Đang tải... (xem toàn văn)
0 ĐỀ BÀI số 8 Sưu tầm một bản án giải quyết tranh chấp về đặt cọc Tóm tắt và bình luận về các vấn đề pháp lý có liên quan và cách giải quyết của Toà án MỤC LỤC 1 MỞ ĐẦU Đặt cọc là việc một bên giao ch.
ĐỀ BÀI số 8: Sưu tầm án giải tranh chấp đặt cọc Tóm tắt bình luận vấn đề pháp lý có liên quan cách giải Toà án MỤC LỤC MỞ ĐẦU Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Đặt cọc biện pháp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Biện pháp đặt cọc có ưu điểm dễ thực hiện, tính an tồn cao, tính ràng buộc chắn có tính chế tài nghiêm khắc, chủ thể sử dụng phổ biến giao dịch dân nói chung, đặc biệt giao dịch dân liên quan đến đối tượng nhà, quyền sử dụng đất bất động sản khác Tuy nhiên thực tế tồn nhiều tranh chấp liên quan đến đặt cọc Tòa án thụ lý giải Để nghiên cứu rõ vấn đề này, em xin chọn nghiên cứu đề tập số 8: “Sưu tầm án giải tranh chấp đặt cọc Tóm tắt bình luận vấn đề pháp lý có liên quan cách giải Toà án.” Và án em lựa chọn án số: 224/2018/DS-PT ngày 07/02/2018 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Do kiến thức cịn hạn chế nên khơng thể tránh khỏi sai sót làm bài, em mong thầy cô đọc cho em ý kiến nhận xét, bổ sung để em có nhìn đắn hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! NỘI DUNG I Tóm tắt án Tình tranh chấp Ngày 08/9/2016, bà Lê Kim H có thỏa thuận nhận chuyển nhượng ông Trần C bà Võ Thị B nhà đất số Đường E, Phường O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 4.000.000.000 (Bốn tỷ) đồng Các bên công chứng hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh Ơng C bà B nhận tiền đặt cọc 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng ngày 14/10/2016 nhận thêm 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng, tổng cộng ông C bà B nhận 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng tiền cọc hai bên hẹn ngày 09/11/2016 công chứng làm thủ tục sang tên Ngày 03/11/2016, bà H biết nhà Đường E, Phường O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nằm diện quy hoạch vành đai I nút giao thông Ủy ban nhân dân quận T phê duyệt ngày 07/7/2009 theo Quyết định số 638/QĐ-UBND, theo vị trí nhà thuộc diện quy hoạch giải tỏa Khi biết việc bà H liên lạc với ông C bà B để thương lượng, ông C bà B đồng ý trả lại cho bà H 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng theo biên hòa giải Ủy ban nhân dân Phường O, quận T ngày 09/12/2016 đến phiên hòa giải vào ngày 16/12/2016 ơng C bà B khơng đến phường làm việc theo lịch hẹn trước Do ông C bà B cố tình khơng cung cấp thơng tin quy hoạch nhà nên bà H yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà buộc ông C bà B trả lại số tiền 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng) Bị đơn ông Trần C, bà Võ Thị B ông Nguyễn Thanh T người đại diện hợp pháp theo ủy quyền bị đơn trình bày: Ơng Trần C bà Võ Thị B đồng sở hữu nhà địa số Đường E, Phường O, quận T theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có hồ sơ gốc số 4534/2002 Ủy ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13/11/2002 Ơng C, bà B xác nhận lời trình bày bà H hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà việc giao nhận tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng Do có tranh chấp, ngày 09/12/2016 bà H vợ chồng ông C, bà B Ủy ban nhân dân Phường O, quận T hịa giải, theo ơng C, bà B đồng ý trả lại cho bà H 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng hẹn ngày 20/12/2016 giao nhận với bà H không đến Bà H không đồng ý với nội dung hòa giải ngày 09/12/2016 phường nộp đơn khởi kiện Tòa án nên vợ chồng ông C, bà B không đồng ý trả lại cho bà H số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng đặt cọc mua nhà Đường E, Phường O, quận T Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn T2 ông Đỗ Tiến D người đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày: Ơng T2 đồng ý với ý kiến bà Lê Kim H buộc ông C bà B phải trả lại số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phịng cơng chứng N, Thành phố Hồ Chí Minh ơng Nguyễn Mạnh C người đại diện theo pháp luật trình bày: Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy trình tự, thủ tục cơng chứng Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 036210 ngày 08/9/2016 công chứng viên thực quy định pháp luật Đối với ý kiến bà H, Phòng cơng chứng khơng có ý kiến gì, đề nghị Tịa án giải vụ án theo quy định pháp luật có đơn đề nghị xét xử vắng mặt II Bình luận vấn đề pháp lý có liên quan cách giải Tòa án Căn pháp luật - Bộ luật dân 2015 Điều 328; - Nghị Quyết 01/2003 Hội Đồng Thẩm Phán Tòa Án Nhân Dân Tối Cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình mục I.1; - Nghị định 163/2016 ND/CP giao dịch bảo đảm mục 3, từ điều 29 đến điều 33 Về thủ tục tố tụng Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khơng có mặt, khơng có lý đáng tịa án xét xử, lần vắng mặt thứ người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan việc tịa xét xử phù hợp với quy định điều 296 Bộ luật Tố tụng dân 2015 "Người không kháng cáo có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc kháng cáo, kháng nghị người tham gia tố tụng khác Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt Tịa án tiến hành xét xử vụ án" Về nội dung vụ án * Tòa phúc thẩm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu "do yếu tố khách quan, bên khơng có lỗi nên phải hồn trả cho nhận", hai cấp tòa dẫn chiếu điều 137 hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, không đưa pháp luật cụ thể vô hiệu trường hợp để tuyên hợp đồng đặt cọc vơ hiệu * Tịa sơ thẩm vào điều 118 121 Luật nhà năm 2014, điều Điều 137 Bộ luật dân 2005, tòa phúc thẩm dẫn điều 137 Bộ luật dân sự, bên cạnh đó, điều luật dẫn chiếu khác liên quan đến tố tụng nghĩa vụ chậm trả tiền thi hành án, ta không xét đến Nội dung điều luật sau: - Điều 118 Luật nhà 2014: "Điều kiện nhà tham gia giao dịch: Giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà nhà phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều này; b) Khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn; c) Khơng bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Các điều kiện quy định điểm b điểm c khoản không áp dụng trường hợp mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai" - Điều 121 luật nhà 2014 "Hợp đồng nhà Hợp đồng nhà bên thỏa thuận phải lập thành văn bao gồm nội dung sau đây: Họ tên cá nhân, tên tổ chức địa bên; Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm đất gắn với nhà Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua hộ chung cư bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng hộ; mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư theo mục đích thiết kế phê duyệt ban đầu; " - Điều 137 Bộ luật dân 2005: "Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vô hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường" => Như vậy, thấy cụ thể việc hợp đồng vô hiệu yếu tố khách quan Bộ luật dân 2005 (từ điều 127 đến điều 134) luật dân 2015 (từ điều 122 đến điều 129) hồn tồn khơng có quy định hợp đồng vơ hiệu yếu tố khách quan tịa phúc thẩm tun Tịa sơ thẩm dẫn chiếu quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch hợp đồng nhà ở, nhiên chất quan hệ pháp luật tranh chấp "tranh chấp hợp đồng đặt cọc", việc dẫn chiếu điều 121 luật nhà 2014 tòa sơ thẩm điều khơng cần thiết Bên cạnh đó, việc áp dụng điều 118 Luật nhà không xác, nhà ơng C, bà B "bị kê biên để thi hành án" hay "thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu " lỗi ơng C, bà B, điều hợp đồng có quy định rõ "ông C, bà B cam kết nhà đất không bị tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, chưa bán, chuyển nhượng cho ai" vậy, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giao kết thực được, nên theo quy định điều 132 luật dân 2005 hợp đồng đặt cọc vô hiệu lừa dối, mặt khác, Nghị 01/2003 quy định "bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu, phải chịu phạt cọc" , ơng C, bà B phải trả