Cơ sở lý luận về công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng
Định nghĩa về đền bù thiệt hại
1 Đền bù thiệt hại ( bồi thờng thiệt hại ) có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
Việc bồi thờng thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thờng bằng tiền, bằng vật chất khác ), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
2 Đền bù thiệt hại ( bồi thờng thiệt hại ) khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi đợc quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại điều 27 của Luật Đất đai và các văn bản hớng dẫn của các cơ quan quản lý Nhà nớc có thẩm quyền quy định trách nhiệm của ngời đợc Nhà nớc cho phép sử dụng đất ( đợc Nhà nớc giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với ngời đang sử dụng đất nay bị thu hồi, bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác. Đền bù thiệt hại đợc hiểu là việc bù đắp bằng tiền hoặc bằng hiện vật những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của dự án Trong quá trình Nhà nớc thu hồi đất, ngời bị thu hồi đất không chỉ bị thiệt hại về đất mà còn bị thiệt hại về các tài sản gắn liền với đất nh các công trình kiến trúc, vờn tợc, cây cối, hoa màu Vì vậy đền bù thiệt hại không chỉ là đền bù thiệt hại về đất mà còn đền bù thiệt hại cả về tài sản gắn liền trên đất. Đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể đợc hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Về bản chất của đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc đền bù thiệt hại những tổn thất cho ngời đang sử dụng đất do việc Nhà nớc có Quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất.
3 Sự cần thiết phải đền bù thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng
Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai đợc sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời Nên đất đai không thuộc sở hữu của riêng một ai mà là của toàn xã hội Quỹ đất đai của nớc ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ Do đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nớc là ngời đại diện thống nhất quản lý.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nớc đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng nh quyền lợi và nghĩa vụ của ng- ời sử dụng đất) Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nớc. Đất đai là một t liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phơng diện tự nhiên, kinh tế- xã hội Vì vậy, Nhà nớc phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai Nhà nớc phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai bỏ hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể Nhà nớc giao quyền quản lý đất đai đồng thời đa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai.
Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất” Điều 2 viết: “ Nhà nớc có chính sách bảo đảm cho ngời làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.”
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trờng, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nớc có trách nhiệm đền bù thiệt hại. Điều 3 Luật đất đai có nêu việc nhà nớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của ngời sử dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng.
Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là đợc Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác sâm phạm đến quyền sủ dụng đất hợp pháp của mình, đợc bồi thờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Nh vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của ngời sử dụng đất cũng nh trách nhiệm của Nhà nớc khi thu hồi đất Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài ngời, nó là điều kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con ngời trên trái đất Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh phục vụ cho đời sống con ngời Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con ngời.
Nó là t liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, không thể thay thế đợc Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con ngời vào cây trồng.
Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội Nó là nơi để xây dựng các công trình kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con ngời Do đó Nhà n- ớc quy định các quyền và lợi ích của ngời sử dụng đất đai cũng nh trách nhiệm phải đền bù thiệt hại khi thu hồi đất củaNhà nớc đảm bảo mọi ngời đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật Nhà nớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác Nhà ở cũnglà một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con ngời Nhà ở là nơi để mỗi con ngời đi về nghỉ ngơi, tránh nắng, ma, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thờng gắn liền với nhau nên khi Nhà nớc thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó Vì vậy, công tác đền bù thiệt hại cho ngời sở hữu nhà ở là một tất yếu Mặt khác bằng những quy định của mình, Nhà nớc xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét đền bù thiệt hại tránh tình trạng đền bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nh©n d©n.
4 Vai trò của chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà n- ớc thu hồi đất
Chính sách đền bù thiệt hại là cơ sở pháp lý, là khuôn mẫu để khi Nhà nớc thu hồi đất, các cơ quan thực hiện việc bồi thờng thiệt hại căn cứ vào đó để xác định đối tợng đợc đền bù, không đợc đền bù, tính mức đền bù, giá đền bù và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí ổn định sản xuất và đời sống của ngời dân trong vùng di dời Để công tác đền bù thiệt hại GPMB đợc thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi ngời biết để họ hiểu và tự giác thực hiện Ngợc lại nếu các chính sách mà không đúng đắn, thống nhất, đồng bộ, không ổn định, cụ thể chi tiết và không công khai thì chắc chắn công tác đền bù thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vớng mắc và không thể thực hiện đợc
Chính sách đền bù thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nớc về đền bù thiệt hại nh : đối tợng đợc đền bù, đối tợng phải đền bù, mức đền bù, tổ chức thực hiện Nh vậy, chính sách của Nhà nớc liên quan đến đền bù thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai,nhà cửa của các bên bao gồm : tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu t , đối tợng phải đền bù), ngời sử dụng đất và Nhà nớc Do đó nó mang tính chất quyết định đối với công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định c Một chính sách thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thì công tác này mới thúc đẩy đợc tiến độ thực hiện các dự án cũng nh sự phát triển của xã hội khi đợc đầu t cơ sở hạ tầng mới Chính sách đền bù thiệt còn là căn cứ để giải quyết các vớng mắc, khiếu kiện trong nhân dân, là thớc đo phản ánh trình độ phát triển của xã hội thông qua một loạt các quy định của Nhà nớc nhằm đáp ứng thoả mãn cả ba lợi ích, lợi ích của Nhà nớc, lợi ích của chủ đầu t và lợi ích của ng- ời bị thu hồi đất.
5 Yêu cầu chung về công tác đền bù thiệt hại, tái định c, ổn định cuộc sống cho ngời bị ảnh hởng.
Các chính sách của nhà nớc về đền bù thiệt hại cho ngời bị
bị thu hồi đất khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công céng.
Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án phát triển đã đợc Đảng và Nhà nớc quan tâm từ rất sớm, đợc thể chế hoá bằng các văn bản pháp luật và liên tục đợc điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội đất nớc Những quy định áp dụng khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khác nhau Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thờng ( đền bù ) thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất cũng đã đợc ban hành.
Về hình thức văn bản: những văn bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ, Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành.
1.Về đối tợng phải đền bù.
Nghị định 151/TTg của Thủ tớng Chính phủ ngày 14/4/1959 là văn bản pháp quy đầu tiên quy định về việc tr- ng dụng đất, và thời kỳ này chủ yếu là các công trình của Nhà nớc do vậy đối tợng phải đền bù thiệt hại là Nhà nớc Trải qua thời gian, Chính phủ đã ban hành rất nhiều các Nghị định để thay thế bổ sung, nhng cho đến Nghị định 22/1998/NĐ-CP mới có bổ sung thêm đối tợng phải đền bù thiệt hại là các tổ chức, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất Cho đến nay đối tợng phải thực hiện trách nhiệm đền bù vẫn là Nhà nớc (đối với các dự án phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) và các đối tợng đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất (đối với các dự án phục vụ lợi ích kinh tế xã hội phát triển đất nớc) Nh vậy đối tợng phải thực hiện trách nhiệm đền bù đã đợc Nhà nớc quy định rất rõ ràng và đầy đủ.Việc quy định rõ trách nhiệm phải đền bù thịêt hại giúp cho các đối tợng đợc giao đất (ngời sử dụng đất chủ động hơn và có trách nhiệm hơn trong vấn đề chuẩn bị phơng án bồi thờng, chủ động trong việc giải quyết những vớng mắc nhằm nhanh chóng khắc phục và GPMB Điều này đợc thể hiện rất rõ trong các dự án phục vụ sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp đối tợng đền bù là các chủ đầu t sẵn sàng tăng mức giá đền bù cho nhân dân, tăng các khoản hỗ trợ cho ngời bị thu hồi đất nhằm mục đích nhanh chóng có đợc mặt bằng.
2 Về đối tợng đợc đền bù Đối tợng đợc đền bù thiệt hại về đất đợc quy định cụ thể tại điều 6 của Nghị định 22/CP Các trờng hợp sử dụng đất hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi sẽ đợc hởng chính sách đền bù các trờng hợp sử dụng đất hợp pháp phải là một trong những ngời có giấy tờ theo quy định nh : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
Phạm vi đền bù thiệt hại đợc quy định gồm đền bù thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản trên đất.
3 Về phạm vi áp dụng chính sách
Nếu nh trớc, thời kỳ trớc năm 1993 thì mọi dự án chủ yếu là phục vụ cho khôi phục kinh tế của đất nớc và chủ yếu là thu hồi đất nông nghiệp Do vậy phạm vi điều chỉnh của chính sách cũng cha rõ ràng, đa số là áp dụng theo hình thức tự thoả thuận với nhau Đến Nghị định 90/1994/NĐ-CP thì đã có quy định rõ ràng về phạm vi áp dụng của chính sách, đây là văn bản đầu tiên của thời kỳ đổi mới, quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Phạm vi áp dụng chính sách đền bù đợc quy định tại Điều 1
“Quy định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ” thay thế tất cả các văn bản chính sách trớc đây của Nhà nớc về đền bù, Giải phóng mặt bằng
Về đất an ninh, quốc phòng, Luật đất đai đã quy định cụ thể tại Điều 65: “ Đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, là đất dùng để xây dựng đờng giao thông, trờng học, cầu cống, hệ thống cấp thoát nớc, bệnh viện, chợ, công viên, khu vui chơi giải trí, sân bay bến cảng…” Nh vậy, có thể thấy phạm vi điều chỉnh của Nghị định này cha bao chùm hết các mục đích sử dụng đất theo các quy định của luật đất đai ( chẳng hạn nh xây dựng khu đô thị mới, thực hiện các dự án đầu t nớc ngoài, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp t nhân hay các doanh nghiệp Nhà nớc….) Đến giai đoạn năm 1998 thì : Giai đoạn này là giai đoạn nớc ta đang thực hiện chính sách đổi mới đất nớc theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Do vậy khối lợng các dự án phát triển cơ sở hạ tầng- kỹ thuật tăng nhanh đáng kể, và hàng năm Nhà nớc phải thu hồi một số lợng lớn diện tích đất các loại để phục vụ cho dự án Trong thời kỳ này Nghị định 90/CP không còn phù hợp nữa Ngày 22/4/1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị định số 90/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Cho đến thời điểm này đây là văn bản quan trọng nhất của Nhà nớc thể hiện chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng và tái định c.
So với Nghị định 90/CP Nghị định 22/CP có rất nhiều điểm tiến bộ trong chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng, tái định c của Nhà nớc đối với ngời bị thu hồi đất Điểm nổi bật là Nghị định này đã có thêm hai chơng mới, đó là chính sách hỗ trợ và lập khu tái định c.
Phạm vi áp dụng của chính sách của Nghị định 22/CP cũng quy định tơng tự nh Nghị định 90/CP song đã mở rộng thêm các hình thức sử dụng đất vào mục đích lợi ích quốc gia lợi ích công cộng, bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án kinh doanh, khu chế xuất, khu du lịch, khu dân c tập chung và các dự án đầu t phát triển khác đã đợc cơ quan Nhà nơc có thẩm quyền quyết định Có thể nói rằng việc quy định phạm vi áp dụng chính sách là vô cùng quan trọng, bởi nó thể hiện đợc tính thống nhất trong quản lý Nhà nớc về đất đai,mặt khác nó phản ánh đúng việc đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, đảm bảo công bằng trong các loại đất đợc sử dụng vào các mục đích dự án khác nhau Hơn nữa việc thống nhất phạm vi áp dụng trên toàn bộ các loại dự án sử dụng đất tránh đợc tình trạng khiếu kiện, so bì giữa các dự án này với dự án kia, nhằm giữ vững ổn định kinh tế chính trị xã hội.
4 Về mức đền bù thiệt hại
Văn bản pháp quy đầu tiên là Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 quy định nguyên tắc cơ bản nhất đợc thừa nhận khi trng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của ngời có ruộng đất trên cơ sở bồi thờng và giúp giải quyết công ăn việc làm Việc bồi thờng đợc thực hiện bằng hình thức “ Đất đổi đất” hoặc bằng tiền bằng 1- 4 năm sản lợng thờng niên của đất trng dụng Đối với nhà cửa, vật kiến trúc thì đợc giúp đỡ để xây dựng cái khác, đối với hoa màu đã trồng mà cha thu hoạch phải đợc bồi thờng thiệt hại đúng mức Đối với mồ mả, căn cứ vào tình hình cụ thể phong tục tập quán của từng địa phơng mà giúp họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trng dụng đất đai trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị đinh cha quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tớng ban hành Thông t số 1792/TTg “quy định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất đai, cây cối lu niên, các hoa màu do nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố” Trên nguyên tắc “phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân’’ Đây thực sự là bớc chuyển trong nhận thức đối với ngời bị ảnh h- ởng Ngoài ra, Thông t này đã quy đinh rõ mức đền bù thiệt hại về nhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu Đối với nhà cửa thì căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thờng Luật đất đai năm 1988 tuy không quy định cụ thể việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất, nhng tại phần nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Điều 48): “Đền bù thiệt hại thực tế cho ngời đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu t đã làm tăng giá trị đất theo quy định của pháp luật”.
Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nớc thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn khôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nớc Tuy nhiên, bớc vào thời kỳ đổi mới, trớc những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần đợc thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh tế- xã hội Bởi vậy yêu cầu đặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tợng đa dạng hơn, nội dung cụ thể hơn và quan trọng hơn cả là thích ứng với thùc tiÔn.
Sau khi Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ra đời,công tác quản lý đất đai đợc thực hiện bằng hai biện pháp hành chính và kinh tế.
Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:
Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “ Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, t liệu sinh hoạt, t liệu sản xuất Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công d©n”.
Một số tham khảo từ các chính sách của các quốc gia lân cận và các ngân hàng quốc tế cho việt nam vay vốn để thực hiện các dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng tại việt nam
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ nh hiện nay, thì vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thờng xuyên của không riêng quốc gia nào.
Giải phóng mặt bằng là quy trình chung của mọi hạng mục công trình Song đền bù và tái định c nh thế nào đối với những ngời bị ảnh hởng lại là chuyện riêng của mỗi quốc gia, mỗi dự án, phụ thuộc vào từng chính sách, từng hệ thống quan điểm và khả năng kinh tế.
Trong những năm gần đây, khi xu thế hội nhập, hợp tác, hỗ trợ càng đợc đẩy mạnh, thì vấn đề này đã từng bớc phá vỡ tính đóng khung khép kín, biệt lập của mỗi quốc gia, từng b- ớc tạo sự đồng thuận chung với các tổ chức, các quốc gia khác trong cộng đồng quốc tế.
“Theo ớc tính của WB thì ở thập niên 90, mỗi năm có tới 10 triệu ngời di chuyển do các chơng trình phát triển cơ sở hạ tầng, trong một số ngành mũi nhọn lên tới cả hàng trăm triệu ngời, thậm chí còn lớn hơn số ngời tị nạn do chiến tranh và thảm hoạ thiên tai (1) Những hậu quả này là rất lớn đối với ngời dân di dời Những bài học từ các nớc Châu A nh Ân Độ,Inđônêxia đã cho các tổ chức quốc tế nhận thức đợc thực trạng này và đòi hỏi phải có một thái độ và giải pháp phù hợp.Cũng từ đây một nhận thức đáng chú ý của các tổ chức quốc mức, trong khi mang lại lợi ích chung cho số đông của xã hội, thì lại gây khó khăn
(1)“(Tái định c trong các dự án phát triển “ chính sách và thực tiễn” TS Phạm Mộng Hoa- TS Lâm Mai Lan NXB KHXH- Hà Nội)
(hại) cho một thiểu số những c dân trong diện di chuyển, một vấn đề có thể khắc phục đợc nếu có quan điểm và giải pháp hợp lý, thoả đáng.
Trải qua thực tiễn hoạt động, Trung Quốc và Thái Lan đợc đánh giá là những quốc gia có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề GPMB và tái định c cho ngời dân.
Thái Lan là đất nớc cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy về nguyên tắc Nhà nớc hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trờng Việc bồi thờng thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó ngời bị thu hồi đem tiền này đi mua đất tại khu vực khác Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho ngời dân biết mình sẽ đợc đến đâu, phải trả tiền một lần, đợc cho thuê hay trả góp Trên cơ sở này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trng dụng đất của ngành mình theo những nguyên tắc đã quy định trong Hiến pháp Luật về trng dụng bất động sản mâng tên B.E 2530 năm 1987 áp dụng cho việc trng dụng đất cho các mục đích công cộng là khá điển hình Theo đánh giá chung của các tổ chức cho vay vốn, nh WB, ADB thì ngành điện lực thực hiện tốt nhất việc đền bù, tái đinh c, với khẩu hiệu “ Đảm bảo cho những ngời bị ảnh hởng một mức sống tốt hơn”, thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng nhiều hơn, đảm bảo cho những ngời bị ảnh hởng có thu nhập cao hơn và đợc tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển.
Về pháp luật đất đai, Trng quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật của Việt Nam Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành luật của ngời Trung quốc là rất cao Việc sử dụng đất đai tại Trung quốc thật sự tiết kiệm, Nhà nớc Trung quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhợng đất đai.
