Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Ths Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC 1LỜI MỞ ĐẦU 11 Lý do chọn đề tài 22 Mục tiêu nghiên cứu 23 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34 Phương pháp nghiên cứu 35 Kết cấu nội du[.]
Mục tiêu nghiên cứu
Ngoài mục tiêu chung là: Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết, đánh giá thực trạng cụ thể của vấn đề nghiên cứu và trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết những khó khăn vướng mắt đã, đang và sẽ gặp phải trong thực tế. Chuyên đề sẽ được triển khai theo những mục tiêu cụ thể sau đây:
- Làm rõ một số khái niệm quan trọng liên quan đến đất đai, công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện dự án đầu tư.
- Phân tích mối quan hệ mật thiết giữa công tác giải phóng mặt bằng và tiến độ thực hiện dự án đầu tư.
- Hệ thống hóa toàn bộ những văn bản pháp luật liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng.
- Giúp người đọc hiểu được trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng theo quy định như thế nào và trên thực tế đã được tiến hành ra sao Từ đó đánh giá những quy định của Nhà nước về vấn đề này đã thực sự hợp lý hay chưa.
- Đi sâu tìm hiểu thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng của dự án Khu đô thị mới Phú Lương - Hà Đông, tìm ra những hạn chế và tồn tại cần phải giải quyết.
- Trên cơ sở nhận định rõ những vướng mắt trong thực tế giải phóng mặt bằng của dự án, cuối cùng sẽ đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục và giải quyết những tồn tại đó, đồng thời có thể giúp Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt rút ra được những kinh nghiệm khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cho những dự án đầu tư BĐS trong tương lai của mình.
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện chuyên đề thực tập, những phương pháp sau đây đã được sử dụng:
- Thu thập thông tin, số liệu từ cả hai nguồn sơ cấp và thứ cấp được cung cấp bởi các phòng ban chuyên môn của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng và Ban quản lý Khu đô thị mới Phú Lương Ngoài ra, đối với những thông tin được công bố rộng rãi, người viết cũng sẽ lấy từ một số website để bổ sung thêm Sau khi thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, những thông tin này sẽ được chắt lọc để đưa vào từng phần của bài viết.
- Sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu các cán bộ phụ trách công tác giải phóng mặt bằng trong Ban quản lý dự án, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời đi cùng với những cán bộ này đến thực tế để tiếp xúc với người dân trong khu vực cần giải tỏa.
- Đánh giá, phân tích tổng hợp những thông tin đã được chắt lọc ở trên để hiểu sâu hơn thực trạng, tìm ra những vấn đề bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án Từ đó có thể đưa ra những giải pháp, kiến nghị để khắc phục những vấn đề còn tồn tại.
Kết cấu nội dung chính
Tên đề tài: “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư BĐS tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Trung Việt, thông qua nghiên cứu dự án Khu đô thị mới Phú Lương – Hà Đông”
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của chuyên đề sẽ gồm 3 chương chính:
Chương I: Cơ sở lý luận về giải phóng mặt bằng trong thực hiện dự án đầu tư bất động sản.
Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của dự án Khu đô thị mới Phú Lương, quận Hà Đông.
Chương III: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là cơ sở cho sự sống của con người Đất vốn là một sản phẩm của tự nhiên, con người không thể tạo ra nó nhưng thông qua lao động chúng ta có thể tác động, cải tạo để biến nó trở thành sản phẩm của xã hội Đúng như Các Mác đã nói: “Đất là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
Nhằm khẳng định vai trò to lớn của đất đai, trong Luật Đất đai 1993 cũng đã ghi rõ: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
Như vậy, không có đất đai thì con người không thể thực hiện được bất kỳ hoạt động nào để sản sinh ra của cải vật chất Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, chúng ta đã nắm bắt được tầm quan trọng của đất đai, từ đó không ngừng tác động để đưa nó trở thành một loại tài sản, một hàng hóa đặc biệt với giá trị không ngừng tăng lên theo thời gian.
1 Sự khan hiếm đất đai trong thực hiện dự án đầu tư BĐS Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích đất có tính bất biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể làm tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Diện tích đất thì chỉ có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng lên Chính vì vậy, vấn đề đất đai chưa bao giờ là một bài toán dễ giải.
Hiện nay, cùng với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa - hiện đại hóa, hàng loạt các dự án đã, đang và sẽ được tiến hành với số lượng và quy mô ngày càng lớn.Bởi vậy, nhu cầu sử dụng đất đang trở nên vô cùng bức thiết, đặc biệt là đối với đất làm dự án Với vai trò là những dự án phát triển kinh tế, tất nhiên các nhà đầu tư không thể mang những dự án này đến xây dựng ở nhưng nơi thưa thớt hoặc chưa có dân cư Ngược lại, họ luôn mong muốn dự án của mình được xây dựng ở những nơi kinh tế phát triển, hoặc ít nhất cũng phải có tiềm năng phát triển Thế nhưng, những địa điểm lý tưởng đó luôn đông đúc dân cư sinh sống và thường là thiếu diện tích
GPMB TRONG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS
cả các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư, tạo lập và phát triển BĐS.
2 Tầm quan trọng của đất đai đối với dự án đầu tư bất động sản Đất đai được xem là nguyên liệu đầu vào cho tất cả mọi hoạt động đầu tư: địa ốc, kinh doanh, sản xuất, dịch vụ Khi quyết định đầu tư một dự án nào, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản từ trong trứng nước Ngược lại, nếu chủ đầu tư đã chi phối được quỹ đất thì yếu tố khả thi của dự án coi như đạt được trên 51% Giải quyết được vấn đề đất làm dự án chính là điều kiện tiên quyết để thực hiện hàng loạt công việc tiếp theo Bởi không có đất đai thì tất cả mọi hoạt động đều không thể diễn ra, đương nhiên dự án sẽ không có sự bắt đầu.
Hơn nữa, vị trí của mảnh đất cũng chính là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của dự án Bởi lẽ, khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm Những BĐS nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác Chính vì thế, việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí khi xây dựng dự án là cực kỳ cần thiết.
Có thể khẳng định, tầm quan trọng của đất đai đối với dự án đầu tư BĐS là vô cùng to lớn Điều đáng nói ở đây là các nhà đầu tư phải làm thế nào để có được mảnh đất phù hợp với dự án của mình trong tình trạng đất đai khan hiếm như hiện nay.
II GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS
1 Khái niệm và sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện công việc liên quan đến định giá các loại đất di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó Công tác giải phóng mặt bằng bao gồm các công đoạn từ bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo lập mặt bằng cho triển khai các dự án đến việc hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập ổn định cuộc sống.
Mục đích của công tác giải phóng mặt bằng chính là tạo ra quỹ đất sạch để phục vụ cho việc thực hiện các dự án đầu tư Xã hội ngày càng phát triển cùng với xu thế đô thị hóa ngày một diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai lại càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Vô hình chung, chính điều này đã tạo ra một sức ép lớn cho xã hội Bởi vậy, việc thực hiện giải phóng mặt bằng trở thành một tất yếu khách quan của sự phát triển Đây là biện pháp quan trọng để thúc đẩy việc xây dựng các công trình phục vụ cho phát triển xã hội cũng như quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở nước ta.
Tuy nhiên trên thực tế, giải phóng mặt bằng là một quá trình đa dạng và phức tạp, thể hiện sự khác nhau trong mỗi dự án và liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích và trách nhiệm của các bên tham gia, bao gồm: Người bị thu hồi đất, chủ dự án đầu tư, nhà nước và cả xã hội.
