Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng phát triển việt nam (nghiên cứu chuyên sâu tại chi nhánh ngân hàng phát triển hưng yên)

MỞ ĐẦU MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ TÓM TẮT LUẬN VĂN MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5 1 1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG S[.]

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ TĨM TẮT LUẬN VĂN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm 1.1.1.2 Đặc điểm 1.1.1.3 Giá bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1.1.2 Thế chấp bất động sản 15 1.1.2.1 Khái niệm 15 1.1.2.2 Vai trò chấp bất động sản hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 16 1.1.2.3 Nguyên tắc chấp 17 1.1.2.4 Điều kiện thực chấp 18 1.1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp BĐS 19 1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP 20 1.2.1 Khái niệm 20 1.2.2 Các nguyên tắc định giá 21 1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng cho vay chấp 24 1.2.3.1 Phương pháp so sánh 24 1.2.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá 27 1.2.3.3 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 29 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản chấp 29 1.3 QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 31 1.3.1 Quản lý hồ sơ bất động sản chấp 31 1.3.2 Đăng ký giao dịch bảo đảm bất động sản chấp 33 1.3.3 Xử lý bất động sản chấp 37 1.3.3.1 Khái niệm 37 1.3.3.2 Vai trò xử lý bất động sản chấp 38 1.3.3.3 Đặc điểm xử lý bất động sản chấp 39 1.3.3.4 Các nguyên tắc xử lý bất động sản chấp 40 1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý bất động sản chấp 40 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƢNG YÊN) 42 2.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 42 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 42 2.1.2 Tổ chức máy, chức nhiệm vụ 44 2.2 HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 46 2.2.1 Cho vay chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước 46 2.2.1.1 Chính sách cho vay vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước 46 2.2.1.2 Kết thực cho vay chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước 49 2.2.2 Cho vay chấp bất động sản vốn tín dụng xuất Nhà nước 50 2.2.2.1 Chính sách cho vay vốn tín dụng ngắn hạn xuất 50 2.2.2.2 Kết cho vay chấp bất động sản vốn tín dụng ngắn hạn xuất Nhà nước 52 2.3 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHPT VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƢNG YÊN) 53 2.3.1 Các loại bất động sản chấp theo quy định Ngân hàng Phát triển Việt Nam 53 2.3.2 Quy trình phương pháp thực định giá 57 2.4 CÔNG TÁC QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƢNG YÊN) 65 2.4.1 Quản lý hồ sơ bất động sản chấp 65 2.4.2 Đăng ký giao dịch chấp bất động sản 68 2.4.3 Quản lý bất động sản chấp 70 2.5 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 72 2.5.1 Những kết đạt 72 2.5.2 Những vấn đề cần giải 72 2.5.3 Nguyên nhân 74 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 77 3.1 ĐỊNH HƢỚNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 77 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 80 3.2.1 ứng dụng phương pháp định giá bất động sản chấp linh hoạt 80 3.2.2 Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực 82 3.2.3 Đối quy trình thực cơng tác định giá quản lý bất động sản chấp 83 3.2.4 Hoàn thiện quy định liên quan đến việc xử lý bất động sản chấp 86 3.2.5 Hoàn thiện quy định hướng dẫn thực công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm 87 3.2.6 Xây dựng hệ thống lưu trữ khai thác thông tin liên quan đến bất động sản chấp 89 3.2.7 Tăng cường công tác kiểm tra bất động sản chấp, hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp 90 3.3 KIẾN NGHỊ ĐỂ THỰC HIỆN TỐT CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 92 KẾT LUẬN 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐTPT Đầu tư phát triển HTPT Hỗ trợ phát triển IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế NHPT Ngân hàng Phát triển QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TCTD Tổ chức tín dụng DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ Hình 1.1: Q trình ước tính giá trị BĐS chấp 27 Hình 1.2: Định giá bất động sản chấp theo phương pháp chi phí giảm giá 29 Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức máy Ngân hàng Phát triển Việt Nam 44 Bảng 2.1: Kết cho vay chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước 50 Bảng 2.2: Kết cho vay chấp bất động sản vốn tín dụng xuất Nhà nước 53 Hình 2.2: Xác định lại giá trị bất động sản chấp hình thành từ vốn vay 58 Bảng 2.3: Định giá bất động sản đất cơng trình xây dựng gắn liền với đất 60 Bảng 2.4: Ví dụ định giá bất động sản chấp đơn vị vay vốn Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Hưng Yên 65 Bảng 2.5: Giao dịch chấp bất động sản chưa đăng ký Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Hưng Yên 70 Hình 3.1: Quy trình tổ chức định giá quản lý bất động sản chấp Chi nhánh Ngân hàng Phát triển 84 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm ngần đây, hoạt động thị trường bất động sản nói chung, hoạt động chấp bất động sản nói riêng Việt Nam diễn sôi động Cùng với nguồn lực quan trọng khác, bất động sản đóng góp lớn trở thành nguồn lực quan trọng cho q trình phát triển kinh tế – xã hội Ngồi việc sử dụng bất động sản nhằm khai thác đặc tính vốn có để thoả mãn nhu cầu chủ sở hữu sử dụng, bất động sản sử dụng để huy động nguồn vốn cho q trình phát triển thơng qua hoạt động vay vốn chấp bất động sản tổ chức tài chính, tín dụng Thơng qua hoạt động này, bất động sản sử dụng làm tài sản chấp cho khoản vay Giá trị khoản vay lớn hay nhỏ phần phụ thuộc vào giá trị bất động sản chấp cho khoản vay Do vậy, xác định giá trị quản lý bất động sản chấp nhiệm vụ quan trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi bên cho vay, bên vay Đồng thời, ảnh hưởng đến hiệu sử dụng bất động sản lợi ích tồn xã hội Ngân hàng Phát triển Việt Nam tổ chức tài Nhà nước thành lập để thực sách Tín dụng đầu tư phát triển Tín dụng xuất Nhà nước Hoạt động cho vay chấp vốn tín dụng đầu tư phát triển vốn tín dụng xuất ngày tăng Tính đến cuối năm 2006, Ngân hàng Phát triển Việt Nam thực cho vay đầu tư 5.828 dự án với tổng số vốn cho vay theo hợp đồng tín dụng ký khoảng 97.649 tỷ đồng; thực cho vay vốn ngắn hạn xuất năm 2006 đạt khoảng 8.248 tỷ đồng Cùng với hoạt động cho vay vốn chấp việc thẩm định hồ sơ, xác định giá trị quản lý tài sản chấp nói chung bất động sản chấp nói riêng nhiệm vụ quan trọng, ảnh hưởng đến hiệu hoạt động Ngân hàng Phát triển Việt Nam tồn kinh tế Trước tình hình đó, Ngân hàng Phát triển Việt Nam tiến hành số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá quản lý bất động sản chấp, cụ thể: thành lập Trung tâm Phòng ngừa xử lý rủi ro, Ban Pháp chế; bổ sung điều chỉnh quy chế liên quan đến công tác định giá quản lý bất động sản chấp… Do đó, cơng tác định giá quản lý bất động sản chấp đạt kết định: việc quản lý, lưu giữ hồ sơ bất động sản chấp; triển khai thực đăng ký giao dịch bảo đảm bất động sản chấp; định định giá bất động sản chấp Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, công tác định giá quản lý bất động sản chấp Ngân hàng Phát triển Việt Nam nhiều bất cập, cụ thể: việc định giá bất động sản chấp chưa thực coi trọng mức, phận định giá cán định giá chủ yếu kiêm nhiệm, chuyên môn hạn chế, phần lớn bất động sản chấp định giá thiếu xác so với giá trị thực nó, hiệu định giá thấp; nhiều bất động sản chấp chưa đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định, hồ sơ chấp thiếu chưa hợp lệ Điều làm ảnh đến chất lượng cơng tác tín dụng đầu tư phát triển tín dụng xuất Nhà nước, số khoản vốn cho vay Ngân hàng Phát triển Việt Nam có nguy bị vốn khơng thể khởi kiện khách hàng Tồ án hay cưỡng chế phát mại tài sản để thu hồ nợ vay khách hàng không thực trả nợ có trường hợp phải chia sẻ quyền lợi cho ngân hàng, đơn vị khác thực phát mại tài sản để thu hồi nợ vay Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu Luận văn “Định giá quản lý bất động sản chấp Ngân hàng Phát triển Việt Nam (Nghiên cứu chuyên sâu Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Hƣng Yên)” Mục đích nghiên cứu đề tài Hệ thống hoá vấn đề lý luận công tác định giá quản lý bất động sản chấp Đánh giá thực trạng hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp NHPT Việt Nam Đưa phương hướng, giải pháp hồn thiện cơng tác định giá quản lý bất động sản chấp NHPT Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu vấn đề định giá quản lý bất động sản chấp, phương pháp định giá bất động sản, trình định giá quản lý bất động sản chấp Do tính đa dạng phức tạp vấn đề nghiên cứu nên luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp từ năm 2005 đến hết năm 2007 nghiên cứu chuyên sâu Chi nhánh NHPT Hưng Yên Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng phương pháp nghiên cứu truyền thống phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử; phương pháp thống kê, so sánh, phương pháp mơ hình, phương pháp phân tích tổng hợp liệu, phương pháp khảo cứu tài liệu… Những đóng góp Luận văn 5.1 Về mặt lý luận Hệ thống hoá vấn đề định giá quản lý bất động sản chấp Từ làm sở cho việc phân tích mặt lý luận thực tiễn trình định giá quản lý bất động sản chấp NHPT Việt Nam 5.2 Về mặt thực tiễn Đưa số giải pháp, kiến nghị hồn thiện cơng tác định giá quản lý bất động sản chấp nhằm nâng cao hiệu sử dụng bất động sản góp phần giải xung đột lợi ích bên liên quan trình vay vốn chấp bất động sản Ngân hàng Phát triển Việt Nam Nội dung Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, Luận văn trình bày chương: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học định giá quản lý bất động sản chấp Chƣơng 2: Thực trạng công tác định giá quản lý bất động sản chấp Ngân hàng Phát triển Việt Nam (Nghiên cứu chuyên sâu Chi nhánh NHPT Hưng Yên) Chƣơng 3: Phương hướng, giải pháp hồn thiện cơng tác định giá quản lý bất động sản chấp NHPT Việt Nam CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Bất động sản thuật ngữ rộng tài sản đất đai cơng trình xây dựng dùng cho mục đích khác Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Tuy nhiên, vào phân tích chi tiết thuật ngữ “đất đai” “tài sản gắn liền với đất đai” quốc gia có cách hiểu khác Pháp luật nước Nga quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung liệt kê cụ thể tài sản không liên quan đến đất đai tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ BĐS; Luật Dân Pháp Luật Dân Nhật Bản quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi động sản” Trong đó, Luật Dân Thái Lan lại quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”; Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) “Bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững lâu dài với nó” Tại Điều 174, Bộ luật Dân năm 2005 Nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Trong đó, số nhà khoa học lại