Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà nội thực trạng và giải pháp

Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ -*** - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Chuyên ngành: Kinh tế Quản lý Đô thị Đề tài: CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Sinh viên thực Lớp Khóa Hệ GVHD CBHD : Vũ Thị Huyền Trang : Kinh tế Quản lý Đơ thị : 49 : Chính quy : Th.S Nguyễn Thị Thanh Huyền : Nguyễn Minh Mười HÀ NỘI, 05 - 2011 SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo viết thân thực hiện, không chép, cắt ghép báo cáo luận văn người khác; sai phạm xin chịu kỷ luật với Nhà trường Hà Nội, Ngày 15 tháng 05 năm 2011 Ký tên: Họ tên SV: Vũ Thị Huyền Trang SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN Những vấn đề đất đô thị, thị trường đất đô thị, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Đất đô thị 1.2 Thị trường đất đô thị .7 1.3 Quyền sử dụng đất đấu giá quyền sử dụng đất Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất .11 2.1 Mục đích, yêu cầu nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất .11 2.2 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 12 Nội dung hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 13 3.1 Đối tượng điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất .13 3.2 Giá đất sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 15 3.3 Quá trình hình thành tổ chức phiên đấu giá 17 3.4 Thủ tục sau phiên đấu giá quyền sử dụng đất .25 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 – 2010 27 Khái quát Thành phố Hà Nội 27 1.1 Điều kiện tự nhiên 27 1.2 Điều kiện kinh tế – xã hội 28 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội 32 2.1 Những mặt đạt 32 2.2 Những mặt tồn 41 2.3 Nguyên nhân tồn .46 SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dự báo nhu cầu sử dụng đất tương lai .48 3.1 Ảnh hưởng tốc độ tăng dân số 48 3.2 Ảnh hưởng thị trường bất động sản 49 3.3 Ảnh hưởng chế sách 52 3.4 Xu hướng phát triển Thành phố .53 Xây dựng phương án đấu giá quyền sử dụng đất 53 4.1.Quan điểm đạo Thành ủy, UBND Thành phố Hà Nội đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 .53 4.2 Phương hướng tổ chức thực 54 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 56 Giải pháp 56 1.1 Tăng cường công tác đạo, giám sát, kiểm tra đôn đốc thực ban đạo thực đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố 56 1.2 Tăng cường đẩy mạnh thực ủy quyền, phân cấp cho sở 56 1.3 Tăng cường phối hợp chặt chẽ quan chức 57 1.4 Tiếp tục cải cách thủ tục hành 59 1.5 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đấu giá quyền sử dụng đất đến người dân 59 1.6 Tiếp tục đổi hình thức đấu giá 60 1.7 Xử lý nghiêm trường hợp làm chậm tiến độ đầu tư xây dựng hạ tầng 60 1.8 Xử lý nghiêm trường hợp tiêu cực vi phạm quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 61 Kiến nghị .62 2.1 Với Chính Phủ 62 2.2 Với UBND Thành phố 62 KẾT LUẬN 63 SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 1: Ảnh hưởng giá sàn tới giá mua hồ sơ đấu giá 21 Bảng 2: Ảnh hưởng diện tích đất tới giá hồ sơ đấu giá 21 Bảng 3:Kết đấu giá quyền sử dụng hàng năm địa bàn Thành phố Hà Nội 32 Bảng 4: Phân bổ nguồn thu sau ĐGQSDĐ UBND Thành phố tổ chức 34 Bảng 5: Phân bổ nguồn thu sau ĐGQSDĐ UBND cấp quận, huyện tổ chức 36 Bảng 6: Phân bổ nguồn thu từ công tác đấu giá khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt khu dân cư .38 Bảng 7: Kết đấu giá nhà chuyên dùng năm 2007 39 Bảng 8: Suất đầu tư lợi nhuận dự án 44 Bảng 9: Tổng hợp kết đấu giá hàng năm 45 Bảng 10: Vốn FDI vào Việt Nam qua năm .50 Bảng 11: Nguồn cung thị trường hộ năm 2010 .51 Biểu 1: Vốn FDI vào Việt Nam qua năm 51 Biểu 