Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần sài gòn hà nội chi nhánh thái bình

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan ý tưởng, nội dung đề xuất luận văn “kết trình học tập,”nghiên cứu, tiếp thu kiến thức từ Giảng viên hướng dẫn Thầy,“Cô Khoa Sau Đại học – Trường Đại họcKinh tế Quốc dân” “Tất số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác” Nếu sai tơi hồn tồn chịu trách nhiệm Hà Nội, ngày tháng Tác giả năm 2017 LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, giảng viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhiệt tình giảng dạy,truyền đạt kiến thứctrong trình tác giả theo học Tác giả Luận văn xin bày tỏ tình cảm trân trọng, cảm ơn chân thành, sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trình thực luận văn Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo toàn thể cán Ngân hàng SHB nói chung anh, chị em đồng nghiệp tạo điều kiện để tác giả theo học chương trình đào tạo thạc sĩ hồn thành luận văn thuận lợi Cảm ơn gia đình, người bạn đồng hành, hỗ trợ, giúp đỡ tác giả suốt q trình học tập hồn thiện luận văn Sau cùng, xin cảm ơn Thầy, Cô Hội đồng bảo vệ kính mong nhận quan tâm, nhận xét Thầy, Cơ để tác giả có điều kiện hồn thiện tốt nội dung luận văn nhằm đạt tính hiệu quả, hữu ích áp dụng vào thực tiễn Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG TÓM TẮT LUẬN VĂN i PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CĨ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .9 1.1 Dự án đầu tƣ có sử dụng đất 1.1.1.Khái niệm dự án dự án đầu tư có sử dụng đất 1.1.2 Vai trị DAĐT, DADT có sử dụng đất 10 1.2 Thẩm định tài dự án đầu tƣ có sử dụng đất 14 1.2.1 Khái niệm, mục đích Thẩm định tài dự án đầu tư có sử dụng đất 14 1.2.2 Nội dung thẩm định tài DAĐT có sử dụng đất 17 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CĨ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN - HÀ NỘI CN THÁI BÌNH 33 2.1 Giới thiệu ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình 33 2.1.1 Giới thiệu chung 33 2.1.2 Những kết đạt ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình giai đoạn 2014-2016 37 2.2 Thực trạng thẩm định tài DAĐT có sử dụng đất ngân hàng TMCP Sài Gịn – Hà Nội CN Thái Bình 41 2.2.1 Thông tin dự án có sử dụng đất 42 2.2.2 Nhân sự, quy trình, phương pháp thẩm định tài DAĐT có sử dụng đất SHB Thái Bình .47 2.2.3 Nội dung thẩm định 51 2.3 Đánh giá chung 61 2.3.1 Một số kết đạt 61 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 62 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN - HÀ NỘI CN THÁI BÌNH 66 3.1 Định hƣớng phát triển hoạt động cho vay DAĐT có sử dụng đất ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình 66 3.1.1 Định hướng phát triển chung ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội 67 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay DAĐT có sử dụng đất ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình 67 3.2 Giải pháp hồn thiện thẩm định tài DAĐT có sử dụng đất ngân hàng TMCP Sài Gịn – Hà Nội CN Thái Bình 68 3.2.1.Hồn thiện cơng tác tổ chức, điều hành thẩm định tài DAĐT có sử dụng đất 68 3.2.2 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán thẩm định 69 3.2.3 Nâng cao chất lượng công tác thu thập xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định 70 3.2.4 Hoàn thiện nội dung phương pháp thẩm định tài dự án 70 3.3 Một số kiến nghị 72 3.3.1 Kiến nghị với ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội 72 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại chủ dự án 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .75 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT GIẢI NGHĨA DAĐT Dự ánđầu tư BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản NHTMCP Ngân hàng thương mạicổ phần CNTT Công nghệ thông tin TSCĐ Tài sản cố định TSLĐ Tài sản lưu động TMCP Thương mại cổ phần SHB Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội 10 ĐDPL Đại diện pháp luật 11 TCTD Tổ chức tín dụng 12 CN Chi nhánh 13 KHDN Khách hàng Doanh nghiệp DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Kết cho vay DAĐT SHB Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 40 Bảng 2.2: Chỉ tiêu sử dụng đấtdự án01 .43 Bảng 2.3: Danh sách hộ diện tích thiết kế tạidự án01 .44 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp diện tích đất sử dụng trongdự án02 46 Bảng 2.5: Nguồn vốn thực DAĐT 52 Bảng 2.6: Bảng giá bán hộ dự án 01 52 Bảng 2.7: Bảng giá bán lô đất dự án 02 53 Bảng 2.8: Doanh thu bán hàng theo tiến độdự án01 55 Bảng 2.9: Doanh thu bán hàng theo tiến độdự án02 56 Bảng 2.10: Tổng chi phíđầu tư dự án01 57 Bảng 2.11: Tổng chi phíđầu tư dự án02 58 Bảng 2.12: Dòng tiền dự án01 qua năm .59 Bảng 2.13:Dòng tiền dự án02 qua năm 60 DANH MỤC HÌNH Biểu đồ 2.1: Tình hình dư nợ thời điểm cuối kỳ giai đoạn 2014 – 2016 38 Biểu đồ 2.2: Tình hình huy động thời điểm cuối kỳ giai đoạn 2014 – 2016 39 Biểu đồ 2.3: Số lượng &“Dư nợ cho vay”tài trợ DADT SHB Thái Bình năm 2016 41 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng SHB CNThái Bình 34 Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm địnhdự án Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội .50 a TĨM TẮT LUẬN VĂN Cơng tácthẩm định tài dự ánđóng mộtvai trị quan trọng ngành ngân hàng.Nó giúp cho ngân hàng raquyết định cho vayvốn cách xác nhất, đảm bảo độ an tồn nguồn vốn cho vay.Thực tốt công tácthẩm định tài dự ánsẽ giúp ngân hàng lựa chọn nhữngdự áncó khả thi, khách hàng tốt Thị trường BĐS Việt Nam ln có kết nối chặt chẽ tác động lẫn với nhiều thị trường khácnhưtài chính, đầu tư… Do vậy, kinh tế vĩ mô giữ ổn định thời gian qua, thị trường tiếp tục có phát triển tốt tương lai Thẩm định DAĐTcó sử dụng đấtlàmột khâu trọng yếu q trình chuẩn bị DAĐT có sử dụng đất.Nhận định vai trị cơng tácthẩm định tài chínhcácdự ánbất dộng sản, kết hợp với nhu cầu thực tiễn, đề tài nghiên cứu, phân tích đề xuất giải pháp nhằm:Thẩm định tài dự án đầu tư cósửdụng đấttại ngân hàngthương mại cổ phần Sài Gịn – Hà NộiCNThái Bình Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm: - Nghiên cứunhững vấn đề lý luận bảnvềthẩm định tài chínhđối với DAĐTcó sử dụng đất - Đánh giá thựctrạngcơng tácthẩm định tài chínhđối với DAĐTcó sử dụng đấtcủangân hàngthương mại cổ phần Sài Gịn – Hà NộiCNThái Bình - Đề xuất cácgiải pháp kiến nghịhồn thiện cơng tácthẩm định tài chínhđối với DAĐTcó sử dụng đấtcủangân hàngthương mại cổ phần Sài Gịn – Hà NộiCNThái Bình PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đầu tưlà hoạt động kinh tế với việcsử dụng nguồn lựctrong thời gian dài nhằm đem lại lợi ích kinh tế - xã hội lớn Vì vậy,đầu tưcó vai trị quan trọng định tăng trưởng phát triển ngành kinh tế kinh tế quốc dân Những nguồn lựcđầu tưcó thể nguồn lực tự nhiên, nguồn nhân lực, tiền vốn…, nguồn lực có thểthuộc sở hữu chủ đầu tư, thuê vay Các nguồn lực vay chủ yếu nguồn tài lực, dạng vay tổ chức tài chính, trước hết ngân hàng Tuy nhiên, tổ chức tài chính, ngân hàng không đồng ý cho vay vốn vay có sử dụng an tồn hiệu quảhay không Để vay tiền, nhàđầu tưphải xây dựng cácdự ánđầu tư Vì vậy, thẩm địnhdự án đầu tưlà việc làm cần thiết cáctổ chức tín dụngkhiquyết định cho vay Tronghoạt động đầu tư,đầu tưkinh doanh bấtđộngsảnlà hoạt độngđầu tưcó nhu cầu vốn lớn, thời gian sử dụng vốn dài,mức độ rủi ro sử dụng vốnđầu tưkhá cao, nguồn vốn không đáp ứng thị trường bất động sản biến động lớn Vì vậy, đầu tưkinh doanh bất động sảnthường sử dụng nhiềunguồn vốn khác nhau,trong vốn vay từcáctổ chức tín dụngthường chiếm tỷ lệ lớn có vai trị quan trọng Ở Việt Nam, thị trường bất động sản thừa nhận mở rộng năm đầu kỷ XXI Tuy nhiên, phát triển thị trường có bước phát triển thăng trầm, với phát triển nhanh đến mức độ nóng năm đầu, chuyển sang giai đoạn đóng băng năm 2008 - 2013 giai đoạn phục hồi năm gần Điều đặc biệt là, suốt trình phát triển thị trường bất động sản, vấn đề vốn nói chung, vay vốn từ ngân hàng nói chung vừa tác động đến thị trường bất động sản, vừa chịu chi phối vấn đề vay vốn Trên thực tế, thị trường bất động sản trầm lắng, nguồn vốn từ nhàđầu tưthứ cấp giảm sút, nguồn vốn cung cấp giảm, nhiều cơng trìnhđầu tưở tình trạng dở dang Đặc biệt, giá bất động sản giảm mức thấp, nhiều tính tốn củadự án, nhấtlà tính tốn, phân tích tài củadự ánkhơngcịn phù hợp Việctính tốn hiệu tài chínhtrước có biến đổi mạnhnhất, chí cáchoạt động cho vay,các tài sản chấp cần phải định giá lại…Thẩm địnhdự án, cácdự án có sử dụng đấtcần phảiđược tổng kết đưa sở khoa học để thẩm định khắc phục khoản vay trước tạo vững cho khoản vay vấn đề đặt cần thiết cấp bách “Ngân hàng thương mạicổ phần Sài Gòn - Hà Nội (SHB) tiền thân làngân hàng thương mại”cổ phầnNông thôn Nhơn Ái.Được thành lập vào cuối năm1993,tuy nhiên đến năm 2005 ngân hàng chuyển đổithànhngân hàng thương mạicổ phần đô thị,đánh dấu mốc quan trọng phát triển mình.Bên cạnhcáchoạt động tín dụng truyền thống, SHBđang ngày trở lênnăngđộng việc tiếp cận tài trợ cho cácdự án Tuy nhiênhiện naychất lượngthẩm định tài chínhcácdự ánđầu tưtại SHBcịn tồn nhiều bất cậpvà tiềm ẩn rủi ro,đặc biệt Chi nhánh nằm cách xa trụ sở Nhận thức vấn đề q trình tìm hiểuvềhoạt động tín dụngtại Phịng KHDNcủa SHB CNThái Bình,tác giả lựa chọn đề tài: “Thẩm định tài dự án đầu tư có sử dụng đất tạingân hàng thương mạicổ phầnSài Gòn- Hà Nội CN TháiBình”làm đề tài luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp phần tăng cường hiệu quảcơng tác thẩm địnhvàcho vaycác dự án đầu tư có sử dụng đấttại tỉnh Thái Bình Ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung “Trên sở hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn,đánh giá thực trạng,Luận vănđề xuất giải pháp nhằm hồn thiệncơng tácthẩm định tài chínhđối vớicác dự án đầu tư có sử dụng đấtcủangân hàng thương mạicổ phần Sài Gòn - Hà Nội CN Thái Bình” 2.2 Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa phân tíchnhững vấn đề lý luận bảnvềthẩm địnhtài chínhđốivớicác dự án đầu tư có sử dụng đất,xây dựngkhung phân tích cho thẩmtài đối vớicác dự án đầu tư có sử dụng đấtcủangân hàng thương mạicổ phần Sài Gịn - Hà Nội CN Thái Bình cách khoahọc - Đánh giáthực trạngcơng tácthẩm định tài chínhđối vớicác dự án đầu tư có sử dụng đấtcủangân hàng thương mạicổ phần Sài Gòn - Hà Nội CN Thái Bình,chỉ thành cơng, hạn chế vấn đề đặt cần giải - Đề xuất cácgiải pháp kiến nghịhồn thiện cơng tácthẩm định tài chínhđối vớicác dự án đầu tư có sử dụng đấtcủangân hàng thương mạicổ phần Sài Gòn - Hà Nội CN Thái Bìnhđồng bộ, khoa học có tính khả thi Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứuvề cơng tácthẩm định tài chínhđối vớicác dự án đầu tư có sử dụng đấtcủangân hàngthương mạicổ phần Sài Gịn - Hà Nội CN Thái Bình 3.2 Phạm vi nghiên cứu: - Không gian: Đề tài nghiên cứu công tácthẩm định tài chínhcác dự án đầu tư có sử dụng đấttrên địa bàn tỉnh Thái Bìnhcủangân hàng thương mạicổ phần Sài Gòn - Hà Nội - Thời gian:Đề tài sử dụng tài liệu,số liệu cơng tácthẩm định tài chínhvà cấp tín dụng chocác dự án đầu tư có sử dụng đấtcủangân hàng thương mạicổ phần Sài Gòn - Hà Nội CN Thái Bìnhchủ yếu giai đoạn 2014 - 2016 Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp thu thập thông tin - Nguồn liệu thứ cấp: Dữ liệu thứ cấp đượcthu thập từ cơng trình khoa học nghiên cứuvề vấn đềthẩm địnhdự án đầutưtài chính, qua báo chí, internet…, báo cáo tổng kết,báo cáokếtquả hoạt động kinh doanhcủa SHB CNThái Bình,báo tạp chí chun ngành Nghiên cứu hồ sơ thẩm định, phê duyệt cấp tín dụng chocác dự ánđầu tưtài chínhcó sử dụng đấtcủa SHB CNThái 62 2.3.1.2 Công tácthẩm định tài chínhDAĐT có sử dụng đất Cơng tác thẩm định DAĐT có sử dụng đấtnói chung vàthẩm định tài chínhnói riêng thực theo nguyên tắc chung nghiệp vụ tín dụng Các phịng ban chức CN tham gia đủ trách nhiệm từ việc thu thập hồ sơ, định giá tài sản, thẩm định khách hàng, thẩm địnhdự án,đánh giá tính khả thi tổ chức họp Hội đồng tín dụng nhiều lần trước raquyết định cho vayđối vớicác dự án đầu tưxây dựng 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 2.3.2.1 Hạn chế cơng tácthẩm định tài chínhDAĐT có sử dụng đất - Thẩm định tổng vốnđầu tưvà cấu nguồn vốn chưa kỹ lưỡng Phòng KHDNvà Phòng Thẩm định đánh giá theocác số liệu khách hàng cung cấp,chưa xem xét đến định mức chung ngành tình hình thực tế địa bàn Việc tính tốn tổng vốnđầu tư thực chất việc đánh giá tổng hợp chi phí dự ánbao gồm nhiều chi phí ẩn mà ngành xây dựng thực tế cần chi để đấu thầu triển khai thành côngdự án.Các doanh nghiệp thường phân bổ ẩn chi phí vào chi phí hạch tốn khác, việc củacán tín dụng thẩm địnhlà phải bóc tách xem xét tính hợp lý, logic chi phí này, qua đánh giá tổng mức đầu tư Ngoài ra, cần đánh giá cácdự ándo Chủ đâu tư đã, triển khai để tính tốndịng tiền đầu tưthực tế Cơng ty vào từngdự ánvà theo giai đoạn Qua đó, đảm bảo việc nguồn vốn tự có khơng bị thiếu hụt,ảnh hưởng đến tiến độ chất lượngdự án - Thẩm định doanh thu, chi phí chưa sát với thực tế + Thẩm định doanh thu: Ngân hàng xem xét đánh giá doanh thu theo giá bán tiến độ dự kiến củadự ánmà chưa tính đến khả bán hàng thành cơng giai đoạn Theo cách tính 100% lượng hàng bán tiêu thụ sau đợt mở bán.Tuy nhiên, thực tế có lượng hàng tồn định Việc xác định khả hấp thụ thị trường cần đánh giá DAĐTcó sử dụng đấtdo Cơng ty làm Chủ đầu tư, đánh giá thị trường, mức giá bán xem 63 xét DAĐT có quy mơ tương tự Thái Bình Một vấn đề khác cần đưa vào báo cáo thẩm định tiền lý cơng cụ, dụng cụ, máy móc thiết bị sau kết thúcdự án.Khoản tiền không lớn ghi nhận vào doanh thu củadự án, đặc biệt dự án khơng kéo dài nên chất lượng cịn lại cơng cụ, dụng cụ, máy móc thiết bị tương đối tốt + Thẩm định chi phí: Chưa phân tích kỹ danh mục chi phí, bảng đánh giá chi phí củadự ánchỉ đưa danh mục bản, chưa sâu vào phân tích loại chi phí để đánh giá mức chi thời điểm chi nào, từ phân tích dòng tiền thực tế dự án.Việc phân bổ chi phí theo phương pháp đường thẳng (chia cho năm) khơng đúng, thực tế việc hạch tốn khơng thực mà phát sinh theo tiến độ triển khai củadự án -“Thẩm địnhdòng tiềnvà lãi suất chiết khấu:Thực sơ sài, khơng phản ánh đúngdịng tiền thực tế.Theo nội dung dánh giá báo cáo thẩm định tín dụngdòng tiềnchỉ đánh giá theo lợi nhuận sau thuế hàng năm Tuy nhiên, thực tế nguồn tiền không theo kế hoạch, đặc biệt khoản thu cịn phụ thuộc phía khách hàng, đối tác Cần phân tích đánh giá theodịng tiềnthực tế có độ trễ định (dựa việc phân tích báo cáo tài cơng ty năm trước cácdự ánđã thực hiện) Q trình phân tíchdịng tiềnkhơng hợp lý dẫn đến việc đánh giá sai lượng tiền mặt thời điểm”củadự án,từ khơng tốn hạn cho ngân hàng Ngồi ra, sử dụng lãi suất chiết khấu (5%/năm 12% năm) chưa hợp lý, vốn vay ngân hàng chiếm 59% tổng nhu cầu vốn củadự án - Thẩm định tiêu chí đánh giáhiệu tài chínhsơ sài: Chỉ tính tốn NPV (Giá trị thuần) chưa tính đến IRR (Tỷ suất hồn vốn nội bộ) Do NPV cho ta số thực, đem so sánh với tổng mức đầu tư khơng biết có hiệu khơng cần phải códự ánkhác để so sánh Trong IRR đo lường dạng %, IRR cho biết mức chi phí biên an tồn màdự áncó thể chịu được, trước hịa vốn 64 2.3.2.2 Nguyên nhân  Nguyên nhân chủ quan Việc phân cấp tín dụng nhiều việc định tín dụng hệ thống SHB đảm bảo an toàn cho khoản vay, xong làm cho thời gian thẩm định kéo dài, giảm bớt tính linh hoạt chi nhánh,đặcbiệt CN xa Đối với cácdự ánkhó, cán bộthẩm định thường chuyển Trụ sở tái thẩm định mà khơng có tinh thần học hỏi, nâng cao lực “Để đảm bảo an tồn vốn vay cho mình, ngân hàng tiến hành thẩm định thường quan tâm nhiều vào thẩm định tài sản chấp thời gian hoàn trả vốn vay ngân hàng doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực tài chính,phải quan tâm nhiều tới hiệu hoạt động kinh doanh.Việcthẩm định tài dự ánchưa đạt yêu cầu tối đa khách quan: định đưa chủ yếu dựa kết kinh doanh chủđầu tư dự ántrước khả tài người vay Số lượng cán tái thẩm định SHB CNThái Bình Trụ sởnhìn chung tương đối mỏng, để đáp ứng khối lượng cơng việc lớn cịn nhiều khó khăn Bên cạnh cơng tác phân công nhân tiến hành chưa thật hiệu Vì dự ánđược thẩm định cán bộ, người phải tiến hành tất cơng đoạn thẩm định nói chung vàthẩm định tài chínhnói riêng nên dẫn đến việc khơng chun sâu bỏ qua số bước tiến hành thẩm định, điều làm cho chất lượng thẩm định giảm xuống.”  Nguyên nhân kháchquan “Hiện nay, tình hình cạnh tranh thị trường tài ngày trở nên khốc liệt, số lượngngân hàng thương mạingày càngtăng lên.Điều dẫn đến cạnh tranh ngày lớn, trongkhi lượngdự ánđược thực cần vay vốn không tăng lên đáng kể, làdự áncó tính khả thi cao.Vì để đáp ứng việc tăng doanh số,đặc biệt khơng thể để tiền nằm khơng nên xảy tình trạngcho phép cácdự ánkhơng có tính khả thi cao vay vốn Thời gian gần đây, chế sách nhànước thường xuyên 65 sửa đổi, bổ sung hồn thiệnhơn khơng tránh tình trạng chồng chéo, không rõ ràng, thiếu quán, người thực thi luật chưa thích ứng kịp thời… gây khó khăn khơng cho”chủ đầu tư cán thẩm định Việcthẩm định tài dự áncần có traođổi thông tin ngân hàng, ngân hàngvới doanh nghiệp doanh nghiệp không liên hệ với mộtngânhàng Hiện phối hợp ngân hàngvà bên liên quan nhiều hạn chế Ngân hàng tìm kiếm thơng tin quan hệcủa doanh nghiệp với cáctổ chức tín dụngchủ yếu thơng qua trung tâm thơng tin tín dụng (CIC).Tuy nhiên, nguồn thơng tin khơng phải lúc có độ tin cậy cao, thơng tin thường cácngân hàng tự giác cung cấp lên Ngân hàng nhà nước Chính việc tìm hiểu đánh giá thơng tin khách hàng gặp nhiều khó khăn, gây nhiều rủi ro cho phía ngân hàng Trình độvànăng lực chủ đầu tư việc lập quản lý DAĐTvẫn cịn nhiềuyếu kém.Điều làm cho việccung cấp thơng tin cho ngân hàng khơng cụ thể, thiếu xác,đầy đủ Bên cạnh đó,hồ sơ chịu ảnh hưởng từ nhìn chủ quancủa chủđầu tư cung cấp tài liệu liên quanđể xinvay vốn,do họ thường đánh bóng điểm mạnh hạn chế bớt điểm yếu thân doanh nghiệp.Nhữngngun nhân góp phân hạn chếthơng tincho cơng tác đánh giá dự ánlàm cho việc thẩm địnhdự ántừ mà bị ảnh hưởng, giảm hiệu 66 CHƢƠNG GIẢIPHÁPHỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN – HÀ NỘI CNTHÁI BÌNH 3.1 Địnhhƣớng phát triểnhoạt động cho vay DAĐT có sử dụng đất ngân hàngTMCP Sài Gịn – Hà Nội CN Thái Bình Trong năm qua, đất nước ta không ngừng đổi mới, phát triểnđi lên;Việt Nam thức gia nhập WTO năm 2007, đánh dấu bước phát triển Việt Nam thếgiới.Cùng với trình mở cửa, hội nhập toàn cầu nên nền“kinh tế đất nước ngày phát triển.Tuynhiên khủng hoảngtài giới năm 2008 tác động mạnh mẽđến kinh tế ViệtNam;Nó tạo cho NHTMrất nhiều khó khăn,sựcạnh tranh để ngân hàng ngày cao đòi hỏi ngân hàng phải hoạt động có hiệu quả.Để hoạt động vàtồn tạithì NHTM nói chung ngân hàng SHB nói riêng cần phải nâng cao”hơn nữachất lượng thẩm định dự án.Một số định hướng hồn thiệncơng tác thẩm địnhtại SHB CN Thái Bình là: -Thẩm địnhphải dựa tình hình phát triển kinh tế xã hội đất nướctrong thời kỳ từ thực tiễn cho vaycủa ngân hàng -Hồn thiện nữaquy trình, nội dung phươngpháp thẩm định theo hướng ngày khoa học,hợp lý -Cơng tác thẩm địnhphải có phối hợp cách đồng phận phòng Cần vận dụng phương pháp thẩm định cách linh hoạt hợp lý - Học hỏi từ ngân hàng bạn, ngân hàng nước ngoài.Khi gia nhập WTO có nhiều ngân hàng nước ngồi hoạt động mở CN Việt Nam, đồng thời ngân hàng nước có điều kiện thuận lợi để mở thêm CNở nước ngồi.Vì vậy, cần học hỏi điều tiên tiếncủa ngân hàng bạnđể nâng cao chất lượng thẩm định, dần đáp ứng nhu cầu cho vay thị trường quốc tế đầy khắt khe 67 3.1.1.Định hướng phát triển chung tạingân hàngTMCPSài Gòn – Hà Nội Định hướngtrung dài hạn trở thành ngân hàng bán lẻ đa đại đến năm 2020 trở thành tập đồn tài đại, không ngừng phát triển bước vươn hội nhập quốc tế.Đểthực hiện,“SHB hướng tới mở rộng thị phần, pháttriển sản phẩm dịch vụ Ngân hàng bán lẻ, đại hóa,đa dạng sản phẩm dịch vụ, đón đầu xu chung ngành tài Việt Nam thếgiới.Đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin đại vào công tác quản trị điều hành, phát triển sản phẩm dịch vụ quản trị rủi ro Chiếnlượckinh doanh SHB chiến lược cạnh tranh khác biệt.Nềntảngcông nghệ đại, đội ngũ nhân nhiệt huyết chuyên nghiệp với đoàn kết quản trị điều hành nguồn lực tạo nên sức mạnh to lớn SHB.” Xây dựngVăn hóa SHBtạo mộtmơi trường văn hóalàm việc chuyên nghiệp hiệu đồng thời khẳng định uy tín, thương hiệu sắc văn hóa doanh nghiệp riêng SHB Khôngchỉ tập trung vàohoạt động kinh doanhSHB trọng công tác xã hội, tham gia đóng góp vào phát triển cộng đồngvà coiđó nhân tố thiếu để doanh nghiệp phát triển bền vững, chia sẻ trách nhiệm với cộng đồng, xã hội SHB luôncam kết việc bảo vệ môi trường sinh thái, đảm bảo phát triển bền vững đất nước.SHBluôn trọngcông tác thẩm định dự áncho vay, yêu cầu quan trọng đặt nhữngdự ánđó phải tuân theo tiêu chuẩn quốc tế nước bảo vệ môi trường 3.1.2 Địnhhướng phát triểnhoạt động cho vay DAĐT có sử dụng đất ngân hàngTMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình Hiện tốc độ thị hóa tỉnh thành nói chung Thái Bình nói riêng tương đối nhanh, việcđầu tưxâydựng,nâng cấp sở hạ tầnglà cần thiết.Dịng người từ nơng thơn chuyển thành thị học tập, làm ăn sinh sống tăng, quỹ đất có hạn cần thiết phải có quy hoạch rõ ràng 68 định hướng phát triển dài hạn khu công nghiệp, khu dân cư, đô thị,…Ngânhàng trung gian tài thực việc huy động cung cấp giải pháp tài hiệu & tồn diện nhấtcho DAĐT có sử dụng đất Từ định hướng chung SHB đặc điểm thị trường phân tích, SHB CN Thái Bình cần định hướng đắn vàđầu tư nghiêm túc vào việc khai thác, tiếp thị cho vay DAĐT có sử dụng đấttại tỉnh Thái Bình Tuy nhiên, việc đầu tưcần có chọn lọcđể có kế hoạch huy động vốn cân đối nguồn vốn ngắn hạn, trung dài hạn cách hợp lý,tránh để xảy tình trạng khoản số ngân hàng bị bán “0 đồng” thời gian vừa qua 3.2.Giảipháp hồn thiệnthẩm định tài chínhDAĐT có sử dụng đấttạingân hàngTMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình 3.2.1 Hồnthiện cơng tác tổ chức,điều hànhthẩm định tài chínhDAĐTcó sử dụng đất Cơng tác tổ chức, điều hành khoa học hợp lýtronghoạt động thẩm địnhsẽ phát huy tối đa tính sáng tạo,năng lực sở trường người đồng thời đảm bảo thuận tiện, hợp tác cá nhân, phận hệ thống, hạn chế rủi ro Để tăng thêm tính hiệu chế hoạt động,an tồn trongthẩm định tài chínhDAĐTcó thể xem xét đến số giải pháp như: -Bộ máy nhân phải tinh giản, gọn nhẹ, hướng vào nâng cao hiệu hoạt động không thiếu - Thựchiệnnghiêm túc phân quyền phán thẩm định làm nay.Đồng thời có điều chỉnh mức phán quyết, nâng cao quyền tự cho phù hợp với chi nhánh, đối tượng khách quan lĩnh vực kinh doanhkhác - Phân chia lĩnhvực“hoạt động kinh doanh,căncứ vào lực sở trường kinh nghiệm cán tín dụng hay nhóm cán tín dụng để phân cơngcơng việc.”Thựchiện chun mơn hố cán tín dụng theo ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh đảm bảo khả đa dạng hoá đầu tư, khắc phục mâu thuẫn 69 chun mơn hố đa dạng hố, làm tăng chất lượng thơng tin tín dụng,giảmchi phí thẩm định phát huy tạo mối quan hệ khách hànglâu dài - Banhành quy chế quản lý nghiệp vụ vừa nghiêm túc, an toànvừa tạo điềukiện cho phát huy trí sáng tạonăng động 3.2.2.Nâng cao chất lượng đội ngũ cán thẩm định “Con người yếu tố trọng tâm vấn đề.Chất lượng thẩm địnhtài dự án,nóirộng phát triển SHBphụ thuộc lớn vào yếu tố này.Để đáp ứng nhu cầu phát triển thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế môi trường cạnh tranh ngày gay gắt nay, đội ngũ cán phải hội đủ yếu tố kiến thức, lực chuyên môn đạo đứcnghề nghiệp.Trong hạn chế nêu trên, phần nhiều xuất phát từ phía cán thẩm định: chuyên môn hay ý thức chấp hành cơng việc Do ngân hàng nên lưu ý số điểm như: - Phảiđề cao đạo đức nghề nghiệp cộng đồng tài thơng qua buổi trao đổi nghiêm túc thông tin kinh nghiệm.Tuân thủđạo đức nghề nghiệp,cáchành vi vi phạm cần phải xử lý rút kinh nghiệm cách nghiêm túc -Xây dựngvăn hóa doanh nghiệp, đề cao giá trị đạo đức nghề nghiệp thẩm định đầu tư;đồng thờingười quản lý phải trở thành gươngcho nhân viên - Cácchuyên viên thẩm phải có ý thức caotrong việcthẩm định tài Ngành tài chínhđược xây dựng sở niềm tin doanh nghiệp tổ chức đầu tư.” - Tăng cường việctổ chức đào chun mơn, tuyển dụng bố trí nhân cho người việc - Chú ýchất lượng cán CN để đảm bảo giải cơng việc đồng thời có ý kiến xác việc thẩm định dự ánlớn, phức tạp 70 - Cóchế độ thu nhập đãi ngộ phù hợp lĩnh vực nhạy cảm, cơng việc phức tạp địi hỏi kinh nghiệm chun mơn cao.Chính sách khen thưởng trọng cầnđầu tưthêm - Trìnhđộ củacán thẩm định thể ởchuyên môn kinh nghiệm Do cần có biện pháp xây dựng đội ngũ cán nòng cốt đồng thời xây dựng đội ngũ cán trẻkế cận -Tạođiều kiện thuận lợi,khuyến khích cán tự đào tạo,nâng caotrình độ hỗ trợ vật chất,về thời gian hội thăng tiến cơng việc - Khuyếnkhích sáng kiến, đề xuất cơng việc nói chung cơngtácthẩm định tài dự ánnói riêng 3.2.3.Nâng cao chất lượng công tác thu thập xử lý thông tinphục vụcông tác thẩm định - Cán bộ“quan hệ khách hàng cần nghiên cứu,khảo sát tình hình thực tế sở sản xuất kinh doanh doanh nghiệp để thấy rõ tình trạng thời doanh nghiệp quan sát tình hình hoạt động văn phịng,kho bãi.Khi thu thập thông tin doanh nghiệp, cán tín dụng nên ý tới cácdoanh nghiệp họ không sẵn sàng cung cấp thông tintheo yêu cầu - Saukhi thu thập thông tincán quan hệ khách hàng cần phân loại thơng tin,đánh giá độ xác thông tin, tầm quan trọng thông tin với việc đánh giá doanh nghiệp dự ánxin vayvốn.” - Nhucầu thông tin khách hàng NHTM lớn có ảnh hưởng nhiềuđếnquyết định cho vaycủa ngânhàng.Hiện nay, Ngân hàng nhà nước có Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) trung tâm hoạt động tương đối hiệu 3.2.4 Hồnthiện nội dung phương phápthẩm định tài dự án  Vềthẩm định tổng vốnđầu tưvà cấu nguồn vốn Việcthẩm định tổng vốnđầu tưvànguồn tài trợtuy đưa vào song cịn hình thức Các cán thẩm định thườngxác định theo số liệudo chủđầu 71 tưđưa ra, đặc biệt tổng vốn đầu tư Ngoài“việcthẩm định cấu nguồn vốn đặc biệt quan tâm đến tỷ trọng vốn tự có ngân hàng cần trọngkiểm tra tính hợp lýcủa dự tính chiphí đầu tưdựa sở tham khảo DAĐT tương tựđiển hình Ngân hàngcần xác định định mức kinh tế kỹ thuật xâydựng bản, thiết bị lắp đặt…những phân tích, đánh giá chung ngânhàng tình hình lạm phát, tỷ giá hối đối, thị trường giai đoạn… để đồng hố tồn hệ thống ngân hàng, ngân hàng cần thẩm định kỷ lưỡngkhông nên dựa vào kế hoạch chủđầu tưđưa nay.” Về thẩm định doanh thu, chi phí - Tínhcơng suất, doanh thu dự kiến củadự án Cần phảichú trọng đặc biệt đến phân tích thị trường đầu sản phẩm.Do đó,cán thẩm định thực cần đưa mơ hình phân tích cung, cầu tương lai, đặt sản phẩm dự ántrongtương quan với sản phẩm nhà cung cấp khác tức có phân tích định lượng cụ thể Đồng thời,ngân hàng phải ý thích đáng đến thẩm định cơng nghệkỹ thuật.Như vậy, ngân hàng cần có cán thẩm định có kinh nghiệm lĩnh vực này, ý tham khảonhữngdự ántương tự, đồng thời việc thuê tư vấn thẩm định cần thiết nhữngdự ánquan trọng, có cơng nghệ phức tạp, tinh vi - Việc tính tốn chi phí Ngân“hàngkhơng nên coi nhẹ yếu tố chi phí chi phí quản lý doanh nghiệp, lãi vay vốn lưu động…mà chấp nhận hoàn toàn tính tốn doanh nghiệp.Dođây chi phí khơng quy định rõ ràng, việc tính cách xác phức tạp không đủ thông tin.” Về thẩm định dịng tiền Cần phân tích đánh giádịng tiền rịng dự ánthơng qua việc phân tích doanh thu, chi phí phát sinh thực tế, qua tính tốn lượng tiền mặt dự ántại thời điểm.Qua đóđảm bảo an tồn vốn cho Ngân hàng tránh việc sử 72 dụng vốn không mục đích dự án Vềphân tích rủi rodự án Ngân hàng nên trọng vào phân tích rủi ro, đánh giá mối tương quan rủi ro lợi íchcủadự án,dự ánsẽ chấp nhận ởmức tương quan hợp lý có biện pháp đề xuất để hạn chế, ngăn ngừa rủi ro nhằm đảm bảo an tồn vốn ngân hàng khơng bỏ qua hội cho vay tốt Về phương pháp định lượng phân tích rủi ro, trước mắt, ngân hàng nên áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy phân tíchtrường hợp “Phân tích độnhạycó thể mở rộng cách kết hợp thay đổi số yếu tố đầu vào lúc chi tiết mức biến động để kết xác thực tế có nhân tố thay đổi.Từkết thay đổi tiêu đầu (thường NPV, IRR), xác định Chỉ số nhạy: Cho biết NPV, IRR thay đổi % yếu tố đầu vào thay đổi 1% Phân tích tình huống:cần dựa phân tích định tính cách xác, đánh giá xác suất cho tinh huống, áp dụng phân tích khả tốt xấu xảy dự án.Đưara kết luận dựa việc so sánh với tình tính tốn trước đó.” 3.3 Mộtsố kiến nghị 3.3.1.Kiến nghị vớingân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội - Ngân hàng cần thường xuyên soát quy định thẩm định, tái thẩm định cho vay cácdự án,đảm bảo tính chặt chẽ phù hợp với tình hình thực tế Bên cạnh đó, cần đưa hướng dẫn thẩm định cho loại hìnhdự án,qua cá nhân đơn vị thực dễ dàng việc thu thập hồ sơ thẩm định khách hàng - Tăng cường công tác đào tạo, tập huấn nghiệp vụ tổ chức buổi hội thảo trao đổi kinh nghiệm thực tế cho cán bộthực hiệncơng tác thẩm địnhvà tái thẩm địnhcho vaydự án nói chung dự án có sử dụng đấtnói riêng - Xâydựngcẩm nang tín dụng thẩm định cho cán thực trực tiếp 73 tự học, nghiên cứu, qua nâng cao lực làm việc hiểu vị rủi ro ngân hàng Từ có hướng tiếp cận thẩm định đối tượng khách hàng cách phù hợp - Tăng cường số lượng, chất lượng đội ngũ cán tái thẩm định CN Trụ sở - Hỗ trợ CN thơng qua việc liên kết với Tổng công tyđầu tư xây dựng lớn để ký kết hợp đồng khung Khi phát sinh dự ánsẽ để CN gần tiến hành thẩm định tài trợ cho vay 3.3.2 Kiến nghịvới Ngân hàng Nhà nước, cácngân hàng thương mại chủ dự án - “Ngân hàng Nhà nước cần phát huy hiệu vai trò điều phối trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) thơng qua số biện pháp: Quy định bắt buộc cung cấp thông tin cácngân hàng thương mại,nhữngthông tin khách hàng có rủi ro cao, thựchiện tốt vai trị đầu mối việc thu thập trao đổi thông tin, rút kinh nghiệm thường xuyêngiữa cácngân hàng thương mại.” - Tăng cường phối hợp thông tin CIC với đầu mối thông tin quan trọng như:Bộkế hoạch đầu tư, Tổng cục thống kê, Uỷ ban giám sát tài Quốc gia… để có thơng tin vĩ mơ thị trường, sách xác - Mặc dù có cạnh tranh mạnh mẽ giữacácngân hàng thương mạisong việc trao đổi thơng tin,kinh nghiệm trongcơng tác thẩm địnhlà có lợi cho tất bên.Vì thế, ngân hàng cần xây dựng mối quan hệ hợp tác, hỗ trợ lẫn quan điểm bên có lợi việc thông tin khách hàng, vềdự án hoạt động đồng tài trợ - Ngoàira, chủdự áncũng góp phần quan trọng việc nâng cao chất lượngthẩm định tài dự ántại ngân hàng Các chủdự áncần nâng cao lực lập thẩm địnhdự án,chấp hànhnghiêm chỉnh sách pháp luật hạch tốn kế toán, đầu tư… chế độ quản lý tài Nhà nước 74 KẾT LUẬN Quanhữngphân tích đánh giá ta thấy rằngcơng tácthẩm định tài dự ánđóng vai trị quan trọng ngành ngân hàng.Nógiúp cho ngân hàng raquyết định cho vayvốn cách xácnhất,đảm bảo độ an tồn nguồn vốn cho vay.Thựchiện tốt cơng tácthẩm định tài dự ánsẽ giúp ngân hàng lựa chọn nhữngdự áncó khả thi, khách hàngtốt.Từ vào hoạt động đến nhận thức tầm quan trọng củathẩm định tài dự án,ngân hàngSHB trọng đến cơng tácthẩm định tài chínhđối vớicác DAĐT dự án đầu tư có sử dụng đất.Chínhvì thời gian qua hoạt động kinh doanh SHB đạt nhiều kết tốt ngày hoàn thiện cơng tácthẩm định tài chínhDAĐT.Tuy nhiên, tình trạng chung ngân hàng TMCP nay, SHB gặp phải thiếu sót q trình thực hiệncơng tácthẩm định tài chínhDAĐT có sử dụng đất Trong thời gian khảo sát SHB CN Thái Bình, sở nhận thức tầm quan trọngcủacông tác thẩm địnhDAĐT có sử dụng đất,đồng thờitìm hiểu thực trạng việc thực công tác đề xuất số giải pháp.Hy vọngrằng chừng mực đó, kiến nghị quan tâm, góp phần hồn thiện, nâng cao hiệu quảcơng tác thẩm địnhDAĐTcó sử dụng đất SHB nói riêng cácngân hàng TMCPnói chung 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO “Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội,”Báo cáo thường niên Cơng ty cổ phần xây lắp Dầu khí Thăng Long: Thuyết minhdự án đầu tưxây dựng cơng trình khu dân cư,“Khu nhà xã hội phường Quang Trung” Đinh Thị Thanh Trúc (2015),Hồn thiện cơng tác thẩm định tài chínhdựánđầu tư ngân hàng thương mạicổ phần Á Châu, CN Đà Nẵng, Luận văn Thạc sỹ Đỗ Phú Trần Tình (2009), Giáo Trình Lập thẩm địnhdự án đầu tư- Lý thuyết tình tập, Nxb Giao Thơng Vận tải Giáo trình mơn học Chính sách tài nguyên đất_ Khoa BĐS KTTN trường ĐH Kinh tế quốc dân Giáo trình mơn học Kinh tế tài nguyên đất, Khoa BĐS KTTN trường ĐH Kinh tế quốc dân Giáo trình mơn học Quản lý Nhà nước đất đai bất động sản, Khoa BĐS KTTN trường ĐH Kinh tế quốc dân Lê Minh (2014),Thẩm định dự án ngân hàng thương mại: Kinh nghiệm từ Techcombank, Tạp chí Tài Luật Kinh doanh bất động sản, số 66/2014/QH13 củaQuốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014 10 Luật Nhà ở, số 65/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014 11 Luật Xây dựng,số 50/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18/06/2014 12 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 Chính phủ quy định chi tiết số nội dung Quy hoạch xây dựng 13 Nghị định Số: 59/2015/NĐ-CP quản lýdự án đầu tưxây dựng – Chính phủ 14 Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình lậpdự ánđầu tư, Nxb đại học kinh tế Quốc dân 76 15 Nguyễn Thanh Trà - Nguyễn Đình Bồng (2004), Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 16 Phan Thanh Thúy (2007),Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay cácngân hàng thương mạiViệt Namtrong trình hội nhập kinh tế quốc tế.Luận văn Thạc sỹ 17 Phan Thị Thu Hà (2007), Giáo trìnhngân hàng thương mại, Nxb Đại học kinh tế Quốc dân