Tổng quan công tác định giá xây dựng công trình - Chương 1

Tổng quan công tác định giá xây dựng công trình

Chơng 1Quá trình hình thành giá SảN PHẩM XÂY DựNG1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của xây dựng 6 1.1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng . 6 1.2. Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng 7 1.3. Quá trình đầu t xây dựng . 8 1.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t . 8 1.3.2. Giai đoạn thực hiện dự án đầu t xây dựng công trình . 10 1.3.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng đ a công trình vào sử dụng . 10 2. Giá cả sản phẩm xây dựng 11 2.1. Những vấn đề chung về giá cả . 11 2.2. Đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng . 11 2.3. Công tác định giá sản phẩm xây dựng . 12 2.4. Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng 12 2.5. Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ng ời lập giá 13 3. Các loại giá trong quá trình đầu t xây dựng . 14 3.1. Tổng mức đầu t 14 3.1.1. Nội dung chi phí của Tổng mức đầu t 19 3.1.2. Cơ sở phân tích, tính toán Tổng mức đầu t 19 3.2. Dự toán (tổng dự toán) xây dựng công trình 20 3.2.1. Nội dung chi phí trong Dự toán . 20 3.2.2. Cơ sở phân tích, tính toán Dự toán công trình . 23 3.3. Một số loại giá khác 23 3.3.1. Giá gói thầu 23 3.3.2. Giá dự thầu . 23 3.3.3. Giá đánh giá 24 3.3.4. Giá đề nghị trúng thầu 24 3.3.5. Giá trúng thầu 24 3.3.6. Giá hợp đồng giao nhận thầu xây dựng 24 3.3.7. Giá quyết toán công trình 24 4. Một số văn bản pháp luật liên quan đến công tác lập giá sản phẩm xây dựng 24 Câu hỏi ôn tập 26 5 1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của xây dựngXây dựng cơ bản là một ngành sản xuất vật chất độc lập và đặc biệt, có chức năng tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân thông qua xây dựng mới, xây dựng lại, mở rộng, khôi phục và sửa chữa các công trình xây dựng nh nhà cửa, cầu, đờng . Trong đó, xây dựng công trình giao thông là một phân ngành chuyên môn có chức năng xây dựng mới, xây dựng lại, mở rộng, khôi phục và sửa chữa các công trình giao thông, đáp ứng nhu cầu vận chuyển hàng hoá và hành khách của nền kinh tế quốc dân.Hoạt động đầu t xây dựng chính là quá trình bỏ vốn, thông qua các hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu t xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho xã hội, thúc đẩy sự tăng trởng của nền kinh tế quốc dân.Xuất phát từ những đặc thù riêng của ngành xây dựng, sản phẩm xây dựng và công tác sản xuất xây dựng cũng mang những đặc điểm rất riêng biệt chi phối công tác quản lý, điều hành hoạt động quá trình đầu t xây dựng nói chung và công tác định giá trong xây dựng nói riêng. Vì vậy, hoạt động trong lĩnh vực đầu t và xây dựng không thể không nắm rõ các đặc trng riêng của ngành cũng nh của sản phẩm xây dựng.1.1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựngTrong Điều 3 Khoản 2 của Luật Xây dựng đã đợc Quốc hội nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 nêu rõ Công trình xây dựng là sản phẩm đợc tạo thành bởi sức lao động của con ngời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dới mặt nớc và phần trên mặt nớc, đợc xây dựng theo thiết kế".Quá trình hình thành công trình xây dựng, hiểu theo nghĩa rộng đợc bắt đầu từ giai đoạn lập quy hoạch tổng thể và chiến lợc phát triển kinh tế xã hội đến giai đoạn vận hành khai thác, sử dụng công trình. Mặt khác, cũng có thể hiểu quá trình này theo nghĩa hẹp bắt đầu từ giai đoạn lập báo cáo đầu t xây dựng công trình đến kết thúc xây dựng, bàn giao, đa công trình vào khai thác, sử dụng.Tuy nhiên, dù hiểu theo cách nào thì sản phẩm xây dựng cũng chính là các công trình xây dựng đã hoàn chỉnh đợc đa vào khai thác, sử dụng. Sản phẩm xây dựng là loại sản phẩm có tính chất liên ngành, có nhiều lực lợng tham gia nh chủ đầu t, các nhà thầu xây lắp, t vấn thiết kế, các doanh nghiệp cung cấp vật t, thiết bị, tài chính, các cơ quan quản lý Nhà nớc có liên quan.6 Do vậy, khác với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm xây dựng có những đặc điểm riêng biệt nh sau:a) Sản phẩm xây dựng đợc liên kết và định vị với đất (tại địa điểm xây dựng) ở các vùng, khu vực và lãnh thổ khác nhau.b) Sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào các điều kiện địa chất, khí hậu, thuỷ văn và các điều kiện kinh tế - xã hội tại nơi đặt công trình. Do đó, sản phẩm xây dựng có công dụng, kết cấu, kiến trúc và cách chế tạo mang tính đa dạng cao.c) Sản phẩm xây dựng thông thờng có kích thớc lớn (sử dụng tài nguyên đất lớn) và chi phí lớn, thời gian kiến tạo và sử dụng lâu dài. Vì vậy, những sai lầm về chủ trơng đầu t, về khảo sát thiết kế, về quá trình thi công cũng nh quá trình khai thác rất khó khắc phục và rất tốn kém. d) Sản phẩm xây dựng liên quan đến nhiều ngành kinh tế kỹ thuật khác nhau, từ khâu khảo sát, thiết kế, chế tạo sản phẩm, cung cấp các yếu tố đầu vào đến việc sử dụng sản phẩm xây dựng.e) Sản phẩm xây dựng liên quan đến môi trờng tự nhiên, môi trờng xã hội, lợi ích cộng đồng tại nơi xây dựng công trình. Có thể nói, sản phẩm xây dựng mang tính chất tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế - xã hội, văn hoá, nghệ thuật, kiến trúc và quốc phòng.f) Sản phẩm xây dựng có tính chất đơn chiếc, riêng lẻ.1.2. Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựngCác đặc điểm của sản phẩm xây dựng nêu trên đã có tác động rất lớn đến việc tổ chức sản xuất xây dựng, dẫn đến đặc điểm sản xuất của ngành xây dựng mang những đặc thù khác hẳn những ngành sản xuất khác. Vì vậy, cần phải nắm rõ những đặc điểm này để lu ý những vấn đề nảy sinh trong trong quá trình tổ chức sản xuất xây dựng:a) Sản xuất xây dựng chỉ có tính ổn định tạm thời và có tính lu động cao theo vùng, khu vực, diện thi công kéo dài, khối lợng công tác phân bố không đều, bởi vậy, trong quá trình xây dựng, con ngời và công cụ lao động luôn phải di chuyển theo vị trí xây dựng công trình. Điều này dẫn đến các phơng án tổ chức thi công phải thay đổi sao cho phù hợp với thời gian và địa điểm xây dựng, do đó, gây khó khăn cho việc tổ chức và quản lý sản xuất, cải thiện điều kiện lao động và nghỉ ngơi của ngời lao động và làm phát sinh nhiều chi phí cho khâu di chuyển máy móc thiết bị, nhà xởng, công trình tạm phục vụ cho thi công xây dựng.Tính lu động của sản xuất đòi hỏi việc tổ chức bộ máy quản lý sản xuất phải gọn nhẹ, năng động, chỉ đạo chặt chẽ kế hoạch tác nghiệp, tận dụng tối đa các yếu tố đầu vào tại địa phơng.b) Sản phẩm xây dựng có tính đa dạng cá biệt và chi phí lớn lại đợc chế tạo theo đơn đặt hàng của chủ đầu t thông qua đấu thầu cho từng công trình. Vì vậy, gây nên các tác động đến quá trình sản xuất xây dựng nh: Phụ thuộc vào kết quả đấu thầu, dẫn đến các doanh nghiệp xây dựng bị động trong việc đầu t, đổi mới công nghệ thi công, máy móc thiết bị. Giá cả sản phẩm xây dựng đợc định trớc khi chế tạo sản phẩm (khi tham gia đấu thầu) dẫn đến rủi ro cao do biến động của giá cả thị trờng.c) Thời gian xây dựng công trình dài, làm cho vốn đầu t của chủ đầu t và vốn sản xuất của các doanh nghiệp xây dựng thờng bị ứ đọng tại công trình. Điều này đòi hỏi việc tổ chức quản lý xây dựng phải tập trung thi công dứt điểm, rút ngắn thời gian xây dựng, có chế độ thanh toán tạm ứng vốn và các dự trữ cho sản xuất hợp lý.7 d) Tổ chức sản xuất xây dựng phải tiến hành ngoài trời, chịu nhiều ảnh hởng của các điều kiện vi khí hậu, đòi hỏi khi lập biện pháp tổ chức thi công phải chú ý đến: Điều kiện thời tiết của vùng, khu vực xây dựng. Các biện pháp khắc phục ảnh hởng của thời tiết nhằm giảm tối đa các tổn thất ngừng nghỉ việc và phải sửa chữa do các yếu tố thời tiết tác động. Nâng cao tỉ lệ cơ giới hoá trong xây dựng cũng nh chế tạo các thành phẩm hoặc bán thành phẩm trong công xởng.e) Mục đích cuối cùng của tổ chức và quản lý sản xuất xây dựng là hoàn thành công trình đúng thời hạn, đảm bảo chất lợng và có lợi nhuận cho doanh nghiệp. Vì vậy, cần lựa chọn phơng án tổ chức thi công tối u, tận dụng tối đa các nguồn vật t, nhân lực tại địa phơng để giảm giá thành xây dựng.1.3. Quá trình đầu t xây dựngNhững đặc điểm riêng của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng đã chi phối trực tiếp đến công tác tổ chức quản lý, điều hành hoạt động trong quy trình thực hiện đầu t. Do vậy, hoạt động đầu t và xây dựng đòi hỏi phải tuân thủ trình tự và các bớc theo từng giai đoạn. Việc chấp hành những quy định về trình tự đầu t và xây dựng có ảnh hởng rất lớn, có tính quyết định đến chất lợng công trình, chi phí xây dựng công trình trong quá trình thi công xây dựng và tác dụng của công trình sau khi hoàn thành xây dựng đa vào sử dụng đối với nền kinh tế. Quá trình đầu t xây dựng gồm các giai đoạn sau:1.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tTrong giai đoạn chuẩn bị đầu t, nội dung quan trọng nhất là lập các hồ sơ dự án đầu t để đánh giá tính khả thi của việc thực hiện dự án.a) Lập Báo cáo đầu t xây dựng công trình và xin phép đầu t : Báo cáo đầu t xây dựng công trình là hồ sơ xin chủ trơng đầu t xây dựng công trình để cấp có thẩm quyền cho phép đầu t.Đối với các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc hội thì chủ đầu t phải lập Báo cáo đầu t trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua chủ trơng và cho phép đầu t.Báo cáo đầu t có các nội dung cụ thể sau: Sự cần thiết phải đầu t xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó khăn, chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia, nếu có. Dự kiến qui mô đầu t, công suất, diện tích xây dựng, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ, công trình khác, dự kiến địa điểm công trình và nhu cầu sử dụng đất. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật, các điều kiện cung cấp vật t, thiết bị, nguyên liệu, năng lợng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c nếu có, các ảnh hởng của dự án đối với môi trờng, sinh thái, phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng. Hình thức đầu t, xác định sơ bộ tổng mức đầu t, thời hạn thực hiện dự án, phơng án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế xã hội của dự án và phân kỳ đầu t nếu có.b) Lập dự án đầu t xây dựng công trình: 8 Dự án đầu t xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hay cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.Khi đầu t xây dựng công trình, chủ đầu t phải tổ chức lập dự án để làm rõ về sự cần thiết phải đầu t và hiệu quả đầu t xây dựng công trình, nội dung của dự án đầu t xây dựng công trình đợc lập phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án (đợc phân loại theo quy mô, tính chất và nguồn vốn đầu t). Dự án đầu t xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.Nội dung phần thuyết minh của dự án bao gồm: Sự cần thiết về mục tiêu đầu t, đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất kinh doanh, hình thức đầu t xây dựng công trình, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nguyên nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. Mô tả về qui mô và diện tích xây dựng công trình các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác, phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất. Các giải pháp thực hiện:- Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.- Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc.- Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động.- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. Tổng mức đầu t của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ, phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn. Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án: Nội dung phải thể hiện đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định Tổng mức đầu t và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và bản vẽ. Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày riêng hoặc trên bản vẽ để diễn giải thiết kế gồm các nội dung chủ yếu sau:- Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế: Giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng.- Thuyết minh công nghệ: Giới thiệu tóm tắt công nghệ, sơ đồ công nghệ, danh mục thiết bị công nghệ, các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng.- Thuyết minh xây dựng: Khái quát về tổng mặt bằng (đặc điểm, cao độ, toạ độ xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, diện tích sử dụng đất .), tuyến xây dựng 9 (công trình xây dựng theo tuyến), công trình có yêu cầu kiến trúc (liên hệ với quy hoạch xây dựng, giải pháp thiết kế kiến trúc .); Thuyết minh kỹ thuật (đặc điểm địa chất, phơng án gia cố nền, móng, đào, đắp .); Tóm tắt phơng án phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trờng; Dự tính khối lợng các công tác xây dựng, thiết bị để lập Tổng mức đầu t và thời gian xây dựng.- Bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: Bản vẽ công nghệ (thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ và các thông số kỹ thuật chủ yếu); Bản vẽ xây dựng (thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình, toạ độ, cao độ xây dựng .).c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình: Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình là dự án đầu t xây dựng công trình rút gọn trong đó chỉ đặt ra các yêu cầu cơ bản theo quy định.Chính phủ quy định đối với các công trình xây dựng có mục đích tôn giáo; công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu t dới 7 tỷ đồng, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thì không phải lập dự án mà chỉ lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình để trình ngời có thẩm quyền quyết định đầu t phê duyệt. Trừ một số trờng hợp ngời quyết định đầu t thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu t xây dựng công trình.Nội dung của Báo cáo kinh tế kỹ thuật bao gồm: Sự cần thiết đầu t, mục tiêu xây dựng công trình, địa điểm xây dựng, quy mô, công suất, cấp công trình, nguồn kinh phí xây dựng công trình, thời hạn xây dựng, hiệu quả công trình, phòng chống cháy nổ, bản vẽ thiết kế thi công và dự toán công trình.Ngoài ra, khi đầu t xây dựng nhà ở riêng rẽ thì chủ đầu t xây dựng công trình không phải lập dự án đầu t xây dựng công trình, Báo cáo kinh tế kỹ thuật mà chỉ cần lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng trừ các trờng hợp không phải cấp giấy phép xây dựng theo luật định.1.3.2. Giai đoạn thực hiện dự án đầu t xây dựng công trìnhBao gồm các công tác chủ yếu sau: Tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình. Xin giấy phép xây dựng công trình. Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng (nhà thầu t vấn, nhà thầu thi công xây dựng công trình ). Tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng. Mua sắm thiết bị và công nghệ. Tổ chức quản lý thực hiện dự án từ khâu khảo sát thiết kế đến thi công xây dựng công trình (đảm bảo chất lợng, tiến độ, khối lợng, an toàn lao động, vệ sinh môi tr-ờng).1.3.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng đa công trình vào sử dụngĐây là giai đoạn thực hiện các công tác vận hành thử nghiệm, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu t, bàn giao và thực hiện bảo hành sản phẩm.Nội dung từng công tác ở giai đoạn thực hiện đầu t và kết thúc xây dựng đợc quy định cụ thể theo Luật Xây dựng và các Nghị định ban hành kèm theo của Chính phủ. 10 2. Giá cả sản phẩm xây dựng 2.1. Những vấn đề chung về giá cảTheo học thuyết MácLê Nin, bất kỳ một loại hàng hoá nào đều có một giá trị. Giá trị hàng hoá là lợng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo ra sản phẩm hàng hoá đó. Giá trị hàng hoá đợc cấu thành từ hai bộ phận: phần chi phí sản xuất để tạo thành sản phẩm hàng hoá (gồm giá trị lao động vật hoá nh nguyên vật liệu, khấu hao thiết bị và phần giá trị lao động sống nh lơng cho công nhân, cán bộ ) và phần giá trị thặng d do lao động sống tạo ra. Giá cả hàng hoá là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả sẽ xoay quanh giá trị tuỳ thuộc vào quy luật cung cầu trên thị trờng. Giá thành của sản phẩm hàng hoá là tập hợp những chi phí sản xuất để tạo thành sản phẩm hàng hoá đó.Thông thờng, đối với những sản phẩm hàng hoá thông thờng, nhà sản xuất căn cứ từ những chi phí tạo nên hàng hoá, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân tích khách hàng để định ra giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản phẩm để điều chỉnh giá bán cho phù hợp. Khách hàng thì căn cứ vào nhu cầu thị hiếu của mình và cảm nhận sự tơng xứng giữa số tiền mà họ bỏ ra với giá trị sử dụng để mua.Rõ ràng, giá cả của hàng hoá phải đợc hiểu dới các giác độ khác nhau: Dới giác độ của ngời mua (khách hàng): giá cả là chi phí mà ngời mua phải bỏ ra (số tiền dự kiến) để nhận đợc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hoá hay dịch vụ mà mình muốn, đợc xác định từ sự hình dung về giá của ngời mua và đợc tính toán trên cơ sở giá cả hàng hoá trên thị trờng. Giá dới giác độ ngời mua đợc dùng để chuẩn bị ngân quỹ và khống chế giá trong đàm phán, mua bán. Dới giác độ ngời bán: giá cả lại là mức tiền tối đa mà ngời bán mong muốn nhận đợc từ ngời mua khi trao quyền sở hữu hoặc sử dụng hàng hoá, dịch vụ của mình cho khách hàng.Đối với sản phẩm xây dựng, do đặc thù là một sản phẩm hàng hoá có giá trị lớn, liên quan đến nhiều ngời và đợc bán trớc khi sản xuất, vì vậy, trớc khi mua sản phẩm xây dựng, ngời mua cần có sự hình dung về giá, cần có một khoảng ớc lợng về giá để lựa chọn, quyết định và chuẩn bị ngân quỹ. Các nhà sản xuất (nhà thầu) cũng cần phải tính toán nhằm xác định ra giá mà nhà thầu mong muốn khách hàng trả tiền căn cứ vào yêu cầu sử dụng đợc nêu trong Hồ sơ mời thầu, vào khả năng tài chính, công nghệ, tổ chức quản lý và ý đồ kinh doanh của mình.2.2. Đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựngGiá cả sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm của sản phẩm xây dựng và tổ chức quản lý xây dựng. Giá cả sản phẩm xây dựng có những đặc điểm sau:a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn của chủ đầu t, vào địa điểm xây dựng, qui mô, kết cấu, thời điểm và thời gian xây dựng, biện pháp tổ chức thi công của từng công trình cụ thể.Do tính độc nhất của sản phẩm xây dựng nên khác với các sản phẩm công nghiệp đợc sản xuất hàng loạt và có một giá bán chung thì sản phẩm xây dựng lại không thể định trớc hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác định cho từng trờng hợp cụ thể.b) Giá của sản phẩm xây dựng đợc tính trên cơ sở định trớc, phơng pháp tính toán giá và định mức, đơn giá thống nhất để tính giá toàn bộ công trình.11 c) Quá trình hình thành giá sản phẩm xây dựng đợc bắt đầu từ khi lập các Hồ sơ dự án đầu t đến khi kết thúc xây dựng và thanh quyết toán bàn giao đa vào sử dụng. Trong quá trình đó giá sản phẩm xây dựng qua mỗi giai đoạn có một tên gọi khác nhau nh Tổng mức đầu t, Tổng dự toán, dự toán, giá xét thầu, giá đấu thầu, giá hợp đồng, giá quyết toán công trình. Các chỉ tiêu giá xây dựng này đợc tính toán dựa trên các căn cứ khác nhau, theo các phơng pháp khác nhau và đợc sử dụng với các mục đích khác nhau. Mức độ chính xác của các chỉ tiêu giá xây dựng tăng dần theo các giai đoạn của quá trình đầu t và xây dựng.d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu đợc hình thành thông qua đấu thầu và thơng thảo hợp đồng kinh tế. Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu t đóng vai trò là ngời mua, nhà thầu đóng vai trò là ngời bán, hàng hoá đem trao đổi là các hợp đồng thi công xây dựng công trình. Trong quá trình này, Chủ đầu t giữ vai trò quyết định đối với mức giá đấu thầu.e) Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà nớc cấp thì việc hình thành giá cả các công trình phải tuân thủ các qui định hiện hành nh việc vận dụng các định mức, đơn giá, phơng pháp tính toán chi phí cũng nh các qui định khác có liên quan.2.3. Công tác định giá sản phẩm xây dựngTừ những đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng, công tác định giá sản phẩm xây dựng có những đặc điểm sau:a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt cao, do vậy, không thể định trớc đợc giá xây dựng hàng loạt các công trình trọn vẹn mà phải xác định cho từng trờng hợp cụ thể.b) Thông qua đơn giá xây dựng, có thể định giá trớc cho từng loại công việc xây dựng, từng bộ phận hợp thành công trình. Trên cơ sở đơn giá này để lập đơn giá cho toàn thể công trình xây dựng khi cần. Trong xây dựng, giá trị dự toán công tác xây lắp đóng vai trò giá cả sản phẩm của ngành xây dựng.c) Giá của sản phẩm xây dựng đợc hình thành từ trớc khi sản phẩm thực tế ra đời.d) Theo quá trình đầu t, giá xây dựng đợc biểu diễn bằng các tên gọi khác nhau theo từng giai đoạn và đợc tính toán theo các phơng pháp khác nhau, đợc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Mặt khác, các chỉ tiêu giá xây dựng ngày càng đợc xác định chính xác hơn theo các giai đoạn đầu t và chi phí ở giai đoạn sau phải phấn đấu nhỏ hơn giai đoạn trớc.2.4. Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựngDo đặc điểm khác biệt của sản phẩm và quá trình sản xuất sản phẩm xây dựng do đó công tác định giá sản phẩm (công tác dự toán) có vai trò rất quan trọng đối với chủ đầu t, nhà thầu, cơ quan quản lý có thẩm quyền Trên phơng diện của chủ đầu t công tác dự toán có vai trò sau:- Giúp cho chủ đầu t biết đợc số vốn đầu t cần thiết trớc khi thi công.- Là căn cứ để xét chọn thầu, phê duyệt vốn đầu t, ký kết hợp đồng giữa chủ đầu t và nhà thầu, thanh toán, quyết toán vốn đầu t. - Là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế kỹ thuật và so sánh, lựa chọn phơng án đầu t.- Là cơ sở để tính các chi phí cho công tác t vấn xây dựng công trình: chi phí cho lập dự án đầu t xây dựng công trình, thiết kế, thẩm định, .12 - Là cơ sở để chủ đầu t lập kế hoạch hàng năm và kế hoạch dài hạn.- Là cơ sở để chủ đầu t giám sát giá thành trong quá trình xây dựng . Trên phơng diện nhà thầu:- Là cơ sở để biết đợc doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp nhận đợc từ việc xây dựng công trình.- Tổ chức đúng đắn việc xây dựng và thu đợc hiệu quả kinh tế cao.- Tiết kiệm đợc lao động tiền vốn, vật t và rút ngắn đợc thời gian xây dựng công trình. - Là cơ sở cho việc lập kế hoạch sản xuất hàng năm và kế hoạch dài hạn của doanh nghiệp.- Là cơ sở cho việc hạ giá thành.- Là cơ sở cho việc đánh giá chế độ hạch toán kinh tế. Trên phơng diện cơ quan quản lý nhà nớc:- Là cơ sở để lập kế hoạch vốn hàng năm, kế hoạch giải ngân, huy động vốn .- Là căn cứ quan trọng cho việc thanh tra, giám sát, kiểm toán nhà nớc .- Sử dụng cho công tác quản lý vĩ mô: Đánh giá hiệu quả đầu t của vùng, lãnh thổ; ngành kinh tế, sử dụng số liệu cho công tác thống kê tổng hợp, . Trên phơng diện nhà tài trợ, các tổ chức cho vay vốn:- Là cơ sở để nhà tài trợ cấp phát vốn.- Đánh giá hiệu quả đầu t xây dựng từ đó đa ra các quyết định cho việc tài trợ. Trên các phơng diện khác: sản phẩm của công tác dự toán là căn cứ giám sát hiệu quả của dự án đầu t.2.5. Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ngời lập giáCông tác dự toán là một công tác quan trọng và phức tạp do đó đòi hỏi ngời lập dự toán phải là những ngời có kinh nghiệm và có trình độ nhất định để đảm bảo tính chính xác của công tác này.Một số phẩm chất cần có của ngời lập dự toán:- Nắm vững cách thức lập dự toán: căn cứ, nội dung chi phí, trình tự, phơng pháp lập các dự toán trong xây dựng.- Có kiến thức kỹ thuật nhất định nh: có khả năng đọc và diễn giải các bản vẽ, các quy định kỹ thuật, kiến thức về kỹ thuật thi công, quy trình thi công, có kinh nghiệm thi công . Những kiến thức kỹ thuật này sẽ giúp cho ngời lập dự toán có thể lờng hết đợc các công tác cần dự toán chi phí, tránh tình trạng tính sót, tính sai, tính trùng lặp.- Hiểu biết về các quy định liên quan đến công tác lập dự toán: các định mức, Thông t, Nghị định, hợp đồng, .- Có sự hiểu biết về công tác hiện trờng: trớc khi lập dự toán thì ngời lập dự toán nên đi thăm công trờng để có những thông tin cần thiết.- Có kỹ năng giao tiếp tốt: khả năng này rất cần thiết, đặc biệt với những ngời lập dự toán bên nhà thầu.13 - Có khả năng lập hoặc hỗ trợ lập tiến độ xây dựng.- Có khả năng xác định các rủi ro.- Có phẩm chất của ngời lập dự toán: cẩn thận, chính xác, năng động, khả năng xử lý nhanh tình huống, . 3. Các loại giá trong quá trình đầu t xây dựngGiá xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình. Do đặc điểm của sản phẩm và sản xuất xây dựng mỗi công trình có giá trị xây dựng riêng đợc xác định bằng phơng pháp lập dự toán xây dựng do Nhà nớc quy định.Về bản chất, giá xây dựng là thuật ngữ phản ánh tổng các chi phí xã hội cần thiết đảm bảo bù đắp chi phí sản xuất, lu thông và thu lợi nhuận của doanh nghiệp khi tham gia xây dựng công trình. Quá trình hình thành giá sản phẩm xây dựng nói chung đợc tiến hành theo phơng pháp phân tích tính toán chi phí và quyết định theo trình tự đầu t xây dựng.Theo giai đoạn của trình tự đầu t xây dựng thì giá xây dựng công trình đợc biểu thị bằng các tên gọi khác nhau, cụ thể là: Tổng mức đầu t (TMĐT) ở giai đoạn chuẩn bị đầu t. Dự toán xây dựng công trình (DT) hoặc tổng dự toán (TDT), dự toán chi tiết các loại công tác xây dựng riêng biệt, giá dự thầu do nhà thầu lập ở giai đoạn thực hiện đầu t. Giá quyết toán công trình ở giai đoạn kết thúc xây dựng, nghiệm thu đa vào sử dụng.Giá xây dựng công trình đợc xác định trên cơ sở hệ thống định mức, đơn giá, chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và các chế độ chính sách của Nhà nớc, phù hợp với tình hình khách quan của thị trờng ở từng thời kỳ và đợc quản lý theo quy chế quản lý đầu t và xây dựng của Nhà nớc.Giá xây dựng công trình hình thành theo nguyên tắc chính xác dần theo các giai đoạn của quá trình đầu t và xây dựng. Trong trờng hợp không có biến động về giá cả xây dựng, không có sự thay đổi về thiết kế và chế độ chính sách của Nhà nớc thì giá xây dựng công trình đợc duyệt trong các giai đoạn của quá trình đầu t xây dựng thờng có mối quan hệ nh sau hình 1.1.3.1. Tổng mức đầu tTổng mức đầu t là toàn bộ chi phí dự tính để đầu t xây dựng công trình đợc xác định ở giai đoạn chuẩn bị đầu t, là mức ớc lợng tổng chi phí xây dựng công trình dự tính để thực hiện toàn bộ quá trình đầu t và xây dựng, đợc hình thành và quyết định với mục đích khống chế qui mô vốn của dự án. Nói cách khác, đây là giới hạn chi phí tối đa của dự án đợc xác định trong quyết định đầu t.Tổng mức đầu tưDự toán (Tổng dự toán)Giá gói thầuGiá ký hợp đồngGiá quyết toán công trìnhHình 1.1. Sơ đồ mối quan hệ giữa các loại giá công trình xây dựng14 [...]... dựng đ a công trình vào sử dụng 10 2. Giá cả sản phẩm xây dựng 11 2 .1. Những vấn đề chung về giá cả 11 2.2. Đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng 11 2.3. Công tác định giá sản phẩm xây dựng 12 2.4. Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng 12 2.5. Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ng ời lập giá 13 3. Các loại giá trong quá trình đầu t xây dựng 14 3 .1. Tổng mức đầu t 14 3 .1. 1. Nội dung... loại giá công trình xây dựng 14 Chơng 1 Quá trình hình thành giá SảN PHẩM XÂY DựNG 1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của xây dựng 6 1. 1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng 6 1. 2. Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng 7 1. 3. Quá trình đầu t xây dựng 8 1. 3 .1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t 8 1. 3.2. Giai đoạn thực hiện dự án đầu t xây dựng công trình 10 1. 3.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng. .. của Bộ Xây dựng Về việc: Công bố " ;Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Xây dựng& quot; 12 Văn bản số: 17 79/BXD-VP ngày 16 /8/2007 của Bộ Xây dựng Về việc: Công bố " ;Định mức dự toán xây dựng công trình phần khảo sát xây dựng& quot; 13 Văn bản số: 17 82/BXD-VP ngày 16 /8/2007 của Bộ Xây dựng Về việc: Công bố " ;Định mức dự toán xây dựng công trình phần lắp đặt máy, thiết bị công nghệ" 14 Thông... việc: Công bố " ;Định mức chi phí quản lý dự án và t vấn đầu t xây dựng công trình& quot; 9 Công văn số: 17 84 /BXD-VP ngày 16 /8/2007 của Bộ Xây dựng Về việc: Công bố " ;Định mức vật t trong xây dựng& quot; 10 Công văn số: 17 78 /BXD-VP ngày 16 /8/2007 của Bộ Xây dựng Về việc: Công bố " ;Định mức dự toán sửa chữa công trình xây dựng& quot; 11 Công văn số: 17 76 /BXD-VP ngày 16 /8/2007 của Bộ Xây. .. t xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng của công trình. a) Chi phí xây dựng G XL Chi phí xây dựng trong dự toán công trình là toàn bộ chi phí xây dng đợc lập cho công trình, hạng mục công trình, công trình phụ trợ, công trình tạm phục vụ thi công hoặc bộ phận, phần việc, công tác của công trình, hạng mục công trình. Chi phí xây dựng bao gồm: - Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công. .. thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật t thiết bị, tổng thầu xây dựng; Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị; Chi phí lập định mức, đơn giá xây dựng công trình; Chi phí quản lý chi phí đầu t xây dựng: tổng mức đầu t, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng, Chi phí t vấn quản lý dự án; Giai đoạn kết thúc xây dựng. .. phí đầu t xây dựng công trình 3 Thông t số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng Hớng dẫn việc lập và quản lý chi phí xây dựng công trình. 4 Công văn số: 16 00/BXD-VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng Về việc: Công bố "Suất vốn đầu t xây dựng công trình (năm 2007)" 5 Công vn s: 15 99/BXD-VP ng y 25/7/2007 ca B Xây dng Về việc công bố "phơng pháp xác định chỉ số giá xây dựng " 6 Công. .. toán (tổng dự toán) xây dựng công trình Dự toán xây dựng đợc xác định theo công trình xây dựng cụ thể. Dự toán xây dựng công trình bao gồm dự toán xây dựng các hạng mục, dự toán các công việc của các hạng mục công trình. Dự toán công trình đợc lập căn cứ trên cơ sở khối lợng các công việc xác định theo thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải thực hiện của công trình. .. thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình tạo ra c¬ së vËt chÊt kü thuËt cho x· héi, thúc đẩy sự tăng trởng của nền kinh tế quốc dân. Xuất phát từ những đặc thù riêng của ngành xây dựng, sản phẩm xây dựng và công tác sản xuất xây dựng cũng... trong quá trình đầu t để đa công trình vào khai thác, sử dụng( giá trị tài sản bàn giao đa vào sử dụng). 4. Một số văn bản pháp luật liên quan đến công tác lập giá sản phẩm xây dựng Bảng 1. 1. Hệ thống văn bản liên quan đến công tác lập dự toán tt Số, ký hiệu văn bản Trích yếu nội dung văn bản 1 Luật số 16 /2003/QH 11 ngày 26 /11 /2003 về Xây dựng Luật xây dựng 2 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 /6/2007 . đồng xây dựng Hồ sơ hoàn công- định mức dự toán ;- đơn giá xây dựng công trình - định mức dự toán ;- đơn giá xây dựng công trình- định mức nội bộ ;- giá VL,. đồng xây dựng Hồ sơ hoàn công- định mức dự toán ;- đơn giá xây dựng công trình- định mức dự toán ;- đơn giá xây dựng công trình- định mức nội bộ ;- giá VL,