Tổng quan công tác định giá xây dựng công trình - Chương 1

Tổng quan công tác định giá xây dựng công trình

Chơng 1

Quá trình hình thành giáSảN PHẩM XÂY DựNG

1 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của xây dựng 6

1.1 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng _61.2 Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng _71.3 Quá trình đầu t xây dựng 8

2 Giá cả sản phẩm xây dựng _10

2.1 Những vấn đề chung về giá cả _102.2 Đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng 112.3 Công tác định giá sản phẩm xây dựng 122.4 Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng _122.5 Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ngời lập giá 13

3 Các loại giá trong quá trình đầu t xây dựng 13

3.1 Tổng mức đầu t _143.2 Dự toán (tổng dự toán) xây dựng công trình _203.3 Một số loại giá khác _23

4 Một số văn bản pháp luật liên quan đến công tác lập giá sản phẩm xây dựng 24

Câu hỏi ôn tập _26

1 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của xây dựng

Xây dựng cơ bản là một ngành sản xuất vật chất độc lập và đặc biệt, có chức năng táisản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân thôngqua xây dựng mới, xây dựng lại, mở rộng, khôi phục và sửa chữa các công trình xây dựngnh nhà cửa, cầu, đờng Trong đó, xây dựng công trình giao thông là một phân ngànhchuyên môn có chức năng xây dựng mới, xây dựng lại, mở rộng, khôi phục và sửa chữa cáccông trình giao thông, đáp ứng nhu cầu vận chuyển hàng hoá và hành khách của nền kinhtế quốc dân.

Hoạt động đầu t xây dựng chính là quá trình bỏ vốn, thông qua các hoạt động xâydựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu t xây dựng công trình, khảo sát xâydựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự ánxây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác cóliên quan đến xây dựng công trình tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho xã hội, thúc đẩy sựtăng trởng của nền kinh tế quốc dân.

Xuất phát từ những đặc thù riêng của ngành xây dựng, sản phẩm xây dựng và côngtác sản xuất xây dựng cũng mang những đặc điểm rất riêng biệt chi phối công tác quản lý,điều hành hoạt động quá trình đầu t xây dựng nói chung và công tác định giá trong xâydựng nói riêng Vì vậy, hoạt động trong lĩnh vực đầu t và xây dựng không thể không nắmrõ các đặc trng riêng của ngành cũng nh của sản phẩm xây dựng.

1.1 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng

Trong Điều 3 Khoản 2 của Luật Xây dựng đã đợc Quốc hội nớc Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt nam khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 nêu rõ “Công trình xâydựng là sản phẩm đợc tạo thành bởi sức lao động của con ngời, vật liệu xây dựng, thiết bịlắp đặt vào công trình, đợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dới mặt đất, phầntrên mặt đất, phần dới mặt nớc và phần trên mặt nớc, đợc xây dựng theo thiết kế".

Quá trình hình thành công trình xây dựng, hiểu theo nghĩa rộng đợc bắt đầu từ giaiđoạn lập quy hoạch tổng thể và chiến lợc phát triển kinh tế xã hội đến giai đoạn vận hànhkhai thác, sử dụng công trình Mặt khác, cũng có thể hiểu quá trình này theo nghĩa hẹp bắtđầu từ giai đoạn lập báo cáo đầu t xây dựng công trình đến kết thúc xây dựng, bàn giao, đacông trình vào khai thác, sử dụng.

Tuy nhiên, dù hiểu theo cách nào thì sản phẩm xây dựng cũng chính là các công trìnhxây dựng đã hoàn chỉnh đợc đa vào khai thác, sử dụng Sản phẩm xây dựng là loại sảnphẩm có tính chất liên ngành, có nhiều lực lợng tham gia nh chủ đầu t, các nhà thầu xâylắp, t vấn thiết kế, các doanh nghiệp cung cấp vật t, thiết bị, tài chính, các cơ quan quản lýNhà nớc có liên quan.

Do vậy, khác với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm xây dựng có những đặcđiểm riêng biệt nh sau:

a) Sản phẩm xây dựng đợc liên kết và định vị với đất (tại địa điểm xây dựng) ở cácvùng, khu vực và lãnh thổ khác nhau.

b) Sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào các điều kiện địa chất, khí hậu, thuỷ văn và cácđiều kiện kinh tế - xã hội tại nơi đặt công trình Do đó, sản phẩm xây dựng có côngdụng, kết cấu, kiến trúc và cách chế tạo mang tính đa dạng cao.

c) Sản phẩm xây dựng thông thờng có kích thớc lớn (sử dụng tài nguyên đất lớn) và chiphí lớn, thời gian kiến tạo và sử dụng lâu dài Vì vậy, những sai lầm về chủ trơng đầut, về khảo sát thiết kế, về quá trình thi công cũng nh quá trình khai thác rất khó khắcphục và rất tốn kém

d) Sản phẩm xây dựng liên quan đến nhiều ngành kinh tế – kỹ thuật khác nhau, từ khâukhảo sát, thiết kế, chế tạo sản phẩm, cung cấp các yếu tố đầu vào đến việc sử dụngsản phẩm xây dựng.

e) Sản phẩm xây dựng liên quan đến môi trờng tự nhiên, môi trờng xã hội, lợi ích cộngđồng tại nơi xây dựng công trình Có thể nói, sản phẩm xây dựng mang tính chất tổnghợp về kỹ thuật, kinh tế - xã hội, văn hoá, nghệ thuật, kiến trúc và quốc phòng.

f) Sản phẩm xây dựng có tính chất đơn chiếc, riêng lẻ.

1.2 Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng

Các đặc điểm của sản phẩm xây dựng nêu trên đã có tác động rất lớn đến việc tổ chứcsản xuất xây dựng, dẫn đến đặc điểm sản xuất của ngành xây dựng mang những đặc thùkhác hẳn những ngành sản xuất khác Vì vậy, cần phải nắm rõ những đặc điểm này để lu ýnhững vấn đề nảy sinh trong trong quá trình tổ chức sản xuất xây dựng:

a) Sản xuất xây dựng chỉ có tính ổn định tạm thời và có tính lu động cao theo vùng, khuvực, diện thi công kéo dài, khối lợng công tác phân bố không đều, bởi vậy, trong quátrình xây dựng, con ngời và công cụ lao động luôn phải di chuyển theo vị trí xâydựng công trình Điều này dẫn đến các phơng án tổ chức thi công phải thay đổi saocho phù hợp với thời gian và địa điểm xây dựng, do đó, gây khó khăn cho việc tổ

chức và quản lý sản xuất, cải thiện điều kiện lao động và nghỉ ngơi của ngời lao độngvà làm phát sinh nhiều chi phí cho khâu di chuyển máy móc thiết bị, nhà xởng, côngtrình tạm phục vụ cho thi công xây dựng.

Tính lu động của sản xuất đòi hỏi việc tổ chức bộ máy quản lý sản xuất phải gọn nhẹ,năng động, chỉ đạo chặt chẽ kế hoạch tác nghiệp, tận dụng tối đa các yếu tố đầu vàotại địa phơng.

b) Sản phẩm xây dựng có tính đa dạng cá biệt và chi phí lớn lại đợc chế tạo theo đơn đặthàng của chủ đầu t thông qua đấu thầu cho từng công trình Vì vậy, gây nên các tácđộng đến quá trình sản xuất xây dựng nh:

 Phụ thuộc vào kết quả đấu thầu, dẫn đến các doanh nghiệp xây dựng bị động trongviệc đầu t, đổi mới công nghệ thi công, máy móc thiết bị.

 Giá cả sản phẩm xây dựng đợc định trớc khi chế tạo sản phẩm (khi tham gia đấuthầu) dẫn đến rủi ro cao do biến động của giá cả thị trờng.

c) Thời gian xây dựng công trình dài, làm cho vốn đầu t của chủ đầu t và vốn sản xuấtcủa các doanh nghiệp xây dựng thờng bị ứ đọng tại công trình Điều này đòi hỏi việctổ chức quản lý xây dựng phải tập trung thi công dứt điểm, rút ngắn thời gian xâydựng, có chế độ thanh toán tạm ứng vốn và các dự trữ cho sản xuất hợp lý.

d) Tổ chức sản xuất xây dựng phải tiến hành ngoài trời, chịu nhiều ảnh hởng của cácđiều kiện vi khí hậu, đòi hỏi khi lập biện pháp tổ chức thi công phải chú ý đến: Điều kiện thời tiết của vùng, khu vực xây dựng.

 Các biện pháp khắc phục ảnh hởng của thời tiết nhằm giảm tối đa các tổn thấtngừng nghỉ việc và phải sửa chữa do các yếu tố thời tiết tác động.

 Nâng cao tỉ lệ cơ giới hoá trong xây dựng cũng nh chế tạo các thành phẩm hoặcbán thành phẩm trong công xởng.

e) Mục đích cuối cùng của tổ chức và quản lý sản xuất xây dựng là hoàn thành côngtrình đúng thời hạn, đảm bảo chất lợng và có lợi nhuận cho doanh nghiệp Vì vậy, cầnlựa chọn phơng án tổ chức thi công tối u, tận dụng tối đa các nguồn vật t, nhân lực tạiđịa phơng để giảm giá thành xây dựng.

1.3 Quá trình đầu t xây dựng

Những đặc điểm riêng của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng đã chi phối trựctiếp đến công tác tổ chức quản lý, điều hành hoạt động trong quy trình thực hiện đầu t Dovậy, hoạt động đầu t và xây dựng đòi hỏi phải tuân thủ trình tự và các bớc theo từng giaiđoạn Việc chấp hành những quy định về trình tự đầu t và xây dựng có ảnh hởng rất lớn, cótính quyết định đến chất lợng công trình, chi phí xây dựng công trình trong quá trình thicông xây dựng và tác dụng của công trình sau khi hoàn thành xây dựng đa vào sử dụng đốivới nền kinh tế

Quá trình đầu t xây dựng gồm các giai đoạn sau:

1.3.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu t

Trong giai đoạn chuẩn bị đầu t, nội dung quan trọng nhất là lập các hồ sơ dự án đầu tđể đánh giá tính khả thi của việc thực hiện dự án.

a) Lập Báo cáo đầu t xây dựng công trình và xin phép đầu t :

Báo cáo đầu t xây dựng công trình là hồ sơ xin chủ trơng đầu t xây dựng công trìnhđể cấp có thẩm quyền cho phép đầu t.

Đối với các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốchội thì chủ đầu t phải lập Báo cáo đầu t trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thôngqua chủ trơng và cho phép đầu t.

Báo cáo đầu t có các nội dung cụ thể sau:

 Sự cần thiết phải đầu t xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó khăn,chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia, nếu có.

 Dự kiến qui mô đầu t, công suất, diện tích xây dựng, các hạng mục công trình baogồm công trình chính, công trình phụ, công trình khác, dự kiến địa điểm côngtrình và nhu cầu sử dụng đất.

 Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật, các điều kiện cung cấp vật t,thiết bị, nguyên liệu, năng lợng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, phơng án giải phóngmặt bằng, tái định c nếu có, các ảnh hởng của dự án đối với môi trờng, sinh thái,phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng.

 Hình thức đầu t, xác định sơ bộ tổng mức đầu t, thời hạn thực hiện dự án, phơng ánhuy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án và phân kỳ đầut nếu có.

b) Lập dự án đầu t xây dựng công trình:

Dự án đầu t xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốnđể xây dựng mới, mở rộng hay cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích pháttriển, duy trì, nâng cao chất lợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhấtđịnh.

Khi đầu t xây dựng công trình, chủ đầu t phải tổ chức lập dự án để làm rõ về sự cầnthiết phải đầu t và hiệu quả đầu t xây dựng công trình, nội dung của dự án đầu t xây dựngcông trình đợc lập phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án (đợc phân loại theo quymô, tính chất và nguồn vốn đầu t) Dự án đầu t xây dựng công trình bao gồm phần thuyếtminh và phần thiết kế cơ sở.

Nội dung phần thuyết minh của dự án bao gồm:

 Sự cần thiết về mục tiêu đầu t, đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ sản phẩm đốivới dự án sản xuất kinh doanh, hình thức đầu t xây dựng công trình, địa điểmxây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nguyên nhiên liệu và cácyếu tố đầu vào khác.

 Mô tả về qui mô và diện tích xây dựng công trình các hạng mục công trình baogồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác, phân tích lựachọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất.

- Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động.

- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.

 Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêucầu về an ninh, quốc phòng.

 Tổng mức đầu t của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấpvốn theo tiến độ, phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn.Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội của dựán.

Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:

 Nội dung phải thể hiện đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện đểxác định Tổng mức đầu t và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồmthuyết minh và bản vẽ.

 Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày riêng hoặc trên bản vẽ để diễn giảithiết kế gồm các nội dung chủ yếu sau:

- Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế: Giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình vớiquy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng vàtác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng.

- Thuyết minh công nghệ: Giới thiệu tóm tắt công nghệ, sơ đồ công nghệ, danhmục thiết bị công nghệ, các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kếxây dựng.

- Thuyết minh xây dựng: Khái quát về tổng mặt bằng (đặc điểm, cao độ, toạ độxây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, diện tích sử dụng đất ), tuyến xây dựng(công trình xây dựng theo tuyến), công trình có yêu cầu kiến trúc (liên hệ với

quy hoạch xây dựng, giải pháp thiết kế kiến trúc ); Thuyết minh kỹ thuật(đặc điểm địa chất, phơng án gia cố nền, móng, đào, đắp ); Tóm tắt phơng ánphòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trờng; Dự tính khối lợng các công tác xâydựng, thiết bị để lập Tổng mức đầu t và thời gian xây dựng.

- Bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: Bản vẽ công nghệ (thể hiện sơ đồ dây chuyềncông nghệ và các thông số kỹ thuật chủ yếu); Bản vẽ xây dựng (thể hiện cácgiải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹthuật công trình, toạ độ, cao độ xây dựng ).

c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình:

Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình là dự án đầu t xây dựng công trình rútgọn trong đó chỉ đặt ra các yêu cầu cơ bản theo quy định.

Chính phủ quy định đối với các công trình xây dựng có mục đích tôn giáo; công trìnhxây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu t dới 7 tỷ đồng, phù hợp với quyhoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thì không phảilập dự án mà chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình để trình ngời có thẩmquyền quyết định đầu t phê duyệt Trừ một số trờng hợp ngời quyết định đầu t thấy cầnthiết và yêu cầu phải lập dự án đầu t xây dựng công trình.

Nội dung của Báo cáo kinh tế – kỹ thuật bao gồm: Sự cần thiết đầu t, mục tiêu xâydựng công trình, địa điểm xây dựng, quy mô, công suất, cấp công trình, nguồn kinh phí xâydựng công trình, thời hạn xây dựng, hiệu quả công trình, phòng chống cháy nổ, bản vẽ thiếtkế thi công và dự toán công trình.

Ngoài ra, khi đầu t xây dựng nhà ở riêng rẽ thì chủ đầu t xây dựng công trình khôngphải lập dự án đầu t xây dựng công trình, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật mà chỉ cần lập hồ sơxin cấp giấy phép xây dựng trừ các trờng hợp không phải cấp giấy phép xây dựng theo luậtđịnh.

1.3.2 Giai đoạn thực hiện dự án đầu t xây dựng công trình

Bao gồm các công tác chủ yếu sau:

 Tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình. Xin giấy phép xây dựng công trình.

 Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng (nhà thầu t vấn, nhà thầu thi côngxây dựng công trình ).

 Tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng. Mua sắm thiết bị và công nghệ.

 Tổ chức quản lý thực hiện dự án từ khâu khảo sát thiết kế đến thi công xây dựngcông trình (đảm bảo chất lợng, tiến độ, khối lợng, an toàn lao động, vệ sinh môi tr-ờng).

1.3.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đa công trình vào sử dụng

Đây là giai đoạn thực hiện các công tác vận hành thử nghiệm, nghiệm thu, quyết toánvốn đầu t, bàn giao và thực hiện bảo hành sản phẩm.

Nội dung từng công tác ở giai đoạn thực hiện đầu t và kết thúc xây dựng đợc quyđịnh cụ thể theo Luật Xây dựng và các Nghị định ban hành kèm theo của Chính phủ

2 Giá cả sản phẩm xây dựng 2.1 Những vấn đề chung về giá cả

Theo học thuyết Mác–Lê Nin, bất kỳ một loại hàng hoá nào đều có một giá trị Giátrị hàng hoá là lợng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo ra sản phẩm hàng hoá đó.Giá trị hàng hoá đợc cấu thành từ hai bộ phận: phần chi phí sản xuất để tạo thành sản phẩmhàng hoá (gồm giá trị lao động vật hoá nh nguyên vật liệu, khấu hao thiết bị… và phần giá và phần giátrị lao động sống nh lơng cho công nhân, cán bộ… và phần giá) và phần giá trị thặng d do lao độngsống tạo ra

Giá cả hàng hoá là biểu hiện bằng tiền của giá trị Giá cả sẽ xoay quanh giá trị tuỳthuộc vào quy luật cung cầu trên thị trờng

Giá thành của sản phẩm hàng hoá là tập hợp những chi phí sản xuất để tạo thành sảnphẩm hàng hoá đó.

Thông thờng, đối với những sản phẩm hàng hoá thông thờng, nhà sản xuất căn cứ từnhững chi phí tạo nên hàng hoá, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân tích khách hàng để địnhra giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản phẩm để điều chỉnh giá bán cho phù hợp.Khách hàng thì căn cứ vào nhu cầu thị hiếu của mình và cảm nhận sự tơng xứng giữa sốtiền mà họ bỏ ra với giá trị sử dụng để mua.

Rõ ràng, giá cả của hàng hoá phải đợc hiểu dới các giác độ khác nhau:

 Dới giác độ của ngời mua (khách hàng): giá cả là chi phí mà ngời mua phải bỏ ra(số tiền dự kiến) để nhận đợc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hoá hay dịchvụ mà mình muốn, đợc xác định từ sự hình dung về giá của ngời mua và đợc tínhtoán trên cơ sở giá cả hàng hoá trên thị trờng Giá dới giác độ ngời mua đợc dùngđể chuẩn bị ngân quỹ và khống chế giá trong đàm phán, mua bán.

 Dới giác độ ngời bán: giá cả lại là mức tiền tối đa mà ngời bán mong muốn nhậnđợc từ ngời mua khi trao quyền sở hữu hoặc sử dụng hàng hoá, dịch vụ của mìnhcho khách hàng.

Đối với sản phẩm xây dựng, do đặc thù là một sản phẩm hàng hoá có giá trị lớn, liênquan đến nhiều ngời và đợc bán trớc khi sản xuất, vì vậy, trớc khi mua sản phẩm xây dựng,ngời mua cần có sự hình dung về giá, cần có một khoảng ớc lợng về giá để lựa chọn, quyếtđịnh và chuẩn bị ngân quỹ Các nhà sản xuất (nhà thầu) cũng cần phải tính toán nhằm xácđịnh ra giá mà nhà thầu mong muốn khách hàng trả tiền căn cứ vào yêu cầu sử dụng đợcnêu trong Hồ sơ mời thầu, vào khả năng tài chính, công nghệ, tổ chức quản lý và ý đồ kinhdoanh của mình.

2.2 Đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng

Giá cả sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm của sản phẩm xây dựng và tổchức quản lý xây dựng Giá cả sản phẩm xây dựng có những đặc điểm sau:

a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn của chủ đầu t, vàođịa điểm xây dựng, qui mô, kết cấu, thời điểm và thời gian xây dựng, biện pháp tổchức thi công của từng công trình cụ thể.

Do tính độc nhất của sản phẩm xây dựng nên khác với các sản phẩm công nghiệp đợcsản xuất hàng loạt và có một giá bán chung thì sản phẩm xây dựng lại không thể địnhtrớc hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác định cho từng trờng hợp cụthể.

b) Giá của sản phẩm xây dựng đợc tính trên cơ sở định trớc, phơng pháp tính toán giávà định mức, đơn giá thống nhất để tính giá toàn bộ công trình.

c) Quá trình hình thành giá sản phẩm xây dựng đợc bắt đầu từ khi lập các Hồ sơ dự ánđầu t đến khi kết thúc xây dựng và thanh quyết toán bàn giao đa vào sử dụng Trongquá trình đó giá sản phẩm xây dựng qua mỗi giai đoạn có một tên gọi khác nhau nhTổng mức đầu t, Tổng dự toán, dự toán, giá xét thầu, giá đấu thầu, giá hợp đồng, giáquyết toán công trình Các chỉ tiêu giá xây dựng này đợc tính toán dựa trên các căncứ khác nhau, theo các phơng pháp khác nhau và đợc sử dụng với các mục đích khácnhau Mức độ chính xác của các chỉ tiêu giá xây dựng tăng dần theo các giai đoạncủa quá trình đầu t và xây dựng.

d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu đợc hình thành thông qua đấu thầu và thơng thảohợp đồng kinh tế Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu t đóng vai trò là ngời mua, nhàthầu đóng vai trò là ngời bán, hàng hoá đem trao đổi là các hợp đồng thi công xâydựng công trình Trong quá trình này, Chủ đầu t giữ vai trò quyết định đối với mứcgiá đấu thầu.

e) Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà nớc cấp thì việc hình thành giá cả cáccông trình phải tuân thủ các qui định hiện hành nh việc vận dụng các định mức, đơngiá, phơng pháp tính toán chi phí cũng nh các qui định khác có liên quan.

2.3 Công tác định giá sản phẩm xây dựng

Từ những đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng, công tác định giá sản phẩm xâydựng có những đặc điểm sau:

a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt cao, do vậy, không thể định trớc đợc giáxây dựng hàng loạt các công trình trọn vẹn mà phải xác định cho từng trờng hợp cụthể.

b) Thông qua đơn giá xây dựng, có thể định giá trớc cho từng loại công việc xây dựng,từng bộ phận hợp thành công trình Trên cơ sở đơn giá này để lập đơn giá cho toànthể công trình xây dựng khi cần Trong xây dựng, giá trị dự toán công tác xây lắpđóng vai trò giá cả sản phẩm của ngành xây dựng.

c) Giá của sản phẩm xây dựng đợc hình thành từ trớc khi sản phẩm thực tế ra đời.

d) Theo quá trình đầu t, giá xây dựng đợc biểu diễn bằng các tên gọi khác nhau theotừng giai đoạn và đợc tính toán theo các phơng pháp khác nhau, đợc sử dụng theo cácmục đích khác nhau Mặt khác, các chỉ tiêu giá xây dựng ngày càng đợc xác địnhchính xác hơn theo các giai đoạn đầu t và chi phí ở giai đoạn sau phải phấn đấu nhỏhơn giai đoạn trớc.

2.4 Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng

Do đặc điểm khác biệt của sản phẩm và quá trình sản xuất sản phẩm xây dựng do đócông tác định giá sản phẩm (công tác dự toán) có vai trò rất quan trọng đối với chủ đầu t ,nhà thầu, cơ quan quản lý có thẩm quyền… và phần giá

 Trên phơng diện của chủ đầu t công tác dự toán có vai trò sau:

- Giúp cho chủ đầu t biết đợc số vốn đầu t cần thiết trớc khi thi công.

- Là căn cứ để xét chọn thầu, phê duyệt vốn đầu t, ký kết hợp đồng giữa chủ đầut và nhà thầu, thanh toán, quyết toán vốn đầu t

- Là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế – kỹ thuật và so sánh, lựachọn phơng án đầu t.

- Là cơ sở để tính các chi phí cho công tác t vấn xây dựng công trình: chi phícho lập dự án đầu t xây dựng công trình, thiết kế, thẩm định,

- Là cơ sở để chủ đầu t lập kế hoạch hàng năm và kế hoạch dài hạn.- Là cơ sở để chủ đầu t giám sát giá thành trong quá trình xây dựng  Trên phơng diện nhà thầu:

- Là cơ sở để biết đợc doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp nhận đợc từ việcxây dựng công trình.

- Tổ chức đúng đắn việc xây dựng và thu đợc hiệu quả kinh tế cao.

- Tiết kiệm đợc lao động tiền vốn, vật t và rút ngắn đợc thời gian xây dựng côngtrình

- Là cơ sở cho việc lập kế hoạch sản xuất hàng năm và kế hoạch dài hạn củadoanh nghiệp.

- Là cơ sở cho việc hạ giá thành.

- Là cơ sở cho việc đánh giá chế độ hạch toán kinh tế. Trên phơng diện cơ quan quản lý nhà nớc:

- Là cơ sở để lập kế hoạch vốn hàng năm, kế hoạch giải ngân, huy động vốn - Là căn cứ quan trọng cho việc thanh tra, giám sát, kiểm toán nhà nớc

- Sử dụng cho công tác quản lý vĩ mô: Đánh giá hiệu quả đầu t của vùng, lãnhthổ; ngành kinh tế, sử dụng số liệu cho công tác thống kê tổng hợp,

 Trên phơng diện nhà tài trợ, các tổ chức cho vay vốn:- Là cơ sở để nhà tài trợ cấp phát vốn.

- Đánh giá hiệu quả đầu t xây dựng từ đó đa ra các quyết định cho việc tài trợ. Trên các phơng diện khác: sản phẩm của công tác dự toán là căn cứ giám sáthiệu quả của dự án đầu t.

2.5 Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ngời lập giá

Công tác dự toán là một công tác quan trọng và phức tạp do đó đòi hỏi ngời lập dựtoán phải là những ngời có kinh nghiệm và có trình độ nhất định để đảm bảo tính chính xáccủa công tác này.

Một số phẩm chất cần có của ngời lập dự toán:

- Nắm vững cách thức lập dự toán: căn cứ, nội dung chi phí, trình tự, phơngpháp lập các dự toán trong xây dựng.

- Có kiến thức kỹ thuật nhất định nh: có khả năng đọc và diễn giải các bản vẽ,các quy định kỹ thuật, kiến thức về kỹ thuật thi công, quy trình thi công, cókinh nghiệm thi công Những kiến thức kỹ thuật này sẽ giúp cho ngời lập dựtoán có thể lờng hết đợc các công tác cần dự toán chi phí, tránh tình trạng tínhsót, tính sai, tính trùng lặp.

- Hiểu biết về các quy định liên quan đến công tác lập dự toán: các định mức,Thông t, Nghị định, hợp đồng,

- Có sự hiểu biết về công tác hiện trờng: trớc khi lập dự toán thì ngời lập dự toánnên đi thăm công trờng để có những thông tin cần thiết.

- Có kỹ năng giao tiếp tốt: khả năng này rất cần thiết, đặc biệt với những ngờilập dự toán bên nhà thầu.

- Có khả năng lập hoặc hỗ trợ lập tiến độ xây dựng.- Có khả năng xác định các rủi ro.

- Có phẩm chất của ngời lập dự toán: cẩn thận, chính xác, năng động, khả năngxử lý nhanh tình huống,

3 Các loại giá trong quá trình đầu t xây dựng

Giá xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mởrộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình Do đặc điểm của sản phẩm và sản xuất xâydựng mỗi công trình có giá trị xây dựng riêng đợc xác định bằng phơng pháp lập dự toánxây dựng do Nhà nớc quy định.

Về bản chất, giá xây dựng là thuật ngữ phản ánh tổng các chi phí xã hội cần thiếtđảm bảo bù đắp chi phí sản xuất, lu thông và thu lợi nhuận của doanh nghiệp khi tham giaxây dựng công trình Quá trình hình thành giá sản phẩm xây dựng nói chung đợc tiến hànhtheo phơng pháp phân tích tính toán chi phí và quyết định theo trình tự đầu t xây dựng.

Theo giai đoạn của trình tự đầu t xây dựng thì giá xây dựng công trình đợc biểu thịbằng các tên gọi khác nhau, cụ thể là:

 Tổng mức đầu t (TMĐT) ở giai đoạn chuẩn bị đầu t.

 Dự toán xây dựng công trình (DT) hoặc tổng dự toán (TDT), dự toán chi tiết cácloại công tác xây dựng riêng biệt, giá dự thầu do nhà thầu lập ở giai đoạn thực hiệnđầu t.

 Giá quyết toán công trình ở giai đoạn kết thúc xây dựng, nghiệm thu đa vào sửdụng.

Giá xây dựng công trình đợc xác định trên cơ sở hệ thống định mức, đơn giá, chỉ tiêukinh tế kỹ thuật và các chế độ chính sách của Nhà nớc, phù hợp với tình hình khách quancủa thị trờng ở từng thời kỳ và đợc quản lý theo quy chế quản lý đầu t và xây dựng củaNhà nớc.

Giá xây dựng công trình hình thành theo nguyên tắc chính xác dần theo các giai đoạncủa quá trình đầu t và xây dựng Trong trờng hợp không có biến động về giá cả xây dựng,không có sự thay đổi về thiết kế và chế độ chính sách của Nhà nớc thì giá xây dựng côngtrình đợc duyệt trong các giai đoạn của quá trình đầu t xây dựng thờng có mối quan hệ nhsau hình 1.1.

3.1 Tổng mức đầu t

Tổng mức đầu t là toàn bộ chi phí dự tính để đầu t xây dựng công trình đợc xác địnhở giai đoạn chuẩn bị đầu t, là mức ớc lợng tổng chi phí xây dựng công trình dự tính để thựchiện toàn bộ quá trình đầu t và xây dựng, đợc hình thành và quyết định với mục đích khốngchế qui mô vốn của dự án Nói cách khác, đây là giới hạn chi phí tối đa của dự án đ ợc xácđịnh trong quyết định đầu t.

Tổng mức đầu t dự án đợc ghi trong quyết định đầu t là cơ sở để lập kế hoạch và quảnlý vốn đầu t, xác định hiệu quả đầu t của dự án Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách Nhànớc, Tổng mức đầu t là giới hạn chi phí tối đa mà Chủ đầu t đợc phép sử dụng để đầu t xâydựng công trình.

Tổng mức

đầu t Dự toán (Tổng dự toán) Giá gói thầu Giá ký hợp đồng

Giá quyết toán công trình

Hình 1.1 Sơ đồ mối quan hệ giữa các loại giá công trình xây dựng

Quy hoạch Giấy

Thiết kế cơ sởLập

dự án Thẩm định - Phê duyệt

- suất đầu t ;

- giá chuẩn (chi phí chuẩn);- chỉ số giá xây dựng;- chỉ số địa ph ơng.

Hình 1.2.a Các loại giá công trình xây dựng theo các giai đoạn khảo sát thiết kế và các chỉ tiêu dùng để tính toán đối với dự án phải lập Báo cáo đầu t xây dựng công trình (thiết kế 3 b ớc)

Thiết kế kỹ thuật

Thiết kế bản

vẽ thi công

Hoàn thành, bàn

giaoGiai đoạn

Hồ sơ mời đấu thầuHồ sơ

đấu thầu

Hồ sơ trúng

thầuHợp đồng xây dựng

Hồ sơ hoàn công

- định mức dự toán;- đơn giá xây dựng công trình

- định mức dự toán;

- đơn giá xây dựng công trình

- định mức nội bộ;- giá VL, NC, M thực tế.

Tổng mức

đầu t sơ bộ Tổng mức đầu t

Tổng dự toán

Vốn đầu t đ ợc quyết

toánDự

toán chi phí

xây dựng

Giá dự

thầu Giá hợp đồngDự toán

xây dựng công trình

Chi phí hợp pháp đúng với thiết kế, dự toán đ ợc phê duyệt, đúng hợp đồng đã ký và các quy định khác.

Báo cáo đầu t XDCT