2: Nguồn cung thị trường hộ năm 2010 51 SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ : Đấu giá quyền sử dụng đất ĐTM : Đô thị GPMB : Giải phóng mặt GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTKT : Hạ tầng kỹ thuật HĐND : Hội đồng nhân dân KT - XH : Kinh tế - xã hội NHTM : Ngân hàng thương mại QSDĐ : Quyền sử dụng đất QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất Sở TNVMT : Sở Tài nguyên Môi trường TĐTLĐ : Trong độ tuổi lao động UBND : Uỷ ban nhân dân SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô q giá Quốc gia, cịn tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Vì vậy, việc khai thác tài ngun đất cho có hiệu hợp lý vấn đề quan trọng đặt cho Quốc gia nói chung với Việt Nam nói riêng Trong nguồn tài ngun đất đai đất thị xếp vào loại quý giá mang lại hiệu kinh tế xã hội cao Đô thị trung tâm phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội vùng, lãnh thổ định Vì thế, đất đai đô thị khai thác vào mục đích phát triển khác với cơng suất hiệu tốt Chính mảnh đất thị chứa đựng cơng trình phục vụ cho hoạt động đô thị ăn, ở, làm việc, lại nghỉ ngơi dân cư thị Trong thời buổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung, sở sản xuất, kinh doanh chủ yếu Nhà nước nắm quyền kiểm soát tác dụng bàn tay hữu hình làm cho hoạt động khai thác, kinh doanh doanh nghiệp chưa tận dụng tối đa hiệu sử dụng địa kinh doanh doanh nghiệp Nhưng sau nước ta chuyển sang kinh tế thị trường, bàn tay hữu hình mờ nhạt dần, thay vào bánh xe kinh tế kinh tế thị trường tự điều tiết để hoạt động kinh doanh đạt hiệu cao mà trước chưa có Đặc biệt, sau ba năm gia nhập WTO thu hút tăng lượng lớn nhà đầu tư nước vào Việt Nam Tiêu biểu Thành phố lớn Hà Nội, số lượng người lao động chuyển từ khu vực ngoại ô vào Thành phố ngày cao, dân cư tăng nhanh dẫn tới nhu cầu sử dụng đất xây dựng nhà ở, khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng, khu trung tâm thương mại, dịch vụ xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơng ty ngồi nước ngày cao, điều khiến cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên nhanh chóng, quỹ đất có hạn Đứng trước vấn đề nan giải địi hỏi Nhà nước phải có sách biện pháp xử lý kịp thời với tầm nhìn chiến lược nhằm phát triển đất nước nói chung thủ Hà Nội nói riêng tương lai Thể rõ việc quy hoạch hướng, có tầm nhìn dài hạn SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp để hạn chế tối đa tổn thất việc quy hoạch sai, quy hoạch chồng chéo Bên cạnh đó, để giúp cho việc sử dụng đất cách có hiệu địi hỏi Nhà nước cần phải có lựa chọn đắn vấn đề định giao đất cho cá nhân tổ chức có đủ lực đảm bảo tiến độ thực đầu tư mua đất để xây dựng nhà ở, sở sản xuất, kinh doanh… cách tiến hành tốt khâu quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Việc tiến hành nghiêm túc đắn quy trình góp phần đáng kể vào nguồn thu Ngân sách Thành phố Tăng Ngân sách Thành phố, góp phần vào việc cải tạo, xây dựng thực dự án cơng cộng, qua góp phần phát triển KT - XH phân phối cách công Tuy nhiên, công tác bán ĐGQSDĐ áp dụng nước ta chưa lâu, ban đầu sơ khai nên việc áp dụng cịn hạn chế quy trình đánh giá, từ việc quy hoạch, GPMB chuẩn bị quỹ đất để đưa đấu giá đến việc đầu tư xây dựng CSHT kỹ thuật trình tổ chức đấu giá, quản lý việc sử dụng đất theo mục đích ban đầu hồ sơ đấu việc phân phối sử dụng nguồn tài thu sau đấu giá chưa chặt chẽ hiệu Là sinh viên trường đại học Kinh tế Quốc dân, học hỏi đào tạo chuyên ngành Kinh tế Quản lý Đô thị, nhận thức rõ tầm quan trọng công tác ĐGQSDĐ phát triển toàn xã hội, khiến em tìm tịi, nghiên cứu hạn chế cơng tác Để từ rút giải pháp nhằm khắc phục hạn chế Do vậy, trình thực tập Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, em chọn đề tài: “Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội Thực trạng giải pháp” để nghiên cứu thấy cần thiết có ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu đề tài Hướng tập trung nghiên cứu đề tài quy định UBND Thành phố Hà Nội công tác ĐGQSDĐ văn pháp quy có liên quan Chính Phủ ban hành, để đưa quy định vào áp dụng thực tế Điều thể rõ đấu giá hàng năm dự án tổ chức địa phương địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2005 tới 2010 Qua giúp đánh giá mặt đạt được, thấy rõ điểm hạn chế cơng tác ĐGQSDĐ, để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Hà Nội Từ giúp tìm giải pháp nhằm nâng cao hiệu SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp cơng tác ĐGQSDĐ, hồn thiện quy trình đấu giá nhằm tăng nguồn thu cho Ngân sách Thành phố sử dụng hợp lý quỹ đất Thủ đô Phương pháp nghiên cứu đề tài Trong trình nghiên cứu, tìm hiểu để viết chuyên đề thực tập tốt nghiệp em áp dụng số phương pháp Trong hai phương pháp áp dụng vật biện chứng vật lịch sử Ngoài ra, chuyên đề sử dụng số phương pháp khác phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp… Các số liệu chuyên đề chủ yếu Phòng Kế hoạch Tổng hợp thuộc Sở TNVMT Hà Nội cung cấp, từ năm 2005 đến năm 2010 Ngồi ra, chun đề cịn tham khảo thêm số nguồn tài liệu khác website chuyên ngành hay từ sách, báo, tạp chí chuyên ngành khác Phạm vi nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu chuyên đề chủ yếu dự án ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Hà Nội, thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 Hà Nội chưa sáp nhập Hà Tây vào thời gian sau Hà Nội mở rộng từ năm 2008 đến hết 2010 Kết cấu đề tài Kết cấu nghiên cứu chuyên đề phần mở đầu phần kết luận, chun đề cịn có chương sau: Chương I: Cơ sở lý luận Chương II: Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2005 - 2010 Chương III: Giải pháp kiến nghị SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN Những vấn đề đất đô thị, thị trường đất đô thị, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Đất đô thị 1.1.1 Khái niệm đất đô thị Đứng góc độ khác có quan điểm cách đánh giá khác đất đô thị Dưới số quan điểm đất đô thị: Các nhà kinh tế học đưa nội hàm kinh tế vào khái niệm đất đai đánh giá cao đất đai C.Mác tán thưởng quan điểm nhà kinh tế học cổ điển, ông “lao động nguồn giá trị sử dụng sản xuất ra, khơng phải nguồn của cải vật chất” Như Wiliam Petty nói, “lao động cha cải, đất đai mẹ nó” Đất đai thường sử dụng với khái niệm “đối tượng lao động” “yếu tố sản xuất” Đất đai phạm vi không gian, vật mang giá trị theo ý niệm người Theo cách định nghĩa này, đất đô thị thường gắn với giá trị kinh tế thể giá tiền đơn vị diện tích đất thị có chuyển quyền sở hữu Trên phương diện luật pháp: đất đô thị đất cấp có thẩm quyền phê duyệt cho xây dựng đô thị Trên phương diện chất lượng: đất thị phần diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm yếu tố cấu thành môi trường sinh thái bề mặt đất khí hậu, thổ nhưỡng, dạng nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư người, kết hoạt động người khứ để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa) Trên phương diện hành chính: đất đô thị đất nội thành, nội thị thị trấn, đất ngoại thành, ngoại thị quy hoạch đô thị xây dựng sử dụng vào mục đích xây dựng thị quản lý sử dụng đất đô thị Như đất ngoại thành, ngoại thị sử dụng quản lý loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp hay đất chuyên dùng Nếu đất ngoại thành, ngoại thị có quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển thị quản lý đất thị SV: Vũ Thị Huyền Trang Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị 49