Đang tải... (xem toàn văn)
1 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Trong thực tiễn sử dụng đất (SDĐ) hiện nay, việc tách thửa đất là điều khó tránh khỏi Bởi lẽ, trong một hộ gia đình khi con cái lớn lên lập gia đình; bố mẹ thường[.]
MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong thực tiễn sử dụng đất (SDĐ) nay, việc tách đất điều khó tránh khỏi Bởi lẽ, hộ gia đình lớn lên lập gia đình; bố mẹ thường cho vợ chồng người đất để làm nhà riêng sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh (SX-KD); có trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng phần diện tích đất để có tiền trang trải nhu cầu sinh sống, kinh doanh Đối với tổ chức việc chuyển nhượng nhận chuyển nhượng phần diện tích đất nhằm đáp ứng yêu cầu hoạt động đầu tư, SX-KD v.v Tách đất hoạt động mang tính pháp lý, kỹ thuật chun mơn nghiệp vụ quan quản lý nhà nước đất đai thực trình quản lý nhằm đáp ứng nhu cầu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ Hậu pháp lý việc tách đất diện tích đất phân chia thành mảnh nhỏ xuất chủ thể SDĐ (tổ chức, cá nhân nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Để việc tách đất thực khách quan, xác, cơng khai minh bạch; pháp luật đất đai quy định trình tự, thủ tục đất đai nói chung trình tự, thủ tục tách đất nói riêng So với chế định pháp luật đất đai khác, chế định trình tự, thủ tục tách đất dường chưa nhận nhiều quan tâm, nghiên cứu giới luật học nước ta Hiện cịn cơng trình khoa học, luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu có hệ thống, đầy đủ, tồn diện pháp luật vấn đề Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang xác định ba đơn vị hành chính, kinh tế đặc biệt có nhiều tiềm năng, lợi đất đai, thiên nhiên… để phát triển kinh tế biển, du lịch, thương mại, dịch vụ v.v Trong năm gần đây, mặt huyện Phú Quốc thay đổi chóng mặt theo hướng văn minh đại với diện nhiều tập đoàn lớn nước Tập Đoàn Vin Group, Tập đoàn Sun Group, Tập đoàn CEO Group, Tập đoàn FLC v.v đầu tư xây dựng tổ hợp khách sạn sao, resort, hộ cao cấp, codotel, officetel, khu nghỉ dưỡng sang trọng… Điều góp phần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động sôi động, nhộn nhịp Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, kinh doanh QSDĐ… phát triển kéo theo nhu cầu tách đất, chuyển đổi chủ SDĐ ngày gia tăng tạo áp lực quan quản lý đất đai huyện Phú Quốc việc giải nhanh chóng, thuận tiện, pháp luật hoạt động tách đất Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng song thực tế việc thực thi pháp luật tách đất địa phương không tránh khỏi hạn chế, yếu kém; chí vi phạm pháp luật khiến số cán lãnh đạo, công chức huyện vướng vào vòng lao lý, bị truy cứu trách nhiệm hình Hậu quản lý đất đai huyện Phú Quốc đạt hiệu thấp; làm suy giảm lòng tin người dân nhà đầu tư vào quản lý đất đai Nhà nước Muốn khắc phục hạn chế cần phải nghiên cứu, đánh giá cách có hệ thống, đầy đủ, tồn diện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất phương diện lý luận thực tiễn để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thực thi Hơn nữa, đặt bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành ban hành với sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ tục chia tách đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) việc nghiên cứu vấn đề cần thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu thi hành Luật Đất đai năm 2013 nước nói chung huyện Phú Quốc nói riêng Từ lý nêu trên, học viên chọn đề tài: “Trình tự, thủ tục tách đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến lĩnh vực pháp luật trình tự, thủ tục tách đất có số cơng trình khoa học cơng bố nước ta thời gian qua mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình cụ thể sau: i) Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/09; ii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Phạm Thị Phương Lan (chủ biên) (2018), Bình luận Khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội; iv) Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Vĩnh Diện (2015), Trình tự, thủ tục thu hồi đất giải phóng mặt theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 2; v) Trần Quang Huy (chủ biên) (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai 2013, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2014), Tìm hiểu Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; vii) Nguyễn Đình Bồng (chủ biên) (2014), Quản lý nhà nước đất đai từ năm 1945 - nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Nguyễn Ngọc Minh (2015), Pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đai, Luận án tiến sĩ luật học Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội; x) Viện Khoa học Hành - Học viện Hành Quốc gia (2011), Từ điển Hành học, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội; xi) Nguyễn Đình Cung (2015), Báo cáo nghiên cứu “Đổi tư tháo gỡ nút thắt thể chế để chuyển mạnh kinh tế nước ta sang kinh tế thị trường đầy đủ, đại” Diễn đàn Kinh tế mùa xuân 2015 “Cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh: Biến lời nói thành hành động” Ủy ban Kinh tế Quốc hội khóa XIII tổ chức Thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An ngày 21 - 22/04; xii) Chương trình Phát triển Dự án Mêkơng (Ngân hàng Thế giới) - Chuyên đề nghiên cứu kinh tế tư nhân (2001), Kinh doanh Luật doanh nghiệp mới: Khảo sát doanh nghiệp đăng ký, (12), Hà Nội; xiii) Ngân hàng Thế giới Việt Nam (2011), Nhận diện giảm thiểu rủi ro dẫn đến tham nhũng quản lý đất đai Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; xiv) Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; v.v Các cơng trình khoa học công bố giải số vấn đề lý luận trình tự, thủ tục tách đất phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa việc tách đất; trình tự, thủ tục tách đất; sở đời quy định trình tự, thủ tục tách đất; khái niệm, đặc điểm; nội dung điều kiện đảm bảo thực quy định trình tự, thurc tục tách đất…; đánh giá thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục tách đất đưa giải pháp hoàn thiện v.v Tuy nhiên, nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ, tồn diện lý luận thực tiễn pháp luật hành trình tự, thủ tục tách đất tham chiếu với thực tiễn thi hành huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang dường cịn cơng trình Trên sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan đến đề tài, luận văn sâu tìm hiểu trình tự, thủ tục tách đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích tổng quát luận văn đưa giải pháp góp phần hồn thiện trình tự, thủ tục tách đất theo pháp luật đất đai nâng cao hiệu thi hành huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Căn mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: Một là, nghiên cứu làm sáng tỏ số vấn đề lý luận trình tự, thủ tục tách đất phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa nội dung việc tách đất; trình tự, thủ tục tách đất v.v Hai là, phân tích số vấn đề lý luận pháp luật trình tự, thủ tục tách đất bao gồm: luận giải khái niệm đặc điểm pháp luật trình tự, thủ tục tách đất; nội dung yêu cầu pháp luật trình tự, thủ tục tách đất; điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật trình tự, thủ tục tách đất … Ba là, phân tích thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục tách đất đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Bốn là, đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất nâng cao hiệu thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định đối tương nghiên cứu gồm nội dung cụ thể sau đây: - Quan điểm, đường lối Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai (trong có đổi quy định thủ tục hành lĩnh vực đất đai) công đổi toàn diện đất nước - Hệ thống sở lý luận, trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học trình tự, thủ tục tách đất pháp luật trình tự, thủ tục tách đất - Kinh nghiệm số nước cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai - Nội dung quy định trình tự, thủ tục tách đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành - Nội dung quy định thủ tục hành pháp luật hành chính; pháp luật cơng nghệ thơng tin … có liên quan đến đề tài luận văn - Thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang thời gian qua 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu vào vấn đề cụ thể sau đây: Thứ nhất, giới hạn nội dung Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá việc thực thi quy định trình tự, thủ tục tách đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Thứ hai, giới hạn phạm vi Luận văn nghiên cứu đánh giá thực tiễn thi hành quy định trình tự, thủ tục tách đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành phạm vi huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Thứ ba, giới hạn thời gian Luận văn nghiên cứu đánh giá việc thực thi quy định trình tự, thủ tục tách đất từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất đai 2003) đến Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu đề tài, luận văn dựa phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lê Nin Ngoài ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: - Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu… sử dụng để nghiên cứu Chương Một số vấn đề lý luận pháp luật trình tự, thủ tục tách đất Việt Nam; - Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá, bình luận sử dụng để nghiên cứu Chương Thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục tách đất thực tiễn thi hành huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang; - Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp, diễn giải sử dụng nghiên cứu Chương Giải pháp hồn thiện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất nâng cao hiệu thi hành huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Những đóng góp luận văn Luận văn có số đóng góp chủ yếu sau đây: Thứ nhất, lý luận Luận văn hệ thống hóa góp phần hồn thiện hệ thống sở lý luận pháp luật trình tự, thủ tục tách đất thơng qua việc phân tích lý luận tách đất; trình tự, thủ tục tách đất lý luận pháp luật trình tự, thủ tục tách đất Việt Nam Thứ hai, thực tiễn Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang thời gian qua kết quả, hạn chế, yếu nguyên nhân Trên sở đó, luận văn đưa giải pháp nâng cao hiệu thi hành lĩnh vực pháp luật huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Luận văn tài liệu tham khảo bổ ích cho nhà hoạch định sách, pháp luật đất đai; đội ngũ cán quản lý đất đai cấp nói chung cán quản lý đất đai huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang nói riêng; phục vụ cho cơng tác học tập, giảng dạy nghiên cứu khoa học lĩnh vực pháp luật đất đai sở đào tạo luật Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục từ viết tắt, kết luận danh mục tài liệu tham khảo; luận văn kết cấu gồm chương cụ thể sau: - Chương Một số vấn đề lý luận pháp luật trình tự, thủ tục tách đất Việt Nam; - Chương Thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục tách đất thực tiễn thi hành huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang; - Chương Giải pháp hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất nâng cao hiệu thi hành huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận tách đất trình tự, thủ tục tách đất 1.1.1 Lý luận tách đất 1.1.1.1 Khái niệm tách đất Tách đất trường hợp cụ thể biến động đất đai trình sử dụng đất Thuật ngữ “tách đất” đối lập với thuật ngữ “sáp nhập đất” Theo ngôn ngữ tiếng Việt “Tách: Làm cho rời hẳn khỏi khối, chỉnh thể” [22, tr.685]; đó, “Nhập: Gộp lại, hợp làm một” [22, tr.532] Thuật ngữ “tách đất” sử dụng thông dụng Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành song Điều giải thích từ ngữ đạo Luật lại khơng đưa cách hiểu thức tách đất Dựa vào cách hiểu ngôn ngữ tiếng Việt nội dung quy định pháp luật đất đai hành trình tách đất hiểu khái niệm tách đất sau: Tách đất trình phân chia quyền chiếm hữu, quyền quản lý quyền sử dụng đất từ người đứng tên chủ sử dụng mảnh đất cụ thể sang nhiều đối tượng sử dụng đất khác dựa tự nguyện, thỏa thuận tuân thủ quy định pháp luật Tách đất có số đặc điểm sau đây: Một là, hậu việc tách đất sau thực việc tách mảnh đất phân chia thành hai mảnh đất có diện tích nhỏ diện tích đất ban đầu Đồng thời, mảnh đất có chủ sử dụng chuyển thành hai hay nhiều chủ sử dụng đất khác Hai là, việc tách đất dựa tự nguyện người sử dụng đất thỏa thuận họ với người nhận phần đất tách Có nghĩa việc tách đất có thực hay khơng trước hết phụ thuộc vào ý chí chủ quan người sử dụng đất Họ có mong muốn tách đất hay khơng Mong muốn thể thông qua đơn xin tách đất đứng tên người sử dụng đất Hơn nữa, việc tách đất phụ thuộc vào thỏa thuận người sử dụng đất người nhận phần đất tách Những người có đồng ý đứng tên phần đất sau thách đất hay không Ba là, đối tượng việc tách đất đất cụ thể xác định rõ ràng diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất chủ sử dụng đất v.v Theo khoản Điều Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất phần diện tích đất giới hạn ranh giới xác định thực địa mô tả hồ sơ” Bốn là, việc tách đất phải tuân thủ quy định pháp luật đất đai trình tự, thủ tục tách đất Điều có nghĩa tách đất khơng phải việc làm tùy tiện, phụ thuộc vào ý chí chủ quan người sử dụng đất mà phải tuân thủ pháp luật trình tự, thủ tục tách đất Người sử dụng đất có nhu cầu tách đất phải làm đơn xin tách đất, hồ sơ tách đất gồm đầy đủ giấy tờ theo quy định; tuân thủ quy định điều kiện, thẩm quyền, bước thực việc tách đất thực nghĩa vụ tài tách đất pháp luật quy định … Năm là, sau thực việc tách đất, quan nhà nước có thẩm quyền phải chỉnh lý hồ sơ địa chính, đồ địa chính, sổ sách địa hiệu chỉnh lại thơng tin, số liệu đất cho phù hợp với trạng sử dụng đất; thực tế sử dụng đất v.v 1.1.1.2 Mục đích việc tách đất Thứ nhất, người sử dụng đất Tách đất kết việc người sử dụng đất thực việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ); chuyển nhượng QSDĐ; thừa kế QSDĐ Theo đó, người sử dụng đất tự nguyện chuyển giao phần diện tích đất mà đứng tên chủ sử dụng sang cho người khác chiếm hữu, quản lý sử dụng phải thực việc tác đất Mục đích hoạt động nhằm phân định rõ ranh giới, mốc giới, diện tích, hình thể mảnh đất chủ sử dụng đất khác nhau, ngăn ngừa tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai xảy Hơn nữa, tách đất tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ pháp luật đất đai quy định mảnh đất đứng tên chủ sử dụng góp phần thúc đẩy giao dịch dân QSDĐ phát triển Thứ hai, Nhà nước Tách đất nội dung quản lý nhà nước đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thực Nó khẳng định vai trị vị trí Nhà nước quản lý đất đai Thông qua hoạt động tách đất, Nhà nước nắm bắt kịp thời trạng sử dụng đất, biến động trình sử dụng đất đến đất, chủ sử dụng đất cụ thể Trên sở tách đất, quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ địa chính, đồ địa chính, sổ sách địa hệ thống thông tin đất đai phù hợp với thực tế sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai Mặt khác, việc thực tách đất, động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua việc thực nghĩa vụ tài lệ phí đo vẽ, lệ phí địa cấp GCNQSDĐ nộp tiền sử dụng đất … người sử dụng đất 1.1.1.3 Các trường hợp tách đất i) Trường hợp tách đất theo nhu cầu người sử dụng đất Đây trường hợp tách đất theo nhu cầu người sử dụng đất (phụ thuộc vào ý chí chủ quan người sử dụng đất) Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền làm đơn xin tách đất nhằm đáp ứng mong muốn sử dụng đất Các trường hợp tách đất theo nhu cầu người sử dụng đất bao gồm: - Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng cho, tặng phần QSDĐ mình; - Phân chia thừa kế QSDD theo di chúc - Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng phần diện tích đất mà minh sử dụng sang mục đích khác; - Nhóm người sử dụng đất có nhu cầu tách đất cho thành viên đồng sử dụng đất; - Hộ gia đình sử dụng đất muốn cho phần đất hộ gia đình; ví dụ: Cho phần đất để làm nhà lập gia đình riêng cho phần đất nông nghiệp để canh tác lập gia đình riêng v.v; 10 ... pháp luật trình tự, thủ tục tách đất huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Bốn là, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục tách đất nâng cao hiệu thi hành pháp luật trình tự, thủ tục. .. trình tự, thủ tục tách đất thơng qua việc phân tích lý luận tách đất; trình tự, thủ tục tách đất lý luận pháp luật trình tự, thủ tục tách đất Việt Nam Thứ hai, thực tiễn Luận văn đánh giá thực tiễn. .. cầu pháp luật trình tự, thủ tục tách đất; điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật trình tự, thủ tục tách đất … Ba là, phân tích thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục tách đất đánh giá thực tiễn