Một số rào cản khi tiếp cận nhà ở thu nhập thấp tại thành phố hà nội

T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T Ể Q U Ố C D Â N O AIHỌCKTQD TT THÔNG TIN THƯ VIỆN PHỊNG LUẬN ÁN • Tư LIỆU PHAN ĐỨC ANH MỘT SỐ RÀO CẢN KHI TIÉP CẬN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI C huyên ngành: Q uản trị Kinh doanh bât động sản LUẬN VĂN TH ẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ 7 // NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG H N ội, năm 2012 LÒI CAM Đ O AN L u ậ n v ă n n y c n g trìn h n g h iê n c ứ u k h o a h ọ c có tín h tru n g th ự c , k h c h q u a n c ủ a c n h â n T ô i; đ ợ c th ự c h iệ n d i h n g d ẫ n k h o a h ọ c củ a: PGS.TS Hoàng Văn Cưòng Viện trưởng Viện Sau Đại Học - Đai học Kinh tế Quốc dân - Hà Nội S ố liệ u v n ộ i d u n g p h â n tíc h đ ợ c trìn h b y tr o n g lu ậ n v ă n n y đ ả m b ả o tín h h ọ p p h p ; k ế t q u ả c ủ a c n g trìn h n g h iê n c ứ u n y k h ô n g p h ả i k ế t q u ả c o p y lạ i c ủ a c n g trìn h n g h iê n c ứ u n o k h c từ trư c tớ i n a y T Á C G IẢ L U Ậ N V Ă N P han Đ ửc A nh LỜI CẢM ƠN - T ô i x in c ả m cm: PGS.TS Hoàng Văn Cường N g i đ ã tr ự c tiế p h n g d ẫ n , c h ỉ b ả o c h o T ô i n g h iê n c ứ u L u ậ n v ă n ; v i k in h n g h iệ m , k iế n th ứ c s p h m n h iề u n ă m c ô n g tá c v tậ n tìn h , đ ộ n g v iê n , T h ầ y đ ã g iú p tô i v ợ t q u a m ọ i k h ó k h ă n , h o n th n h L u ậ n v ă n n ày - T ô i x in c ả m om: PGS.TS Vũ Đình Thắng C ù n g c c T h ầ y , C ô g iá o K h o a B ấ t đ ộ n g sả n v K in h tế T i n g u y ê n ; T h ầ y , C ô g iá o g iả n g d y c h n g trìn h c a o h ọ c k h ó a 19 - Đ H K T Q D , H N L n h ữ n g n g i đ ã tru y ề n th ụ k iế n th ứ c v ề lĩn h v ự c k in h tế , tà i c h ín h v b ấ t đ ộ n g sả n , c h o T ô i k in h n g h iệ m h ọ c tậ p , k in h n g h iệ m n g h iê n c ứ u k h o a h ọ c - T ô i x in c ả m om: ThS Lã Thị Bích Quang L g iá o v iê n c h ủ n h iệ m lớ p c a o h ọ c G c ù n g c c b n h ọ c X in trâ n th n h c ả m ơn! HỌC VIÊN P han Đ ức A nh M Ụ C LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẤT KẾT QUẢ NGHIÊN CÚtJ LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG - C SỞ KHOA HỌC VỀ MỘT SỐ RÀO CẢN KHI TIẾP CẬN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP 1.1 Khái niên đặc điểm người có thu nhập thấp, nhà thu nhập thấp thành phần đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp 1.1.1 N gười có thu n h ậ p th ấ p 001 1.1.2 T hành phần đầu tư xây dự ng nhà thu nhập th ấ p 003 1.1.3 N hà thu n h ập th ấ p 003 1.2 Một số quy định pháp luật người có thu nhập thấp, nhà thu nhập thấp 1.2.1 Đ ối tư ợng v đ iề u kiện m ua, thuê m ua nhà thu nhập th ấ p 005 1.2.2 H ình thức v th n h phần đầu tư xây dựng nhà thu nhập t h ấ p 007 1.2.3 Q uy định n h thu nhập th ấ p 008 1.3 Một số nhân tố tác động tói nhà thu nhập thấp 1.3.1 C ung nhà th u nhập th ấ p 014 1.3.2 Cầu nhà thu n h ập t h ấ p 015 1.4 Rào tiếp cận nhà ỏ’thu nhập thấp 1.4.1 R cản liên q u a n đến Q uy hoạch n h 016 1.4.2 R cản liên q u a n đến C hính sách đầu tư nhà 016 1.4.3 R cản liên q u an đến C chế quản lý nhà 017 1.4.4 R cản liên q u an đến N guồn vốn nhà 017 1.5 Kinh nghiệm rút từ việc tháo gõ' rào cản nhà thu nhập thấp số Quốc gia 1.5.1 K inh nghiệm c ủ a m ột số quốc g i a 018 1.5.2 Bài học rút từ kinh nghiệm m ột số quốc g i a 022 CHU ÔNG - THỤC TRẠNG MỘT SỐ RÀO CẢN KHI TIẾP CẬN NHÀ Ỏ THU NHẶP THÁP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Tổng quan nhà thu nhập thấp thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2012 2.1.1 L ịch sử h ình th n h nét văn hóa nhà H N ộ i 023 2.1.2 D ân số lao đ ộ n g H N ộ i 024 2.1.3 N hà thu n h ập th ấ p H N ộ i 025 2.2 Thực trạng số rào cản tiếp cận nhà thu nhập thấp thành phố Hà Nội 2.2.1 T hự c trạng m ột số nhân tố tá c động tớ i nhà thu nhập thấp H N ộ i 032 2.2.2 T hự c trạng rào n tiếp cận nhà thu nhập thấp H N ội 046 2.2.2.1 R cản liên q u an đến Q uy hoạch nhà 047 22.2.2 R cản liên q u an đến C hính sách đầu tư xây dự ng nhà 053 2.22.3 R cản liên q u a n đến N guồn vốn nhà 058 2 A 2.3 R cản liên q u a n đến C chế quàn lý nhà 070 Đánh giá thực trạng rào cản tiếp cận nhà ỏ’nhà ỏ’ thu nhập thấp thành phố Hà Nội 2.3.1 M ặt đạt đ ợ c 082 2.3.2 M ặt tồn ngu y ên n h â n 083 2.3.3 Đ ánh giá th ự c tra n g loại h ình nhà thu nhập thấp H N ộ i 089 CHƯƠNG - MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÁO GỠ RÀO CẢN KHI TIẾP CẬN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI tiêu 092 3.1 M ục 3.2 Phưong hưóng 093 3.3 Thuận lọi, khó khăn, hội thách thức loại hình nhà thu nhập thấp năm Hà Nội 094 3.4 Một số giải pháp tháo gõ’rào cản tiếp cận nhà ỏ’thu nhập thấp Hà Nội 3.4.1 N hóm giải p h áp liên quan đến Q uy h o c h 095 3.4.2 N hóm giải p h áp liên quan đến C hính sách đầu t 099 3.4.3 N hóm giải p h áp liên quan đến C chế quản l ý 101 3.4.4 G iải pháp tài .104 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO D A N H M Ụ C C Á C B Ả N G B IỂ U Bảng TT B ảng 2.1: K ế h o c h phát triển nhà xã hội H N ội giai đoạn 2009 - 2010 32 B ảng 2.2: K ế h o c h phát triển nhà xã hội H N ội giai đoạn 2011 - 2015 33 T h ô n g tin hộ D ự án nhà thu nhập thấp N gơ Thì B ảng 2.3: 34 N hậm B ảng 2.4: T h ô n g tin hộ D ự án nhà thu nhập thấp Đ ặng X 35 B ảng 2.5: T h ô n g tin hộ D ự án nhà V iệt H ưng 36 B ảng 2.6: T h ố n g k ê tỷ lệ số hộ nộp hồ sơ dự án N gơ Thì N hậm 38 B ảng 2.7: T h ố n g kê số liệu đăng ký m ua nhà dự án Đ ặng X 39 B ảng 2.8: Số hộ g ia đình nộp hồ sơ đăng ký đợt 40 B ảng 2.9: Số hộ g ia đình nộp hồ sơ đăng ký đợt 41 B ảng 2.10: Số hộ g ia đình nộp hồ sơ đăng ký đợt 42 B ảng 2.11: Số hộ g ia đình nộp hồ sơ đăng ký đợt 43 B ảng 2.12: Số hộ g ia đình nộp hồ sơ đăng ký đợt 44 B ảng 2.13: Số hộ gia đình nộp hồ sơ đăng ký đợt - 45 T h ố n g kê chiều cao tầng m ột số dự án nhà thu nhập thâp 55 B ảng 2.14: đư ợ c cấp phép xây dựng H N ội T h ố n g k ê chiều cao tầng m ột số dự án nhà thu nhập thấp 56 B ảng 2.15: đư ợ c cấp phép xây dựng H Nội T h ố n g k ê nguồn vốn m ột số dự án nhà thu nhập thấp Hà 60 B ảng 2.16: N ội giai đoạn từ 2009 - 2012 B ảng 2.17: Chi p h í dự án nhà thu nhập thấp Đại M ỗ 61 C hi p h í đầu tư xây dựng m ột số dự án nhà thu nhập thâp 62 B ảng 2.18: khác tạ i H N ội giai đoạn từ 2009 - 2012 T h ố n g k ê giá bán nhà thu nhập thấp m ột số dự án H 66 B ảng 2.19: N ội giai đoạn từ 2009 - 2012 T h ố n g k ê tổng thu nhập / tháng / hộ nộp hồ sơ dự án N gơ Thì 68 B ảng 2.20: N hậm : T h ố n g k ê tổng thu nhập / tháng / hộ nộp hồ sơ dự án Đ ặng 69 B ảng 2.21: Xá: T h ố n g k ê số lư ợng người m ua xin không đăng ký m ua nhà 73 B ảng 2.22: n ộ p hồ sơ ng không bốc thăm D A N H M Ụ C C Á C H ÌN H V Ẽ TT Hình H ìn h 2.1: D ự án n h thu nhập thấp N gơ Thì N hậm 26 H ình 2.2: D ự án n h thu nhập thấp K iến H ưng (CT3) 27 H ình 2.3: D ự án n h thu nhập thấp Sài Đ ồng C ông ty 28 H ình 2.4: D ự án n h thu nhập thấp Sài Đ ồng C ông ty 29 H ình 2.5: D ự án n h thu nhập thấp Đại M ỗ 30 H ình 2.6: D ự án n h thu nhập thấp Đ ặng X 31 H ình 2.7: M ôt số k h u tậ p thể cũ H N ội 48 H ình 2.8: V ị trí m ộ t số khu thị xây dựng dự án nhà thu nhập thấp 52 D A N H M Ụ C C Á C T Ừ V IẾ T T Ắ T TT Nội dung cần viết tắt C hữ viết tắt C ô n g ty N h H n Q u ố c KNHC N g â n h n g th n g m ại NHTM N g â n h n g c h ín h s c h NHCS N g ân sách n h nư c N SN N ủ y ban n h ân d ân UBND C h n g tr ìn h p h t triể n L iê n h ợ p q u ố c UNDP (U n ite d N a tio n s D e v e lo p m e n t P ro g m m e ) T h u ế T h u n h ậ p d o a n h n g h iệ p N g â n h n g th ế g ió i (W o rld B a n k ) Thuế TN D N WB M ụ c đ íc h đ a n h ó m g iả i p h p n y n h ằ m g iú p c h o c ô n g tá c q u ả n lý n h n c c ủ a H N ộ i m ộ t n h ìn tổ n g th ể v b i b ả n h o n từ v iệ c k h ả o sát số liệ u v ề n h c h o n g i có th u n h ậ p th ấ p , n g i có th u n h ậ p th ấ p , đ ế n v iệ c d ự a v o số liệ u k h ả o s t p h â n tíc h , tín h to n v b ố trí c h o H N ộ i m ộ t h ệ th ố n g , m n g lư i c c k h u n h th u n h ậ p th ấ p p h ù h ọ p v i q u y h o c h sử d ụ n g đ ấ t, p h ù h ọ p v i q u y h o c h x â y d ự n g c h u n g , q u y h o c h x â y d ự n g c h i tiế t tỷ lệ /2 0 h a y /500, m c s v ề q u y h o c h k iế n trú c đ n g b ộ v i q u y h o c h p h t tr iể n th ủ đ ô H N ộ i tro n g n h iề u g ia i đ o n sau n ày V i m ụ c tiê u v x u h ó n g là: h ệ th ố n g n h th u n h ậ p th ấ p p h ả i đ ợ c tín h to n v q u y h o c h m a n g tín h k h o a h ọ c v đ e m lạ i h iệ u q u ả c h o x ã h ộ i b ố tr í cự c k ỳ h ọ p lý S au đ â y g iả i p h p ch i tiế t c ủ a n h ó m g iả i p h p n ày: 3.4.1.1 Giải pháp khảo sát thu thập số liệu người có thu nhập thấp Hà Nội phục vụ cơng tác quy hoạch: Đ ể th ự c h iệ n đ ợ c g iả i p h p n y , đ ò i h ỏ i U B N D T h n h p h ố H N ộ i c h ỉ đ o U B N D c c c ấ p c ủ a H N ộ i, c c c q u a n b a n , n g n h c ủ a T h n h p h ó c ù n g p h ố i h ợ p n g i d â n trê n đ ịa b n c ù n g h n h đ ộ n g N ộ i d u n g c ủ a g iả i p h p n h sau: - X â y d ự n g , lậ p m ẫ u p h iế u đ iề u tra , k h ả o s t v th u th ậ p th ô n g tin: - U B N D T h n h p h ố H N ộ i g ia o c h o C ụ c T h ố n g k ê H N ộ i lậ p m ẫ u p h iế u đ iề u tra , k h ả o sát, th u th ậ p th ô n g tin v ề c n h â n , h ộ g ia đ ìn h n g i la o đ ộ n g trê n to n đ ịa b n T h n h p h ố , n ộ i d u n g p h iế u đ iề u tr a p h ả i g m n h ữ n g tiê u c h í sau đây: + T h ô n g tin v ề c n h â n v to n b ộ th n h v iê n c ủ a h ộ g ia đ ìn h n g i la o đ ộ n g c ầ n k h a i b o (tê n , tu ổ i, g ió i tín h , h o n c ả n h g ia đ ìn h , trìn h đ ộ h ọ c v ấ n , tô n g iá o , n i c trú ); + T h ô n g tin k ê k h a i v ề th u n h ậ p v tài sả n c ủ a c n h â n , h ộ g ia đ ìn h c ầ n k h b o (T h n h p h ầ n la o đ ộ n g , h n g lư n g N g â n s c h /k h ô n g n g â n sá c h , m ứ c lư n g v m ứ c th u n h ậ p /th n g , m ứ c chi tiê u h n g th n g c ủ a c n h â n , tà i sả n h iệ n có từ triệ u đ n g tr lê n ); 96 + T h ô n g tin v ề n h u c ầ u , s th íc h liê n q u a n đ ế n v iệ c có n h v có n h