2/13/2019 1 Thẩm Định GiáTrị Tài Sản 1 THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Định Giá tài sản 2 CHƯƠNG TRÌNH C 1 TỔNG QUAN VỀ TĐG TS; C 2 TĐG BẤT ĐỘNG SẢN C 3 TĐG MÁY MÓC THIẾT BỊ; C 4 TĐG HÀNG HÓA VÀ CÁC[.]
2/13/2019 TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CÁC ĐỊNH NGHĨA CÓ LIÊN QUAN; THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ; THUẬT NGỮ “ĐỊNH GIÁ” & “TĐG” THEO LUẬT GIÁ; CƠ SỞ GIÁ TRỊ TĐG; NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ Thẩm Định GiáTrị Tài Sản CHƯƠNG TRÌNH Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn CÁC ĐỊNH NGHĨA TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN C.1: TỔNG QUAN VỀ TĐG TS; C.2: TĐG BẤT ĐỘNG SẢN C.3: TĐG MÁY MÓC THIẾT BỊ; C.4: TĐG HÀNG HÓA VÀ CÁC GTCG; C5: TĐG TRỊ DN CÁC ĐỊNH NGHĨA KHÁC CÓ LIÊN QUAN: GIÁ TRỊ; GIÁ CẢ; CHI PHÍ; THU NHẬP PHÂN BIỆT ĐỊNH GIÁ & THẨM ĐỊNH GIÁ Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn Định Giá tài sản 2/13/2019 TÀI SẢN CÁC YẾU TỐ CỦA TĐG LÀ VẬT, TIỀN, GTCG VÀ CÁC QUYỀN TÀI SẢN (BỘ LUẬT DS 2015) LÀ SỰ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ; THỂ HIỆN BẰNG MỘT SỐ TIỀN; Theo tiêu thức phân loại khả di dời, tài sản chia thành bất động CHO TS CỤ THỂ; sản (tài sản không di dời được) động sản (những tài sản khơng phải bất THEO MỤC ĐÍCH NHẤT ĐỊNH; động sản) Theo tiêu thức đặc tính vật chất hình thức mang giá trị, tài sản chia Ở THỜI ĐIỂM, ĐỊA ĐIỂM NHẤT ĐỊNH; thành tài sản hữu hình (tài sản có hình thái vật chất chủ tài sản nắm giữ để THEO TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ sử dụng phục vụ mục đích mình), tài sản vơ hình (tài sản khơng có hình thái vật chất có khả tạo quyền, lợi ích kinh tế ) tài sản tài (có thể trái phiếu hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng tiền gửi, khoản cho vay phải thu, cổ phiếu, hợp đồng quyền chọn, giấy tờ có giá khác) Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn THẨM ĐỊNH GIÁ Valuation CÁC ĐỊNH NGHĨA KHÁC GIÁ CẢ: số tiền yêu cầu, đề nghị trả IVS 2005: Tiến trình ước tính giá trị tiền cho tài sản Do khả tài chính, động lực hay lợi ích đặc biệt người mua người bán đó, giá tốn khác với giá trị gán cho tài sản người khác (IVS 2013) Luật giá 2013 VN: Là việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn THU NHẬP HOẠT ĐỘNG RÒNG (NOI) CHI PHÍ: số tiền cần để mua tạo tài sản Khi tài sản mua tạo ra, chi phí thực tế Giá liên quan đến chi phí giá tốn cho tài sản trở thành chi phí tài sản người mua (IVS 2013) GIÁ TRỊ: thực tế mà ý kiến là: (a) giá tốn xảy cho tài sản trao đổi, (b) lợi ích kinh tế việc sở hữu tài sản Giá trị trao đổi giá giả thuyết giả thuyết mà dựa vào giá trị ước tính xác định mục đích thẩm định giá Giá trị người sở hữu ước tính lợi ích bên có quyền sở hữu cụ thể (IVS 2013) Thu nhập hoạt động rịng tồn doanh thu từ tài sản trừ tất khoản chi phí điều hành hợp lý cần thiết Các khoản chi phí sau khơng tính chi phí hoạt động: khoản toán gốc lãi vay, chi phí vốn, thuế thu nhập, khấuThẩm hao hữu Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn hình vơ hình 2/13/2019 ĐỐI TƯỢNG TĐG ĐẤT ĐAI Nhóm đất nơng nghiệp : a) Đất trồng hàng năm (đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác); b) Đất trồng lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác BẤT ĐỘNG SẢN; ĐỘNG SẢN; DOANH NGHIỆP; TÀI SẢN TÀI CHÍNH QUYỀN TÀI SẢN Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm đất phi nơng nghiệp: BAO GỒM: a) Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; ĐẤT ĐAI; NHÀ Ở; CTXD GẮN LIỀN VỚI ĐẤT; CÁC TS GẮN LIỀN VỚI CTXD; CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 11 ĐẤT ĐAI LÀ NHỮNG TÀI SẢN KHÔNG DI DỜI ĐƯỢC, Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn b) Đất xây dựng trụ sở quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; d) Đất xây dựng cơng trình nghiệp e) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nơng nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khống sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); f) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng 10 Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 12 2/13/2019 TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI CTXD NHÀ Ở Thang máy, Hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, Hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, Nhà riêng lẻ Nhà biệt thự, Nhà liền kề; truyền hình, thoát nước, cứu hỏa, V.v Nhà độc lập Nhà chung cư Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 13 Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 15 TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG Nhà ở, cơng trình xây dựng tạm thời, Cơng trình dân dụng, Cơng trình cơng nghiệp, Cơng trình giao thơng, Cơng trình nơng nghiệp phát triển nơng thơn, Cơng trình hạ tầng kỹ thuật cơng trình phụ trợ ngồi phạm vi cơng trình (như: lán trại, nhà để xe, nhà bếp, nhà vệ sinh) làm vật liệu tạm thời (tranh, tre, nứa, lá, đất); Các cơng trình phụ trợ khác như: Giếng nước, bể nước, sân, tường rào,đường nội Cơng trình quốc phòng, an ninh Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 14 Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 16 2/13/2019 ĐỘNG SẢN QUYỀN TÀI SẢN Là tài sản BĐS Chẳng hạn: Máy móc, thiết bị, Phương tiện vận chuyển, Dây chuyền công nghệ, … Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 17 Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác (BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015) Quyền tài sản khái niệm pháp lý, bao gồm tất quyền lợi lợi ích liên quan tới quyền sở hữu quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử dụng tài sản hưởng hợp pháp Càng có nhiều quyền khả thu từ thu nhập tài sản mang lại cao giá trị tài sản cao Người sở hữu tài sản hưởng tất quyền gắn với tài sản tất khoản thu nhập tài sản mang lại theo 19 quy định pháp luật Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn DOANH NGHIỆP MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ Là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh Tài sản doanh nghiệp phân loại theo cách khác khả di dời, đặc tính vật chất hình thức mang giá trị cách phân loại khác theo quy định pháp luật Thẩm định viên tham khảo việc phân loại tài sản theo hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 18 CHI NSNN TÍNH THUẾ; XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN ĐẢM BẢO VAY VỐN NH; MUA BẢO HIỂM; CHO THUÊ; CHUYỂN NHƯỢNG; BÁN; GÓP VỐN; CỔ PHẦN HĨA; GIẢI THỂ DN; MỤC ĐÍCH KHÁC Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 20 2/13/2019 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG CỦA TS ĐỊNH GIÁ & TĐG THEO LUẬT GIÁ TIÊU CHÍ ĐỊNH GIÁ TĐG BẢN CHẤT QUY ĐỊNH GIÁ CHO HH VÀ DV XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẰNG TIỀN CỦA CÁC LOẠI TS HÌNH THỨC GIÁ CỤ THỂ, KHUNG GIÁ, GIÁ TỐI ĐA, MỘT MỨC GIÁ GIÁ TỐI THIỂU CHỦ THỂ CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN,TỔ CHỨC VÀ CÁ NHÂN SXKD DOANH NGHIỆP TĐG HỘI ĐỒNG TĐG CỦA NN NGUYÊN TẮC ÁP DỤNG NGUYÊN TẮC, CĂN CỨ, PP ĐỊNH GIÁ DO NN QUY ĐỊNH LUẬT GIÁ, TIÊU CHUẨN TĐG VN, ĐỘC LẬP, KHÁCH QUAN, TRUNG THỰC MỤC ĐÍCH NN: BÌNH ỔN GIÁ, THUẾ, BỒI THƯỜNG, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN: MUA BÁN MỤC ĐÍCH ĐÃ GHI TRONG HĐ TĐG HOẶC YÊU CẦU CỦA CƠ QUAN NN ĐỐI TƯỢNG DANH MỤC HH, DV DO NHÀ NƯỚC ĐỊNH GIÁ HH, DV DO CÁC TỔ Thẩm ĐịnhCHỨC Giá Tài SảnCÁ Mục NHÂN Đích Vay Vốn ĐỊNH GIÁ TS CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN CÓ NHU CẦU TĐG; TS CỦA NN PHẢI TĐG THEO 21 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG PHI THỊ TRƯỜNG Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 23 DIỄN GIẢI a) Thời điểm, địa điểm thẩm định giá thời gian, không gian mà giá trị tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định b) Người mua sẵn sàng mua người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt c) Người bán sẵn sàng bán người có tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin giao dịch bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản thị trường tài sản sau q trình tiếp thị thích hợp CƠ SỞ GIÁ TRỊ GIÁ TRỊ Là 22 Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 24 2/13/2019 Các mối quan hệ đặc biệt CƠ SỞ GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, Là mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, cơng dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số người mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác (giá trị chấp) anh, chị, em ruột; Quan hệ phụ thuộc kinh tế; Quan hệ mạng lưới công ty: Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 25 DIỄN GIẢI Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 27 CÁC LOẠI GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG đ) Hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc tham gia giao dịch bên có lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hồn tồn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức, khơng bị sức ép buộc phải bán mua để có mức giá phù hợp cho hai bên Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 26 GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẮT BUỘC PHẢI BÁN; GIÁ TRỊ TÀI SẢN ĐẶC BIỆT; GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ; GIÁ TRỊ HỢP LÝ Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 28 2/13/2019 GIÁ TRỊ TS BẮT BUỘC PHẢI BÁN GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ LÀ SỐ TIỀN THU ĐƯỢC TRONG ĐK GIAO Là khái niệm có tính chủ quan liên DỊCH ĐỂ BÁN TS Q NGẮN SO VỚI THỜI GIAN BÌNH THƯỜNG CẦN PHẢI CĨ ĐỂ THỰC HIỆN GIAO DỊCH MUA BÁN; NGƯỜI BÁN CHƯA SẴN SÀNG BÁN HOẶC BỊ CƯỠNG ÉP; NGƯỜI MUA BIẾT RÕ VIỆC CHƯA SẴN SÀNG BÁN CỦA NGƯỜI BÁN Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 29 GIÁ TRỊ ĐẶC BIỆT Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 31 GIÁ TRỊ HỢP LÝ Giá trị tài sản có đặc tính đặc biệt thu hút quan tâm người mua đặc biệt người sử dụng đặc biệt Được hình thành vị trí (lơ đất vàng, khu phố cổ), tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật (cảnh quan, hình dáng, diện tích, ), yếu tố pháp lý (mua lại ngai vàng vua Hàm Nghi) yếu tố đặc biệt khác tài sản (đồ cổ, kim cương, sim số đẹp, kiểng ) Bao gồm: Giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị đặc biệt khác Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Sự khác biệt giá trị đầu tư giá trị thị trường tài sản động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường 30 Là giá trị ước tính cho việc chuyển giao tài sản nợ phải trả bên hiểu biết phản ánh lợi ích riêng bên Giá trị hợp lý yêu cầu đánh giá mức giá hợp lý hai bên xác định có tính đến lợi ích bất lợi tương ứng mà bên nhận (tính thuế, phát mãi, lý, bồi thường, thuê, cổ phần chưa niêm yết, …) Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 32 2/13/2019 CÁC NGUYÊN TẮC TĐG NGUYÊN TẮC CUNG CẦU NGUYÊN TẮC SD TỐT NHẤT & HIỆU QUẢ NHẤT; Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Đồng thời, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản NGUYÊN TẮC CUNG – CẦU; NGUYÊN TẮC THAY ĐỔI; NGUYÊN TẮC THAY THẾ; NGUYÊN TẮC CÂN BẰNG; NGUYÊN TẮC PHÂN PHỐI THU NHẬP NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP; NGUYÊN TẮC PHÙ HỢP; NGUYÊN TẮC CẠNH TRANH; 10 NGUYÊN TẮC DỰ KIẾN LỢI ÍCH TƯƠNG LAI Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 33 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CAO NHẤT & TỐT NHẤT 35 NGUYÊN TẮC THAY ĐỔI Sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật, tài hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp đem lại giá trị cao cho tài sản Một tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 34 Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành tác động đến giá trị Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn thay đổi Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 36 2/13/2019 NGUYÊN TẮC THAY THẾ NGUYÊN TẮC PHÂN PHỐI THU NHẬP • Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước (2 lơ đất rao bán, lơ đất giá bán thấp, lơ bán trước) • Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay (mua nhà xây thơ hay tự xây) • Một người mua thận trọng khơng trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm (mua dây chuyền đồng hay thuê lắp ráp) Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 37 NGUYÊN TẮC CÂN BẰNG Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 39 NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP Khi yếu tố cấu thành tài sản đạt cân tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích cân yếu tố cấu thành tài sản cần thẩm định giá/liệu đạt tới cân hay không Trong lĩnh vực BĐS, giá bán vị trí đất khơng thiết miếng đất vị trí kế cận phải có giá trị Người thẩm định giá phải cân nhắc đến cân việc sử dụng đất (mật độ sử dụng) phát triển hiểu biết sách hoạch định, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập cịn lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai 38 Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Khi xem xét giá trị tài sản phận, thẩm định viên cần phải xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể (sân vườn thiết kế đẹp) Thẩm Định Giá Tài Sản Mục Đích Vay Vốn 40 10 2/13/2019 MƠ HÌNH CHIẾT KHẤU DỊNG TIỀN VSH (FCFE) MƠ HÌNH FCFE TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH; KHÁI NIỆM MƠ HÌNH FCFE NHIỀU GIAI ĐOẠN Định Giá tài sản 341 MƠ HÌNH FCFE TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH TP.HCM: HK Xuân 2009 343 CÔNG THỨC VO KHÁI NIỆM; CƠNG THỨC TÍNH; ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG VÍ DỤ: FCFE CỦA CTY X FCFE r - g TRONG ĐÓ: Định Giá tài sản Định Giá tài sản 342 V0: GIÁ TRỊ VSH CỦA CTY THỜI ĐIỂM HIỆN TẠI; FCFE1: DÒNG TIỀN VSH DỰ KIẾN NĂM TỚI; r: TỶ SUẤT SINH LỜI KỲ VỌNG CỔ ĐÔNG; g: TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG FCFE ỔN ĐỊNH VĨNH VIỄN Định Giá tài sản DỰ KIẾN TRONG NĂM TỚI LÀ 1,3 TỶ ĐỒNG, CHI PHÍ SỬ DỤNG VSH LÀ 10% VÀ TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH 5% NĂM THÌ GIÁ TRỊ VSH THỜI ĐIỆM HIỆN TẠI LÀ: VO 1,3 26 TyûVND 0,1 - 0,05 344 86 2/13/2019 CƠNG THỨC MƠ HÌNH FCFE NHIỀU GIAI ĐOẠN n VO FCFE 1 r t t FCFE n t 1 KHÁI NIỆM & CƠNG THỨC TÍNH; TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG; ƯU NHƯỢC ĐIỂM Vn VÍ DỤ: FCFE CỦA CTY 1 r gn TRONG ĐÓ: Định Giá tài sản Vn 1 r n V0: GIÁ TRỊ VSH HIỆN TẠI; FCFEt: DÒNG TIỀN VSH DỰ KIẾN NĂM t; r: TỶ SUẤT SINH LỜI KỲ VỌNG VCP; Vn: GIÁ TRỊ VSH CUỐI NĂM n; gn: TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG MÃI MÃI SAU NĂM n 345 X DỰ KIẾN TRONG NĂM THỨ LÀ 1,3 TỶ ĐỒNG, TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG NĂM THỨ VÀ THỨ LÀ g1 = 5%, NĂM THỨ VÀ THỨ LÀ g2 = 3%, NĂM THỨ TRỞ ĐI ỔN ĐỊNH LÀ g3 = 2%, CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN LÀ 10% Định Giá tài sản 347 GIẢI FCFE HÀNG NĂM CỦA CTY LÀ: FCFE1 = 1,3 TỶ VNĐ; FCFE2 = 1,3 TỶ VNĐ.(1,05) = 1,365 TỶ VNĐ; FCFE3 = 1,365 TỶ VNĐ.(1,05) = 1,433 TỶ VNĐ; FCFE4 = 1,433 TỶ VNĐ.(1,03) = 1,476 TỶ VNĐ; FCFE5 = 1,476 TỶ VNĐ (1,03) = 1,520 TỶ VNĐ; FCFE6 = 1,520 TỶ VNĐ (1,02) = 1,551 TỶ VNĐ; KHÁI NIỆM GIÁ TRỊ VSH CỦA CTY CUỐI NĂM THỨ 5: V5 TP.HCM: HK Xuân 2009 Định Giá tài sản 346 FCFE6 1,551 19,387 Tyû VNĐ r g3 0,1 0,02 Định Giá tài sản 348 87 2/13/2019 GIÁ TRỊ VSH CỦA CTY Ở THỜI ĐIỂM HIỆN TẠI ƯU NHƯỢC ĐIỂM NHƯỢC ĐIỂM: ƯU ĐIỂM: FCFE1 FCFE FCFE3 FCFE FCFE5 V5 V0 1 r 1 r 2 1 r 3 1 r 4 1 r 5 V0 1,3 1,365 1,433 1,476 1 0,1 1 0,12 1 0,13 1 0,14 1,520 19,387 1 0,15 TỐT HƠN SO VỚI MƠ HÌNH CHIẾT KHẤU CỔ TỨC KHI GIÁ TRỊ VSH CTY THEO MƠ HÌNH CHIẾT KHẤU CỔ TỨC THẤP HƠN MƠ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN; TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH Ở GIAI ĐOẠN TIẾP THEO KHÔNG ĐƯỢC VƯỢT QUÁ TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ DANH NGHĨA V0 17,37 ty VNĐ Định Giá tài sản 349 CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG Định Giá tài sản 351 ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ TỒN BỘ DN KHÁI NIỆM & CƠNG THỨC TÍNH; TÍNH DỊNG TIỀN THUẦN CTY (FCFF); ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC CTY CÓ LÃI TRONG NHIỀU NĂM TỚI VÀ DỰ KIẾN CÓ MỨC TĂNG TRƯỞNG ĐẶC BIỆT TRONG SUỐT THỜI GIAN ĐÓ VÀ SAU ĐÓ CTY DỰ KIẾN SẼ QUAY VỀ MỨC TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH Định Giá tài sản 350 ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG & HẠN CHẾ; MƠ HÌNH CHIẾT KHẤU DỊNG TIỀN THUẦN CTY (FCFF): MƠ HÌNH CTY TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH; MƠ HÌNH FCFF TỔNG QUÁT Định Giá tài sản 352 88 2/13/2019 ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG & HẠN CHẾ ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG: KHÁI NIỆM ÁP DỤNG TRONG TRƯỜNG TS CỦA DN LÀ TS HỮU HÌNH; HẠN CHẾ ÁP DỤNG: DN ĐANG TRONG QUÁ TRÌNH TÁI CẤU TRÚC (TS, VCP, SỞ HỮU, QL CHI PHÍ); DN NHỎ TP.HCM: HK Xuân 2009 Định Giá tài sản 353 PHƯƠNG PHÁP TÍNH FCFF Định Giá tài sản 355 MƠ HÌNH ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ DN CÁCH 1: FCFF = EBIT (1 – THUẾ SUẤT) + CP KHẤU HAO – CHI TIÊU VỐN – TĂNG/GIẢM VLĐ MƠ HÌNH FCFF TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH; MƠ HÌNH FCFF TỔNG QT CÁCH 2: FCFF = FCFE + CHI PHÍ LÃI VAY ( – THUẾ SUẤT) + CÁC KHOẢN TRẢ NỢ GỐC - CÁC KHOẢN NỢ MỚI Định Giá tài sản 354 Định Giá tài sản 356 89 2/13/2019 MƠ HÌNH FCFF TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH CÔNG THỨC VO KHÁI NIỆM; CƠNG THỨC TÍNH; ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG; HẠN CHẾ TRONG ĐÓ: Định Giá tài sản FCFF1 WACC - g V0: GIÁ TRỊ CTY THỜI ĐIỂM HIỆN TẠI; FCFF1: DÒNG TIỀN CTY DỰ KIẾN NĂM TỚI; WACC: CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN BÌNH QN; g: TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG FCFF ỔN ĐỊNH VĨNH VIỄN 357 Định Giá tài sản 359 VÍ DỤ FCFF CỦA CTY X DỰ KIẾN TRONG NĂM TỚI LÀ 1,76 TỶ KHÁI NIỆM ĐỒNG; LS TRÁI PHIẾU CHÍNH PHỦ KỲ HẠN 10 NĂM LÀ 10% NĂM; LN TRÊN DANH MỤC CÁC LOẠI CK LÀ 15%; GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG VCP CỦA CTY LÀ 15 TỶ ĐỒNG; GIÁ TRỊ CÁC KHOẢN NỢ TỶ ĐỒNG; TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH 5% CHI PHÍ VAY NỢ 10% VÀ THUẾ SUẤT TNDN LÀ 25% HỆ SỐ BÊ TA LÀ 1,2 TP.HCM: HK Xuân 2009 Định Giá tài sản 358 Định Giá tài sản 360 90 2/13/2019 VÍ DỤ ƯU ĐƠN GIẢN VÀ DỄ TÍNH 15 WACC 16% 10%1 25% 13,87% 15 15 HẠN CHẾ NHẠY CẢM VỚI TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG DỰ KIẾN VO 1,76 20 TY VND 0,1387 - 0,05 Định Giá tài sản 361 ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG 363 MƠ HÌNH FCFF TỔNG QUÁT TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG PHẢI HỢP LÝ SO VỚI TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ DANH NGHĨA Định Giá tài sản Định Giá tài sản KHÁI NIỆM & CÔNG THỨC TÍNH; TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG; ƯU NHƯỢC ĐIỂM 362 Định Giá tài sản 364 91 2/13/2019 CÔNG THỨC NẾU CTY ĐẠT TRẠNG THÁI ỔN ĐỊNH SAU n NĂM KHÁI NIỆM VÀ BẮT ĐẦU TĂNG TRƯỞNG VỚI TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH LÀ gn THÌ GIÁ TRỊ CTY CĨ THỂ ƯỚC TÍNH NHƯ SAU: FCFFn1 FCFFt WACC gn VO t 1 WACCn i 1 WACC n TP.HCM: HK Xuân 2009 Định Giá tài sản 365 CÔNG THỨC FCFF NĂM THỨ LÀ 1,76 TỶ VNĐ; FCFFt t i 1 WACC TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG FCFF NĂM THỨ VÀ LÀ g1 = 5%; TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG FCFF NĂM THỨ TRONG ĐÓ: 367 VÍ DỤ VO Định Giá tài sản V0: GIÁ TRỊ VSH HIỆN TẠI; FCFFt: DỊNG TIỀN THUẦN CTY NĂM t; WACC: CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN BQ VÀ LÀ g2 = 3%; TỪ NĂM THỨ 6, TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH LÀ g3 = 2%; WACC = 13,8% Định Giá tài sản 366 Định Giá tài sản 368 92 2/13/2019 GIẢI CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG FCFF HÀNG NĂM CỦA CTY LÀ: FCFF1 = 1,76 TỶ VNĐ; FCFF2 = 1,76 TỶ VNĐ.(1,05) = 1,848 TỶ VNĐ; FCFF3 = 1,848 TỶ VNĐ.(1,05) = 1,904 TỶ VNĐ; FCFF4 = 1,904 TỶ VNĐ.(1,03) = 1,9986 TỶ VNĐ; FCFF5 = 1,9986 TỶ VNĐ (1,03) = 2,0585 TỶ VNĐ; FCFF6 = 2,0585 TỶ VNĐ (1,02) = 2,00996 TỶ VNĐ; THÍCH HỢP VỚI CÁC CTY CĨ ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH CAO HOẶC ĐANG THAY ĐỔI ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH GIÁ TRỊ DN CỦA CTY CUỐI NĂM THỨ 5: V5 FCFF6 2,0996 17,79 TY VNĐ r g3 0,138 0,02 Định Giá tài sản 369 GIÁ TRỊ VSH CỦA CTY Ở THỜI ĐIỂM HIỆN TẠI Định Giá tài sản 371 ƯU ĐƠN GIẢN VÀ DỄ TÍNH V0 FCFF1 FCFF2 FCFF3 FCFF4 FCFF5 V5 1 WACC 1 WACC 2 1 WACC 3 1 WACC 4 1 WACC 5 HẠN CHẾ V0 1,76 1,848 1,9904 1,9986 1 0,138 1 0,1382 1 0,1383 1 0,138 4 2,0585 17,79 1 0,138 5 KHÓ KHĂN TRONG VIỆC DỰ BÁO FCFF NHẠY CẢM VỚI TĂNG TRƯỞNG VÀ RỦI RO V0 15,586 ty VNĐ Định Giá tài sản 370 Định Giá tài sản 372 93 2/13/2019 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG KHÁI NIỆM; ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG; ÁP DỤNG TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ NHIỀU DNSS ĐƯỢC GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG ĐÃ ĐÁNH GIÁ CÁC DN NÀY TƯƠNG ĐỐI CHÍNH XÁC CÁC PHƯƠNG PHÁP ƯỚC TÍNH: THEO CHỈ SỐ P/E; THEO CÁC CHỈ SỐ KHÁC Định Giá tài sản 373 Định Giá tài sản 375 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC TÍNH THEO TỶ SỐ P/E KHÁI NIỆM ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ DN , CÁC LỢI ÍCH VỀ QSH HAY CK BẰNG CÁCH SO SÁNH GIÁ TRỊ CỦA CÁC ĐỐI TƯỢNG CẦN THẨM ĐỊNH VỚI CÁC DN, CÁC LỢI ÍCH VỀ QSH HAY CK TƯƠNG TỰ ĐƯỢC BÁN TRÊN THỊ TRƯỜNG TP.HCM: HK Xuân 2009 Định Giá tài sản 374 CƠNG THỨC TÍNH; ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG; ƯU NHƯỢC ĐIỂM Định Giá tài sản 376 94 2/13/2019 CƠNG THỨC TÍNH ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG V0 = EAT1 x P/E TRONG ĐÓ: EAT1: THU NHẬP SAU THUẾ DỰ KIẾN; P/E: TỶ SỐ GIÁ/THU NHẬP P/E = Ps/EPS Ps: THỊ GIÁ CỔ PHIẾU; EPS: THU NHẬP MỖI CỔ PHẦN EPS = EAT/N EAT: THU NHẬP SAU THUẾ KỲ QUÁ KHỨ; N: SỐ LƯỢNG CỔ PHẦN THƯỜNG Định Giá tài sản SỬ DỤNG TỶ SỐ P/E ĐỂ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ DN VỚI ĐK LÀ CÁC DN KHÁC TRONG NGÀNH CÓ THỂ SO SÁNH ĐƯỢC VỚI DN TĐG VÀ TỶ SỐ P/E CỦA CÁC DN NÀY TƯƠNG ĐỐI CHÍNH XÁC 377 VÍ DỤ Định Giá tài sản 379 ƯU ĐƠN GIẢN VÀ DỄ TÍNH GIẢ SỬ CTY m&n CĨ LN B1: TÍNH TỶ SỐ P/E RỊNG DỰ KIẾN LÀ 1,25 TỶ VNĐ; QUA THU THẬP THƠNG TIN TÌM ĐƯỢC TỶ SỐ P/E CỦA CTY CÓ CÙNG NGÀNH NGHỀ KINH DOANH VÀ QUY MÔ VỐN TƯƠNG TỰ NHƯ SAU: CTY A: 31; CTY B: 32: CTY C: 33 TRUNG BÌNH CỦA CTY: (31 + 32 + 33)/3 = 32 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG CỦA CTY m&n: 1,25 TỶ * 32 = 40 TỶ VNĐ Định Giá tài sản HẠN CHẾ DỄ BỊ LẠM DỤNG VÀ SỬ DỤNG SAI MỤC ĐÍCH; CÁC TỶ SỐ P/E CỦA CÁC DN SO SÁNH CĨ THỂ KHƠNG CHÍNH XÁC; HẠN CHẾ ÁP DỤNG ĐỐI VỚI NHỮNG DN KHƠNG CĨ CK GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG 378 Định Giá tài sản 380 95 2/13/2019 PHƯƠNG PHÁP KHÁC TỶ SỐ GIÁ/DOANH THU; KHÁI NIỆM TỶ SỐ THỊ GIÁ/THƯ GIÁ; TỶ SỐ THỊ GIÁ/DÒNG TIỀN; TỶ SỐ THỊ GIÁ/CỔ TỨC; … GIÁ TRỊ DN ĐƯỢC ƯỚC TÍNH BẰNG GIÁ TRỊ TS THEO PHƯƠNG PHÁP TS CỘNG GIÁ TRỊ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI Định Giá tài sản 381 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH LƯỢNG LỢI THẾ THƯƠNG MẠI KHÁI NIỆM; TP.HCM: HK Xuân 2009 Định Giá tài sản CÔNG THỨC V A V GW CÔNG THỨC TÍNH; 383 CÁC MƠ HÌNH LỰA TRONG ĐĨ: CHỌN THAM SỐ TÍNH LTTM; ƯU ĐIỂM VÀ HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP LTTM n V GW R t - i.A 1 r t I1 t Định Giá tài sản 382 Định Giá tài sản V0: GIÁ TRỊ DN; A: GIÁ TRỊ TS DN; VGW : GIÁ TRỊ LTTM; Rt: LN RÒNG NĂM t; At: GIÁ TRỊ TS NĂM t; r: TỶ SUẤT CK; i: TỶ LỆ LỢI NHUẬN BÌNH QN NGÀNH 384 96 2/13/2019 MƠ HÌNH LỰA CHỌN THAM SỐ MƠ HÌNH UEC (HIỆP HỘI CÁC NHÀ KẾ TOÁN CHÂU ÂU) i Rt WACC EBIT ĐỊNH GIÁ DNNN PHỤC VỤ CPH THUYẾT TRÌNH: At TA CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG DNNN: ANGLO - SAXONS rE EAT NA CPNE (VỐN THƯỜNG XUYÊN CẦN THIẾT CHO KD) WACC EAT TRƯỚC LÃI VAY DÀI HẠN Định Giá tài sản VỐN THƯỜNG XUYÊN ĐƯỢC TÀI TRỢ BẰNG NGUỒN DÀI HẠN PHƯƠNG PHÁP LUẬN; TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG; NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP; ƯU NHƯỢC ĐIỂM; VÍ DỤ THỰC TẾ KIẾN NGHỊ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC NHƯỢC ĐIỂM CỦA CÁC PP TĐG NÓI TRÊN 385 Định Giá tài sản 387 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ DN ƯU CĨ TÍNH ĐẾN GIÁ TRỊ TS VƠ HÌNH; TÌM HIỂU DN & THU THẬP TÀI LIỆU LẬP KH TĐG BÙ TRỪ SAI SÓT CÓ THỂ XẢY RA CỦA PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN HẠN CHẾ ĐÁNH GIÁ ĐIỂM MẠNH & YẾU KHĨ CĨ MỘT DN NÀO DUY TRÌ ĐƯỢC LTTM LÂU DÀI; XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ MANG NHỮNG NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP TS VÀ THU NHẬP; XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ PHỤ THUỘC VÀO CÁC THAM SỐ r, At, Rt LẬP BÁO CÁO TĐG Định Giá tài sản 386 Định Giá tài sản 388 97 2/13/2019 XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ THU THẬP TÀI LIỆU & TÌM HIỂU DN THU THẬP THỎA THUẬN GIÁ & TGIAN TÌM HIỂU DN THƠNG TIN BÊN NGỒI: NỘI BỘ: • THỊ TRƯỜNG • TÌNH HÌNH SXKD; • M.TRƯỜNG KD • BCTC • NGÀNH KD; • HỆ THỐNG SX VÀ ĐLÝ; • ĐỐI THỦ C.TRANH •CHÍNH SÁCH NN Định Giá tài sản • ĐỘI NGŨ QL ĐIỀU HÀNH; TÌNH HÌNH SXKD • ĐỘI NGŨ NV… 389 LẬP KẾ HOẠCH TĐG KIỂM KÊ TS Định Giá tài sản 391 ĐÁNH GIÁ ĐIỂM MẠNH ĐIỄM YẾU ĐIỂM MẠNH: (1) NHẬN BIẾT ĐIỂM YẾU: -SXKD; TÀI LIỆU YỀU CẦU: THỜI GIAN BIỂU: - •THỊ TRƯỜNG; •TRÌNH TỰ THU THẬP - THIẾT BỊ CƠNG NGHỆ; •DN •PHÂN TICH SỐ LIỆU - THAY NGHỀ CÔNG NHÂN; - TAY NGHỀ CÔNG NHÂN; - NĂNG LỰC QL; •TÀI LIỆU SS ; •KẾ HOẠCH KHẢO SÁT - NĂNG LỰC QL; - VỐN NỢ; •ĐÁNG TIN CẬY •THỜI GIAN THỰC HIỆN - VỐN NỢ; - CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH; - CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH; - THỊ TRƯỜNG; - THỊ TRƯỜNG; - MƠI TRƯỜNG KD… •ĐƯỢC KIỂM CHỨNG SXKD; - THIẾT BỊ CÔNG NGHỆ; - MÔI TRƯỜNG KD… THỜI CƠ: THÁCH THỨC: ĐỀ CƯƠNG BÁO CÁO Định Giá tài sản 390 Định Giá tài sản 392 98 2/13/2019 PHƯƠNG PHÁP, PHÂN TÍCH SỐ LIỆU VÀ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ MÔ TẢ CHI TIẾT ĐỐI TƯỢNG TĐG ĐỐI TƯỢNG TĐG: TỒN BỘ DN HAY LỢI ÍCH HAY MỘT PHẦN LỢI ÍCH; LỢI ÍCH THUỘC TỒN BỘ DN HAY NẰM TRONG NHỮNG TÀI SẢN CÁ BIỆT; MƠ TẢ DN: LOẠI HÌNH; LỊCH SỬ HÌNH THÀNH; TRIỂN VỌNG ĐV NỀN KT VÀ NGÀNH; SP, D.VỤ, THỊ TRƯỜNG VÀ KH; SỰ NHẠY CẢM ĐV THỜI VỤ HAY CHU KỲ; SỰ CẠNH TRANH NHÀ CUNG CẤP; TÀI SẢN HỮU HÌNH VÀ VƠ HÌNH; NHÂN LỰC QUẢN LÝ, SỞ HỮU, TRIỂN VỌNG ĐV DN; NHỮNG GIAO DỊCH (GIÁ TRỊ) TRONG QUÁ KHỨ CỦA CÁC LỢI ÍCH TƯƠNG TỰ LỢI ÍCH CỦA DN MỘT HOẶC NHIỀU PP TÍNH HỢP LÝ PP; ƯU NHƯỢC CÓ THỂ DỰẠ VÀO KQ TĐG BĐS … ĐỂ ĐỊNH GIÁ DN PHÂN TÍCH SỐ LIỆU ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ Định Giá tài sản 393 LẬP BÁO CÁO TĐG 395 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH MỤC ĐÍCH TĐG; ĐỐI TƯỢNG TĐG; CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG; CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG VÀ LÝ DO CỦA VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP NÀY; NHỮNG GIẢ THIẾT VÀ ĐK HẠN CHẾ KHI TĐG; NHỮNG TIỀN ĐỀ VÀ GIẢ THIẾT QUAN TRỌNG ĐV GIÁ TRỊ PHẢI ĐƯỢC NÊU RÕ; NHỮNG LÝ DO VẬN DỤNG TRONG BÁO CÁO KHI KHƠNG CĨ TIÊU CHUẨN HAY HƯỚNG DẪN; PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH; KẾT QUẢ TĐG; PHẠM VI VÀ THỜI HẠN TĐG; THỜI HIỆU CỦA GIÁ TRỊ TS ƯỚC TÍNH Định Giá tài sản Định Giá tài sản TÓM LƯỢC BẢNG CĐKT VÀ BÁO CÁO KQKD TRONG MỘT GIAI ĐOẠN; NHỮNG ĐIỀU CHỈNH ĐV CÁC DỮ LIỆU TÀI CHÍNH GỐC (NẾU CĨ); TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH QUA THỜI GIAN VÀ SO SÁNH VỚI DN TƯƠNG TỰ 394 Định Giá tài sản 396 99 2/13/2019 CHÂN THÀNH CẢM ƠN CÁC ANH/CHỊ ĐÃ LẮNG NGHE! 100