Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn huyện đoan hùng phú thọ

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS : BĐS QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU Đồ thị Đồ thị biểu mối quan hệ cung - cầu đất đai với giá Bảng 1.1 Tổng mức đầu tư dự án khu đất sân vận động Huyện Đoan Hùng Bảng 2.2.Kết đấu giá QSDĐ địa bàn Đoan Hùng qua năm Bảng 2.3.Hiệu kinh tế đấu giá QSDĐ qua số dự án Bảng 2.4.Chi toán tiền đất năm qua Bảng 3.5 Kế hoạch sử dụng đất năm 2009 biến động đất đai Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Đất đai tài sản vô quý giá quốc gia, điều kiện bảo đảm cho sinh tồn phát triển quốc gia Đất đai có vai trị quan trọng tất ngành sản xuất xã hội, tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho ngành hoạt động hiệu phát triển, đảm bảo cho trình tái sản xuất xã hội diễn Nó tài sản lớn hộ gia đình cá nhân Cùng với phát triển sản xuất hàng hóa, đất đai trao đổi, mua bán thị trường trở thành loại hàng hoá đặc biệt Sự trao đổi, mua bán góp phần hình thành nên thị trường BĐS Ngày nay, với phát triển kinh tế,sự gia tăng dân số nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, cơng trình gia thông, hạ tầng…càng gia tăng, đất đai có giới hạn Vì việc sử dụng đất đai hiệu tiết kiệm yêu cầu cấp thiết quốc gia Ở Việt Nam, thị trường BĐS thức hình thành từ năm 1993, sau luật đất đai cho phép chuyển nhường QSDĐ ,đến năm 1996, lần khái niệm “Thị trường BĐS” thức đề cập Văn kiện Đại Hội Đảng tồn quốc lần thứ VIII Cùng với hình thành phát triển kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt Nam hình thành phát triển Tuy nhiên,thị trương BĐS Việt Nam giai đoạn phát triểnvà nhiều vấn đề: giá đất đai thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho bên tham gia thị trường; quan hệ cung cầu giao dịch đất đai chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm; “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa khắc phục; tình trạng khiếu kiện đất đai, tranh chấp Nhà nước người dân việc xác định giá đất đền bù thu hồi đất; mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn pháp lý; sách Nhà nước chưa thực tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Để khắc phục tình trạng , nhà nước có nhiều cơng cụ,chính sách góp phần bình ổn giá thị trường Đấu giá QSDĐ cơng cụ hữu hiệu Nhà nước sử dụng phổ biến Bán đấu giá QSDĐ việc chuyển nhượng QSDĐ thơng qua hình thức đấu giá công khai, thực tổ chức có chức bán đấu giá tài sản, người trả giá cao nhận QSDĐ đấu giá Đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, giúp lựa chọn chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực đảm bảo cho QSDĐ chuyển nhượng với giá trị thực nó, tránh tình trạng đầu đất đai, nhà nước huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực dự án phục vụ lợi ích cơng cộng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội phân phối cách công Hiện nay, cơng tác đấu giá QSDĐ cịn nhiều vấn đề nhiều phiên đấu giá có người tham gia, giá trúng đấu giá mức độ vừa phải, khơng cao Ngun nhân thấy ở cơng tác chuẩn bị điều kiện để tổ chức đấu giá nhiều dự án chưa làm tốt, đặc biệt khâu giải phóng mặt xây dựng hạ tầng kỹ thuật, việc quản lý tài quản lý thực xây dựng theo quy hoạch sau đấu giá không tốt, công tác tổ chức đấu giá chưa tốt Hiện nay, công tác đấu giá chủ yếu tập trung thành phố lớn Xuất phát từ lý trên, em lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài vào nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định Nhà nước đấu giá QSDĐ, kinh nghiệm số địa phương tổ chức đấu giá QSDĐ; tìm hiểu đánh giá thực trạng tình hình thực cơng tác đấu giá QSDĐ để thấy kết đạt được, mặt cịn hạn chế quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Đoan Hùng nguyên nhân hạn chế này, từ đúc rút kinh nghiệm đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu cơng tác đấu giá QSDĐ áp dụng địa bàn huyện Đoan Hùng Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu vấn đề công tác đấu giá ,quy trình đấu giá, trình thực đấu giá địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ năm gần loại đất đưa vào kinh doanh Phạm vi nghiên cứu Các dự án đấu giá QSDĐ mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn huyện Đoan Hùng , số dự án thuộc địa phương khác Thời gian nghiên cứu từ năm 2005 đến thời điểm (quý I năm 2009) Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp vật biện chứng, thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, tổng hợp phân tích, phương pháp điều tra…Ngồi ra, chun đề có tham khảo cơng trình nghiên cứu thực lĩnh vực Các số liệu sử dụng đề án thu thập từ nguồn thống kê quan Nhà nước, tạp chí BĐS, trang web chuyên ngành Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài bao gồm chương: Chương : Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến; Cô tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em suốt trình thực chuyên đề Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề QSDĐ 1.1.1 Vai trò đất đai kinh tế thị trường đặc điểm thị trường đất đai 1.1.1.1 Vai trò đất đai kinh tế thị trường Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia , điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Đất đai trải qua nhiều hệ khai phá bảo vệ Đất đai nguồn tài ngun thiên nhiên ban tặng, khơng thuộc sở hữu riêng mà thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người đại diện quản lý Tuy nhiên, để đưa khái niệm đầy đủ đất đai khơng phải việc đơn giản, Luật đất đai năm 1993 nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: "Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay” Đất lớp bề mặt trái đất quốc gia đất đai bao gồm đất liền, thềm lục địa, vùng biển, vùng trời lịng đất Đất đai sử dụng để sản xuất sản phẩm nông nghiệp, sử dụng vào hoạt động phi nơng nghiệp công nghiệp, giao thông, xây dựng nhà cửa… Quá trình hình thành quỹ đất đai với quốc gia,mỗi dân tộc trình lịch sử lâu dài Ở thời kì xa xưa,ơng cha ta khai phá, giành giữ đất đai để sinh tồn Quá trình hình thành phát triển xã hội sử dụng khai thác đất đai q trình chuyển hóa thay đổi quan hệ đất đai Đặc biệt thay đổi quan hệ sở hữu đất đai Đất đai trở thành tài sản riêng Khi nghiên cứu nguồn gốc gia đình, chế độ tư hữu Nhà nước Angghen rằng:” Bên cạnh cải hàng hóa, nơ lệ cải tiền, xuất cải ruộng đất Ngày quyền sở hữu tư nhân mảnh ruộng đất thị tộc lạc Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chia cho họ lúc ban đầu củng cố đến mức ruộng đất trở thành tài sản dựa quyền cha truyền nối họ…Quyền sở hữu tự hoàn toàn ruộng đất khơng có nghĩa khả sở hữu ruộng đất cách không bị trở ngại hay không bị hạn chế,mà cịn có nghĩa khả đem nhượng Chừng mà ruộng đất cịn tài sản thị tộc khả có tồn tại…Từ ruộng đất trở thành hàng hóa mà người ta đem bán cầm cố được” (Mác- Angghen toàn tập ,tập 21 trang 248 – NXB trị quốc gia Hà Nội- 1994) Trong q trình phát triển xã hội,con người dựa vào đất đai khai thác sử dụng đất đai để sinh sống Xã hội ngày phát triển,của cải ngày dồi dào,kinh tế hàng hóa đời phát triển ngày mạnh mẽ Cơ chế thị trường xuất Trong điều kiện chế thị trường,đất đai trở thành đối tượng mua bán,chuyển nhượng, cầm cố, chấp, thuê mướn Nói cách khác trở thành đối tượng trao đổi mua bán sản phẩm khác Tuy nhiên thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất, phụ thuộc vào phát triển ngành sản xuất, phụ thuộc vào phát triển ngành sản xuất yêu cầu phát triển xã hội Đất đai nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài tiềm để phục vụ cho nghiệp xây dựng phát triển kinh tế, xã hội nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hố đất nước thể vai trị chủ yếu sau: Thứ vai trò đất đai phát triển ngành kinh tế Đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xã hội tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên ngành cụ thể kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí vai trị khác Trong nông nghiệp, đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu đặc biệt thay Ruộng đất vừa đối tượng lao động vừa tư liệu lao động Mác khẳng định: Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất" Với tư cách tư liệu sản xuất, đất đai tham gia trực tiếp gián tiếp vào trình sản xuất xã hội - ba yếu tố sản xuất xã hội: tư liệu lao động, sức lao động vốn Đối với sản xuất nông nghiệp đất đai tư liệu trực tiếp tham gia vào trình sản xuất Đất đai mặt bảo đảm ngành sản xuất Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch v.v hoạt động - góp phần phát triển lĩnh vực kinh tế theo mục tiêu thời kỳ Thứ hai:Đất đai đảm bảo nguồn thu bền vững ổn định cho ngân sách Nhà nước Trong năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ thuế nông nghiệp giữ vai trị quan trọng vừa để ni qn đánh giặc vừa để xây dựng đất nước Những năm gần đây, kinh tế nước ta có bước phát triển khá, cấu kinh tế chuyển đổi theo hướng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại dịch vụ… ngày tăng kéo theo tăng trưởng không ngừng nguồn thu ngân sách Nhà nước lĩnh vực ngồi nơng, lâm nghiệp Tuy nhiên nguồn tài thu từ đất nguồn thu ổn định, bền vững Ngân sách Nhà nước Thứ ba:Đất đai - nguồn tài cho đầu tư phát triển Đất đai với khả sử dụng vào nhiều mục đích: sản xuất nơng, lâm nghiệp, cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho cơng trình nghiệp kinh tế, văn hố, giáo dục, y