2 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng
Như đã đề cập trong phần khái niệm, đặc điểm cơ bản của giải phóng mặt bằng chính là tính đa dạng và phức tạp:
Mỗi dự án xây dựng luôn gắn liền với một địa điểm cụ thể, ở đó những điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đều ít nhiều có sự khác biệt và mang đặc thù riêng của địa điểm mà BĐS sẽ tọa lạc Bởi vậy, dù quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đã được pháp luật quy định chi tiết nhưng khi áp dụng vào thực tế của từng địa phương thì sự biến đổi linh hoạt là hết sức cần thiết Có như vậy công tác giải phóng mặt bằng của dự án mới được tiến hành nhanh chóng và thuận lợi. Ngoài ra, tính đa dạng còn do đặc điểm của dự án đầu tư Trên thực tế, dự án được phân thành rất nhiều loại khác nhau, có thể là theo quy mô, tính chất hay mức độ quan trọng Chính vì có nhiều loại dự án khác nhau nên đương nhiên là quy trình, thủ tục giải phóng mặt bằng cũng có sự khác biệt.
Vì thế, có thể khẳng định công tác giải phóng mặt bằng ở mỗi dự án, mỗi khu vực là hoàn toàn không giống nhau Một khi nắm bắt được tính đa dạng này, các nhà đầu tư sẽ có thể biến hóa một cách linh hoạt để thích nghi tốt nhất với điều kiện của từng địa phương, từ đó đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư.
Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp bởi nó liên quan mật thiết đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, bao gồm: Người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và nhà nước.
Giải phóng mặt bằng luôn gắn liền với việc thu hồi đất, di dời tài sản gắn liền với đất Bởi vậy mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống thiết thực của những người dân phải di dời Phải thay đổi môi trường sống đồng nghĩa với việc thay đổi thói quen sinh hoạt, làm việc là điều không dễ dàng và không phải ai cũng mong muốn điều đó Cũng vì lẽ đó mà thực tế công tác giải phóng mặt bằng hiện nay đã và đang phát sinh những vấn đề mới, phức tạp đỏi hỏi các chủ đầu tư phải phối kết hợp với nhà nước, từ đó đưa ra được những biện pháp tốt nhất nhằm đảm bảo lợi ích của các bên tham gia.
3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng
3.1 GPMB là nhu cầu cấp thiết của quá trình phát triển của đất nước
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, những cụm từ như đô thị hóa, công nghiệp hóa – hiện đại hóa đã dần trở nên vô cùng quen thuộc Cùng với quá trình đổi mới, nhu cầu xây dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội ngày một tăng lên nhanh chóng Tuy nhiên, bất kỳ một dự án nào muốn thực hiện thì đều cần phải có đất để đầu tư xây dựng trong khi quỹ đất đang trở nên rất hạn hẹp, đặc biệt là ở nhưng nơi kinh tế phát triển Lúc này, công tác giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch cho các dự án trở thành tất yếu, là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển của đất nước Thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng chính là góp phần đảm bảo nhịp độ đô thị hóa, nâng cao năng lực sử dụng đất đai trong tình hình mới.
3.2 GPMB góp phần thực hiện đúng quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt bởi không bị hao mòn trong quá trình sử dụng, ngược lại nếu biết khai thác một cách hợp lý giá trị của nó sẽ ngày càng tăng thêm Trong khi đó, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là là việc tiến hành bố trí đất đai một cách hợp lý nhất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội Vậy nên, thực hiện giải phóng mặt bằng là điều hết sức cần thiết trong thực tế hiện nay Bởi giải phóng mặt bằng cho phép sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai và là công cụ điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của các tổ chức, cá nhân Công tác giải phóng mặt bằng là cơ sở để đảm bảo thực hiện chiến lược phát triển kinh tế và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội theo đúng hướng mà nhà nước đã đề ra.
3.3 GPMB quyết định tiến độ thực hiện của dự án
Giải phóng mặt bằng là một khâu, một mắt xích quan trọng trong quá trình xây dựng, là nhân tố trước tiên quyết định đến tiến độ của dự án Tiến độ thực hiện dự án phù thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ,điều kiện tự nhiên Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng Vì vậy, giải phóng mặt bằng là yếu tố không thể thiếu được; thậm chí đóng vai trò quyết định đến tiến độ thực hiện dự án Bởi mặt bằng xây dựng là thành phần vô cùng quan trọng của một dự án đầu tư, phải có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình Chỉ cần công tác giải phóng mặt bằng bị chậm trễ, trì hoãn thì tất cả những công đoạn của dự án đều sẽ ngưng trệ, gây tổn hại lớn đến lợi ích của chủ đầu tư Vậy nên có thể khẳng định,một dự án có thành công hay không là do ảnh hưởng rất lớn của việc thực hiện tốt công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
YÊU CẦU CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1 Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời Đảm bảo nhanh chóng, kịp thời, đúng tiến độ là một yêu cầu quan trọng và cấp thiết của công tác giải phóng mặt bằng Việc tiến hành đúng tiến độ không chỉ giúp đẩy nhanh việc thực hiện xây dựng công trình và đưa vào khai thác sử dụng đúng kế hoạch, mà còn giúp chủ đầu tư tiết kiệm tối đa chi phí, đồng thời góp phần đẩy nhanh tốc độ quay vòng vốn Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp bởi việc quay vòng vốn rất cần thiết để họ đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu các công trình khác.
2 Đảm bảo thực hiện công bằng, công khai, dân chủ
Trong quá trình giải phóng mặt bằng của dự án, cần thực hiện công khai, minh bạch thông tin đối với người dân Nhất thiết phải tổ chức họp dân, đối thoại với dân về những vấn đề đặt ra hoặc những vấn đề người dân thắc mắc; đảm bảo dân chủ, kỷ cương trong công tác giải phóng mặt bằng; Tập trung chỉ đạo giải quyết khiếu nại, tố cáo của dân liên quan đến giải phóng mặt bằng bởi đây là công việc khó khăn và phức tạp nên khi giải quyết phải vận dụng linh hoạt để xử lý tình huống phát sinh một cách hiệu quả nhất
3 Đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan
Thực chất của yêu cầu này là giải quyết mối quan hệ giữa người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và nhà nước Đây là vấn đề khó chu toàn khi tiến hành giải phóng mặt bằng vì nó liên quan đến nhiều bên:
Do trong quá trình thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, người dân phải di chuyển chỗ ở và kéo theo đó là những khó khăn mà họ sẽ gặp phải trong cuộc sống hiện tại cũng như tương lai Không có chỗ ở ổn định hoặc nơi ở mới không đáp ứng được nhu cầu, gây khó khăn cho việc học tập, lao động và sản xuất kinh doanh của người dân…Trong khi mỗi năm nước ta có hàng trăm dự án cần giải phóng mặt bằng, mỗi dự án chỉ cần kéo theo một hoặc hai hộ gia đình như vậy thì đã có hàng trăm gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, không phù hợp.
Trong chuyện này chủ đầu tư cũng gặp phải những vấn đề về lợi ích Khi triển khai giải phóng mặt bằng, nhiều trường hợp người dân không hợp tác, không tạo điều kiện thuận lợi cho dự án, thậm chí luôn đòi hỏi quyền lợi một cách quá đáng. Điều này sẽ khiến cho dự án bị đình trệ, làm giảm hiệu quả đầu tư, từ đó tổn hại lợi ích kinh tế của chủ đầu tư.
Không ngoại lệ, nếu như công tác giải phóng mặt bằng gặp vấn đề, dự án ngừng trệ không được triển khai, nhân dân khiếu nại tố cáo Điều này khiến cho mục tiêu phát triển kinh tế bị ảnh hưởng, thiếu nguồn thu ngân sách nhà nước, xã hội bất ổn do thiếu tính đồng thuận Vậy nên nhà nước cũng bị ảnh hưởng đến lợi ích Bài toán đặt ra lúc này chính là giải quyết hài hòa ba mối quan hệ lợi ích trên.