thu n h ậ p th ấ p (c ó n h u c ầ u v ề n h k h ô n g , có n h u c ầ u v ề n h th u n h ậ p th ấ p k h ô n g ; đ ề x u ấ t n h th u n h ậ p th ấ p p h ả i tố i th iể u có tiê u c h í gì; đ ịa đ iể m n h thu n h ậ p th ấ p p h ả i đ ặ t đ â u th ì h ợ p lý , th u ậ n tiệ n c h o s in h h o t; m u ố n m u a n h th u n h ậ p th ấ p th e o h ìn h th ứ c m u a n g a y h a y m u a tr ả g ó p h a y th u ê n h ; y c ầ u v ề h tầ n g k ỹ th u ậ t v h tầ n g d ịc h v ụ đ ố i v i n h th u n h ậ p th ấ p ); + Đ ề x u ấ t v ề c c h ế , c h ín h s c h liê n q u a n đ ế n n h th u n h ậ p th ấ p - P h t p h iế u đ iề u tr a th e o đ ịa b n , g ia o U B N D c c q u ậ n , h u y ệ n , g ia o U B N D p h n g , x ã k ế t h ọ p v i tổ trư n g k h u d â n c p h t p h iế u , h n g d ẫ n n g i d â n k ê k h a i, th u p h iế u g i lạ i C ụ c T h ố n g k ê tổ n g h ợ p th ô n g tin - T h ô n g tin đ ợ c lư u tr ữ d i d n g d ữ liệ u m y tín h đ ể p h ụ c v ụ n h iu e e f c ô n g tá c k h c n ế u cần - K in h p h í đ iề u tra k h ả o sá t từ n g u n n g â n s c h cấ p ; - K e t q u ả k h ả o sá t, th u th ậ p số liệ u p h ả i p h ả n n h đ ợ c c h ín h x c c c số liệu sau v ề c n h â n , h ộ g ia đ ìn h n g i có th u n h ậ p th ấ p tạ i H N ộ i, c ụ th ể n h sau: + M ứ c th u n h ậ p , tiê u d ù n g v tíc h lũ y h n g th n g c ủ a c n h â n v h ộ g ia đ ìn h , từ đ ó p h â n lo i đ ợ c c h ín h x c k h o ả n g th u n h ậ p , tíc h lũ y b a o n h iê u đ n g / th n g /c n h â n h a y h ộ g ia đ ìn h th ì đ ợ c c o i th u n h ậ p th ấ p , đ ợ c oi trê n th u n h ậ p th ấ p v d i m ứ c th u n h ậ p th ấ p ; + S ố lư ợ n g c n h â n , h ộ g ia đ ìn h n g i có th u n h ậ p th ấ p c c đ ộ tu ổ i tạ i H N ộ i; + L ậ p đ ợ c s đ p h â n b ố d â n c th u n h ậ p th ấ p th e o v ị trí đ ịa lý tạ i c c xã, p h n g , q u ậ n , h u y ệ n c ủ a H N ộ i T đ ó x c đ ịn h đ ợ c k h u v ự c n o n h iề u , k h u v ự c n o n g i th u n h ậ p th ấ p sin h s ố n g , m ậ t đ ộ p h â n b ố d y h a y th a + X c đ ịn h đ ợ c tỷ lệ c n h â n , h ội g ia đ ịn h n g i la o đ ộ n g có th u n h ậ p th ấ p c ó h ộ k h ẩ u th n g trú h a y tạ m trú H N ộ i + X c đ ịn h đ ợ c n h u c ầ u th ự c tế c ủ a n g i th u n h ậ p th ấ p v ề n h v x ác đ ịn h đ ợ c k h ả n ă n g m u a n h h a y th u ê n h th u n h ậ p th ấ p 97 Q u a c c tiê u c h í đ n h g iá n ê u trê n , số liệ u k h ả o sát đ ợ c đ a m c s lậ p q u y h o c h h ệ th ố n g n h thu n h ậ p th ấ p c h o to n T h n h p h ố H N ộ i 3.4.1.2 Giải pháp Quy hoạch