Quản lý thực hiện hợp đồng dự án khu dân cư phức hợp khu b đảo kim cương, quận 2, tp hồ chí minh,luận văn thạc sỹ kinh tế xây dựng

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI TP.HCM - oOo VŨ THỊ TUYẾT MAI QUẢN LÝ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG DỰ ÁN KHU DÂN CƢ PHỨC HỢP – KHU B – ĐẢO KIM CƢƠNG, QUẬN 2, TP HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG MÃ SỐ: 60.58.03.02.01 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.GVCC PHẠM VĂN VẠNG TP.HỒ CHÍ MINH - Năm 2014 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG XÂY DỰNG 11 1.1 Giới thiệu hợp đồng xây dựng quản lý hợp đồng xây dựng 11 1.1.1 Khái niệm hợp đồng xây dựng 11 1.1.2 Nguyên tắc ký kết hợp đồng 14 1.1.3 Nguyên tắc thực hợp đồng xây dựng 15 1.1.4 Hiệu lực tính pháp lý hợp đồng xây dựng 15 1.1.5 Các loại hợp đồng xây dựng 17 1.1.6 Bảo đảm thực hợp đồng bảo lãnh tạm ứng hợp đồng xây dựng 23 1.1.7 Tạm ứng hợp đồng xây dựng 24 1.1.8 Thanh toán hợp đồng xây dựng 25 1.1.9 Hồ sơ toán hợp đồng xây dựng 27 1.1.10 Quyết toán hợp đồng xây dựng 29 1.1.11 Thanh lý hợp đồng xây dựng 30 1.1.12 Quản lý hợp đồng nhiệm vụ quản lý thực hợp đồng 30 1.2 Cơ sở pháp lý hoạt động quản lý thực hợp đồng 30 1.2.1 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 30 1.2.2 Luật Thương Mại số 36/2006/QH 11 ngày 16/04/2005 31 1.2.3 Luật Dân Sự số 35/2006/QH 11 ngày 16/04/2005 31 1.2.4 Luật Đấu Thầu số 61/2006/QH 11 ngày 21/11/2005 32 1.2.5 Nghị định 85/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/10/2009: Hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu theo luật xây dựng 32 1.2.6 Nghị định số 48/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 07/05/2010: Về hợp đồng hoạt động xây dựng ngày 07 tháng 05 năm 2010 32 1.2.7 Căn vào nhu cầu lực bên 33 1.2.8 Các văn pháp quy khác có liên quan 33 1.3 Sự cần thiết phải hồn thiện cơng tác ký kết quản lý hợp đồng xây dựng 33 1.4 Quản lý thực hợp đồng xây dựng 34 1.4.1 Quản lý tiến độ thực hợp đồng 34 1.4.2 Quản lý chất lượng 35 1.4.3 Quản lý khối lượng giá hợp đồng 36 1.4.4 Quản lý an toàn lao động, bảo vệ mơi trường phịng chống cháy nổ 43 1.4.5 Quản lý điều chỉnh hợp đồng nội dung khác hợp đồng 44 KẾT LUẬN CHƢƠNG 46 Chƣơng THỰC TRẠNG QUẢN LÝ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ ĐẦU TƢ BÌNH THIÊN AN CHO DỰ ÁN KHU DÂN CƢ PHỨC HỢP – KHU B – ĐẢO KIM CƢƠNG, QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 47 2.1 Giới thiệu Dự án Khu dân cư phức hợp – Khu B – Đảo Kim Cương, Quận 2, Tp Hồ Chí Minh 47 2.1.1 Giới thiệu dự án 47 2.1.2 Giới thiệu Công ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An (Ban quản lý dự án) 52 2.2 Thực trạng ký kết hợp đồng trình thực dự án 57 2.2.1 Ngân sách thực cho dự án 57 2.2.2 Công tác ký kết hợp đồng xây lắp Ban quản lý 59 2.2.3 Xây dựng sở liệu hợp đồng xây lắp ký kết 63 2.2.4 Huy động nguồn lực Ban Quản Lý 65 2.2.5 Quy trình toán theo tiến độ hợp đồng xây lắp 66 2.2.6 Quy trình nghiệm thu theo loại hợp đồng xây lắp 69 2.2.7 Xác định nguyên nhân thay đổi quy trình xử lý thay đổi 71 2.2.8 Quy trình thu hồi khoản toán thừa 73 2.2.9 Quy trình quản lý giải tranh chấp hợp đồng 74 2.2.10 Thanh lý Hợp đồng 75 2.3 Thực trạng quản lý thực Hợp đồng xây lắp ký kết 75 2.3.1 Quản lý tiến độ thực hợp đồng xây lắp 75 2.3.2 Quản lý chất lượng hợp đồng xây lắp 79 2.3.3 Quản lý chi phí, tốn hợp đồng xây lắp 81 2.3.4 Quản lý an toàn phòng chống cháy nổ 86 2.4 Những rủi ro công tác Quản lý thực Hợp đồng xây lắp cho Dự án Đảo Kim Cương 86 2.4.1 Xác định rủi ro 86 2.4.2 Phân tích rủi ro 87 2.4.2 Hạn chế giảm thiểu rủi ro 89 KẾT LUẬN CHƢƠNG 92 Chƣơng GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ ĐẦU TƢ BÌNH THIÊN AN 93 3.1 Định hướng phát triển Công ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An đến năm 2020 93 3.2 Mục tiêu để hoàn thiện công tác quản lý thực hợp đồng xây lắp 93 3.3 Những giải pháp đề xuất để hồn thiện cơng tác quản lý thực hợp đồng xây lắp cho giai đoạn tới cho dự án 95 3.3.1 Giải pháp cho công tác ký kết hợp đồng xây lắp 95 3.3.2 Giải pháp cho công tác quản lý tiến độ thực hợp đồng xây lắp 97 3.3.3 Giải pháp cho công tác quản lý chất lượng thực hợp đồng xây lắp 98 3.3.4 Giải pháp cho cơng tác quản lý chi phí, toán hợp đồng xây lắp 100 3.3.5 Giải pháp cho công tác quản lý an toàn lao động vệ sinh môi trường 102 3.3.6 Giải pháp cấu máy quản lý 103 3.4 Một số kiến nghị khác 104 3.4.1 Kiến nghị với Chủ đầu tư 104 3.4.2 Kiến nghị tư vấn 105 3.4.3 Kiến nghị với Nhà thầu 106 3.4.4 Kiến nghị Nhà nước 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Ký hiệu Nội dung Trang Hình 1.1 Đặc điểm khác hợp đồng dân hợp đồng kinh tế 12 Hình 1.2 Các loại hợp đồng theo tính chất cơng việc 17 Hình 1.3 Các loại hợp đồng theo giá hợp đồng 19 Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Ban Quản Lý Dự Án 53 Hình 2.2 Các bước chuẩn bị ký kế hợp đồng 59 Hình 2.3 Quy trình toán theo định kỳ 66 Hình 2.4 Quy trình nghiệm thu theo định kỳ 68 Hình 2.5 Quy trình xử lý thay đổi/phát sinh 71 Hình 2.6 Quy trình thu hồi khoản tốn thừa 72 Hình 2.7 Quy trình giải tranh chấp 73 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Ký hiệu Nội dung Trang Bảng 2.1 Bảng ngân sách thực cho Khu B, Dự án Đảo Kim Cương 57 Bảng 2.2 Kế hoạch đấu thầu cho Khu B, Dự án Đảo Kim Cương 59 Bảng 2.3 Bảng sở liệu hợp đồng thực cho Khu B, Dự án Đảo Kim Cương 63 Bảng 2.4 Bảng quy định mức tạm ứng 65 Bảng 2.5 Bảng tiến độ thực hợp đồng xây lắp 75 Bảng 2.6 Bảng thống kê hợp đồng xây lắp thực hoàn thành trễ tiến độ 76 Bảng 2.7 Bảng tổng hợp hợp đồng điều chỉnh giá trị hợp đồng 80 Bảng 2.8 Bảng toán theo kế hoạch thực tế cho hợp đồng số 15 82 Biểu đồ 2.1 Biểu đồ thống kê tỷ lệ hoàn thành tiến độ hợp đồng xây lắp 76 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BTA: Công ty TNHH Quản lý Đầu tư Bình Thiên An BQL: Ban Quản Lý CFA: Diện tích sàn xây dựng CĐT: Chủ đầu tư QLCC: Quản lý Xây Dựng Cấp Cao BPTM: Bộ phận Thương Mại BPXD: Bộ phận Xây Dựng HĐVAT: Hóa đơn giá trị gia tăng PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Một nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án chậm tiến độ, dự án treo, hay “chây ì” nhà thầu thực hợp đồng công tác quản lý hợp đồng sau đấu thầu dự án tồn nhiều bất cập, yếu Để quản lý hợp đồng sau đấu thầu tốt cần phải dựa pháp luật quy định chặt chẽ xác lập hợp đồng, với điều kiện hợp đồng phải có chất lượng tốt Những điều luật quy định, hợp đồng quy định chủ đầu tư không nên nể nang hay nhân nhượng với đối tác Một nội dung quan trọng cần quy định hợp đồng hai bên ký kết có thỏa thuận, vấn đề thưởng, phạt vi phạm giải tranh chấp hợp đồng xây dựng Mặt khác quản lý, ký kết hợp đồng thi công xây lắp khơng chặt chẽ thường dẫn tới tình trạng thất thốt, tốn chi phí, kiện tụng làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án, uy tín Chủ đầu tư, Nhà thầu Do cơng tác quản lý thực hợp đồng sau đấu thầu đối tượng đặc biệt quan tâm chủ đầu tư, nhà thầu nói riêng tồn xã hội nói chung Là nhân viên quản lý hợp đồng, muốn có kiến thức cần thiết cho nghề nghiệp mình, tơi chọn đề tài “Quản lý thực Hợp đồng dự án Khu dân cƣ phức hợp - Khu B - Đảo Kim Cƣơng, Quận 2, Tp Hồ Chí Minh” Việc thu thập, phân tích liệu để tìm rủi ro, vấn đề bất cập tồn đề xuất cụ thể đề tài học cho kinh nghiệm thân ý kiến đóng góp cho đơn vị cơng tác Mục tiêu nghiên cứu đề tài Các hợp đồng xây dựng cần quản lý hiệu Theo đó, dự án xây dựng kèm với hợp đồng quy định, điều lệ bắt buộc cần quản lý riêng rẽ, chặt chẽ phối hợp tổng thể Hợp đồng xây dựng công cụ pháp lý định mối quan hệ, quyền nghĩa vụ đưa yếu tố rủi ro cho bên liên quan Để thực mục đích trên, Đề tài có nhiệm vụ: Luận giải vấn đề lý luận, thực tiễn hợp đồng xây dựng công tác quản lý thực hợp đồng Đánh giá thực trạng quản lý thực hợp đồng Công ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An nay, từ nêu vấn đề bất cập cần giải tổ chức, thực quản lý dự án nói chung quản lý thực hợp đồng nói riêng, đề nhóm giải pháp phù hợp tình hình thực tiễn nhằm nâng cao hiệu đầu tư Đề xuất quan điểm định hướng, giải pháp đồng bộ, khả thi nhằm giúp cho quan hoạch định, quản lý Nhà nước đề biện pháp nâng cao hiệu công tác quản lý hợp đồng dự Ban doanh nghiệp xây dựng Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn công tác quản lý thực hợp đồng cho dự án Khu dân cư phức hợp - Khu B - Đảo Kim Cương Công ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An Phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu công tác quản lý thực hợp đồng cho dự án Khu dân cư phức hợp - Khu B - Đảo Kim Cương Công ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An nhằm đánh giá hiệu công tác quản lý, xác định rủi ro đưa giả pháp nâng cao chất lượng quản lý thực hợp đồng cho giai đoạn dự án Khu dân cư phức hợp Đảo Kim Cương, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh Phƣơng pháp nghiên cứu Để triển khai đề tài, sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác-Lênin; phương pháp nghiên cứu chung như: phương pháp tổng hợp, phân tích so sánh, phương pháp thống kê Tập hợp tình thực tiễn phân tích sở văn pháp lý hành khoa học để đề xuất nội dung quản lý thực hợp đồng dự án đầu tư xây dựng Vận dụng sách, văn quy định, hướng dẫn Nhà nước, Bộ Xây dựng quản lý đầu tư xây dựng cơng trình vào thực tiễn nghiên cứu đề tài 6.Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn kết cấu thành chương: 10 Chương 1: Cơ sở lý luận hợp đồng xây dựng Chương 2: Thực trạng quản lý thực hợp đồng Công ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An cho Dự án khu dân cư phức hợp - Khu B - Đảo Kim Cương, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý thực hợp đồng Cơng ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An 97 3.3.2 Giải pháp cho công tác quản lý tiến độ thực hợp đồng xây lắp - Trong trình đấu thầu lựa chọn nhà thầu cần phải lựa chọn nhà thầu có đủ lực, kinh nghiệm để đáp ứng yêu cầu tiến độ hợp đồng Và nên chọn hình thức đấu thầu rộng rãi hạng mục quan trọng để có hội lựa chọn nhà thầu đáp ứng yêu cầu dự án - Lựa chọn đơn vị tư vấn có chun mơn cao, lực quản lý tốt - Nên chuẩn bị kỹ từ khâu chuẩn bị đầu tư xin giấy phép xây dựng, thực công tác thẩm định trình duyệt dự án đầu tư, thiết kế - Tiến trình nghiệm thu cơng việc, hạng mục cơng trình cần phải chặt chẽ, phối hợp với đơn vị tư vấn giám sát nhà thầu chi tiết, cụ thể tránh lãng phí thời gian, chờ đợi đơn vị để toán kịp thời cho nhà thầu Cho nên điều khoản quy định nghiệm thu cơng trình cần phải ghi rõ đơn vị tư vấn giám sát/kỹ sư công trường phải tiến hành nghiệm thu phản hồi vòng 07 ngày kể từ ngày nhà thầu gửi yêu cầu nghiệm thu, thời hạn đơn vị tư vấn giám sát/kỹ sư cơng trường khơng phản hồi cơng việc nghiệm thu nhà thầu có sở để chuẩn bị hồ sơ toán - Trong điều kiện hợp đồng trình huy động nguồn lực thực hợp đồng ký kết, Ban quản lý cần phải yêu cầu nhà thầu báo cáo tiến độ thực hàng tháng quy định rõ báo cáo phải nộp vòng ngày cuối tháng có liên quan Mỗi báo cáo cần phải có: sơ đồ miêu tả tiến độ chi tiết, ảnh mô tả công việc, gia công chế tạo sản phẩm - Đặc biệt điều khoản kinh tế hợp đồng xây dựng, yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích nhà thầu thi cơng mang tính hiệu cao Cần có biện pháp khuyến khích quy định mức tiền thưởng hợp đồng dự án hoàn thành sớm so với dự kiến đảm bảo chất lượng, chi phí đồng thời quy định mức tiền phạt nhà thầu chậm tiến độ có biện pháp phạt trực tiếp từ chối nhà thầu thực tiếp phần việc sau Ví dụ: nêu rõ điều khoản phạt hợp đồng, nhà thầu bị phạt 0.1% cho ngày chậm trễ không giới hạn mức phạt - Ban quản lý cần phải cập nhật tiến độ dự án dựa vào báo cáo ngày, hàng tuần, hàng tháng, nhật ký công trường , phối hợp với tư vấn giám sát để đôn đốc thực công việc kịp thời vướng mắc làm chậm trễ tiến độ 98 - Kiểm tra chặt chẽ khâu thiết kế để giảm thiểu sửa chữa thay đổi thay đổi trình thi công -Thường xuyên tổ chức họp giao ban tiến độ để đảm bảo tiến độ cho dự án - Khuyến khích nhà thầu sử dụng máy móc thiết bị với cơng nghệ mới, quy trình phương pháp thi cơng giúp rút ngắn thời gian thi công đảm bảo chất lượng - Ban quản lý cần phải lên kế hoạch để bàn giao mặt để nhà thầu kịp thời chuẩn bị cho công tác thi công - Đặc biệt, Ban quản lý cần phải hoàn thiện nâng cao trình độ giám sát cơng tác hồn thiện để giảm thiểu sửa chữa sai sót nhà thầu để bàn giao hạng mục cơng trình đưa vào sử dụng thời gian sớm 3.3.3 Giải pháp cho công tác quản lý chất lượng thực hợp đồng xây lắp Trong trình soạn thảo hợp đồng quản lý thực hợp đồng, Ban quản lý cần phải tuân thủ điều lệnh quy định Nghị định số 209/2004/NĐ – CP ngày 16/12/2004 Nghị định 15/2013/NĐ-CP quản lý chất lượng cơng trình Dưới số giải pháp nâng cao công tác quản lý chất lượng - Nâng cao chất lượng tay nghề công nhân cho nhà thầu, hướng dẫn công nhân đọc vẽ, huấn luyện việc sử dụng bảo quản máy móc, cơng cụ dụng cụ mục đích, bảo vệ thành mà cơng nhân tạo khối lượng, chất lượng cơng việc, hạng mục cơng trình Kết hợp mở khóa huấn luyện chun mơn giám sát thi công cho kỹ sư giám sát Ban quản lý nhà thầu để đáp ứng tiêu chuẩn dự án - Ban quản lý bám sát tạo nên phối hợp chặt chẽ Ban quản lý với đơn vị tư vấn giám sát, đơn vị tư vấn giám sát vớinhà thầu, nhà thầu với - Ban quản lý nâng cao tuyên truyền rộng rãi văn hóa Ban quản lý chống hối lộ, tham nhũng hình thức Nên quy định rõ hành vi Nội quy lao động doanh nghiệp để xử lý thật nghiêm hành vi hối lộ, tham nhũng Ban quản lý 99 - Khi xét thầu nhà thầu đơn vị tư vấn giám sát cần phải lựa chọn nhà thầu/tư vấn giám sát đủ kinh nghiệm, lực, chuyên môn để đáp ứng với yêu cầu dự án - Ban quản lý luôn yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế thực nhiệm vụ giám sát tác giả để bổ sung kịp thời sai sót để điều chỉnh kịp thời q trình thi cơng - Kiểm tra vật liệu sử dụng công tác hoàn thiện, đối chiếu yêu cầu kỹ thuật hồ sơ mời thầu với catalogues vật liệu cung ứng, đối chiếu vật liệu giới thiệu catalogues với vật sử dụng Nếu thấy khác biệt hay có điều nghi ngờ chất lượng cần có giải trình nhà thầu xây lắp người cung ứng vật tư - Ban quản lý phải phối hợp với tổ chức có liên quan khuyến khích áp dụng hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với tiêu chuẩn Việt Nam quốc tế Riêng đơn vị thi công phải đưa biện pháp phòng tránh rủi ro xảy để khơng chi phí đền bù, khơng gây thiệt hại tính mạng giữ uy tín cho đơn vị, phải có cải tiến, sáng tạo, phát sai sót thiết kế kỹ thuật, đề phương hướng giải Công tác giám sát chất lượng - Phải có phận chuyên trách (có thể doanh nghiệp tư vấn) đảm bảo trì hoạt động giám sát cách có hệ thống tồn q trình thi cơng xây lắp, từ khởi cơng đến nghiệm thu, bàn giao - Phải phân định nhiệm vụ, quyền hạn giám sát trưởng, giám sát viên chuyên trách cho công việc thông báo công khai công trường đảm bảo việc giám sát thường xuyên, liên tục - Lập hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với yêu cầu dự án - Kiểm tra điều kiện khởi công; điều kiện lực nhà thầu, thiết bị thi cơng (phù hợp hồ sơ dự thầu), phịng thí nghiệm nhà thầu hay sở sản xuất, cung cấp vật liệu xây dựng (khi cần thiết); kiểm tra chứng xuất xưởng, chứng chất lượng thiết bị cơng trình - Lập đề cương, kế hoạch biện pháp thực giám sát - Kiểm tra chất lượng, khối lượng, tiến độ, an tồn, mơi trường cơng trình, hạng mục cơng trình 100 - Tổ chức kiểm định sản phẩm xây dựng cần thiết - Kiểm tra xác nhận vẽ hoàn công - Giúp chủ đầu tư tập hợp, kiểm tra trình đơn vị quản lý Nhà nước chất lượng cơng trình xây dựng kiểm tra hồ sơ, tài liệu nghiệm thu, trước tổ chức nghiệm thu (giai đoạn, chạy thử, hoàn thành) - Giúp chủ đầu tư lập báo cáo thường kỳ chất lượng cơng trình xây dựng theo quy định - Giúp chủ đầu tư (hay ủy quyền) dừng thi công, lập biên nhà thầu vi phạm chất lượng, an tồn, mơi trường xây dựng - Từ chối nghiệm thu sản phẩm không đảm bảo chất lượng Lý từ chối phải thể văn 3.3.4 Giải pháp cho cơng tác quản lý chi phí, tốn hợp đồng xây lắp Quản lý chi phí, tốn hợp đồng q trình quản lý giá thành cơng trình cần phải có giải pháp quản lý chi phí tốt cho dự án quản lý dòng vốn tốt cho dự án 3.3.4.1 Giải pháp cho công tác quản lý chi phí - Trong giai đoạn sau ký kết hợp đồng xây lắp, nên áp dụng phương pháp kiểm sốt chi phí phương pháp xác định mốc ngân sách dự báo ngân sách.Mốc ngân sách lập Tư vấn quản lý chi phí Mốc ngân sách dùng để so sánh ngân sách thời điểm dự báo cho giai đoạn tương lai Mốc ngân sách cập nhật có thay đổi quan trọng (các phát sinh), cập nhật hàng tháng Thanh toán cho Nhà thầu thường dựa đánh giá hàng tháng khối lượng công việc thực theo tính tốn Nhà thầu đơn giá kiểm tra Tư vấn quản lý chi phí - Trong tính tốn tổng mức đầu tư xác định chi phí dự phịng yếu tố trượt giá vào độ dài thời gian xây dựng công trình số giá xây dựng, đưa vào tính tốn hiệu đầu tư dự án Điều giúp Ban quản lý chủ động kế hoạch vốn kể giá thị trường biến động - Kiểm tra chặt chẽ xây dựng định mức xác, tham khảo định mức, đơn giá Nhà nước ban hành Vì vậy, hợp đồng ký kết cần ghi chi tiết 101 số lượng, đơn giá loại vật liệu, khâu công việc, đơn giá áp dụng thời gian thực hợp đồng Nếu thị trường trượt giá hợp hợp đệ trình phê duyệt đơn giá, nêu rõ số trượt giá áp dụng nêu rõ trượt giá vượt % nhà thầu điều chỉnh đơn giá hợp đồng - Áp dụng xác định mức nội nhà thầu dựa vào kiểm tra thực tế cơng trường Vì hợp đồng cần nêu rõ chi tiết số lượng, đơn giá loại vật liệu, khâu công việc Nếu thiết bị ngoại nhập cần xác định rõ tỷ giá tính vào thời điểm Cần phải thống bóc tách khối lượng bảng tiên lượng mời thầu để tránh phát sinh khối lượng khơng thống tính khối lượng - Trong bảng biểu khối lượng sử dụng hồ sơ mời thầu cần phải sử dụng áp dụng phương pháp tiêu chuẩn bóc khối lượng thống để tránh trường hợp hợp đồng sau ký kết phát sinh giá trị nhà thầu không tuân theo phương pháp bóc khối lượng 3.3.4.2 Giải pháp cho cơng tác quản lý toán - Trong điều kiện tốn nhà thầu cần phải nêu rõ lịch trình tốn thời hạn đệ trình hồ sơ nhà thầu, nêu rõ thời hạn nhà thầu phải đệ trình hồ sơ tốn vào ngày 25 hàng tháng thời hạn toán đến ngày 28 tháng Đơn vị tư vấn/kỹ sư công trình cần phải phản hồi hồ sơ tốn nhà thầu vòng 07 ngày kể từ ngày nhà thầu đệ trình hồ sơ tốn - Và cần phải nêu rõ đợt tốn khơng xác định tham khảo tiến độ thực tế đạt q trình thi cơng cơng trình tiến độ thực tế phát thấy chậm tiến độ Lịch trình tốn, vào đơn vị quản lý đồng ý định đợt toán sửa đổi có tính đến phạm vi mức độ mà tiến độ chậm so với tiến độ xác định trước - Để giải ngân nguồn vốn cho Nhà thầu tiến độ, chủ đầu tư cần phải chủ động nguồn vốn dựa vào ngân sách dòng tiền duyệt Ngoài cần phải đưa vào hợp đồng điều khoản phạt chậm tốn Ví dụ phạt chậm toán dựa vào lãi suất cho vay bất ký ngân hàng Chủ đầu tư nhà thầu thỏa thuận 102 - Thay đổi thời gian tốn nội khâu trình ký cho phận liên quan để dòng vốn đến với nhà thầu đảm bảo theo kế hoạch toán nêu rõ hợp đồng đảm bảo dòng vốn đế với nhà thầu sớm để nhà thầu kịp thời huy động vật tư, máy móc, nhân lực để thi cơng cơng trình theo tiến độ chất lượng theo yêu cầu - Trong trình ký kết hợp đồng, điều khoản hợp đồng cần phải chặt chẽ phải phù hợp với lực tài Chủ đầu tư, nhà thầu - Kiểm sốt chặt chẽ nhanh chóng làm thủ tục nghiệm thu chậm nhà thầu yêu cầu nghiệm thu Và bố trí nhân viên phận thương mại làm hồ sơ toán với thời gian hợp lý, thường xuyên nhắc nhở nhà thầu chuẩn bị hồ sơ tốn - Nâng cao nghiệp vụ chun mơn cho cán làm cơng tác quản lý chi phí, phân bổ nguồn vốn cho giai đoạn công trình Cung cấp đầy đủ thiết bị để họ cập nhật thơng tin tỷ giá, chế độ sách, pháp luật …để việc tốn thực xác vừa đảm bảo chất lượng vừa đảm bảo chi phí duyệt - Bố trí cán cho phù hợp với lực, trình độ chun mơn người Bố trí cán chuyên trách để thực kiểm soát hồ sơ toán Những cán phải kỹ sư định giá có lực tốt, cẩn thận có tinh thần trách nhiệm cao - Trong hợp đồng xây lắp cần phải nêu rõ trách nhiệm nghĩa vụ bảo hành cơng trình nhà thầu - Có phương án tăng cường, bổ sung nhân Ban để đảm bảo đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ giao 3.3.5 Giải pháp cho công tác quản lý an toàn lao động vệ sinh môi trường Hiện nay, Ban quản lý dự án thực tốt cơng tác an tồn lao động vệ sinh mơi trường khơng bảo hiểm cơng trình khơng coi trọng Chính bảo hiểm cần phải nêu rõ điều kiện hợp đồng, để quy định rõ loại bảo hiểm bên phải có nghĩa vụ thực trì - Cần phải quy định rõ hồ sơ dự thầu hợp đồng (được tính từ ngày khởi cơng) bên mua bảo hiểm phải nộp cho bên yêu cầu bảo hiểm: + Bằng chứng mua bảo hiểm, hợp đồng bảo hiểm; 103 + Chứng từ toán mua bảo hiểm - Bao gồm loại bảo hiểm như: + Bảo hiểm cơng trình thiết bị nhà thầu; + Bảo hiểm tổn thương cho người thiệt hại tài sản; + Bảo hiểm cho nhân lực nhà thầu 3.3.6 Giải pháp cấu máy quản lý Bộ máy quản lý yếu tố góp phần quan trọng vào hiệu công tác quản lý Một máy quản lý tổ chức khoa học, phù hợp với thay đổi môi trường cạnh tranh, công nghệ yêu cầu quản lý phát huy tính động hiệu Vì vậy, vấn đề đặt Ban quản lý phải kiện toàn hệ thống cấu tổ chức, thay đổi mối quan hệ phận, xếp lại mơ hình quản lý theo chun ngành dọc ngang, tạo điều kiện cho việc xử lý liệu thơng tin giải nhanh chóng Bên cạnh đó, tuỳ theo tính chất cơng việc Ban quản lý cần phân cấp quản lý theo chức để đảm bảo tính mạch lạc, tránh chồng chéo, mệnh lệnh bị bắc cầu qua nhiều khâu gián tiếp trung gian Việc quản lý công việc Ban quản lý tồn nhiều hạn chế như: phận chức Ban quản lý hoàn thành nhiệm vụ phạm vi, lĩnh vực tổng quan chung, tiến độ chung dự án có lãnh đạo Ban quản lý nắm được, chưa có liên kết cơng việc phận Điều dẫn đến liên kết giải công việc chưa thật linh hoạt, thông suốt ùn đẩy trách nhiệm cho Trong phận , nhiệm vụ phân chia cụ thể theo nhóm thực hiện, cần phải có giải pháp tạo nên liên kết công việc nhóm, tổ quan trọng cả, cán công nhân viên cần phải nắm tổng quan tình hình chung tồn dự án để linh hoạt việc giải công việc  Yếu tố người Đối với công ty hay tổ chức yếu tố người ln đặt lên hàng đầu định thành công hay thất bại công ty hay tổ chức Do việc nâng cao giá trị người chất lượng nhân luôn ưu tiên hàng đầu Đặc biệt công tác quản lý thực hợp đồng việc nắm rõ kiến thức xây dựng, điều khoản hợp đồng, nhạy bén, nắm rõ kiến thức tài quan trọng tỉ mỉ, cẩn trọng, xác cơng việc, 104 ngơn ngữ hợp đồng từ, chữ làm thay đổi toàn nội dung hợp đồng Để nâng cao chất lượng đội ngũ thực công tác quản lý hợp đồng cần nâng cao công tác sau: - Tuyển dụng: đưa sách lương thưởng, tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp, thân thiện với chế độ đãi ngộ để thu hút nguồn lực kỹ sư giỏi có chun mơn quản lý chất lượng, tiến độ, chi phí - Đào tạo chuyên môn: Ban quản lý thường xuyên tổ chức lớp học bồi dưỡng để cập nhật nâng cao kiến thức công nghệ nhất, lớp học quản lý thực hợp đồng, quản lý chi phí thực hợp đồng kỹ mềm như: đàm phán hợp đồng, giao tiếp để nâng cao kỹ mềm với nhân viên Ban quản lý - Khi ký hợp đồng lao động với nhân viên, Ban quản lý nên phổ biến tuyên truyền đến nhân viên tôn trọng đề cao văn hóa Ban quản lý, nghiêm cấm hành vi nhận hối lộ, tham ô để không ảnh hưởng đến chất lượng làm việc nâng cao ý thức trách nhiệm đến nhân viên 3.4 Một số kiến nghị khác 3.4.1 Kiến nghị với Chủ đầu tư - Đối với công tác đấu thầu lựa chọn nhà thầu, Ban quản lý cần phải thống tiêu chí để lựa chọn nhà thầu lựa chọn “giá thầu hợp lý” “ có chi phí mặt bằng” - Chịu trách nhiệm toàn chất lượng cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư quản lý - Ban quản lý dự án, lãnh đạo Ban Quản lý dự án phải có đầy đủ điều kiện lực theo quy định Chỉ ký hợp đồng giao nhận thầu tổ chức tư vấn doanh nghiệp xây dựng có đủ điều kiện lực hoạt động xây dựng, theo quy định hành Được quyền yêu cầu đơn vị liên quan, theo hợp đồng, giải trình chất lượng vật liệu, thiết bị, cơng việc… có quyền từ chối nghiệm thu - Khi Chủ đầu tư không đủ điều kiện lực theo quy định, phải thuê tổ chức Tư vấn có đủ lực thực cơng việc liên quan đến q trình đầu tư xây dựng như: Giám sát thi công xây lắp lắp đặt thiết bị, đặc biệt công tác quản 105 lý chất lượng công trường, công tác nghiệm thu (cấu kiện, giai đoạn, hoàn thành) việc đưa định đình thi cơng trường hợp cần thiết 3.4.2 Kiến nghị tư vấn - Chịu trách nhiệm quy định pháp lý nêu hợp đồng, đặc biệt chất lượng sản phẩm thời gian thực cần phải đảm bảo nghiêm túc + Phải sử dụng cán có đủ lực cho cơng việc thực theo quy định + Phải có hệ thống quản lý chất lượng để kiểm soát chất lượng sản phẩm thiết kế đơn vị + Phải bồi thường thiệt hại sản phẩm tư vấn gây + Phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp theo quy định + Không định sử dụng loại vật liệu hay vật tư kỹ thuật nơi sản xuất, cung ứng đó, mà nêu yêu cầu chung tính kỹ thuật vật liệu hay vật tư kỹ thuật + Không giao thầu lại tồn hợp đồng phần hợp đồng cho tổ chức tư vấn khác - Đảm bảo sản phẩm thực theo nội dung bước thiết kế quy định; phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng áp dụng nhiệm vụ thiết kế, hợp đồng giao nhận thầu thiết kế với chủ đầu tư - Đồ án thiết kế thực chủ nhiệm đồ án thiết kế chủ trì thiết kế có đủ lực theo quy định Bộ Xây dựng Người chủ nhiệm đồ án thiết kế chủ trì thiết kế phải chịu trách nhiệm cá nhân chất lượng sản phẩm thực - Tổ chức tư vấn thiết kế phải có hệ thống quản lý chất lượng sản phẩm thiết kế để kiểm soát chất lượng sản phẩm thiết kế - Tổ chức tư vấn lập thiết kế kỹ thuật thiết kế kỹ thuật thi công phải thực giám sát tác giả q trình thi cơng xây lắp theo quy định - Tổ chức tư vấn thiết kế không giao thầu lại toàn hợp đồng phần nội dung hợp đồng cho tổ chức tư vấn thiết kế khác 106 - Việc nghiệm thu sản phẩm thiết kế phải lập biên theo mẫu quy định, có nêu rõ sai xót (nếu có), thời gian khắc phục, bổ sung kết luận chất lượng 3.4.3 Kiến nghị với Nhà thầu - Phải đảm bảo chất lượng, an tồn, mơi trường xây dựng tốt, cho cơng trình thi cơng, cơng trình khác xung quanh khu vực lân cận - Chỉ phép nhận thầu thi công cơng trình thực thủ tục đầu tư xây dựng, phù hợp với lực mình; thi công thiết kế duyệt, áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng quy định chịu giám sát, kiểm tra thường xuyên chất lượng cơng trình chủ đầu tư, tổ chức thiết kế quan giám định Nhà nước theo phân cấp quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; - Chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư trước pháp luật thi cơng xây lắp cơng trình, kể phần việc nhà thầu phụ thực theo quy định hợp đồng giao nhận thầu xây lắp - Vật liệu thành phẩm bán thành phẩm, cấu kiện xây dựng sử dụng vào cơng trình phải có chứng nhận chất lượng gửi cho chủ đầu tư để kiểm soát trước sử dụng theo quy định; tổ chức hệ thống bảo đảm chất lượng công trình để quản lý sản phẩm xây dựng, quản lý cơng trình q trình thi cơng Chất lượng thi công Xây - Lắp: + Doanh nghiệp phải tổ chức hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với hợp đồng giao thầu, cần có phận giám sát chất lượng riêng doanh nghiệp + Lập đầy đủ, quy định nhật ký thi công xây dựng cơng trình + Chỉ phép thay đổi, bổ sung vật liệu, khối lượng Chủ đầu tư chấp thuận ( có biên ký nhận bên liên quan) + Báo cáo đầy đủ quy trình tự kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng + Phối hợp với Chủ đầu tư đơn vị giám sát, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nghiệm thu + Báo cáo thường xuyên với chủ đầu tư tiến độ, chất lượng, khối lượng, an toàn môi trường xây dựng 107 + Tổ chức nghiệm thu nội trước mời đại diện chủ đầu tư nghiệm thu + Đảm bảo an toàn thi công xây dựng cho người, thiết bị cơng trình lân cận, kể hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực + Lập hồ sơ hồn cơng theo quy định hành 3.4.4 Kiến nghị Nhà nước Nhà nước đóng vai trị nhà quản lý cao công thúc đẩy phát triển tồn diện đất nước Thơng qua loạt công cụ quản lý vĩ mô, Nhà nước tiến hành quản lý hoạt động lĩnh vực đời sống xã hội Lĩnh vực đầu tư xây dựng khơng nằm ngồi quản lý Chính nhà nước cần đưa loạt biện pháp thiết thực hiệu nhằm tạo môi trường ổn định cho tất ngành Riêng sở, công văn nghị định, thông tư hướng dẫn ký kết thực hợp đồng …để tất cấp, ngành theo thực hiện.Các luật Nhà nước ban hành thiếu đồng cụ thể sau: - Luật Đấu Thầu điểm b, mục 1, Điều 96 Luật Xây Dựng mục 4, Điều 38 chưa thống tiêu chí lựa chọn nhà thầu - Nhiệm vụ Ban quản lý Luật Xây Dựng Mọi nhiệm vụ Ban quản lý dự án chủ đầu tư giao (đối với dự án trực tiếp quản lý) thông qua hợp đồng kinh tế với công ty tư vấn quản lý dự án để họ thay mặt chủ đầu tư thực số nhiệm vụ quyền hạn chủ đầu tư Có qn chủ đầu tư người chịu trách nhiệm toàn diện với dự án đầu tư xây dựng làm chủ Cịn Ban quản lý dự án, cơng ty tư vấn quản lý dự án chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư (nếu vi phạm văn giao nhiệm vụ hợp đồng kinh tế) trước pháp luật (nếu vi phạm pháp luật) - Việc Nhà nước không cho phép bỏ giá thầu giá xây dựng giá thành xây dựng việc xây dựng xong đấu thầu lúc có giá dự tốn, giá dự thầu chưa thể có giá thành xây dựng - Nhà nước cần có chương trình đào tạo phát triển nguồn nhân lực, đào tạo kỹ sư có chun mơn, có kinh nghiệm dày dạn để đảm bảo cho chất lượng cơng trình đầu tư Nhà nước cần đưa sách đền bù thoả đáng để dảm bảo lợi ích cho người dân bị thu hồi đất đồng thời cơng tác giải phóng mặt đảm bảo tiến độ 108 KẾT LUẬN CHƢƠNG Từ việc nghiên cứu, phân tích thực trạng Quản lý dự án thực hợp đồng xây dựng với định hướng phát triển Ban quản lý, chương đưa hệ thống giải pháp phòng ngừa hạn chế công tác điều hành quản lý dự án đầu tư xây dựng Từ đưa giải pháp nhằm mục đích tăng cường