tiền đặt cọc cho bà H, ơng T2, chí cịn bị phạt cọc nguyên đơn có yêu cầu trường hợp giả định Tuy nhiên, nhà đất ông C, bà B lại đáp ứng đủ điều kiện tham gia giao dịch, không tranh chấp, không bị kê biên, "Theo đồ quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư Phường O UBND quận T phê duyệt Quyết định số 638/QĐ-UBND ngày 07/7/2009 vị trí nhà Đường E, Phường O, quận T, thuộc 04, tờ đồ số 20 ĐCCQ-2005 thuộc quy hoạch khu vực đất giao thông; đường E lộ giới quy định 10 mét; đường trục thị lộ giới quy định 32 mét, giới xây dựng 40 mét; vạt góc giao lộ mét x mét" , nhà đất "Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền", ta khơng tìm thấy tài liêu, chúng ghi nhận có định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền đây!!! mà có khơng thể tun hợp đồng đặt cọc vơ hiệu yếu tố khách quan (luật khơng có điều quy định vậy), mà phải xác định lỗi ông C, bà B xem họ có biết thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà hay biết có định thu hồi đất hay chưa mà lập hợp đồng đặt cọc, với cần xác định lỗi bà H, ơng T2 họ cam kết "đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý nhà đất đồng ý đặt cọc mua bán" để xem tỷ lệ lỗi hai bên đến đâu, từ dẫn chiếu trường hợp để xem xét áp dụng quy định luật dân 2005 (điều 6) nguyên tắc trung thực, thiện chí, điều 132 luật dân 2005 giao dịch dân vô hiệu lừa dối Nghị 01/2003 HĐTP để tuyên hợp đồng vô hiệu hủy hợp đồng Trong vụ án này, lập luận người kháng cáo (bị đơn) "hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nhà nằm quy hoạch phép mua bán Trong hợp đồng có ghi rõ bên mua phải có trách nhiệm kiểm tra thơng tin pháp lý nhà đất nên việc bên mua khơng tìm hiểu kỹ sau khơng tiếp tục thực hợp đồng hồn tồn lỗi ngun đơn Do đó, ngun đơn phải chịu số tiền đặt cọc Trong tổng số tiền 500.000.000 đồng nguyên đơn giao cho bị đơn có 300.000.000 đồng tiền đặt cọc mua bán nhà 200.000.000 đồng đưa tiếp giai đoạn sau tiền mua bán nhà Nguyên đơn phải chịu số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng, bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền mua bán 200.000.000 đồng" Tác giả đồng tình phân tích, chưa có định thu hồi thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà đất hồn tồn đối tượng giao dịch chuyển nhượng, việc thỏa thuận đặt cọc trường hợp hồn tồn khơng vi phạm điều cấm pháp luật (theo quy định Bộ Luật Dân Sự 2005, Bộ luật dân 2015 sửa theo hướng không vi phạm điều cấm Luật) Về lập luận "Trong tổng số tiền 500.000.000 đồng nguyên đơn giao cho bị đơn có 300.000.000 đồng tiền đặt cọc mua bán nhà 200.000.000 đồng đưa tiếp giai đoạn sau tiền mua bán nhà Nguyên đơn phải chịu số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng, bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền mua bán 200.000.000 đồng" người kháng cáo, tòa Phúc thẩm nhận định "Hội đồng xét xử xét thấy, hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016, hai bên thỏa thuận tiền đặt cọc 300.000.000 đồng hẹn 45 ngày sau lập thủ tục mua bán Tuy nhiên, đến ngày 14/10/2016, hai bên lại giao nhận thêm số tiền 200.000.000 đồng Khi giao số tiền này, hai bên ghi rõ mặt sau hợp đồng đặt cọc “gia hạn hợp đồng đến ngày 09/11/2016 ký mua bán”và “tổng cộng đợt I + II 500.000.000 đồng” Như có đủ sở để xác định số tiền 200.000.000 đồng giao thêm để gia hạn hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016, toàn số tiền 500.000.000 đồng tiền đặt cọc cho việc mua bán nhà" Nhận định khơng hồn tồn thuyết phục lẽ phần "tổng cộng đợt I + II 500.000.000 đồng” có giá trị xác nhận số tiền mà bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc, chưa 200 triệu đồng giao ngày 14/10/2016 tiền đặt cọc trừ trường hợp ghi rõ đặt cọc tiếp, trường hợp bên không thỏa thuận rõ ràng cần áp dụng quy định nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm theo hướng quy định điều 29 "Điều 29 Trường hợp không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước Trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước" Như kháng cáo có sở cần chấp nhận bị bác theo án phúc thẩm nêu KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Bản án số 224/2018/DS-PT ngày 07/02/2018 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh: TỊA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẢN ÁN 224/2018/DS-PT NGÀY 07/02/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ Vào ngày 17/01/2018 07/02/2018 phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 595/2017/TLPTDS ngày 07 tháng 11 năm 2017 việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” Do án dân sơ thẩm số 507/2017/DS-ST ngày 26 tháng năm 2017 Tòa án nhân dân quận T bị kháng cáo Theo Quyết định đưa vụ án xét xử phúc thẩm 2803/2017/QĐPT-DS ngày 29 tháng 11 năm 2017 đương sự: - Nguyên đơn: Bà Lê Kim H, sinh năm 1957; cư trú tại: đường L, Phường M, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện hợp pháp nguyên đơn: Ông Đỗ Tiến D, sinh năm 1965; cư trú tại: đường Đ, Phường A, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền ngày 21/12/2016) - Bị đơn: Ông Trần C, sinh năm 1941 Bà Võ Thị B, sinh năm 1953; cư trú tại: đường T, Phường O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện hợp pháp bị đơn: Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1971; cư trú tại: Đường H, Phường M, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền ngày 03/3/2017) - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 1/ Phịng cơng chứng N, Thành phố Hồ Chí Minh; Trụ sở: Đường V, Phường N, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Mạnh C – Trưởng phịng 2/ Ơng Lê Văn T2, sinh năm 1953; cư trú tại: đường L, Phường M, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh Người đại diện hợp pháp ơng T2: Ơng Đỗ Tiến D, sinh năm 1965; cư trú tại: đường Đ, Phường A, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 06/3/2017) - Người kháng cáo: ông Trần C bà Võ Thị B, bị đơn - Viện kiểm sát kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân quận T NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện ngày 22/12/2016, lời khai nguyên đơn bà Lê Kim H ông Đỗ Tiến D người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn trình bày: Ngày 08/9/2016, bà Lê Kim H có thỏa thuận nhận chuyển nhượng ơng Trần C bà Võ Thị B nhà đất số Đường E, Phường O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 4.000.000.000 (Bốn tỷ) đồng Các bên công chứng hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh Ông C bà B nhận tiền đặt cọc 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng ngày 14/10/2016 nhận thêm 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng, tổng cộng ông C bà B nhận 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng tiền cọc hai bên hẹn ngày 09/11/2016 công chứng làm thủ tục sang tên Ngày 03/11/2016, bà H biết nhà Đường E, Phường O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nằm diện quy hoạch vành đai I nút giao thông Ủy ban nhân dân quận T phê duyệt ngày 07/7/2009 theo Quyết định số 638/QĐUBND, theo vị trí nhà thuộc diện quy hoạch giải tỏa Khi biết việc bà H liên lạc với ông C bà B để thương lượng, ông C bà B đồng ý trả lại cho bà H 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng theo biên hòa giải Ủy ban nhân dân Phường O, quận T ngày 09/12/2016 đến phiên hòa giải vào ngày 16/12/2016 ơng C bà B không đến phường làm việc theo lịch hẹn trước Do ơng C bà B cố tình khơng cung cấp thông tin quy hoạch nhà nên bà H yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà buộc ông C bà B trả lại số tiền 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng) Bị đơn ông Trần C, bà Võ Thị B ông Nguyễn Thanh T người đại diện hợp pháp theo ủy quyền bị đơn trình bày: Ơng Trần C bà Võ Thị B đồng sở hữu nhà địa số Đường E, Phường O, quận T theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có hồ sơ gốc số 4534/2002 Ủy ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13/11/2002 Ơng C, bà B xác nhận lời trình bày bà H hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà việc giao nhận tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng Do có tranh chấp, ngày 09/12/2016 bà H vợ chồng ông C, bà B Ủy ban nhân dân Phường O, quận T hòa giải, theo ơng C, bà B đồng ý trả lại cho bà H 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng hẹn ngày 20/12/2016 giao nhận với bà H không đến Bà H không đồng ý với nội dung hòa giải ngày 09/12/2016 phường nộp đơn khởi kiện Tịa án nên vợ chồng ơng C, bà B không đồng ý trả lại cho bà H số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng đặt cọc mua nhà Đường E, Phường O, quận T Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Lê Văn T2 ông Đỗ Tiến D người đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày: Ơng T2 đồng ý với ý kiến bà Lê Kim H buộc ông C bà B phải trả lại số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phịng cơng chứng N, Thành phố Hồ Chí Minh ơng Nguyễn Mạnh Clà người đại diện theo pháp luật trình bày: Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy trình tự, thủ tục công chứng Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 036210 ngày 08/9/2016 công chứng viên thực quy định pháp luật Đối với ý kiến bà H, Phịng cơng chứng khơng có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải vụ án theo quy định pháp luật có đơn đề nghị xét xử vắng mặt Tại án dân sơ thẩm số 507/2017/DS-ST ngày 26 tháng năm 2017 Tòa án nhân dân quận T định: - Căn khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35, điểm a khoản Điều 39; Điều 147; khoản Điều 273; khoản Điều 280 Bộ luật tố tụng dân năm 2015; - Căn Điều 118, 121 Luật nhà năm 2014; - Căn điểm c khoản Điều 688 Bộ luật dân năm 2015; - Căn Điều 358, Điều 137 Điều 305 Bộ luật dân 2005; - Căn Điều 26 Luật Thi hành án Dân sửa đổi, bổ sung năm 2014; - Căn khoản Điều 26 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án; 10 Tun xử: 1/ Chấp nhận toàn yêu cầu khởi kiện bà Lê Kim H ông Trần C bà Võ Thị B: Hủy Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 036210 ngày 08/9/2016 Phịng cơng chứng N Thành phố Hồ Chí Minh Buộc ơng Trần C bà Võ Thị B hoàn trả cho bà Lê Kim H số tiền nhận 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng Thanh toán sau án có hiệu lực pháp luật Thi hành Chi cục Thi hành án dân có thẩm quyền Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền bên phải trả lãi số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả thời điểm toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác 2/ Án phí dân sơ thẩm: Ơng Trần C bà Võ Thị B phải chịu 24.000.000 (Hai mươi bốn triệu) đồng Hoàn lại cho bà Lê Kim H số tiền tạm ứng án phí 12.000.000 (Mười hai triệu) đồng theo biên lai thu số 0011970 ngày 05/01/2017 Chi cục Thi hành án dân quận T Ngồi ra, án sơ thẩm cịn tun quyền kháng cáo quyền thi hành án đương Ngày 28/9/2017, bị đơn ông Trần Châu bà Võ Thị Bảy có đơn kháng cáo tồn án sơ thẩm Ngày 10/10/2017 Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Bình có Quyết định kháng nghị số 30/QĐKNPT-VKS-DS, đề nghị sửa án sơ thẩm phần xác định trách nhiệm dân chậm thực nghĩa vụ trả nợ Tại phiên tịa phúc thẩm: Ơng Nguyễn Thanh T người đại diện theo ủy quyền bị đơn ơng Trần C bà Võ Thị B trình bày: Bà Lê Kim H vi phạm thỏa thuận theo Hợp đồng đặt cọc ký kết không ký thực thủ tục mua bán với ông C, bà B Bà H viện lý không tiếp tục mua nhà nhà nằm diện quy hoạch vành đai I nút giao thông UBND quận T phê duyệt theo Quyết định số 638/QĐ-UBND ngày 07/7/2009 Tuy nhiên Biên hòa giải ngày 09/12/2016 thể bà B cung cấp photo giấy chủ quyền nhà cho bà H gần 03 tháng trước đặt cọc mua nhà Phịng Cơng chứng số N Thông tin quy hoạch Phường O, quận T 11 Quận công bố công khai Trang tin điện tử quận biết đồ án điều chỉnh quy hoạch quận, chưa có định việc đền bù giải tỏa Căn nhà đủ điều kiện để thực giao dịch mua bán Việc bà H đơn phương không tiếp tục thực việc mua bán hoàn toàn thuộc ý chí chủ quan bà H, số tiền 500.000.000 đồng phải thuộc bà B Đề nghị sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện ngun đơn Tại phiên tịa hơm nay, bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng với thời hạn toán sau: 100.000.000 đồng trả ngay, 200.000.000 đồng trả sau 02 tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật Ông Đỗ Tiến D người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn bà Lê Kim H người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Lê Văn T2 trình bày: Khơng đồng ý với kháng cáo phía bị đơn, đề nghị giữ nguyên án sơ thẩm Ông T2 xác nhận số tiền 500.000.000 đồng mà bà H đặt cọc cho ông C, bà B tài sản chung bà H, ông T2 nên đề nghị Tịa án tun buộc ơng C, bà B phải trả cho bà H, ơng T2 số tiền Ơng Nguyễn Mạnh C người đại diện theo pháp luật người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phịng cơng chứng N, TP.HCM vắng mặt phiên tịa Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến Viện kiểm sát việc tuân thủ pháp luật trình giải vụ án giai đoạn phúc thẩm: - Về tố tụng: Thẩm phán Hội đồng xét xử thực quy định luật tố tụng dân sự, đảm bảo cho đương có quyền nghĩa vụ theo quy định; gửi Quyết định, Thông báo cho Viện kiểm sát cấp, đương đầy đủ, thời hạn Hội đồng xét xử thành phần, phiên tịa diễn theo trình tự quy định pháp luật - Về nội dung: Đối với kháng nghị: Vụ án đưa xét xử vào ngày 26/9/2017, thời điểm Bộ luật Dân năm 2015 có hiệu lực thi hành Do đó, cần phải áp dụng Điều 357, 468 Bộ luật Dân năm 2015 để xác định trách nhiệm dân chậm thực nghĩa vụ trả tiền Đề nghị chấp nhận kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận T, sửa án sơ thẩm phần tuyên trách nhiệm dân chậm thực nghĩa vụ trả tiền Đối với kháng cáo: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nhà nằm quy hoạch phép mua bán Trong hợp đồng có ghi rõ bên mua phải có trách nhiệm kiểm tra thông tin pháp lý nhà đất nên việc bên mua khơng tìm hiểu kỹ sau khơng tiếp tục thực hợp đồng hồn tồn lỗi ngun đơn Do 12 đó, ngun đơn phải chịu số tiền đặt cọc Trong tổng số tiền 500.000.000 đồng nguyên đơn giao cho bị đơn có 300.000.000 đồng tiền đặt cọc mua bán nhà 200.000.000 đồng đưa tiếp giai đoạn sau tiền mua bán nhà Nguyên đơn phải chịu số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng, bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền mua bán 200.000.000 đồng Tuy nhiên, phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng nên ghi nhận NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên Tòa vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Theo lời trình bày xác nhận bên đương vào ngày 08/9/2016 bà Lê Kim H ông Trần C, bà Võ Thị B ký Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phịng Cơng chứng số N, TP.HCM tài sản nhà đất Đường E, Phường O, quận T Ông C, bà B nhận bà H tổng số tiền 500.000.000 đồng; hai bên thỏa thuận đến ngày 09/11/2016 ký Hợp đồng mua bán Tuy nhiên, việc mua bán không thực Hiện nay, ông C, bà B kháng cáo cho bà H người có lỗi việc Hợp đồng mua bán khơng ký kết nên bà Hạnh phải chịu toàn số tiền đặt cọc Bị đơn cho nguyên đơn đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng số tiền 200.000.000 đồng đưa thêm tiền mua bán nhà nên phía bị đơn đồng ý trả lại 300.000.000 đồng Hội đồng xét xử xét thấy, hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016, hai bên thỏa thuận tiền đặt cọc 300.000.000 đồng hẹn 45 ngày sau lập thủ tục mua bán Tuy nhiên, đến ngày 14/10/2016, hai bên lại giao nhận thêm số tiền 200.000.000 đồng Khi giao số tiền này, hai bên ghi rõ mặt sau hợp đồng đặt cọc “gia hạn hợp đồng đến ngày 09/11/2016 ký mua bán” “tổng cộng đợt I + II 500.000.000 đồng” Như có đủ sở để xác định số tiền 200.000.000 đồng giao thêm để gia hạn hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016, toàn số tiền 500.000.000 đồng tiền đặt cọc cho việc mua bán nhà Hội đồng xét xử nhận thấy, Điều Hợp đồng đặt cọc, ông C, bà B cam kết nhà đất không bị tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, chưa bán, chuyển nhượng cho ai; cịn phía bà H cam kết tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý nhà đất đồng ý đặt cọc mua bán Theo lời trình bày nguyên đơn bị đơn ký hợp đồng đặt cọc bên nhà đất ông C, bà B thuộc diện quy hoạch khu vực đất giao thông Sau bà H tiến hành giao tiền đặt cọc, bên chuẩn bị thủ tục để ký kết hợp đồng mua bán bà H biết thông tin Ngày 07/11/2016, Phịng Quản lý thị UBND quận T có Cơng văn số 339/QLĐTQHKT xác nhận: Theo đồ quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư Phường O 13 UBND quận T phê duyệt Quyết định số 638/QĐ-UBND ngày 07/7/2009 vị trí nhà Đường E, Phường O, quận T, thuộc 04, tờ đồ số 20 ĐCCQ-2005 thuộc quy hoạch khu vực đất giao thông; đường E lộ giới quy định 10 mét; đường trục thị lộ giới quy định 32 mét, giới xây dựng 40 mét; vạt góc giao lộ mét x mét Như vậy, thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, hai bên trước thông tin nhà đất chuyển nhượng thuộc quy hoạch khu vực đất giao thơng Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016 trường hợp bị vô hiệu yếu tố khách quan, bên khơng có lỗi nên phải hồn trả cho nhận Tịa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà H, hủy hợp đồng đặt cọc buộc ông C, bà B phải trả lại 500.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà H có sở Từ đó, khơng chấp nhận tồn kháng cáo ơng C, bà B [2] Đối với kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận T, Hội đồng xét xử nhận thấy nội dung kháng nghị có Đối với trách nhiệm dân chậm thực nghĩa vụ trả tiền cần phải áp dụng theo quy định Điều 357, khoản Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015; cần sửa án sơ thẩm phần [3] Tại phiên tịa, phía ngun đơn xác định số tiền 500.000.000 đồng tài sản chung vợ chồng bà H, ông T2 Trong trình giải vụ án cấp sơ thẩm, bà H, ơng T2 có trình bày u cầu bị đơn phải trả số tiền cho vợ chồng ông bà Án sơ thẩm tuyên buộc bị đơn trả tiền cho bà H có thiếu sót Do cần sửa án sơ thẩm, tuyên buộc phía bị đơn phải trả lại số tiền 500.000.000 đồng cho bà H, ơng T2 [4] Ơng C, bà B khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân 2015; Điều 358, Điều 137, Điều 305 Bộ luật Dân năm 2005; Điều 357, khoản Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015; Không chấp nhận kháng cáo bị đơn ông Trần C, bà Võ Thị B Chấp nhận kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân quận T Sửa án sơ thẩm Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn bà Lê Kim H 14 Hủy Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 036210 ngày 08/9/2016 Phịng Cơng chứng số N, TP.HCM ông Trần C, bà Võ Thị B bà Lê Kim H Buộc ơng C, bà B hồn trả cho bà H, ông T2 số tiền đặt cọc nhận 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án người thi hành án thi hành án xong tất khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015 Về án phí: - Án phí dân sơ thẩm: Ơng C, bà B phải nộp 24.000.000 (Hai mươi bốn triệu) đồng Hoàn lại cho bà Lê Kim H số tiền tạm ứng án phí 12.000.000 (Mười hai triệu) đồng theo biên lai thu số 0011970 ngày 05/01/2017 Chi cục Thi hành án dân quận T - Án phí dân phúc thẩm: Ơng C, bà B khơng phải nộp án phí dân phúc thẩm Hồn lại cho ơng C, bà B số tiền tạm ứng án phí dân phúc thẩm nộp 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0006882 ngày 28/9/2017 Cục Thi hành án dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án 15 ... nhiều tranh chấp liên quan đến đặt cọc Tòa án thụ lý giải Để nghiên cứu rõ vấn đề này, em xin chọn nghiên cứu đề tập số 8: ? ?Sưu tầm án giải tranh chấp đặt cọc Tóm tắt bình luận vấn đề pháp lý có liên. .. nghị Tịa án giải vụ án theo quy định pháp luật có đơn đề nghị xét xử vắng mặt II Bình luận vấn đề pháp lý có liên quan cách giải Tòa án Căn pháp luật - Bộ luật dân 2015 Điều 328; - Nghị Quyết 01/2003... 07 tháng 11 năm 2017 việc ? ?Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” Do án dân sơ thẩm số 507/2017/DS-ST ngày 26 tháng năm 2017 Tòa án nhân dân quận T bị kháng cáo Theo Quyết định đưa vụ án xét