Về đền bù thiệt hại Chính sách đền bù thiệt hại, GPMB của Trung Quốc thể hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo thực tế Việc đền bù thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trang chính bộ mặt của đô thị đó Trong khi Việt Nam, quy hoạch thờng chừa khu dân c ra với lý do khó GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hoà về cảnh quan, kiến trúc
Về phơng thức đền bù thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử dụng đất biết trớc việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn là một năm Ngời dân có quyền có quyền lựa chon các
Tại Thủ đô Bắc kinh và Thành phố Thợng Hải, ngời dân thờng lựa chon đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại theo giá thị trờng và Nhà nớc quy định theo từng khu vực và chất lợng nhà.
Về tái định c, các khu tái định c và các khu nhà ở đợc xây dựng đồng bộ và kịp thời, thờng xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đợc chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tợng chính sách xã hội đợc Nhà nớc có chính sách hỗ trợ riêng.
Quan điểm cơ bản của Trung quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc di chuyển dân trong khả năng có thể, nhng nếu phải giải toả và di chuyển thì phải có các kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho ngời dân, tạo điều kiện để ngời dân khôi phục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ.
Mục tiêu chính trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho ngời tái định c với phơng pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho những ngời tái định c Các kế hoạch tái định c chi tiết cùng các dàn xếp phục hồi kinh tế cho từng làng, từng hộ gia đình bị ảnh hởng đợc chuẩn bị trớc khi thông qua dự án.
Thực trạng việc thực hiện các chính sách về đền bù thiệt hại trên địa bàn thành phố hà nội
Đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội của thủ đô hà nội
1 Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên.
Hà Nội là Thủ đô của nớc Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của cả nớc Với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung tâm Đồng Bằng Bắc Bộ, Hà Nội là trung tâm chính giữa đồng bằng đông dân, trù phú, quy tụ và toả rộng của mạng lới giao thông, giao lu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xã hội Hà Nội đợc giới hạn trên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20 0 53 ’ đến 21 0 23 ’ độ Vĩ Bắc, 105 0 44 đến 106 0 02 ’ độ Kinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái Nguyên, Bắc Giang, Phía Đông giáp Hng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp
Hà Tây, Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp Hà Tây.
Hà Nội có diện tích 927,39 km 2 khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống phía Nam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km Hà Nội là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả nớc.
Với địa hình tơng đối bằng phẳng, nhiều sông ngòi, hồ đầm, nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh hiện đại.
Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hình thấp, độ cao trung bình từ 5- 20m so với mực n- ma nhiều, mùa đông thì lạnh và khô ), nhiệt độ trung bình là 24 0 C, chế độ thuỷ văn không ổn định nên thờng tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập cục bộ.
Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha.
+ Phân theo mục đích sử dụng :
- Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36%
- Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65%
- Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30%
- Đất cha sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00%
Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đất rừng trồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây nh bạch đàn, thông, sơn, giò, quÕ.
Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km 2 diện tích mặt nớc. + Bình quân theo diện tích đất tự nhiên
- Theo hộ gia đình : 1.486,98 m 2 / hộ
(Nguồn thông tin đất đai năm 2000 của ngành địa chÝnh )
2 Về kinh tế- xã hội
Hà Nội có 7 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành với 228 xã, phờng, thị trấn Dân số toàn Thành phố là 2,9 triệu (năm2002) trong đó gần 80% dân số phi nông nghiệp.
Trong những năm qua Hà Nội đã có bớc phát triển toàn diện, liên tục và đạt đợc những thành tựu quan trọng đáng khích lệ Tình hình chính trị- xã hội ổn định, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hớng tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá cho những năm tới Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đã có bớc cải thiện rõ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với những năm 90 Nhiều chỉ tiêu văn hoá xã hội dẫn đầu cả nớc.
+ Tổng GDP năm 1999 là 26.665 tỷ đồng
+ Bình quân GDP là 915 USD/ ngời.
+ Tốc độ tăng GDP 1996- 2000 là 10,38%.
Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trởng khá : Năm 1997 đạt 12,5%, năm 1998 đạt 12%, năm 1999 đạt 6,5%, năm 2000 đạt 9,14%, năm 2001 đạt 10,15%, năm 2002 đạt 9,48% Nguyên nhân của Hà Nội giảm dần và giảm mạnh vào những năm 1999 là do có sự giảm về việc thu hút vốn đầu t của nớc ngoài, đặc biệt là chịu ảnh h- ởng của cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực
Hiện nay cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là thơeng mại- dịch vụ-công nghiệp, xây dựng lâm nông nghiệp.
Cơ cấu kinh tế năm 2001:
Về công tác quản lý đất đai và đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định c trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Tốc độ phát triển kinh tế- xã hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đối với đất đai có thể quy lại ở những mặt sau ®©y:
- Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng 3,9 triệu ngời, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu ngời) đã gây áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm hiện nay khoảng 1.350 ha để phát triển khu dân c nông thôn và đô thị trong đó đất ở khoảng 210 ha.
Việc nâng cấp mở mang và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đòi hỏi phải dành diện tích đất khoảng 1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trình công cộng ở khu vực nội thành đông dân là rất phức tạp và tốn kém.
II khái quát công tác quản lý đất đai và đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định c trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
1 Trớc khi có Luật đất đai 1993.
Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố đo0ực chia ra cho nhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất và Đo đạc, SởNhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản Tại huyện cha có bộ phận chuyên môn về quản lý đất đai, mà đều tập trung tại phòng nông nghiệp huyện; tại các quận thì tập trung tại các phòng x©y dùng quËn.
Nhìn chung trong thời kỳ này, công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trên địa bàn Thành phố còn phân tán, không có sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cơng pháp luật không đợc coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xã hội.
Về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, taío định c, thời điểm này các dự án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông nghiệp Các chính sách về đền bù thiệt hại thời điểm này, các ngành của Thành phố sử dụng Quyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền đền bù thiệt hại (các Quyết định này sẽ đợc nêu chi tiết ở phần sau ). Đối với đền bù thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức đền bù chỉ là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền đền bù và yêu cầu chủ đầu t thanh toán Khiếu kiện của dân về chính sách đền bù thiệt hại trong giai đoạn này là hầu nh không có. Đối với đền bù thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc đền bù thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nớc) và đền bù về hoa màu, tài sản trên đất (trả trực tiếp cho ngời bị thu hồi đất ) Giai đoạn này các vụ khiếu kiện của công dân về đền bù thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng
Việc tái đinh c cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ di chuyển tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch.
2 Sau khi có luật đất đai 1993.
Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn còn 3 cơ quan nh nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm Việc thực hiện quản lý các chức năng quản lý Nhà nớc còn chồng chéo, còn nhiều sơ hở tiêu cực Cả 3 cơ quan này đều thụ lý các hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhìn nhận vấn đề khác nhau.
Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao ( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìn nhận một cách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trên địa bàn và quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất nh hiện nay.
Cũng từ thời gian này, công tác quản lý nhà nớc về đất đai trên địa bàn Thành phố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật.
Về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đất nớc, các dự án đầu t có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng Trong quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm, vừa nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trênc ơ sở đẩm bảo quyền lợi chính đáng của ngời bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nớc và hớng dẫn của các Bộ, ngành Trung ơng. Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hội đồng GPMB để cùng chủ đầu t tổ chức điều tra, lập phơng án đền bù thiệt hại.
Phơng án bồi thờng thiệt hại sẽ đợc UBND quận, huyện báo cáo Hội đồng thẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩm định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt.
Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt ph- ơng án đền bù thiệt hại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu t tổ chức thanh toán tiền bồi thờng thiệt hại.
Vì số lợng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn liền trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc đền bù, GPMB, UBND Thành phố đã báo cáo Thủ tớng Chính phủ cho phép UBND Thành phố đợc uỷ quyền quyết định phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại cho Chủ tịch UBND các quận, huyện.
Ch bao giờ công tác đền bù, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏng nh giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đã có nhiều cuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vớng mắc, xây dựng quy chế, cơ chế đền bù, GPMB
Dờng nh tất cả đã bị cuốn theo “ cơn lốc” của công tác đền bù, GPMB Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 và Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 09./2000/NQ-HĐND ngày 21/7/2000 về công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Năm 2002 và năm 2003 là năm đồng khởi GPMB.
Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tớng Chính phủ đã có ý kiến chỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một số vấn đề, trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết địnhu phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất.
Thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi nhà nớc
Trên cơ sở các chính sách mà Nhà nớc ban hành, Thành phố Hà Nội đã ban hành một số quy định nhằm cụ thể hoá các chính sách của Nhà nớc.Việc đánh giá thực trạng công việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại là rất cần thiết và cấp bách.
1 Chính sách đền bù về đất.
Trải qua rất nhiều lần sửa đổi cùng với việc sửa đổi của Luật đất đai và các Nghị định của Nhà nớc, đến nay Hà Nội áp dụng chủ yếu là Quyết định 3519/QĐ-UB quy định về khung giá đất và Quyết định số 20/QĐ-UB để xác định mức đền bù thiệt hại.
Về đất nông nghiệp, lâm nghiệp,Quyết định 20/QĐ-
UB quy định nh sau giá đất đợc xác định trên cơ sở hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và theo 4 khu vực: ven nội thành, đồng bằng, trung du, miền núi Mức giá cao nhất đợc xác định là 15.400đ/m 2 (đất nông nghiệp ven đô thị hạng 1) và thấp nhất là 600đ/m 2 (đất lâm nghiệp hạng 5 tại xã miền núi )
Về đất ở, đất đã xây dựng công trình, giá đất đợc xác định trên cơ sở phân loại xã tại các khu vực đồng bằng, trung du, miền núi Mức giá cao nhất (tại xã đồng bằng loại 1) là 30.000đ/m 2 và thấp nhất (tại xã miền núi loại 1) là 7000®/m 2 Đối với đất ven đờng giao thông, giá đất đợc xác định theo vị trí lô đất (so với mặt đờng) và các đoạn đờng cụ thể (xác định theo khả năng sinh lời) Mức giá đợc xác định cao nhất là 840.000đ/m 2 (tại vị trí mặt tiền đờng loại 1) và thấp nhất là 40.000đ/m 2 (tại vị trí cách mặt đờng loại 3 từ 100-200m).
Về đất đô thị, giá đất đợc xác định theo hai khu vực: trung tâm và cận trung tâm Mỗi khu vực có 4 loại đờng phố và mỗi loại đờng phố lại chia ra các vị trí: mặt tiền phố, mặt tiền ngõ, trong ngõ và trong hẻm.
Chỉ trong thời gian ngắn, mức giá này đã không đáp ứng đúng thực tế giá đất trên địa bàn Thành phố, trong khi đất đai lại vận động hàng ngày, hàng giờ theo xu hớng ngày càng có giá trị cao hơn.Sau đó lại đợc sửa đổi bổ sung :
1/- Ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục đích nào, khi Nhà nớc thu hồi đợc đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng Đối với đất ở đô thị , khi Nhà nớc thu hồi thì đợc đền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền, nếu chủ sử dụng đất đã có nhà ở nơi khác bằng diện tích theo tiêu chuẩn quy định của UBND Thành phố Hà Nội, thì chỉ đợc đền bù bằng tiền.
2/- Giá đất nông nghiệp nội thành đợc tính bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp cùng hạng ven đô, nhng không lớn hơn 19.300đ/m 2 (giá hạng đất hạng 1). Đến khi Thành phố ban hành Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 thì mức giá đền bù thiệt hại về đất thực hiện theo khung giá của 3519/QĐ-UB
Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND
Thành phố Hà Nội hớng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn và thay thế Quyết định 2951/QĐ-UB ngày
08/11/1994 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố.
Về giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp đợc xác định căn cứ vào hạng đất khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và đợc phân theo khu vực; nội thành, thị trấn, xã ven đô thị, xã đồng bằng, trung du giá đất đợc tính theo bảng 1
Về giá đất ở nội thành, ngoại thành, thị trấn đợc xác định căn cứ vào vị trí khu đất, khả năng sinh lời và mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, cụ thể:
- Đờng phố khu vực nội thành và thị trấn Gia Lâm đợc phân chia làm 4 loại (I,II,III,IV), mỗi loại chia làm 2 mức A và B mỗi mức lại có 4 vị trí.
Giá đất trong khu vực nội thành và thị trấn Gia Lâm đợc tính theo bảng 5
-Các thị trấn đợc phân làm 2 loại (I và II) Các đờng trong thị trấn xếp theo 2 loại đờng loại I và II và 4 vị trí Giá đất trong các thị trấn đợc tính theo bảng 4
- Đờng khu vực ngoại thành trừ khu vực thị trấn đợc phân làm 3 loại I,II,III và chia làm 4 vị trí.Tuỳ theo khu vực đã có hoặc cha có cơ sở hạ tầng, giá đất đợc tính theo bảng 3 Các vị trí đất trong mỗi đờng phố đợc xác định nh sau: 1/- Vị trí 1 : áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đờng phố.
2/- Vị trí 2 : áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn 3,5m.
3/- Vị trí 3 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến 3,5m.
4/-Vị trí 4 : áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngõ
Việc xác định vị trí đối với khu dân c ở các vùng đầu mối giao thông, ven các trục đờng giao thông chính
+Vị trí 1tính từ chỉ giới lu thông đến 50m.
+ Vị trí 2 tính từ cuối vị trí 1 đến 100m tính từ chỉ giới lu thông.
+ Vị trí 3 tính từ cuối vị trí 2 đến 150m tính từ chỉ giới lu thông.
+ Vị trí 4 tính từ cuối vị trí 3 đến 200m tính từ chỉ giới lu thông.
+ ngoài 200m không thuộc khu vực các xã ven đô thị, khu du lịch, khu thơng mại thì áp dụng theo giá đất khu dân c nông thôn (bảng2).
Về giá đất các loại đất
Bảng 1 giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp
- a/- Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản. Đơn vị tính : đồng/m 2
Hạng đất Nội thành và xã ven nộithành Các xã khác
B/- Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp. Đơn vị tính : đồng/m 2
Hạng đất Nội thành và xã ven nộithành Các xã khác
Bảng 2 : Giá đất ku dân c nông thôn Đơn vị tÝnh : 1000 ®/m 2
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi §Êt cã cơ sở hạ tầng §Êt cha có cơ sở hạ tÇng §Êt cã cơ sở hạ tầng §Êt cha có cơ sở hạ tÇng §Êt cã cơ sở hạ tầng §Êt cha có cơ sở hạ tÇng
Một số giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thờng thiệt hại, trên địa bàn thành phố hà nội
Công tác GPMB thời gian qua đã đợc Thảnh uỷ, HĐND, UBND Thành phố Hà Nội tập chung chỉ đạo và đã đạt đợc những kết quả đáng ghi nhận trong việc thúc đẩy sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hoá hiện đại hoá, thay đổi bộ mặt đô thị và xã hội, cải thiện nâng cao chất l- ợng cuộc sống của nhân dân Tuy nhiên công tác GPMB vẫn cha đấp ứng đợc yêu cầu phát triển của Thủ đô Có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân thuộc về chính sách giá bồi thờng đất, nhà cửa, công trình kiến trúc, cây cối hoa màu, chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phơng bị thu hồi đất nông nghiệp, khi Nhà nớc thu hồi đất bất cập và chậm đợc sửa đổi, bổ sung dẫn đến tiến độ GPMB một số dự án còn chậm , cha hiệu quả, còn phát sinh khiếu kiện của ngời bị thu hồi đất để các cấp, các ngành từ quận, huyện đến Thành phố phải dành nhiều công sức và thời gian để giải quyết.
Trong khi chờ Chính phủ sửa đổi bổ sung Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998; Để ổn định đời sống cho lao động nông nghiệp cũng nh những đối tợng sử dụng đất khác khi Nhà nớc thu hồi đất và tạo chuyển biến tích cực trong công tác GPMB trên địa bàn Thành phố, căn cứ tình thần pháp lệnh Thủ đô, căn cứ quá trình nghiên cứu thực tế và phân tích trên; Bản thân em mạnh dạn nêu ra một số giải pháp nh sau :
1 Về hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồi thờng thiệt hại.
Về nguyên tắc, việc hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồi thờng thiệt hại phải đáp ứng quyền lợi chính đáng của ngời bị thu hồi đất, quyền lợi của Nhà nớc và của nhà đầu t, đồng thời thể hiện tính kiên quyết của Nhà nớc trong việc thực hiện quyền của mình đối với việc thu hồi đất để xây dựng, phát triển đất nớc và tạo môi trờng đầu t hấp dẫn Các chính sách này cũng phải đợc phân cấp mạnh cho chính quyền cấp Quận, Huyện, phờng, xã trong việc chịu trách nhiệm trớc pháp luật về tính chính xác của phơng án và việc quyết định phê duyệt phơng án đó.
Yếu tố quyết định của việc bồi thờng thiệt hại, đó là chính sách về giá bồi thờng thiệt hại về đất, chính sách tái định c và tính cơng quyết của Nhà nớc trong việc thực thi phơng án bồi thờng thiệt hại đã đợc phê duyệt.
1.1 Về thay thế khung giá các loại đất
Cho tới nay, khung giá các loại đất trên địa bàn đã có nhiều bất cập, không còn phù hợp với thực tế và cần thiết phải có sự điều chỉnh, bổ sung.
Về giá các loại đất, phơng pháp xác định hiện nay còn mang nặng tính hành chính, chủ quan, cha phản ánh đúng thực chất giá trị quyền sử dụng đất, vì vậy ảnh hởng nhiều đến việc thu hồi đất, cản trở quá trình thực hiện các dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, làm tăng giá trị sử dụng đất, đầu t phát triển mà trong giai đoạn hiện nay chúng ta cần tháo gỡ nhằm thu hút đợc vốn đầu t, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Giá đất không đợc xác định chính xác còn làm thiệt hại cho Nhà nớc khi khai thác các nguồn tài chính về đất đai (các khoản thuế), vì các khoản thu này không thể cao hơn giá trị quyền sử dụng đất.
Trong trờng hợp định giá đất thấp, ngời bị thu hồi sẽ phản ứng (có thể quyết liệt ), còn ngời đợc giao đất lại chấp thuận (nếu nh phải nộp tiền sử dụng đất) nhng dễ phát sinh tiêu cực và sử dụng lãng phí, nh vậy nhìn tổng quan thì Nhà nớc bị thiệt.
Do đó, cần có nghiên cứu, khảo sát một cách toàn diện để có phơng pháp xác định giá đất theo pháp lệnh về giá của Nhà nớc, xác định giá đất một cách công khai, căn cứ theo từng loại đất, hạng đất, từng vùng và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng đô thị hay việc phải đầu t để có đợc cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh để làm cơ sở tính chính xác các loại đất.
Chính phủ cần sớm có văn bản sửa đổi khung giá quy định tại Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 vì theo thực tế bây giờ, khung giá đã quá xa rời thực tế, không đáp ứng đợc mức giá của thị trờng thực tế chuyển nhợng Theo đó từng cấp, ngành khác nhau sẽ có căn cứ để sửa đổi bổ sung
Theo ý kiến chủ quan của em, thì Nhà nớc cần phải lập cơ quan định giá bất động sản và cơ quan này có trách nhiệm định giá đất thờng xuyên theo từng thời điểm, từng vị trí, đặc biệt phải phù hợp với giá chuyển nhợng thực tế tại địa phơng (tức giá thị trờng) để áp dụng khi đền bù Thông thờng, giá đất đền bù thiệt hại là giá chuyển nhợng trớc khi có dự án đợc thực hiện chứ không thể là giá đòi hỏi, bắt bí đối với dự án khi Nhà nớc quyết định xây dựng công trình.
Nghiên cứu phơng pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhng vẫn bảo đảm tính khoa học Cần khẳng định rằng định giá đất là một bộ môn khoa học vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội Do đó công tác tiến hành định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trờng phải đợc xác định là một nghề, mà đã là một nghề cần phải xây dựng nguyên tắc, tiêu chuẩn, chuẩn mực và phơng pháp xác định thống nhất Để xác định và đa ra đợc giá đất phù hợp với thực tế, cần xem xét, nghiên cứu các nhân tố ảnh hởng đến giá đất, nghiên cứu từng nhân tố tác động trực tiếp đến sự biến động của giá đất đó là :
+ Nhân tố ảnh hởng về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng; + Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vô;
+ Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau;
+ Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý;
+ Nhân tố về khả năng phát triển ngành nghề truyền thèng;
Hiện nay trên thế giới xác định giá bất động sản thờng sử dụng 5 phơng pháp: Phơng pháp so sánh, phơng pháp chi phí, phơng pháp thặng d, phơng pháp thu nhập, phơng pháp lợi nhuận Đối với nớc ta việc xác định giá bất động sản trong đền bù GPMB không những cần công khai, minh bạch, công bằng mà còn phải dựa trên những phơng pháp xác định khoa học Do vậy, phải tuỳ theo mục đích và loại bất động sản mà lựa chọn một trong những phơng pháp thích hợp đã nêu trên để xác định giá bất động sản trong việc đền bù GPMB Chỉ có trên cơ sở xác định giá bất động sản một cách khoa học, thay thế cho cách định giá nh hiện nay thì các vụ tranh chấp khiếu kiện về đền bù , giải toả mới đợc giải quyết nhanh chãng.
1.2 Chính sách bồi thờng thiệt hại về đất
Theo quy định hiện hành, đất ở (nhất là khu dân c nông thôn) cha đợc quy định cụ thể, thế nào là đất ở và đất vờn mà hai loại này lại có trong một thửa đất, sẽ thật khó xác định nếu chủ sử dụng bị thu hồi một phần thửa đất thì sẽ lấy căn cứ nào để xác định đâu là đất ở, đâu là đất vờn? Vấn đề này còn phải chờ quy định mới của Chính phủ.
Việc đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp cần xem xét và phân hạng cụ thể tại thời điểm thu hồi,không nên dựa vào hạng đất khi họ đợc giao đất vì thực tế trong quá trình sử dụng đất, chủ hộ đã đầu t, thâm canh, nâng cao giá trị đất so với trớc khi đợc giao đất
Kiến nghị của bản thân
1 Đề nghị UBND Thành phố xem xét và khẩn chơng giải quyết những khó khăn vớng mắc nh đã phân tích trên, chỉ đạo các quận, huyện rút kinh nghiệm, tăng cờng công tác quản lý, chỉ đạo thực hiện nghiêm chính sách bồi thờng GPMB, xử lý nghiêm các trờng hợp lợi dụng việc GPMB để trục lợi hay cản trở công tác GPMB.
2 Thành phố cần có biện pháp tuyên truyền làm sao phấn đấu để mỗi khi ngời dân đợc biết họ nằm trong khu vực của dự án thì ít nhất là họ không thấy lo sợ, và cao hơn nữa họ coi nh có đợc thần may mắn đã đến gõ cửa Nếu chúng ta phấn đấu đợc nh vậy, hoặc tiến sát đợc nh vậy thì công tác đền bù, GPMB sẽ tốt đẹp, các dự án triển khai nhanh và gắn liền với nó là những thành công của các khía cạnh khác của xã hội, thể hiện tính u việt của chế độ.
