báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch bất động sản

-Nghiệp vụ tư vấn và các bước tiến hành nghiệp vụ tư vấn của sàn giao dịch+Khách hàng có nhu cầu tư vấn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, nhu c

MỤC LỤC

I GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN 1

II.GIỚI THIỆU VỀ NƠI THỰC TẬP 1

BỘ MÁY TỔ CHỨC CÔNG TY 2

MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH 2

NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC 3

III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG 3

IV Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch 15

1 Sự ra đời và phát triển 15

2 Kinh doanh bất động sản qua sàn 16

V Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản 21

1 Mục tiêu và nguyên tắc quản lí 21

2 Phương pháp quản lí 21

3 Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản 22

4 Kiến nghị 28

VI Kết luận 29

I GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN

Họ và Tên: Phạm Hồng Long

Địa chỉ: khu 4 TT Hùng Sơn Lâm Thao – Phú Thọ

Nghề Nghiệp: Hiện đang là sinh viên chuyên ngành QTKD Bất Động Sản- khoa Bất Động Sản & Kinh Tế Tài Nguyên- Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân.

II.GIỚI THIỆU VỀ NƠI THỰC TẬP

Tên cơ sở : CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

Địa chỉ: trụ sở đặt tại số 13, ngõ 51, Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương, Quận Hai Bà Trưng, Tp Hà Nội

Vơi khẩu hiệu “ Vì Một Tương Lai Tươi Đẹp Hơn”, công ty đang không ngừng phấn đấu để xây dựng trở thành doanh nghiệp hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và xây dựng dân dụng

Trải qua nhứng năm tháng bắt đầu từ lúc khởi nguồn là một công ty với lực lượng cán bộ công nhân viên ít ỏi, đến nay công ty đã trở thành một công ty với lực lượng cán bộ công nhân viên ít ỏi, đến nay công ty đã trở thành một công ty có

91 người, gồm các kỹ sư, cán bộ kỹ thuật có kinh nghiệm, tay nghề vững vàng.Số lượng cán bộ công nhân viên đã và đang ngày một gia tăng không chỉ về chất và lượng.Toàn thể công ty là một bộ máy vận hành thống nhất, rất khoa học và kiên quyết từ ban lãnh đạo xuống các bộ phận trực tiếp sản xuất.Với đội ngũ kiến trúc sư,kỹ sư, chuyên nghiệp xây dựng và công nhân lành nghề có nhiều năm kinh nghiệm đã được công ty chắt lọc.Tất cả là những thành viên mang nhiều nhiệt huyết, năng động,sáng tạo,yêu nghề,luôn kịp thời nắm bắt mọi yêu cầu theo xu hướng phát triển của xã hội

A.BỘ MÁY TỔ CHỨC CÔNG TY

a Ban lãnh đạo gồm :

b Ban kiểm soát

 Ông: Hoàng phú Kiểm soát viên

 Bà: Hoàng Thanh Tú Kiểm soát viên

 Bà: Nguyễn Thanh Hà Kiểm soát viên

c Ban giám đốc

 Ông: Tô Đức Nhuần Tổng giám đốc

 Bà: Tô Thị Liễu Phó tổng giám đốc

B.MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

1 Mục tiêu

động sản, thương mại và dịch vụ tại Việt Nam, trở thành 1 tập đoàn lớn mạnh phát triển bền vững, là lựa chọn số 1 với người tiêu dùng cũng như cácchủ đầu tư nhờ uy tín và khả năng cung cấp các công trình xây dựng, sản phẩm dịch vụ

ngành xây dựng, các dịch vụ thương mại, dịch vụ khách hàng, khách sạn

làm ổn định, môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, thu nhập cao cho toàn bộ cán bộ công nhân viên công ty

2 Chiến lược kinh doanh

+, Lấy tiêu chí “ Kỷ Cương – Trung Thực – Hiệu Quả” làm nền tảng phát triển bền vững, công ty cổ phần bất động sản Hà Nội đã, đang và sẽ vượt qua mọi khó khăn để đi đến cái đích của mình

+, Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội hướng tới thành công bằng việc cung cấp cho khách hàng những công trình xây dựng và dịch vụ đa dạng, hoàn hảo

Sự hài lòng và lợi ích của khách hàng là động lực quan trọng nhất thúc đẩy sự phát triển của công ty

+, Sử dụng những phương thức quảng cáo trung thực nhất để quảng bá hình ảnh

và sản phẩm công ty đến với người tiêu dùng, đối tác

+, Giữ vũng và phát huy tốc độ phát triển của công ty về doanh số, thị phần, thị trường, uy tín và trình độ nhân lực

+, Quan hệ chặt chẽ, gắn bó hai bên cùng có lợi với các đối tác chiến lược, đối tác truyền thống

+, Tăng cường đào tạo, phát huy tính sáng tạo trong đội ngũ cán bộ sông nhân viên nhằm tăng hàm lượng công nghệ, nâng cao hiệu quả công việc.

+, Đầu tư nghiên cứu công nghệ, hoàn thiện các giải pháp tích hợp

C.NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC

1 Bằng khen của chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn tặng công ty cổ phần bất độngsản Hà Nội “ Đã có thành tích xuất sắc trong hoạt động sản xuất kinh doanh góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Lạng Sơn năm 20007”

2 Công trình TTTM Phú Lộc – chợ Lạng Sơn được gắn biển công trình chất lượng vàng do Bộ xây dựng cấp nhân dịp kỷ niệm 50 năm ngành xây dựng

III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG

1.Khái niệm sàn giao dịch bất động sản

Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luậtkinh doanh bất động sản năm 2006 Để hiểu được ý nghĩa, mục đích và vai trò củasàn giao dịch bất động, nhà nước đang xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn để từ

đó đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành mạnhhoá thị trường bất động sản

Vậy có thể hiểu “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất

động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của sàn,qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui địnhcủa nhà nước

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản

thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảmcông khai, minh bạch và quyền lợi của các bên (Điều 59 Luật KDBĐS)

- Quản lý bất động sản.

a Tư vấn bất động sản

- Thực hiện theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cánhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện quyđịnh tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

-Nghiệp vụ tư vấn và các bước tiến hành nghiệp vụ tư vấn của sàn giao dịch+Khách hàng có nhu cầu tư vấn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản

Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, nhu cầu về tư vấn BĐS từ khách hàng, xử

lý yêu cầu tư vấn

+Đối với khách hàng muốn thực hiện dịch vụ:

Nhân viên tư vấn xem xét hồ sơ, khảo sát thực tế quy định tại địa phương

+Cập nhật và lưu trữ thông tin

Việc thực hiện xem xét hồ sơ và thực tế có thể xảy ra hai khả năng :

+Nếu thông tin không phù hợp thì thực hiện trở lại tìm hiểu thông tin từ phía kháchhàng

+Nếu thông tin khách hàng cung cấp đã chính xác rồi thì thực hiện bước tiếp theo

+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;

+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản

- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư

vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức sàn, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản nghiêm chỉnh chịutrách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi củamình gây ra

b Đấu giá bất động sản

- Thực hiện theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cánhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định

tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

- Đấu giá BĐS đã được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực,

bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

- Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm :

+ Trực tiếp bằng lời nói

+ Bỏ phiếu

+ Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

- Thực hiện công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trongbản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cungcấp

- Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên,

giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm

thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

►Mô tả quy trình đấu giá bất động sản, hướng dẫn hoàn thành các thủ tục đăng

ký đấu giá tài sản và nghiệp vụ đấu giá tài sản tài sàn giao dịch Đông Thiên Phú :

Làm việc với khách hàng:

+Ký kết hợp đồng đấu giá

+Lập biên bản nhận hồ sơ pháp lý BĐS

+Người có BĐS phải cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ hoặc giấy tờ, bằng chứng

có giá trị chứng minh quyền sở hữu BĐS hoặc quyền được bán BĐS

+Khảo sát tại hiện trường bất động sản cần đấu giá

+Lập hồ sơ đấu giá ( Thống nhất giá sàn với chủ tài sản, lập quy chế đấu giá, soạn thảo, thông báo và phát hành hồ sơ mời đấu giá

+Tổ chức Phiên đấu giá có sự chứng kiến của chủ đầu tư

-Hình thức đấu giá

+Đấu giá trực tiếp bằng lời nói

+Đấu giá trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín

-Lập biên bản bán đấu giá

+Bàn giao cho chủ đầu tư biên bản đấu giá thành công

+Mời người trúng đấu giá và chủ đầu tư tới ký hợp đồng mua bán

►Quá trình được thể hiện như sau :

Nhận yêu cầu của khách hàng Thực hiện nghiên cứu hồ sơ Xác định giá khởi điểm Đàm phán kí kết hợp đồng Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản Tiến hành các biện pháp tiến hành bán đấu giá tài sản Đấu giá tài sản

Kí hợp đồng mua bất động sản

►Chú ý :

-Việc thực hiện nghiên cứu hồ sơ là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng tới việc xác định giá khởi điểm và ảnh hưởng một cách đồng bộ tới các công đoạn sau.Do đó cần phải cập nhật và khai thác thông tin từ phía khách hàng một cách triệt để và thường xuyên giữ liên lạc với khách hàng

-Nếu việc đấu giá bất động sản không thành thì sàn sẽ thực hiện lại công việc từ

giai đoạn Đàm phán kí kết hợp đồng tới khi hoàn tất công việc đấu giá và kí kết hợp đồng mua bất động sản

c Quảng cáo bất động sản

-Thực hiện theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cánhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quyđịnh tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên

phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;

- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch

vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách

nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mìnhgây ra

- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật

về quảng cáo

►Sơ đồ quy trình quảng cáo bất động sản :

-Tiếp nhận yêu cầu -Chụp hình

hoặc xóa bỏ sản cho tới -Đăng quảng cáo

►Các bước thực hiện:

tra

LưuthôngtinTiếp nhận các yêu cầu của khách hàng

qua điện thoại hoặc đến trực tiếp sàn giao

dịch về rao quảng cáo, ký gửi môi giới

hoặc môi giới độc quyền

Tiếp

nhận

yêu cầu

- Tư vấn cho khách hàng về dịch vụ

khách hàng có nhu cầu, chi phí đăng

quảng cáo, số lượng, nội dung, hình thức

đăng quảng cáo

- Khách hàng cung cấp thông tin và hồ sơ

pháp lý về tài sản: tình trạng nhà, diện

tích, vị trí, cấu trúc, quy hoạch, pháp lý

- Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản

- Ký hợp đồng đăng quảng cáo tài sản

( nếu tài sản đủ điều kiện giao dịch)

- Xác nhận với khách hàng ngày đăng

quảng cáo, số lượng

Nhân viên môi giớiNhân viên pháp lý

Trưởngphòng

Nhân viên môi giới

Ký hợp

đồng

Sau khi đàm phán với khách hàng và

kiểm tra tài sản giao dịch, tuỳ theo nhu

cầu của khách hàng, nhân viên môi giới

tiến hành thủ tục ký hợp đồng theo mẫu

quy định của Sàn giao dịch

Lưu giữ hồ sơ, chứng từ pháp lý của tài

sản

Hợp đồng được lập thành 02 bản, mỗi

bên giữ 01 bản để thực hiện

Nhân viên môi giớiNhân viên pháp lý

Trưởngphòng

Nhân viên môi giới

Nhân viên môi giới thông báo phòng kế

toán cử người thu tiền và xuất phiếu thu

cho khách hàng

Nhân viênmôi giớiNhân viên

kế toán

Trưởngphòng

NhânviênmôigiớiNhânviênkếtoánPhân

kế toán

Trưởngphòng

NhânviênmôigiớiNhânviênkếtoánTập hợp Xuất thông tin mới cho nhân viên môi Nhân viên Trưởng Nhân

Nhân viên môi giới trình Trưởng phòng

duyệt phương án thực hiện

Trưởng phòng xem xét và báo cáo cho

Giám đốc sàn giao dịch

Ký duyệt phương án, nhân viên môi giới

thực hiện

Đăng trên báo, tại sàn giao dịch

Theo dõi trên báo, lưu giữ báo

Bộ phậnquảng cáoPhòngMarkettingTrưởngnhóm

Giámđốc sàn

Nhânviêntổnghợp

Theo dõi, thông báo cho bộ phận liên

quan sửa thông tin nếu khách hàng có

yêu cầu

Theo dõi thời hạn quảng cáo của bất

động sản

Nhân viênmôi giới

Trưởngphòng

Nhânviênmôigiới

Thông báo cho khách hàng đã hết hạn

quảng cáo, thuyết phục khách hàng đăng

thêm nếu BĐS chưa giao dịch thành công

Trường hợp khách hàng không tiếp tục

sử dụng dịch vụ: thông báo bộ phân liên

quan xoá bỏ thông tin

Nhân viênmôi giớiTrưởngphòng

Trưởngphòng

Nhânviêntổnghợp

d Quản lý bất động sản

- Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá

nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định

tại khoản 2 Điều 8 của Luật này;

- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm :

+ Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ

sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;

+ Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động

sản;

+ Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;

+ Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng

theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

+ Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo

uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

+ Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và

giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách

nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mìnhgây ra

Quy trình quản lý bất động sản : Thành phần tham gia và yêu cầu công việc

Khách hàng là người có bất động sản cần quản lý

Thu thập thông tin, nhu cầu của khách hàng

Kỹ sư và Kỹ thuật và pháp lý kiểm tra hồ sơ và khảo sát thực tế BĐS

Thực hiện kí hợp đồng giữa giám đốc Sàn giao dịch và Chủ đầu tư, giám đốc vàChủ đầu tư, có sự tham gia của Phòng pháp lý

►Sơ đồ mô tả quản lý bất động sản của sàn :

Khách hàng Bộ phận nghiệp vụ Đàm phán Kí hợp đồng Nhận bàngiao bất động sản

►Lưu ý : Khi đàm phán không được thì việc kí hợp đồng không được diễn ra mf

thay vào đó bộ phận nghiệp vụ sẽ quay trở lại với phía khách hàng để bàn bạc kĩhơn

e.Quy trình dịch vụ cho thuê bất động sản :

►Thành phần tham gia giao dịch :Yêu cầu, nhiệm vụ

-Người có bất động sản cho thuê

-Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, pháp lý, vị trí, đặc điểm của tài sản, nhu cầu của khách hàng Kiểm tra thông tin Khảo sát thực tế BĐS

pháp lý

►Sơ đồ mô tả quá trình cho thuê bất động sản :

Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Xem xét tính pháp lý của bất động sản Đàm phán Kí hợp đồng Nhận bất động sản

►Lưu ý :

-Khi tính pháp lý của bất động sản đang xét đến không phù hợp thì thực hiện liên

hệ với khách hàng để yêu cầu xác định hoàn chỉnh tính pháp lý Trong trường hợp xấu nhất không thể tiếp nhận được bất động sản thì trả về cho khách hàng

-Khi tính pháp lý đã được chấp nhận, nếu đàm phán không thành công thì một lần nữa cần liên hẹ với khách hàng để điều chỉnh cho phù hợp

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

·Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);

·Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo

hộ

·Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thunhập ròng trong tương lai là cao nhất

·Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

+ Nguyên tắc cung - cầu :

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung

và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc

độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

+ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản :

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý

+ Nguyên tắc thay đổi :

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không baogiờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi

trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản

đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên

cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

+ Nguyên tắc cân đối :

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức caonhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

·Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

·Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

+ Nguyên tắc phù hợp :

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị

sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản

có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc cóthể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất

là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

+ Nguyên tắc cạnh tranh :

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

+ Nguyên tắc đóng góp :

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳthuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó thamgia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nótham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bấtđộng sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

+ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi :

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng)

sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ

làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

+ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác :

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

+ Nguyên tắc thay thế :

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

+ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất :

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khitrừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

►Sơ đồ chung :

Tiếp xúc khách hàng, thỏa thuận kí hợp đồng Nghiên cứu hồ sơ, xác định giá

thông tin, tính toán giá trị tài sản Dự thảo chứng thư định giá Thống nhất với khách hàng Lập báo cáo và chứng thư định giá Giám đốc kí chứng thư định giá Chuyển giao chứng thư định giá cho khách hàng

►Lưu ý :

-Định giá tài sản tại hiện trường phải dựa trên việc khảo sát thị trường và thu thập thông tin

-Trước khi chuyển giao chứng thư định giá cho khách hàng cần lưu hồ sơ

g Quy trình giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản :

►Đối tượng tham gia và những yêu cầu chung :

-Kiểm tra thông tin, nhu cầu khách hàng, kiểm trả tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin quy hoạch

- Hướng dẫn bổ sung thông tin đầy đủ vào Phiếu ký gởi ( theo mẫu)

-Phiếu nội dung quảng cáo ( theo mẫu)

-Kí kết hợp đồng là nhiệm vụ và quyền giữa Sàn giao dịch và khách hàng : thực hiện các biện pháp nghiệp vụ môi giới hợp đồng theo mẫu

-Cập nhật và lưu giữ thông tin

-Nhân viên kế toán thu phí dịch dựa trên mức phí do sàn giao dịch ban hành

►Sơ đồ mô tả quy trình :