Tổng quan về công tác định giá xây dựng

Tổng quan về công tác định giá xây dựng

CHUYÊN ĐỀ: TỔNG QUAN VỀ

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

NGƯỜI SỌAN: PHẠM SANH

NỘI DUNG TRÌNH BÀY

MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ XÂY DỰNG

KHÁI NIỆM GIÁ XD CÔNG TRÌNH

ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD, SẢN PHẨM XD VÀ CÔNG NGHỆ XD

VAI TRÒ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD

NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG

NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XD

CÁC DỮ LIỆU CHỦ YẾU HÌNH THÀNH GIÁ XD CÔNG TRÌNH

NỘI DUNG NGHIỆP VỤ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

1 MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG

KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD, SPXD VÀ CNXD

VAI TRÒ CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD

1.1 KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG

KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ GIÁ XÂY DỰNG

MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CT

LÀ TÒAN BỘ CHI PHÍ ĐẦU TƯ HÌNH THÀNH NÊN CÔNG TRÌNH

GIÁ XÂY DỰNG QUA CÁC GIAI ĐỌAN ĐẦU TƯ CÓ TÊN GỌI KHÁC NHAU:

GIAI ĐỌAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ (LẬP, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN): TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

GIAI ĐỌAN THỰC HIỆN ĐẦU TƯ (THIẾT KẾ, ĐẤU THẦU, THI CÔNG): TỔNG DỰ TÓAN, DỰ TÓAN CÔNG TRÌNH, GIÁ HỢP ĐỒNG, GIÁ THANH TÓAN, GIÁ THỰC TẾ THI CÔNG

GIAI ĐỌAN KẾT THÚC XD (NGHIỆM THU BÀN GIAO CÔNG TRÌNH HÒAN THÀNH): GIÁ QUYẾT TÓAN CÔNG TRÌNH

NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ GIÁ XD

GIÁ XD CÔNG TRÌNH LÀ TÒAN BỘ CHI PHÍ CẦN THIẾT

ĐỂ XD (XD MỚI, SỮA CHỮA, CẢI TẠO, MỞ RỘNG…)

CÔNG TRÌNH, BIỂU THỊ QUA CÁC CHỈ TIÊU TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, TỔNG DỰ TÓAN, DỰ TÓAN CÔNG TRÌNH, GIÁ HỢP ĐỒNG, GIÁ THANH QUYẾT TÓAN

VIỆC LẬP GIÁ VÀ QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XDCT

PHẢI ĐẢM BẢO:

MỤC TIÊU VÀ HIỆU QUẢ CÔNG TRÌNH

ĐƠN GIẢN, RÕ RÀNG, DỄ THỰC HIỆN

ĐẶC ĐIỂM ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

GIÁ XÂY DỰNG KHÔNG THỂ ĐỊNH TRƯỚC HÀNG LỌAT CHO CÁC CÔNG TRÌNH MÀ PHẢI XÁC ĐỊNH CỤ THỂ CHO TỪNG TRƯỜNG HỢP THEO ĐƠN ĐẶT HÀNG (DO SPXD CÓ TÍNH CÁ BIỆT CAO, PHỤ THUỘC ĐỊA ĐIỂM XD, YÊU CẦU

SỬ DỤNG CHỦ ĐẦU TƯ, LỌAI HÌNH CÔNG TRÌNH…)

THƯỜNG KHÔNG THỂ ĐỊNH GIÁ TRƯỚC CHO MỘT CÔNG TRÌNH TÒAN VẸN MÀ PHẢI ĐỊNH GIÁ CHO TỪNG LỌAI

CÔNG VIỆC, TỪNG BỘ PHẬN THÔNG QUA ĐƠN GIÁ XD, TRÊN CƠ SỞ ĐƠN GIÁ NÀY TÍNH RA GIÁ CÔNG TRÌNH.

