Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý cao ốc văn phòng cho thuê ở việt nam

Đề án môn học MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .3 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ .5 I Một số vấn đề quản lý bất động sản .5 Khái niệm đặc điểm chủ yếu bất động sản Khái niệm vai trò quản lý Bất động sản 2.1 Khái niệm quản lý bất động sản 2.2 Vai trò quản lý Bất động sản Nội dung quản lý Bất động sản II Quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê Đặc điểm cao ốc văn phòng cho thuê Phân loại văn phòng cho thuê 11 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 18 5.1 Các văn pháp luật 18 5.2 Sự phát triển thị trường bất động sản 19 5.3 Yếu tố chủ đầu tư .20 5.4 Yếu tố khách hàng 20 III Nội dung hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 21 Lập kế hoạch quản lý bất động sản 21 Quản lý mối quan hệ với khách hàng 31 2.1 Thiết lập độ tin cậy khách thuê – nhà quản lý 31 2.2 Thu tiền thuê .32 Đề án môn học 2.3 Gia han hợp đồng .32 2.4 Tăng tiền thuê .32 2.5 Kết thúc hợp đồng 33 Quản lý tu, bảo dưỡng 33 3.1.Để quản lý tốt việc tu, bảo dưỡng nhà, nhà quản lý cần phân biệt loại bảo dưỡng sau 33 3.2 Bảo dưỡng phịng ngừa kiểm sốt việc bảo dưỡng .34 3.3 Xây dựng chương trình bảo dưỡng chi phí hiệu 35 3.4 Đáp ứng yêu cầu khách thuê 38 Quản lý rủi ro 39 4.1 Lý thuyết rủi ro 39 4.2 Bảo hiểm cho nhà quản lý phân bổ rủi ro 40 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ Ở VIỆT NAM 41 I Thực trạng quản lý bất động sản Việt Nam thời gian qua 41 II Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam 42 Thực trạng việc phát triển cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam 42 Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam 44 III Đánh giá quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam thời gian qua 46 Những kết đạt 46 Những vướng mắc hạn chế thách thức 47 IV Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam thời gian tới 48 KẾT LUẬN 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 Đề án môn học Đề án môn học LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Sau 20 năm tiến hành nghiệp Đổi mới, diện mạo thực lực kinh tế nước ta có bước chuyển rõ rệt đầy hứa hẹn Nền kinh tế Việt Nam năm qua có bước tăng trưởng nhảy vọt, đặc biệt từ Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới WTO Bên cạnh tăng trưởng kinh tế, điều kiện trị xã hội an ninh trật tự ổn định, sách thơng thống dần hồn thiện phủ, ưu thị trường quốc gia phát triển giá nhân công, nguyên liệu, nhu cầu thị trường… yếu tố giúp Việt Nam trở thành “điểm hẹn đầu tư” cho nhà đầu tư, cơng ty, tổ chức nước ngồi làm cho vốn đầu tư trực tiếp nước - FDI tăng nhanh Xuất phát từ nhu cầu thành lập văn phịng cơng ty đa quốc gia, mở rộng văn phịng cơng ty nước, nhu cầu thuê cao ốc văn phòng để làm việc lớn Bên cạnh đó, nhiều cơng ty muốn thay đổi mặt nâng cao uy tín trước đối tác làm ăn nên có xu hướng chuyển sang cao ốc văn phòng cao cấp để làm việc Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường nên có nhiều tiềm năng, lĩnh vực đem lại lợi nhuận vô lớn nên thu hút ngày nhiều nhà đầu tư nước điều kiện để thị trường kinh doanh thứ cấp phát triển lĩnh vực quản lý bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hứa hẹn nhiều tiềm Công tác quản lý bất động sản Việt Nam kinh nghiệm quản lý kém, khả nguy xảy rủi ro lớn, công tác quản lý thiếu khoa học Về chất lượng nguồn nhân lực đội ngũ nhân viên có trình độ chun mơn chưa cao, thực tế thiếu yếu nên hiệu đem lại từ hoạt động vận hành, quản lý khai thác cao ốc văn phòng cho thuê thấp Vậy đâu nguyên Tạ Như Thế Lớp Địa Chính 47 Đề án mơn học nhân gây nên tình trạng trên? Xuất phát từ nhu cầu thực tế Việt Nam em xin lựa chọn đề tài: “Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam’’ để nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu: - Làm rõ sở khoa học về cơng tác quản lý tịa nhà cao tầng văn phòng cho thuê Việt Nam - Áp dụng lý luận nêu để thấy rõ thực trạng quản lý tòa nhà cao tầng văn phòng cho thuê Việt Nam - Đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Công tác quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam từ 2003 đến Phương pháp nghiên cứu: - Duy vật biện chứng - Kế thừa - Duy vật lịch sử - Phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia - Điều tra thu thập số liệu - Thống kê toán học - Phân tích so sánh Kết cấu Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo kết luận, nội dung đề án trình bày bao gồm hai chương: Chương I: Cơ sở khoa học quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Chương II: Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam Em đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc, chân thành đến Thạc sĩ Ngô Phương Thảo giảng viên Khoa bất động sản kinh tế tài nguyên Những lời nhận xét, đánh giá Cô giúp viết em sâu sắc nội dung, mạch lạc, lôgic hành văn, cách diễn đạt Hơn nữa, bảo, hướng dẫn tận tình Cơ giúp em có thêm động lực việc nghiên cứu, tìm hiểu để em Tạ Như Thế Lớp Địa Chính 47 Đề án mơn học hoàn thành tốt đề án CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ I Một số vấn đề quản lý bất động sản Khái niệm đặc điểm chủ yếu bất động sản Bất động sản loại tài sản đặc biệt quan trọng, thường chiếm đến 40% lượng cải vật chất quốc gia Nhưng hệ thống pháp luật chế độ sở hữu khác nhau, nên nước lại có cách định nghĩa riêng bất động sản Điều 174 Bộ luật dân nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác theo quy định pháp luật” Định nghĩa phân loại bất động sản loại tài sản, phù hợp với nhu cầu quản lý đất đai bất động sản Nhà Nước Ngoài đặc trưng nêu trên, bất động sản cịn có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Thứ hai, bất động sản hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: Tạ Như Thế Lớp Địa Chính 47 Đề án mơn học động đất, núi lửa) Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với bất động sản khác Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Thứ bảy, bất động sản tài sản có giá trị cao Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Thứ chín, giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường Tuy nhiên, bất động sản loại hàng hố mà tồn có khả thoả mãn số nhu cầu như: giữ vốn, đảm bảo điều kiện nhà tốt, giảm chi phí tạo nguồn thu nhập Giữa loại hàng hoá khác, bất động sản loại hàng hoá đặc biệt, chúng phân biệt trước tiên thuộc tính riêng tính cố định lâu bền, tính cá biệt khan Kinh doanh bất động sản loại hình kinh doanh đặc biệt, vừa Tạ Như Thế Lớp Địa Chính 47 Đề án mơn học mang tính đặc thù, vừa mang tính đa ngành Dưới góc độ kinh doanh quản lý, bất động sản có đặc trưng riêng vị trí, cấu thành đặc tính sử dụng Các yếu tố tạo nên khả sinh lời điều kiện để quản lý khai thác bất động sản Khái niệm vai trò quản lý Bất động sản 2.1 Khái niệm quản lý bất động sản Quản lý bất động sản dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đầu tư khai thác cách tốt Bất động sản Chủ đầu tư Dịch vụ bao gồm cung cấp nhân công điều hành nhân công thực công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng nhà, tiếp thị cho khách thuê để nhà hoạt động tốt, kinh doanh hiệu cao Dịch vụ quản lý bất động sản hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ sở hữu chủ sử dụng bất động sản ủy quyền thực việc bảo quản, giữ gìn, trơng coi, vận hành khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản 2.2 Vai trò quản lý Bất động sản Quản lý bất động sản có vai trị quan trọng khơng chủ đầu tư mà quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan, khách hàng thuê mua bất động sản  Đối với chủ đầu tư: Chủ đầu tư tổ chức, công ty hay cá nhân, sở hữu bất động sản khoản đầu tư Mục tiêu hoạt động đầu tư tối đa hóa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ liên quan đến bất động sản Quản lý bất động sản q trình đóng vai trị định đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư từ việc khai thác công bất động sản dịch vụ kết hợp Các chủ đầu muốn bất động sản từ khoản đầu tư họ họ quản lý, Tạ Như Thế Lớp Địa Chính 47 Đề án mơn học giám sát hiệu sở chi phí thấp nhằm đạt mục tiêu Trên thực tế, bất động sản có quy mơ giá trị lớn khu thị mới, tịa nhà cao ốc văn phịng, tòa cao ốc hộ cao cấp mọc lên thành phố lớn nay, điển hình TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, phần lớn chủ đầu tư tin tưởng yên tâm bất động sản họ quản lý nhà quản lý, công ty quản lý bất động sản hàng đầu giới Chestertơn (Anh), Dining & Assiociates (Anh) CB richard Ellis - CBRE ( Mỹ)  Đối với quan Nhà nước: Quản lý bất động sản hoạt động bên gồm chủ sở hữu, chủ sử dụng, khách thuê người quản lý, công ty, tổ chức quản lý bất động sản Công ty quản lý có trách nhiệm phải thực tất nghĩa vụ tư cách pháp nhân Nhà nước thông qua ủy quyền chủ sở hữu hỗ trợ chủ sử dụng, khách thuê thực nhiệm vụ họ quan quản lý Nhà nước có liên quan  Đối với khách hàng: Khách thuê mua bất động sản doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân th mua với mục đích làm văn phịng cho th cao ốc văn phịng, mục đích để tòa nhà cho thuê hộ cao cấp Quản lý bất động sản loại hình kinh doanh bao gồm nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, thường xuyên bao gồm công việc nhỏ nhặt vệ sinh, giữ xe, cấp thoát nước, xử lý nước thải, thang máy, hệ thống chiếu sáng, hệ thống đảm bảo an ninh mà công việc cần phải theo quy định cụ thể, thống mang tính chuyên nghiệp, giống phần mềm tin học, địi hỏi phải có người sử dụng tương thích nhằm đáp ứng nhu cầu khách thuê Quản lý bất động sản không giúp khách hàng sử dụng yên tâm làm việc, an cư mà mang lại tiện nghi, thoải mái sử dụng bất động sản dịch vụ kèm theo Nội dung quản lý Bất động sản Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, Tạ Như Thế Lớp Địa Chính 47 Đề án mơn học quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn lực cho phát triển Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản, thị trường bất động sản quản lý bất động sản Theo điều 66 Luật kinh doanh bất động sản có quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản Trong quy định rõ nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền nghĩa vụ bên giá dịch vụ quản lý, quy định rõ trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng bồi thường thiệt hại so lỗi gây II Quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê Cao ốc văn phòng BĐS bao gồm đất tài sản gắn liền với đất, có độ cao tối thiểu tầng, diện tích xây dựng lớn 5000m2 (trong chiều rộng đất tối thiểu 15m2) dùng thuê phục vụ cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, tổ chức (tiêu chí phân loại cao ốc văn phịng) Đặc điểm cao ốc văn phòng cho thuê Đặc điểm tịa nhà cao tầng văn phịng gì? Đó vẻ cao ngạo sang trọng với chiều cao sừng sững Vẻ bề ngồi phải thể quyền lực sức mạnh, hào quang kiêu ngạo phải thể Nó phải đối tượng kiêu hãnh bay bổng đến cm, vươn thẳng Tạ Như Thế Lớp Địa Chính 47