MỤC LỤC A, ĐẶT VẤN ĐỀ 1 B, NỘI DUNG 1 1, Khái niệm và điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 1 1 1 Khái niệm 1 1 2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử d.
MỤC LỤC A, ĐẶT VẤN ĐỀ Trong xu phát triển kinh tế thị trường, giao dịch liên quan tới đất đai ngày gia tăng Các chủ thể sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên thực tế giao dịch này tồn hạn chế định nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp Trong phạm vi đề bài: “Hãy tồn tại, bất cập nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhựơng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đề giải pháp khắc phục” em xin trình bày số tồn nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đề xuất số giải pháp khắc phục hạn chế B, NỘI DUNG 1, Khái niệm điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất :Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất quy định khoản 10 Điều quyền người sử dụng đất quy định Điêù 169 Luật Đất đai năm 2013 Đây thoả thuận người chuyển nhượng ( người sử dụng đất) với người chuyển nhượng theo người chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng, đồng thời nhận từ người khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.Về chất, coi chuyển nhượng quyền sử sụng đất hợp đồng mua bán quyền tài sản - Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Khác với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất việc chủ thể giao đất (theo hình thức pháp luật quy định) cho chủ thể khác thuê lại quyền sử dụng đất mình.Nếu coi quyền sử dụng đất loại tài sản cho thuê lại quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bởi lẽ người thuê lại quyền sử dụng đất sử dụng đất thời hạn định phải trả tiền cho q trình sử dụng khơng mang tính chất ổn định, lâu dài chuyển nhượng - Cho thuê quyền sử dụng đất: Nếu chuyển nhượng cho thuê lại quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hình thức giao đất tiến hành chủ thể có thẩm quyền (Điều 59 Luật Đất đai) Việc cho thuê đất gồm phương thức toán trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho trình sử dụng 1.2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Đất đai loại tài sản đặc biệt, yếu tố đầu vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, tài sản thuộc sở hữu toàn dân Việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện pháp luật quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013: “1 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Như người sử dụng đất muốn thực hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất nói riêng cần phải thoả mãn quy định pháp luật theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 trên.Ngoài tương ứng với đối tượng sử dụng đất cụ thể, Nhà nước đặt yêu cầu riêng việc chuyển nhượng, cho thuê, chô thuê lại đất riêng biệt 2, Những hạn chế, bất cập chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất ngày gia tăng, trung tâm đô thị, nhu cầu sử dụng đất để ở, để kinh doanh, xây dựng nhiều năm trở lại phổ biến, số lượng giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tăng mạnh mẽ Điều kéo theo nhiều bất cập việc tuân thủ quy định pháp luật việc thực giao dịch trên.Những tồn tại, bất cập biểu sau: Thứ nhất, chuyển nhượng trái pháp luật: Nhiều chủ thể sử dụng đất lợi nhuận trước mắt mà sẵn sàng làm trái quy định pháp luật để tư lợi, gây ảnh hưởng tới lợi ích chung lợi ích người khác Nhiều chủ thể sử dụng đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất hết thời hạn sử dụng chưa gia hạn cố tình chuyển nhượng Đồng thời việc chuyển nhượng đất nhiều trường hợp không chứng thực theo quy định pháp luật Mặt khác nhiều tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiến hành san lấp sau phân lơ, để bán lại cho chủ thể khác có nhu cầu diễn phổ biến Ở nhiều địa phương nước cịn xuất tình trạng cán quản lý tự ý chuyển nhượng đất nhà nước giao để quản lý đất thuộc quỹ đất chung địa phương Thứ hai,sai phạm việc cho thuê quyền sử dụng đất,người thuê đất sử dụng khơng mục đích :Hiện nay, việc cho th đất số quan có thẩm quyền khơng thực theo quy định pháp luật đất đai Theo kết tra đột xuất tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu , Thanh tra tỉnh nhận thấy 18/20 hồ sơ th đất khơng có văn thẩm định nhu cầu sử dụng đất Sở TN&MT nơi có đất văn chấp hành pháp luật đất đai dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó.1 Hay gần hơn,vào ngày 31/12/2017 vừa qua, Văn phịng phủ có kết luận thức việc xử