tế, quốc phòng… Những năm gần đây, đất đai sử dụng tạo vốn xây dựng sở hạ tầng nông thôn Đất đai làm tài sản chấp tổ chức tín dụng để vay vốn Với đặc điểm riêng có đất đai, tài sản để chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ tài sản khác, mà người mang đất đai chấp sau vay vốn họ sử dụng đất chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh Như vậy, mặt, đất đai có giá trị sử dụng dùng với mục đích định; mặt, đất đai tính giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi dân để đầu tư cho sản xuất kinh doanh Đó giá trị đặc biệt BĐS - đất đai mà người tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài cho đầu tư phát triển Ở nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản chấp để vay vốn phổ biến coi biện pháp quan trọng để huy động vốn Đất đai tài sản có giá trị giá trị dùng làm vốn góp liên doanh Góp vốn mà tài sản khơng đặc điểm tài sản - đất đai: sử dụng sử dụng vào nhiều mục đích đất đai tăng giá trị Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Với mà dẫn chứng đây, đất đai thực nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài tiềm để xây dựng phát triển kinh tế, xã hội đất nước ta Ngày nay, hoạt động kinh tế chụi tác động chế thị trường Đất đai trở thành đối tượng mua bán trao đổi, chuyển nhượng thực hình thành thị trường đất đai Tuy nhiên thị trường đất đai có nét khác biệt với thị trường khác Thị trường đất đai với hàng hóa đất đai hàng hóa đặc biệt Tính đặc biệt hàng hóa đất đai thể hiện: Thứ Hàng hóa sản phẩm q trình lao động, dùng để trao đổi, biểu thống giá trị sử dụng giá trị; lao động cụ thể tạo giá trị sử dụng, lao động trừu tượng tạo giá trị Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên hàng hóa; cịn giá trị thuộc tính xã hội – lao động xã hội thể hàng hóa Xét chất, hàng hóa trao đổi, mua bán thị trường nghĩa người trao đổi sức lao động thơng qua giá trị hàng hóa Cịn đất đai có trước người, ban đầu đất đai sản phẩm tự nhiên, sản phẩm lao động nên thân đất đai không hàng hóa Khi có lao động người tác động tới đất đai, tạo nên giá trị sử dụng đất đai Để thỏa mãn nhu cầu đất đai ngày tăng - đất đai giao dịch trao đổi, chuyển nhượng thị trường Thứ hai tính giới hạn khơng thể tái tạo đất đai làm cho tổng cung loại hàng hóa khơng đổi…trong nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng, làm cho thị trườngđất đai thị trường cung độc quyền Thứ ba đất đai có vị trí cố định, yếu tố quan trọng, vị trí định đến giá trị đất đai Thứ tư đất đai loại hàng hóa thay sản xuất nông nghiệp, xây dựng, cơng nghiệp… Thứ năm hình thức giao dịch hàng hóa đất đai thị trườnglà phong phú với nhiều loại hàng hóa Bao gồm: đất nơng nghiệp, công nghiệp, dịch vụ….Trên thị trường thông tin hàng hóa đất đai cung cấp khơng đầy đủ, khó tiếp cận thơng tin, hàng hóa mang tính dị biệt Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Từ đặc điểm thấy đất đai khơng phải hàng hóa thơng thường mà loại hàng hóa đặc biệt Vì vậy, thị trường đất đai có đặc trưng tính đặc biệt hàng hóa đất đai quy định  Thị trường đất đai thị trường giao dịch QSDĐ lợi ích gắn liền với đất Khơng hàng hóa thơng thường khác, đất đai hàng hóa tiêu dùng lâu bền, khơng bị hao mịn hay q trình sử dụng Người sử dụng đất mong muốn quyền lợi ích đất đai mang lại Bởi vậy, giao dịch đất đai giao dịch thân đất đai mà giao dịch quyền lợi phát sinh sử dụng đất đai Do vậy, xem xét giá đất đai phải xem xét khả sinh lợi đất đai khả sinh lời vốn đầu tư vào đất đai Thị trường QSDĐ chia thành hai cấp : Thị trường sơ cấp Thị trường thứ cấp  Trong thị trường sơ cấp, giao dịch diễn bên Nhà nước với bên người sử dụng đất Hình thức giao dịch chủ yếu là: giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSDĐ, thu hồi đất Trong quan hệ đất đai Nhà nước chủ sử dụng đất tồn loại hình giao dịch QSDĐ sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thường loại đất nông nghiệp đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng kinh doanh (đất làm bệnh viện, trụ sở quan Nhà nước, trường Đại học…) dự án có ưu đãi đặc biệt Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đất sử dụng vào mục đích kinh doanh Như đất làm văn phịng, làm trung tâm thương mại… Nhà nước cho thuê đất chủ sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh Trong q trình cho th đất, Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ dự án xây dựng khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ cá nhân thuê đất nhà nước Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào mục đích chung quốc gia, Nhà nước thu hồi đất chủ thể sử dụng kèm theo q trình đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa 47