Phần 1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại 1 Mục lục Lời mở đầu 2 Phần A Khái niệm, đặc điểm, phân loại 3 I Khái niệm 3 II Đặc điểm 4 III Phân loại 5 1 Phân loại theo đặc tính sản phẩm 5 2 Phân loại theo m[.]
Mục lục Lời mở đầu Phần A: Khái niệm, đặc điểm, phân loại I Khái niệm II Đặc điểm III Phân loại .5 Phân loại theo đặc tính sản phẩm Phân loại theo mục tiêu đầu tư Phần B: Lý thuyết dự báo .7 I Các nhân tố tác động .7 Quy mô, cấu dân cư .7 Nghề nghiệp thu nhập Đơ thị hóa quy hoạch Cung cầu bất động sản thay Phát triển kết cấu hạ tầng Mốt thị hiếu Chính sách tiền tệ .9 Chính sách nhà nước II Độ co giãn cầu .10 Khái niệm độ co giãn cầu bất động sản 10 Độ co giãn cầu theo giá 10 Độ co giãn chéo 13 Độ co giãn cầu theo thu nhập 13 Độ co giãn cầu theo yếu tố tác động khác 15 III Dự báo cầu .17 Phần C: Dự báo cầu phân khúc biệt thự, liền kề thị trường Hà Nội 19 I Diễn biến thị trường 19 II Các nhân tố tác động 20 Quy mô, cấu dân cư 20 Nghề nghiệp thu nhập 21 Đơ thị hóa quy hoạch 21 Cung cầu bất động sản thay 22 Phát triển kết cấu hạ tầng 22 Mốt thị hiếu 22 Chính sách tiền tệ 23 Chính sách nhà nước 23 III Độ co giãn 24 Độ co giãn cầu theo giá 24 Độ co giãn cầu theo thu nhập 25 Độ co giãn chéo 26 IV Dự báo xu hướng cầu biệt thự, liền kề tương lai 26 Phần A Khái niệm, đặc điểm, phân loại I Khái niệm Cầu bất động sản khối lượng hàng hoá bất động sản mà người tiêu dùng mong muốn có có khả tốn với mức giá định để nhận khối lượng bất động sản thị trường Như tương ứng với mức giá bất động sản khác lượng cầu xuất thị trường khác Cần phân biệt cầu nhu cầu bất động sản Nhu cầu cầu bất động sản có cách biệt lớn quy mô, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Nhu cầu bất động sản mong muốn người có bất động sản để thoả mãn mục đích Bất kể có nhu cầu bất động sản, điển hình để Thậm chí người có nhu cầu sở hữu nhiều bất động sản khác nhau( chung cư, biệt thự, cửa hàng để kinh doanh…) nhu cầu cá nhân luôn tăng lên với phát triển xã hội Song cầu thực tế thị trường lại khơng hồn tồn trùng khớp có nhu cầu khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu không trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất thị trường Có thể xác định nhu cầu lượng cầu tiềm cầu (phụ thuộc vào khả tài chính) lượng cầu thực tế Khi thu nhập tăng với giá bất động sản hạ cầu thực tế lớn lên Tuy nhiên không cầu thực tế cân với cầu tiềm nhu cầu người vô hạn, đáp ứng đầy đủ trọn vẹn Cầu bất động sản xuất sở có hội tụ điều kiện sau : ◊ Sự xuất nhu cầu tiêu dung hay đầu tư dạng bất động sản mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn nguồn lực sẵn có người ◊ Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả tốn cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường ◊ Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung cầu thực trở thành cầu xuất thị trường Chính thị trường mơi trường để nhu cầu có khả tốn trở thành cầu thực tế thực thoả mãn Như vậy, cầu phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động thị trường II Đặc điểm ◊ Cầu bất động sản cầu không phân chia: Cầu bất động sản khơng phân chia mà thường hình thành theo quy mơ nên khơng hồn tồn trùng với nhu cầu Sự không phân chia dẫn đến quy mơ khơng phù hợp với khả tốn, điều khiến người ta phải tìm nguồn bổ sung thay đổi cầu chuyển từ cầu sang cầu khác Các nguồn tài bổ sung tín dụng tiền vay Ngồi người ta cịn sử dụng phương thức hỗ trợ tốn trả sau, trả góp ◊ Cầu bất động sản cầu không thường xuyên: Sự không thường xuyên biểu giác độ + Cầu cá nhân: nhu cầu nhà lúc cần lúc cần phải mua (chỉ có nhu cầu thường xun cịn cầu không thường xuyên) Cầu cá nhân lặp lại với cầu chư không lặp lại theo cầu cũ Vì sản phẩm thị trường bất động sản luôn thay đổi để đáp ứng nhu cầu + Cầu xã hội: Cầu không thường xuyên hành vi mua xã hội không đồng Ngồi ra, khơng thường xun cịn tác động nhiều yếu tố ben khác tài chính, mơi trường luật pháp, quy hoạch Chỉ cần thay đổi yếu tố cậu bị gián đoạn (rời rạc) ◊ Cầu bất động sản đa dạng khơng có tính khn mẫu: Đặc điểm yếu tố định nhu cầu khả toán Đối với người mua khác yếu tố khác nhau, ngồi cịn thân bất động sản có tính dị biệt tạo nên đa dạng cầu thị trường ◊ Cầu bất động sản có quan hệ nhạy cảm với cung: Cung cầu vốn yếu tố tách biệt, thị trường bất động sản có số trường hợp không tách biệt cung cầu Ngay cá thể, người cung người cầu Bản thân yếu tố cầu bất động sản chứa yếu tố cung Ngược lại cung tác động đến cầu bất động sản giác độ + Cầu tiêu dùng: Chính xuất cung tạo cầu tiêu dùng + Cầu đầu tư: Khi cung xuất xuất hội mới, tạo hội cho nhà đầu tư ◊ Cầu bất động sản cầu co giãn so với yếu tố giá III Phân loại Có nhiều cách phân loại cầu bất động sản: Phân loại theo đặc tính sản phẩm ◊ Cầu bất động sản cho mục đích để sinh hoạt (nhà đất ở): Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, bất động sản cơng nghiệp, nơng nghiệp, cơng trình hạ tầng bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao…đều xuất tham gia vào giao dịch thị trường bất dộng sản Tuy nhiên giao dịch bất động sản chủ yếu xoay quanh giao dịch đất nhà phổ biến mang tính chi phối tính chất hoạt động thị trường bất động sản Cầu bất động sản đất nhà loại cầu động sản chủ yếu thị trường ◊ Cầu bất động sản cho hoạt động kinh doanh dịch vụ: Cùng với phát triển xã hội, hoạt động sản xuất khu vực III ngày tăng lên nhanh, cầu bất động sản cho hoạt động dịch vụ ngày tăng nhanh Cầu bất động sản cho hoạt động dịch vụ bao gồm cầu bất động sản cho hoạt động thương mại, văn phịng, cơng sở cầu bất động sản cho hoạt động vui chơi giải trí Các hoat động thương mại, văn phịng cơng sở tập trung theo mức độ phát triển Nếu điều kiện cao, phát triển địi hỏi tỉ trọng hoạt động thương mại, dịch vụ nhiều, cầu bất động sản thương mại, dịch vụ nhiều Ngoài ra, hoạt động thương mại, văn phịng, cơng sở ln có xu hướng tập trung nhiều trung tâm phát triển, mức độ chênh lệch trung tâm vùng xa trung tâm lớn, hoạt động tập trung nhiều trung tâm ◊ Cầu bất động sản cho hoạt động du lịch, vui chơi giải trí: + Cầu bđs cho hoạt động khách sạn, nhà hàng phát triển gắn với trung tâm phát triển, gắn liền với yếu tố cảnh quan, môi trường xung quanh phục vụ cho việc kinh doanh + Cầu bất động sản cho hoạt động vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng : Biển,núi, rừng, vùng có suối nước nóng tự nhiên…Khi đời sống người dân nâng cao nhu cầu tăng lên ◊ Cầu bất động sản cho công nghiệp, giao thông công trình cơng cộng: Thơng thường cầu bất động sản làm địa bàn phát triển hoạt động công nghiệp, giao thong cơng trình cơng cộng cầu xã hội hoá đáp ứng chương trình phủ, chúng xuất xuất ẩn hình thức khác thị trường bất động sản ◊ Cầu bất động sản cho sản xuất nông nghiệp: Cầu bất động sản cho sản xuất nông nghiệp thường cầu đất đai cho hoạt động thuộc khu vực I xã hội bao gồm cầu hoạt động sản xuất dựa vào đất đai nông lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng hầm mỏ Thông thường, xã hội phát triển, hoạt độg sản xuất thuộc khu vực I giảm xuống cách tương đối so với khu vực khác, cầu đất đai cho sản xuất tăng lên không đáng kể so với khu vực khác Hơn cầu đất đai cho sản xuất thường quan hệ thị trường bất động sản Trong nhiều trường hợp, nhu cầu đất đai cho sản xuất đáp ứng thông qua điều chỉnh quan hệ thị trường sách phân chia, giao đất điều chỉnh quỹ đất đai sản xuất phạm vi hẹp mang tính khu vực thường giải người dân sản xuất địa phương vùng ◊ Cầu bất động sản khác: Hầm mỏ, khu khai thác quặng, trường học, bệnh viện… Phân loại theo mục tiêu đầu tư ◊ Cầu đầu tư cho tiêu dùng: Quan tâm đến giá trị sử dụng, bên cạnh quan tâm đến giá trị tương lai Cầu phụ thuộc nhiều vào phát triển đời sống xã hội, mức sống giá trị bất động sản ◊ Cầu đầu tư cho sản xuất kinh doanh: Đáp ứng nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh Cầu ohuj thuộc nhiều vào trình độ phát triển kinh tế ◊ Cầu đâu tư cho tương lai: Phụ thuộc vào kỳ vọng tương lai nhà đầu tư Phần B Lý thuyết dự báo I Các nhân tố tác động Quy mô, cấu dân cư Sự tăng trưởng vê dân số nhân tố làm tăng mặt nhu cầu xã hội theo cầu bất động sản tăng lên.trước tiên nhu cầu chỗ tăng,tiếp nhu cầu bất động sản dịch vụ,tạo lực hút cho hoạt động kinh doanh Dân số tăng làm tăng quy mơ gia đình dẫn đến nhu cầu diện tích nhà hộ gia đình tăng lên gia tăng dân số kéo theo gia tăng số hộ gia đình độc lập.trong xu phát triển xã hội,các gia đình đa hệ giảm,kết cấu gia đình hạt nhân xu hướng chính.trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng lên cầu diện tích đất nhà tăng lên cách tương ứng Kết cấu độ tuổi dân số nhân tố tác động lớn đến cầu bất động sản Dân số độ tuổi kết hôn cao đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản tăng lên Tập quán sinh hoạt ảnh hưởng đến cầu bất động sản nhóm dân cư khác Những tập quán thói quen tiêu dùng, điều kiện sống quan niệm xã hội đưa lại Nghề nghiệp thu nhập Chúng ta đêu biết nhu cầu người,trong có nhu cầu nh không ngừng tăng lên gia tăng quy mơ dân số,quy mơ gia đình đòi hỏi nâng cao chất lượng sống Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành nhu cầu có khả tốn rõ ràng cầu bất động sản tăng lên Người ta mối quan hệ chặt chẽ thu nhập cầu nhà đất Khi thu nhập thấp, khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn nhu cầu thiết yếu vật phẩm nuôi sống thoả mãn nhu cầu người Khi nhu cầu vật phẩm thiết yếu đảm bảo phần thu nhập đảm bảo nhu cầu nhà Do thu nhập tăng lên, cầu bát động sản tăng lên rõ nét Tình trạng việc làm nghề nghiệp có u cầu tính chất cơng việc có nghề nghiệp nhà sử dụng địa điểm làm việc kinh doanh, chỗ nơi đặt quan hệ giao lưu…Như thay đổi cấu nghề nghiệp dẫn đến thay đổi thị hiếu nhà sau thay đổi cầu nhà Đơ thị hóa quy hoạch Đơ thị hố trình phát triển tất yếu quốc gia giai đoạn chuyển đổi cấu khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trưng rõ nét thị hố quy mơ tập trung dân số vùng đô thị phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị Chính q trình thị hố q trình có thay đổi cầu nhà thị Q trình thị hố khơng làm thay đổi tổng cầu nhà mà làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà Trong bối cảnh đô thị hóa diễn với kết cấu dân cư đa dạng dẫn đến cầu nha đất thị có thay đổi chuẩn mực điều kiện Những tầng lớp thương gia người có thu nhập cao tự lựa chọn khu vực kiểu dáng kiến trúc mức độ tiện nghi nhà Đặc biệt luồng di dân tự do, người sống nghề nghiệp không ổn định sức ép thách thức lớn hầu hết đô thị nước phát triển q trình thị hố Nhóm dân cư làm xuất kiểu dạng nhà đặc biệt xóm liền kề,các khu ổ chuột Vì cầu bất động sản diễn biến sơi động q trình phát triển thị hố Cung cầu bất động sản thay Cung giá thuê nhà tác động đến cầu mua nhà, cung giá thuê đất tác động đến cầu đầu tư xây dựng… Ngoài ra, cung giá hàng hóa bất động sản tương tự (có thể thay thế) tác động lớn đến cầu Phát triển kết cấu hạ tầng Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện phát triển hệ thống giao thông, hệ thống điện nước…sẽ làm tăng cầu BĐS Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị BĐS có Kết cấu hạ tầng tốt hấp dẫn đầu tư hoạt động kinh tế - xã hội, tạo hội kinh doanh mới, làm gia tăng nhu cầu về nhà ở tại những nơi đó Sự phát triển sở hạ tầng làm tăng khả tiếp cận với BĐS cho người có nhu cầu thuê Mốt thị hiếu Có thể hiểu cách đơn giản, mốt thị hiếu tập hợp thói quen, xu hướng, trào lưu số đông người ưa chuộng nhất, thu hút đông đảo quan tâm Trong lĩnh vực kinh doanh nào, mốt thị hiếu ln có ảnh hưởng định Trong điều kiện phát triển kinh tế, hội nhập tự hóa thương mại nay, thị trường nhà ở tại Việt Nam ngày trở nên phong phú đa dạng người dân ngày bận rộn với cơng việc có thu nhập, mức sống ngày cao Những điều dẫn đến tất yếu người dân có nhu cầu mua nhà có thể đáp ứng nhu cầu sinh hoạt Việc mua nhà ở của người Việt Nam còn bị ảnh hưởng lớn bởi những tín ngưỡng, phong tục tập quán truyền thống Mua nhà còn phụ thuộc vào hướng nhà, vị trí, phong thuỷ,… xem nhà đó có phù hợp với chủ nhà hay không Vì vậy, những nhà có vị trí đẹp, một mảnh đất thịnh vượng sẽ được lựa chọn nhiều Ngược lại, những nhà ở vị trí xấu, kiêng kị thì khó đáp ứng được người mua Chính sách tiền