• Khái niệm
AAP là lợi nhuận kế toán thuần túy bình quân trong các năm của dự án. Đây là chỉ tiêu được sử dụng kết hợp với NPV.
• Ý nghĩa
AAP phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận về mặt kế toán, trong các năm thực hiện dự án. APP cho biết dư án tạo ra bao nhiêu lợi nhuận bình quân trong các năm của dự án.
Tuy nhiên, AAP chỉ xem xét lợi nhuận thuần túy về mặt kế toán chứ không tính đến giá trị thời gian của tiền. Hơn nữa nó không xét đến các dòng tiền tạo ra từ dự án như các phương pháp NPV hay IRR. Do vậy, cũng như PI, ít khi nó được sử dụng một cách độc lập mà phải được dùng như một chỉ tiêu bổ trợ cho NPV.
• Cách xác định
AAP = ∑ ( Doanh thu – Chi phí – Thuế thu nhập doanh nghiệp) / n Trong đó: n là số năm thực hiện dự án
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
AAP cho biết khả năng tạo ra lợi nhuận kế toán bình quân trong từng năm của dự án, do vậy AAP càng cao thì dự án càng mang lại nhiều thu nhập cho chủ đầu tư. Nếu có nhiều dự án thì dự án có AAP dương cao nhất sẽ được chấp thuận.
I.2.5.9 Điểm hoà vốn (BP)
• Khái niệm
Điểm hòa vốn là mức sản lượng mà tại đó nhà đầu tư thu hồi đủ vốn đầu tư. • Ý nghĩa(TD5)
Nếu như PP phản ánh thời gian thu hồi đủ vốn đầu tư thì BP cho biết phải sản xuất và tiêu thụ bao nhiêu đơn vị sản phẩm thì thu hồi đủ vốn. Tất nhiên để tính được mức sản lượng hòa vốn thì phải căn cứ vào công suất thiết kế và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
• Cách xác định (TD1)
+ PP1: Phương pháp đại số
Gọi : X: Số lượng sản phẩm sản xuất và bán được của cả đời dự án x: số lượng sản phẩm sản xuất và bán được tại điểm hòa vốn p: giá bán 1 sản phẩm
v: biến phí hay chi phí khả biến tính cho 1 sản phẩm. Biến phí bao gồm chi phí về nguyên vật liệu, năng lượng, nhiên liệu, tiền lương của lao động trực tiếp. chi phí vận chuyển, tiền trả lãi vay ngắn hạn,… Chi phí này thay đổi tỷ lệ thuận với khối lượng sản phẩm sản xuất.
f: tổng định phí cả đời dự án hay 1 năm. Định phí bao gồm chi phí cho bộ máy gián tiếp, lãi vay khấu hao tài sản cố định, chi phí bảo dưỡng, bảo hiểm, thuế cố định từng năm, tiền thuê bất động sản hàng năm,… Chi phí này không thay đổi theo khối lượng sản phẩm sản xuất.
xp
y1 = : phương trình doanh thu (a)
f xv
y2 = + : phương trình chi phí. (b) Tại điểm hòa vốn:
2 1 y y = ⇒ xp=xv+ f ⇒ x= v p f − Doanh thu hòa vốn:
+ Sản xuất 1 sản phẩm: p v f v p f p px Oh − = − = = 1 + Sản xuất 2 sản phẩm: ∑ ∑ = = − = m i m i i i i i i i p x p x p v f O 1 1 1 Trong đó: m : số loại sản phẩm; pi : giá bán một đơn vị sản phẩm i vi : biến phí cho 1 đơn vị sản phẩm i x : số sản phẩm i
i = 1,2,3,…,m + PP2: Phương pháp đồ thị
Bước 1: Vẽ trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm
Bước 2: Vẽ trục tung biểu thị chi phí hoặc doanh thu do bán sản phẩm Bước 3: Vẽ đường doanh thu và chi phí theo 2 phương trình (a) và (b).
Bước 4: Đường doanh thu và đường chi phí cắt nhau tại điểm H(xh,yh), đó chính là điểm hòa vốn.
y y = xv y = xv + f yM M y = xv f 0 x1 xM X x
Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng 0xM, ta có thể tính được số vốn chưa thu hồi tại điểm đó.
Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng xMX, ta có thể tính được số lãi tại điểm đó. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án(TD5)
Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn). Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án có lãi, ngược lại nếu thấp hơn thì dự án bị lỗ. Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.
I.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư(TD1)
Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán.
• An toàn về nguồn vốn
Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đến các vấn đề sau:
+ Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn.
+ Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động + Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn. Ngoài ra trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay.
• An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ
- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp, được thể hiện qua việc xem xét chỉ tiêu :
Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn - An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu:
Nguồn nợ hàng năm của dự án Tỷ số khả năng trả nợ của dự án =
Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi)
Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập), khấu hao cơ bản, và lãi phải trả hàng năm.
Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theo mức đều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng năm tính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm,…
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn, mức này xác đinh theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn. Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ.
• An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trong trường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan
- Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi
Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án còn cho phép chủ đầu tư lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn.
Phương pháp phân tích:
+ PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét.
Bước 1: Xác định các biến liên quan chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét của dự án
Bước 2: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trăm Bước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét
Bước 4: Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sụ thay đổi của các yếu tố. Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó. Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét.
+ PP2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án.
+ PP3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được. Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án. Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt các phương án. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của nhà đầu tư để lựa chọn phương án có lợi nhất
Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ở các tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất.
Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên.
Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất dự tính theo công thức sau:
EV = ∑ = m i i iq p 1 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong đó: pi: Trị số cảu chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i
i
q : Xác suất xảy ra ở tình huống i
Bước 4: Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét theo công thức sau: ( ) ∑ = − = m i i i EV q P 1 2 σ
Phương án nào có độ lệch chuẩn nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn.
Bước 5: Trong trường hợp kỳ vọng của phương án khác nhau, phải sử dụng hệ số biến thiên để xem xét.
V= ×100
EV
σ
Hệ số biến thiên của phương án nào nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn.
- Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát
Trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi và mức lãi suất thực tế của dự án. Do đó để đánh giá đúng hiệu quả tài chính của dự án khi có trượt giá và lạm phát, ta phải tiến hành loại các yếu tố đó ra khỏi các khoản thu chi của doanh nghiệp.
+ PP1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá nhằm phản ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án.
(1+ )(1+ )−1
= r f
rlp
Trong đó: :
r Tỷ suất chiết khấu khi chưa có lạm phát :
f Tỷ lệ lạm phát :
lp
r Tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát
Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh này được sử dụng để chuyển các khoản thu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian.
+ PP2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá và loại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án.
Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (nếu tỷ suất chiết khấu đã bao hàm cả yếu tố lạm phát).
Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát được tiến hành theo công thức: 1 1 ) 1 ( − + + = f r r lp Trong đó: :
r Tỷ suất chiết khấu đã loại trừ yếu tố lạm phát :
f Tỷ lệ lạm phát :
lp
r Tỷ suất chiết khấu đã bao hàm yếu tố lạm phát
CHƯƠNG II: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh
II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu
- Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố Hà Nội, cách Hà Nội khoảng 10km. Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghề truyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội, đồ gỗ mỹ nghệ
Sơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi nhằm thu hút khách du lịch và phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
- Diện tích: 94,3 km2
- Dân số: 190.612 người, trong đó chủ yếu là nông thôn, chiếm 93% - Vị trí địa lý:
+ Phía Bắc giáp Huyện Đan Phượng và Phúc Thọ + Phía Tây giáp Huyện Quốc Oai và Phúc Thọ
+ Phía Nam giáp Thành phố Hà Đông và huyện Quốc Oai + Phía Đông giáp Tỉnh Hà Đông và huyện Từ Liêm - Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua:
+ Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hành lang phát triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 làn xe.
+ Đường Lê Trọng Tấn kéo dài
+ Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện Hoài Đức : An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; có mặt cắt dự kiến từ 80m - 87m.
+ Quốc lộ 32, tỉnh lộ 72.
- Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyện Hoài Đức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngành kinh tế mũi nhọn. Để thực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức đã ban hành các chính sách ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng sản xuất kinh doanh,… nhằm kêu gọi các nhà đầu tư. Với những chủ trương, chính sách đúng đắn của lãnh đạo huyện, sự nỗ lực, cố gắng của nhân dân trong huyện, Hoài Đức đã trở thành huyện đầu tiên trên địa bàn tỉnh hoàn thành sớm việc quy hoạch các vùng sản xuất công nghiệp với những phương châm ưu tiên đất cho những doanh nghiệp có đủ mặt bằng để sản xuất.
- Bên cạnh sự phát triển của công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt động thương mại, dịch vụ, du lịch của huyện cũng phát triển khá đồng bộ. Điều đó ngày càng nâng cao đời sống của nhân dân nơi đây.
- Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Hoài Đức cũng đang tập trung mọi nguồn lực vào phát triển, xây dựng kết cấu hạ tầng, vật chất kỹ thuật nhằm thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy khi đầu tư vào huyện Hoài Đức, các nhà đầu tư sẽ được hưởng một không gian hạ tầng chung hoàn hảo.
- Những chính sách phát triển kinh tế sẽ thu hút lao động, do đó dân số tăng và đời sống nhân dân cũng được nâng cao, tất yếu phát sinh nhu cầu về nhà ở. Vì vậy các dự án phát triển nhà ở là rất cần thiết trên địa bàn huyện Hoài Đức. Bên cạnh đó, trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, huyện Hoài Đức đã xác định phát triển các khu đô thị và dịch vụ là chủ yếu (trừ vùng bãi sông Đáy). UBND huyện đã triển khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020. Đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp của toàn huyện còn khoảng 1.500 ha, đất phi nông nghiệp khoảng 6.500 ha (riêng đất ở đô thị khoảng 2.900 ha). Đến năm 2020, đất nông nghiệp chỉ còn gần 600 ha, tập trung ở vùng bãi sông Đáy.
- Ngày 1/8/2008, địa giới thủ đô chính thức mở rộng về phía Tây (mở rộng bằng toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình), Huyện Hoài Đức trở thành vị trí trung tâm, là cửa ngõ thủ đô, là địa điểm thu hút đầu tư nhất.