hiệu hoạt động quản lý thực hợp đồngvà hạn chế vấn đề mức thấp giúp cho công tác điều hành hoạt động dự án nâng cao hiệu kinh tế cho Ban quản lý Cơng ty Cổ phần Bất Động Sản Bình Thiên An để đầu tư cho dự án tới 109 KẾT LUẬN CHUNG Trong tình trạng để quản lý hợp đồng sau đấu thầu tốt cần phải dựa pháp luật quy định chặt chẽ xác lập hợp đồng, với điều kiện hợp đồng phải có chất lượng tốt Một nội dung quan trọng cần quy định hợp đồng hai bên ký kết có thỏa thuận, vấn đề thưởng, phạt vi phạm giải tranh chấp hợp đồng xây dựng Mặt khác quản lý, Công ty Cổ phần Bất Động Sản Bình Thiên An Cơng ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An việc ký kết hợp đồng thi công xây lắp không chặt chẽ thường quản lý thực hợp đồng xây lắp khơng cịn gặp nhiều khó khăn dẫn tới tình trạng thất thốt, tốn chi phí, kiện tụng làm ảnh hưởng đến tiến độ dư án, uy tính Chủ đầu tư, Nhà thầu Do cơng tác quản lý thực hợp đồng sau đấu thầu đối tượng đặc biệt quan tâm chủ đầu tư, nhà thầu nói riêng tồn xã hội nói chung Trong phạm vi Luận văn “Quản lý thực Hợp đồng dự án Khu dân cƣ phức hợp - Khu B - Đảo Kim Cƣơng, Quận 2, Tp Hồ Chí Minh” Luận văn làm rõ: - Nêu lên vấn đề công tác quản lý thực hợp đồng xây lắp - Đánh giá thực trạng hoạt động ký kết quản lý thực hơp đồng xây lắp Ban quản lý, đánh giá kết đạt vấn đề hạn chế - Trên sở thực trạng trên, Luận văn đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý thực hợp đồng xây lắp cho dự án từ đến năm 2020 Mặc dù cố gắng nghiên cứu nhiều hạn chế hiểu biết kinh nghiệm thực tế nên Luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, mong nhận đóng góp ý kiến thầy giáo bạn để luận văn hồn chỉnh có ý nghĩa thực tiễn Em xin trân thành cảm ơn thầy PGS.TS.GVCC Phạm Văn Vạng nhiệt tình hướng dẫn giúp đỡ để em hoàn thành Luận văn 110 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật xây dựng năm 2003quy định Chương VI Mục từ Điều 107 đến Điều 110 Luật thương mại năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 14-6-2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2006 Luật dân năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 14-62005, có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2006 Luật đấu thầu năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 2911-2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 1-4-2006 Nghị định 85/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/10/2009: Hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu theo luật xây dựng Nghị định số 48/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 07/05/2010: Về hợp đồng hoạt động xây dựng ngày 07 tháng 05 năm 2010 Thơng tư số 08/2010/BXD Chính phủ ngày 29/07/2010:Hướng dẫn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng Nghị định số 207/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 11/12/2013: Về việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 48/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 07/05/2010: Về hợp đồng hoạt động xây dựng ngày 07 tháng 05 năm 2010 Nghị định 15/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 12/02/2009: Quản lý Dự Án Đầu tư xây dựng cơng trình 10 Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày Chính phủ ngày 14/12/2009: Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình 11 GS TSKH Nghiêm Văn Dĩnh (2010), Quản lý đầu tư xây dựng giao thông, Đại học Giao thông Vận tải Hà Nội 12 GS TSKH Nghiêm Văn Dĩnh (2010), Quản lý thực dự án, Đại học Giao thông Vận tải Hà Nội 13 TS.Nguyễn Quỳnh Sang (2011), Quản lý tài đầu tư xây dựng, Đại học Giao thông Vận tải Hà Nội 14 Bài giảng “Quản lý hợp đồng dự án”, Học viện AIT Việt Nam 15 Cơ sở liệu thông tin công tác quản lý hợp đồng Cơng ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An 16 Các tài liệu tham khảo khác 111 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, có hướng dẫn PGS.TS.GVCC Phạm Văn Vạng Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi phần tài liệu tham khảo Ngoài ra, đề tài sử dụng số nhận xét, đánh số liệu tác giả, quan tổ chức khác thể phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước Hội đồng, kết luận văn Tp Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 04 năm 2014 Học viên Vũ Thị Tuyết Mai