Luận văn thạc sĩ luật đất đai trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn huyện phú quốc, tỉnh kiên giang

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI HOÀNG TRÍ THIÊN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG LUẬN VĂN[.]

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI HỒNG TRÍ THIÊN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI HOÀNG TRÍ THIÊN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN Hà Nội, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Luận văn cơng trình nghiên cứu, tổng hợp cá nhân học viên Bùi Hồng Trí Thiên thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Số liệu thể hiện, sử dụng luận văn hoàn toàn trung thực Các kết luận dựa số liệu thực tế, đúc kết dựa vào lý luận thực tiễn cá nhân Xin cam đoan luận văn hoàn toàn trung thực Học viên Bùi Hồng Trí Thiên MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận tách đất trình tự, thủ tục tách đất .8 1.1.1 Lý luận tách đất 1.1.2 Lý luận trình tự, thủ tục tách đất 14 1.2 Lý luận pháp luật trình tự, thủ tục tách đất .21 1.3.1 Cơ sở hình thành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất 21 1.3.2 Khái niệm pháp luật trình tự, thủ tục tách đất 22 1.3.3 Cấu trúc pháp luật trình tự, thủ tục tách đất .24 1.3.4 Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật trình tự, thủ tục tách đất 24 Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIẾN GIANG 32 2.1 Nội dung pháp luật trình tự, thủ tục, tách đất 32 2.1.1 Nội dung quy định chung thủ tục hành đất đai nói chung trình tự, thủ tục tách đất nói riêng 32 2.1.2 Nội dung quy định trình tự, thủ tục thực tách hợp đất 37 2.1.3 Nội dung quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai; xử lý hợp đồng chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hộ gia đình, vợ chồng, nhóm người sử dụng đất 39 2.1.4 Nội dung quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất sau thực thủ tục tách đất .40 2.1.5 Nội dung quy định khiếu nại, tố cáo giải khiếu nại, tố cáo liên quan đến trình tự, thủ tục tách đất .43 2.1.6 Nội dung quy định xử lý vi phạm pháp luật trình tự, thủ tục tách đất 44 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 45 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 45 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang .53 2.2.3 Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang .54 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐÂT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG 59 3.1 Định hướng hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất nâng cao hiệu thi hành huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang .59 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất 59 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thực thi pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang .61 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất nâng cao hiệu thi hành huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang .63 3.2.1 Giải pháp hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất 63 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang .64 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT-XH Kinh tế - xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SX-KD Sản xuất - kinh doanh TN&MT Tài ngun mơi trường MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong thực tiễn sử dụng đất (SDĐ) nay, việc tách đất điều khó tránh khỏi Bởi lẽ, hộ gia đình lớn lên lập gia đình; bố mẹ thường cho vợ chồng người đất để làm nhà riêng sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh (SX-KD); có trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng phần diện tích đất để có tiền trang trải nhu cầu sinh sống, kinh doanh Đối với tổ chức việc chuyển nhượng nhận chuyển nhượng phần diện tích đất nhằm đáp ứng yêu cầu hoạt động đầu tư, SX-KD v.v Tách đất hoạt động mang tính pháp lý, kỹ thuật chuyên môn nghiệp vụ quan quản lý nhà nước đất đai thực trình quản lý nhằm đáp ứng nhu cầu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ Hậu pháp lý việc tách đất diện tích đất phân chia thành mảnh nhỏ xuất chủ thể SDĐ (tổ chức, cá nhân nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Để việc tách đất thực khách quan, xác, cơng khai minh bạch; pháp luật đất đai quy định trình tự, thủ tục đất đai nói chung trình tự, thủ tục tách đất nói riêng So với chế định pháp luật đất đai khác, chế định trình tự, thủ tục tách đất dường chưa nhận nhiều quan tâm, nghiên cứu giới luật học nước ta Hiện cịn cơng trình khoa học, luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật vấn đề Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang xác định ba đơn vị hành chính, kinh tế đặc biệt có nhiều tiềm năng, lợi đất đai, thiên nhiên… để phát triển kinh tế biển, du lịch, thương mại, dịch vụ v.v Trong năm gần đây, mặt huyện Phú Quốc thay đổi chóng mặt theo hướng văn minh đại với diện nhiều tập đoàn lớn nước Tập Đoàn Vin Group, Tập đoàn Sun Group, Tập đoàn CEO Group, Tập đoàn FLC v.v đầu tư xây dựng tổ hợp khách sạn sao, resort, hộ cao cấp, codotel, officetel, khu nghỉ dưỡng sang trọng… Điều góp phần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động sôi động, nhộn nhịp Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, kinh doanh QSDĐ… phát triển kéo theo nhu cầu tách đất, chuyển đổi chủ SDĐ ngày gia tăng tạo áp lực quan quản lý đất đai huyện Phú Quốc việc giải nhanh chóng, thuận tiện, pháp luật hoạt động tách đất Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng song thực tế việc thực thi pháp luật tách đất địa phương không tránh khỏi hạn chế, yếu kém; chí vi phạm pháp luật khiến số cán lãnh đạo, cơng chức huyện vướng vào vịng lao lý, bị truy cứu trách nhiệm hình Hậu quản lý đất đai huyện Phú Quốc đạt hiệu thấp; làm suy giảm lòng tin người dân nhà đầu tư vào quản lý đất đai Nhà nước Muốn khắc phục hạn chế cần phải nghiên cứu, đánh giá cách có hệ thống, đầy đủ, tồn diện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất phương diện lý luận thực tiễn để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thực thi Hơn nữa, đặt bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành ban hành với sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ tục chia tách đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) việc nghiên cứu vấn đề cần thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu thi hành Luật Đất đai năm 2013 nước nói chung huyện Phú Quốc nói riêng Từ lý nêu trên, học viên chọn đề tài: “Trình tự, thủ tục tách đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến lĩnh vực pháp luật trình tự, thủ tục tách đất có số cơng trình khoa học công bố nước ta thời gian qua mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình cụ thể sau: i) Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/09; ii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Phạm Thị Phương Lan (chủ biên) (2018), Bình luận Khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội; iv) Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Vĩnh Diện (2015), Trình tự, thủ tục thu hồi đất giải phóng mặt theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 2; v) Trần Quang Huy (chủ biên) (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai 2013, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2014), Tìm hiểu Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; vii) Nguyễn Đình Bồng (chủ biên) (2014), Quản lý nhà nước đất đai từ năm 1945 - nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Nguyễn Ngọc Minh (2015), Pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đai, Luận án tiến sĩ luật học Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội; x) Viện Khoa học Hành - Học viện Hành Quốc gia (2011), Từ điển Hành học, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội; xi) Nguyễn Đình Cung (2015), Báo cáo nghiên cứu “Đổi tư tháo gỡ nút thắt thể chế để chuyển mạnh kinh tế nước ta sang kinh tế thị trường đầy đủ, đại” Diễn đàn Kinh tế mùa xuân 2015 “Cải thiện mơi trường đầu tư kinh doanh: Biến lời nói thành hành động” Ủy ban Kinh tế Quốc hội khóa XIII tổ chức Thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An ngày 21 - 22/04; xii) Chương trình Phát triển Dự án Mêkông (Ngân hàng Thế giới) - Chuyên đề nghiên cứu kinh tế tư nhân (2001), Kinh doanh Luật doanh nghiệp mới: Khảo sát doanh nghiệp đăng ký, (12), Hà Nội; xiii) Ngân hàng Thế giới Việt Nam (2011), Nhận diện giảm thiểu rủi ro dẫn đến tham nhũng quản lý đất đai Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; xiv) Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; v.v Các cơng trình khoa học cơng bố giải số vấn đề lý luận trình tự, thủ tục tách đất phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa việc tách đất; trình tự, thủ tục tách đất; sở đời quy định trình tự, thủ tục tách đất; khái niệm, đặc điểm; nội dung điều kiện đảm bảo thực quy định trình tự, thurc tục tách đất…; đánh giá thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục tách đất đưa giải pháp hoàn thiện v.v Tuy nhiên, nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện lý luận thực tiễn pháp luật hành trình tự, thủ tục tách đất tham chiếu với thực tiễn thi hành huyện Phú