Luận văn tốt nghiệp hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng habubank

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời mở đầu Trong xu hội nhập phát triển nay, với chuyển đất nước tốc độ phát triển kinh tế ngân hàng đóng vai trò ngày quan trọng kinh tế quốc dân Sự mở cửa hội nhập tạo hội lớn đồng thời tạo thách thức không nhỏ phát triển hệ thống ngân hàng Trong hoạt động ngân hàng hoạt động tín dụng hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận đồng thời tiềm nhiều rủi ro Nhằm hạn chế rủi ngân hàng yêu cầu người vay phải có tài sản chấp, khách hàng khơng có khả trả nợ ngân hàng xử lý tài sản chấp để tốn cho khoản nợ Có thể nói công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro khơng đáng có khách hàng gây Để cơng cụ thật hiệu công tác thẩm định giá trị (BDS) coi mắt xích quan trọng q trình tín dụng, nhiên ngân hàng HABUBANK bị coi nhẹ thực tế ngân hàng khơng có cán chuyên thẩm định giá riêng mà cán tín dụng kiêm địng giá Từ thực tế đó, em chọn Chuyên đề thực tập tốt nghiệp : “ Hoạt động định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp ngân hàng HABUBANK” Nội dung Chuyên đề gồm vấn đề sau: Phần I: Cơ sở khoa học định giá, quản lý xử lý BĐS chấp Phần II: Tình hình định giá, quản lý xử lý BĐS chấp ngân hàng HABUBANK Phần III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng HABUBANK Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHẦN I: CƠ SỞ LÝ THUẾT VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ CẦM CỐ, THẾ CHẤP, BẢO LÃNH 1.Thế chấp tài sản Thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có quyền ( khoản điều 346 Bộ luật dân ) Theo quy định điều 324 Bộ luật Dân chấp tài sản biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bất động sản loại tài sản không di chuyển bao gồm: đất đai nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Tài sản chấp chuyển giao cho bên nhận chấp trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Ngồi bất động sản mà pháp luật quy định dùng để chấp vay vốn, pháp luật hàng khơng hàng hải cịn quy định tầu bay,tầu biển dùng để chấp vay vốn Một điều đáng lưu ý chấp bất động sản bất động sản phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh thuộc tài sản chấp có thoả thuận pháp luật quy định Ví dụ: người chấp khách sạn để vay vốn tồ hoa lợi, lợi tức thu từ việc kinh doanh khách sạn thuộc tài sản chấp bên chấp bên nhận chấp thoả thuận hợp đồng Trong trường hợp chấp tồn bất động sản có vật phụ, vật phụ bất động sản thuộc tài sản chấp Ví dụ:thế chấp nhà để vay vốn, nhà có máy lạnh gắn vào tường, bàn, tủ, tivi tủ lạnh tất vật phụ thuộc tài sản chấp Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nếu chấp phần bất động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp có thoả thuận Theo quy định khoản điều 346 luật dân bất động sản chấp bên chấp giữ Vídụ chấp quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp , lâm nghiệp để vay vốn với tổ trức tín dụng người sử dụng đất phải giữ đất để tiếp tục sản xuất thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất, thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất Tổ trức tín dụng khơng thể nhận giữ diện tích đất chấp tổ trức tín dụng người sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà tổ trức kinh doanh tiền tệ trường hợp bên chấp quyền sử dụng đất khơng có khả trả nợ cho tổ trức tín dụng lúc tổ trức tín dụng dược phép giữ đất để thu hồi nợ Vai trò bất động sản chấp đời sống xã hội Với phát triển mạnh mẽ kinh tế xã hội cá nhân, hộ gia đình tổ chức có nhu câu vốn ngày lớn để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh nhằm tạo hàng hoá dịch vụ nhằm phục vụ cho nhu cầu đời sống sản xuất ngày đa dạng, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống, thúc đẩy kinh tế phát triển… họ phải vay vốn từ tổ chức tín dụng Để hạn chế tới mức thấp rủi ro xảy người vay không trả nợ, ngân hàng yêu cầu người vay phải có tài sản chấp Tài sản chấp bên vay giữ tiếp tục sử dụng Như chấp BĐS góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất phát triển, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống người dân Đối với ngành ngân hàng, chấp BĐS góp phần tăng tài sản ngân hàng, tăng tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận góp phần đưa hệ thống ngân hàng phát triển quy mô, chất lượng quản lý tiền tệ lưu thơng Đối với ngành địa chính, góp phần thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nâng cao khả quản lý Nhà nước đất đai nhà Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nội dung chủ yếu hợp đồng cầm cố chấp bảo lãnh Hợp đồng cấm cố, chấp bất động sản phải có nội dung chủ yếu sau: - Tên địa bên ; ngày tháng năm; - Nghĩa vụ đảm bảo; - Mô tả tài sản cầm cố, chấp: danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm kỹ thuật, hoa lợi, lợi tức phát sinh bất động sản, quyền sử dụng đất, phải ghi rõ vị trí, diện tích đất, ranh giới, vật phụ kèm theo; - Giá trị tài sản cầm cố, chấp: ghi rõ giá trị tài sản cầm cố, chấp theo văn xác định giá trị tài sản kèm theo mà bên thoả thuận xác định thuê tổ trức tư vấn, tổ trức chuyên môn xác định; - Bên giữ tài sản, giấy tờ tài sản cầm cố, chấp: - Quyền nghĩa vụ bên; - Các thoả thuận trường hợp xử lý phương thức xử lý tài sản cầm cổ, chấp ; Hợp đồng bảo lãnh tài sản phải có nội dung chủ yếu sau: - Tên, địa bên, ngày tháng năm; - Nghĩa vụ bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh; ghi số, ngày, tháng, năm hợp đồng tín dụng; số tièn bảo lãnh (một phần toàn nghĩa vụ trả nợ ); - Danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm, giá trị hợp đồng bảo lãnh; - Quyền, nghĩa vụ bên bảo lãnh, tổ trức tín dụng nhận bảo lãnh; - Các phương thức xử lý tài sản bảo lãnh; - Cam kết bên bảo lãnh việc thực nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay đến hạn mà khách hang vay không thực thực không nghĩa vụ trả nợ; - Cam kết bên bảo lãnh việc xử lý tài sản bảo lãnh đến hạn mà không thực nghĩa vụ bảo lãnh; Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Các thoả thuận khác Các tài sản dùng để chấp Theo quy định điều định 271/QD- NH trường hợp chấp bất động sản tổ trức tín dụng để vay vốn tài sản sau dùng để chấp: Các bất động sản có khả chuyển nhtượng, mua bán dễ dàng bao gồm: a Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng b Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm giá trị hợp đồng bảo hiểm thuộc tài sản chấp c Các sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… công cụ thiết bị gắn liền với nhà máy,tàu biển , tàu bay… d Tài sản khác pháp luật có quy định Quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hoa lợi, lợi tức, quyền phát sinh từ bất động sản chấp có thuộc tài sản chấp hay khơng bên thoả thuận pháp luật có quy định Theo quy định điều 349 luật dân tài sản cho thuê đem chấp, tài sản cho thuê vân thuộc sở hữu chủ tài sản người thuê chủ tài sản thuê mà có quyền sử dụng thời gian thuê, khơng có quyền định đoạt tài sản th Các loại tài sản không nhận chấp Theo quy định điều định 217/QĐ-NH1 tổ trức tín dụng khơng nhận chấp, cầm cố cụ thể là: - Các tài sản nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán,chuyển nhượng - Tài sản cịn tranh chấp - Tài sản khơng thuộc sở hữu người chấp cầm cố bảo lãnh Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Tài sản thuê mượn - Tài sản bị quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản làm thủ tục giải thể phá sản doanh nghiệp - Tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh để thực nghĩa vụ khác (Trừ trường hợp quyđịnh điều 17 điều 36 định 217/QDNH1) - Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định đánh giá - Đất đai tài sản gắn liền với đất không đựơc nhận chấp thực iện theo quy định điều 25 định 217/QĐ-NH1 - Đối với tài sản hình thành trình vay vốn, nguyên tắc chấp, cầm cố cho khoản vay Nhưng xét thấy khoản vay dự án quốc kế dân sinh, có hiệu kinh tế, có khả trả nợ thiếu tài sản chấp, cầm cố việc bên cho vay dùng tài sản hình thành trình vay vốn làm đảm bảo nợ vay hay không tổng giám đốc tổ trức tín dụng định chịu trách nhiệm Các hình thức chấp tài sản Thực tế từ trước đến vẫn tồn hai hình thức thực việc chấp tài sản sau: a Hình thức chấp thực lời nói Hình thức thường thực người có mối quan hệ đặc biệt anh chi em, bạn bè than thiết tin cậy lẫn b Hình thức chấp thực vă nhằm bảo đảm việc thực trác nhiệm dân Thực hiệnực tế cho thực tế cho thấy hình thức chấp lời nói có độ rủi ro cao, có tranh chấp xảy khơng có sở pháp lý để địi lại tiền mình, bên chấp khơng chuyển giao tài sản chấp cho bên nhận chấp Để đảm bảo quyền lợi bên chấp tài sản, điều 347 luật dân quy đinh hình thức chấp hư sau: Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thế chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước, nơi chưa có cơng chứng nhà nước phải có chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, có thoả thuận pháp luật quy định Theo quy định kể từ ngày bô luật dân có hiệu lực ( ngày 1/7/1996) việc chấp tài sản phải có hợp đồng theo quy định pháp luật thế chấp tài sản giao dịch dân Theo quy định điều 133 luật dân trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thực văn bản, phải công chứng Nhà nước chứng nhận, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực, đăng kí phải xin phép phải tn theo quy định Vì đa có quy định pháp luật địi hỏi bên tham gia quan hệ chấp tài sản phải tn thủ quy định Vì có quy định pháp luật địi hỏi bên tham gia quan hệ chấp tài sản phải tuân thủ cá quy định Thời hạn chấp tài sản Thời hạn chấp tài sản bên chấp bên nhận chấp thoả thuận ghi cụ thể vào hợp đồng chấp tất nhiên không bên nhận chấp lại cho vay hết thời gian sử dụng tài sản thời gian dự án ( trường hợp chấp quyền sử dụng đất) Ví dụ: thời hạn giao đất nông nghiệp trồng hang năm cho hộ gia đình, cá nhân 20 Năm, đất trồng lâu năm 50 năm.Thời hạn dưn án đầu tư của người nước 50 đến 70năm Vậy tổ trức tín dụng khơng thể nhận chấp quyền sử dụng đất suốt 20năm, 50 mươi năm 70năm mà thời hạn chấp phải thời hạn sử dụng đất Theo quy định điều định 217/QĐ-NH1 thời hạn chấp tính từ ngày ký hợp đồng chấp Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đối với số nước giới thời hạn chấp tính từ ngày đăng kí chấp quan đăng ký giao dịch đảm bảo sau đăng ký việc chấp lúc ngân hàng cho vay tiền Quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp bất động sản a bên chấp có quyền Mặc dù tài sản đem chấp để vay vốn, tài sản phải chấp thuộc quyền sở hữu chủ tài sản đặc biệt trường hợp bên chấp giữ tài sản ngưịi có quyền quy định Điều 352 bô luật dân sau: - Được khai thác hoa lợi,lợi tức tài sản, trường hợp bên chấp giữ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp, bên chấp giữ tài sản chấp; - Đực cho thuê, cho mượn dùng tài sản chấp để chấp với người khác vay vốn, có thoả thuận pháp luật quy định; - Nhận