Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán.
• An toàn về nguồn vốn
Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đến các vấn đề sau:
+ Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn.
+ Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động + Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn. Ngoài ra trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay.
• An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ
- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp, được thể hiện qua việc xem xét chỉ tiêu :
Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn - An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu:
Nguồn nợ hàng năm của dự án Tỷ số khả năng trả nợ của dự án =
Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi)
Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập), khấu hao cơ bản, và lãi phải trả hàng năm.
Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theo mức đều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng năm tính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm,…
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn, mức này xác đinh theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn. Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ.
• An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trong trường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan
- Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi
Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án còn cho phép chủ đầu tư lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn.
Phương pháp phân tích:
+ PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét.
Bước 1: Xác định các biến liên quan chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét của dự án
Bước 2: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trăm Bước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét
Bước 4: Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sụ thay đổi của các yếu tố. Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó. Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét.
+ PP2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án.
+ PP3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được. Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án. Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt các phương án. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của nhà đầu tư để lựa chọn phương án có lợi nhất
Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ở các tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất.
Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên.
Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất dự tính theo công thức sau:
EV = ∑ = m i i iq p 1
Trong đó: pi: Trị số cảu chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i
i
q : Xác suất xảy ra ở tình huống i
Bước 4: Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét theo công thức sau: ( ) ∑ = − = m i i i EV q P 1 2 σ
Phương án nào có độ lệch chuẩn nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn.
Bước 5: Trong trường hợp kỳ vọng của phương án khác nhau, phải sử dụng hệ số biến thiên để xem xét.
V= ×100
EV
σ
Hệ số biến thiên của phương án nào nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn.
- Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát
Trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi và mức lãi suất thực tế của dự án. Do đó để đánh giá đúng hiệu quả tài chính của dự án khi có trượt giá và lạm phát, ta phải tiến hành loại các yếu tố đó ra khỏi các khoản thu chi của doanh nghiệp.
+ PP1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá nhằm phản ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án.
(1+ )(1+ )−1
= r f
rlp
Trong đó: :
r Tỷ suất chiết khấu khi chưa có lạm phát :
f Tỷ lệ lạm phát :
lp
r Tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát
Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh này được sử dụng để chuyển các khoản thu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian.
+ PP2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá và loại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án.
Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (nếu tỷ suất chiết khấu đã bao hàm cả yếu tố lạm phát).
Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát được tiến hành theo công thức: 1 1 ) 1 ( − + + = f r r lp Trong đó: :
r Tỷ suất chiết khấu đã loại trừ yếu tố lạm phát :
f Tỷ lệ lạm phát :
lp
r Tỷ suất chiết khấu đã bao hàm yếu tố lạm phát
CHƯƠNG II:
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh
II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu
- Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố Hà Nội, cách Hà Nội khoảng 10km. Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghề truyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội, đồ gỗ mỹ nghệ
Sơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi nhằm thu hút khách du lịch và phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
- Diện tích: 94,3 km2
- Dân số: 190.612 người, trong đó chủ yếu là nông thôn, chiếm 93% - Vị trí địa lý:
+ Phía Bắc giáp Huyện Đan Phượng và Phúc Thọ + Phía Tây giáp Huyện Quốc Oai và Phúc Thọ
+ Phía Nam giáp Thành phố Hà Đông và huyện Quốc Oai + Phía Đông giáp Tỉnh Hà Đông và huyện Từ Liêm - Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua:
+ Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hành lang phát triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 làn xe.
+ Đường Lê Trọng Tấn kéo dài
+ Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện Hoài Đức : An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; có mặt cắt dự kiến từ 80m - 87m.
+ Quốc lộ 32, tỉnh lộ 72.
- Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyện Hoài Đức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngành kinh tế mũi nhọn. Để thực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức đã ban hành các chính sách ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng sản xuất kinh doanh,… nhằm kêu gọi các nhà đầu tư. Với những chủ trương, chính sách đúng đắn của lãnh đạo huyện, sự nỗ lực, cố gắng của nhân dân trong huyện, Hoài Đức đã trở thành huyện đầu tiên trên địa bàn tỉnh hoàn thành sớm việc quy hoạch các vùng sản xuất công nghiệp với những phương châm ưu tiên đất cho những doanh nghiệp có đủ mặt bằng để sản xuất.
- Bên cạnh sự phát triển của công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt động thương mại, dịch vụ, du lịch của huyện cũng phát triển khá đồng bộ. Điều đó ngày càng nâng cao đời sống của nhân dân nơi đây.
- Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Hoài Đức cũng đang tập trung mọi nguồn lực vào phát triển, xây dựng kết cấu hạ tầng, vật chất kỹ thuật nhằm thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy khi đầu tư vào huyện Hoài Đức, các nhà đầu tư sẽ được hưởng một không gian hạ tầng chung hoàn hảo.
- Những chính sách phát triển kinh tế sẽ thu hút lao động, do đó dân số tăng và đời sống nhân dân cũng được nâng cao, tất yếu phát sinh nhu cầu về nhà ở. Vì vậy các dự án phát triển nhà ở là rất cần thiết trên địa bàn huyện Hoài Đức. Bên cạnh đó, trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, huyện Hoài Đức đã xác định phát triển các khu đô thị và dịch vụ là chủ yếu (trừ vùng bãi sông Đáy). UBND huyện đã triển khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020. Đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp của toàn huyện còn khoảng 1.500 ha, đất phi nông nghiệp khoảng 6.500 ha (riêng đất ở đô thị khoảng 2.900 ha). Đến năm 2020, đất nông nghiệp chỉ còn gần 600 ha, tập trung ở vùng bãi sông Đáy.
- Ngày 1/8/2008, địa giới thủ đô chính thức mở rộng về phía Tây (mở rộng bằng toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình), Huyện Hoài Đức trở thành vị trí trung tâm, là cửa ngõ thủ đô, là địa điểm thu hút đầu tư nhất.
- Tính đến ngày 30/09/2008, trên địa bàn huyện Hoài Đức đã được quy hoạch 36 khu đô thị và nhà ở, với 94 dự án, tổng diện tích 2600 ha. Trong số này huyện Hoài Đức đã và đang triển khai giải phóng mặt bằng 23 dự án đô thị, nhà ở như: Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Đại học Vân Canh, đô thị Kim Chung – Di Trạch, … với diện tích đã thu hồi đất gần 1000 ha.
- Khi đầu tư vào khu đô thị Nam An Khánh, chủ đầu tư sẽ nhận được rất nhiều chính sách ưu đãi của huyện Hoài Đức và Tỉnh Hà Tây. Nhưng mặt khác, khu đô thị Nam An Khánh ra đời sẽ tạo nên một hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
tương đối hiện đại, hoàn chỉnh góp phần vào phát triển chuỗi đô thị mới trên trục đường Láng – Hoà Lạc, và hình thành một quỹ nhà ở khá lớn đáp ứng cho khoảng 42.600 người. Mặt khác, dự án còn tạo công ăn, việc làm và thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu cho huyện Hoài Đức cũng như tỉnh Hà Tây về các khoản thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất,….
Hình 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu đô thị mới Nam An Khánh Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Vốn đầu tư Tiến độ KĐT mới Nam
An Khánh mở rộng
Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO 56 ha 417 tỷ đồng 2006 - 2009 KĐT mới Bắc An Khánh Tổng CT CP XNK XD Việt Nam (Vinaconex JSC), Công ty POSCO E&C của Hàn Quốc và Công ty Liên doanh phát triển đô thị mới An Khánh.
264 ha 2
tỷ USD
2006 - 2013
Thiên đường Bảo Sơn
Tập đoàn Bảo Sơn 20 ha 100 triệu USD 2005 - 2008 KĐT mới Vườn Cam Công ty CP Vinapol 49 ha 500 tỷ đồng 2007 - 2012 KĐT đại học Vân Canh CT CP đầu tư An Lạc 135 ha 2.500 tỷ đồng 2008 - 2015 KĐT An Khánh – An Thượng Tập đoàn Hà Đô 30 ha --- 2008 - 2012
II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
• Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Khu đô thị mới Nam An Khánh • Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu
• Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Kiến trúc Việt Nam
• Nhà thiết kế khu đô thị mới Nam An Khánh: Tập đoàn PDI (Peninsula Development & Investment Corporation - Mỹ) và IMA .
Mục tiêu của dự án:
- Tạo ra một quỹ đất xây dựng nhà ở để phục vụ cho chương trình nhà ở của tỉnh Hà Tây (cũ) và phục vụ kinh doanh phát triển nhà.
- Xây dựng nhà ở dạng biệt thự vườn, chung cư cao tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và một số công trình hạ tầng xã hội hoàn chỉnh và đồng bộ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch tổng thể.
- Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa khu công nghiệp Láng – Hoà Lạc với trung tâm thể thao quốc gia và thị xã Hà Đông (cũ). Tạo ra một khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổi ngành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất, góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương.
- Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, cơ sở khám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn.
- Sự hình thành một khu làng đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điểu kiện mở rộng thị xã Hà Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội.
• Giá trị hạ tầng: 1.374.675.586.000 đồng
(Một nghìn ba trăm bảy mươi bốn tỷ sáu trăm bảy mươi lăm triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn đồng chẵn)
• Quy mô dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha
+ Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha
+ Đất kênh mương, giao thông, công