TRONG XD, GIÁ TRỊ DỰ TÓAN XÂY LẮP ĐÓNG VAI TRÒ

GIÁ CẢ SẢN PHẨM

QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ XD THƯỜNG KÉO DÀI KỂ

TỪ KHI LẬP DỰ ÁN, ĐẤU THẦU ĐẾN KHI KẾT THÚC XD

BÀN GIAO CT, TRẢI QUA NHIỀU LẦN THAY ĐỔI ĐIỀU

CHỈNH ĐÀM PHÁN GIỮA A VÀ B NHƯ VẬY, GIÁ XD HÌNH THÀNH TRƯỚC KHI SẢN PHẨM THỰC TẾ RA ĐỜI

ĐẶC ĐIỂM ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

CHỦ ĐẦU TƯ ĐÓNG VAI TRÒ QUYẾT ĐỊNH TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

PHỤ THUỘC VÀO CÁC GIAI ĐỌAN ĐẦU TƯ, GIÁ XÂY

DỰNG CÔNG TRÌNH ĐƯỢC GỌI BẰNG CÁC TÊN KHÁC

NHAU, ĐƯỢC TÍNH TÓAN KHÁC NHAU VÀ ĐƯỢC SỬ DỤNG CHO CÁC MỤC ĐÍCH KHÁC NHAU

TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG, NHÀ NƯỚC VẪN

ĐÓNG VAI TRÒ QUAN TRỌNG TRONG VIỆC HÌNH THÀNH GIÁ XÂY DỰNG, CHỦ YẾU LÀ CÁC CÔNG TRÌNH ĐƯỢC ĐẦU

TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH

1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG, SẢN PHẨM VÀ CÔNG NGHỆ XÂY DỰNG

ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG

ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM XÂY DỰNG

ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG NGHỆ XÂY DỰNG

THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG

KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG

CÁC QUY LUẬT CỦA THỊ TRƯỜNG: QUAN HỆ CUNG CẦU, GIÁ CẢ, CẠNH TRANH…

THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG:

THEO ĐỊA ĐIỂM, ĐỊA PHƯƠNG, VÙNG LÃNH THỔ

THEO CHUYÊN NGÀNH XÂY DỰNG

THEO HỌAT ĐỘNG XÂY DỰNG

THEO THÀNH PHẦN KINH TẾ

THEO NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ

ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD

QUY LUẬT CUNG CẦU HƠI ĐẶC BIỆT

TÍNH ĐA DẠNG: MỘT NGƯỜI BÁN MỘT NGƯỜI MUA, NHIỀU NGƯỜI BÁN MỘT NGƯỜI MUA, NHIỀU NGƯỜI BÁN NHIỀU NGƯỜI MUA

MUA BÁN KHI CHƯA CÓ SẢN PHẨM

VIỆC MUA BÁN SẢN PHẨM THƯỜNG DIỄN RA TẠI NƠI SẢN XUẤT (CÔNG TRƯỜNG)

NHÀ NƯỚC LÀ KHÁCH HÀNG ĐẶC BIỆT (LỚN NHẤT, QUẢN LÝ VĨ MÔ…)

KHÁI NIỆM SẢN PHẨM XÂY DỰNG

SẢN PHẨM ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NÓI CHUNG LÀ CÁC

CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐÃ HÒAN THÀNH, SẴN SÀNG

DO QUY MÔ LỚN VÀ THỜI GIAN THI CÔNG KÉO DÀI,

PHÙ HỢP VỚI YÊU CẦU THANH QUYẾT TÓAN VÀ CẤP VỐN, TRONG QUÁ TRÌNH THI CÔNG, LẠI CÓ THỂ CHIA RA SẢN PHẨM TRUNG GIAN (CÔNG VIỆC, BỘ PHẬN, CHUYỂN GIAI ĐỌAN, BỘ PHẬN…) VÀ SẢN PHẨM CUỐI CÙNG (HẠNG

MỤC, CÔNG TRÌNH HÒAN THÀNH)

ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM XD

DUY NHẤT, ĐƠN CHIẾC RIÊNG LẼ

QUY MÔ LỚN, SỬ DỤNG NHIỀU LAO ĐỘNG, NHIỀU

LỌAI VẬT TƯ NGUYÊN VẬT LIỆU, MÁY MÓC THIẾT BỊ,

KỸ THUẬT PHỨC TẠP

GIÁ ĐỊNH SẲN TRONG KHI CHƯA THẤY SẢN PHẨM

THỜI GIAN HÌNH THÀNH SẢN PHẨM KÉO DÀI

TUỔI THỌ LỚN, ĐÒI HỎI CHẤT LƯỢNG CAO

SẢN PHẨM HÌNH THÀNH CHỦ YẾU NGÒAI HIỆN

TRƯỜNG, CHỊU ẢNH HƯỞNG CỦA KHÍ HẬU THỜI TIẾT

PHỤ THUỘC NHIỀU NGƯỜI, NHIỀU TỔ CHỨC

MANG TÍNH TỔNG HỢP CAO: KINH TẾ, KỸ THUẬT, XÃ HỘI, VĂN HÓA, QUỐC PHÒNG, MÔI TRƯỜNG…

NHIỀU RỦI RO THAY ĐỔI TRONG QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH

ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA

SẢN XUẤT XÂY DỰNG DỰA VÀO TÍNH

SẢN XUẤT THIẾU ỔN ĐỊNH, CÓ TÍNH LƯU ĐỘNG CAO:

THIẾT KẾ CÓ THỂ THAY ĐỔI THEO YÊU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VỀ CÔNG NĂNG, VỀ SỬ DỤNG VẬT LIỆU, VỀ THIẾT BỊ CÔNG TRÌNH… HOẶC THEO TÌNH HÌNH THỰC TẾ CỦA CÔNG TRƯỜNG

BIỆN PHÁP THI CÔNG CÓ THỂ THAY ĐỔI CHO PHÙ HỢP VỚI TIẾN ĐỘ VÀ TÌNH HÌNH THỰC TẾ

THƯỜNG XUYÊN DI CHUYỂN VÀ THAY ĐỔI TỔ CHỨC

THỜI GIAN XD DÀI, CHI PHÍ SX LỚN:

CẢ A LẪN B ĐỀU BỊ ĐỌNG VỐN

DỄ GẶP RỦI RO DO THỜI TIẾT, GIÁ CẢ, THAY ĐỔI CHẾ ĐỘ CHÍNH SÁCH…

NHIỀU ĐƠN VỊ THAM GIA, CẦN CƠ CHẾ PHỐI HỢP TỐT THEO

KHÔNG GIAN VÀ THỜI GIAN

SẢN XUẤT NGÒAI TRỜI CHỊU TÁC ĐỘNG TRỰC TIẾP CỦA THIÊN

NHIÊN, DỄ PHÁT SINH KHỐI LƯỢNG, TĂNG CHI PHÍ VÀ GIẢM CHẤT LƯỢNG

SẢN PHẨM ĐƠN CHIẾC, THỰC HIỆN THEO CÁC YÊU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THÔNG QUA HỢP ĐỒNG GIAO NHẬN THẦU

ĐẶC ĐIỂM KTKT CỦA SẢN XUẤT XD

QUAN HỆ CUNG CẦU KHÁC VỚI NHIỀU NGÀNH KHÁC

ĐƠN VỊ THI CÔNG VỪA LÀ BÊN CUNG VỪA LÀ BÊN CẦU

QUAN HỆ CUNG CẦU XẢY RA TƯƠNG ĐỐI GIÁN ĐỌAN TÙY TIẾN ĐỘ VÀ GIAI ĐỌAN THI CÔNG, CẦU KHÔNG XẢY RA THƯỜNG XUYÊN ĐỐI VỚI TỪNG CHỦ ĐẦU TƯ

QUAN HỆ CUNG CẦU TRONG XD PHỤ THUỘC VÀO SỰ PHÁT TRIỂN HAY SUY THÓAI CỦA NỀN KINH TẾ TRONG NƯỚC CŨNG NHƯ TÒAN CẦU, ẢNH HƯỞNG CHẬM VÀ “ÂM Ỉ”

HÌNH THỨC CẠNH TRANH VÀ TIẾP CẬN TRONG THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG THƯỜNG CHỦ YẾU THÔNG QUA TRỰC TIẾP ĐẤU THẦU, ĐÀM PHÁN VÀ KÝ KẾT HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG

QUÁ TRÌNH TIÊU THỤ SẢN PHẨM HẾT SỨC ĐẶC BIỆT: XẢY RA

TRƯỚC KHI HÒAN THÀNH (CHỌN THẦU, THANH TÓAN TỪNG ĐỢT,

QUYẾT TÓAN), SẢN PHẨM KHÔNG SX HÀNG LỌAT, KHÔNG LƯU KHO, NGƯỜI MUA QUYẾT ĐỊNH GIÁ BÁN, MỘT SẢN PHẨM NHƯNG NHIỀU NGƯỜI BÁN NHIỀU NGƯỜI MUA, HÌNH THỨC NỘI DUNG SẢN PHẨM

DO NGƯỜI MUA QUY ĐỊNH, KHÔNG CÓ ĐẠI LÝ BÁN

VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐƯỢC ĐỀ CAO HƠN: XD PHẢI GẮN VỚI QUY HỌACH, GẮN VỚI SỬ DỤNG ĐẤT, GẮN VỚI CÁC MỤC TIÊU PHÁT

TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI VĨ MÔ, CỘNG ĐỒNG VÀ TÀI NGUYÊN MÔI

TRƯỜNG; XD THƯỜNG SỬ DỤNG NHIỀU VỐN NGÂN SÁCH

ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG NGHỆ XD

TỔNG HỢP NHIỀU CÔNG NGHỆ: VẬT LIỆU, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, THI CÔNG

KẾ THỪA VÀ ỨNG DỤNG THÀNH QUẢ CỦA NHIỀU NGÀNH KHOA HỌC CÔNG NGHỆ KHÁC: TÓAN HỌC,

CƠ HỌC, HÓA HỌC, CN THÔNG TIN, CN VẬT LIỆU, CN SINH HỌC…

LUÔN ĐỔI MỚI NHƯNG HẾT SỨC BẢO THỦ TRÌ TRỆ

ĐÒI HỎI LAO ĐỘNG TRÌNH ĐỘ CAO, CHI PHÍ LỚN,

CÓ THỜI GIAN DÀI ĐỂ ỨNG DỤNG

1.3 VAI TRÒ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD

VAI TRÒ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC TƯ VẤN

VAI TRÒ NHÀ THẦU XÂY DỰNG

VAI TRÒ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

LÀ NGƯỜI SỞ HỬU, HƯỞNG LỢI, SỬ DỤNG KHAI THÁC QUẢN LÝ, TRẢ NỢ VAY (NẾU CÓ) SAU KHI

CÔNG TRÌNH HÒAN THÀNH

QUYẾT ĐỊNH PHẠM VI MỤC TIÊU CÔNG TRÌNH (SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ, NỘI DUNG, HÌNH

THỨC, KẾ HỌACH TIẾN ĐỘ, TỔNG MỨC ĐẦU TƯ)

QUYẾT ĐỊNH VÀ PHÂN BỔ CÁC NGUỒN LỰC ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TRÌNH (CHỊU TRÁCH NHIỆM TÒAN DIỆN VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH)

QUYẾT ĐỊNH THAY ĐỔI PHẠM VI MỤC TIÊU DỰ

ÁN ĐẦU TƯ, THẬM CHÍ NGỪNG…

VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC TƯ VẤN

TƯ VẤN LÀ CÁC HỌAT ĐỘNG LIÊN QUAN ĐẾN SỬ

DỤNG CHẤT XÁM HỔ TRỢ THAM VẤN CHO CHỦ ĐẦU TƯ

TƯ VẤN: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KHẢO SÁT THIẾT KẾ,

ĐỊNH GIÁ , GIÁM SÁT, ĐẤU THẦU, QUẢN LÝ KHAI

THÁC…

GIÚP CHỦ ĐẦU TƯ LẬP HỒ SƠ QUY HỌACH, DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, MỜI VÀ CHỌN THẦU,

THẨM TRA THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ, GIÁ XÂY DỰNG…

THAY MẶT CHỦ ĐẦU TƯ KIỂM TRA, ĐÔN ĐỐC, XỬ LÝ, ĐÁNH GIÁ VIỆC THI CÔNG XÂY DỰNG CỦA NHÀ THẦU

CÁC CÔNG VIỆC KHÁC THEO YÊU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

VAI TRÒ CỦA NHÀ THẦU XD

HỌAT ĐỘNG THI CÔNG XÂY LẮP, BIẾN Ý TƯỞNG TRÊN BẢN VẼ CỦA NGƯỜI THIẾT KẾ THÀNH HIỆN THỰC THEO YÊU CẦU MONG ĐỢI CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

ĐÓNG VAI TRÒ NGƯỜI BÁN THÔNG QUA HỢP

BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH THEO ĐÚNG QUY ĐỊNH

2 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG

NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG

CÁC DỮ LIỆU CHỦ YẾU HÌNH THÀNH GIÁ

2.1 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA

GIÁ XÂY DỰNG

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ LÀ KHÁI TÓAN CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCT, XÁC ĐỊNH TRONG GIAI ĐỌAN LẬP DAĐT LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA

DỰ ÁN, ĐỂ LẬP KẾ HỌACH VÀ QUẢN LÝ VỐN, LÀ CHI PHÍ TỐI ĐA ĐƯỢC SỬ DỤNG (CÔNG TRÌNH VỐN NGÂN SÁCH)

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ BAO GỒM CHI PHÍ XÂY DỰNG, CHI PHÍ THIẾT BỊ, CHI PHÍ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ, THUÊ ĐẤT, ĐẦU TƯ HẠ TẦNG (NẾU CÓ), CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN, CHI PHÍ KHÁC VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG

2.1 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ

XÂY DỰNG

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

a) Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm,

công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện tr ờng để ở và

điều hành thi công;

b) Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các

loại phí liên quan khác;

c) Chi phí bồi th ờng giải phóng mặt bằng, tái định c bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định c , chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, nếu có, chi phí đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nếu có;

2.1 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ

XÂY DỰNG

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

d) Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực

hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến đến khi hoàn

thành nghiệm thu bàn giao đ a công trình vao khai thác sử dụng;

đ) Chi phí t vấn đầu t xây dựng bao gồm: chi phí t vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, t vấn thẩm tra và các chi phí t vấn đầu t xây dựng khác

e) Chi phí khác bao gồm: vốn l u động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu t xây dựng

nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác;

g) Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối l ợng

công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố tr ợt giá trong thời gian xây dựng công trình.

 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

1 Tổng mức đầu t đ ợc xác định theo một trong các ph ơng pháp sau đây:

a)Tính theo thiết kế cơ sở của dự án Trong đó, chi phí xây dựng đ ợc tính theo khối l ợng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối l ợng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị tr ờng; chi phí thiết bị đ ợc tính theo số l ợng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị tr ờng và các yếu tố khác, nếu có; chi phí bồi th ờng giải phóng mặt bằng, tái định c đ ợc tính theo khối l ợng phải đền bù, tái

định c của dự án và các chế độ của nhà n ớc có liên quan; chi phí khác đ ợc xác

định bằng cách lập dự toán hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị; chi phí dự phòng đ ợc xác định theo quy định

b) Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (sau đây gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu t xây dựng công trình t ơng ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí ch a tính trong gía xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu t để xác định tổng mức đầu t ;

c) Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật t ơng tự đã thực hiện Khi áp dụng ph ơng pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự án t

ơng tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí ch a xác định trong tổng mức đầu t ;

d) Kết hợp các ph ơng pháp quy định tại điểm a, điểm b và điểm c.

 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

2 Sơ bộ tổng mức đầu t của các công trình phải lập báo cáo đầu t

và các công trình áp dụng hình thức hợp đồng chìa khoá trao tay đ ợc

ớc tính trên cơ sở suất vốn đầu t hoặc chi phí các công trình t ơng tự

đã thực hiện và các yếu tố chi phí ảnh h ởng tới tổng mức đầu t theo

độ dài thời gian xây dựng công trình.

3 Dự phòng cho khối l ợng công việc phát sinh đ ợc tính bằng tỷ lệ phần trăm(%) trên tổng các chi phí quy định Chi phí dự phòng cho yếu tố tr ợt giá đ ợc tính trên cơ sở độ dài thời gian xây dựng công

trình và chỉ số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại công trình xây dựng có tính đến các khả năng biến động giá trong n ớc và quốc tế.

 NỘI DUNG THẨM ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

a) Sự phù hợp của ph ơng pháp xác định tổng mức đầu t với đặc

điểm, tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của dự án đầu t xây dựng công trình;

b) Tính đầy đủ, hợp lý và phù hợp với yêu cầu thực tế thị tr ờng của các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu t ;

c) Các tính toán về hiệu quả đầu t xây dựng công trình, các yếu

tố rủi ro, ph ơng án tài chính, ph ơng án hoàn trả vốn, nếu có;

d) Xác định giá trị tổng mức đầu t bảo đảm hiệu quả đầu t xây dựng công trình.

* Ng ời quyết định đầu t quyết định việc tổ chức thẩm định tổng mức đầu t hoặc có thể thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra Lệ phí thẩm định hoặc chi phí thẩm tra đ ợc tính vào chi phí khác trong tổng mức đầu t Các tổ chức, cá nhân thực hiện việc thẩm định tổng mức đầu t phải chịu trách nhiệm

tr ớc pháp luật về tính hợp lý, chính xác của kết quả thẩm định, thẩm tra

*Tổng mức đầu t đ ợc ghi trong quyết định đầu t do ng ời quyết

định đầu t phê duyệt

 ĐIỀU CHỈNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

1 Tổng mức đầu t đã đ ợc phê duyệt chỉ đ ợc điều chỉnh trong các tr ờng hợp sau:

a) Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh và có tác động trực tiếp đến công trình xây dựng;

b) Khi quy hoạch đã phê duyệt đ ợc điều chỉnh có ảnh h ởng trực tiếp tới tổng mức đầu t xây dựng công trình;

c) Do ng ời quyết định đầu t thay đổi, điều chỉnh quy mô công trình khi thấy xuất hiện các yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế -xã hội cao hơn

2 Thẩm quyền điều chỉnh tổng mức đầu t : a) Đối với các công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà n ớc: chủ đầu t phải báo cáo ng ời quyết định đầu t cho phép tr ớc khi thực hiện điều

chỉnh tổng mức đầu t ;

b) Đối với các công trình xây dựng sử dụng nguồn vốn tín dụng do nhà n

ớc bảo lãnh, vốn tín dụng đầu t phát triển của Nhà n ớc và vốn đầu t khác của Nhà

n ớc: chủ đầu t tự quyết định và chịu trách nhiệm về việc điều chỉnh tổng mức đầu

t ;

3 Phần tổng mức đầu t điều chỉnh thay đổi so với tổng mức đầu t đã đ ợc phê duyệt phải đ ợc tổ chức thẩm định theo quy định

2.1 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA

GIÁ XÂY DỰNG

TỔNG DỰ TÓAN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LÀ TÒAN BỘ CHI PHÍ CẦN THIẾT DỰ TÍNH ĐỂ ĐẦU TƯ XDCT, XÁC ĐỊNH TRONG GIAI ĐỌAN LẬP TK KỸ THUẬT (TK 3 BƯỚC) HOẶC GIAI ĐỌAN LẬP TK BẢN VẼ THI CÔNG (TK 2 BƯỚC HOẶC 1 BƯỚC) LÀM CƠ SỞ QUẢN LÝ CHI PHÍ XDCT TỔNG DỰ

TÓAN XDCT KHÔNG ĐƯỢC VƯỢT TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

(CÔNG TRÌNH VỐN NGÂN SÁCH)

TỔNG DỰ TÓAN XDCT BAO GỒM CHI PHÍ XÂY DỰNG,

CHI PHÍ THIẾT BỊ, CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, CHI PHÍ KHÁC VÀ CHI PHÍ DỰ

PHÒNG