tệ Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng trở thành nhu cầu có khả toán trở thàh cầu thị trường Cung tiền tệ tác động trực tiếp đén khả tốn giao dịch bất động sản Ngồi yếu tố tỷ giá vàng, ngoại tê, lạm phát tác động lớn tới cầu bất động sản Chính sách nhà nước Những sách phủ trung ương quyền địa phương nhân tố tác động nhạy cảm cầu bất động Trước hết, thái độ phủ quyền sở hữu sử dụng nhà đất tác nhân mạnh nhạy cảm thay đổi quy mơ,kết cấu tính chất cầu nhà đất Sự thừa nhận sở hữu tư nhân nhà đột phá làm tăng cầu nhà không làm thoả mãn nhu cầu chỗ mà nhiều nhu cầu tích trữ, để giành di sản lưu lại cho hệ cháu Sự thay đổi thái độ phủ sách thuê nhà bán nhà tác nhân nhạy cảm đến thay đổi cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất.những quy định thể chế phủ quyền địa phương nhà đất làm triệt tiêu khơi dậy cầu nhà nhà đất làm triệt tiêu khơi dậy cầu Các nhân tố nhân tố phổ biến tác động đến thay đổi bất động sản Tuy nhiên, bối cảnh phát triển khác nhau, điều kiện môi trường khác biểu nhân tố khơng đồng nhất, đồng thời cịn xuất nhân tố đặc thù khác II Độ co giãn cầu Khái niệm độ co giãn cầu bất động sản Có nhiều biến số xác định mức cầu trình bày phần nhân tố ảnh hưởng Vấn đề đặt cần đo lường biến động cầu bất động sản biến số thay đổi Độ co giãn cầu BĐS thước đo không đơn vị đo lường mức độ phản ứng lượng cầu BĐS với thay đổi nhân tố ảnh hưởng Cơng thức tổng qt để tính độ co giãn cầu bất động sản là: Độ co giãn cầu BĐS = phần trăm thay đổi lượng cầu phần trăm thay đổi nhân tố tác động E = %∆Di %∆Yi Trong đó: + E hệ số co giãn cầu bất động sản so với yếu tố Y + %∆Di tỉ lệ % mức thay đổi bất động sản biến số Y thay đổi + %∆Yi tỉ lệ % mức thay đổi biến số Y Công thức cho thấy: Hệ số E lớn có nghĩa số lượng cầu bất động sản nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố làm thay đổi lớn lượng cầu Độ co giãn cầu theo giá Độ co giãn cầu BĐS theo giá = phần trăm thay đổi lượng cầu phần trăm thay đổi giá tác động đến ngân sách tổng thể người tiêu dùng người tiêu dùng khơng quan tâm đến thay đổi giá Tuy nhiên thay đổi nhỏ giá bất động sản mà chiếm tỷ lệ lớn ngân sách người tiêu dùng khiến người tiêu dùng giảm đáng kể lượng mua bất động sản đó.BĐS hàng hóa có giá trị lớn,do tỷ lệ thu nhập cho chi mua BĐS thường chiếm tỷ lệ cao ngân sách tổng thể Do vậy,khi thu nhập mức thấp cầu BĐS co giãn ◊ Khoảng thời gian giá bất động sản thay đổi: Khoảng thời gian kể từ giá thay đổi dài độ co giãn cầu lớn Khi giá loại BĐS tăng (giả sử giá nhà đất tăng), có đủ thời gian, người tiêu dùng tập hợp BĐS thay hộ chung cư Khi trình thay xảy ra, lượng cầu nhà đất giảm mạnh (cầu co giãn) Ở đây, khái niệm ngắn hạn liên quan tới thời kì vài điều chỉnh khơng thể thực Cịn dài hạn thời kì đủ để thực điều chỉnh Thông thường, cầu BĐS dài hạn co giãn cầu ngắn hạn Độ co giãn chéo Lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng định mua phụ thuộc vào giá hàng hóa thay hàng hóa bổ sung Chúng ta đo lường nhân tố cách dùng khái niệm độ co giãn chéo cầu Độ co giãn chéo