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC GPMB
1.1 Sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương
Bất kỳ một dự án nào muốn được phê duyệt đầu tư cũng cần quan tâm đến quy hoạch, kế hoạch chung của địa phương nơi dự án tọa lạc, chỉ cần một thay đổi trong quy hoạch đôi khi lại ảnh hưởng to lớn đến tính khả thi của dự án Giải phóng mặt bằng là một trong những giai đoạn quan trọng và chiếm nhiều thời gian nhất của dự án nên cũng không nằm ngoài sự chi phối của nhân tố này Khi quy hoạch có sự điều chỉnh thì một dự án đang tiến hành giải phóng mặt bằng sẽ tạm thời bị đình trệ để chính quyền địa phương xem xét lại dự án có phù hợp với quy hoạch hay không để tiếp tục phê duyệt, có những dự án thì thời gian chờ đợi một vài tháng nhưng ngược lại cũng có những dự án phải mất đến vài năm Như vậy, dù ít dù nhiều sự thay đổi trong quy hoạch cũng đã làm gián đoạn công tác giải phóng mặt bằng của dự án.
1.2 Chính sách về giải phóng mặt bằng
Chính sách của nhà nước là nhân tố tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên tham gia trong quá trình giải phóng mặt bằng, đó là: Người bị thu hồi đất,chủ đầu tư dự án và cả nhà nước Một chính sách với những quy định hiệu quả và thiết thực sẽ giúp cho công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện dễ dàng, thuận lợi hơn Nhờ vậy dự án sẽ nhanh chóng được đưa vào triển khai trong thực tế, hiệu quả đầu tư của dự án cũng tăng lên, góp phần vào sự phát triển của đất nước Khi đó, có thể nói tất cả các bên đều thu về lợi ích xứng đáng của mình, không có mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra, tinh đồng thuận được nâng cao. Đồng thời, đây cũng là một trong những nhân tố có tính quyết định đến công tác giải phóng mặt bằng Chính sách của Nhà nước là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện các nội dung như: xác định nội dung đèn bù, mức giá đền bù, chi phí và các biện pháp hỗ trợ Bởi vậy, để công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và thuận lợi thì cần thiết phải có một chính sách đúng đắn, thống nhất, cụ thể và đồng bộ; hơn nữa phải ổn định, công khai, minh bạch Có như vậy mới hạn chế được tối ta những vướng mắc có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng.
1.3 Công tác quản lý đất đai của địa phương
Thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý đất đai của nơi có dự án Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất thì việc định giá bồi thường hoặc hỗ trợ, tái định cư thường thuận lợi hơn Trái lại, những nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh, khiến thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng của dự án bị kéo dài.
1.4 Tốc độ giải quyết thủ tục hành chính
Bất kỳ một hoạt động nào gắn với đất đai đều phải trải qua rất nhiều thủ tục hành chính, bởi lẽ đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân. Khi bắt tay vào thực hiện một dự án xây dựng, các nhà đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục hành chính, trong khi đó giải phóng mặt bằng lại chính là công đoạn cần nhiều giấy tờ và thủ tục nhất Vậy nên, tốc độ giải quyết thủ tục hành chính của các cấp có thẩm quyền sẽ tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện GPMB của dự án.
1.5 Sự phát triển của thị trường BĐS
Thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của người dân mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giải phóng mặt bằng Khi một thị trường BĐS hoạt động bình thường, tức là không quá nóng hoặc quá lạnh, việc tìm nơi ở mới với những điều kiện và chi phí phù hợp không phải là quá khó khăn đối với những người dân thuộc diện giải tỏa Đồng thời, trong điều kiện thị trường ổn định như vậy, giá nhà đất sẽ không bị đẩy lên cao, tình trạng đầu cơ cũng sẽ ít hơn rất nhiều. Nhờ thế, công tác giải phóng mặt bằng sẽ được tiến hành thuận lợi và nhanh chóng, góp phần tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho chủ đầu tư.
Quan trọng hơn, một doanh nghiệp đầu tư xây dựng để kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của thị trường BĐS Bởi lẽ, với một ngành cần vốn đầu tư lớn như BĐS thì tốc độ quay vòng vốn là yếu tố sống còn của doanh nghiệp. Khi thị trường BĐS phát triển, sản phẩm bán ra có tính thanh khoản cao đồng nghĩa với việc nhà đầu tư nhanh thu hồi được vốn để đầu tư vào dự án mới hoặc tiếp tục hoàn thành dự án còn dang dở, đặc biệt là bỏ vốn ra để đền bù giải phóng mặt bằng, có như vậy tiến độ giải phóng mặt bằng mới được đảm bảo Ngược lại khi thị trường BĐS đóng băng, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc xoay xở về vốn, bởi tiền bồi thường, hỗ trợ chủ đầu tư phải ứng trước sau đó mới được trừ vào tiền sử dụng đất Nếu thiếu vốn thì công tác giải phóng mặt bằng ngay lập tức sẽ bị ngừng trệ.
1.6 Công tác hậu giải tỏa
Công tác hậu giải tỏa là một thuật ngữ gắn liền với giải phóng mặt bằng, bởi lẽ nó là nhân tố quan trọng chi phối trực tiếp đến của người dân bị thu hồi đất Khi xây dựng các khu tái định cư, khu đất dịch vụ phục vụ cho công tác hậu giải tỏa thì phải đảm bảo nguyên tắc: “Nơi mới phải tốt hơn hoặc ít nhất là ngang bằng với nơi cũ” về mọi mặt như cở sở hạ tầng, đời sống kinh tế, văn hóa – xã hội Hơn nữa việc này phải được chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi triển khai giải phóng mặt bằng Nếu chủ đầu tư cùng với chính quyền đại phương chuẩn bị tốt được công tác này sẽ khiến cho việc thuyết phục người dân di dời dễ dàng hơn rất nhiều Làm cho người dân hiểu được việc di dời không những không làm tổn hại đến lợi ích hiện tại của họ, mà ngược lại còn mang đến nhiều lợi ích khác, dự án sẽ nhận được sự đồng thuận cao của những người bị thu hồi đất, nhờ vậy công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và thuận lợi.
1.7 Ý thức của người bị thu hồi đất
Người bị thu hồi đất là chủ thể quan trọng của công tác giải phóng mặt bằng, bởi tiến độ giải phóng nhanh hay chậm phụ thuộc chủ yếu vào sự đồng thuận của người dân Để có được sự đồng thuận của những người có đất thuộc diện thu hồi, ngoài sự nỗ lực của chủ đầu tư và Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng, sự hợp lý của phương án bồi thường, hỗ trợ thì ý thức của người dân cũng sẽ chi phối đến khả năng đồng thuận, phối hợp của họ Trên thực tế, có rất nhiều hộ vì muốn đến bù với giá cao đã tìm mọi cách để gây khó khăn cho đội ngũ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng, lấn chiếm trái phép khiến cho việc kiểm kê đất và tài sản trên đất mất nhiều thời gian Thậm chí còn nhiều trường hợp gom đất dự án để đầu cơ, không chịu giao đất, di rời buộc các cơ quan chức năng phải tiến hành biện pháp cưỡng chế, gây khiếu kiện kéo dài.
2.1 Khả năng tài chính của chủ đầu tư
Không chỉ riêng công tác giải phóng mặt bằng mà tất cả các công đoạn khác của dự án đều phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư Tuy nhiên, chi phí cho bồi thường giải phóng mặt bằng lại là một trong những khoản chi lớn nhất của dự án Vậy nên lúc này nó chính là nhân tố liên hệ mật thiết đến tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng Một khi chủ đầu tư có đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo thì dự án sẽ được triển khai nhanh chóng Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân.
