Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố lào cai năm 2011

Rất hay bà bổ ích !

1    Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của nền kinh tế việt nam nhất là sau khi hội nhập WTO. Phát triển hiểu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường bất động sản yêu cầu cần có một nguồn vốn lớn. Tín dụng bất động sản là đóng vai trò quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm vừa qua tín dụng bất động sản đã đáp ứng vốn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên đến thời điểm này đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng tróng mặt. Nhà nước đã ưu tiên thực thi các biện pháp trống lạm phát trong đó biện pháp thắt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Khi nhà nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng tiền lớn ở ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng nóng chuyển sang trạng thái đóng băng và cũng không ngoại lệ tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thông bị nghẽn mạch, đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó đối với thị trường bất động sản. Việc đánh giá thực trạng tín dụng bất động sảncó vai trò quan trọng là cơ sở cho việc nhận diện các tồn tại vướng mắc của tín dụng BĐS tứ đó có biện pháp khắc phục và đưa ra các giải pháp phát triển tín dụng BĐS nhằm cung cấp đủ vốn cho thị trường BĐS. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường 1 1 2 Đại học Nông Lâm Thái Nguyên với sự hướng dẫn trực tiếp PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài : “Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành ph! Lào Cai năm 2011” .  Nghiên cứu thực trạng của tín dụng bất động sản trong năm 2011 từ đó tìm ra hướng đi tốt cho sự phát triển của tín dụng bất động sản tại thành phố Lào Cai.   !Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản thân củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho bản thân hiểu rõ hơn về thực trạng tín dụng bất động sản của địa phương. -Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Điểm lại tình hình của thị trường tín dụng BĐS trong năm vừa qua, đánh giá những khó khăn, tồn tại trong thị trường tín dụng bất động sản. 2 2 3  "#$%&'$()(*+$,$% /$(0 (1234567 2.1.1. Cơ sở lí luận Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Bên cạnh đó thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản. Trên thị trường bất động sản các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn vì vậy khi mua bán bất động sản trên thị trường cần một nguồn vốn lớn. Nguồn vốn này có thể từ vốn tự có, vốn từ sàn giao dịch chứng khoán, vốn từ các tổ chức nước ngoài, vốn từ ngân hàng…Trong đó nguồn vốn từ ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho thị trường bất động sản. Việc ngân hàng cho khách hàng vay đầu tư vào thị trường bất động sản được gọi là tín dụng bất động sản. Tín dụng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản. Nguồn tín dụng bất động sản càng lớn thì tạo điều kiện cho thị trường bất động sản càng phát triển, nguồn tín dụng bị hạn chế thì nguồn cung tiền vào thị trường bất động sản giảm gây khó khăn tro thị trường bất động sản. 2.1.2. Cơ sở thực tiễn Cho vay vào lĩnh vực bất động sản là hoạt động có từ rất lâu và nó được các ngân hàng trên cả nước thực hiện trong đó bao gồm cả các chi nhánh ngân hàng tại Thành phố Lào Cai, tín dụng bất động sản của các ngân hàng đóng vai trò cung cấp nguồn vốn lớn vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên trong thời gian gần đây hoạt động này có những chuyển biến phức tạp làm 3 3 4 ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường khác trong đó có thị trường bất động sản, do đó cần đánh giá thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng để thấy được những khó khăn, tồn tại trong hoạt động tín dụng bất động sản trên cơ sở đó tín ra những hướng đi tốt giúp tín dụng BĐS nói riêng, thị trường BĐS và thị trường Tài chính nói chung phát triển tốt hơn. 2.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài (1) Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được minh bạch hóa với: - Luật đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003, có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2004 -Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 29/06/2006, có hiệu lực ngày 01/01/2007; -Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007,quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; -Luật nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 cho phép Việt kiều về Việt Nam cư trú có thời hạn 6 tháng trở lên được phép sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ. Ngoài ra Luật nhà ở còn cho phép sau khi đầu tư xong hạ tầng, chủ đầu tư là Doanh nghiệp có thể huy động vốn của khách hàng tối đa là 70% giá trị hợp đồng. -Luật số 46/2010/QH12- Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010. Luật này quy định về tổ chức, hoạt động của Ngân hàng Việt Nam. - Luật số 47/2010/QH12- Luật tổ chức tín dụng ban hành ngày 17/06/2010 của Quốc hội bao gồm 10 Chương và 163 điều. Luật này áp dụng đối với: (1) Tổ chức tín dụng; 4 4 5 (2) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài; (3) Văn phòng đại diện của tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức nước ngoài khác có hoạt động ngân hàng; (4) Tổ chức cá nhân có liên quan đến việc thành lập, tổ chức, hoạt động kiểm soát đặc biệt, tổ chức lại, giải thể tổ chức tín dụng; việc thành lập, tổ chức, hoạt động của chi nhánh ngân hàng nước ngoài, văn phòng đại diện của tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức nước ngoài khác có hoạt động ngân hàng. - Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ban hành ngày 31/12/2001 của Thống độc NHNN về “Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”. - Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN của Ngân hàng nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ban hành ngày 31/12/2001 của Thống độc NHNN. - Nghị quyết 11/NĐ-CP ngày 24/2/2011 về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. - Chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 1/3/2011 “về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội” -Văn bản số 8844/NHNN-CSTT Ngân hàng nhà nước ban hành vào ngày 14 tháng 11 năm 2011 về việc loại trừ 4 nhóm tín dụng thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất theo Chỉ thị số 01. - Thông tư số 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định : “Các ngân hàng không được cấp tín dụng cho công ty trực thuộc là 5 5 6 DN hoạt động kinh doanh chứng khoán. Khoản cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán cũng như BĐS được quy định hệ số rủi ro cao nhất là 250%” 89: 9;<2=>?@A;<2= 2.2.1. Khái quát về bất động sản * Khái niệm bất động sản Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. * Đặc tính của bất động sản - Có vị trí cố định, không di chuyển được Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩ rất quan trong đối với giá trị bất động sản, cần quan tâm đến địa điểm của thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan cung như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản. -Tính lâu bền Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. - Tính thích ứng Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc chưng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận cho nha đầu tư. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản. - Tính dị biệt 6 6 7 Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dung một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các phòng cũng có hướng, tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách Vì bất động sản có tầm quan trong với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được các ảnh hưởng của điều chỉnh của chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế… - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Nhiều loại hình bất động sản đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lý chẳng hạn đầu tư và chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư vào thị trường BĐS thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn khác…Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà nếu quản lý không tốt chi phí tăng cao người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau Việc chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học … có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo chính xác sự đầu tư lớn của Chính phủ và kết cấu hạ 7 7 8 tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn. • Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: Theo Điều 2, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản thì các loại BĐS được đưa vào kinh doanh gồm: (1) Nhà, công trình xây dựng theo quy đinh của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình sự nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vị; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. (2) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. (3) Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh. (4) Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào kinh doanh và các bất động sản khác quy định tại điểm C khoản 1 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế. 2.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản 2.2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường Bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho 8 8 9 thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 2.2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Cũng giống như các thị trường khác thị trường bất động sản được cấu thành bởi 03 yếu tố: chủ thể, khách thể, giới trung gian. Trong đó chủ thể là các thể nhân hoặc pháp nhân có đủ điều kiện kinh doanh mua bán bất động sản theo quy định của pháp luật: khách thể là các sản phẩm nhà cửa đất đai công trình xây dựng trên đất,…gọi chung là BĐS được phép kinh doanh, cuối cùng là giới trung gian gồm các trung tâm mua bán nhà đất, cơ quan quản lý nhà đất, ngân hàng, nhà môi giới BĐS,…cụ thể như sau: (1) (7B Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào kinh doanh BĐS và vào các ngành kinh tế khác: + Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua, họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản,đặt biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như trên thị trường BĐS phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại,dịch vụ.khách sạn, cao ốc, văn phòng, y tế, giáo dục,… + Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS thì vai trò của họ đặc biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động trên thị trường trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán, trong đó đóng vai trò người bán là chủ yếu.Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc mua đất trống để tự cải tạo,đầu tư nâng cấp, sau đó thực hiện chuyển nhượng lại. 9 9 10 Người mua-bán thông thường: họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua,bán BĐS vì nhiều lý do khác nhau.Họ có thể là: + Người mua đơn thuần: mua BĐS phục vụ cho nhu cầu cư trú. + Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác. + Vừa là người bán, vừa là người mua,có thể do nhu cầu chuyển nơi sinh sống. CD89B : là BĐS được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. CD%E? F;5GH: Nhà nước, các cơ quan quản lý Nhà nước: cung cấp cơ chế chính sách,hành lang pháp lí điều khiển thị trường BĐS. + Nhà nước ban hành các quy định về quản lý BĐS, về nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất, xây dựng các công trình có liên quan. + Mặt khác bản thân Nhà nước cũng nắm trong tay nhiều tài sản công,trong các quá trình sắp xếp, cải tổ hoạt động của nền kinh tế, sẽ có những tài sản là BĐS cân thanh lý, bán, cho thuê, đây cũng là nguồn hàng hóa quan trọng trên thị trường. Ngân hàng thương mại,quỹ đầu tư,công ty chứng khoán,…cung cấp vốn,thực hiện thanh toán, quản lý quỹ, …giúp cho thị trường BĐS phát triển. Người môi giới: là những người tư vấn,cung cấp cho những người mua, bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch, mua bán BĐS, nhờ họ mà hoạt động của thị trường BĐS trở lên trôi chảy.Các nhà môi giới này cũng đồng thời là nguồn có thể khai thác thông tin về các BĐS khác trên thị trường mà các nhà thẩm định cần quan tâm. Trong 03 thành phần cấu thành này thì giới trung gian được xem là phức tạp nhất, là cầu nối gắn kết giữa người sản xuất(nhà đầu tư xây dựng nhà) với người tiêu dùng(người có nhu cầu về nhà ở)hoặc chỉ đơn thuần cung cấp thông tin, tư vấn pháp lý, hỗ trợ giải quyết tranh chấp, … 10 10 [...]... Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2011 - Đặc điểm về giá đất trên địa bàn thành phố Lào Cai - Đặc điểm về cung, cầu trong thị trường bất động sản - Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản tại Lào Cai 3.3.3 Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2011 - Thực trạng huy động vốn và cho vay của một... số ngân hàng trên địa bàn thành phố Lào Cai 25 26 26 - Thực trạng cho vay của các ngân hàng đối với thị trường bất động sản - Ảnh hưởng của tín dụng ngân hàng đến thị trường bất động sản 3.3.4 Những khó khăn tồn tại và giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản tại thành phố Lào Cai - Những khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản - Những tồn tại trong hoạt động tín dụng bất động sản. .. sản năm 2011 và nhu cầu sử dụng vốn từ ngân hàng để mua bất động sản ra sao + Mục đích của cuộc phỏng vấn: Đánh giá ảnh hưởng tín dụng bất động sản của ngân hàng đến cung, cầu trong thị trường bất động sản 26 27 27 3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp Phân tích các tài liệu thu thập được có liên quan với thị trường bất động sản ,tín dụng bất động sản ,tín dụng ngân hàng qua đó phân tích, tổng hợp và đánh... tháng 1 lần), hàng năm - Dư nợ tín dụng bất động sản: là tổng tất cả các khoản tiền mà ngân hàng cho khách hàng vay đầu tư vào bất động sản chưa thu hồi được ở một thời điểm gọi là dư nợ tín dụng BĐS tại thời điểm đó Ví dụ: Dư nợ tín dụng bất động sản của NHTM Cổ phần Viettinbank năm 2011 là 2030 tỷ VNĐ có nghĩa là tính đến thời điểm 31/12 /2011 tổng số vốn Ngân hàng Viettinbank đã cho khách hàng vay để... thăng trầm của tín dụng bất động sản 24 25 25 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vị nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu Hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực BĐS trên địa bàn TP .Lào Cai năm 2011 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai - Phạm vi thời gian: Năm 2011 3.2 Thời... băng của thị trường BĐS tại Việt Nam 2.3 Tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản trong thị trường bất động sản 2.3.1 Tín dụng bất động sản * Khái niệm về tín dụng Có một số quan điểm về tín dụng như sau: (1) Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng một lượng giá trị (tiền tệ hay hiện vật) của người sở hữu sang cho người khác sử dụng và sẽ hoàn trả người sở hữu nó sau một... mua bất động động sản và đầu tư vào thị trường bất động sản đến khi tình hình kinh tế khó khăn, lạm phát diễn ra thì thị trường dơi vào tình hình đóng băng 2.4.2 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam 19 20 20 Mỗi bước thăng trầm của thị trường bất động sản thường đi đối với sự phát triển của tín dụng bất động sản và nó gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách Nhà nước Vì vậy khi xét thực trạng tín dụng. .. cao tính hiểu quả của dự án đầu tư bất động sản; ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, …Điều này đã tạo nên sự gắn kết giữa cung 17 18 18 và cầu bất động sản trên thị trường góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản 2.4 Thực trạng tín dụng bất động sản trên thếế́ giới và ở Việt Nam 2.4.1 Thực trạng tín. .. và địa điểm nghiên cứu - Địa điểm nghiên cứu: Các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Lào Cai - Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1 /2011 đến tháng 12 /2011 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.3.1 Tình hình cơ bản của Thành Phố Lào Cai - Đặc điển về điều kiện tự nhiên của thành phố Lào Cai - Đặc điểm về tình hình kinh tế xã hội tại thành phố Lào Cai - Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai 3.3.2 Thực. .. phố Lào Cai năm 2011 Trong năm vừa qua thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản ở Thành phố Lào Cai nói riêng có nhiều diễn biến phức tạp Từ năm 2009 đến đầu năm 2011 thị trường xuất hiện những “cơn sốt nhẹ”.Tuy nhiên từ quý II năm 2011 đến nay thị trườn bất động sản đang đứng trước những thách thức lớn Diễn biến trên thị trường bất động sản thể hiện rõ nhất qua giá bất động . : Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành ph! Lào Cai năm 2011 .  Nghiên cứu thực trạng của tín dụng bất động sản trong năm 2011. bất động sản là hoạt động có từ rất lâu và nó được các ngân hàng trên cả nước thực hiện trong đó bao gồm cả các chi nhánh ngân hàng tại Thành phố Lào Cai, tín dụng bất động sản của các ngân hàng đóng. thị trường bất động sản, do đó cần đánh giá thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng để thấy được những khó khăn, tồn tại trong hoạt động tín dụng bất động sản trên cơ sở đó tín ra những hướng