Đang tải... (xem toàn văn)
Khi các giao lưu dân sự trở nên đa dạng, phong phú, sôi đội; khi việc tham gia các giao dịch dân sự trở thành nhu cầu tất yếu, tự nhiên của các chủ thể; khi các giao dịch dân sự không ngừng được mở tộng về quy mô, số lượng với các chủ thể khác nhau, trên những địa điểm khác nhau thì pháp luật rất cần được hoàn thiện không ngừng để taoh hành lang pháp lý định hướng xử sự của các chủ thể, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự, hướng tới việc không những ổn định mà còn khuyến khích các giao dịch dân sự ngày càng phát triển. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã xuất hiện từ xa xưa trong lịch sử các giao lưu dân sự của nhân dân ta. Tuy nhiên, các quy định pháp luật chiếm vị trí rất nhỏ trong BLDS. Việc hướng dẫn, áp dụng, giải quyết các vấn đề liên quan đến đặt cọc cũng hạn chế, rải rác trong một số điều khoản, một số văn bản. Điều này cho thấy, quy định của pháp luật về đặt cọc còn sơ sài, dẫn đến hiệu quả áp dụng trên thực tế không cao và chưa thực sự là một biện pháp đảm bảo hữu hiệu trong giao dịch dân sự. Sau khi tìm hiểu và nghiên cứu về đặt cọc cũng như tìm những bản án liên quan đến hợp đồng đặt cọc, tôi xin mạnh dạn chọn đề tài số 04: “Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Tóm tắt và bình luận về các vấn đề pháp lý liên quan và cách giải quyết của Tòa án.” là đề tài cho bài tiểu luận của mình.
BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP HỌC KỲ MƠN: TỐ TỤNG HÌNH SỰ ĐỀ BÀI: 04 “Sưu tầm án giải tranh chấp đặt cọc Tóm tắt bình luận vấn đề pháp lý liên quan cách giải Tòa án.” HỌ VÀ TÊN : PHAN THÙY LINH MSSV : 443202 LỚP : N01 – TL3 Hà Nội, 2021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG .2 Tóm tắt án .2 Bình luận vấn đề pháp lý liên quan 3 Về phán Tòa án KẾT LUẬN .8 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Khi giao lưu dân trở nên đa dạng, phong phú, sôi đội; việc tham gia giao dịch dân trở thành nhu cầu tất yếu, tự nhiên chủ thể; giao dịch dân không ngừng mở tộng quy mô, số lượng với chủ thể khác nhau, địa điểm khác pháp luật cần hồn thiện khơng ngừng để taoh hành lang pháp lý định hướng xử chủ thể, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch dân sự, hướng tới việc khơng ổn định mà cịn khuyến khích giao dịch dân ngày phát triển Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân xuất từ xa xưa lịch sử giao lưu dân nhân dân ta Tuy nhiên, quy định pháp luật chiếm vị trí nhỏ BLDS Việc hướng dẫn, áp dụng, giải vấn đề liên quan đến đặt cọc hạn chế, rải rác số điều khoản, số văn Điều cho thấy, quy định pháp luật đặt cọc sơ sài, dẫn đến hiệu áp dụng thực tế không cao chưa thực biện pháp đảm bảo hữu hiệu giao dịch dân Sau tìm hiểu nghiên cứu đặt cọc tìm án liên quan đến hợp đồng đặt cọc, xin mạnh dạn chọn đề tài số 04: “Sưu tầm án giải tranh chấp đặt cọc Tóm tắt bình luận vấn đề pháp lý liên quan cách giải Tòa án.” đề tài cho tiểu luận NỘI DUNG Tóm tắt án BẢN ÁN SƠ THẨM SỐ 70/2006/DSST ngày 29/09/2006: Vụ việc xảy nguyên đơn ông Nguyễn Hữu Tiến, bà Lê Thị Phương bị đơn bà Bùi Thị Mai Anh (ủy quyền cho ông Văn Trọng Đạt) Ngày 10/03/2006, ông Hữu Tiến bà Lê Thị Phương khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng buộc bà Bùi Thị Mai Anh phải tiếp tục hợp đồng đặt cọc mua nhà chuyển quyền sử dụng đất mà bên giao kết ngày 11/01/2006 Ngày 11/06/2006 vợ chồng có thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với bà Bùi Thị Mai Anh Hợp đồng có chứng nhận Phịng cơng chứng Nhà nước số tỉnh Lâm Đồng Theo hợp đồng, bà Mai Anh mua nhà, đất ông Tiến, bà Phương 232 Phan Đình Phùng, đường II, thành phố Đà Lạt với giá 1.490.000 đồng, toán làm 02 lần: Lần đặt cọc 800.000.000 đồng vào ngày 11/01/2006, lần giao tiếp số tiền 690.000.000 đồng, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất bà Mai Anh lên UBND kí vào vẽ để ơng bà hồn tất thủ tục sang tên bà Mai Anh khơng đồng ý diện tích nhà, đất theo vẽ 73m2 Nay ông bà yêu cầu bà Mai Anh tiếp tục thực hợp đồng tốn số tiền cịn lại 690.000.000 đồng 30.000.000 đồng tiền sửa chữa nhà thiếu Bà Mai Anh không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng chooằng theo thỏa thuận tổng diện tích nhà, đất 113,05m2 Đến ngày 06/03/2006 ơng Tiến, bà Phương đề nghị bà lên Phòng nhà đất để kí vào trạng nhà đất thấy diện tích cịn 56,56m2 Vì vậy, bà u cầu hủy hợp đồng đặt cọc yêu cầu vợ chồng ông Tiến phải chịu phạt cọc 800.000.000 đồng trả lại cho 130.000.000 đồng tiền sửa nhà Bình luận vấn đề pháp lý liên quan Vấn đề dẫn đến tranh chấp có thay đổi diện tích đất kèm theo nhà mua bán Tòa Giám đốc thẩm cho rằng: Trung tâm tích hợp thơng tin địa lý Sở Tài ngun & Mơi trường xác định có phần diện tích nhà 232 nằm lộ giới nên yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc Tuy nhiên, theo tài liệu tổng diện tích nhà tranh chấp 113,05m2 diện tích diện tích giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cửa cấp cho hộ ông bà Nguyễn Hữu Tiến Lê Thị Phương Diện tích “vẫn đúng” mang tên ông Tiến bà Phương Về thực tế, bà Mai Anh muốn đứng tên sở hữu diện tích đất cịn lại 56,56m2 (theo trạng nhà đất Phòng nhà đất) Như vậy, số tiền mà hai bên thỏa thuận tương ứng với nhà đất có diện tích 113,05m2 bên mua sở hữu 56,56m2 thiệt thòi cho bên mua Việc bà Mai Anh không mua diện tích cịn 56,56m2 hồn tồn đáng Vì vậy, diện tích nhà đất nói có phần nằm lộ giới mà vào thời điểm đặt cọc hai bên khơng biết bên tiếp tục thực hợp đồng bên mua phải tốn theo diện tích đất công nhận Nếu bên không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng phải tuyên hợp đồng vơ hiệu có nhầm lẫn đối tượng Về việc xử lý tài sản đặt cọc: Trường hợp 1: Các bên đồng ý tiếp tục giao kết hợp đồng: Bà Bùi Thị Mai Anh tiếp tục thực hợp đồng phải toán phần diện tích đất cơng nhận Theo đó, số tiền đặt cọc xử lý theo quy định Điều 358 BLDS năm 2005: “Trường hợp hợp đồng giao kết, thực tài sản đạt cọc trả lại cho bên đặt cọc được trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hơp có thỏa thuận khác” BLDS năm 2015 giữ nguyên quy định BLDS năm 2005 xử lý tài sản đặt cọc Vì vậy, trường hợp hai bên tiếp tục giao kết hợp đồng, số tiền đặt cọc 800.000.000 đồng trả lại cho bà Bùi Thị Mai Anh trừ để thực nghĩa vụ trả tiền Trường hợp 2: Nếu bên không đồng ý tiếp tục thực hợp đồng phải tuyên hợp đồng vơ hiệu có nhầm lẫn đối tượng Vấn đề hợp đồng vô hiệu bị nhầm lẫn quy định Điều 126 BLDS 2015 có thay đổi bổ sung so với Điều 131 BLDS 2005 Trước đây, Điều 131 BLDS 2005 quy định “Khi bên có lỗi vơ ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung giao dịch dân mà xác lập giao dịch bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên thay đổi nội dung giao dịch đó, bên khơng chấp nhận bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tồ án tuyên bố giao dịch vô hiệu Trong trường hợp bên lỗi cố ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung giao dịch giải theo quy định Điều 132 Bộ luật này” Hiện nay, Điều 126 BLDS 2015 theo hướng: “Trường hợp giao dịch dân xác lập có nhầm lẫn làm cho bên bên khơng đạt mục đích việc xác lập giao dịch bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu, trừ trường hợp quy định khoản Điều Giao dịch dân xác lập có nhầm lẫn khơng vơ hiệu trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân bên đạt bên khắc phục nhầm lẫn làm cho mục đích việc xác lập giao dịch dân đạt được” Mặc dù BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 không khái niệm “nhầm lẫn”, thấy, nhầm lẫn trường hợp hợp đồng ký kết ý chí bên hình thành khơng nhiều lý khác Trong trường hợp trên, phần diện tích nhà nằm lộ giới làm cho ý chí bên khơng hình thành Trong trường hợp này, việc xử lý hợp đồng bị vô hiệu theo quy định Điều 131 BLDS 2015 Cụ thể, giao dịch dân vô hiệu, bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Về phán Tòa án Tại Bản án dân sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/09/2006, TAND Thành phố Đà Lạt định: - Chấp nhận yêu cầu ông Tiến, bà Phương - Buộc bà Mai Anh phải tiếp tục thực hợp đồng giao kết với ông Tiến, nà Phương 720.000.000 đồng thực tiếp việc giao kết hợp đồng mua, bán nhà chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhà ông Tiến, bà Phương Do án sơ thẩm bị bà Mai Anh kháng cáo nên vụ kiện xét xử lạu theo trình tự phúc thẩm Tại Bản án dân phúc thẩm số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng định sửa án sơ thẩm - Đình yêu cầu phạt cọc bà Mai Anh - Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất vợ chồng ông Tiến, bà Phương bà Mai Anh - Buộc bà Mai Anh trả lại nhà cho vợ chồng ông Tiến, bà Phương - Ơng Tiến, bà Phương có trách nhiệm hoàn trả bà Mai Anh 865.000.000 đồng Sau xét xử phúc thẩm, ông Tiến, bà Phương khiếu nại Bản án dân phúc thẩm nêu trên, đề nghị xem xét án theo trình tự Giám đốc thẩm Quyết định Giám đốc thẩm: Viện trưởng VKSND tối cao kháng nghị Bản án dân phúc thẩm số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 TAND tỉnh Lâm Đồng Sau nghiên cứu hồ sơ vụ án thảo luận, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa Dân TANDTC xét thấy có nhu cầu bán nhà nên ơng Tiến, bà Phương thỏa thuận bán nhà số 232 diện tích 113,05m2 cho bà Bùi Thị Mai Anh với giá 1.490.000.000 đồng Việc mua bán tự nguyện, bà Mai Anh giao cho ông Tiến, bà Phương 800.000.000 đồng, ông Tiến, bà Phương giao nhà cho bà Mai Anh sử dụng Hai bên cam kết Điều Hợp đồng đặt cọc: Nếu lý mà bên mua tự ý khơng mua số tiền đặt cọc 800.000.000 đồng; ngược lại lý mà bên bán khơng bán phải bồi thường gấp đôi số tiền nhận cọc 1.600.000.000 đồng Hai bên cam kết sau có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đứng tên bà Mai Anh bà Mai Anh tốn tiếp số tiền cịn lại Hợp đồng đặt cọc xác nhận Phòng công chứng số tỉnh Lâm Đồng Về tố tụng: Trong vụ án này, việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ông Tiến, bà Phương với bà Mai Anh có liên quan đến quyền lợi bà Phạm Thị Thanh Trước trình giải vụ án, bà Thanh khiếu nại yêu cầu ông Tiến, bà Phương phải cắt bỏ phần mái Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm không đưa bà Thanh vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mà xác định bà Thanh nhân chứng vụ án khơng xác, khơng đảm bảo quyền lợi cho bà Thanh Vì vậy, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân TAND tối cao định: - Hủy án dân phúc thẩm số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 TAND tỉnh Lâm Đồng hủy án dân sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/09/2006 TAND thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng giải tranh chấp hợp đồng dân có đặt cọc nguyên đơn ông Nguyễn Hữu Tiến, bà Lê Thị Phương với bị đơn bà Bùi Thị Mai Anh - Giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật Nhận xét: TAND cấp sơ thẩm xác định hợp đồng có đặt cọc khơng thực lỗi bị đơn (bên đặt cọc) dẫn đến xác định trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng phải chịu phạt cọc thuộc bị đơn Tòa án cấp phúc thẩm xác định việc hợp đồng có đặt cọc hai bên vơ hiệu yếu tố khách quan nên không áp dụng phạt cọc hai bên Việc xem xét vụ án hai cấp TAND có thiếu sót định dẫn đến phải xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm Cách giải tranh chấp cấp TAND trường hợp cho thấy rõ, việc giải tranh chấp liên quan đến đặt cọc địi hỏi phải có xem xét kết hợp quy định đặt cọc với quy định thực hợp đồng nói chung để bảo đảm quyền lợi bên đương vụ việc Ở đây, Tòa Giám đốc thẩm hủy hai án sơ thẩm phúc thẩm hai án có thiếu sót nội dung tố tụng KẾT LUẬN Đặt cọc biện pháp bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng dân pháp luật Việt Nam ghi nhận với hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác Đặt cọc khơng có chức bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân mà cịn có chức đảm bảo việc giao kêt shopwj đồng dân Tuy nhiên, quy định pháp luật dân Việt Nam đặt cọc chưa thực hồn thiện, cịn có điểm chưa đầy đủ, chưa thống rõ rang Những bất cập khiến cho trình áp dụng pháp luật thực tế gặp khó khăn, khơng thống quan điểm số TAND, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ dân Nền kinh tế nước ta tiếp tục xây dựng theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung, đặt cọc nói tiêng ln đóng vai trò quan trọng việc thúc đẩy giao lưu kinh tế - dân ngày phát triển Vì vậy, việc thường xuyên nghiên cứu hoàn thiện pháp luật biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân nói chung đặt cọc nói riêng cho phù hợp với phát triển kinh tế cần thiết DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân Việt Nam năm 2015 Giáo trình Luật dân Việt Nam, tập 2, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân, 2020 Dương Thị Hiện (2016), “Đặt cọc – Một số vấn đề lí luận thực tiễn”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Hà Nội Trịnh Tuấn Anh (2019), “Hợp đồng vô hiệu nhầm lẫn”, Tạp chí Tịa án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/hop-dong-vo-hieu-do- nham-lan-thuc-trang-va-huong-hoan-thien, truy cập ngày 06/5/2021 https://thuvienphapluat.vn/