Luận văn Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

1 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư có vai trò vô quan trọng hoạt động đầu tư Dự án đầu tư kim nam, sở vững chắc, tiền đề cho việc thực công đầu tư đạt hiệu kinh tế - xã hội Dự án đầu tư tiến hành thuận lợi hoạt động đầu tư đạt mục tiêu mong muốn Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại thể vai trò quan trọng mình, hoạt động đầu tư bất động sản không cần lượng vốn lớn thời gian dài mà liên quan trực tiếp đến đất đai Đất đai tài sản vô quý báu quốc gia nên tác động đến đất đai đòi hỏi phải đạt hiệu tối ưu Để dự án đầu tư đưa vào thực hiện, mang lại hiệu tối ưu cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá, khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính… từ thấy lợi ích mà dự án mang lại Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng góc độ toàn kinh tế, thể lợi ích kinh tế phân tích tài lại đứng góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu Dự án đầu tư đời nhu cầu chủ quan nhà đầu tư, trước hết phải mang lại lợi ích tài cho chủ đầu tư Bên cạnh đó, dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao góp phần vào phát triển kinh tế Vì vậy, phân tích tài dự án đầu tư thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ thực kéo dài, bên cạnh trượt giá lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư; sách Nhà nước nhằm ổn định kinh tế (kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến trình đầu tư;… thực trạng mà hầu hết dự án đầu tư bất động sản gặp phải Việt Nam thời gian qua Điều chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nước ta yếu Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 Trong đó, Việt Nam nước trình phát triển trình độ thấp, hoạt động đầu tư vào sở hạ tầng nhu cầu thiết yếu, yếu tố để phát triển đất nước Mặt khác, nước ta trở thành thành viên thức tổ chức thương mại giới WTO, mở cửa thị trường, vốn đầu tư nước vào Việt Nam gia tăng đặc biệt lĩnh vực sở hạ tầng yếu kém, với hình thức chủ yếu liên doanh liên kết, lợi việc tạo nguồn vốn cho việc đầu tư phát triển dự án đầu tư bất động sản Dân số ngày tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân nâng cao hơn, kiện đáng lưu ý Hà Nội, địa giới thủ đô thức mở rộng phía Tây nhu cầu nhà nơi ngày quan tâm Đó điều kiện thuận lợi để dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh Nhưng có phát triển cách tối ưu không đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho khả phân tích tài thật tốt Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trình thực dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán thay đổi yếu tố tương lai liên quan đến lợi nhuận dự án, từ có phương pháp điều chỉnh cho phù hợp Các dự án đầu tư bất động sản bắt đầu phân tích tài nào? Các dự án bất động sản đầu tư thực để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu tài cho dự án mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép nghiên cứu đề tài “ Phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh” Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản - Đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu Trên sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở khoa học phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh Chương III: Hoàn thiện công tác phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư • Khái niệm Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định.” • Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai Các công trình bất động sản xây dựng đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư Đất đai tài nguyên quý giá quốc gia, nên hoạt động ảnh hưởng đến đất đai phải phân tích kỹ lưỡng để hiệu thu tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh chi phí hội đất đai Vì vậy, dự án đầu tư bất động sản phải phân tích hai khía cạnh, tài kinh tế - xã hội - Dự án đầu tư công trình bất động sản thực thời gian dài, có nhiều rủi ro (ảnh hưởng lạm phát, trượt giá; ảnh hưởng tự nhiên thiên tai, lũ lụt;…) Vì vậy, phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động nhân tố đó, từ có phương án hành động để dự án đầu tư đạt hiệu tài cao; đặc biệt phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian dòng tiền Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, phân tích tài dự án đầu tư, cần phải có kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công dự án I.1.2 Tài dự án đầu tư Tài dự án đầu tư tất quan hệ tiền tệ trình triển khai thực dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ vốn, thu chi phân phối I.1.3 Phân tích tài dự án đầu tư • Khái niệm Phân tích tài dự án đầu tư nội dung kinh tế quan trọng trình soạn thảo dự án Phân tích tài dự án đầu tư trình tính toán, đánh giá, phân tích tiêu đo lường mối quan hệ tài dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho nhà đầu tư lựa chọn đưa định phù hợp hiệu • Vai trò phân tích tài dự án đầu tư: - Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa định có nên đầu tư không dựa nguồn lực mà có Mục tiêu chủ đầu tư lợi nhuận, phân tích tài bước quan trọng trình lập dự án đầu tư Không vậy, phân tích tài quan tâm tổ chức phi lợi nhuận để tổ chức mục tiêu khác Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 - Đối với quan có thẩm quyền định đầu tư Nhà nước Phân tích tài quan trọng để quan xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nước lại cần thiết - Đối với quan tài trợ vốn cho dự án Dự án có khả trả nợ dự án phải đánh giá khả thi mặt tài chính, có nghĩa dự án phải đạt hiệu tài có độ an toàn cao mặt tài Do phân tích tài quan trọng để định tài trợ vốn cho dự án - Phân tích tài sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội “Phân tích tài phân tích kinh tế - xã hội phải dựa việc so sánh lợi ích thu khoản chi phí phải bỏ Song phân tích tài tính đến chi phí lợi ích sát thực cá nhân tổ chức đầu tư Còn phân tích kinh tế - xã hội , khoản chi phí lợi ích xem xét giác độ kinh tế, xã hội Do dựa chi phí lợi ích phân tích tài tiến hành điều chỉnh để phản ánh chi phí lợi ích mà kinh tế xã hội phải bỏ hay thu được.”(1) • Mục đích phân tích tài dự án đầu tư Phân tích tài nhằm đánh giá tính khả thi dự án mặt tài thông qua việc: - Xem xét nhu cầu đảm bảo nguồn lực tài cho việc thực có hiệu dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án) Dựa kế hoạch sản xuất kinh doanh dự án, dự tính (1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2005 Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 khoản chi phí, lợi ích hiệu hoạt động dự án Trên sở xác định tiêu phản ánh hiệu tài dự án Đánh giá dự án từ đưa định đầu tư - Đánh giá độ an toàn mặt tài dự án đầu tư , thể hiện: + An toàn nguồn vốn huy động; + An toàn khả toán nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ; + An toàn cho kết tính toán hay nói cách khác xem xét tính chắn tiêu hiệu tài dự án yếu tố khách quan tác động theo hướng lợi • Yêu cầu phân tích tài dự án đầu tư Để đạt mục đích phát huy vai trò phân tích tài chính, yêu cầu đặt phân tích tài là: Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích; Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp hệ thống tiêu để phản ánh đầy đủ khía cạnh tài dự án Phải đưa nhiều phương án để từ lựa chọn phương án tối ưu I.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.1.1 Vai trò: - Là sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư - Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu đầu tư dự án Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 I.2.1.2 Yêu cầu: - Nhu cầu vốn đầu tư dự án dự tính dựa nội dung phân tích khía cạnh kỹ thuật dự án - Nếu vốn đầu tư dự tính thấp, dự án không thực được, ngược lại vốn đầu tư dự tính cao không phản ánh xác hiệu tài dự án, phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ xác cao - Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả phân tích tình hình thị trường tại, khả dự báo tình hình thị trường tương lai đề phòng tăng giá nguyên vật liệu, trang thiết bị I.2.1.3 Nội dung : Xác định nhu cầu vốn đầu tư xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình dự án Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm nhắc đến xác định nhu cầu vốn, tổng mức đầu tư xây dưng công trình dự toán xây dựng công trình Ta phân biệt hai khái niệm sau: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình chi phí dự tính dự án Dự toán đầu tư xây dựng công trình xác định theo công trình xây dựng cụ thể Hai khái niệm khác nội dung chi phí chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình xảy hai trường hợp sau: + Khi dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư + Khi dự án có công trình Nếu dự án có nhiều công trình chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư tính riêng thành nội dung chi phí mà không phân bổ cho dự toán công trình, hạng mục công trình Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 Tổng mức đầu tư dự án bất động sản bao gồm chi phí sau: - “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình, chi phí phá tháo dỡ vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm trường để điều hành thi công - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế loại phí liên quan khác - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất chi phí khác, chi phí thực tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật - Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ lập dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác - Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động thời gian sản xuất thử sản xuất không ổn định dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay thời gian xây dựng chi phí cần thiết khác - Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá thời gian xây dựng công trình.” (2) (2) : Trích Điều4 -Nghị định số 99/2007/NĐ-CP Quản lý chi phí đầu tư XD công trình Luận văn tốt nghiệp 10 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 I.2.1.4 Phương pháp xác định: Chủ đầu tư tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu tự xác định nhu cầu vốn cách tính trực tiếp Có phương pháp để xác định tổng mức đầu tư: • PP1: Tính theo thiết kế sở dự án: V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: - V: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình - GXD : Chi phí xây dựng tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế sở, khối lượng khác dự tính giá xây dựng phù hợp với thị trường; GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn m GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD) i =1 Trong đó: n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ phận kết cấu công trình, hạng mục công trình thuộc dự án i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ phận kết cấu thứ i công trình, hạng mục công trình thuộc dự án QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ phận kết cấu thứ i công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Zi : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo phận kết cấu thứ i công trình Luận văn tốt nghiệp 71 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 chủ đầu tư phải vay ngân hàng, sau đầu tư vốn tự có (nguồn vốn tái đầu tư từ dự án hoàn thành xong) vốn huy động từ khách hàng - Chủ đầu tư linh hoạt việc huy động vốn, biết lựa chọn vốn huy động hợp lý Trên thực tế, nguồn vốn tự có việc tái đầu tư, chủ đầu tư huy động lượng vốn lớn từ thị trường tài Cụ thể, năm 2006, Chủ đầu tư phát hành 200 tỷ cổ phiếu với giá ưu đãi 20.000 (hai mươi nghìn đồng)/cp 400.000.000.000 ( bốn trăm tỷ) đồng để tài trợ cho mục tiêu cụ thể, 50 tỷ để trả nợ ngân hàng cho dự án Nam An Khánh 262,5 tỷ để đầu tư vào giai đoạn dự án khu đô thị Nam An Khánh - Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau năm vay, phân tích tiềm lực tài sẵn có mình, chủ đầu tư bắt đầu trả nợ ngân hàng từ năm thứ hai, điều khiến dự án tiết kiệm khoản chi phí lãi vay lớn - Trong trình phân tích tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu tư xem xét đến giá trị thời gian tiền, khiến cho tiêu có độ xác tương đối cao - Để tránh rủi ro lạm phát, trượt giá ảnh hưởng đến dự án, chủ đầu tư tiến hành phân tích độ nhạy dự án II.3.2 Hạn chế - Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn hợp lý chưa phải phương thức tối ưu Để lựa chọn phương thức tối ưu, chủ đầu tư cần đưa nhiều phương thức kinh doanh, sau phân tích lựa chọn dựa tiềm lực tài sẵn có Xây dựng nhiều phương thức kinh doanh giúp Luận văn tốt nghiệp 72 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 chủ đầu tư giảm thiểu rủi ro, có phương án đầu tư phù hợp với thay đổi yếu tố thị trường - Thời gian huy động vốn từ khách hàng muộn, bên cạnh giá chuyển nhượng lại thấp, chưa phù hợp với giá thị trường Điều làm ảnh hưởng đến doanh thu lợi nhuận dự án Thực tế giá chuyển nhượng thị trường 1m đất Nam An Khánh dao động khoảng 15 triệu - 18 triệu đồng, tuỳ thuộc vào vị trí ( mặt hồ, mặt đường 9m; 13m; 34,5m) Nhưng giá đất mà hầu hết văn phòng môi giới đưa ra, chủ đầu tư khẳng định chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư thứ cấp có quyền chuyển nhượng cho người dân đầu tư xây dựng công trình đất Vì quy mô dự án lớn nên gây khó khăn việc quản lý xây dựng theo quy hoạch quản lý giá chuyển nhượng - Thời gian hoàn vốn dài, tỷ lệ chiết khấu dự án thấp (9,6%), không phù hợp với thời gian xây dựng tình hình thị trường vào năm năm qua Về chất lãi suất chiết khấu dự án chi phí vốn dự án Khi lựa chọn thực dự án, nhà đầu tư bỏ qua nhiều hội đầu tư khác, tỷ lệ chiết khấu phải phù hợp với lựa chọn đầu tư nhà đầu tư Nhưng 9,6% tỷ lệ thấp xem xét hội đầu tư thị trường năm qua Ví dụ phát triển thị trường chứng khoán năm 2006; tăng giá bất động sản vào năm 2007; lãi suất cho vay ngân hàng có thời điểm lên đến 21% vào năm 2008; giá vàng năm 2008 tăng 31,93% so với năm 2007;… Do không lựa chọn tỷ lệ chiết khấu hợp lý nên kế hoạch doanh thu lợi nhuận không phù hợp với tại, giá trị ròng thu nhỏ so với tổng vốn đầu tư bỏ ban đầu Luận văn tốt nghiệp 73 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 - Theo kế hoạch, dự án đưa vào huy động vốn khách hàng vào thời điểm đầu năm 2007, thực tế tiến độ dự án lại chậm nhiều so với kế hoạch (hiện dự án thực khoảng 60% tổng vốn đầu tư), dự án phải chịu tác động yếu tố thị trường vào thời kỳ 2007 – 2008 – 2009 Năm 2007, giá vật liệu xây dựng tăng 17,12%; ảnh hưởng đến chi phí xây dựng dự án Năm 2008 – 2009: thời kỳ khủng hoảng tài toàn cầu, lạm phát Việt Nam lên đến 22,3%; ngân hàng thắt chặt cho vay, ảnh hưởng đến việc tiêu thụ bất động sản II.3.3 Nguyên nhân hạn chế: - Chủ đầu tư chưa có phân tích phát triển kinh tế nói chung, phát triển thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiều phương án kinh doanh đề phòng rủi ro - Dự án xây dựng huyện Hoài Đức vào năm 2004, lúc kinh tế chưa phát triển nên giá bán dự tính mức lãi suất chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn thấp - Khi thực dự án Nam An Khánh, chủ đầu tư thực dự án khác, vốn đầu tư bị phân tán, nguyên nhân gây chậm tiến độ dự án - Dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh có vốn đầu tư lớn, quy mô xây dựng rộng, gây khó khăn việc quản lý dự án - Sự phát triển chậm hạ tầng xung quanh khu đô thị phần làm ảnh hưởng đến giá trị dự án CHƯƠNG III: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH Luận văn tốt nghiệp 74 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 III.1 Giải pháp hoàn thiện số tiêu phân tích tài dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh III.1.1 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh • Các phương thức kinh doanh lựa chọn: - Xây dựng hạ tầng đồng khu đô thị kinh doanh đất có hạ tầng - Xây dựng hạ tầng đồng khu đô thị kinh doanh phần đất có hạ tầng, phần đất để xây dựng công trình bất động sản để bán cho thuê - Xây dựng hạ tầng đồng khu đô thị xây dựng công trình bất động sản theo quy hoạch chi tiết để bán cho thuê • Phương thức kinh doanh phụ thuộc vào: - Các sách pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản - Tiềm lực tài chủ đầu tư - Đối tượng khách hàng : nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng mua lẻ,… - Thời gian đưa sản phẩm thị trường - Phương pháp marketing phù hợp - Giá bán sản phẩm - Phương thức kinh doanh dự án bất động sản cạnh tranh khác • Phương pháp lựa chọn: - Phân tích tài cho phương pháp, xem xét yếu tố tác động đến phương thức kinh doanh, sau lựa chọn phương thức kinh doanh phù hợp Luận văn tốt nghiệp 75 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 - Có thể tham khảo phương thức kinh doanh mà nhà đầu tư thứ cấp đưa ra, kết hợp để hai bên có lợi - Tiến độ dự án bị chậm, nên thời gian điều chỉnh lại phương thức kinh doanh để đạt hiệu tối ưu, phù hợp với phát triển thị trường III.1.2 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu • Tỷ lệ chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn 9,6%, mức chi phí vốn vay vào năm 2004 Vì thời gian xây dựng dài, dự án chịu tác động nhiều yếu tố xung quanh, đó, tỷ lệ chiết khấu không phù hợp với Để thấy hiệu dự án, chủ đầu tư phải lựa chọn tỷ lệ chiết khấu hợp lý, từ kế hoạch doanh thu, lợi nhuận thay đổi, đảm bảo yếu phòng ngừa rủi ro thị trường • Các nguyên tắc để xác định tỷ lệ chiết khấu: - Mối quan hệ rủi ro lợi tức kỳ vọng : mối quan hệ thuận, nghĩa mức độ rủi ro dự án cao lợi tức kỳ vọng nhà đầu tư cao Dự án đầu tư bất động sản có rủi ro lớn, lợi tức kỳ vọng thường cao - Mối quan hệ cấu vốn đầu tư tài trợ cho dự án cấu vốn doanh nghiệp Chủ đầu tư phải lựa chọn hai phương án, thứ nhất, cấu nợ vay cao để tăng hiệu đồng vốn đầu tư, hiệu đầu tư cao phân tích dự án xác Thứ hai, cấu vốn chủ sở hữu cao để tăng độ an toàn cho dự án, cấu vốn dự án an toàn gặp phải tình hình bất lợi Trong phân tích tài dự án đầu tư phải lựa chọn cấu vay hợp lý để từ xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp - Dự án phải đặt tương quan với tài sản tài khác dự án khác có mức độ rủi ro Vì dự án tài trợ vốn chủ Luận văn tốt nghiệp 76 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 sở hữu, chi phí vốn dự án tỷ lệ sinh lời tốt bị bỏ qua chủ đầu tư theo đuổi dự án mục tiêu • Tỷ lệ chiết khấu hợp lý lựa chọn sau: Vì dự án tài trợ vốn chủ sở hữu nợ ngân hàng, nên tỷ lệ chiết khấu hợp lý tính công thức: VCSH x rVCSH + N x rN x (1- TC) r= VCSH + N Trong : VCSH: Vốn chủ sở hữu N : Vốn vay ngân hàng rVCSH : Lợi nhuận kỳ vọng chủ đầu tư rN : Lợi tức phải trả TC : Tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp ( 25% ) Với tình nay, rVCSH tối thiểu phải lãi suất cho vay cao ngân hàng vào thời điểm năm 2008, 21% / năm Do đó, tỷ lệ chiết khấu hợp lý lựa chọn: 1.025.175,6 x 21% + 349.500 x 9,6% x (1- 25%) r= 1.374.675,6 r = 17,5% III.1.3 Điều chỉnh lại giá bán • Tổ chức đấu giá bất động sản Tham khảo văn Pháp luật sau: Luận văn tốt nghiệp 77 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 - Quyết định số 216/2005/QĐ – TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất - Thông tư số 96/2006/TT – BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá • Định giá bán theo phương pháp so sánh: Trên thị trường có bất động sản tham khảo để so sánh: Khu đô thị Vườn Cam: thực từ năm 2007, giá hợp đồng góp vốn giai đoạn đầu (giai đoạn đầu tư hạ tầng kỹ thuật) là: 5,600 triệu đồng/m2 (năm 2008), vừa thực xong giai đoạn san (năm 2009), dự kiến quý IV/2010 hoàn thành xong sở hạ tầng, tỷ lệ chiết khấu lãi vay ngân hàng 18% Dự án lập vào năm 2007, nên giá góp vốn bao hàm yếu tố thị trường (lạm phát, trượt giá), ta coi giá góp vốn theo thị trường Vì hai khu đô thị có vị trí gần nên coi vị trí Chi phí san thường chiếm 13% chi phí dự án Dự án khu đô thị Nam An Khánh hoàn thành xong 60% chi phí xây dựng sở hạ tầng, đó, so với dự án Nam An Khánh giá hợp đồng góp vốn Khu đô thị vườn cam có độ rủi ro: 47% Do đó, giá bán 1m2 đất Nam An Khánh theo giá thị trường: 5,6 x (1+47%) = 8,232 triệu đồng/m2 Nếu chủ đầu tư thực chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp phải thực xây dựng hợp đồng độc quyền, phải có điều khoản yêu cầu chủ đầu tư thứ cấp quyền chuyển nhượng đầu tư xong phần công trình lô đất, điều tránh tình trạng nhà đầu đẩy giá lên cao, ảnh hưởng đến người tiêu dùng, khiến chủ đầu tư khó quản lý thiết kế, quy hoạch Luận văn tốt nghiệp 78 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 III.2 Giải pháp nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty SUDICO III.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin Thông tin có vai trò quan trọng hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt đầu tư kinh doanh bất động sản bất động sản tài sản có giá trị lớn thời gian đầu tư lâu dài Không thu thập đủ thông tin để phân tích dự báo xu hướng dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều rủi ro Để hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin, công ty cần phải trang bị hệ thống thiết bị, công nghệ phục vụ trình phân tích tài thường xuyên cập nhật, đổi nâng cấp với công nghệ có ích cho công việc Hệ thống công nghệ cần thiết phải có hệ thống máy vi tính tốc độ nhanh để làm việc máy tính phải kết nối mạng internet Các thông tin cần thu thập: Tình hình phát triển kinh tế; thông tin dự án đầu tư : doanh thu, chi phí, giá bán,…; phát triển thị trường bất động sản; sách nhà nước; chương trình tài trợ tổ chức tín dụng;… Các nguồn thu thập thông tin: Internet, Tổng cục thống kê, công ty đầu tư, văn phòng môi giới,… Quá trình xử lý thông tin: Phân tích thị trường; Tổng hợp thông tin, kiểm định tính đắn thông tin, sau phân tích yếu tố: doanh thu, chi phí, giá bán,… dựa tình hình kinh tế, điều kiện, hoàn cảnh dự án để điều chỉnh cho dự án III.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực Đầu tư cho nguồn nhân lực đầu tư quan trọng cho phát triển công ty Lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực mẻ Luận văn tốt nghiệp 79 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 Việt Nam, kinh nghiệm lĩnh vực nhiều Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến phức tạp Vì cần phải tạo điều kiện cho đội ngũ cán công nhân viên công ty có hội học hỏi kinh nghiệm bên để phát huy khả mình, để phân tích thị trường đắn, xây dựng kế hoạch kinh doanh khả thi có phân tích tài hợp lý mang lại lợi nhuận cho công ty, bên cạnh phân tích phù hợp với kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam Để đầu tư cho thành công cho nguồn nhân lực cần phải thực bước sau: - Quá trình tuyển dụng: Trước tuyển dụng phải có mô tả công việc vị trí cần tuyển Lựa chọn người, vị trí, với vị trí cần có yêu cầu hợp lý Điều khiến nhân viên thấy phù hợp với công việc mình, Công ty đỡ tiết kiệm khoản lương để trả cho vị trí đòi hỏi trình độ cao mà thực tế lại không cần đến trình độ Lựa chọn người vấn phải phù hợp, có kinh nghiệm với lĩnh vực cần tuyển dụng Công ty nên kết hợp với trường Đại học có chuyên ngành phù hợp để thu hút nguồn nhân lực tốt - Quá trình đào tạo phát triển nguồn nhân lực: Công ty nên tổ chức lớp học ngắn hạn, tăng cường hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời chuyên gia, người có kinh nghiệm đến để truyền đạt cho nhân viên Công ty Công ty nên có chương trình gửi nhân viên phát triển kỹ nghề nghiệp, nâng cao trình độ nghề nghiệp, chương trình phải đảm bảo sau kết thúc trình đào tạo, người nhân viên tiếp tục hợp tác làm việc Công ty - Tạo động lực cho nhân viên: Công ty nên có chương trình nhằm tài động lực tài cho nhân viên phần thưởng, điều khiến Luận văn tốt nghiệp 80 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 nhân viên có nhiều cố gắng công việc Bên cạnh đó, động lực phi tài quan trọng Lãnh đạo nên thường xuyên quan tâm đến nhân viên, hỏi han, nói chuyện, tạo môi trường sống hoà đồng Lắng nghe quan điểm nhân viên, từ hiểu nhân viên hơn, dễ dàng việc quản lý nhân Nhân viên hoà đồng thoải mái công việc, làm tăng suất lao động, mang lại hiệu cao cho công ty Nhưng nhân viên làm việc sai, phải có hình phạt, nên cho nhân viên thấy tầm quan trọng công việc Công ty nên đưa hình thức trả công xứng đáng với vị trí II.2.3 Giải pháp nâng cao lực quản lý dự án Quản lý dự án công việc mang tính định tới thành công dự án Phân tích tài lại liên quan chặt chẽ đến trình Nếu quản lý dự án không tốt, phân tích tài không xác, dẫn đến lợi nhuận doanh nghiệp bị ảnh hưởng Vì quản lý dự án phải đựơc bắt đầu từ dự án vào hoạt động kết thúc dự án Phải lựa chọn nhà quản lý có kinh nghiệm Quản lý dự án khó khăn dự án có quy mô lớn Vì dự án có quy mô lớn, Công ty nên thành lập Ban quản lý dự án để trực tiếp quản lý dự án đầu tư Công ty Quản lý dự án để đạt kết phân tích tài tốt cần phải quan tâm đến tiến độ dự án Dự án chậm tiến độ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận dự án, mang nhiều yếu tố rủi ro: lạm phát, tăng giá nguyên vật liệu, sách quy định Nhà nước,… Vì trước quản lý dự án, cần phải lập nên kế hoạch quản lý phù hợp với kế hoạch dự án đặc biệt tiến độ thi công dự án Luận văn tốt nghiệp 81 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 KẾT LUẬN Luận văn tốt nghiệp 82 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 Qua trình nghiên cứu, vận dụng phương pháp phân tích so sánh với thực tế, em tổng kết số vấn đề sau: Dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh môt dự án khả thi mặt tài Không vậy, dự án có hiệu mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng huyện Hoài Đức nói riêng Tỉnh Hà Tây nói chung Đây yếu tố khiến giá trị dự án đánh giá cao thị trường Công tác phân tích tài tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình Pháp luật, bên cạnh tồn hạn chế chưa nhạy bén với thị trường, chưa phân tích dự đoán biến đổi kinh tế, dự án bị chậm tiến độ Dựa hiểu biết, thông tin thu thập tình hình dự án, em mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty, em hy vọng ý kiến giúp ích phần cho phát triển hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Trên ý kiến chủ quan em thông qua trình nghiên cứu dự án nên tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp Thầy Cô bạn Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường, Thầy Cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên anh, chị Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Sao Việt tận tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài này! Luận văn tốt nghiệp 83 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Hoàng Văn Cường (2008), Bài giảng Lập dự án đầu tư bất động sản PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư, NXB Thống kê PGS.TS Lưu Thị Hương (2004), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Thẩm định tài dự án, NXB Tài chính, Hà Nội Đinh Thế Hiển, Lập – Thẩm định hiệu tài chính, NXB Thống kê Vũ Công Tuấn (2007), Phân tích kinh tế dự án đầu tư, NXB Tài Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Nghị định số 99/2007/NĐ-CP Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 10 Thông tư số 05/2007/TT-BXD Bộ xây dựng Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 11 Nghi định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 12 Công ty Cổ phần chứng khoán Kim Long (2006), Bản cáo bạch việc phát hành thêm cổ phiếu SUDICO 13 Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Khu đô thị Nam An Khánh 14 Công ty CP đầu tư Sông Đà Sao Việt, hồ sơ dự án đầu tư 15 Luận văn khoá 45, 46 16 Tạp chí địa 17 Trang thông tin điện tử internet: www.google.com.vn/ ;www.vnexpress.net/; www.moc.gov.vn/ Luận văn tốt nghiệp 84 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 PHỤ LỤC Luận văn tốt nghiệp 85 Nguyễn Thị Minh Phương - BĐS 47 Quy hoạch khu đô thị Nam An Khánh Luận văn tốt nghiệp