lại tài sản chấp bên nhận chấp người thứ ba giữ, nghĩa vụ chấm dứt bên chấp trả xong nợ huỷ bỏ chấp nghĩa vụ bảo đảm biện pháp khác(điều 352 luật đân sự) b Bên chấp tài sản có nghĩa vụ Theo quy định điều 315 luật dân bên chấp tài sản có nghĩa vụ sau: - Đăng ký việc chấp tài sản bất động sản có đăng ký quyền sở hữu nhà đăng ký quyền sử dụng đất, thông báo cho bên nhận chấp quyền người thứ ba tài sản chấp; - Thông báo cho người nhận chấp việc tài sản đêm chấp lần trước (đối với trường hợp tài sản đem chấp để thực nhiều nghĩa vụ dân sự); - Giao giấy tờ tài sản chấp cho bên nhận chấp; Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Trong trường hợp bên chấp giữ tài sản chấp ngưịi phải: + Bảo quản, giữ gìn tài sản chấp; + Áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục, kể phải ngừng việc khai thác tài sản chấp, việc khai thác mà tài sản chấp có nguy bị giá trị giảm giá trị; - Không bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp, trừ trường hợp bên nhận chấp đồng ý cho bán, trao đổi, tặng cho người mua, trao đổi, tặng cho đồng ý + riêng trường hợp chấp tài sản với tổ trức tín dụng bên chấp việc phải thực nghĩa vụ cịn có nghĩa vụ chịu chi phí phát sinh kiểm định, định giá công trứng đấu giá tài sản chấp Trả chi phí bảo quản tài sản cho bên nhận chấp trường hợp bên nhận chấp giữ bảo quản tài sản; chi phí bảo quản hai bên thoả thuận pháp luật cố quy định pháp luật tuỳ theo tính chất thời gian bảo quản tài sản đựơc ghi vào hợp đồng chấp ( khoản 18.5 điều 18 định 217/QĐ-NH1) c Quyền bên nhận chấp Bên nhận chấp tài sản có quyền quy định điều 354 luật dân sau: - Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chấp theo thoả thuận; - Yêu cầu người chiếm hữu sử dụng trái pháp luật hoàn trả tài sản chấp trường hợp tài sản bị chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật; - Yêu cầu sử lý tài sản chấp đến hạn trả nợ theo quy định điều 359; khoản điều 360 luật dân trường hợp tài sản đem chấp với nhiều người để vay vốn Trong trường hợp bên nhận chấp tổ trức tín dụng bên nhận chấp cịn có quyền: Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + giữ gốc giấy tờ quyền sở hữu tài sản chấp trường hợp giữ không giữ tài sản, trừ trường hợp giữ giấy tờ quy định khoản 17.2 điều 17 Quy chế + kiểm tra tài sản chấp có biện pháp nhắc nhở bên chấp thực hợp đồng chấp thấy có biểu vi phạm hợp đồng( điều 21 Quyết định 217) d Nghĩa vụ bên nhận chấp Theo quy dịnh điều 353 luật dân bên nhận chấp tài sản có nghĩa vụ sau: - Trong trường hợp bên nhận chấp giữ giấy tờ thuộc tài sản chấp mà không giữ tài sản chấp chấm dứt chấp phải hồn trả cho bên chấp giấy tờ - Trong trường hợp bên nhận chấp giữ tài sản chấp giấy tờ thuộc tài sản chấp phải: + Bảo quản, giữ gìn tài sản chấp tài sản mình; tài sản chấp giá giảm giá trị tài sản chấp phải bồi thường; + Chịu hạn chế bất động sản theo quy định điều từ Điều 270 đến điều 284 luật dân luật dân cụ thể là: Thực nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản(Điều 270) Quyền sở hữu mốc giới ngăn cách bất động sản (Điều 271) Nghĩa vụ bảo đảm an toàn cơng trình xây dựng liền kề ( Điều 273) Nghĩa vụ chủ sở hữu việc thoát nước mưa ( Điều 274) Nghĩa vụ chủ sở hữu việc thoát nước thải (Điều 275) Hạn chế trổ sổ ( điều 276); Quyền yêu cầu sửa chữa phá rỡ bất động sản liền kề( Điều 278); Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 279); Quyền lối bất động sản liền kề (Điều 280); Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề(Điều 281); Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ K45 Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính