Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh.DOC

Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

LỜI NÓI ĐẦU

Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài và liên quan trựctiếp đến đất đai Đất đai lại là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nênmọi tác động đến đất đai đều phải đạt được hiệu quả tối ưu Do đó, dự án đầu tư cầnđược nghiên cứu trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường,… để lựa chọn được

dự án đạt tiêu chuẩn Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nềnkinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làmmục tiêu chính Phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minhquan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản

Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do trượtgiá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến quá trình đầu tư,… lànhững thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phảitrong thời gian qua Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu

tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém

Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đờisống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và đặc biệt ở Hà nội, khi địa giới thủ đô đãchính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở càng ngày càng được quan tâm

Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh.Nhưng các dự án đó có phát triển một cách tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phảitrang bị cho mình một khả năng phân tích tài chính thật tốt Chủ đầu tư cần phảilinh hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thịtrường, dự đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của

dự án, từ đó có các phương pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất

Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thếnào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nângcao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép

được nghiên cứu đề tài “Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam

An Khánh”

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường đã hướng dẫn em nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này!

Mục tiêu nghiên cứu:

- Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư

- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam AnKhánh

- Đề ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư khu

đô thị mới Nam An Khánh

Phạm vi nghiên cứu:

Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nềntảng, và kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,…

Kết cấu đề tài:

Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư

Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An KhánhChương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tưkhu đô thị mới Nam An Khánh

CHƯƠNG I:

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư

I.1.1 Dự án đầu tư

 Khái niệm

Theo Luật đầu tư năm 2005:

Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành cáchoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

 Đặc điểm dự án đầu tư

- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai.Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đấtđai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cáchkhác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó Vì vậy, mọi dự án đầu tư đềuphải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội

- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài,

do đó sẽ có rất nhiều rủi ro Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét,đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động

để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủđầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền

- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tíchtài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụngnguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảmbảo tiến độ thi công của dự án

I.1.2 Tài chính dự án đầu tư

Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triểnkhai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phânphối

I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư (TD1)

 Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư:

- Đối với chủ đầu tư:

Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra cácquyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có Mục tiêuchính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong nhữngbước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư Không những vậy, phân tích tàichính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này đượcnhững mục tiêu cơ bản khác

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nướcPhân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan nàyxem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhànước thì lại càng cần thiết

- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án

Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi về mặttài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàncao về mặt tài chính Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết địnhtài trợ vốn cho dự án

- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế

xã hội

Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc sosánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra Song phân tích tài chính

chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chứcđầu tư Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và lợi ích được xem xéttrên giác độ nền kinh tế, xã hội Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trongphân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợiích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.

 Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư

Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chínhthông qua việc:

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thựchiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồnvốn tài trợ cho dự án)

- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trêngóc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án Có nghĩa là xem xét nhữngchi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xétnhững lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án Trên cơ

sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện:+ An toàn về nguồn vốn huy động;

+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khảnăng trả nợ;

+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tínhchắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quantác động theo hướng không có lợi

 Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư

Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêucầu đặt ra trong phân tích tài chính là:

Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tincậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích;

Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu đểphản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.

Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu

I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

I.2.1 Xác định nhu cầu vốn

I.2.1.1 Vai trò:

- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư

- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án

I.2.1.2 Yêu cầu:

- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tíchkhía cạnh kỹ thuật của dự án

- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được, ngược lạinếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được hiệu quả tàichính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ chính xác caonhất

- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình hìnhthị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai đềphòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị

I.2.1.3 Nội dung :

Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựngcông trình của dự án

Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định nhucầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây dựng côngtrình Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau:

Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án Dự toánđầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây dựng cụ thể.Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí bồi thường, giảiphóng mặt bằng, tái định cư Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thànhTổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra một trong hai trường hợp sau:

+ Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

+ Khi dự án có một công trình duy nhất Nếu dự án có nhiều công trình thìchi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng thành một nộidung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình, hạng mục công trình

Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau (TD2):

- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mụccông trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằngxây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công,nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đàotạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chiphí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền

bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiệntái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trongthời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việcquản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa côngtrình vào khai thác sử dụng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác

- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sảnxuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh,lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác

- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việcphát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng côngtrình

I.2.1.4 Phương pháp xác định (TD3):

Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tựxác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp

Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:

 PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:

V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDPTrong đó:

- V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

- GXD : Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở,các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường;

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn m

GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD)

i =1Trong đó:

n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của côngtrình, hạng mục công trình thuộc dự án

i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chínhthứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấuchính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Zi : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấuchính thứ i của công trình

GQXDK : Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấukhác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệphần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổngchi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục côngtrình

TGTGT-XD : Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng

- GTB : Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:

+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyềncông nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dâychuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bịtương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết

bị của các công trình thuộc dự án

+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dâychuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì

GTB của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bịđồng bộ này

+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính

kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể đượcxác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sảnxuất hoặc năng lực phục vụ công trình

- GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính theokhối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước

dự án để xác định

- GDP : Chi phí dự phòng được xác định như sau:

Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòngđược tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phíthiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản

lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác

Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòngđược xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng côngviệc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng,chi phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chiphí quản lý dự án chi phí tư vần đầu tư xây dựng và chi phí khác) và dựphòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực hiện dự án

và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xâydựng Trong đó, chỉ số giá xây dựng được tính bình quân của không ít hơn

3 năm gần nhất và phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí,giá cả trong khu vực và quốc tế)

 PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xâydựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (gọi là giáxây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểmlập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổnghợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư

SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặcnăng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diệntích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặcchưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích củacông trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trìnhthuộc dự án

STB : Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc nănglực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án

GCT-STB : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của côngtrình thuộc dự án

 PP3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuậttương tự đã thực hiện Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệucủa dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phíchưa xác định trong tổng mức đầu tư

Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là nhữngcông trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dâychuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau

+ Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng củacông trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đãthực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức;

V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi

i =1 i =1 Trong đó:

GCTTTi : Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trìnhtương tự đã thực hiện thứ i của dự án

Ht : Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án

HKV : Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án

GCT-CTTTi : Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tưxây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i

+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các côngtrình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thựchiện chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các côngtrình và quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự án Các chi phí còn lại tínhtheo PP1.

 PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựngcông trình

I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ

I.2.2.1 Vai trò:

- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ

- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu

I.2.2.2 Yêu cầu:

- Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn nhữngnguồn vốn phù hợp cho dự án

- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động

I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án

 Vốn của chủ đầu tư :

- Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanhbất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốnpháp định là 6 tỷ đồng

- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện tráchnhiệm của nhà đầu tư đối với dự án Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triểnkhai được các dự án ban đầu

Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án (TD4):

+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mứcđầu tư của dự án đã được phê duyệt

+ Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu củamình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới

20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ

20 ha trở lên đã được phê duyệt

Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc sởhữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạo vốnđầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản,

và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ

- Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:

+ Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao

Ưu điểm:

Nhanh thu hồi vốn

Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ

Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về máymóc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn khấu haogiảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn đầu tư

+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định

Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thựchiện qua các phương thức cho thuê dài hạn

Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị

- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản

+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần

+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinhdoanh trước

- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ

+ Thay đổi tỷ lệ phân phối lại

Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và

hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trongcác vấn đề sau:

+ Tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với đất dự

án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và cáckhu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khácnhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thìchủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất sửdụng cho mục đích công cộng

Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:

Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sáchnhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiệnkinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho côngnhân khu công nghiệp

Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệpthì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng chung theo dự

án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử dụng đất

Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xãhội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao

Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70

năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là1,2% của mức thu 70 năm

Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể.

+ Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước:

Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nước hoặc vốnbắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các công trình trọngđiểm

Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho người cóthu nhập thấp,

+ Mức lãi suất không ổn định.

- Vốn liên doanh, liên kết

Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm haidạng:

+ Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tư đầu tưvào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án

Ưu điểm :

Tạo nguồn vốn

Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên

Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án

Tăng thêm vị thế cho vùng dự án : thu hút các nhà đầu tư thứ cấp

Nhược điểm:

Khó khăn trong việc thống nhất quản lý

+ Liên kết với khách hàng : Khách hàng tham gia trực tiếp vào quá trìnhđầu tư và phát triển bất động sản

Tạo khả năng mở rộng các quan hệ hợp tác kinh doanh một cách lâubền.

Nhược điểm:

Bất động sản là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng dài, do

đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn;

Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây dựng cơ

sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phêduyệt

- Trái phiếu

Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành tráiphiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn

Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình

Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty

I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ

Sau khi xác định được các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo tiến độđầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có một kế hoạch huy động vốn theotiến độ

Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến độ vànguồn vốn theo tiến độ

- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt giá vàlạm phát

- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn hợp lý

để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu

I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay

Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và cácđiều kiện tài trợ của từng nguồn vay Kế hoạch trả nợ dựa trên các phương thứcthanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay, trong đó bao gồmcác yếu tố cơ bản sau:

- Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của một kỳthanh toán).

- Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều)

I.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

I.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư (TD1)

 Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1

Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này có thểnhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

 Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là40% thì dự án thuận lợi

I.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án (TD1)

 Dự tính mức lãi, lỗ của dự án: Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệuquả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dự án

Lợi nhuận thuần sau thuế được xác định bằng tổng doanh thu (chưa cóVAT), trừ đi các khoản giảm trừ (thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu),tổng chi phí sản xuất, và thuế thu nhập doanh nghiệp.

I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án (TD1)

 Lợi nhuận thuần:

Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu lợi nhuận thuần đượctính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án

Lợi nhuận thuần từng năm (Wi) được tính như sau:

Wi = Oi - CiTrong đó:

Oi : Doanh thu thuần năm i

Ci : Các chi phí ở năm i bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quanđến sản xuất kinh doanh ở năm i: Chi phí sản xuất, chi phí tiêu thụ sản phẩm, chiphí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhậpdoanh nghiệp và chi phí khác

Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại được xácđịnh bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng năm của dự án đưa về mặt bằng hiệntại

 Thu nhập thuần:

Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án Thu nhập thuầncủa dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng cáckhoản chi phí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm đó Do đó, chỉtiêu này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự án màcòn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinhdoanh mang lại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thuhồi vốn lưu động,…Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiệntại hoặc tương lại Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính làgiá trị hiện tại ròng NPV

I.2.5.4 Giá trị hiện tại ròng (NPV) (TD5)

 Khái niệm

NPV (Net Present Value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa tổnggiá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốnđầu tư bỏ ra được hiện tại hóa ở mốc 0 NPV có thể mang đến giá trị dương, âmhoặc bằng không

 Ý nghĩa

NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư NPV mang giá trị dươngnghĩa là việc thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư; hay nóicách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn tạo ra lợinhuận; không những thế, lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở giá trị thờigian của tiền Ngược lại, nếu NPV âm có nghĩa là dự án không đủ bù đắp vốn đầu

tư, đem lại thua lỗ cho chủ đầu tư

Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính Việc tính toán NPV chocác dự án xã hội, môi trường phức tạp hơn nhiều, phải lượng hóa được các tácđộng xã hội hay môi trường lên dòng tiền dự án Khi đó, NPV mới phản ánh lợiích tăng thêm từ việc thực hiện dự án xã hội đó

r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương

Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có NPVdương và lớn nhất

Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có thểkhông hoàn toàn đúng như lý thuyết Một dự án có NPV dương nhưng NPV quánhỏ so với tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp thìvẫn không được chấp nhận Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánh những

dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau Do vậy cần nghiên cứuthêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ số doanh lợi PI

I.2.5.5 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

 Khái niệm

“Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) hay còn gọi là suất thulợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu

để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tạithì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi”(TD1) Hay nói cách khác, “tỷ suất hoàn vốnnội bộ là trường hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu ở đó NPV bằng không”(TD5)

 Ý nghĩa(TD5)

IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòng tiềnthu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu Tuynhiên, việc giả định các dòng tiền tái đầu tư với lãi suất chiết khấu là không thuyếtphục, vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm, thể hiện chi phí cơ hội củachủ đầu tư trong từng năm thay đổi

Để khắc phục nhược điểm này của IRR, người ta sử dụng chỉ tiêu MIRR –

tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh Phương pháp tính MIRR như sau: tương laihóa các dòng tiền ròng xuất hiện tại các mốc thời gian của dự án đến mốc n, sau

đó tính tổng của toàn bộ các giá trị tương lai Bước tiếp theo là hiện tại hóa giá trịtổng thu được thông qua một mức lãi suất để cân bằng với vốn đầu tư bỏ ra ở mốc0; mức lãi suất đó chính là MIRR

Trong đó:

Bt : Khoản thu của dự án ở năm t

Ct : Khoản chi phí dự án ở năm tPhương pháp tính IRR:

Bước 4: Sau đó lần lượt biểu diễn các giá trị (r1, NPV1) (r2, NPV2), (r3,NPV3),…lên đồ thị ta được một đường cong

Bước 5: Đường cong này cắt trục hoành tại một điểm, tại đó NPV = 0,

và điểm đó chính là IRR cần tìm

Hình 1.1: Đồ thị xác định IRRNPV

NPV1

NPV2

0 r1 r2 IRR r3 r

NPV3+ PP4: Phương pháp nội suy(TD1) : IRR được xác định bằng phương phápnội suy tức là phương pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn

Tìm hai tỷ suất chiết khấu r1 và r2 sao cho:

r2 > r1 ; r2 – r1  5 %

Tương ứng với r1 ta có NPV1 > 0

Tương ứng với r2 ta có NPV2 < 0Việc nội suy giá trị thứ ba (IRR) được xác định theo công thức:

2 1

NPV NPV

NPV





 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án (TD5)

Trường hợp có một dự án duy nhất, chọn dự án khi IRR lớn hơn lãi suấtchiết khấu Lãi suất chiết khấu ở đây có thể là lãi suất đi vay nếu dự án vay vốn đểđầu tư, có thể là tỷ suất sinh lợi định mức do Nhà nước quy định nếu dự án sửdụng vốn do ngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu dự án sử dụngvốn tự có để đầu tư

Nếu có nhiều dự án thì dự án có IRR dương lớn nhất và lớn hơn lãi suấtchiết khấu sẽ được lựa chọn Tuy nhiên, có một số trường hợp, dự án sẽ có nhiềugiá trị IRR, nghĩa là có nhiều lãi suất chiết khấu làm cho NPV bằng không Đó làtrường hợp đặc biệt với IRR đa trị, thường gặp ở những dự án có dòng tiền đổidấu; khi đó người ta phải điều chỉnh để chuyển IRR từ đa trị thành đơn trị

IRR khắc phục được nhược điểm của NPV, đó là nó có thể so sánh đượccác dự án có thời gian khác nhau hay vốn đầu tư khác nhau, nó thể hiện tỷ suấtsinh lời bình quân hàng năm của dự án Thông thường hai tiêu chuẩn này sẽ chokết luận như nhau nhưng có một số trường hợp hai tiêu chuẩn này lại cho kết quảtrái ngược nhau vì dòng tiền của hai dự án đang xem xét là trái ngược nhau về độlớn

I.2.5.6 Chỉ số doanh lợi (PI)(TD5)

 Khái niệm

Chỉ số doanh lợi (Profit Index) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lơi của dự

án, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốnđầu tư bỏ ra ban đầu

 Ý nghĩa

PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thunhập Thu nhập này chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phải bằnglãi suất chiết khấu Nếu không, chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện dự án khôngđược bù đắp bởi tỉ suất sinh lợi của dự án

PI cũng khắc phục được nhược điểm của những dự án có thời hạn khácnhau hay vốn đầu tư khác nhau vì nó phản ánh khả năng sinh lời của một đồngvốn đầu tư của cả vòng đời dự án Tuy nhiên, vì là số tương đối nên nó khôngphản ánh được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như NPV

I.2.5.7 Thời gian hoàn vốn (PP) (TD5)

Gọi: n: số năm hoàn vốn có chiết khấu

k: số năm đầu tư

t1, t2, …, tk là các năm đầu tư vào dự án

t , t ,…, t là các năm tích lũy hoàn vốn

1 1

j j k

i

i

i r A r I

Thời gian hoàn vốn:

PP = n (năm) +

1 1

1 1

n k j

j j k

i i i

r A

r A r

I

x 12 (tháng)

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Khó có thể đưa ra một tiêu chuẩn chung nhất cho việc lựa chọn dự án theo

PP Vì mỗi dự án có mức độ rủi ro khác nhau, thời gian thu hồi vốn khác nhau, dovậy, thông thường PP chỉ được sử dụng như một chỉ tiêu bổ sung chi các chỉ tiêukhác, hay để so sánh các dự án với nhau Tuy nhiên, để so sánh được nhiều dự ánthì chỉ tiêu PP đòi hỏi các dự án phải có thời hạn như nhau, vốn đầu tư như nhau,mức độ rủi ro như nhau

I.2.5.8 Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP)(TD5)

Tuy nhiên, AAP chỉ xem xét lợi nhuận thuần túy về mặt kế toán chứ khôngtính đến giá trị thời gian của tiền Hơn nữa nó không xét đến các dòng tiền tạo ra

từ dự án như các phương pháp NPV hay IRR Do vậy, cũng như PI, ít khi nó được

sử dụng một cách độc lập mà phải được dùng như một chỉ tiêu bổ trợ cho NPV

 Cách xác định

AAP =  ( Doanh thu – Chi phí – Thuế thu nhập doanh nghiệp) / nTrong đó: n là số năm thực hiện dự án

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

AAP cho biết khả năng tạo ra lợi nhuận kế toán bình quân trong từng nămcủa dự án, do vậy AAP càng cao thì dự án càng mang lại nhiều thu nhập cho chủđầu tư Nếu có nhiều dự án thì dự án có AAP dương cao nhất sẽ được chấp thuận

I.2.5.9 Điểm hoà vốn (BP)

 Cách xác định (TD1)

+ PP1: Phương pháp đại số

Gọi : X: Số lượng sản phẩm sản xuất và bán được của cả đời dự án

x: số lượng sản phẩm sản xuất và bán được tại điểm hòa vốn

p: giá bán 1 sản phẩm

v: biến phí hay chi phí khả biến tính cho 1 sản phẩm Biến phí baogồm chi phí về nguyên vật liệu, năng lượng, nhiên liệu, tiền lương của laođộng trực tiếp chi phí vận chuyển, tiền trả lãi vay ngắn hạn,… Chi phí nàythay đổi tỷ lệ thuận với khối lượng sản phẩm sản xuất

f: tổng định phí cả đời dự án hay 1 năm Định phí bao gồm chi phí cho

bộ máy gián tiếp, lãi vay khấu hao tài sản cố định, chi phí bảo dưỡng, bảohiểm, thuế cố định từng năm, tiền thuê bất động sản hàng năm,… Chi phí nàykhông thay đổi theo khối lượng sản phẩm sản xuất

Nếu:

xp

y 1 : phương trình doanh thu (a)

f xv

y2  : phương trình chi phí (b)Tại điểm hòa vốn:

f v p

f p px

i i i

i

p x

p x p v

f O

1

11

Bước 1: Vẽ trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm

Bước 2: Vẽ trục tung biểu thị chi phí hoặc doanh thu do bán sản phẩm

Bước 3: Vẽ đường doanh thu và chi phí theo 2 phương trình (a) và (b)

Bước 4: Đường doanh thu và đường chi phí cắt nhau tại điểm H(xh,yh), đóchính là điểm hòa vốn

Hình 1.2: Đồ thị xác định điểm hoà vốn

y

Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng xMX, ta có thể tính được số lãi tạiđiểm đó.

 Tiêu chuẩn lựa chọn dự án(TD5)

Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điểmhòa vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn) Nếu sản lượng hoặcdoanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn thì

dự án có lãi, ngược lại nếu thấp hơn thì dự án bị lỗ Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốncàng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càngngắn

I.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư(TD1)

Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặtsau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chínhngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán

+ Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động+ Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn Ngoài ra trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có

Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn

- An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu:

Nguồn nợ hàng năm của dự án

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án =

Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi)Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thunhập), khấu hao cơ bản, và lãi phải trả hàng năm

Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theo mứcđều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng nămtính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm,…

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn,mức này xác đinh theo từng ngành nghề Dự án được đánh giá có khả năng trả nợkhi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn Ngoài rakhả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng vàdoanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ

 An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trongtrường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan

- Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả

tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi cácyếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi

Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với cácyếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án Mặtkhác, phân tích độ nhạy dự án còn cho phép chủ đầu tư lựa chọn được những dự

án có độ an toàn hơn

Phương pháp phân tích:

+ PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quảtài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xemxét

Bước 1: Xác định các biến liên quan chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tàichính xem xét của dự án

Bước 2: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trămBước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Bước 4: Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do

sụ thay đổi của các yếu tố Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chínhthay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó Yếu tố này cần được nghiêncứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy các tác động tích cựcđến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét

+ PP2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tìnhhuống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ

an toàn của dự án

+ PP3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổitrong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được Mỗi một sự thay đổi

ta có một phương án Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt các phương

án Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của nhà đầu tư để lựa chọn phương

án có lợi nhất

+ PP4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy

Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xemxét ở các tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất

Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên

Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất

dự tính theo công thức sau:

EV = 



m i i

i q p

i

i EV q P

- Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát

Trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi

và mức lãi suất thực tế của dự án Do đó để đánh giá đúng hiệu quả tài chính của

dự án khi có trượt giá và lạm phát, ta phải tiến hành loại các yếu tố đó ra khỏi cáckhoản thu chi của doanh nghiệp

+ PP1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượtgiá nhằm phản ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án

Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ lệ lạm phát bằng công thức:

lp

r Tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát

Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh này được sử dụng để chuyển các khoảnthu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian

+ PP2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá vàloại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án

Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (nếu tỷ suất chiết khấu

đã bao hàm cả yếu tố lạm phát)

Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát được tiếnhành theo công thức:

1 1

) 1 (

II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh

II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu

- Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố HàNội, cách Hà Nội khoảng 10km Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghềtruyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội, đồ gỗ mỹ nghệSơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi nhằm thu hút khách du lịch và phát triểncông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

- Diện tích: 94,3 km2

- Dân số: 190.612 người, trong đó chủ yếu là nông thôn, chiếm 93%

- Vị trí địa lý:

+ Phía Bắc giáp Huyện Đan Phượng và Phúc Thọ

+ Phía Tây giáp Huyện Quốc Oai và Phúc Thọ

+ Phía Nam giáp Thành phố Hà Đông và huyện Quốc Oai

+ Phía Đông giáp Tỉnh Hà Đông và huyện Từ Liêm

- Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua:

+ Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hành langphát triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 làn xe

+ Đường Lê Trọng Tấn kéo dài

+ Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện HoàiĐức : An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; có mặtcắt dự kiến từ 80m - 87m

+ Quốc lộ 32, tỉnh lộ 72

- Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyện HoàiĐức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đạihoá Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngành kinh tế mũi nhọn Đểthực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức đã ban hành các chính sách

ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng sản xuất kinh doanh,… nhằmkêu gọi các nhà đầu tư Với những chủ trương, chính sách đúng đắn của lãnh đạohuyện, sự nỗ lực, cố gắng của nhân dân trong huyện, Hoài Đức đã trở thành huyệnđầu tiên trên địa bàn tỉnh hoàn thành sớm việc quy hoạch các vùng sản xuất côngnghiệp với những phương châm ưu tiên đất cho những doanh nghiệp có đủ mặtbằng để sản xuất

- Bên cạnh sự phát triển của công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt độngthương mại, dịch vụ, du lịch của huyện cũng phát triển khá đồng bộ Điều đó ngàycàng nâng cao đời sống của nhân dân nơi đây

- Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Hoài Đức cũng đang tậptrung mọi nguồn lực vào phát triển, xây dựng kết cấu hạ tầng, vật chất kỹ thuậtnhằm thu hút các nhà đầu tư Vì vậy khi đầu tư vào huyện Hoài Đức, các nhà đầu

tư sẽ được hưởng một không gian hạ tầng chung hoàn hảo

- Những chính sách phát triển kinh tế sẽ thu hút lao động, do đó dân số tăng

và đời sống nhân dân cũng được nâng cao, tất yếu phát sinh nhu cầu về nhà ở Vìvậy các dự án phát triển nhà ở là rất cần thiết trên địa bàn huyện Hoài Đức Bêncạnh đó, trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, huyệnHoài Đức đã xác định phát triển các khu đô thị và dịch vụ là chủ yếu (trừ vùng bãisông Đáy) UBND huyện đã triển khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 vàđịnh hướng đến năm 2020 Đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp của toànhuyện còn khoảng 1.500 ha, đất phi nông nghiệp khoảng 6.500 ha (riêng đất ở đôthị khoảng 2.900 ha) Đến năm 2020, đất nông nghiệp chỉ còn gần 600 ha, tậptrung ở vùng bãi sông Đáy

- Ngày 1/8/2008, địa giới thủ đô chính thức mở rộng về phía Tây (mở rộngbằng toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, tỉnhVĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình), Huyện Hoài Đức trởthành vị trí trung tâm, là cửa ngõ thủ đô, là địa điểm thu hút đầu tư nhất

- Tính đến ngày 30/09/2008, trên địa bàn huyện Hoài Đức đã được quyhoạch 36 khu đô thị và nhà ở, với 94 dự án, tổng diện tích 2600 ha Trong số nàyhuyện Hoài Đức đã và đang triển khai giải phóng mặt bằng 23 dự án đô thị, nhà ởnhư: Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Đại học Vân Canh, đô thị Kim Chung – DiTrạch,… với diện tích đã thu hồi đất gần 1000 ha

- Khi đầu tư vào khu đô thị Nam An Khánh, chủ đầu tư sẽ nhận được rấtnhiều chính sách ưu đãi của huyện Hoài Đức và Tỉnh Hà Tây Nhưng mặt khác,khu đô thị Nam An Khánh ra đời sẽ tạo nên một hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hộitương đối hiện đại, hoàn chỉnh góp phần vào phát triển chuỗi đô thị mới trên trụcđường Láng – Hoà Lạc, và hình thành một quỹ nhà ở khá lớn đáp ứng cho khoảng42.600 người Mặt khác, dự án còn tạo công ăn, việc làm và thu nhập cho ngườilao động, tạo nguồn thu cho huyện Hoài Đức cũng như tỉnh Hà Tây về các khoảnthuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất,…

Hình 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu đô thị mới Nam An Khánh

Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Vốn đầu tư Tiến độKĐT mới Nam

An Khánh mở

rộng

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO

II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

thuật đồng bộ Khu đô thị mới Nam An Khánh

Công nghiệp Sông Đà SUDICO

 Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Kiến trúc Việt Nam

 Nhà thiết kế khu đô thị mới Nam An Khánh: Tập đoàn PDI (PeninsulaDevelopment & Investment Corporation - Mỹ) và IMA

tình hình phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch tổng thể.

- Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệchặt chẽ giữa khu công nghiệp Láng – Hoà Lạc với trung tâm thể thao quốc gia

và thị xã Hà Đông (cũ) Tạo ra một khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổingành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất,góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương

- Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liênlạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, cơ sởkhám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rútngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn

- Sự hình thành một khu làng đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điểukiện mở rộng thị xã Hà Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõcủa Thủ đô Hà Nội

(Một nghìn ba trăm bảy mươi bốn tỷ sáu trăm bảymươi lăm triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn đồngchẵn)

 Quy mô dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha

Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha + Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha + Đất kênh mương, giao thông, côngtrình công cộng: 23 ha

 Cơ cấu sử dụng đất - Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới:

189 ha

+ Đất đường vành đai 4: 9,4 ha + Đất đường khu vực và phân khu vực: 49.4 ha

+ Đất an ninh quốc phòng: 4,4 ha Đất cơ quan: 2,1 ha

Đất ở thấp tầng cho CBCNV: 2,7 ha + Đất hỗn hợp: 33.6 ha

+ Đất cây xanh khu ở, hồ điều hoà: 22,2 ha + Đất công cộng khu ở: 6 ha

+ Đất nhà trẻ, trường học: 3 ha + Đất ở xây dựng mới: 61 ha Đất ở thấp tầng: 51 ha Đất ở cao tầng: 10 ha

- Đất xóm đô thị hoá: 80 ha

- Đất giao thông đối ngoại: 40 ha

- Đất viện hoá quân đội: 3 ha

 Vị trí: Khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc Phía Đông Bắc Tỉnh Hà Tây (cũ)

và Phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội Thuộc hai xã An Khánh và AnThượng – Huyện Hoài Đức – Tỉnh Hà Tây (cũ), nay là Hà Nội II

- Phía Đông giáp:

- Phía Tây giáp:

- Phía Nam giáp:

- Chuẩn bị đầu tư

- Thực hiện đầu tư

2004 – 2009

Từ quý I – 2004 đến hết quý II – 2004

Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008

 Các giai đoạn thực hiện dự án:

+ Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính

Toàn bộ khu đô thị Nam An Khánh có 9 ô quy hoạch, trong đó ô K và P là

2 ô có mật độ nhà thấp tầng nhiều nhất Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu K,kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm tới khu P Các khu M,

N, O tập trung nhiều công trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại nên sẽ đượcđầu tư hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát Để kích thích tiến độ, sự sôiđộng của dự án, khu L sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là hồđiều hoà, công viên cây xanh nên chi phí đầu tư vào đây là thấp

+ Giai đoạn khai thác đất đô thị

Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiếnhành khai thác quỹ đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính