PowerPoint Presentation 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS MÔN HỌC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Phạm Văn Bình Phó trưởng khoa tài chính doanh nghiệp 2 2 CHƯƠNG 1 Quản lý nhà nước về k[.]
1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS MÔN HỌC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Phạm Văn Bình Phó trưởng khoa tài doanh nghiệp 2 CHƯƠNG : Quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Chương I Vai trò Nhà nước kinh doanh bất động sản II Quản lý Nhà nước kinh doanh bất động sản nước ta I VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BĐS I Vai trò Vai trò Nhà nước kinh tế thị trường Vai trò Nhà nước kinh doanh bất động sản VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Vai trò Nhà nước kinh tế thị trường ➢ Định hướng chiến lược phát triển kinh tế đất nước ➢ Đề sách thu hút vốn đầu tư từ nguồn nước, vốn đầu tư nước ngồi ➢ Thực sách ổn định kinh tế vĩ mô ➢ Điều tiết thu nhập, bảo đảm công xã hội ➢ Điều chỉnh kịp thời việc sử dụng thành phần kinh tế ➢ Xây dựng chiến lược phát triển nguồn nhân lực theo hướng đầu tư thích đáng cho giáo dục, đào tạo sử dụng có hiệu nguồn lao động đào tạo VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Ý NGHĨA VỀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN ĐỐI VỚI VIỆC THIẾT LẬP CƠ CHẾ ĐIỀU HÀNH NỀN KINH TẾ THỊ trường ✓ Cơ chế điều tiết kinh tế có hiệu chế thị trường có điều tiết vĩ mơ nhà nước ✓ Trong phát triển kinh tế thị trường cần coi trọng tự kinh doanh, đảm bảo tính tự chủ nhà kinh doanh ✓ Sự can thiệp nhà nước chủ yếu thông qua việc hoạch định chiến lược phát triển, công cụ kinh tế vĩ mơ, đặc biệt sách tài chính, tiền tệ, điều tiết thu nhập, sách đầu tư VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BĐS HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS BAO GỒM KINH DOANH BĐS VÀ KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS ❖ Kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi ❖ Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý BĐS VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BĐS ➢ Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ BĐS thị trường bất động sản ➢ Xây dựng khung pháp lý kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản ➢ Quy hoạch sử dụng đất đai (quy hoạch đô thị), đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng ➢ Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng liệu bất động sản ➢ Giải tranh chấp liên quan đến BĐS II QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC Quá trình đổi chế quản lý Nhà nước kinh doanh BĐS nước ta Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước kinh doanh BĐS nước ta QUÁ TRÌNH ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ… ❖ Giai đoạn 1975-1985: chế quản lý kinh tế chế kế hoạch hoá tập trung ❖ Giai đoạn từ 1986 đến nay: chế thị trường định hướng XHCN 10 NHỮNG TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS ✓ Chính sách, luật pháp có liên quan đến kinh doanh bất động sản chưa đồng hợp lý ✓ Thông tin bất động sản thiếu không minh bạch, thông tin sai lệch ✓ Tỷ lệ giao dịch phi quy cao ✓ Mất cân đối cung, cầu ✓ Giá bất động sản biến động mạnh tạo giá ảo không phù hợp với thị trường ✓ Các dịch vụ phục vụ kinh doanh BĐS phát triển 112 NỘI DUNG CỦA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ❖ Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư: Có cần (có nên) đầu tư hay không? Để trả lời câu hỏi cần nghiên cứu cung, cầu thị trường, mức độ cạnh tranh khả chiếm lĩnh thị trường dự án ❖ Xác định quy mơ hình thức đầu tư ❖ Phân tích kỹ thuật, cơng nghệ ❖ Lựa chọn địa điểm xây dựng cơng trình ❖ Phân tích mặt tài ❖ Phân tích kinh tế - xã hội 113 III XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ 3.1 Xác định dòng tiền - Vốn đầu tư cho tài sản cố định - Vốn lưu động bổ sung cho dự án 3.2 Xác định dòng tiền vào - Dòng tiền hoạt động hàng năm = Lợi nhuận + Khấu hao TSCĐ - Thu hồi vốn lưu động -Thu lý TSCĐ 3.3 Xác định dòng tiền hàng năm dự án 114 IV THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG ĐIỀU KIỆN KHƠNG CĨ RỦI RO 4.1 Phương pháp thời gian thu hồi vốn (PP) 4.2 Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) 4.3 Phương pháp giá trị ròng (NPV) 4.4 Phương pháp tỷ suất sinh lời nội (IRR) 4.5 Phương pháp số sinh lời (PI) 115 4.1 PHƯƠNG PHÁP THỜI GIAN THU HỒI VỐN (PP) *Khái niệm phương pháp xác định Trường hợp thứ nhất: khoản thu nhập hàng năm nhau, tạo nên chuỗi thu nhập đồng Kỳ hồn vốn= Chi phí đầu tư Thu nhập hàng năm Trường hợp thứ hai: Các khoản thu dự án tạo thành dòng tiền bất thường Thời gian hoàn vốn (PP) Năm Dự án A 116 Dự án B Dòng tiền Lũy kế Dòng tiền Lũy kế -100 -100 -100 -100 10 -90 70 -30 60 -30 50 20 80 50 20 40 Thời gian hoàn vốn = Thời gian trước vốn hồn trả + Vốn đầu tư cịn lại––––– –––––– Dịng tiền Thời gian hồn vốn Dự án A = + 30$/80$ = 2,4 năm Thời gian hoàn vốn Dự án B = + 30$/50$ = 1,6 năm 117 IV THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG ĐIỀU KIỆN KHƠNG CĨ RỦI RO 4.2 Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) *Khái niệm phương pháp xác định Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu khoản thời gian cần thiết để tổng giá tất dòng thu nhập tương lai dự án vừa đủ bù đắp số vốn đầu tư bỏ ban đầu 118 IV THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG ĐIỀU KIỆN KHƠNG CĨ RỦI RO 4.3 Phương pháp giá trị ròng (NPV) * Theo phương pháp này, người ta chiết khấu dòng tiền hàng năm dự án thời điểm Kết thu gọi NPV Gọi n: thời gian sống dự án (năm) CFt : Dòng tiền hàng năm dự án r: tỷ lệ chiết khấu (Chi phí sử dụng vốn) n NPV = t =1 CFt (1 + r ) t CF0 119 Iv Thẩm định dự án đầu t điều kiện rủi ro 4.3 Phng pháp giá trị ròng (NPV) (tiếp) * Tiêu chuẩn lựa chọn a Khi dự án có NPV dự án đầu tư bị loại b Khi dự án có NPV >0 : Nếu dự án độc lập Nếu dự án thuộc loại loại bỏ lẫn 120 IV THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG ĐIỀU KIỆN KHƠNG CĨ RỦI RO 4.4 Phương pháp tỷ suất doanh lợi nội (IRR) *Khái niệm công thức xác định: Tỷ suất doanh lợi nội tỷ lệ chiết khấu cho giá trị ròng (NPV) n CFt = CF0 t t =1 (1 + IRR) Tỷ suất doanh lợi nội tỷ suất sinh lời vốn đầu tư dự kiến đạt suốt vòng đời dự án 121 IV THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG ĐIỀU KIỆN KHƠNG CĨ RỦI RO 4.4 Phương pháp tỷ suất doanh lợi nội (IRR)(tiếp) *Tiêu chuẩn lựa chọn a Khi tỷ suất doanh lợi nội nhỏ chi phí sử dụng vốn: thực dự án bị lỗ, nghĩa NPV0 - Nếu dự án độc lập, dự án chọn - Nếu dự án thuộc loại xung khắc nhau, dự án chọn dự án có tỷ suất doanh lợi nội lớn 122 IV THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG ĐIỀU KIỆN KHƠNG CĨ RỦI RO 4.5 Phuơng pháp số sinh lợi (PI) * Khái niệm: số sinh lợi (PI) định nghĩa giá trị dòng tiền hàng năm dự án đầu tư so với dòng tiền đầu tư ban đầu Công thức xác định: n CFt t ( + r ) PI = t =1 CF0 123 IV THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG ĐIỀU KIỆN KHƠNG CĨ RỦI RO 4.5 Phuơng pháp số sinh lợi (PI) (tiếp) * Tiêu chuẩn lựa chọn - trường hợp dự án độc lập lẫn nhau, dự án có: PI>1: chấp nhận dự án PI