Quản lý rủi ro đầu tư xây dựng bất động sản (áp dụng tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà đất cotec),luận văn thạc sỹ kinh tế xây dựng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC GIAO THƠNG VẬN TẢI ĐỒN THỊ HUYỀN QUẢN LÝ RỦI RO ĐẦU TƢ XÂY DỰNG BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG MÃ SỐ: 60.31.08 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG PHÚ HỒ CHÍ MINH - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết có liên quan luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng chưa công bố công trình nghiên cứu khác Tác giả luận văn Đồn Thị Huyền LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tất thầy cô trường Đại học Giao thông Vận tải tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt năm học cao học Em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học Ts Trần Quang Phú, người thầy kính mến hết lịng giúp đỡ, dạy bảo, động viên tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè tôi, người bạn đồng nghiệp, bạn học lớp cao học Kinh tế Xây dựng K19 - Trường Đại học Giao thông Vận tải Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo cán công nhân viên Công ty Cổ phần Cầu tư Phát triển Nhà đất Cotec, bạn học đại học, bạn học cao học bạn đồng nghiệp nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Mặc dù có nỗ lực nghiên cứu, tìm hiểu thời gian lực thân nhiều hạn chế nên luận văn tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận góp ý, phê bình, chỉnh sửa thầy cô anh chị trước để đề tài tơi hồn thiện Tp.Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2013 Đồn Thị Huyền MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ RỦI RO VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm đầu tƣ bất động sản 1.1.1 Khái niệm .1 1.1.2 Thị trường bất động sản .1 1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản dự án đầu tư bất động sản 1.1.3.1 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản .1 1.1.3.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.4 Phân loại thị trường bất động sản 1.2 Tổng quan rủi ro .6 1.2.1 Rủi ro chất rủi ro 1.2.1.1 Khái niệm 1.2.1.2 Các giai đoạn hình thức thể rủi ro .7 1.2.1.3 Nguyên nhân rủi ro thường gặp 11 1.3 Quản lý rủi ro đầu tƣ bất động sản 15 1.3.1 Khái niệm 15 1.3.2 Khái quát quản lý rủi ro đầu tư bất động sản 15 1.3.3 Nội dung phương pháp quản lý rủi ro đầu tư bất động sản 16 1.3.3.1 Nhận diện rủi ro 17 1.3.3.2 Đo lường rủi ro .17 1.3.3.3 Phân tích đánh giá rủi ro .21 1.3.3.4 Kiểm sốt phịng ngừa rủi ro 29 1.3.3.5 Tài trợ rủi ro 31 KẾT LUẬN CHƢƠNG 33 CHƢƠNG 2: NHẬN DIỆN VÀ ĐÁNH GIÁ CÁC RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC 34 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà đất Cotec 34 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 34 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 36 2.1.3 Chiến lược phát triển 38 2.2 Thực trạng công tác quản lý rủi ro đầu tƣ bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà đất Cotec 39 2.2.1 Cơng tác quản lý rủi ro phịng ban công ty 39 2.2.2 Công tác quản lý rủi ro có tham gia cán chủ chốt .40 2.2.3 Đánh giá công tác quản lý rủi ro COTECLAND 40 2.3 Nhận diện rủi ro đầu tƣ bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà đất Cotec 41 2.3.1 Qui trình nghiên cứu 41 2.3.1.1 Giới thiệu mơ hình công cụ nghiên cứu rủi ro sử dụng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec 43 2.3.1.2 Xây dựng thang đo 45 2.3.2 Phương pháp thu thập, xử lý yếu tố rủi ro 50 2.3.2.1 Mẫu nghiên cứu 51 2.3.2.2 Thiết kế phác thảo phiếu khảo sát .52 2.3.2.3 Kỹ thuật vấn .55 2.3.2.4 Điều tra thử 56 2.3.2.5 Hoàn thiện phiếu khảo sát điều tra tổng thể .58 2.4 Các kết nghiên cứu khảo sát tổng thể đánh giá rủi ro đầu tƣ bất động sản 60 2.4.1 Thông tin mẫu đối tượng khảo sát đầu tư bất động sản 60 2.4.1.1 Kinh nghiệm làm việc 60 2.4.1.2 Đơn vị công tác .61 2.4.1.3 Vị trí cơng tác .62 2.4.1.4 Số dự án đầu tư bất động sản tham gia 62 2.4.2 Kết thống kê mô tả biến định lượng khảo sát tổng thể 63 2.4.2.1 Kết thống kê mô tả mức độ tác động .63 2.4.2.2 Kết mô tả tần suất xuất 63 2.4.2.3 Phân tích, đánh giá định tính rủi ro .63 2.4.2.4 Phân tích, đánh giá định lượng rủi ro 65 2.4.2.5 Phân tích ngun nhân nhóm rủi ro 66 KẾT LUẬN CHƢƠNG 72 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC .73 3.1 Định hƣớng đầu tƣ bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà đất Cotec năm 73 3.1.1 Định hướng phát triển Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec đến năm 2020 73 3.1.1.1 Định hướng phát triển đến năm 2015 73 3.1.1.2 Định hướng phát triển đến năm 2020 74 3.1.2 Định hướng đầu tư dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec 74 3.1.3 Định hướng quản lý rủi ro đầu tư bất động sản dự án dự định đầu tư 75 3.1.3.1 Định hướng xây dựng đội ngũ nhân việc quản lý rủi ro 75 3.1.3.2 Định hướng quản lý rủi ro trình thực đầu tư bất động sản 76 3.2 Một số giải pháp hạn chế rủi ro số dự án đầu tƣ bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà đất Cotec .77 3.2.1 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn chuẩn bị đầu tư .77 3.2.2 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn thực đầu tư 84 3.2.3 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn kinh doanh 89 3.3 Kế hoạch đối phó rủi ro số dự án đầu tƣ bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà đất Cotec 92 3.3.1 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn chuẩn bị đầu tư 92 3.3.2 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn thực đầu tư 93 3.3.3 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn kinh doanh 94 KẾT LUẬN CHƢƠNG 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ Ký hiệu I Nội dung Trang BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Đánh giá tần suất xuất rủi ro 25 Bảng 1.2 Đánh giá tác động rủi ro đến mục tiêu dự án 25 Bảng 1.3 Độ nhạy lợi nhuận biến số thứ i 26 Bảng 1.4 Mô Monte Carlo 28 Bảng 2.1 Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản Bảng 2.2 Số mẫu biến vài nghiên cứu Bảng 2.3 Mã hóa yếu tố rủi ro Bảng 2.4 Hệ số Cronbach‟s Alpha mức độ ảnh hưởng (điều tra thử) 56 Bảng 2.5 Hệ số Cronbach‟s Alpha tần suất xuất (điều tra thử) 56 Bảng 2.6 Hệ số Cronbach‟s Alpha mức độ ảnh hưởng (điều tra tổng thể) 57 Bảng 2.7 Hệ số Cronbach‟s Alpha tần suất xuất (điều tra tổng thể) 58 Bảng 2.8 Bảng câu hỏi khảo sát tổng thể Bảng 2.9 Kinh nghiệm đối tượng khảo sát làm việc lĩnh vực đầu tư Bất động sản 60 Bảng 2.10 Đơn vị công tác đối tượng khảo sát 61 Bảng 2.11 Chức vụ đối tượng khảo sát 62 Bảng 2.12 Số dự án tham gia 63 Bảng 2.13 Mức độ rủi ro yếu tố 64 Bảng 2.14 Kết phân tích định lượng rủi ro 46-50 52 53-55 58-59 65-66 Bảng 2.15 Xác định nguyên nhân yếu tố rủi ro 66-68 Bảng 2.16 Nhóm yếu tố rủi ro theo ngun nhân 69-71 II HÌNH VẼ Hình 1.1 Các giai đoạn rủi ro 07 Hình 1.2 Hình thức rủi ro 08 Hình1.3 Quy trình quản trị rủi ro 16 Hình 1.4 Ma trận đánh giá tần suất xuất mức độ tác động rủi ro Hình 1.5 Ma trận định lượng rủi ro 24 Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Cotec group 36 Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức Cotec 37 Hình 2.3 Quy trình nghiên cứu 42 Hình 2.4 Biểu đồ kinh nghiệm đối tượng khảo sát 60 Hình 2.5 Biểu đồ đơn vị cơng tác đối tượng khảo sát 61 Hình 2.6 Biểu đồ vị trí cơng tác 62 Hình 2.7 Biểu đồ số dự án đối tượng khảo sát tham gia 63 22-23 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản B/C Tỷ lệ sinh lời COTECLAND Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec COTEC GROUP Tập đoàn Cotec NPV Giá trị lợi nhuận rịng (hiệu số thu chi) hóa NFV Giá trị lợi nhuận ròng (hiệu số thu chi) tương lai hóa TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng với chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều tác động không ổn định từ môi trường xung quanh cố xảy nhiều trình hoạt động bất động sản Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ngày phát triển ngày đóng góp nhiều vào cấu tổng thu nhập quốc dân kinh tế Công ty cổ phần Đầu tư Phát riển Nhà đất COTEC (Cotec land) thành viên thuộc tập đoàn COTEC GROUP với ngành nghề kinh doanh chủ yếu lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vật liệu xây dựng… Trong lĩnh vực hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng doanh thu hàng năm tồn cơng ty Hiện công ty COTEC LAND tiến hành đầu tư nhiều dự án bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Phan Thiết…với tổng mức đầu tư từ vài chục tỷ đồng lên đến hàng ngàn tỷ đồng Tuy nhiên, với tình hình kinh tế nói chung, Việt Nam nói riêng cịn nhiều biến động dẫn đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản công ty không tránh khỏi biến động hiệu Nhìn nhận, đánh giá chủ động quản lý ảnh hưởng tác động đảm bảo thành công dự án Vấn đề nhiều công ty nước nghiên cứu giải thành cơng thực tiễn Các cơng trình xây dựng triển khai thường có thời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều môi trường xung quanh trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, công nghệ… nên rủi ro khơng thể tránh khỏi Vì điều chỉnh trình thực hiện, quản lý bất động sản thực tế Những năm qua, đầu tư phát triển nước ta không ngừng tăng nhanh quy mô, lĩnh vực với tham gia rộng rãi toàn xã hội Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá, kiểm soát nh m hạn chế tác động xâú từ ảnh hưởng nêu tới trình quản lý chưa trọng, cịn đối phó bị động Chính tác động khơng ổn từ mơi trường xung quanh điều chỉnh từ nội bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí dự tính ban đầu làm thay đổi hiệu chất lượng quản lý bất động sản Đó tồn -86- Chủ đầu tư cần lựa chọn cán tư vấn giám sát có chun mơn trách nhiệm; trì lực giám sát ban quản lý dự án; quy định rõ ràng quy trình nghiệm thu, tốn tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho dự án - Doanh nghiệp cần trang bị kiến thức cho cán công nhân viên chuyên gia b ng cách mở lớp đào tạo chuyên môn nghiệp vụ vấn đề cần áp dụng cho dự án mà doanh nghiệp đầu tư d Yếu tố rủi ro thiết kế, dự toán:  Hạn chế giá vật liệu thị trƣờng biến động Đặc điểm thị trường xây dựng thi công thời gian dài nên giá nguyên vật liệu biến động nhiều so với thời điểm lập dự tốn cơng trình tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình nên khả xảy rủi ro biến động giá vật liệu thị trường lớn Vì vậy, cần phải có biện pháp khắc phục sau: - Lập kế hoạch chi tiết xác trình cung ứng vật tư dựa kế hoạch tiến độ thi cơng dự báo xác giá vật liệu thị trường xây dựng Do đó, doanh nghiệp cần lập máy chuyên gia chuyên dự báo tình hình biến động giá thị trường vật liệu xây dựng nước cách xác, khoa học hợp lý dựa số giá xây dựng sở xây dựng mà dự án doanh nghiệp đầu tư giá vật liệu xây dựng thực tế thị trường để doanh nghiệp có kế hoạch cung ứng dự trữ vật tư phục vụ cho hoạt động xây dựng cách kịp thời chủ động đối phó với tình biến động thị trường - Nghiên cứu đưa xác tỷ lệ trượt giá áp dụng dự án đầu tư tỷ lệ chi phí dự phịng, tránh tình trạng trình đầu tư xây dựng, thiếu vốn, doanh nghiệp phải ngưng cơng trình tìm nguồn vốn để tiếp tục thi cơng - Trong q trình chủ đầu tư phê duyệt danh mục vật liệu hoàn thiện dự án doanh nghiệp cần ý đến loại vật liệu sử dụng cho cơng trình nên loại vật liệu có tính phổ biến thị trường Vì trình thực xây dựng cơng trình chủ đầu tư nên chọn nhà cung ứng vật liệu xây dựng có uy tín có uy tín nhà cung ứng đối tác tốt hồn cảnh khó khăn thiếu hàng hay giá vật liệu tăng cao nhà cung ứng có khả cung cấp cho dự án doanh nghiệp chủng loại vật tư có mức giá tương đối ổn định so với biến động mạnh mẽ thị trường -87- Nếu dự án mà doanh nghiệp không cung ứng vật tư tới chân cơng trình cho nhà thầu thi cơng chủ đầu tư nên áp dụng việc sử dụng hình thức hợp đồng trọn gói khơng điều chỉnh suốt thời gian thi cơng có điều kiện chất lượng sản phẩm nh m chuyển dịch yếu tố rủi ro biến động giá nguyên vật liệu thị trường xây dựng Chú ý sử dụng hình thức hợp đồng Chủ đầu tư phải thường xuyên tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chất lượng tiến độ Nhưng đơi loại hình thức hợp đồng khơng chuyển dịch hồn tồn rủi ro sang phía nhà thầu mà cịn gây chậm trễ tiến độ nhà thầu chấp nhận phạt hợp đồng chờ giá vật liệu bình ổn nhà thầu kết hợp vơí giám sát để sử dụng loại vật liệu rẻ tiền không đảm bảo chất lượng đề xuất cho người mua  Nâng cao chất lƣợng công tác khảo sát, thiết kế Công tác khảo sát thiết kế khâu quan trọng hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình Hồ sơ thiết kế sở để thi cơng tốn sau Đây hồ sơ quy định trước chất lượng sản phẩm xây dựng sau Vì vậy, nâng cao chất lượng công tác khảo sát thiết kế công tác cần thiết cấp bách quản lý rủi ro đầu tư bất động sản, doanh nghiệp muốn giảm thiểu rủi ro cần phải: - Đối với cơng tác khảo sát cơng ty chưa trọng đến công tác này, điều làm cho q trình thi cơng ngồi thực tế số dự án gặp cố có điều chỉnh khối lượng q trình thi cơng xây dựng cơng trình Vì vậy, cơng tác khảo sát xác chi tiết giúp công tác thiết kế phù hợp, giảm khác biệt thiết kế thi công làm chậm tiến độ thi công công trình khoản chi phí để khắc phục cố - Cần tăng cường cơng tác quản lý thiết kế, cần quy định rõ ràng quy định trách nhiệm pháp lý đơn vị tư vấn thiết kế người chịu trách nhiệm sản phẩm thiết kế - Cần lựa chọn đơn vị tư vấn đủ lực, kinh nghiệm để thực công tác khảo sát thiết kế; thẩm tra chất lượng công tác khảo sát thiết kế; đặc biệt đơn vị có khả tiếp cận với công nghệ thi công xây dựng tiên tiến hay sử dụng loại vật liệu mà chi phí bỏ không nhiều sử dụng loại công nghệ vật liệu truyền thống phù hợp với nhu cầu sử dụng khách hàng sau -88- Các ban quản lý dự án công ty cần kiểm tra, so sánh, tính tốn cân nhắc phương án thiết kế tối ưu mang lại hiệu kinh tế cho dự án Tránh thiết kế phương án, giải pháp gây tốn kém, lãng phí hay phương án thiết kế khả chịu lực lớn so với nhu cầu sử dụng thực tế khách hàng làm tăng chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Vì vậy, ban quản lý dự án đại diện cho công ty cần tham mưu cho ban lãnh đạo công ty chủ động triển khai thi tuyển thiết kế để lựa chọn phương án thiết kế tối ưu cho dự án Khi thực tốt công tác nâng cao chất lượng công tác khảo sát thiết kế giúp cho cơng ty: - Giảm sai sót trình thiết kế; - Giảm khác biệt lý thuyết thực tế khảo sát thiết kế; - Giảm thiểu việc phải thay đổi lại thiết kế q trình thi cơng; - Giảm khối lượng cơng việc phát sinh q trình thi cơng thực tế; e Yếu tố rủi ro chọn nhà thầu hợp đồng  Hồn thiện hợp đồng thi cơng xây dựng Các hợp đồng thi công xây dựng thường xây dựng thiếu thiếu chặt chẽ, ràng buộc với trách nhiệm nghĩa vụ bên tham gia vào hợp đồng Vì vậy, có vấn đề tranh chấp chủ đầu tư nhà thầu khó giải tốn nhiều thời gian chi phí Đồng thời việc xử lý tác động mạnh mẽ đến hoạt động đầu tư xây dựng dự án Vấn đề không xảy Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec nói riêng mà vấn đề nghành xây dựng nói chung Việt Nam Nguyên nhân yếu tố rủi ro bên có liên quan chưa trọng đến công tác thương thảo hợp đồng, cá nhân, tổ chức tham gia soạn thảo hợp đồng hời hợt, sơ sài, không lường trước rủi ro mà nhà thầu thi cơng gặp phải q trình xây dựng để đưa điều kiện hợp đồng cách rõ ràng xử lý tình kịp thời xảy cố trình đầu tư xây dựng Để khắc phục yếu tố rủi ro này, phận, cá nhân tham gia soạn thảo, thương thảo đề xuất ký kết hợp đồng xây dựng cần có kinh nghiệm chuyên mơn lĩnh vực xây dựng, có tính chun nghiệp, cẩn thận cơng việc để ràng buộc trách nhiệm nghĩa vụ bên tham gia ký kết thực hợp đồng  Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng -89Rủi ro lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng vấn đề thường gặp trình đầu tư xây dựng cơng trình Nếu đơn vị tổ chức đánh giá kết đấu thầu khơng cơng minh, xét theo cảm tính, theo lựa chọn có thơng đồng đơn vị tổ chức, đánh giá với nhà thầu dẫn đến việc khơng lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện lực kinh nghiệm trình xây dựng cơng trình nh m hạn chế xảy sai sót q trình thực xây dựng dẫn đến kéo dài thời gian xây dựng Để hạn chế yếu tố rủi ro này, Công ty cần thiết lập tổ chuyên gia đánh giá thẩm định chun nghiệp, cơng minh, xác để lựa chọn nhà thầu thi công đáp ứng đầy đủ lực tài chính, máy móc thiết bị, nhân lực, kinh nghiệm có giá dự thầu thấp để khơng vượt q chi phí xây dựng cơng trình, đảm bảo việc kinh doanh dự án có hiệu kinh tế cao f Yếu tố rủi ro tài chính:  Sử dụng lãi suất chiết khấu hợp lý Hiện nay, cơng ty COTEC LAND phân tích hiệu tài dự án thơng qua việc sử dụng suất chiết khấu theo cơng thức chi phí vốn bình qn dự án chưa đầy đủ lãi suất chiết khấu thực tế mà ngân hàng cho vay thị trường khoảng 11%-13%/ năm tỷ lệ lạm phát hàng năm lên đến 8%-10% /năm Vì vậy, cơng ty nên cử cán chun mơn cơng tác vay vốn xác định xác lãi suất chiết khấu thực tế mà doanh nghiệp phải tính vào q trình đầu tư xây dựng cơng trình để tính tốn chi phí vốn cần bỏ đầu tư xác  Giải ngân vốn kế hoạch tiến độ Tránh tình trạng nhiều cơng ty đầu tư bất động sản đầu tư tràn lan vào dự án, dự án vốn làm cho dự án triển khai dở dang, khơng hồn thiện dứt điểm, nhiều dự án cần vốn để hồn thành lại khơng có vốn để tiếp tục triển khai, không đảm bảo điều kiện để tiếp tục kinh doanh thu hồi vốn Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro vốn q trình thi cơng xây dựng cơng trình cơng ty cần phải huy động nguồn vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng vốn vay tổ chức tài để đảm bảo cung cấp vốn tiến độ cho nhà thầu thi công, đảm bảo khơng ngưng thi cơng khơng có vốn tốn cho nhà thầu 3.2.3 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn kinh doanh a Giải pháp hạn chế tăng chi phí kinh doanh Chi phí kinh doanh sản phẩm bất động sản chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình phí tăng khơng làm ảnh hưởng nhiều -90đến tổng chi phí đầu tư dự án việc tăng chi phí ảnh hưởng đến thơng số tài khác dự án Vì vậy, giải pháp đề để cơng ty phải thực là:  Yếu tố rủi ro bất khả kháng: Giảm biến động lãi vay Hiện nhà nước có nhiều lãi vay cho việc đầu tư bất động sản đơn vị tài cho doanh nghiệp Vì để giảm biến động lãi vay doanh nghiệp cần: - Hạn chế vấn đề tăng chi phí q trình đầu tư xây dựng cơng trình b ng cách q trình lập tổng mức đầu tư, dự tốn hạng mục cơng trình phải tương đối xác tránh tình trạng vay thêm vốn trình xây dựng, điều giúp cơng ty tránh việc tăng chi phí đầu tư chi phí lãi vay tăng - Chủ động tìm biện pháp rút ngắn thời gian kinh doanh hộ, thời gian xây dựng cơng trình để đẩy nhanh tiến độ thu tiền khách hàng theo tiến độ thi công cơng trình Việc làm cho Cơng ty tốn khản vay đơn vị tài kế hoạch làm hạn chế tình trạng tiền lãi vay tăng thời gian vay vốn kéo dài  Yếu tố rủi ro tài chính: Giảm biến động chi phí Marketing - Xây dựng kế hoạch quảng cáo, marketing, chương trình giới thiệu sản phẩm, chương trình bán hàng, chương trình khuyến mại hậu khách hàng khác… nh m thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động kinh doanh sản phẩm bất động sản cơng ty cơng ty chủ động hoạt động kinh doanh, nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư Ban lãnh đạo cơng ty tích cực mở rộng mối quan hệ chặt chẽ, sâu rộng với lượng khách hàng lớn, bền vững lâu dài - Tích cực khảo sát thị trường, nghiên cứu sản phẩm hộ theo nhu cầu thị trường để có giải pháp hồn thiện sản phẩm xây dựng công ty đáp ứng nhu cầu khách hàng, dễ kinh doanh nâng cao hiệu dự án đầu tư tránh tình trạng sản phẩm hộ hồn thành khơng đáp ứng nhu cầu thị trường kéo dài thời gian kinh doanh làm tăng chi phí cho hoạt động Marketing Giảm biến động chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp -91Chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào thời gian xây dựng dự án Vì vậy, để giảm thiểu biến động hai loại chi phí doanh nghiệp cần tiến hành kinh doanh kế hoạch dự án tiến tới tìm biện pháp rút ngắn thời gian kinh doanh dự án làm cho chí phí quản lý doanh nghiệp giảm theo b Giải pháp hạn chế vấn đề doanh thu dự án không đạt đƣợc nhƣ dự kiến ban đầu  Xây dựng chiến lƣợc marketing Chiến lược nhân sự: Năng lực đội ngũ bán hàng có vai trò quan trọng việc kinh doanh sản phẩm bất động sản doanh nghiệp nên công ty phải có kế hoạch nâng cao tinh thần, trách nhiệm kỹ bán hàng cho nhân viên kinh doanh như: - Cải thiện quy trình tiêu chuẩn tuyển chọn nhân viên bán hàng - Đào tạo cho nhân viên kỹ bán hàng chuyên nghiệp - Thực chương trình khuyến khích cho nhân viên bán nhiều sản phẩm hàng tháng, hàng quý - Đa dạng hóa chủng loại sản phẩm bất động sản Chiến lược giá sản phẩm: Để xây dựng chiến lược giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu đa số khách hàng phịng ban chun mơn cơng ty phải nghiên cứu xem mục đích xây dựng dự án hướng tới đối tượng khách hàng nào, từ đưa chiến lược giá chiến lược bán hàng chi tiết, rõ ràng như: - Nếu đối tượng kinh doanh sản phẩm khách hàng có thu nhập trung bình cao chiến lược giá giá cao nhiệm vụ marketing lúc phải chứng minh cho khách hàng mà hướng tới thấy ưu điểm vượt trội dự án so với dự án khác tiện ích xã hội mà khách hàng sử dụng - Ngược lại, đối tượng kinh doanh phân khúc thị trường nhà cho người tái định cư người có thu nhập thấp chiến lược marketing chủ yếu thu hút chiến lược đơn giá kinh doanh  Đề xuất đơn giá kinh doanh phù hợp với nhu cầu thị trƣờng -92Đơn giá kinh doanh sản phẩm hộ văn phòng, chung cư, trung tâm thương mại giai đoạn lập dự án đầu tư xác định chủ yếu dựa vào dự án tương tự thực thị trường khu vực xung quanh dự án mà công ty đầu tư nhu cầu thị trường thời điểm Vì vậy, dự án vào kinh doanh nhu cầu thị trường giá thị trường biến đổi so với lập dự án đầu tư biến đổi chi phí ngun vật liệu q trình thi cơng, lạm phát, suy thối kinh tế… Do đó, trước doanh nghiệp tiến hành xác định giá bán thị trường, doanh nghiệp nên xác định lại đơn giá kinh doanh cho phù hợp với điều kiện thực tế tình hình kinh tế xã hội, nhu cầu khách hàng để hoạt động kinh doanh đạt doanh thu cao  Kết hợp với đơn vị cho vay tài để có sách hỗ trợ vốn cho khách hàng Các dự án kinh doanh bất động sản Việt Nam nói chung khu vực thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, đặc biệt tình hình kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Và Phát triển Nhà Đất Cotec hầu hết khách hàng mua sản phẩm bất động sản thu hồi vốn sau bàn giao cơng trình thường gây áp lực vốn lớn lên khách hàng, việc gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh sản phẩm Vì vậy, để hoạt động kinh doanh ký kết nhiều hợp đồng với khách hàng cơng ty nên tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng b ng việc hỗ trợ khách hàng liên kết với ngân hàng để vay vốn hỗ trợ cho việc toán khách hàng sau 3.3 Kế hoạch đối phó rủi ro số dự án đầu tƣ bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà đất Cotec Đối với trường hợp yếu tố rủi ro xảy thực tế đầu tư bất động sản chun gia, cán cơng nhân viên tác giả đề xuất số giải pháp đối phó với yếu tố rủi ro nh m hạn chế tối đa tác động không tốt cho dự án có đề xuất số giải pháp cụ thể sau: 3.3.1 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư giai đoạn bắt đầu dự án bất động sản, giai đoạn chi phí doanh thu dự án chưa nhiều, xảy rủi ro giai đoạn ảnh hưởng gián tiếp tiến hiệu dự án đầu tư sau này, vậy, hướng giải pháp đối phó với rủi ro chủ đầu tư là: a Yếu tố rủi ro chế sách: -93- Nghiên cứu kỹ lưỡng chủ trương, sách, quy hoạch vùng, ngành Chính phủ - Thực dự án nhanh tốt, chủ trương, sách chưa có thay đổi, biến động lớn b Yếu tố rủi ro thiết kế, khảo sát đo đạc: - Thuê tổ chức chuyên nghiệp cử cán lành nghề, có chun mơn, kinh nghiệm thực việc khảo sát, đo đạc Khảo sát đo đạc về: địa điểm xây dựng, môi trường xung quanh, thị trường tiêu thụ, … - Tổ chức thi tuyển thiết kế để chọn nhà thầu thiết kế đủ lực thiết kế dự án với chi phí thấp hiệu đầu tư cao c Yếu tố rủi ro lập dự án: - Chọn lựa người, đủ lực - Đánh giá dự án phải khách quan, kĩ lưỡng, xem xét dự án đầy đủ mặt, khía cạnh , quan điểm - Thu thập số liệu phải xác - Phương pháp phân tích phù hợp với dự án đặc trưng, khơng dập khn, máy móc từ dự án tương tự 3.3.2 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn thực đầu tƣ Giai đoạn thực đầu tư bất động sản giai đoạn thường xuyên xảy rủi ro dự án đầu tư bất dộng sản nhất, tác giả đề xuất số giải pháp đối phó với rủi ro giai đoạn cho công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec sau: - Đối với dự án chậm tiến độ thi công làm tăng khoản chi phí kéo dài thời gian đầu tư chi phí quản lý dự án, chi phí giám sát, chi phí kinh doanh…Đồng thời chậm tiến độ thi công ảnh hưởng đến tiến độ thu tiền khách hàng, kéo dài hoạt động kinh doanh công ty chậm thu hồi vốn so với kế hoạch Vì vậy, để giảm thiểu chậm trễ tiến độ chủ đầu tư cần có biện pháp đối phó với rủi ro chặt chẽ tiến độ hợp đồng quy định điều kiện hợp đồng, có chế độ thưởng phạt cho nhà thầu thi cơng hồn thành sớm hay khơng hồn thành tiến độ Ngồi ra, chủ đầu tư nên chọn lựa đội ngũ quản lý, kiểm tra, giám sát q trình thi cơng nhà thầu chặt chẽ thực giám sát dự án kỹ -94- Vượt tổng mức đầu tư: loại rủi ro phổ biến đầu tư bất động sản q trình thi cơng chi phí xây dựng tăng phát sinh khối lượng thi cơng có khác biệt khảo sát, thiết kế thực tế thi cơng, loại rủi ro khắc phục mà chủ đầu tư chấp nhận rủi ro giải khối lượng công việc phát sinh có hợp đồng lấy theo đơn giá hợp đồng, cịn khối lượng cơng việc khơng có hợp đồng u cầu nhà thầu lập dự tốn trình chủ đầu tư xem xét phê duyệt - Khả tài khơng đáp ứng nhu cầu dự án (thiếu vốn, giải ngân không tiến độ): Giải pháp đối phó với loại rủi ro loại vốn vay từ ngân hàng tổ chức tín dụng đảm bảo b ng hợp đồng vay vốn giai đoạn trình đầu tư nên rủi ro từ nguồn vớn không nhiều, chủ yếu nhắc nhở tổ chức cung cấp vốn tiến độ; rủi ro huy động vốn từ khách hàng rủi ro khó lường rủi ro xảy tiến độ xây dựng không hồn thành kế hoạch thi cơng nên chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn dự phòng dự án để giải ngân vay thêm ngân hàng vay từ cá nhân có nguồn tài dư thừa - Rủi ro bất khả kháng ( tai nạn lao động, cố cơng trình, thiên tai, lũ lụt, hỏa hoạn…): để đối phó với loại rủi ro chủ đầu tư đầu tư xây dựng cơng trình phải tiến hành mua bảo hiểm đầu tư bảo hiểm xây dựng 3.3.3 Nhóm yếu tố rủi ro giai đoạn kinh doanh Giai đoạn kinh doanh bất động sản giai đoạn quan trọng việc đầu tư kinh doanh bất động sản, giai đoạn thu hồi vốn từ sản phẩm bất động sản đầu tư, giai đoạn tiềm ẩn nhiều rủi ro, công ty đưa sách đối phó tốt với loại rủi ro giai đoạn dự án cơng ty đầu tư coi gặp rủi ro đầu tư bất động sản số biện pháp đối phó sau: - Rủi ro biến động chi phí marketing, chi phí quản lý doanh nghiệp: Biến động loại chi phí chủ yếu biến động tăng chi phí, loại biến động làm tăng chi phí đầu tư dự án Để đối phó với việc tăng loại chi phí ban lãnh đạo công ty ban quản lý dự án cần tiến hành rút ngắn thời gian xây dựng cơng trình thời gian kinh doanh dự án - Rủi ro huy động vốn từ khách hàng: Tiến độ huy động vốn khách hàng phụ thuộc vào tiến độ thi cơng cơng trình Khi tiến độ thi công dự án bất động sản bị chậm làm cho tiến độ huy động vốn người mua chậm theo, để khắc phục -95rủi ro Chủ đầu tư phải tiến hành biện pháp để đẩy nhanh tiến độ thi cơng cơng trình - Rủi ro từ suy thối kinh tế lạm phát: Ở nước có lạm phát thấp việc chậm tiến độ cơng trình vài tháng khơng tác động nhiều đến tình hình tài dự án, điều kiện tình hình kinh tế xã hội Việt Nam tỷ lệ lạm phát lớn ảnh hưởng đến khả sinh lời yêu cầu cung cấp vốn bổ sung cho dự án lại đặc biệt quan trọng Vì vậy, chủ đầu tư dự án nên tìm cách chứng minh lực b ng cách trình bày phương pháp áp dụng để giải vấn đề nảy sinh dự án thực trước tập trung vốn để hồn thành dự án nhanh chóng để tránh rủi ro từ yếu tố sớm tốt - Rủi ro từ cạnh tranh dự án khác: Tuy vấn đề việc xuất đối thủ cạnh tranh với dự án công ty đầu tư thử thách phổ biến hoạt động kinh doanh Để khắc phục rủi ro phía đơn vị đầu tư phải đưa chiến lược kinh doanh hợp lý để thu hút khách hàng dự mua sản phẩm hay đối thủ cạnh tranh như: đưa việc hoàn chỉnh hồ sơ dự án với đầy đủ loại chứng từ giấy phép khiến cho việc chứng minh sở hữu sản phẩm bất động sản khách hàng trở nên chắn Đồng thời bên bán giải thích cho khách hàng nhanh chóng tiện lợi mà số dự án trước hoàn thành.Ngoài ra, chủ đầu tư cần đưa đơn giá phù hợp với tình hình chung thị trường chấp nhận giảm giá để đạt tồng doanh số cao tăng cường chiến lược marketing phương tiện thông tin để khách hàng ý đến dự án - Rủi ro biến động lãi vay: Hầu hết dự án đầu tư xây dựng bất động sản công ty phải sử dụng đến nguồn vốn vay từ đơn vị tài từu ngân hàng, biến động lãi vay ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh doanh dự án Để đối phó với biến động rủi ro doanh nghiệp cần phải: + Chặt chẽ điều khoản hợp đồng vay vốn tỷ lệ lãi suất giai đoạn giả ngân dự án + Rút ngắn thời gian xây dựng kinh doanh sản phẩm bất động sản + Theo dõi thơng tin vĩ mơ phủ sách lãi vay dự án đầu tư bất động sản để đưa phương án đối phó sớm trước đơn vị tài ngân hàng điều chỉnh -96- KẾT LUẬN CHƢƠNG Rủi ro đầu tư bất động sản (bất động sản văn phòng bất động sản nhà ở) (áp dụng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec) xảy giai đoạn dự án từ: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực đầu tư giai đoạn kinh doanh xảy nguyên nhân nguyên nhân chủ quan, nguyên nhân khách quan Vì vậy, có rủi ro xảy kéo theo xảy đến rủi ro khác khiến cho trình quản lý rủi ro đầu tư chủ đầu tư gặp khó khăn Trong chương 3, tác giả nêu định hướng phát triển công ty thời gian tới biện pháp hạn chế đối phó với rủi ro nhận dạng, phân tích đánh giá chương Muốn thực điều này, tác giả vào nhóm nguyên nhân gây rủi ro đầu tư giai đoạn dự án để đưa số giải pháp hạn chế rủi ro giai đoạn dự báo rủi ro có khả xảy mức độ cao cán quản lý chủ đầu tư ban quản lý dự án thuộc chủ đầu tư chủ động đưa giải pháp hạn chế xuất rủi ro đó, đồng thời tác giả chủ động đưa giải pháp đối phó với hậu rủi ro xảy xuống mức thấp -97- KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Tóm tắt kết nghiên cứu Trong nghiên cứu này, tác giả rủi ro xảy việc đầu tư BĐS Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec Trong đó, có nhiều yếu tố rủi ro đánh giá có mức độ rủi ro cao nhà đầu tư BĐS nói chung Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec nói riêng cần có biện pháp đối phó kịp thời thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài, đánh giá sai tính khả thi hiệu kinh tế xã hội, hiệu tài chính, sách vĩ mơ phủ, giải phóng mặt b ng chậm, ban quản lý dự án công trường chủ đầu tư tư vấn giám sát hoạt động quản lý yếu kém, cơng trình chậm tiến độ làm cho tiến độ huy động vốn người mua chậm theo… Tác giả tiến hành phân tích nguyên nhân gây rủi ro cho dự án đầu tư bất động sản nói trên, đồng thời tác giả đưa biện pháp hạn chế rủi ro có khả xảy cao biện pháp đối phó với rủi ro xảy dự án để giảm thiểu tối đa tác động rủi ro xấu đến dự án Đóng góp nghiên cứu Nghiên cứu tài liệu cần thiết cho chủ đầu tư, đơn vị quản lý dự án đầu tư BĐS chủ đầu tư, tư vấn giám sát cán công tác lĩnh vực đầu tư bất động sản… tham khảo để quản lý rủi ro dự án đầu tư BĐS từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực đầu tư giai đoạn kinh doanh dự án nh m hạn chế tối đa rủi ro xấu xảy trình đầu tư Hạn chế nghiên cứu hƣớng nghiên cứu a Hạn chế nghiên cứu luận văn Trong luận văn tác giả cố gắng nhiều q trình nghiên cứu khơng thể tránh khỏi số hạn chế theo sau: - Nhận dạng yếu tố rủi ro chưa đầy đủ so với tình hình đầu tư BĐS gặp nhiều rủi ro năm 2011 2012 vừa qua - Chưa sâu vào phân tích dự án cụ thể chưa kiểm chứng kết nghiên cứu - Các giải pháp hạn chế rủi ro xấu xảy biện pháp đối phó với rủi ro xảy chủ yếu dựa vào tài liệu thứ cấp ý kiến chủ quan tác giả mà chưa -98khảo sát ý kiến rộng rãi chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm lĩnh vực b Kiến nghị cho nghiên cứu quản lý rủi ro đầu tƣ bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Nhà đất Cotec - Các tác giả nghiên cứu vấn đề rủi ro đầu tư BĐS nói chung đầu tư BĐS Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec sau cần khắc phục hạn chế nêu - Các kết nghiên cứu tác giả sử dụng làm sở để quản lý rủi ro cho số dự án đầu tư BĐS công ty DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Trịnh Thùy Anh (2006), số giải pháp hạn chế rủi ro dự án xây dựng cơng trình giao thông Việt Nam, Luận văn tiến sỹ kinh tế trường Đạị học Giao Thông vận Tải Hà Nội [2] Trịnh Thùy Anh, Xây dựng danh mục rủi ro dự án cơng trình xây dựng giao thơng Việt Nam nay, Tạp chí Khoa học giao thơng vận tải số 16, 2008 [3] PGS.TS Thái Bá Cẩn TS Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Học viện tài [4] GS.TSKH Nghiêm Văn Dĩnh , Giáo trình quản lý thực dự án năm 2010 [5] NGƯT.PGS.TS Nguyễn Minh Duệ, Quản trị rủi ro,Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội –năm 2007 [6] Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc, Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, Tp.HCM, NXB Hồng Đức, 2008 [7] Đỗ Thị Thu,Quản lý rủi ro dự án sử dụng vốn ODA cho phát triển giao thông đô thị, luận văn Thạc sỹ Trường Đại học Bách Khoa Tp.HCM năm 2012 [8] PGS.TS Phạm Văn Vạng, Dự án đầu tư quản trị dự án đầu tư giao thông vận tải, NXB GTVT [9] Các số liệu báo cáo Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec [10] Các sách, báo tài liệu tham khảo khác [11] Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 [12] Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 PHỤ LỤC Ký hiệu Tên Phụ lục Phụ lục 01 Bảng câu hỏi khảo sát tổng thể Phụ lục 02 Kết điều tra thử Phụ lục 03 Kết điều tra tổng thể Phụ lục 04 Hệ số tương quan biến tổng mức độ ảnh hưởng (Khảo sát thử) Phụ lục 05 Hệ số tương quan biến tổng tần suất xuất (Khảo sát thử) Kết hệ số tương quan biến tổng thang đo mức độ tác động Phụ lục 06 sau loại bỏ 10 yếu tố rủi ro R001; R002; R004; R006; R008; R011; R013; R020; R033; R038 (Khảo sát tổng thể) Kết hệ số tương quan biến tổng thang đo tần suất xuất Phụ lục 07 sau loại bỏ 10 yếu tố rủi ro R001; R002; R004; R006; R008; R011; R013; R020; R033; R038 (Khảo sát tổng thể) Phụ lục 08 Kết thống kê mô tả mức độ tác động Phụ lục 09 Kết lượng thống kê mô tả tần suất xuất