lý vi phạm việc cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội, theo việc UBND thành phố Hà Nội định cho thuê đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mương thoát nước Phan Kế Bính (thời hạn 20 năm), mương nước Nghĩa Đô (thời hạn 50 năm) cho doanh nghiệp với hình thức sử dụng riêng, mương nước Phan Kế Bính quy hoạch sử dụng để mở rộng đường Phan Kế Bính vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai quy hoạch2 Bởi lẽ theo quy định pháp luật đất đai mương nước đất xây dựng cơng trình cơng cộng, thuộc trường hợp Nhà nước giao để quản lý mà không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất http://dantri.com.vn/ban-doc/phat-hien-hang-loat-ho-so-cho-thue-dat-cong-kieu-lam-xiec-tai-san-nha-nuoc http://baodauthau.vn/phap-luat/ha-noi-xu-ly-nghiem-vi-pham-cho-thue-dat-muong-thoat-nuoc-60234.html Ngoài ra, quan có thẩm quyền cho th đất khơng xem xét lực khả thực tế chủ đầu tư, chủ đầu tư thuê đất với diện tích lớn để ơm đất nhằm trục lợi, dẫn đến tình trạng đất bị bỏ hoang, lãng phí Thứ ba, thị trường chuyển nhượng QSDĐ thể rõ tính phân khúc sâu sắc:Thị trường phát triển sơi động thị, khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao Trong đó, nông thôn, trung du, miền núi, thị trường chuyển nhượng QSDĐ phát triển Thứ tư, công tác kiểm tra,xử lý vi phạm sau cho thuê đất chưa tiến hành thường xuyên làm cho người sử dụng đất coi thường pháp luật: Việc giám sát, kiểm tra, tra quan quản lý đất đai chưa thực trọng có thực sơ sài, thiếu hiệu Hầu việc kiểm tra tình hình sử dụng đất chủ thể sử dụng đất thực phát vi phạm, chưa chủ động phòng tránh 3, Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai (khoản 24 Điều Luật Đất đai 2013) Trong thời gian vừa qua, số lượng vụ việc liên quan tới tranh chấp lĩnh vực đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tăng khơng ngừng Có thể khẳng định hạn chế hợp đồng nêu phần nguyên nhân chủ yếu gấy tranh chấp, bên cạnh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tác động từ yếu tố chủ quan khách quan Cụ thể: Về khách quan : Trước hết, từ sau ngày giải phóng miền Nam, Đảng Nhà nước đề nhiều sách quan trọng đất đai Tuy nhiên, nhiều vấn đề phức tạp cần phải giải Có vấn đề phát sinh nước ta chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước chưa làm tốt chức quản lý lĩnh vực nhà, đất; có vấn đề tồn từ nhiều năm xem hậu cách quản lý, sách thời kỳ trước mà chưa kịp thời khắc phục Trong đó, gia tăng dân số tỷ lệ cao, cấu kinh tế chưa đáp ứng vấn đề giải việc làm sống cho người lao động với gia tăng giá đất gây nên tranh chấp đất đai ngày gay gắt.3 Bên cạnh đó, quy định pháp luật thiếu cụ thể, chưa rõ ràng : -Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất:Chuyển quyền sử dụng đất thực thơng qua nhiều hình thức, giao dịch khác (chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, cho thuê lại, ) tương ứng với đặc thù khác Luật Đất đai năm 2013 đưa điều kiện chung cho tất giao dịch (Điều 188) - Phương thức chuyển quyền sử dụng đất: hình thức chuyển quyền sử dụng giao dịch khác nên hậu pháp lý khác nhau, quyền sử dụng đất chuyển giao vĩnh viễn (chuyển nhượng) có thời hạn (cho thuê, cho thuê lại) Việc quy định nửa vời, thiếu cụ thể nhiều trường hợp dẫn đến tình trạng thiếu sở pháp lý xác định quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch -Quyền người sử dụng đất: Quyền người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định chung chung tản mạn nhiều điều luật nên khó áp dụng Đặc biệt, cịn có quy định thiếu tính thực tế, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích đáng người tham gia quan hệ đất đai Chẳng hạn, khoản Điều 210 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp nhà đầu tư Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng Giáo trình Luật Đất đai- Trường Đại học Luật Hà Nội-trang 405 theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trước ngày Luật có hiệu lực thi hành phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định Chính phủ; người thuê lại đất có quyền nghĩa vụ Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê sau chủ đầu tư nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước” Theo quy định người thuê lại đất không phép chuyển nhượng quyền nghĩa vụ cho bên thứ ba bên cho thuê chưa trả đủ tiền thuê cho Nhà nước,mặc dù bên thuê lại trả đủ tiền thuê Vì trường hợp bên thuê lại tự ý thực giao dịch liên quan đến quyền sử dụng họ không phép nguyên nhân gây tranh chấp Về chủ quan: - Sự yếu quan quản lý Nhà nước việc tổ chức thực pháp luật quản lý đất đai: Những sai phạm trình quản lý, cho thuê đất phận cán bộ, quan có thẩm quyền tạo điều kiện cho người sử dụng đất lợi dụng làm trái quy định pháp luật đất đai Việc cho thuê đất chủ đầu tư lại thiếu theo dõi sát xao mục đích sử dụng đất người đươc cho thuê vừa gây thiệt hại cho tài nguyên đất vừa mần mống gây tranh chấp đất đai chủ đầu tư với chủ thể sử dụng đất khác - Nhà nước trì lâu chậm sửa đổi pháp luật: Các quy định khung giá loại đất, việc định giá đất cịn có chênh lệch lớn, không sát với giá trị thực tế đất đai thị trường chuyển nhượng, gây nên tình trạng khiếu nại, tranh chấp giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,… - Hiểu biết pháp luật nhân dân hạn chế: Tranh chấp đất đai đa phần thiếu hiểu biết pháp luật phận không nhỏ chủ thể sử dụng đất tham gia giao dịch chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất Những tranh chấp phổ biến thường liên quan tới hình thức chuyển nhượng, cho thuê lai; điều kiện có hiệu lực hợp đồng; chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, đồng thừa kế,… Ngoài nhiều trường hợp nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện chung để thực chuyển nhương, cho thuê lại quyền sử dụng đất Nhiều chủ thể biết rõ đất có tranh chấp cố tình chuyển nhượng cho người khác Cho đến quyền lợi ích hai bên bị ảnh hưởng thời điểm phát sinh tranh chấp - Ý thức pháp luật phận nhân dân hạn chế: Đồng tiền lợi nhuận đưa pháp luật, chuẩn mực đạo đức, danh dự trở nên thứ yếu Không trường hợp cán quản lý đất đai địa phương bị xử lý hành vi bán trái phép đất Nhà nước giao quản lý Lợi nhuận kinh tế khiến nhiều chủ thể sẵn sàng lừa lọc, làm giả hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê lại đất khu quy hoạch, đất không phép chuyển nhượng, đất hết thời hạn sử dụng,…… 4, Một số kiến nghị giải pháp khắc phục tồn tại, bất cập hạn chế tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Trên sở tìm hiểu tồn tại, bất cập nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, em xin đề xuất số phương hướng khắc phục sau: - Nhà nước cần tiến hành rà sốt, hồn thiện khung pháp lý chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất việc quy định chặt chẽ, cụ thể, đồng điều kiện, thủ tục, nghĩa vụ bên , gắn liền với việc đơn giản hố thủ tục hành - Nâng cao lực quan, chủ thể quyền lĩnh vực quản lý nhà nước đất đai, tránh tình trạng lợi dụng, lạm dụng chức vụ quyền hạn làm trái pháp luật để trục lợi Đồng thời quan trực tiếp quản lý đất đai địa phương cần kết hợp với nhân dân để tăng cường thực giám sát cộng đồng cách hiệu có chế tài xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm - Các địa phương cần làm tốt công tác tuyên truyền,phổ biến pháp luật để nâng cao nhận thức, hiểu biết cho nhân dân.Bên cạnh đó,mỗi chủ thể sử dụng đất cần tích cực tìm hiểu quy định pháp luật nói chung pháp luật đất đai nói riêng để nắm quyền lợi, nghĩa vụ sử dụng đất thực giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử đất - Ý thức pháp luật điều kiện quan trọng đòi hỏi tất chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai Chấp hành quy định pháp luật nghĩa vụ chung tất cơng dân, góp phần xây dựng hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ,tránh lãng phí, hạn chế tranh chấp KẾT LUẬN Chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vấn đề người sử dụng đất quan tâm ngày nhiều quy định gắn liền với thực quyền họ trình sử dụng đất Trước tồn tại, bất cập diễn thực tế giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, cấp, ngành quan chức cần phải nhanh chóng khắc phục tồn nhằm đưa công tác quản lý hoạt động cho thuê đất vào khuôn khổ, tránh lãng phí, thất thu ngân sách nhà nước Đặc biệt Nhà nước cần sớm hoàn thiện khung pháp lý đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, sử dụng đất hiệu hơn, hạn chế phát sinh tranh chấp 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO http://dantri.com.vn/ban-doc/phat-hien-hang-loat-ho-so-cho-thue-dat-cong-kieu-lamxiec-tai-san-nha-nuoc http://baodauthau.vn/phap-luat/ha-noi-xu-ly-nghiem-vi-pham-cho-thue-dat-muong- thoat-nuoc-60234.html 3.Giao trình Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội- NXB Công an nhân dânNăm 2016 4, Luật Đất đai năm 2013 5, Pháp luật giao đát, cho thuê đất để thực dự án đầu tư bất động sản- Phùng Đình Quang- Luận văn Tiến sĩ- Trường Đại học Luật Hà Nội- Năm 2016 11