LỜI CAM ĐOAN Sau quá trình học tập và thực tập, em đã hoàn thành khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE” Em xin cam[.]
LỜI CAM ĐOAN Sau trình học tập thực tập, em hồn thành khóa luận tốt nghiệp với đề tài: “Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE” Em xin cam đoan nội dung khóa luận thân em thực dựa sở lý thuyết, kiến thức chuyên ngành nghiên cứu thực tiễn Các số liệu, bảng biểu kết khóa luận trung thực, tham khảo có trích dẫn, có nguồn gốc rõ ràng Hà nội, ngày 20 tháng 05 năm 2015 Sinh viên thực TRẦN DẠ HƯƠNG LỜI CẢM ƠN Đầu tiên em gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy, cô giáo Khoa Tài Chính giúp em trau dồi kiến thức, có thêm động lực việc nghiên cứu tìm hiểu để nhanh chóng hồn thành chun đề tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám đốc anh chị Công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE tạo điều kiện cho em có hội thực tập, giúp đỡ em nhiều trình thực tập, đồng thời hướng dẫn để em nhanh chóng làm quen với công việc, hoạt động công ty Em xin chân thành cảm ơn! Hà nội, ngày 25 tháng 05 năm 2014 Sinh viên thực TRẦN DẠ HƯƠNG DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải TĐV Thẩm định viên BĐS Bất động sản TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định SXKD Sản xuất kinh doanh BP Bộ phận UBND TP Ủy ban nhân dân thành phố HỆ THỐNG BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ Hình 2.1.3: CƠ CẤU TỔ CHỨC CƠNG TY .16 BẢNG 2.1.4.1: HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ 18 BẢNG 2.1.4.2: BAN ĐIỀU HÀNH 18 BẢNG 2.1.4.3: THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ .19 BẢNG 2.1.6: CÁC ĐỐI TÁC KINH DOANH .21 BẢNG 2.1.7: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH .22 ẢNG 2.2.3: QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ AVALUE VIỆT NAM 26 Hình 2.2.5.1: Mặt đường tỉnh lộ 394 trước tài sản .41 Hình 2.2.5.2:Tồn cảnh vị trí bất động sản 41 Hình 2.2.5.3:Mặt tiền bất động sản .41 Hình 2.2.5.4:Mặt hậu cơng trình 41 kiến trúc 41 Hình 2.2.5.5: Mặt tiền bất động sản 50 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HỆ THỐNG BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm chung bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.2 Thẩm định giá bất động sản .5 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Sự cần thiết thẩm định giá bất động sản .5 1.2.3 Cơ sở nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt .6 1.2.3.2 Nguyên tắc thay 1.2.3.3 Nguyên tắc dự báo 1.2.3.4 Nguyên tắc cung - cầu 1.2.3.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 1.2.3.6 Nguyên tắc đóng góp 1.2.3.7.Nguyên tắc phù hợp 1.2.3.8 Các nguyên tắc khác .8 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ AVALUE VIỆT NAM 14 2.1 Giới thiệu chung công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE Việt Nam 14 2.1.1 Giới thiệu công ty 14 2.1.2 Lịch sử hình thành mục tiêu công ty 15 2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty 16 2.1.4 Nhân chủ chốt .18 2.1.5 Lĩnh vực kinh doanh 19 2.1.6 Các đối tác kinh doanh .20 2.1.7 Kết hoạt động kinh doanh 22 2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản CTCP thẩm định giá AVALUE Việt Nam 22 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động định giá Bất động sản CTCP thẩm định giá AVALUE Việt Nam 22 2.2.2Phương pháp thẩm định giá Bất động sản lựa chọn 24 2.2.3 Quy trình định giá BĐS cơng ty Thẩm định giá AVALUE Việt Nam 26 2.2.3.1 Tiếp cận khách hàng .27 2.2.3.2 Tiếp nhận yêu cầu khách hàng phân loại 28 2.2.3.3 Nghiên cứu hồ sơ dự kiến nội dung hợp đồng: 29 2.2.3.4 Thương thảo điều kiện Hợp đồng .29 2.2.3.5 Ký kết hợp đồng .30 2.2.3.6 Tác nghiệp 30 2.2.3.7 Lập dự thảo báo cáo kết thẩm định giá Chứng thư thẩm định giá 31 2.2.3.8 Xét duyệt, ký ban hành Hội đồng thẩm định .31 2.2.3.9 Phát hành chứng thư, lưu hồ sơ 32 2.2.3.10 Chăm sóc khách hàng theo dõi cơng nợ 34 2.2.4 