2.2 Năng lực của đội ngũ thực hiện GPMB
Một nhân tố quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng đó chính là trình độ của đội ngũ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng Việc giải phóng mặt bằng diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc vào năng lực chuyên môn, kinh nghiệm và phẩm chất của những cán bộ tham gia vào công tác giải phóng mặt bằng Đội ngũ này sẽ thực hiện các công tác tuyên truyền vận động đưa chủ trương chính sách, thông tin dự án đến từng người dân và thuyết phục họ đồng thuận với kế hoạch di dời Đồng thời họ cũng là những người thực hiện toàn bộ các công việc từ lúc dự án bắt đầu được đầu tư cho đến khi hoàn thiện toàn bộ công tác đền bù giải phóng mặt bằng Chính vì vậy, năng lực của đội ngũ tham gia giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và tiến độ của dự án đầu tư.
2.3 Công tác vận động tuyên truyền
Công tác tuyên truyền hay còn được gọi là dân vận trong giải phóng mặt bằng là một nhân tố rất quan trọng quyết định đến việc thuyết phục người dân di dời Một khi công tác tuyên truyền được tiến hành sâu rộng sẽ khiến người dân hiểu hơn về quy định, chính sách của Nhà nước, đồng thời cũng góp phần nâng cao nhận thức của người dân về thu hồi đất Công tác vận động, tuyên truyền nâng cao ý thức của người dân về việc thu hồi đất không chỉ cần thiết khi thực hiện giải phóng mặt bằng mà còn phải thực hiện trong một thời gian lâu dài, không để xảy ra tình trạng dự án bước vào giai đoạn giải phóng mặt bằng mới bắt đầu phổ biến nhận thức về chính sách cho người dân Nhờ vậy, khi một dự án bước vào giai đoạn giải phóng mặt bằng, việc thuyết phục người dân chấp nhận giao đất, đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ sẽ trở nên dễ dàng và đỡ mất nhiều thời gian hơn, từ đó giảm bớt khiếu kiện trong nhân dân về đất đai.
2.4 Quy hoạch chi tiết của dự án
Quy hoạch chi tiết của một dự án là việc bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Vì vậy, nhân tố này cũng chi phối đến tính phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng của dự án tại địa phương Bởi một khi quy hoạch, kế hoạch được thiết kế một cách khoa học, hợp lý đồng thời lại có tính khả thi cao sẽ góp phần tiết kiệm và nâng cao hiệu quả sử dụng của đất đai, nhờ vậy có thể giảm bớt chi phí cũng như thời gian cho chủ đầu tư khi thực hiện giải phóng mặt bằng.
NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1 Hệ thống các văn bản luật về giải phóng mặt bằng
1.1 Văn bản chung của Nhà nước
Nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, theo Điều 18 “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” nhà nước đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai Chỉ trong vòng 10 năm, từ 1993 đến 2003, cùng với Luật Đất đai
1993, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan trực tiếp tới đất đai đã lên tới 200 văn bản, chưa kể 500 văn bản liên quan gián tiếp tới lĩnh vực này. Đặc biệt, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, giải quyết vấn đề đòi lại đất do lịch sử để lại, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân với các quyền của người sử dụng đất, thành lập cơ quan dịch vụ công về đất đai như: tổ chức phát triển quỹ đất, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức tư vấn về giá đất Trong đó có một mục quan trọng về các vấn đề liên quan đến công tác thu hồi đất, và nội dung này đã được quy định một cách chi tiết, cụ thể trong các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai: Điều 36 của Nghị định đã quy định về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đặc biệt là những trường hợp thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế. Điều 130 cũng đã nêu về trình tự thu hồi đất đối với các trường hợp nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất: Điều 7, 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định các trường hợp được và không được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Điều 9 nêu rõ giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ Đồng thời hướng dẫn cách xử lý trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường hoặc do người bị thu hồi đất gây ra. Điều 10, 11 của Nghị định quy định rõ cách thức bồi thường đối với đất nông nghiệp và đất ở của hộ gia đình, cá nhân Đối với với đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi thì bồi thường bằng hai hình thức: bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng việc giao đất mới Còn đối với người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương. Điều 27, 28, 29 thì quy định mức hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho những người dân bị thu hồi đất.
Về phần tái định cư cũng được đề cập tại Điều 34, 35 của Nghị định Nội dung bao gồm cách thức bố trí tái định cư và điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư.Ngoài ra, Điều 39, 40, 43, 44, 45, 46 của Nghị định còn nói một cách cụ thể về trách nhiệm của các bên liên quan đến công tác bồi thường GPMB.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:
Chương 4 của Nghị định đã cụ thể hóa quy định đối với một số trường hợp thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất như: Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn; Thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất; Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư khi Nhà nước thu hồi đất; Bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Chương 5 thì quy định chi tiết hơn Nghị định 181/2004/NĐ-CP về cách tiến hành cũng như là thời hạn của từng bước trong trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, từ lúc xác định và công bố chủ trương thu hồi đất cho đến khi bàn giao đất đã thu hồi.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
Về vấn đề bồi thường, Điều 14 của Nghị định có quy định Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu giá trị hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch bằng tiền; nếu giá trị hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch. Điều 18, 19, 20, 21, 22, 23 nêu rõ các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn, ao không được công nhận là đất ở và các khoản hỗ trợ khác.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất:
Theo Điều 5 của Thông tư, giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.
Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ thực tế chứng minh Người được bồi thường, hỗ trợ nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với diện tích đất bị thu hồi thì phải khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ (không khấu trừ vào tiền bồi thường tài sản, tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm). Nghĩa vụ tài chính về đất đai khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.2 Văn bản của thành phố Hà Nội
Ngoài các văn bản pháp lý chung của Nhà nước như Luật đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, còn có những Quyết định của UBND thành phố Hà Nội nhằm cụ thể hóa những nội dung chung của Luật và Nghị định để áp dụng chúng trên địa bàn thành phố Hà Nội:
- Quyết định số 108/QĐ-UBND ngày 29 tháng 09 năm 2009 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH GPMB TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘ
Thành phố Hà Nội là đô thị loại đặc biệt trong hệ thống đô thị của cả nước với tính chất đã được xác định tại Pháp lệnh Thủ đô: "Thủ đô Hà Nội là trung tâm đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước; là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng nhất của đất nước".
Bởi vậy, mục tiêu hàng đầu là xây dựng thành phố Hà Nội trở thành một đô thị xanh, văn minh, hiện đại, có bản sắc riêng, trên nền tảng phát triển bền vững Gắn quy hoạch xây dựng Thành phố với phát triển không gian của vùng Thủ đô Hà Nội, các vùng kinh tế - xã hội của Bắc Bộ và trong cả nước. Để thực hiện mục tiêu này, từ sau khi mở rộng địa giới hành chính năm 2008, bình quân hàng năm Hà Nội thực hiện hơn 1.000 dự án đầu tư có liên quan đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, nhiều gấp 3 lần trước đây Các dự án này liên quan đến 200.000 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhu cầu cần bố trí tái định cư cho khoảng 20.000 hộ gia đình Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố Hà Nội cho biết, trong năm 2011 và 2 tháng năm 2012, Hà Nội đã giải phóng mặt bằng xong hơn 2.062 ha đất, tại 353 dự án, chi trả hơn 14.857 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 44.019 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bố trí tái định cư cho 1.826 hộ.
Theo tính toán mới nhất của Sở xây dựng Hà Nội, trong năm 2012, Thành phố
Hà Nội cần đến 6500 căn hộ tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình hạ tầng đô thị trên địa bàn Trong khi thực tế quỹ nhà tái định cư của Thành phố mới đáp ứng được khoảng 1/3 Nhu cầu về nhà tái định cư theo dự tính sẽ tăng mạnh hơn vào năm 2015 với nhu cầu lên đến 12.000 căn hộ. Để đạt được kết quả như trên, Thành phố đã có nhiều biện pháp tích cực, trước tiên là công khai quy hoạch, dự án, chính sách đền bù; sau đó thông báo đối tượng,thời gian thu hồi; tổ chức đối thoại giải đáp thắc mắc của người dân; thông tin quá trình thực hiện trên các phương tiện thông tin đại chúng và nêu cao vai trò gương mẫu của cán bộ, đảng viên trong thực hiện GPMB đã trở thành nhiệm vụ trọng tâm của cấp ủy, chính quyền và hệ thống chính trị, là tâm điểm của các giao ban chuyên đề giữa Thành ủy với các quận, huyện, sở, ngành nhằm kịp thời phát hiện, xử lý những vướng mắc, phát sinh Hà Nội còn mạnh dạn áp dụng khung đền bù cao nhất theo quy định của Chính phủ (1 triệu đồng/m2) nhằm bảo đảm lợi ích của người dân và đẩy mạnh phân cấp cho quận, huyện, tăng tính chủ động trong GPMB.Tuy nhiên, dù công tác giải phóng mặt bằng luôn được các cấp ủy, chính quyền quan tâm chỉ đạo và các cấp, các ngành thực hiện nghiêm túc, nhưng thực tế vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập, vướng mắc chưa được giải quyết như: Một số chủ trương, chính sách về bồi thường hỗ trợ chưa hợp lý nên có trường hợp người dân chấp hành lại bị thiệt thòi, dẫn đến bức xúc trong dư luận xã hội, tạo tư tưởng sẵn sàng vi phạm quy định về quản lý đất đai dưới nhiều hình thức… Vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai có lúc, có nơi còn chưa tương xứng Vấn đề thu hồi đất còn gặp nhiều khó khăn, tiến độ nhiều dự án bị đình trệ do thu hồi đất kéo dài gây lãng phí nguồn vốn đầu tư Việc chi trả tiền một lần cho người bị thu hồi đất nông nghiệp cũng phát sinh nhiều vấn đề xã hội ở nông thôn.Các khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn chưa được coi trọng hoặc khu tái định cư đã được lập nhưng không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.Một số địa phương thiếu sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Đây chính là những điểm mấu chốt mà các cơ quan chức năng của Hà Nội phải tập trung khắc phục, sửa chữa trong thời gian tới.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GPMB CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG - HÀ ĐÔNG
1 Giới thiệu dự án Khu đô thị mới Phú Lương - Hà Đông
Chủ đầu tư của dự án là Liên danh Công ty Cổ phần Sông Đà 2, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Trung Việt và Công ty Cổ phần Xây dựng Hồng Quang (Liên danh thống nhất uỷ quyền cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Trung Việt là đại diện Liên danh).
Dự án Khu đô thị mới Phú Lương nằm trên địa giới hành chính phường Phú Lương, Phú La và Kiến Hưng quận Hà Đông Được giới hạn:
- Phía Bắc giáp khu đô thị mới Văn Phú, phía Đông bắc giáp đường quy hoạch
Lê Trọng Tấn (rộng 42m) và dự án Công viên thể dục thể thao của tỉnh Hà Tây cũ.
- Phía Nam giáp ga Hà Đông và Trung tâm thương mại & Siêu thị đầu mối Hà Đông.
- Phía Đông giáp Trường đại học Nguyễn Trãi và Dự án Khu đô thị mới Kiến Hưng do HUD làm chủ đầu tư.
- Phía Tây giáp dự án Khu nhà ở Văn La.
Dự án với tổng diện tích là 39,10 ha, trong đó, đất khu nhà ở Phú Lương là 36,49 ha và đất dịch vụ là 2,60 ha Cụ thể:
- Các công trình dịch vụ công cộng:
+ Công trình dịch vụ công cộng trong đơn vị ở: Đáp ứng nhu cầu phục vụ cho khu vực thiết kế và cân đối với các khu vực lân cận, trường học, trường mẫu giáo, chợ khu vực và một số các dịch vụ công cộng cần thiết khác, được bố trí trên trục giao thông chính và lõi các khu ở bán kính phục vụ tối đa là 500m Tổng diện tích của các công trình này là 14.031m2, chỉ tiêu 2,12m2/người
+ Công trình công cộng ngoài đơn vị ở: Là các công trình thương mại, dịch vụ, y tế đáp ứng nhu cầu phục vụ cho khu vực thiết kế cũng như các khu vực lân cận Có tổng diện tích 4.142m2, tầng cao trung bình 5-18 tầng
- Đất cây xanh công viên, thể dục thể thao:
+ Đất cây xanh công viên tập trung diện tích 59.563 m2: Tổ chức công viên của đô thị dọc kênh tiêu La Khê bao gồm các hạng mục công trình chủ yếu: cây xanh cảnh quan, đường dạo, sân thể dục thể thao
+ Tổ chức các khu cây xanh khu nhà ở được bố trí trong lõi các nhóm nhà ở và hạn chế xây dựng công trình, dành quỹ đất xây dựng các vườn chơi nhỏ dành cho người già và trẻ nhỏ, hệ thống mặt nước,tượng đài, đường dạo bộ Tổng diện tích 11.251 m2.
+ Dọc đường sắt Ba La-Giáp Bát tổ chức hành lang cây xanh cách ly với bề rộng trung bình 25m đảm bảo hành lang an toàn đường sắt và phù hợp theo quy hoạch chung thành phố Trên rải cây xanh cách ly tổ chức một số điểm đỗ xe tĩnh kết hợp với rải cây xanh cách ly để tăng hiệu quả sử dụng đất phục vụ cho giao thông tĩnh của khu nhà ở cũng như các đô thị lân cận trên địa bàn Tổng diện tích dải cây xanh cách ly là 33.642 m2.
- Đất ở khu đô thị mới:
+ Đất ở chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ: 67.012 m2-chiếm 54,5% diện tích đất ở;mật độ xây dựng 30-50%; tầng cao xây dựng 18-25 tầng Quy mô sàn xây dựng: 80-
150m2 sàn/hộ Đối với đất xây dựng nhà ở chung cư : tầng 1-5 sử dụng cho các hoạt động công cộng như : các loại dịch vụ công cộng, siêu thị, nhà giữ xe, các tầng trên là nhà ở.
+ Đất ở liên kế: 18.101 m2 - chiếm 14,7% diện tích đất ở; mật độ xây dựng 70- 80%; tầng cao xây dựng 4-5 tầng Quy mô đất xây dựng: 70-120m2 đất/hộ ; mặt tiền tối thiểu 5m.
+ Đất ở biệt thự : 37.741m2 - chiếm 30,7% diện tích đất ở; mật độ xây dựng 40- 50%; tầng cao xây dựng 3-3,5 tầng Quy mô đất xây dựng: 150-300m2 đất/hộ ; mặt tiền tối thiểu 10m.
1.2 Các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật chính Được đề xuất xây dựng nhằm tạo dựng một khu đô thị mới hiện đại, tiên tiến, đồng bộ với các công trình kiến trúc và kỹ thuật phù hợp với tình hình và yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay cũng như trong tương lai của Thủ đô Hà Nội mở rộng Với thiết kế hiện đại, tương đương với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đô thị loại III, các chỉ tiêu hạ tầng tương đương đô thị loại 1, để đáp ứng được nhu cầu phát triển đầy tiềm năng của quận Hà Đông khi Hà Nội mở rộng Ngoài ra trong tính toán không gian kiến trúc cảnh quan có tính toán, tham khảo theo một số tiêu chuẩn các đô thị mới các nước trong khu vực.
Bảng 2-1: Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính của Khu đô thị mới Phú Lương
TT Hạng mục Đơn vị Chỉ tiêu dự án
Chỉ tiêu quy chuẩn XD
1.1 Dân số khu đô thị mới người 6.600
1.2 Mật độ dân số bình quân đô thị mới (người/km2) người/km2 18,6 ≥8.000
II Chỉ tiêu sử dụng đất
- CTCC trong đơn vị ở m2/người 2,12 1,5-2
- Cây xanh, TDTT trong đơn vị ở m2/người 15,81 3-4
- Đường giao thông, bãi đỗ xe m2/người 18,71 2,5-3
- Công trình công cộng, giáo dục tầng 1 - 3 -
- Công trình hỗn hợp dịch vụ công cộng – chung cư tầng 5 - 18 -
2.4 Tỷ lệ xây dựng nhà ở
III Hạ tầng xã hội
3.1 Nhà trẻ, mẫu giáo cháu/1000dân 60 60-70 m2 đất/chỗ học 15 - 20 20-30
3.2 Trường tiểu học hs/1000dân 80 80 m2 đất/chỗ học 15 - 25 15 - 25
IV Hạ tầng kỹ thuật đô thị
4.1 Tỷ lệ đất giao thông % 34,0 18-20
- Mật độ mạng lưới đường chính và khu vực km/km2 6,1 3,5-4
4.2 Cấp nước sinh hoạt l/ng-ng 180 >180
4.4 Thoát nước bẩn sinh hoạt l/ng-ng 150 >80
4.5 Thoát nước bẩn CTCC Qsh 20 20
4.6 Rác thải kg/ng-ng 1-1,2 1 – 1,2
4.7 Cấp điện sinh hoạt KW/người 0,8 - 1,2 0,67
4.9 Chiếu sáng đường phố Cd/m2 0,8-1,2 0,8-1,2
V Khoảng lùi XD so với đường đỏ
5.3 Nhà ở liên kế, thấp tầng m 2 -
5.4 Công trình dịch vụ công cộng m 3 3
Trong đó do vị trí khu đô thị mới có hệ thống kênh tiêu và hành lang an toàn điện lực, hệ thống mạng lưới đường giao thông đối ngoại đi qua nên các chỉ tiêu diện tích cây xanh và đường giao thông trên đầu người có lớn hơn các chỉ tiêu theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
1.3 Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc
Các không gian cây xanh mặt nước, không gian quảng trường được chú trọng đặc biệt phù hợp với thiết kế của khu trung tâm hành chính và công viên thể dục thể thao lân cận cũng như vị trí trung tâm của khu vực trong tổng thể của toàn quận Hà Đông Để làm được như vậy, dự án sẽ áp dụng nguyên tắc bố cục không gian như sau:
- Tận dụng tối đa điều kiện địa hình tự nhiên và cảnh quan thiên nhiên để tạo ra không gian hấp dẫn chung trong khu vực
- Tổ chức vùng cảnh quan hài hoà giữa những không gian cũ và mới, đồng thời tạo nên bản sắc kiến trúc đặc thù cho khu vực.
- Tạo điểm nhấn không gian đô thị và tầm nhìn đô thị vươn theo chiều rộng và nâng về chiều cao tương đồng với các điểm nhấn khác trên địa bàn thành phố Hà Đông.
Không gian kiến trúc cảnh quan của Khu đô thị mới Phú Lương sẽ được tổ chức bao gồm các khu vực:
- Các khu vực trọng tâm và công trình chủ đạo:
Tạo dựng một khu vực trọng tâm gắn kết các khu vực chức năng khác thông qua hệ thống giao thông, đặc biệt sử dụng trục đi bộ có dải cây xanh lớn ở giữa nối liền khu nhà ở cao tầng và khu biệt thự Khu vực trọng tâm là quảng trường trung tâm khu CT1, CT2 Quanh khu vực trọng tâm là các nhà ở cao tầng hỗn hợp trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ tổng hợp Công trình chủ đạo khu đô thị mới là khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng cao 25 tầng.
Trục không gian chính dựa trên trục đường nối từ đường Phúc La-Văn Phú đến ga Hà Đông Hai bên trục đường đôi xây dựng các công trình dịch vụ hỗn hợp, nhà ở cao tầng, cây xanh, bãi đỗ xe tĩnh Trục đường này có hệ thống cây xanh cảnh quan kết hợp với khoảng lùi lớn của các công trình công cộng tạo nên không gian sinh hoạt hiện đại, sinh động và hấp dẫn cho toàn bộ tuyến trục trung tâm.
Quảng trường khu vực: được bố trí tại các vị trí tập trung nhiều hoạt động công cộng đồng thời cũng là khu vực tạo tổ chức không gian và cảnh quan cho khu đô thị, bao gồm: Quảng trường chính tại khu vực chung cư hỗn hợp CT1, CT2.
+ Cây xanh đường phố: Ven các trục đường giao thông tổ chức trồng cây xanh kết hợp đường đi bộ tạo sự tiện nghi tối đa cho nguời đi bộ Các công trình dọc trục chính đều là các công trình dịch vụ, có khoảng lùi lớn, tổ chức các thảm cỏ và không gian quảng trường cộng cộng tạo sự biến đổi không gian hấp dẫn và cung cấp các tiện ích cho người đi bộ Các trục đường khác sử dụng các loại cây có bóng mát thân thẳng tạo cảnh quan và không ảnh hưởng tầm nhìn của các phương tiện giao thông Hạn chế trồng các loại cây có quả và các loại cây rụng lá nhiều gây ô nhiễm môi trường và thu hút các loại côn trùng.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY
Để khẳng định vị thế, Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt đã đề ra các giải pháp nhằm nâng cao năng lực đầu tư, xây dựng chiến lược phát triển Công ty giai đoạn 2010 – 2015 Đẩy mạnh hoạt động đầu tư, triển khai những dự án khả thi nhằm cụ thể hóa chương trình hành động của Công ty Trung Việt phấn đấu đến năm 2015 đầu tư xây dựng được 700.000 m2 sàn xây dựng trong thực hiện đầu tư xây dựng các dự án của Công ty Duy trì và phát triển ngành nghề truyền thống là xây lắp các công trình thuỷ điện, giao thông, dân dụng, công nghiệp Tiếp tục đầu tư mở rộng qui mô kinh doanh trong các lĩnh vực: kinh doanh nhà ở và hạ tầng, đầu tư thủy điện vừa và nhỏ, đảm bảo cho Công ty có tiềm lực kinh tế mạnh, đủ sức để cạnh tranh với các doanh nghiệp trong nước và trong khu vực Xác định đầu tư chính là nguồn của xây lắp, sự kết hợp chặt chẽ giữa đầu tư và xây lắp tạo thành một mô hình cung cầu khép kín là phương châm của Trung Việt, từ đó tạo nên sức mạnh trong cạnh tranh và phát triển trong tương lai.
Bảng 3-1: Các chỉ tiêu dự kiến của năm 2015
STT Chỉ tiêu Dự kiến
1 Tốc độ tăng trưởng SXKD bình quân hàng năm 8 - 10%
2 Tổng giá trị SXKD 800 tỷ đồng
3 Tổng giá trị doanh thu 700 tỷ đồng
4 Nộp ngân sách 30 tỷ đồng
5 Lợi nhuận trước thuế 50 tỷ đồng
6 Giá trị đầu tư 400 tỷ đồng
7 Tổng giá trị tài sản 1000 tỷ đồng
8 Tổng vốn chủ sở hữu 350 tỷ đồng
Với các nghiên cứu cụ thể về tình hình của nền kinh tế cũng như sự phát triển của ngành BĐS trong định hướng chính sách, nghiên cứu phát triển của Chính Phủ, Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt đã xây dựng một chiến lược phát triển cụ thể, chi tiết trong kế hoạch, hoạch định chiến lược phù hợp với định hướng của ngành, của Chính Phủ và định hướng tập trung phát triển lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản trong 5 năm tới của mình.
Bảng 3-2: Dự kiến cơ cấu ngành nghề SXKD đến 2015
STT Ngành nghề Dự kiến
1 Giá trị kinh doanh xây lắp 40%
2 Giá trị kinh doanh SXCN 30%
3 Giá trị kinh doanh nhà ở đô thị, KCN và BĐS 25 %
4 Giá trị kinh doanh khác 5%
Do định hướng của Công ty là mở rộng hơn về lĩnh vực kinh doanh nhà ở đô thị, KCN và BĐS nên vấn đề được doanh nghiệp khá quan tâm trong thời gian tới là đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đang và sẽ tiến hành Bởi đây là một vấn đề có rất nhiều vướng mắc cần khắc phục trên thực tế, nên việc đề ra những giải pháp cũng như kiến nghị để giúp Trung Việt khắc phục được những khó khăn này là điều hết sức cần thiết.
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GPMB CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐTXD TRUNG VIỆT
1.1 Chú trọng công tác vận động tuyên truyền
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có tính đa dạng và phức tạp vì nó tác động đến mọi mặt của đời sống, liên quan trực tiếp đến lợi ích kinh tế của các bên liên quan, trong khi việc đảm bảo tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng là hết sức quan trọng đối với một dự án Để thực hiện tốt được điều này thì một trong những khâu quan trọng nhất là vận động tuyền truyền Cần phải xác định đây là khâu then chốt nhằm nâng cao nhận thức và ý thức của người có đất bị thu hồi, đất trong dự án.
Theo đó, công tác tuyên truyền cần tập trung để người dân hiểu và ủng hộ dự án Việc tuyên truyền phải được thực hiện dưới nhiều hình thức đa dạng và phải phủ khắp tới toàn thể người dân để họ hiểu rõ về nhu cầu sử dụng đất của dự án Ngoài ra cũng cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật nhất là Luật đất đai, các Nghị định Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai, các chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Thường xuyên tổ chức họp và đối thoại với nhân dân để lắng nghe ý kiến, nguyện vọng của họ, trực tiếp giải đáp thắc mắc, tạo niềm tin trong nhân dân trong công tác giải phóng mặt bằng Khi hiểu được pháp luật, hiểu được lợi ích từ công tác giải phóng mặt bằng và được lắng nghe, người dân sẽ tích cực tham gia ủng hộ công tác giải phóng mặt bằng và hạn chế được khiếu nại tố cáo.góp phần nâng cao đời sống của người dân địa phương. Đồng thời, để công tác tuyên truyền, vận động đạt kết quả cao thì các cơ quan chuyên môn cần xây dựng kế hoạch tuyên truyền chi tiết, xác định trọng tâm với những nội dung cụ thể Chủ động, kịp thời các tình huống phát sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng dự án Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần tăng cường kết hợp chặt chẽ ngay từ đầu với chính quyền địa phương và tổ chức làm công tác bồi thường, tổ chức tư vấn thực hiện đầy đủ quy trình công khai, minh bạch để khắc phục hạn chế đến mức thấp nhất những thắc mắc, khiếu kiện của người có đất bị thu hồi.
1.2 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ GPMB
Công tác giải phóng mặt bằng của dự án, mà đặc biệt là các dự án lớn thường có khối lượng công việc khổng lồ và đầy phức tạp Bởi vậy, muốn thực hiện tốt được công tác này, đòi hỏi đội ngũ cán bộ tham gia giải phóng mặt bằng phải có năng lực trình độ nhất định, đồng thời cũng phải có tinh thần, trách nhiệm và phẩm chất đạo đức tốt. Để làm được như vậy, bước đầu tiên khi thực hiện giải phóng mặt bằng là lậpHội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; lập các Tổ công tác thì cần thiết phải chọn được những người có đủ trình độ năng lực để tham gia Ngoài ra, trong suốt quá trình thực hiện cũng phải thường xuyên tổ chức tập huấn để có thể cập nhật được những thay đổi mới nhất, đồng thời thống nhất cách hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến giải phóng mặt bằng Về phía các cán bộ cũng nên cùng nhau chia sẻ kinh nghiệm mà mình có được khi tiếp xúc với công việc thực tế, thảo luận giải quyết các tình huống khó khăn có thể nảy sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng Quan trọng hơn là phải đề ra những quy định về chế độ khen thưởng phù hợp để khuyến khích động viên ý thức trách nhiệm của người cán bộ, đồng thời cũng phải có những hình thức xử phạt nghiêm khắc những trường hợp cán bộ công chức lợi dụng quyền hạn, chức vụ, lợi dụng những kẽ hở của chính sách và pháp luật để mưu lợi cá nhân hoặc cán bộ thiếu ý thức trách nhiệm làm thiệt hại tiền của và chậm tiến độ công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
1.3 Chuẩn bị tốt nguồn vốn cho GPMB
Nguồn vốn luôn đóng vai trò rất quan trọng khi thực hiện một dự án, nhất là các dự án đầu tư có liên quan đến giải phóng mặt bằng Bởi số vốn chủ đầu tư phải ứng trước cho giải phóng mặt bằng là rất lớn mà giai đoạn này có thời gian thực hiện kéo dài nên việc chuẩn bị và huy động nguồn vốn đầy đủ và dài hạn để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng là vô cùng quan trọng và cần thiết Không những vậy, quá trình lập, phê duyệt và tiến hành chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng diễn ra rất phức tạp do sự bất hợp lý trong chính sách hay mâu thuẫn quan điểm và lợi ích giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất nên các phương án bồi thường có thể thường xuyên phải điều chỉnh và thay đổi tổng chi phí đền bù Vì vậy, ngoài việc chuẩn bị tốt nguồn vốn ban đầu, chủ đầu tư khi ứng trước chí phí đền bù cũng phải linh hoạt giữa các phương án về nguồn vốn để đẩm bảo công tác giải phóng mặt bằng được diễn ra thuận lợi và nhanh chóng.
1.4 Xây dựng quy hoạch dự án hợp lý
Một quy hoạch chi tiết được xem là hiệu quả khi nó tận dụng được tối đa diện tích đất nhưng vẫn đảm bảo được tỷ lệ xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định. Chủ đầu tư khi có được một bản quy hoạch tốt không những làm tăng thêm giá trị cho dự án mà còn tiết kiệm được diện tích đất, nhờ đó mà giảm bớt số lượng đất phải thu hồi từ các hộ dân thuộc khu vực dự án, điều này đồng nghĩa với việc làm giảm gánh nặng cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Chính vì vậy, giai đoạn lập quy hoạch cho dự án là rất quan trọng, doanh cần thiết phải đầu tư phát triển chuyên môn cho đội ngũ lập dự án của mình, hoặc cũng có thể thuê một đơn vị chuyên nghiệp bên ngoài để giúp mình lập một bản quy hoạch hoàn chỉnh.
1.5 Doanh nghiệp nên chủ động hỗ trợ người dân
Cần xác định rằng việc hỗ trợ người dân giai đoạn hậu giải tỏa không chỉ là trách nhiệm của Nhà nước, doanh nghiệp cũng cần phải chủ động hơn bằng cách đưa ra những biện pháp để giúp đỡ về đời sống, việc làm của người dân Nhất là đối với những dự án thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án, những người nông dân bị mất mảnh đất vốn là kế sinh nhai của họ Dù Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ đời sống và chuyển đổi nghề nghiệp nhưng dường như việc này vẫn còn khá khó khăn đối với người nông dân Doanh nghiệp nên nhận thức được điều này và có những động thái hỗ trợ như: nhận họ vào làm vệ sinh, bảo vệ, chăm sóc cây xanh cho dự án Một khi biết rằng đời sống sau giải tỏa sẽ ổn định, thậm chí là tốt hơn trước đây thì người dân chắc chắc sẽ hợp tác trong vấn đề giải phóng mặt bằng.