3 Thành phố cần đầu t nhiên cứu chuyển giao hoặc thành lập một doanh nghiệp công ích có chức năng t vấn về GPMB trực thuộc Ban chỉ đạo GPMB Thành phố để triển khai thực hiện các dự án và quản lý quỹ nhà tái định c.Tăng cờng vốn ngân sách ứng cho việc đầu t xây dựng các khu tái định c.
4 Việc đào tạo chuyển nghề và giải quyết việc làm sau khi Nhà nớc thu hồi đất nông nghiệp là vấn đề lớn, chủ đầu t và địa phơng không có khả năng giải quyết triệt để đợc, đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo xây dựng chính sách chủ động chuyển đổi sản xuất, kinh doanh và bố trí sắp xếp lại lao động việc làm ở các vùng đô thị hoá nhanh, nhằm ổn định xã hội và góp phần ổn định môi trờng đầu t.
5 Nhà nớc cần đầu t nghiên cứu ban hành Bộ Luật đất đai, giảm bớt các văn bản hớng dẫn thi hành Luật, bảo đảm sự thống nhất với các ngành Luật khác, sớm sửa đổi bổ sung hoàn thiện khung giá đền bù thiệt hại nh hiện nay.
6 Mở rộng và tiến hành mối quan hệ hợp tác với các nớc trong khu vực về chơng trình hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật, trọng tâm là pháp luật về đất đai Bao gồm các nội dung: hợp tác nghiên cứu pháp luật; hợp tác đào tạo, bồi dỡng cán bộ pháp lý, hợp tác nghiên cứu trong việc phổ biến, giáo dục pháp luật Có nh vậy, chúng ta mới có điều kiện nâng cao trình độ cho các luật gia, đồng thời bảo đảm tính phù hợp của pháp luật với thực tế, pháp luật thực sự trở thành công cụ pháp lý và kinh tế để Nhà nớc thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai.
Dù bất kỳ ở giai đoạn nào của quá trình phát triển đất n- ớc, các chính sách pháp luật của Nhà nớc ta đều bảo đảm hai mục tiêu: Đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nớc, bảo vệ quyền hợp pháp của công dân Các chính đền bù giải phóng mặt bằng của nớc ta cũng vậy Đáp ứng đợc nhu cầu xây dựng, đáp ứng sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, đồng thời bảo vệ quyền lợi của ngời sử dụng đất, bảo đảm sự ổn định xã hội.
Theo Luật đất đai 1993 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhng pháp luật đã cho phép đất đai tham gia chuyển dịch trong giao lu dân sự Do vậy việc đền bù, GPMB khi Nhà nớc thu hồi đất là vấn đề nhạy cảm, liên quan đến đời sống, việc làm của nhiều ngời và là vấn đề ảnh hởng không nhỏ đến ổn định chính trị- xã hội So với những chính sách đền bù trớc đây, chính sách đền bù từ khi có Luật đất đai 1993 ra đời đã thay đổi hẳn về bản chất Pháp luật đã thừa nhận đất đai có giá và tham gia lu chuyển trong lu thông dân sự.
Nh vậy khi lập phơng án đền bù , vấn đề quan trọng là đền bù về đất (đền bù cây cối, hoa màu chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ) và tái định c Trong thời gian vừa qua, cả nớc nói chung và Hà Nội nói riêng đẫ thực hiện triển khai rất nhiều dự án, nhằm thúc đẩy kinh tế đất nớc phát triển, mà theo đó chính sách đền bù , GPMB đóng vai trò then chốt trong việc Nhà nớc thu hồi đất để triển khai các dự án đó.
Tuy nhiên với tốc độ tăng trởng kinh tế, xã hội nh hiện nay; do nhu cầu về đất đai của sự công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc nói chung và công cuộc phát triển Thủ đô nói riêng,các quy định về đền bù thiệt hại, GPMB hiện hành đã dần trở lên lạc hậu, không đáp ứng kịp với sự phát triển chung của xã hội; quá trình thực hiện gặp không ít những vớng mắc,bất cập và ít nhiều là nguyên nhân gây lên những khiếu kiện kéo dài, tốn kém thời gian và tiền của, làm ảnh hởng không ít đến khả năng khai thác tiềm năng tài nguyên của đất nớc, ảnh hởng đến khả năng sử dụng vốn của các nhà ®Çu t.
Qua thời gia thực tập ở Ban Chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố Hà Nội, một sinh viên còn mang nặng tính lý luận trong sách vở, nhng em cũng kịp nhận ra đợc những vấn đề về chính sách đền bù thiệt hại, GPMB đang thực hiện trong thực tế, cụ thể là Thủ đô Hà Nội thông qua các buổi đi thực địa và dự họp bàn về chính sách đền bù thiệt hại của các quận, huyện, thông qua các tờ trình, quyết định phê duyệt phơng án đền bù của UBND Thành phố Hà Nội Chính bài học thực tế này đã giúp em hoàn thiện mình hơn, tự tin hơn để bớc vào cuộc sống với những công việc còn khó khăn và phức tạp hơn đang chờ phía trớc.
Em xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tới ng- ời thầy giáo mẫu mực TS Hoàng Cờng, đã tận tình hớng dẫn em hoàn thành bản luận văn một cách tốt nhất.
Em xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới ngời cán bộ, ngời anh Lục Văn Cờng đã giúp đỡ hết lòng, chỉ bảo tận tình và tạo điều kiện cho em đợc tiếp súc với thực tế
Em xin đợc bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới toàn thể các bác, các cô, các chú và các anh, chị trong Ban Chỉ đạo GPMB Thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện tốt nhất để em tiếp cận đợc với những nguồn thông tin, tài liệu vô cùng quý giá, bổ sung vào quá trình hoàn thiện của bản thân.