã một phần đóng góp cho quỹ nhà ở đô thị đợc năng lên, nâng cao điều kiện sống cho ngời dân đô thị và cũng là thực hiện chính về thị trờng bất động sản của Nhà nớc đề ra

3 Hình thức kinh doanh. a Phơng thức kinh doanh.

- Đối với đất xây dựng biệt thự, sau khi xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu t dự án thực hiện kinh doanh mặt bằng hạ tầng cho khách hàng tự tổ chức xây dựng nhà ở theo kiến trúc, các chỉ tiêu tiến độ, quy hoạch chung của dự án.

- Đối với đất xây dựng chung c cao tầng, có 2 hình thức thực hiện: chủ đầu t tự dùng vốn tự có và vốn huy động để đầu t Xây dựng công trình để kinh doanh các caen hộ hoặc chuyển nhợng mặt bằng cho các chủ đầu t thứ phát khác. b Cơ sở định giá kinh doanh.

- Phân cấp nhà ở (theo thông t số 05/BXD 9/ 2/1993).

* Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt, thấp tầng hoặc cao tầng đợc chia làm 4 cấp (cấp I-IV)

* Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt có sân vờn, có hàng rào, xây dựng bằng gạch, ngói hoặc bê tông cốt thép, kiến trúc, mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay ra mặt sân hay ra vờn (không kể phòng tiếp khách và phòng ăn riêng; biệt thự phân ra làm 4 hạng:

+ Biệt thự sang trọng riêng biệt.

Phân loại biệt thự là căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vờn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 căn cứ vào mỗi phòng ở có một phòng tắm rửa vệ sinh riêng

Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu lửa

Cấp I Bậc I: Chất lợng sử dông cao

Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm

Cấp II Bậc II: Chất lợng sử dụng khá

Bậc II: Niên hạn sử dông 50 n¨m

Cấp III Bậc III: Chất lợng sử dông trung b×nh

Bậc III: Niên hạn trên 20 năm

Cấp IV Bậc IV: Chất lợng sử dông thÊp

Bậc IV: Niên hạn sử dông díi 20 n¨m

Nguồn: Thông t số 05/ BXD/ TT (9/2/1993)

4 Xác định giá bán nhà ở

Giá bán nhà ở bao gồm 2 phần:

Giá bán nhà = Giá nhà + Giá đất khi chuyển quyền sử dụng.

Vì Công ty là đơn vị đầu t kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nớc nên giá nhà, giá mỗi căn hộ đợc tính theo các công thức sau:

* Đối với nhà ở kiểu chia lô, biệt thự:

Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5% lợi nhuận

Giá 1 m 2 Tổng diện tích sàn

Giá 1 căn hộ = Giá 1 m 2 sàn * Tổng diên tích sàn căn hộ.

Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận

Doanh thu bình quân mỗi tầng cha có hệ số Số tầng cần tính giá

Doanh thu mỗi tầng = Doanh thu bình quân * Hệ số tầng có hệ số mỗi tầng cha có hệ số

Doanh thu mỗi tầng có hệ số

Giá 1 m 2 sàn của tầng Tổng m 2 sàn của tầng

+ Đối với các căn hộ đầu hồi:

Giá mỗi căn Giá 1 m 2 sàn Diện tích sàn Giá 1 m 2 sàn Diện tích sàn H/S = * + * * hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/H

Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng (0,1 - 0,2)

+ Đối với các căn hộ còn lại:

Doanh thu mỗi Doanh thu mỗi Doanh thu của tầng có hệ số = tầng có hệ số - các căn hộ đầu còn lại hồi của tầng

Diện tích sàn còn = Tổng diện tích - Diện tích sàn của các lại của tầng sàn của tầng căn hộ đầu hồi

Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại Giá 1 m 2 sàn cònlại của tầng Diện tích sàn còn lại của tầng

Giá mỗi căn Giá 1 m 2 sàn còn Diện tích căn hộ còn lại lại của tầng

Nhà ở Công ty xây dựng đợc xây dựng dới 3 dạng nhà ở chia lô, biệt thự, nhà ở chung c, khi tính giá thành các dạng nhà trên thì cách tính khác nhau Để minh chứng cho điều đó ta đi vào phân tích 2 dãy nhà chung c có tầng ( 6 và 11 tầng).

* Xác định giá nhà ở chung c 6 tầng (dãy nhà C3).

- Tiền sử dụng đất: do khuyến khích xây dựng nhà chung c Nhà nớc miễn khoản đóng tiền sử dụng đất cho các nhà đầu t.

Vì vậy việc xác định giá không còn khoản chi phí về tiền sử dụng đất chỉ còn các chi phí sau:

+ Tiền xây dựng cơ sở hạ tầng: 1.800.000.000đ

+ Kinh phí xây dựng nhà và 5,5% lợi nhuận công ty đợc hởng:

+ Tiền hỗ trợ đền bù : 1.840.000.000đ

+ Doanh thu phải thu là : 13.295.000.000đ

- Cách xác định giá nh sau:

Giá thành chuẩn theo hệ số 1 là tầng 4 càng lên cao thì giảm dần và ng- ợc lại (tăng, giảm 0.05) Theo hệ số nhà đầu hồi cộng thêm hệ số (từ 0,1 – 0,2) Vậy ta có cá bảng sau:

+ Doanh thu bình quân mỗi tầng cha có hệ số Số tầng cần tính giá

Doanh thu bình quân mỗi = = 2.659.000.000đ tầng cha có hệ số 5

Doanh thu mỗi Doanh thu bình quân Hệ số tầng tầng có hệ số mỗi tầng cha có hệ số

Doanh thu mỗi tầng có hệ số

Giá 1 m 2 sàn của tầng Tổng m 2 sàn của tầng

TÇng Doanh thu b/q cha có hệ số (đồng)

H/s tầng Doanh thu mỗi tầng đã có hệ số (đồng)

Bảng 2: Bảng tính giá một m 2 sàn của từng tầng đã có hệ số

Giá mỗi căn=Giá 1 m 2 sàn*Diện tích sàn+Giá 1 m 2 sàn* Diện tích * H/S hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng sàn căn hộ Đ/H

Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ 0,1 – 0,2.

Tầng Diện tích mỗi căn (m 2 )

Giá cha có hệ số đầu hồi (đông)

Giá mỗi căn hộ đầu hồi

Bảng 3: Bảng giá tính mỗi căn hộ mỗi tầng

Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại

Giá 1m 2 sàn còn Diện tích sàn còn lại của tầng

Tầng Diện tích còn lại (m 2 ) Doanh thu còn lại

(đồng) Giá 1 m 2 sàn còn lại

Bảng 4: Bảng tính giá một m 2 sàn còn lại

Giá mỗi căn = Giá 1 m 2 sàn còn * Diện tích căn hộ hộ còn lại lại của tầng

Mỗi tầng có 8 căn hộ trong đó 2 căn hộ đầu hồi mỗi căn là 110 m 2 và những căn hộ còn lại của mỗi tầng đều có diện tích là 95 m 2 vậy giá mỗi căn hộ còn lại của từng tầng là:

Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 2 là:

* Xác định giá nhà ở chung c 11 tầng (dãy nhà A5)

+ Tổng diện tích sàn tính giá là 8000 m 2

+ Xây dựng c sở hạ tầng 3.400.000.000 đ.

+ Tiền hỗ trợ đền bù 2.600.000.000 đ

Tổng doanh thu phải thu là 22.229.900.000 đ

+ Doanh thu b×nh qu©n mỗi tầng cha có hệ số Số tầng cần tính giá

Doanh thu b×nh qu©n = = 2.222.990.000 mỗi tầng cha có hệ số 10

Doanh thu mỗi = Doanh thu bình quân * Hệ số tầng tầng có hệ số mỗi tầng cha có hệ số

Giá thành chuẩn theo hệ số 1 là tầng 6 và 7 càng lên cao thì giảm dần và ngợc lại (tăng, giảm 0,05) Theo hệ số nhà đầu hồi cộng thêm hệ số (từ0,1-0,2)

TÇng Doanh thu b/q cha có hệ số

Doanh thu mỗi tầng đã có hệ số (đồng)

Bảng 5: Bảng tính giá một m 2 sàn của tầng đã có hệ số

Giá mỗi căn=Giá 1 m 2 sàn*Diện tích sàn+Giá 1 m 2 sàn* Diện tích * H/S hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng sàn căn hộ Đ/H

Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ 0,1 – 0,2.

Tầng Diện tích mỗi căn

Giá cha có hệ số đàn hồi (đồng)

Giá mỗi căn hộ đầu hồi (đồng)

Bảng 6: Bảng tính giá mỗi căn hộ đầu hồi của mỗi tầng

Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại

Giá 1 m 2 sàn còn lại của tầng Diện tích sàn còn lại của tầng

DT còn lại (m 2 ) Doanh thu còn lại

Bảng 7: Bảng tính giá một m 2 sàn còn lại của tầng

Giá mỗi căn hộ còn lại = Giá 1 m 2 sàn còn lại của tầng * Diện tích căn hộ

Mỗi tầng có 8 căn hộ trong đó 2 căn hộ đầu hồi mỗi căn là 110 m 2 và những căn hộ còn lại của mỗi tầng đều có diện tích là 95 m 2 vậy giá mỗi căn hộ còn lại của từng tầng là:

Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 6 và tầng 7 là:

Từ công việc định giá nhà nói riêng va định giá bất động sản nói chung của Công ty ta thấy đợc việc xác định giá đợc xác định trên nhiều cơ sở vì vậy giá bất động sản đợc đa ra rất chính xác Việc đầu t kinh doanh bất động sản dới hình thức xây dựng nhà chung c Công ty đầu t xây dựng trọn gói cừ cơ sở hạ tầng đến hoàn thiện nhà, nhng có điều bố trí phòng không gian bên trong khác nhau để phục vụ cho nhiều đối tợng với giá cả hợp lý Tuy nhiên với giá nhà hiện nay trên thị trờng vẫn còn cao, ngời có thu nhập thấp khó có khả năng mua đợc, vì vậy Nhà nớc cần có hỗ trợ cho Công ty chi phí nhà giảm xuống thì mới có khả năng đáp ứng cho ngời có thu nhập thấp.

Đánh giá chung

1 Thuận lợi và khó khăn. a Thuận lợi

- Đợc sự quan tâm giúp đỡ của hội đồng quản trị và ban lãnh đạo của tổng công ty, các phòng ban chức năng của tổng công ty hỗ trợ về vốn kinh nghiệm, mô hình đầu t và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho công ty về triển khai dự án và chuẩn bị đầu t cho dự án mới, giúp đỡ công ty thực hiện tốt nhiệm vụ đợc giao.

- Vị thế và uy tín của công ty ngày càng đợc nâng cao nên mối quan hệ với các cấp, các ngành cũng nh địa phơng có dự án ngày càng đợc cải thiện và thuận lợi

- Các phòng ban trong công ty ngày càng có sự đoàn kết gắn bó, hỗ trợ lẫn nhau để hoàn thành tốt nhiệm vụ.

- Lực lợng cán bộ công nhân viên công ty hầu hết đều có trình độ đại học, có ý thức tổ chức kỷ luật cao, có lòng nhiệt tình ham mê với công việc và có tinh thần trách nhiệm cao với công việc đợc giao.

- Là thời cơ cho lực lợng cán bộ công nhân viên phấn đấu và kiên định vai trò cá nhân trong quá trình phát triển và hội nhập của công ty.

- Dự án đang triển khai và thực hiện có hiệu quả kinh tế cao, dự án mới đang triển khai có nhiều thuận lợi khẳng định chắc chắn kế hoạch các năm tiếp theo, tạo niềm tin trong tập thể cán bộ công nhân viên công ty. b Khã kh¨n.

- Công ty xây dựng số 4 hoạt động kinh doanh bất động sản trong môi trờng cạnh tranh không hoàn hảo, sức cạnh tranh kém.

- Công ty xây dựng số 4 hoạt động kinh doanh bất động sản trong một hệ thống thị trờng cha vững mạnh, sự liên kết giữa các thị trờng trong hệ thống còn yếu kém.

- Sự hiểu biết và thực hiện của ngời dân đối với các quyền của ngời sử dụng đất còn cha nắm rõ.

- Trình độ chuyên môn của nhân viên còn cha cao.

2 Bài học kinh nghiệm rút ra từ các dự án.

Trong những năm qua Công ty đã và đang thực hiện một số dự án nh dự án 2 khu nhà ở Làng quốc tế Thăng Long, qua những kết quả đạt đợc trong việc thực hiện những dự án rút ra những bài học kinh nghiệm sau:

* Khắc phục tình trạng khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng theo trung tâm hỗ trợ chyển dịch cơ cấu kinh tế và ổn định đời sống cho các đối tợng giải phóng mặt bằng Thực hiện dự án ở Làng quốc tế Thăng Long Công ty đã chú trọng đến sự phát triển thống nhất của khu vực xung quanh, giữ gìn và tôn tạo các công trình tín ngỡng và di tích lịch sử xung quanh khu vực dự án.

* Có biện pháp huy động vốn hiệu quả trên tinh thần phát động nội lực, thực hiện dự án bằng các nguồn lực trong nớc Trong việc thực hiện các dự án Công ty đã huy động vốn từ nhièu nguồn từ phát hành trai phiếu công trình, vốn vay u đãi của Chính Phủ, một phần vốn từ tiền sử dụng đất chậm nộp để đầu t xây dựng công trinh hạ tầng xã hội, nhng nguồn vốn huy động từ khách hàng là chủ yếu (chiếm 70% tông mức đầu t dự án)

* Trong kinh doanh đặc biệt là kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trờng, phải luôn quán triệt quan điểm kết hợp kinh doanh với phục vụ.

Phơng hớng và các giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy hoạt động

Phơng hớng trong những năm tới

1 Từng bớc xây dựng thị trờng bất động sản chính thức. Đây là yếu tố quan trọng nhằm khắc phục những tồn tại yếu kém, nhng tiêu cực vẫn ngày ngày nảy sinh xung quanh hoạt động mua bán bất động sản. Thị trờng bất động sản chính thức đi vào hoạt động và phát triển sẽ tạo ra một môi trờng kinh doanh thuận lợi, một thị trờng cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào lĩnh vực này, điển hình là các Công ty tham gia thị trờng bất động sản nh Công ty xây dựng số 4.

Một thị trờng bất động sản chính thức bao gồm các yếu tố sau:

+ Quyền của ngời bán nhà đất và quyền ngời mua nhà đất đợc đảm bảo.

+Phải có một cơ chế để ngời mua, ngời bán tìm đợc đến nhau: thông qua các biện pháp thông báo, quảng cáo, môi giới, đại lý.

+Biện pháp hợp đồng giữa ngời mua và ngời bán thông dụng đợc cộng đồng chấp nhận và ngời mua, ngời bán có thể thực hiện đợc một cách dễ dàng.

Giá cả bất động sản = Giá thành + Lợi nhuận.

+ Giá thành bao gồm các chi phí cho việc mua lại quyền sử dụng đất đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đầu t xây dựng bất động sản, nghĩa vụ tài chính (thuế + phí, lệ phí nhà đất) và chi phí quản lý.

+Lợi nhuận đợc hình thành thì giá cả lớn hơn giá thành phụ thuộc vào thị trờng.

+ Hệ thống thu thập thông tin về đất đai ở cơ quan đăng ký đất đai.

+ Việc mua bán phải đợc kê khai đăng ký một cách công khai ở nơi đăng ký công cộng.

+ Quyền chuyển nhợng đất và bán nhà cho ngời mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính.

+ Quyền ngời mua đợc vay tiền ở ngân hàng thông qua biện pháp lấy đất làm vật bảo đảm.

+ Ngời vay và ngời cho vay đợc tự do thoả thuận mức cho vay không phải qua kiểm soát hành chính, nhng phải có biện pháp đảm boả thật an toàn cho ngời vay đợc những thông tin về lô đất thế chấp thông qua việc đăng ký thế chấp ở nơi công cộng

+ Ngời cho vay đợc quyền quyết định phát mại công khai khi ngời vay không đủ khả năng trả nợ hoặc phá sản.

+ Đảm bảo cho Nhà nớc thu đợc những khoản thuế, phí, lệ phí trong mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất.

2 Xây dựng khung thể chế và pháp luật về thị trờng bất động sản.

- Nghiên cứu thành lập một tổ chức chính phủ để quản lý và phát triển thị trờng bất động sản Đây là việc làm cấp thiết bởi thị trờng bất động sản vẫn đang tồn tại không chính thức, điều này vừa không đáp ứng mục tiêu của Nhà nớc, vừa không đảm bảo quyền lợi chính đáng của các doanh nghiệp hoạt động hợp pháp Tham gia quản lý nghành này hiện nay có nhiều Bộ, nghành nh Tổng cục địa chính, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng Tuy nhiên vẫn cha có một cơ quan Nhà nớc nào chính thức đợc giao chức năng nhiệm vụ chủ trì quản lý thị trờng động sản Do đó, việc xác định một cơ quan chính phủ là đầu mối giúp Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nớc về lĩnh vực này là rất cÇn thiÕt.

- Xây dựng khung pháp luật về thị trờng bất động sản.

Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất và thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất Về nhà ở, biện pháp quy định mọi công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998 đã hình thành một khung pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất có giá trị và quy định các quyền của ngời sử dụng đất Nghị định 60/CP công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở đô thị: Sở hữu nhà nớc, sở hữu của các tổ chức, sở hữu t nhân Nghị định 61/CP qui định quyền mua bán nhà ở Nghị định 87/ CP qui định cơ sở để tính giá đất, Bộ luật dân sự qui định về quyền sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà: các qui định về sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất để chính thức hoá quan hệ pháp lý và hợp đồng.

Các qui định của các văn bản pháp luật trên đây là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trờng nhà đất ở nớc ta nhằm duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở, cụ thể là:

* Là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ khác đối với Nhà nớc.

* Đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.

- Việc đảm bảo khung pháp luật, thể chế, các chính sách và cơ chế u đãi khuyến khích đầu t nhằm tạo ra sân chơi tốt nhất cho các thành phần kinh tế hoạt động hiệu quả cao Vì vậy việc hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai để tạo hành lang là rất cần thiết và cấp bách Nhng để hoàn thiện chính sách luật đất đai đúng hớng cần kiên định nguyên tăc cơ bản là tăng c- ờng củng cố chế đọ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nớc thống nhất quản lý, đồng thời ngày càng hoàn thiện cơ chế chính sách gắn trách nhiệm và quyền lợi hợp pháp của ngời sử dụng đất thông qua lợi ích kinh tế Hai mặt này phải gắn bó quan hệ với nhau trong một thể thống nhất Sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý về đất đai ngày càng đợc tăng cờng, có hiệu lực thì càng làm cho ngời sử dụng đất đạt hiệu quả tốt hơn Ngời sử dụng đất càng có hiệu quả thì chế độ sở hữu toàn dân cũng đợc củng cố, và quản lý của Nhà nớc cũng ngày càng đợc tăng cờng và có hiệu quả, hiệu lực hơn Đây là động lực rất lớn giúp các Công ty nh Công ty xây dựng số 4 mạnh dạn và yên tâm hơn khi đầu t vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản Bộ khung pháp luật về thị tr- ờng bất động sản có hiệu lực sẽ là lá chắn tốt nhất giúp Công ty xây dựng số 4 trong việc cạnh tranh với những tiêu cực trong thị trờng bất động sản gây ra.

3 Các chính sách nhằm phát triển thị trờng bất động sản.

- Thuế và các khoản lệ phí Tất cả các khoản thuế và lệ phí đều tạo nên tính hợp pháp của hàng hoá khi mang ra thị trờng Đây là nhân tố có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố trên thị trờng nhà đất nh cung, cầu và giá cả, do đó có ảnh hởng nhất định đến hành vi của ngời tiêu dùng Tuy vậy Nhà nớc cần xem xét để ban hành một khung thể chế hợp lý, giúp các doanh nghiệp yên tâm hơn khi quyết định đầu t.

- Phát triển đồng bộ các thị trờng Thị trờng bất động sản muốn phát triển, nhất thiết phải có sự hỗ trợ của các thị trờng khác: nh thị trờng vật liệu xây dựng, thị trờng công nghệ, thị trờng vốn Sự tác động tơng hỗ, qua lại giữa các thị trờng này sẽ góp phần hoàn thiện những thiếu sót, những mặt hạn chế của thị trờng bất động sản.

- Hệ thống quản lý các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản đem lại lợi nhuận rất lơna do đó hình thành rất nhiều doanh nghiệp, tổ chức, các trung tâm môi giới tham gia vào lĩnh vực này Sự cạnh tranh không lành mạnh giữa những đơn vị này sẽ ảnh hởng đến thị trờng bất động sản, tạo nên sự hỗn loạn về giá cả và thông tin Do đó Nhà nớc cần sắp xếp lại và tổ chức đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản theo đúng qui định của pháp luật, đồng thời tăng cờng công tác thanh tra hoạt động và sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện xử lý các trờng hợp vi phạm Đồng thời mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên tham gia vào thị trờng nhà đất, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đầu t cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, góp phần quản lý thị trờng nhà đất.

Những giải pháp chủ yếu thực hiện phơng hớng và mục tiêu đề ra

1 Xây dựng khung pháp luật về thị trờng bất đông sản.

Hiến pháp nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất và thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất Về nhà ở, Hiến pháp quy định:

“mọi công dân có quyền có nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch” Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 đã hình thành một khung pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất có giá và quy định các quyền của ngời sử dụng Nghị định60/CP công nhận 3 hình thức sở hữu nhà ở đô thị: sở hữu Nhà nớc, sở hữu của các tổ chức, sở hữu t nhân Nghị định 61/CP công nhận quyền mua bán nhà ở Nghị định 87/CP quy định cơ sở để tính giá đất.

Bộ luật dân sự quy định về quyền sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định về quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất để chính thức hoá quan hệ pháp lý và hợp đồng.

Những quy định của các văn bản pháp luật trên đây là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trờng bất động sản của Công ty xây dng số 4 nhằm duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩng vực kinh doanh đất đai và nhà ở, cụ thể:

- Là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nớc

- Đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.

Việc đảm bảo khung pháp luật, thể chế, các chính sách và cơ chế u đãi khuyến khích đầu t là nhằm tạo ra “sân chơi” tốt nhất cho thành phần kinh tế hoạt động hiệu quả cao Trớc mắt tập trung vào việc soạn thảo Luật kinh doanh bất động sản, các văn bản quy phạm pháp luật cho việc ký kết hợp đồng, thi hành các hợp đồng, thành lập cơ quan có thẩm quyền đăng ký và thống kê, xây dựng trình tự, thủ tục đăng ký thống kê, xây dựng hệ thống nghĩa vụ tài chính của ngời mua và ngời bán, chỉ đạo việc xử phạt hành chính một cách cơng quyết đối với hành vi vi phạm pháp luật. Đối với đất đai, cần tập trung sửa đổi xây dựng mới các chính sách địa ốc, hoàn chỉnh các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia thị tr- ờng nhà ở, định giá đất, chính sách cho vay bằng thế chấp tại các ngân hàng tiến tới xây dựng Bộ luật đất đai Đối với nhà ở, thực hiện cải cách triệt để trong cung cấp nhà ở, phát triển lu thông tiền tệ trong thị trờng bất động sản; khuyến khích mua nhà kết hợp với biện pháp giảm giá nhà để tăng sức mua của các thành phần kinh tế. Trong tơng lai, nhu cầu xây dựng nhà ở là rất cấp bách.

Xây dựng cơ chế vận hành cho thị trờng bất động sản chính thức khắc phục sự phát triển trong việc giải quyết các thủ tục hành chính hiện nay, giúp ngời mua tìm đến ngời bán; cung cấp công khai và rộng rãi giá cả về nhà và đất; đảm bảo an toàn cho ngời mua, ngời bán; hoàn chỉnh chế độ thu thuế và lệ phí.

Trong việc triển khai các hoạt động của thị trờng bất động sản, Công ty xây dựng số 4 cần hạn chế tối đa việc can thiệp vào các hoạt động nh tự do giao dịch dân sự, thoả thuận giá cả giữa ngời bán và ngời mua.

2 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một trong những chức năng quan trọng giúp Công ty xây dựng số 4 điều tiết thị trờng theo quy hoạch và pháp luật Công tác quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một quá trình mà thực chất thông qua đó, Công ty thể hiện ý đồ tác động vào thị trờng bất động sản một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế -xã hội, bảo vệ cảnh quan môi trờng ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trờng. Đây là bớc tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh bất động sản

Hiến pháp của ta đã thể hiện đờng lối: “ Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự dụng đúng mụch đích và có hiệu quả” Nh vậy, Nhà nớc là ngời quản ý, ngời đại diện cho sở hữu toàn dân Nhà nớc giao quyền sử dụng đất cho các đối tợng sử dụng đợc quyền sử dụng ổn định lâu dài và đợc phát huy tối đa các quyền theo Luật định Nhng Nhà nớc cần nắm chắc trong tay quyền chi phối tuyệt đối thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Ngay từ đầu không thể buông lỏng quản lý, để tình trạng sử dụng đất đai một cách tuỳ tiện,tự phát Hậu quả của sự buông lỏng sẽ là một sự trả giá khá đắt cho quản lý về sau Đây cũng là lời cảnh báo nhắc nhở chúng ta trong quản lý Nhà nớc về đất đai hiện nay.

Trong bối cảnh nền kinh tế hiện đại đang phát triển với nhịp độ cao thì phơng án quy hoạch sử dụng đất của mỗi quốc gia đều phản ánh rõ ràng chiến lợc về quốc gia đó.

Quy hoạch sử dụng đất phải đợc xem là một giải pháp tổng thể định hớng cho quá trình phát triển và quyết định tơng lai của nền kinh tế Thông qua đó, Công ty can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhợc điểm do lịch sử để lại nhằm giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra Lấy quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho hoạt động quản lý thì mội khi quy hoạch sử dụng đất đợc công khai và thực hiện dân chủ từ lập quy hoạch, đến triển khai kế hoạch còn là yếu tố phát huy dân chủ trong quản lý.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không dừng lại ở phân phối đất đai cho các chủ sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch Để phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ đô thị hoá, công nghiệp hoá nông nghiệp, không chỉ dựa vào các ngồn vốn khác đa đến hoặc nguồn thu từ đất mà cần khai thác nguồn vốn từ đất đem lại trong địa tô và sinh lợi từ giá trị đất đợc tăng lên nhờ vào cơ sở hạ tầng đợc đầu t đem lại cho các khu dân c, cho các khu công nghiệp, dịch vụ thơng mại và các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung chuên canh đã đợc thuỷ lợi hoá, giao thông thuận lợi cho vận chuyển các sản phẩm từ nơi sản xuất đến thị trờng Để huy động tối nguồn vốn đó, cần vận dụng chính sách phân chia hài hoà lợi ích cùng đầu t làm tăng thêm giá trị của đất, và phần lợi ích giữa Công ty và ngời đợc hởng lợi tăng lên từ đầu t của Công ty Cũng nh ta, gần nh phổ biến hiện nay, nhiều nớc trên thế giới đều gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị và nông nghiệp, nông thôn với việc xây dựng cơ sở hạ tầng mà mội phần quan trọng của nguồn vốn sinh lợi là thu từ đất Thông qua đầu t cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị và kiến thiết lại đồng ruộng với tốc độ nhanh Trong thời gian qua, việc chỉ đạo mở rộng hình thức đầu t này của ta còn chậm so với yêu cầu phát triển Ngày nay, xã hội càng phát triển yêu cầu về tiến độ và chất lợng của quy hoạch sử dụng đất càng nhanh, càng cao, vì vậy Công ty cần tăng cờng xây dựng và nâng chất lợng quản lý, triển khai thực hiện quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất, đa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trở lại đúng vị trí là công cụ để phục vụ quá trình phát triển-xã hội, an ninh quốc phòng.

3 Giải pháp về tài chính.

Kinh doanh bất động sản là một trong những ngành làm tăng trởng kinh tế đô thị vì nó kích thích sự phát triển của các ngành khác Song Công ty xây dựng số 4 kinh doanh bất động sản hiện nay còn thiếu vốn nghiêm trọng, nhất là vốn đầu t ban đầu Họ cha dợc hởng các chính sách u đãi cần thiết về tài chính tín dụng Do vậy, giá thành sản phẩm của họ sản xuất ra còn quá cao so với khả năng chi trả của ngời dân, điển hình là nhà ở Nếu nh giá nhà ở vẫn ở mức nh hiện nay thì các đối tợng công nhân viên chức Nhà nớc, những ngời có thu nhập thấp, đối tợng thuộc diện chính sách sẽ không đủ khả năng mua nhà riêng để ở.

Vì vậy, vấn đề đầu tiên phải giải quyết là vốn cho xây dựng của các doanh nghiệp sản xuất nhà ở Nhà nớc với vai trò là ngời quản lý, điều tiết thị trờng bất động sản có trách nhiệm phải giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các doanh nghiệp, bằng biện pháp có thể huy động từ các nguồn, các quỹ khác nhau để hỗ trợ cho các doanh nghiệp khi cần thiết hoặc cho các doanh nghiệp vay vốn với lãi suất u đãi.

Định dạng
Số trang	60
Dung lượng	55,52 KB