2.1 Hoàn thiện chính sách về GPMB Để công tác đền bù giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả tốt nhất thì trước hết cơ sở pháp lý, các văn bản quy phạm pháp luật về thủ tục, trình tự, thu hồi, hỗ trợ tái định cư của thành phố phải được sửa đổi, hoàn thiện cho phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương Các chính sách cần nhanh chóng được điều chỉnh hợp lý với các dự án cụ thể nhằm giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu tư và những người dân có đất bị thu hồi.
Thực tế hiện nay, một trong những vấn đề gây tranh cãi khiếu kiện, người dân không chấp nhận khi thỏa thuận phương án đền bù giải phóng mặt bằng là giá đền bù đất thường thấp hơn giá thị trường cũng như sự chênh lệch giữa giá đền bù giải phóng mặt bằng và giá nhà, đất tái định cư Bởi lẽ, giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ là giá đất theo mục đích sử dụng đã được UBND Thành phố quy định và công bố áp dụng trên khung giá đất hàng năm của thành phố; không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng Trong khi đó, giá nhà tái định cư được tính theo đơn giá xây dựng mới nhà ở, vật kiến trúc đã được UBND thành phố quy định Rút kinh nghiệm từ các dự án đã và đang thực hiện cho thấy quá trình giải tỏa chỉ thực sự diễn ra suôn sẻ sau khi thành phố và quận điều chỉnh mức giá đền bù để người dân bớt thiệt thòi Do đó việc xây dựng khung giá làm cơ sở tính bồi thường, hỗ trợ về đất sao cho tiệm cận với giá thị trường là giải pháp vô cùng quan trọng và cần thiết;phải tôn trọng thị trường khi định ra giá đền bù Nếu giá đền bù thỏa đáng thì người dân chắc chắn sẽ sẵn sàng hợp tác và khi giá đền bù đã ngang bằng với giá thị trường mà có một bộ phận không chịu di dời thì đó chỉ là thiểu số và Nhà nước sẽ can thiệp áp dụng các biện pháp cưỡng chế.
Ngoài những vướng mắc liên quan đến giá đền bù thì tình trạng các văn bản chính sách pháp luật chưa đi sát thực tế dẫn đến nhiều tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau Nhà nước nên tiến hành điều chỉnh để các văn bản rõ ràng và phù hợp hơn nữa với thực tế Có như vậy mới tránh được tình trạng hiểu sai về chính sách, gây ra tranh cãi hoặc những sai lầm đáng tiếc trong thực hiện giải phóng mặt bằng.
2.2 Chấn chỉnh công tác quản lý đất đai và xây dựng
Quản lý đất đai là một chế định hết sức quan trọng trong Luật đất đai được Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ tư Luật đã xác định: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai” Luật còn ghi rõ chế tài: “Người nào thiếu trách nhiệm trong quản lý, để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự”. Quy định trên cho thấy tính nghiêm minh của pháp luật.
Tuy nhiên, thực tế tình hình quản lý, sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập, quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng kém hiệu quả, còn để xảy ra nhiều tiêu cực Rất nhiều trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, cho thuê, cho mượn trái phép, chuyển nhượng trái pháp luật, thậm chí còn biến đất nông nghiệp thành đất ở Tất cả những thực trạng này khiến Nhà nước khi cần thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác minh lai lịch sử dụng của đất, bởi vậy mà làm chậm trễ tiến độ giải phóng mặt bằng đi rất nhiều Muốn giải quyết được tình trạng này thì từng đơn vị quản lý đất đai, xây dựng tại địa phương phải thường xuyên tiến hành rà soát, thanh tra, kiểm tra để có thể nhanh chóng phát hiện được những hành vi sai phạm và giải quyết triệt để chúng; Xây dựng một hệ thống quản lý thông tin cụ thể, chi tiết để có thể hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng cho các dự án tại địa phương Quan trọng hơn nữa, về phía Nhà nước cũng nên thường xuyên xuống địa phương thanh tra, chỉ đạo để kiểm tra và xử lý tình trạng tiêu cực của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai Có như vậy chất lượng quản lý đất đai và xây dựng mới được nâng cao hiệu quả.
2.3 Ổn định thị trường BĐS
Thị trường BĐS Việt Nam chưa ổn định, vẫn còn nhiều biến động Điều này tác động trực tiếp đến chủ đầu tư dự án cũng như những người dân có đất thuộc diện thu hồi Khi thị trường khủng hoảng, chủ đầu tư gặp nhiều rắc rối khi xoay sở về vốn cho dự án, còn người dân thì khó khăn trong việc tìm và ổn định nơi ở mới.
Chính vì vậy, Nhà nước cần phải có những chính sách để góp phần làm cho thị trường BĐS Việt Nam ổn định hơn như: hạn chế tình trạng đầu cơ; đẩy mạnh công khai, minh bạch thị trường; tăng cường công tác thanh tra và xử lý vi phạm
2.4 Chuẩn bị tốt công tác hậu giải tỏa
Công tác hỗ trợ, tái định cư là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng Công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư phải đi trước một bước, xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm chất lượng các khu tái định cư, chú ý đến yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen của người dân địa phương khi xây các khu tái định cư, tạo điều kiện cho các hộ dân đến nơi tái định cư giảm bớt khó khăn, sớm có cuộc sống ổn định….
Cần phải hiểu, việc này không chỉ đè nặng lên vai Nhà nước mà ngay cả chủ đầu tư cũng cần phải xem đây là trách nhiệm mà mình phải thực hiện Nếu làm tốt được điều này, không những có thể nâng cao uy tín của doanh nghiệp khiến công tác giải phóng mặt bằng trở nên dễ dàng hơn, đồng thời cũng chính là đóng góp vào sự ổn định và phát triển của toàn xã hội.
2.5 Linh hoạt trong xác định giá đất đền bù
HẠN CHẾ VÀ GỢI Ý HƯỚNG NGHIÊN CỨU
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu để viết chuyên đề đã có những hạn chế sau đây:
Thứ nhất, chuyên đề được thực hiện tại cơ sở thực tập là Ban quản lý dự ánKhu đô thị Phú Lương, trực thuộc công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Trung Việt.Công ty trước đây chủ yếu tập trung vào lĩnh vực xây lắp và chỉ mới chuyển sang lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS trong những năm gần đây, và mới có dự án đầu tiên là Khu đô thị mới Phú Lương – Hà Đông vẫn đang trong quá trình thực hiện Vì vậy, chuyên đề chỉ được nghiên cứu thông qua một dự án nên chưa có tính khái quát cao.
Thứ hai, do hạn chế về điều kiện và phạm vi nghiên cứu tại cơ sở thực tập nên có nhiều tài liệu, số liệu người viết không được tiếp cận Đặc biệt là những số liệu phản ánh tình hình tài chính của Công ty nên phần đánh giá hạn chế về tốc độ quay vòng vốn khi thị trường BĐS đóng băng người viết chỉ lướt qua mà chưa có số liệu minh chứng.
Thứ ba, dù được đi thực tế tại nơi giải phóng mặt bằng của dự án nhưng người viết chưa có điều kiện tiếp xúc và phỏng vấn trực tiếp người dân Nên việc đánh giá thực trạng, đưa ra giải pháp, kiến nghị vẫn chưa thực sắc bén.
Chính vì những hạn chế nêu trên nên chuyên đề vẫn chưa thực hoàn thiện, hy vọng những bài nghiên cứu sau sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để có thể tăng thêm tính thực tiễn cho đề tài Qua những gì đã thực hiện, người viết nhận thấy còn có những vấn đề cần phát triển thêm như: Xử lý hài hòa quyền lợi giữa doanh nghiệp và người bị thu hồi đất theo hướng quan tâm đến giá cơ hội của đất đai Nhờ đó mà có thể giải quyết những vướng mắc dai dẳng còn tồn tại trong công tác giải phóng mặt bằng từ trước đến nay.