Tổng quan về công tác định giá xây dựng - Phạm Sanh

CHUYấN : TNG QUAN V CễNG TC NH GI XY DNG NGI SAN: PHM SANH NI DUNG TRèNH BY MT S Lí LUN CHUNG V GI XY DNG KHI NIM GI XD CễNG TRèNH C IM CA TH TRNG XD, SN PHM XD V CễNG NGH XD VAI TRề CA CH U T, T CHC T VN V NH THU XD NI DUNG C BN CA GI XY DNG NI DUNG C BN CA GI XD CC D LIU CH YU HèNH THNH GI XD CễNG TRèNH NI DUNG NGHIP V NH GI XY DNG MT S Lí LUN CHUNG KHI NIM V GI XY DNG CễNG TRèNH C IM CA TH TRNG XD, SPXD V CNXD VAI TRề CH U T, T CHC T VN V NH THU XD 1.1 KHI NIM V GI XY DNG KHI NIM V GI XY DNG CễNG TRèNH NGUYấN TC QUN Lí GI XY DNG MT S C IM CA NH GI XY DNG KHI NIM V GI XY DNG CT L TềAN B CHI PH U T HèNH THNH NấN CễNG TRèNH GI XY DNG QUA CC GIAI AN U T Cể TấN GI KHC NHAU: GIAI AN CHUN B U T (LP, PHấ DUYT D N): TNG MC U T GIAI AN THC HIN U T (THIT K, U THU, THI CễNG): TNG D TểAN, D TểAN CễNG TRèNH, GI HP NG, GI THANH TểAN, GI THC T THI CễNG GIAI AN KT THC XD (NGHIM THU BN GIAO CễNG TRèNH HềAN THNH): GI QUYT TểAN CễNG TRèNH NGUYấN TC QUN Lí GI XD GI XD CễNG TRèNH L TềAN B CHI PH CN THIT XD (XD MI, SA CHA, CI TO, M RNG) CễNG TRèNH, BIU TH QUA CC CH TIấU TNG MC U T, TNG D TểAN, D TểAN CễNG TRèNH, GI HP NG, GI THANH QUYT TểAN VIC LP GI V QUN Lí CHI PH U T XDCT PHI M BO: MC TIấU V HIU QU CễNG TRèNH N GIN, Rế RNG, D THC HIN PH HP KINH T TH TRNG GI XDCT XC NH TRấN C S KHI LNG CHT LNG CễNG VIC, H THNG NH MC CH TIấU KTKT, CH CHNH SCH NH NC, QUY LUT TH TRNG C IM NH GI XY DNG GI XY DNG KHễNG TH NH TRC HNG LAT CHO CC CễNG TRèNH M PHI XC NH C TH CHO TNG TRNG HP THEO N T HNG (DO SPXD Cể TNH C BIT CAO, PH THUC A IM XD, YấU CU S DNG CH U T, LAI HèNH CễNG TRèNH) THNG KHễNG TH NH GI TRC CHO MT CễNG TRèNH TềAN VN M PHI NH GI CHO TNG LAI CễNG VIC, TNG B PHN THễNG QUA N GI XD, TRấN C S N GI NY TNH RA GI CễNG TRèNH TRONG XD, GI TR D TểAN XY LP ểNG VAI TRề GI C SN PHM QU TRèNH HèNH THNH GI XD THNG KẫO DI K T KHI LP D N, U THU N KHI KT THC XD BN GIAO CT, TRI QUA NHIU LN THAY I IU CHNH M PHN GIA A V B NH VY, GI XD HèNH THNH TRC KHI SN PHM THC T RA I C IM NH GI XY DNG CH U T ểNG VAI TRề QUYT NH TRONG VIC NH GI XY DNG PH THUC VO CC GIAI AN U T, GI XY DNG CễNG TRèNH C GI BNG CC TấN KHC NHAU, C TNH TểAN KHC NHAU V C S DNG CHO CC MC CH KHC NHAU TRONG NN KINH T TH TRNG, NH NC VN ểNG VAI TRề QUAN TRNG TRONG VIC HèNH THNH GI XY DNG, CH YU L CC CễNG TRèNH C U T BNG NGUN VN NGN SCH 1.2 C IM CA TH TRNG, SN PHM V CễNG NGH XY DNG C IM CA TH TRNG XY DNG C IM CA SN PHM XY DNG C IM CA CễNG NGH XY DNG TH TRNG XY DNG KHI NIM TH TRNG CC QUY LUT CA TH TRNG: QUAN H CUNG CU, GI C, CNH TRANH TH TRNG XY DNG: THEO A IM, A PHNG, VNG LNH TH THEO CHUYấN NGNH XY DNG THEO HAT NG XY DNG THEO THNH PHN KINH T THEO NGUN VN U T XC NH TNG MC U T Sơ tổng mức đầu t công trình phải lập báo cáo đầu t công trình áp dụng hình thức hợp đồng chìa khoá trao tay đợc ớc tính sở suất vốn đầu t chi phí công trình tơng tự thực yếu tố chi phí ảnh hởng tới tổng mức đầu t theo độ dài thời gian xây dựng công trình Dự phòng cho khối lợng công việc phát sinh đợc tính tỷ lệ phần trăm(%) tổng chi phí quy định Chi phí dự phòng cho yếu tố trợt giá đợc tính sở độ dài thời gian xây dựng công trình số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại công trình xây dựng có tính đến khả biến động giá nớc quốc tế NI DUNG THM NH TNG MC U T a) Sự phù hợp phơng pháp xác định tổng mức đầu t với đặc điểm, tính chất kỹ thuật yêu cầu công nghệ dự án đầu t xây dựng công trình; b) Tính đầy đủ, hợp lý phù hợp với yêu cầu thực tế thị trờng khoản mục chi phí tổng mức đầu t; c) Các tính toán hiệu đầu t xây dựng công trình, yếu tố rủi ro, phơng án tài chính, phơng án hoàn trả vốn, có; d) Xác định giá trị tổng mức đầu t bảo đảm hiệu đầu t xây dựng công trình *Ngời định đầu t định việc tổ chức thẩm định tổng mức đầu t thuê tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện lực, kinh nghiệm để thẩm tra Lệ phí thẩm định chi phí thẩm tra đợc tính vào chi phí khác tổng mức đầu t Các tổ chức, cá nhân thực việc thẩm định tổng mức đầu t phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật tính hợp lý, xác kết thẩm định, thẩm tra *Tổng mức đầu t đợc ghi định đầu t ngời định đầu t phê duyệt IU CHNH TNG MC U T Tổng mức đầu t đợc phê duyệt đợc điều chỉnh trờng hợp sau: a) Xuất yếu tố bất khả kháng: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh có nguy xảy chiến tranh có tác động trực tiếp đến công trình xây dựng; b) Khi quy hoạch phê duyệt đợc điều chỉnh có ảnh hởng trực tiếp tới tổng mức đầu t xây dựng công trình; c) Do ngời định đầu t thay đổi, điều chỉnh quy mô công trình thấy xuất yếu tố đem lại hiệu kinh tế -xã hội cao Thẩm quyền điều chỉnh tổng mức đầu t: a) Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nớc: chủ đầu t phải báo cáo ngời định đầu t cho phép trớc thực điều chỉnh tổng mức đầu t; b) Đối với công trình xây dựng sử dụng nguồn vốn tín dụng nhà nớc bảo lãnh, vốn tín dụng đầu t phát triển Nhà nớc vốn đầu t khác Nhà nớc: chủ đầu t tự định chịu trách nhiệm việc điều chỉnh tổng mức đầu t; Phần tổng mức đầu t điều chỉnh thay đổi so với tổng mức đầu t đợc phê duyệt phải đợc tổ chức thẩm định theo quy định 2.1 NI DUNG C BN CA GI XY DNG TNG D TểAN XY DNG CễNG TRèNH L TềAN B CHI PH CN THIT D TNH U T XDCT, XC NH TRONG GIAI AN LP TK K THUT (TK BC) HOC GIAI AN LP TK BN V THI CễNG (TK BC HOC BC) LM C S QUN Lí CHI PH XDCT TNG D TểAN XDCT KHễNG C VT TNG MC U T (CễNG TRèNH VN NGN SCH) TNG D TểAN XDCT BAO GM CHI PH XY DNG, CHI PH THIT B, CHI PH QUN Lí D N, CHI PH T VN U T XY DNG, CHI PH KHC V CHI PH D PHềNG 2.1 NI DUNG C BN CA GI XY DNG D TểAN XY DNG CễNG TRèNH L TềAN B CHI PH CN THIT D TNH U T XDCT, C LP TRấN C S KHI LNG XC NH TRONG TK K THUT (TK BC) HOC TK BN V THI CễNG (TK BC HOC BC) LM C S QUN Lí CHI PH XDCT TNG D TểAN XDCT CHNH L BNG TNH GP CC D TểAN D TểAN XDCT BAO GM CHI PH XY DNG, CHI PH THIT B, CHI PH T VN U T XY DNG, CHI PH KHC V CHI PH D PHềNG D TểAN 1.Dự toán công trình đợc lập nh sau: a) Chi phí xây dựng đợc lập cho công trình, hạng mục công trình chính, công việc công trình cụ thể đợc xác định cách lập dự toán Đối với công trình phụ trợ, công trình tạm phục vụ thi công, nhà tạm trờng để điều hành thi công chi phí xây dựng đợc xác định cách lập dự toán định mức tỷ lệ Chi phí xây dựng bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trớc, thuế giá trị gia tăng, chi phí xây dựng nhà tạm trờng để điều hành thi công b) Chi phí thiết bị dự toán công trình bao gồm chi phí mua sắm thiết bị kể chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ, có; chi phí lắp đặt thiết bị, chi phí thí nghiệm, hiệu chỉnh chi phí khác liên quan, có Chi phí mua sắm thiết bị đợc xác định sở khối lợng, số lợng chủng loại thiết bị cần mua, gia công giá mua gia công thiết bị Chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt thiết bị, chi phí thí nghiệm, hiệu chỉnh chi phí khác liên quan (nếu có) đợc xác định dự toán; c) Chi phí quản lý dự án bao gồm khoản chi phí cần thiết để chủ đầu t tổ chức thực quản lý dự án Chi phí quản lý dự án đợc xác định định mức tỷ lệ D TểAN d) Chi phí t vấn đầu t xây dựng bao gồm chi phí t vấn lập dự án đầu t xây dựng, khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, t vấn thẩm tra chi phí t vấn đầu t xây dựng khác Chi phí t vấn đầu t xây dựng đợc xác định định mức tỷ lệ lập dự toán đ) Chi phí khác bao gồm chi phí cha quy định điểm nêu đợc xác định lập dự toán định mức tỷ lệ e) Chi phí dự phòng cho khối lợng công việc phát sinh đợc tính tỷ lệ phần trăm(%) tổng chi phí quy định điểm a), điểm b), điểm c), điểm d), điểm đ) Chi phí dự phòng cho yếu tố trợt giá đợc tính sở độ dài thời gian xây dựng công trình số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại công trình xây dựng Đối với công trình quy mô nhỏ lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật tổng mức đầu t đồng thời dự toán công trình Đối với dự án có nhiều công trình, chủ đầu t xác định tổng dự toán dự án để phục vụ cho việc quản lý dự án Tổng dự toán dự án đợc xác định cách cộng dự toán công trình thuộc dự án THM TRA PHấ DUYT D TểAN Chủ đầu t tổ chức việc thẩm tra dự toán công trình trớc phê duyệt Nội dung thẩm tra bao gồm: a) Kiểm tra phù hợp khối lợng dự toán chủ yếu với khối lợng thiết kế; b) Kiểm tra tính đắn, hợp lý việc áp dụng, vận dụng đơn giá xây dựng công trình,định mức tỷ lệ, dự toán chi phí t vấn dự toán khoản mục chi phí khác dự toán công trình; c) Xác định giá trị dự toán công trình Trờng hợp Chủ đầu t không đủ điều kiện, lực thẩm tra đợc phép thuê tổ chức, cá nhân đủ điều kiện lực, kinh nghiệm để thẩm tra dự toán công trình Tổ chức cá nhân t vấn thẩm tra dự toán công trình chịu trách nhiệm trớc pháp luật Chủ đầu t kết thẩm tra THM TRA PHấ DUYT D TểAN Chủ đầu t phê duyệt dự toán công trình sau thẩm tra chịu trách nhiệm trớc pháp luật kết phê duyệt dự toán công trình Dự toán công trình đợc phê duyệt sở để xác định giá gói thầu, giá thành xây dựng để đàm phán ký kết hợp đồng, toán với nhà thầu trờng hợp định thầu Công trình hạng mục công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nớc khởi công xây dựng phải có thiết kế, dự toán đợc phê duyệt IU CHNH D TểAN Dự toán công trình đợc điều chỉnh trờng hợp sau đây: a) Các trờng hợp quy định nh điều chỉnh tổng mức đầu t _ Xuất yếu tố bất khả kháng: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh có nguy xảy chiến tranh có tác động trực tiếp đến công trình xây dựng; _ Khi quy hoạch phê duyệt đợc điều chỉnh có ảnh hởng trực tiếp tới tổng mức đầu t xây dựng công trình; _ Do ngời định đầu t thay đổi, điều chỉnh quy mô công trình thấy xuất yếu tố đem lại hiệu kinh tế -xã hội cao b) Các trờng hợp đợc phép thay đổi, bổ sung thiết kế không trái với thiết kế sở thay đổi cấu chi phí dự toán nhng không vợt dự toán công trình đợc phê duyệt, kể chi phí dự phòng Chủ đầu t tổ chức thẩm tra, phê duyệt dự toán công trình điều chỉnh 2.1 NI DUNG C BN CA GI XY DNG GI U THU XY LP GI GểI THU: DO CH U T LP, V NGUYấN TC PHI NH HN HOC BNG GI D TểAN GI D THU: DO NH THU LP, THNG NH HN HOC BNG GI GểI THU GI XẫT THU: DO HI NG XẫT THU XC NH, TRấN C S TP HP GI CA CC H S D THU CA CC NH THU GI TRNG THU: GI B THU CA NH THU TRNG THU GI HP NG: GI GHI TRONG HP NG Kí KT GIA A V B SAU KHI THNG LNG THA THUN GIAO NHN THU GI THA THUN: THA THUN GIA A V B TRấN C S GI TH TRNG T DO (KHễNG P DNG CHO VN NGN SCH) GI GIAO KHểAN: P DNG TRONG NI B NH THU GI THANH TểAN, QUYT TểAN HP NG 2.2 CC D LIU CH YU HèNH THNH GI XY DNG GI XY DNG= KHI LNG+ CHT LNG+ N GI Cể TH TNH CHI TIT THEO CCH LM TRUYN THNG, THEO S LIU KINH NGHIM QU KH, THEO CễNG TRèNH TNG T, THEO Mễ PHNG, THEO XC SUT THNG Kấ CHI PH XY DNG= CHI PH TRC TIP+ CHI PH CHUNG+ THU NHP CHU THU TNH TRC+ THU GI TR GIA TNG+ D PHềNG CHI PH TRC TIP= CHI PH VT LIU+ CHI PH NHN CễNG+ CHI PH MY NI DUNG NGHIP V NH GI XY DNG PHNG PHP XY DNG NH MC N GI PHNG PHP XC NH TNG MC U T, TNG D TểAN, D TểAN XY DNG CễNG TRèNH PHNG PHP XC NH GI GểI THU, GI D THU, GI HP NG PHNG PHP LP GI D THU THEO THễNG L QUC T PHNG PHP TM NG, THANH TểAN, QUYT TểAN VN U T XD CễNG TRèNH NI DUNG NGHIP V NH GI XY DNG C TH: LP, THM TRA TNG MC U T CA DAT NH GI HIU QU DAT XDCT XC NH NH MC, N GI XY DNG CễNG TRèNH O BểC KHI LNG CễNG TRèNH LP, THM TRA D TểAN CễNG TRèNH LA CHN NH THU TRONG HAT NG XY DNG XC NH GI GểI THU, GI HP NG LP H S THANH QUYT TểAN HP NG THANH TểAN, QUYT TểAN VN U T CA DAT XDCT CễNG VIC KHC LI CM N