Phân tích trường hợp cụ thể thẩm định giá Bất động sản chấp công ty .35 2.3 Đánh giá công tác định giá CTCP Thẩm định giá AVALUE Việt Nam 51 2.3.1 Những thành công công tác định giá BĐS CTCP Thẩm định giá AVALUE Việt Nam 51 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế .52 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIẾM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 55 3.1 Quan điểm định hướng Công ty thời gian tới 55 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE .56 3.2.1 Hồn thiện cơng tác thu thập xử lý thông tin 56 3.2.2 Phương pháp định giá 59 3.2.3 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 59 3.2.4 Về chế đãi ngộ công ty .60 3.2.5 Nâng cao trình độ chun mơn cho chuyên viên định giá 61 3.2.6 Một số giải pháp khác 62 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam 63 3.3.1 Đối với quan Nhà nước 63 3.3.2 Đối với bên yêu cầu thẩm định giá .64 3.3.3 Đối với Công ty Thẩm định giá AVALUE (AVALUE VietNam) .64 KẾT LUẬN 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Công ty Cổ phần Thẩm định giá Avalue (Avalue Vietnam) số công ty Thẩm định giá Việt Nam, thành lập theo Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ vào năm 2006 Trong vai trò định hướng, kiểu mẫu hoạt động kinh doanh bất động sản, công ty lập phục vụ nhu cầu thị trường, thực sách, chủ trương nhà nước, đảm bảo bình ổn phát triển thị trường Mục tiêu tạo dựng công ty bất động sản lớn mạnh giữ vai trò định hướng Nhà nước việc phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên, công ty dần vị thế, vai trò theo yêu cầu định hướng Nhà nước thị trường Hơn thân công ty bộc lộ nhiều yếu kém, thiếu sót công tác định giá bất động sản – khâu quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản Do vấn đề hồn thiện cơng tác định giá bất động sản vấn đề đặt bách, cần thiết q trình phát triển cơng ty, tảng quan trọng kinh doanh công ty Để tạo bước tiến phát triển cho hoạt động kinh doanh bất động sản, vấn đề tiên đặt với cơng ty việc hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Trong trình học tập trường kết hợp với thời gian thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá Avalue Việt nam, em nhận thức tính cấp thiết công tác định giá Do vậy, em chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Avalue Việt nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hồn thiện kiến thức tiêu chuẩn định giá nhằm phát triển cơng tác định giá nước ta nói chung công ty cổ phần thẩm định giá Avalue Việt Nam nói riêng Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa vấn đề lí luận định giá bất động sản, tìm hiểu thực trạng nguyên nhân yếu công tác định giá công ty Cổ phần Thẩm định giá Avalue, từ đưa giải pháp góp phần thúc đẩy phát triển công tác định phát triển công ty Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu công tác định giá phạm vi công ty giai đoạn từ năm 2012 đến Phương pháp luận Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê Ngồi tham khảo, sử dụng thêm nguồn liệu quan Nhà nước, tạp chí bất động sản, trang web chuyên ngành… Kết cấu nội dung chuyên đề bao gồm chương : Chương Lý luận chung bất động sản thẩm định giá bất động sản Chương Thực trạng thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE Việt Nam CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm chung bất động sản Theo qui định Điều 181 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản tài sản không di dời bao gồm: a Đất đai b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật qui định Như vậy, bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác khơng di dời Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất 1.1.2 Phân loại bất động sản BĐS có đầu tư xây dựng BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan, chiếm tỷ trọng lớn giao dịch BĐS giới Việt Nam BĐS không đầu tư xây dựng BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng