Báo Cáo - Định Giá Bất Động Sản - Chủ Đề - Thông Tư 158-2014 – 27-10-2014

ĐỊNH GiÁ TÀI SẢN nhoeĐỀ: CHỦ THÔNG TƯ 158/2014 – 27/10/2014 NỘI DUNG: 1.THÔNG TƯ 158/2014 VỀ TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC CHUẨN MỰC ĐI KÈM THÔNG TƯ 158/2014 THÔNG TƯ, QUYẾT ĐỊNH LIÊN QUAN 4.ƯU – NHƯỢC ĐiỂM 5.VÍ DỤ THƠNG TƯ 158/2014: BỘ TÀI CHÍNH BỘ TÀI CHÍNH Số: 158/2014/TT-BTC CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày 27 tháng 10 năm 2014 THÔNG TƯ Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 Căn Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng năm 2012; Căn Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; Căn Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài chính; Theo đề nghị Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ trưởng Bộ Tài ban hành Thơng tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 Điều Ban hành kèm theo Thông tư 04 (bốn) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có số hiệu tên gọi sau: - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 - Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá; - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 - Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá; - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 - Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá; - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá Điều Hiệu lực thi hành Thông tư có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 01 - Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản, Tiêu chuẩn số 03 - Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Tiêu chuẩn số 02 - Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản, Tiêu chuẩn số 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) hết hiệu lực kể từ ngày Thơng tư có hiệu lực thi hành Điều Tổ chức thực Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp với quan có liên quan đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư văn pháp luật có liên quan Trong q trình thực có vướng mắc đề nghị đơn vị phản ánh Bộ Tài để hướng dẫn giải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./ KT BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Trần Văn Hiếu 2.Các tiêu chuẩn kèm theo thông tư 158/2014 2.1.Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 01) NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tôn trọng chấp hành quy định Luật Giá, văn hướng dẫn quy định khác pháp luật có liên quan q trình hành nghề thẩm định giá Thẩm định viên phải người có phẩm chất đạo đức tốt, liêm khiết, trung thực, khách quan tiến hành thẩm định giá, đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định viên giá quy định Luật Giá văn hướng dẫn Thẩm định viên ký báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá kết thẩm định giá Người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn, trung thực, khách quan kết thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng bên thứ ba có liên quan khách hàng thẩm định giá xác định doanh nghiệp thẩm định giá thống ghi hợp đồng thẩm định giá Các tiêu chuẩn đạo đức trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá gồm: a) Độc lập; b) Chính trực; c) Khách quan; 78 CƠNG BÁO/Số 1013 + 1014/Ngày 29-11-2014 d) Bảo mật; đ) Công khai, minh bạch; e) Năng lực chun mơn tính thận trọng; g) Tư cách nghề nghiệp; h) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn 2.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 02) NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Cơ sở giá trị tài sản sở giá trị thị trường sở giá trị phi thị trường Giá trị tài sản ước tính sở giá trị thị trường giá trị thị trường xác định cách tiếp cận theo quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Trường hợp có hạn chế việc xác định giá trị thị trường tài sản (thông tin, liệu thị trường, điều kiện thẩm định giá hạn chế khác), thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) thể mức độ ảnh hưởng đến kết thẩm định giá hạn chế báo cáo kết thẩm định giá./ Nguyên tắc cung - cầu Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Đồng thời, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Các yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác phản ánh cung cầu giá trị tài sản Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành tác động đến giá trị Nguyên tắc thay Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay Một người mua thận trọng khơng trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm Nguyên tắc cân Khi yếu tố cấu thành tài sản đạt cân tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích cân yếu tố cấu thành tài sản cần thẩm định giá Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng mức thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị toàn Khi xem xét giá trị tài sản phận, thẩm định viên cần phải xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với môi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 10 Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động yếu tố cạnh tranh đến thu nhập tài sản, đặc biệt sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản 11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua./ ƯU – NHƯỢC ĐiỂM A A A A A