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TRLfONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN - (XI AM SINH CAC DITAN DAU TITKINH OOANH ® » IDONG SAN TAI NGAN HANG THlTUNG MA M M « CO PHAN HANG HAI VIET NAM * — U Ij trUOng dai hoc kinh t£ qu6c dAn _ r A* _ THAM DINH CAC DlT AN DAU TU’KINH DOANH BAT DONG SAN TAI NGAN HANG THUUNG MAI CO PHAN HANG HAl VIET NAM ■ ■ CHUYfiN ngAnh: kinh tE dAu TU LUAN VAN THAC SY KINH TE ã ô THS 525J NGUdl HUONG DAn KHOA HOC: PGS.TS Tr4n THO DAT HA NOI - 2011 t ff L0I CAM 0N Luan van dune thue hien dudi su hudng dan tan tinh cua PGS.TS Tran Tho Dat va su chi dan, giup du cua eae thay co Khoa Dau tu, eae dong nghiep cung eong tae, dupe thuc hien tren co so kien thue cua eae mon hoe da hoe tap khoa hoe va kinh nghiem thue tien cua tae gia tai MSB Toi xin chan gui loi cam on cae thay co giao, eae dong nghiep eung eong tac, dae biet bay to long cam on sau sac den Thay giao PGS.TS Tran Tho Dat, nguoi da tan tinh hudng dan, giup du toi hoan luan van LO’I CAM DOAN Toi xin cam doan day la luan van duoc thuc hien doc lap cua ban than voi su giup cua giao vien huong dan Nhung thong tin, so lieu, du lieu dua luan van duoc trich dan ro rang, day du ve nguon goc Qua trinh thu thap va xu ly du lieu cua ca nhan dam bao khach quan va trung thuc Tsi c gi Cam Thi MSn MUC LUC • • LOI CAM ON LOI CAM DOAN DANH MUC TC VIET TAT i •> x DANH MUC SO DO, BANG BIEU TOM TAT LUAN • VAN THAC • SY LOI MO DAU CHUONG 1: NHCNG VAN DE LY LUAN CO BAN VE THAM DINH DO SAN TAI • AN DAU TU KINH DOANH BAT DONG • • NGAN HANG THUONG MAI 1.1 Cong tac tham dinh dn an dau tn tai ngan hang thwong mai 1.1.1 Khai niem ve tham dinh du an dau tu 1.1.2 Su can thiet phai tham dinh du an ddu tu ngan hang thuong mai 1.1.3 Cac can cu tham dinh du an dau tu 1.1.4 Quy trinh tham dinh du an dau tu tai ngan hang thuong mai 1.1.5 Cac phuong phap tham dinh 1.1.6 Noi dung tham dinh du an dau tu tai ngan hang thuong mai 11 1.1.7 Chat luong tham dinh du an dau tu tai ngan hang thuong mai 15 1.2 Cong tac tham dinh dn an dau tw kinh doanh bat dong san tai ngan hang thwong mai 16 1.2.1 Khai niem va vai tro cua du an dau tu kinh doanh bat dong san nen kinh te 16 1.2.2 Dac diem cac du an dau tu kiih doanh bat dong san va yeu cau dat cong tac tham dinh du an dau tu kinh doanh bat dong san 19 1.3 Nhan to tac dong den cong tac tham djnh dn an dau tw kinh doanh bat dong san tai ngan hang thwong mai 214 1.3.1 Nhan to chu quan 24 1.3.2 Nhan to khiach quan 27 CHUONG 2: THUC TRANG THAM DINH CAC DV • • • • AN DAU TU KINH DOANH BAT DONG SAN TAI NGAN HANG TMCP HANG HAI VIET • NAM GIAI DOAN • 2006 -2010 29 2.1 Giol thieu ve tinh hinh hoat dong va cong tac tham dinh du an tai Ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam 29 2.1.1 Lich su hinh phat trien 229 2.1.2 Co cau to chuc 30 2.1.3 Mot so hoat dong chi'nh cua ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam 31 2.1.4 Cong tac tham dinh du an dAu tu tai ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam 35 2.2 Phan tich thuc trang tham dinh cac du an dau tu kinh doanh bat 37 dong san tai ngan hang TMCP Hang hai Viet Nam 2.2.1 Khai quat ve cac du an dau tu kinh doanh bat dong san tai ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam .37 2.2.2 Phan tich quy trinh tham dinh 41 2.2.3 Phan tichhUuonghhPptham dinh 44 2.2.4 Phan tich noi dung tham dinh 47 2.2.5 Minh hoa ve tham dinh du an dAu tu kinh doanh bat dong san tai MSB 59 2.3 Danh gia thuc trang cong tac tham dinh DADT kinh doanh BDS tai Ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam 69 2.3.1 Nhung ket qua dat duoc 69 2.3.2 Han chA 71 2.3.3 Nguyen nPhn han che 74 CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC THAM DINH DV AN DAU TU KINH DOANH BAT DONG SAN TAI NGAN HANG TMCP HANG HAI VIET NAIM 79 3.1 •> X A Dinh hudng cong tac tham dinh du an dau tu kinh doanh bat dong san tai Ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam 79 3.1.1 Muc tieu va dinh huong hoat dong cua MSB nam 20122 79 3.1.2 Dinh huong ve hoat dong cho vay kinh doanh bat dong san cua ngan a r hang TMCP Hang Hai Viet Nam 80 3.1.3 Dinh huong hoat dong tham dinh du an noi chung va tham dinh du an dau tu kinh doanh bat dong san noi rieng 33 3.2 Giai phap hoan thien cong tac tham dinh DADT kinh doanh BBS tai Ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam 84 3.2.1 Cac giai phap ve quy trinh va cong tac to chuc tham dinh du an dau tu kinh doanh bat dong san 84 3.2.2 Hoan thien noi dung tham dinh cac du an dau tu kinh doanh bat dong san 88 3.2.3 Giai phap hoan thien phuong phap tham dinh 95 3.3 Mot so kien nghi 97 3.3.1 Kien nghi voi cac co quan Nha nudc 97 3.3.2 Kien nghi voi ngan hang Nha nude 98 3.3.3 Kien nghi voi Ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam 100 3.3.4 Kien nghi voi cac chu dau tu du an kinh doanh bat dong san 100 r y r KET LUAN 103 TAI LIEU THAM KHAO 105 PHU LUC DANH MUC TU’ VIET TAT • BDS Bat dong san CDT Chu dau tu CBTD Can bo tham dinh CVTD Chuyen vien tham dinh DADT Du an dau tu HDTD Hoi dong tin dung NHTM Ngan hang thuong mai NHNN Ngan hang Nha nuoc TMCP Thuong mai co phan TSDB Tai san dam bao DANH MUC SO DO, BANG BIEU SO BO: Sa 1.1: Quy triihi tham dirh DADT tai NHTM Sa 2.1: Ca cau to chuc MSB 31 Sa 2.3 : Qhiy trinh hilmi diti cac DADT kinh doaih BDS tei MSB 43 BIEU DO: Bieu 2.1 Moi so chi tieu ca ban cuaMSB giai doan 2006 i 2010 30 Bieu 2.2: Phi ng cho vay diu tu kirh doanh BDS tai MSB gliii doan 2(0)6 - 2010 39 Bieu 2.3: Thong ke dien tich va ty le kin cho cua mot so toa nha cho thue van phOng hang A tai Ha Noi 53 BANG: Bang 2.1: TiIhihirhl huy dong von tai MSB gia i doan 2006 i 2010 33 Bang 2.2: Toe tang tnrong du not $ l du no theo ky han va ty le ng xau giai doan 2007 - 2010 34 Bang 2.3 : Tong so doanh nghiep, du an vay von trung va dai han tai MSB qua cac ntm 35 Bang 2.4: Ty le du ng theo nhom nganh gtai doan 2008 i 2010 .38 Bang 2.5: Cho vay trung va dai han DADT kinh doanh BDS tai MSB qua cac nam 39 Bang 2.6: Moi so chi tiuti bind quai cua cac DADT linhi doanh BDS MSB tai trg 40 Bang 2.7: So sanh gia cho thue khach san cua DADT Die - Phonemx vdi cac khach san tren dia ban .45 Bang 2.8: Phan rich rhiay cua du Tin cao oc Sai Gdn M&C 46 Bang 2.9: Cac ch i tieu ky thuatcua DADT Die - Phonenix 63 Bang 2.10: Dien tich cac can ho cuaDADT Die - Phonenix 63 Bang 2.11: Tongvon dau tu DADT Dic-Phoenix 64 Bang 2.12: Ket qua cho vay DADT kiihc doanh BDS vatket qua kinh doanh cua MSB qua cac nam 69 Bang 2.13: Thai gian tham dmhbmh quan du an tai MSB 70 Bang 2.14 Thong kt nhnn sutai Bantham 411^1111 dung & dUu hr 74 Bang 3.1: KChocch cic ch i tieu hoat dong cua MSB nam 2012 80 Bang 3.2 Duht hmrng hoat dongtnt dung nam 2012 cut MSB 81 94 Ve lau dai, MSB co the tuyen dung, dao tao them nguon nhan su co am hieu ve ky thuat bang cach tuyen dung tu cac truong Xay dung, ky thuat, kien truc hoac tu cac don vi linh vuc co lien quan, hoac boi duong them cho CBTD ve linh vuc 222.5 Nang cao hon nua cong tac tham dinh tai chinh du an Tham dinh tai chinh la mot khau quan de xac dinh nhu cau thuc su cua du an, tinh hieu qua va kha nang tra no cua du an cho ngan hang ve cac chi tieu tai chinh, hien Ngan hang van tinh toan chu yeu voi cac cac chi tieu NPV, IRR, va thoi gian hoan von Ngoai ra, co the bo sung them chi tieu PI (chi tieu doanh loi) duoc tinh dua tren moi quan he ty so giua thu nhap rong hien tai (PV) so voi von dau tu ban dau Viec su dung mot chi tieu khong phan anh het duoc tinh hinh tai chinh cua du an ma can phai co su ket hop cua nhieu chi tieu voi ve phuong phap tinh hieu qua kinh te tai chinh du an, can thong nhat o mot so noi dung nhu cach tinh he so chiet khau co yeu to truot gia va lam phat, tuoi tho cua r > r r du an, gia tri cdn lai cua tai san co dinh hay tai dau tu tai san het khau hao Viec dua mot huong dan rieng ve viec tham dinh noi dung hieu qua tai chinh cua DADT kinh doanh BDS la can thiet de cac phuong phap tinh toan duoc thong nhat tu chi nhanh den hoi so, cac ket qua dem lai se mang tinh chinh xac cao ma thoi gian tham dinh lai duoc rut ngan 2.22.6 Chu cong tac tham dinh hieu qua kinh te xa hoi cua du an Thong thuong cac NHTM khong chu tham dinh noi dung hieu qua kinh te xa hoi Tuy nhien, doi voi cac DADT kinh doanh BDS thi noi dung ve hieu qua kinh te xa hoi co anh huong den doanh thu, chi phi cua du an, cac tac r > r \ dong ve kinh te xa hoi nhu su thuan tien ve giao thong cung cap nguyen lieu r ' dau vao cho du an, hieu ung cua tieng on thuc hien du an, cac tac dong cua a r 9 r du an den viec phat trien viec lam, phat trien kinh te cua dia phuong DADT r kinh doanh BDS anh huong toi doi song kinh te xa hoi cua noi du an toa lac, tao r r nen cac hieu ung tich cuc va tieu cuc tai Do vay, yeu to tham dinh hieu qua a kinh te xa hoi cua du an can duoc quan tam thich dang 95 3.2.2.7 Nang cao cong tac tham dinh rui ro MSB nhan thua rang: Rui oo hau nhu ao mat toogg tung nghiep vu Ngng hang va hieu qua kinh doonh auo ngng hang phu thuoa phan lon vao gang lua quan toi oui oo r \ r r Vi vay, tai MSB tat aa aca hoat dong deu lien quon o mot mua nhat dinh den viea phnn tiah, dcnh giC, ahap nhan va quan ly oui oo Voi aca du Cn kinh doonh BDS mua oui oo aang aoo, vi the mot yeu aau dat oo la viea kiem soCt oui oo aan lunn duqa tien hanh mot aCah thuong xuyen va phai duoa aai tien lien tua Can thua hien tham dinh oui oo doa lap, khnng don xen vao aCa noi dung auo du Cn de ao aCi nhin tong quon nhat ve oui oo auo du Cn CCa bien phCp han ahe oui oo aan phai duoa duo oo au the de anng tCa phong nguo oui oo toong quC toinh aho voy dat duoa hieu qua tot nhat - Thi touong BDS thuong xuyen ao su bien dong ve giC aa do, phnn tiah nhay khnng the thieu duoa yeu to Phuong phCp phnn tiah nhay la mot phuong phCp khC hieu qua toong viea dCnh giC mua oui oo auo du Cn ao bien dong auo thi touong - Lap he sd phnn tCn oui oo He sd dCnh giC kha nang han ahe aCa oui oo tu phio khCah hang, phnn tCn oui oo khnng tap toung von aho mot khCah hang hoaa mot sd khCah hang quC lon - Phnn ky dau tu aCa du Cn BDS: toCnh oui oo tin dung dau tu vao aCa gioi doan khnng toua tiep tao oo giC toi sinh loi - Lap va toi quy du tou ton that 3.2.3 Giai phOp hoan thuin phuong phOp tham dinh Tinh khoo hoa auo du Cn phu thuoa oat nhieu vao su dung aCa phuong phCp tham dinh Theo tung aap do, noi dung aung nhu yeu aau thu thap thnng tin, nguon thnng tin hien ao de duo oo aCa phuong phCp tham dinh kha thi hoaa ket hop dong thoi nhieu phuong phCp toong viea tien hanh tham dinh nham toi uu viea su dung ao 96 hieu qua cac phuong phap, nang cao chat luong cong tac tham dinh Giai phap hoan thien de hoan thien phuong phap tham dinh theo huong nhu sau : Can dua mot huong dan cu the ve viec su dung cac phuong phap tham dinh DADT kinh doanh BDS bao gom trinh tu su dung, trudng hop ap dung cac phuong phap tham dinh, muc tieu dat duoc thuc hien phuong phap Chang han co the su dung phuong phap nhay mot chieu ddi voi bien so tong muc dau tu cua DADT kinh doanh BDS vi cac du an nganh doi hoi von lon, huy dong tu nhieu nguon, tinh chac chan kha nang huy dong von thudng la khong nhieu Thuc hien phan tich nhay chieu se cho ket qua tong muc von dau tu anh hudng nhu the nao den dong tien du an Trong moi noi dung tham dinh du an co the su dung linh hoat cac phuong phap tham dinh nham co nhung nhan xet, danh gia da chieu, trung thuc ve DADT Su dung phuong phap khong chi dung lai d viec tim hieu, nhan xet danh gia, dam bao tuan thu theo phap luat ma la cach thuc tac dong vao du an de du an duoc boc lo mot cach toan dien tren moi khia canh Mot noi dung co the doi hoi su dung nhieu phuong phap, do can phai su dung phuong phap theo thu tu truoc sau hay lap lai de phan tich noi dung Chang han nhu noi dung thi trudng cua DADT kinh doanh BDS la mot noi dung tham dinh quan trong, qua trinh tham dinh co the su dung cac phuong phap so sanh, doi chieu voi cac du an tuong tu tai dia ban, roi tu su dung phuong phap du bao cung cau thi trudng cho tuong lai Lua chon phuong phap chu yeu phu hop doi voi tung noi dung dam bao phuong phap du dieu kien mang ap dung, dap ung nhung yeu cau, quy dinh cua Nha nuoc va mang tinh toi uu Vi du nhu, viec tham dinh khia canh ky thuat cua du an co the lua chon phuong phap chuyen gia de cho ket qua toi uu nhat hay viec tham dinh tong muc dau tu doi voi cac du an phuc tap, nhieu hang muc cong viec cung co the su dung phuong phap chuyen gia de dinh gia gia tri cua ca du an thuc hien 97 Cac phuong phap tham dinh tien tien, ung dung khoa hoc ky thuat can duoc su dung nhieu hon, nhu phuong phap phan tich nhay da chieu can duoc su dung vao tham dinh cac DADT kinh doanh BDS de cho cac ket qua tinh toan hieu qua tai chinh cua du an mot cach chinh xac nhat co su tac dong cua nhieu yeu to den du an Phuong phap triet tieu rui ro can duoc su dung viec phan tich rui ro cua du an nhu rui ro ve cong nghe du an, rui ro ve thi truong cua du an, cac phuong phap xep hang tin dung noi bo, QCA can duoc cai tien hon nua de phu hop voi thuc te tham dinh cac DADT kinh doanh BDS tai MSB Doi voi nghien cuu noi dung xem xet tinh hop le, hop phap thi phuong phap nghien cuu tai lieu phai di truoc, sau phuong phap so sanh duoc thuc hien nham ap dung, doi chieu du an cu the doi voi quy dinh, cua Nha nuoc Doi voi du an phuc tap, von lon, co cong nghe moi can thiet ap dung phuong phap chuyen gia de tham gia, lay y kien ve cac noi dung 3.3 Mot so Iden nghi De viec tham dinh du an tai ngan hang dat chat luong tot ngoai no luc cua ban than ngan hang thi cung can co su giup cua ngan hang Nha nuoc, cac co quan hanh chinh khac cua Nha nuoc Kien 3.3.1 nghi vd’i cac cff quan Nha nuffc Voi vai tro la nguoi quan ly va dieu tiet vi mo dat nuoc, cac co quan Nha nuoc cung rat can quan tam den hoat dong tham dinh du an cua cac NHTM cu the: - Nha nuoc can tao mot moi truong phap ly on dinh, nhat quan cho linh vuc BDS Qua ma ngan hang, CDT co cac can cu chinh xac, minh bach de thuc hien viec tham dinh cac DADT kinh doanh BDS, bao gom ca viec thuc hien cac quyen su huu, su dung cac BDS de giam thieu rui ro cho cac ngan hang thuc hien phat mai tai san Tu do, cac NHTM cung an tam va manh tay hon viec cho vay dau tu linh vuc - Nha nuoc can phai cong bo quy hoach tong the ve phat trien kinh te xa hoi theo nganh, vung lanh tho theo tung thoi ky, de tao dieu kien cho cac NHTM co co so lap ke hoach tin dung trung dai han cho phu hop voi yeu cau cua tung nganh kinh te vua dam bao duoc nhu cau ve von dau tu cua doanh nghiep, vua phuc vu duoc muc 98 tieu phat trien kinh te xa hoi dong thoi tranh duoc nhung rui ro dau tu sai huong cua NHTM Day cung la can cu de CBTD tien hanh tham dinh cac noi dung cua du an - Bo ke hoach dau tu can co van ban huong dan cu the hon lap va quan ly DADT, giup CDT de dang hon viec lap va tien hanh hoat dong dau tu e > r r r r •> - Bo tai chinh can co cac che tai khong che viec thuc hien cac che kiem toan cong khai tinh hinh tai chinh doanh nghiep de dam bao tin cay cho cac bao cao tai chinh gui den ngan hang vay von - Cac bo nganh can phoi hop de hoan thien he thong chi tieu cua nganh minh bao gom cac chi tieu kinh te - ky thuat cua rieng nganh minh Day se la co so cho CBTD so sanh qua trinh tham dinh, Cac thong tin phai duoc cong bo cOng khai va thuong xuyen duoc cap nhat theo nhung thay doi cua nganh Dac biet cac chi tieu khau hao, muc tieu hao nguyen vat lieu, don gia xay dung can duoc xay dung that day du va chi tiet - Nha nuoc can tang cuong cac bien phap de giu on dinh kinh te vi mo, on dinh chinh tri, tao moi truongf tot cho cac NHTM hoat dong Khi can thiet Nha nuoc co the tac dong de giai cuu thi truong BDS, hd tro cac DADT kinh doanh BDS dang bi dong bang, gay ton that