cầu BĐS thước đo độ phản ứng cầu BĐS với thay đổi giá hàng hóa khác (hàng hóa thay thế,hàng hóa bổ sung), với điều kiện nhân tố khác không đổi Độ co giãn chéo = cầu BĐS thay đổi phần trăm lượng cầu thay đổi phần trăm hàng thay hay bổ sung Độ co giãn cầu dương hàng hóa thay âm hàng hóa bổ sung Độ co giãn cầu theo thu nhập Độ co giãn cầu BĐS theo thu nhập thước đo độ phản ứng cầu BĐS với thay đổi theo thu nhập, với điều kiện nhân tố khác không đổi Độ co giãn tính cơng thức sau: Độ co giãn cầu BĐS theo thu nhập = thay đổi phần trăm lượng cầu thay đổi phần trăm thu nhập Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt qua mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỉ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng lên nhanh chiếm tỉ trọng tương đối lớn Nhiều nghiên cứu nước phát triển rằng, mức thu nhập tăng lên vượt mức đói nghèo, tỉ lệ tích lũy hộ gia đình để chi dùng cho nhà chiếm khoảng 25-40% Đó tỉ lệ cao nhằm để thỏa mãn nhu cầu nhà thu nhập thấp, nhu cầu khơng có khả tốn để trở thành cầu thực tế Do độ co giãn cầu nhà thu nhập tương đối lớn Tuy nhiên kết cấu nhà có thay đổi khác giai đoạn tăng thu nhập, song nhìn tổng thể tổng cầu nhà có độ co giãn lớn thay đổi cùa thu nhập Tổng cầu nhà Đường cầu nhà Mức thu nhập Đối với loại BĐS khác độ co giãn thu nhập tác động mạnh yếu khác Cầu BĐS cho mục đích để ở, văn phịng, trung tâm thương mại,… có độ co giãn theo thu nhập lớn cầu BĐS cho sản xuất nông nghiệp Điều giải thích cầu thực phẩm ổn định cầu sản phẩm công nghiệp, dịch vụ khác thu nhập thay đổi Độ co giãn theo thu nhập cầu BĐS có ảnh hưởng rõ rang đến hiệu sử dụng, kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng rõ rệt đến giá BĐS Bất động sản có độ co giãn cầu theo thu nhập lớn có hội tăng nhanh (về cầu) giai đoạn phục hồi, phát triển cao (hay chu kì) kinh tế Đồng thời BĐS có độ co giãn cầu theo thu nhập lớn độ nhạy cảm lớn giảm, sụt giá Độ co giãn cầu theo yếu tố tác động khác ◊ Độ co giãn cầu BĐS theo trình độ sản xuất: Lượng cầu đất đai Cầu đất đai sản xuất Sx thủ công Cơ khí hóa Kết hơp ĐTH CMH Trình độ sản xuất Mức cầu BĐS (đất đai) người sản xuất (nhất cho sản xuất nông nghiệp) phụ thuộc vào giới hạn quy mô sản xuất Giới hạn quy mô tối ưu sản xuất nông nghiệp lại phụ thuộc vào tính chất trình độ sản xuất Tương ứng với trình độ sản xuất đạt được, cầu người sản xuất đất đai giới hạn, hay nói cách khác đường cầu khơng co giãn giới hạn trình độ sản xuất Tuy nhiên giai đoạn chuyển giao trình độ sản xuất,giữa phương thức kinh doanh độ giãn cầu lớn Trong giai đoạn độ co giãn cầu phụ thuộc vào thay đổi cơng nghệ tính chất chun mơn hóa sản xuất Sự gia tăng mức độ đầu tư công nghệ canh tác tiên tiến, gia tăng tỷ trọng chun mơn hóa biến số định mức gia tăng tương ứng cầu đất đai cho sản xuất Nhiều nghiên cứu răng, giai đoạn chuyển tiếp hệ số co giãn cầu đất đai thay đổi công nghệ mức độ chun mơn hóa tương đối lớn ◊ Độ co giãn cầu BĐS theo quy mô gia đình: Độ co giãn cầu BĐS (nhà ở) quy mơ gia đình quan hệ so sánh tỷ lệ tăng cầu so với tỷ lệ tăng số người gia đình Cầu nhà đất Gia đình độc thân gia đình có nhỏ Quy mô Tăng quy mô kết cấu khơng đổi kết cấu gia đình thay đổi Quy mơ gia đình Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu BĐS (diện tích nhà đất ở) tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mô mà cịn tùy thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mơ gia đình độc than gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi không đáng kể cầu nhà hay nói cách khác độ co giãn cầu so với quy mơ nhỏ Trái lại, thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu gia đình (lập gia đình cho cái, bước sang tuổi trưởng thanh, diện người cao tuổi, nhiều hệ sống chung…) tạo độ co giãn lớn cầu nhà Khi quy mơ gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần III Dự báo cầu Cầu đất đai cho sản xuất quan hệ thị trường bất động sản Trong nhiều trường hợp, nhu cầu đất đất đai cho sản xuất đáp ứng thông qua điều chỉnh quan hệ thị trường sách phân chia, giao đất điều chỉnh quỹ đất đai sản xuất phạm vi hẹp mang tinh khu vực thường giải người dân sản xuất địa phương vùng Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu, đứng hàng thứ hai sau cầu lương thực thực phẩm Do cầu nhà tối thiệu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiệu tăng chậm lại chí giảm thay vào cầu nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiệu gần đường thẳng, không co giãn so với mức thay đổi thu nhập Tổng nhu cầu nhà xác định phương trình tuyến tính tổng dân số (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiệu trung bình xã hội Như tổng cầu xuất thị trường hiệu số tổng nhu cầu tối thiệu với tổng quỹ nhà có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thông thường bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hòa nhu cầu nhà tối thiệu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thơng thường có xu hướng giảm dần thay vào cầu nhà cao cấp tăng lên Lượng cầu Đường cầu nhà thông thường Đường cầu nhà cao cấp Thu nhập Thu nhập thấp Giới hạn đói Thu nhập cao Để dự báo dài hạn cầu bất động sản, người ta cần phải xây dựng hàm cầu bất động sản Cầu bất động sản hàm số với biến nhân tố tác động hệ số độ co giãn Y = ∑D*[E Để dự báo xu hướng biến đông cầu (Y) người ta đánh giá biến động nhân tố xác đinh (Xi) Phần C Dự báo cầu phân khúc biệt thự, liền kề thị trường Hà Nội I Diễn biến thị trường Biệt thự, nhà liền kề sản phẩm bất động sản nên diễn giai đoạn thang trầm với thị trường bất động sản Việt Nam Năm 1993 Luật đất đai đời, việc chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà cửa công khai hợp pháp nên luợng cầu bất động sản bắt đầu tăng lên biệt thự thời điểm mốc khởi đầu đời sống người dân nhìn chung cịn thấp Giai đoạn năm 1994-1995 bắt đầu có sốt thị truờng bất động sản phân khúc vào sơI dộng trước đặc biệt nhà liền kề biệt thự vào thời điểm chưa phải sản phẩm nhiều người biết đến.Thời điểm kinh tế bước vào tăng truởng nhu cầu đời sống tăng mà thời điểm chung cư chưa phổ biến nên nhu cầu nhà liền kề tất yếu Mặt khác nguồn vốn Kiều hối tăng, nhiều người có tiềm lực tài chưa biết đầu tư vào đâu đầu tư vào bất động sản giảI pháp đựoc nhiều người lựa chọn bật đất đai nhà liền kề đô thị Những năm 1997-1998, ảnh hưởng khủng hoảng tài tiền tệ khu vực Châu á, thị trường bất động sản vào giai đoạn đóng băng phân khúc nhà liền kề không ngoại lệ nhu cầu phân khúc tăng nhà đầu tư người mua khó khăn khả toán Một bước bứt phá phân khúc biệt thự, nhà liền kề giai đoạn năm 2000-2001 hiệp định thương mại Việt-Mỹ ký kết thay đổi sách người Việt Nam định cư nước ngồi mua nhà đất cầu phân khúc bắt đầu tăng mạnh Nhiều Việt kiều giàu có trước muốn mua nhà nhung tham gia vào thị truờng nên cầu biệt thự, nhà liền kề tăng vọt Các nhà đầu tư nước nắm bát hội nên nhanh chóng làm sơI động thị truờng sơ cấp phân khúc Trong năm thị có nhiều thay đổi qui hoạch đặc biệt đô thị lớn Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh yếu tố cầu bất động sản tăng Từ Việt Nam gia nhập WTO năm 2003 luồng vốn đầu tư nước tăng vọt, luồng vốn chảy vào bất động sản không phảI nhỏ cụ thể năm 2007 nước có 40% số vốn đầu tư trực tiếp nước đăng ký hoạt động vào thị truờng bất động sản, năm 2008 23,6 tỷ đô la tuơng ứng với 36,8% vốn FDI…Cùng với phát triển kinh tế, thu nhập người lao động tăng, nhiều hội kinh doanh nên số lưọng người giàu không ngừng tăng lên nên cầu biệt thự nhà liền kề đI vào khởi sắc Nhưng tới năm 2008 tác động sách tiền tệ kiềm chế lạm phát thị trường bất động sản lại rơI vào trầm lắng Đầu năm 2009 thị trường hộ cho thuê nhà bán trả góp tăng mạnh phân khúc bất động sản cao cấp giảm có biệt thự , nhà liền kề Đầu năm 2010 cầu phân khúc chững lại giá biệt thự có xu hướng ngang Lý vào hồi tháng 5, sốt lên cao đỉnh điểm, giá bị đẩy lên cao nên khó có khả tăng nhanh nhiều Thêm vào đó, nhiều khu nhà biệt thự, liền kề hồn thiện, khỏch hàng phải trả hết tiền cho người bán mà không theo tiến độ dự án làm nên số lượng nhà đầu tư tham gia không nhiều Phần đông khách hàng mua nhà liền kề, biệt thự người nhiều tiền đại gia, đa số mua để làm "của để dành" khoản đầu tư dài hạn nên giao dịch không sôi động Mặt khác biệt thự nhà liền kề tính khoản chậm niều so với đất chung cư Ví dụ, biệt thự Mỹ Đỡnh rộng khoảng 200 m với giỏ khoảng 100 triệu đồng m2 ngót nghét lên tới 20 tỷ đồng Số tiền bỏ lớn nên nhà đầu tư đủ tiền để tham gia Trong số tiền đó, "lướt sóng" chung cư thu lợi nhuận nhiều Các dự án phân khúc chung cư tỷ lệ góp vốn thấp, tính khoản cao hấp dẫn nhiều nhà đầu tư vừa nhỏ mảng liền kề biệt thự Mặc dù chững lại biệt thự, liền kề coi kênh đầu tư hiệu dài hạn đời sống người dân dần lên cao, tầng lớp giàu có tăng nhanh nên nhu cầu mua biệt thự lớn Hơn tâm lý nhiều người Việt thích nhà mặt đát chung cư II Các nhân tố tác động Quy mô, cấu dân cư Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỉ lệ thuận với yếu tố dân số Theo dự báo, dân số thủ đô đạt khoảng 10 triệu dân vào năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đạt ngưỡng 13-14 triệu người Cụ thể năm 2030, dân số Hà Nội khoảng