rat lon cho nen kinh te - Kien nghi Nha nuoc xay dung mot co quan chuyen trach viec thu thap, cung cap thong tin nen kinh te, dac biet la linh vuc BDS de ho tro cung cap thong tin cho CDT cung nhu ngan hang qua trinh tiep can, tham dinh cac du an Nhu vay co the thay tham dinh DADT la qua trinh phuc tap va viec nang cao chat luong tham dinh cung khong phai de dang Chat luong tham dinh du an anh huong toi hieu qua cua du an Hieu qua cua du an khong chi la moi quan tam cua nhidu bo nganh lien quan Do vay, nang cao chat luong tham dinh du an khong chi la cong viec cua rieng ngan hang hay mot co quan rieng biet nao ma can co su gop suc cua tat ca cac ben Viec nang cao chat luong tham dinh phai duocc tien hanh dong bo va theo dinh huong dung da de o tat ca cac khau, cac noi dung da de cap r 3.3.2 Kien nghi v Khai quat van de ly luan chung ve tham dinh du an dau tu kinh doanh bat dong san tai NHTM >Noi dung chinh cua Tham dinh du an dau tu kinh doanh bat dong san tai NHTM > Trinh bay va phan tich thuc trang tham dinh du an dau tu kinh doanh bat dong san tai MSB giai doan 2006-2010 tu neu nhung kho khan can giai quyet va nguyen nhan cua kho khan 104 > De xuat mot so giai phap true tiep, gian tiep nham hoan thien tham dinh du an dau tu kinh doanh bat dong san tai MSB Dong thoi ban luan van eung neu mot so kien nghi voi Chinh phu, Ngan hang nha nude, eae Ban nganh eo lien quan, MSB va ehu dau tu du an kinh doanh bat dong san de tao thuan loi eho viee tham dinh du an dau tu eua eae doanh nghiep Tuy nhien viee hoan thien eong tae tham dinh DADT kinh doanh BDS nham tang truong tin dung trung va dai han eua eae doanh nghiep dam bao loi ieh ngan hang va hieu qua du an eho doanh nghiep la mot van de ldn, ean eo he thong eae giai phap va eae dieu kien thue hien dong bo Do ban luan van nay, tae gia ehi mong muon dong gop nhd tong the eae giai phap hoan thien eong tae thim dinh DADT kinh doanh BDS De giai phap duoe thue thi va phat huy tae dung thi ean eo su no lue tu ban than eae ehu dau tu, eo su quan tam phoi hop hd tro eua Chinh phu va eae NHTM eung nhu eae eap, eae nganh eo lien quan Do thoi gian nghien euu han ehe, hieu biet eon it rat mong nhan duoe su gop y tu Quy thay eo va eae ban de toi hoan thien hon de tai nghien euu 105 A - _ TAI LIEU THAM KHAO Luat tO chuc tin dung, luat kinh doanh bat dong san, luat xay dung, luat nha o va cac van ban huong dan thi hanh cac luat Thong tu so 13/2010/TT-NHNN 20 thang 05 nam 2010 cua Ngan hang nha nuoc dinh ve cac ty le dam bao an toan hoat dong cua tot chuc tin dung va cac thong tu sua doi, bo sung thong tu PGS.TS Nguyen Bach Nguyet (2005), Giao trinh lap du an dau tu, Nha xuat ban Thong ke, Ha Noi PGS.TS Nguyen Bach Nguyet, TS Tu Quang Phuong (2007), Giao trinh Kinh te dau tu, Nha xuat ban Dai hoc Kinh te Quoc dan, Ha Noi PGS TS Luu Thi Huong (2004), Giao trinh tham dinh tai chinh du an, Nha xuat ban tai chinh, Ha Noi rtf \ ThS Dinh The Hien (2006), Lap_Tham dinh hieu qua tai chinh Du an dau tu, Nha xuat ban Thong ke, Ho Chi Minh TS Phan Thi Thu Ha (2005), Giao trinh Ngan hang Phat trien, Nha xuat ban lao dong xa hoi, Ha Noi PGS.TS Tran Huy Hoang (2007), Quan Tri Ngan Hang Thuong Mai, NXB Lao Dong Xa Hoi, Ha Noi Bao cao tai chinh, bao cao tin dung, bao cao noi bo cua MSB qua cac nam 2006-2010 10 So tay tin dung cua Ngan hang TMCP Hang Hai Viet Nam 11 Ke hoach kinh doanh, Chinh sach tin dung nam 2012 cua MSB 12 Ho so du an va to trinh, bao cao tham dinh du an: “To hop khach san sao-van phdng-chung cu cao cap DIC-Phoenix » 13 Baoc ao tham dinh c ac duan: Duan c ao o c Sai Gon M&C; du an toa chuun cu HH-H.5.1 - khu thi Phap Van Tu Hiep; du an khu thi nha o Hoang Van; du an tna nha Viglacera; du an chung cu Van Hung Phat; du an khu thi moi Duong Noi; du an khu dan cu Vo Minh Due 14 Cac website: www.sbv.gov.vn; www.msb.com.vc,Vtlexpress.cet, Vietnamnet, PHU• LUC 01 • Ddng tien dy an “To hop khach san sao-van phong-chung cw cao cap DIC-Phoenix » STT Nam Khoan muc 10 11 12 DOng tien cua (61,500) 92,394 549,900 483,308 185,662 215,571 252,684 315,233 337,028 344,975 353,085 361,359 369,799 (61,500) 92,394 469,530 402,939 105,293 135,201 172,315 283,513 305,307 313,254 321,364 329,639 338,078 0 80,370 80,370 80,370 80,370 80,370 31,721 31,721 31,721 31,721 31,721 31,721 Von dau tu 755,269 735,241 Von ty co 455,269 335,241 Von vay 300,000 400,000 bo du an (755,269) (642,848) 549,900 483,308 185,662 215,571 252,684 315,233 337,028 344,975 353,085 361,359 369,799 Luy ke dong tien (755,269) (1,398,117) (848,217) (364,909) (179,246) 36,324 289,009 604,242 941,270 1,286,245 1,639,330 2,000,689 2,370,488 I dy dn thue KHCB - Loi nhuan sau - L5i thdd gian an han Ddng tien toan II KET QUA Cac chi tieu phan tich 1.1 NPV 1.2 IRR 24% 1.3 ROE 19% 151,893 trieu dong Thcri gian hoan 1.4 von 5.83 N3m (Nguon: bao cao tham dinh dy an Dic-Phoenix) PHU• LUC 02 • Phan tich nhay dir an : “To hop khach san sao-van phong-chung cw cao cap DIC-Phoenix » SV THAY DOI CUA GIA CHO BAN CAN HO DEN HIEU QUA TAI CHINH CUA DV AN Chi tieu Phuong an tinh - — - -Thay doi gia ban -20% -15% -10% -5% 0% 6,684 (36,698) 52,577 100,980 151,893 NPV 20% 21% 21% 22% 24% IRR SV THAY DOI CUA TONG MIC DAU TU PEN HIEU QUA TAI CHINH CUA DC AN - A - A Thay doi tong muc dau tu Phuong an tinh Chi tieu 5% 0% 109,300 151,893 NPV 23% 24% IRR DO NHAY CHIEU SC THAY DOI GIA CAN HO VA TONG MCC DAU TU DEN CHI SO NPV Tong muc dau tu P/A tlnh -20% 151,893 Gia ban can ho 10% 66,706 22% 15% 24,113 21% 20% (18,481) 20% -10% 10% 20% (121,885) (207,072) (32,610) (117,798) -20% 133,676 48,489 -10% 222,951 137,764 10% 431,626 346,439 176,065 90,878 20% 551,027 465,840 295,466 210,279 66706.138 -18480.969 322267.46 237080.3527 (Nguon: bao cao tham dinh du an Dic-Phoenix) PHU LUC 03 • • Kha nang tra no1 cua du an “To hop khach san sao-van phong-chung cn cao cap DIC-Phoenix » So Khoan muc Nam hoat dong TT 363,621 321,169 131,420 150,487 174,146 206,116 64,296 64,296 64,296 64,296 64,296 25,377 - Loi nhuan sau thue 299,326 256,873 67,124 86,191 109,851 180,739 Tra no goc theo ke hoach 216,667 216,667 16,667 36,667 76,667 136,667 Can doi nguon tra no goc 146,955 104,502 114,753 113,820 97,479 69,449 Nguon tra no - - ’ -—’ - Khau hao co ban > •> (Ngudn: bao cao tham dinh du an Dic-Phoenix)