hệ thống, mạng lưới khu nhà thu nhập thấp gắn với vị trí phù hợp với mật độ phân bố dân cư thu nhập thấp: D ự a v o số liệ u k h ả o sá t v ề p h â n b ố d â n c th u n h ậ p th ấ p th e o vị tr í đ ịa lý tạ i c c x ã , p h n g , q u ậ n , h u y ệ n c ủ a H N ộ i, k ế t h ọ p v i q u y h o c h sử d ụ n g đ ấ t v q u ỹ đ ấ t x â y d ự n g n h tạ i k h u v ự c có m ậ t đ ộ d â n c th u n h ậ p th ấ p c a o đ ể lự a c h ọ n x â y d ự n g số lư ợ n g c ô n g trìn h n h th u n h ậ p th ấ p p h ù h ọ p v ề số lư ợ n g c ă n h ộ , c h ỉ tiê u q u y h o c h x â y d ự n g , đ ả m b ả o p h ụ c v ụ đ ú n g đ ố i tư ợ n g sử d ụ n g v th u ậ n tiệ n c h o s in h h o t c ủ a n g i d â n T i n h ữ n g k h u v ự c có m ậ t đ ộ d â n c th u n h ậ p th ấ p c a o n h n g h ế t q u ỹ đ ấ t đ ầ u tư x â y d ự n g th ì có th ể di d i d ự n s a n g k h u v ự c lâ n c ậ n , n i có q u ỹ đ ấ t x â y d ự n g trê n tin h th ầ n đ ả m b ả o vị tr í c n g trìn h v ẫ n p h ù h ọ p v i n g i d â n v q u y hoạch xây dựng H iệ n n a y c c k h u v ự c đ ịa lý tạ i H N ộ i có m ậ t đ ộ d â n c th u n h ậ p th ấ p tậ p tru n g c a o n h ữ n g k h u n h : K im L iê n , T ru n g T ự , T rư n g đ ịn h , T h n h C ô n g , B c h K h o a , T h a n h X u â n B ắ c , L n g Y ê n v n h ữ n g k h u v ự c k h c có n g i la o đ ộ n g sin h số n g Q u a th ự c trạ n g q u ỹ đ ấ t d n h c h o n h th u n h ậ p th ấ p tạ i H N ộ i th ấ y rằ n g , T h n h p h ố h iệ n đ a n g tậ n d ụ n g q u ỹ đ ấ t % tạ i c c k h u đ ô th ị m i đ ể đ ầ u tư x â y d ự n g n h th u n h ậ p th ấ p , tạ i n h ữ n g v ị trs i n y , m ậ t đ ộ d â n c th u n h ậ p th ấ p k h ô n g c a o , m g iả m n h u c ầ u , sở th íc h có n h c ủ a n g i c so th u n h ậ p th ấ p tạ i H N ộ i 3.4.1.3 Giải pháp Quy hoạch hệ thống, mạng lưới khu nhà thu nhập thấp gắn với vị trí đất khơng có giá trị kinh tế cao: N h ta đ ã b iế t, tạ i k h u v ự c đ ô th ị n h H N ộ i, T h n h p h ố H C h í M in h , Đ N a n g n h ữ n g v ị trí đ ấ t đ e m lại g iá trị k in h tế c a o th n g n ằ m c c m ặ t đ n g g ia o th ô n g N g o i v iệ c x c đ ịn h đ ợ c vị tr í c n g trìn h p h ù h ọ p với m ậ t đ ộ d â n c 98 th u n h ậ p th ấ p s in h số n g , c n g tìn h c ị n p h ả i đ ợ c lự a c h ọ n đ ầu tư x â y d ự n g tạ i n h ữ n g v ị tr í đ ấ t có g iá trị k in h tế th ấ p đ ể g iả m g iá th n h sản p h ẩ m , p h ù h ọ p v i đ iề u k iệ n tà i c h ín h c ủ a n g i d â n m v ẫ n đ ả m b ả o th u ậ n tiệ n tro n g sin h h o t T h ô n g th n g , x é t tiê u c h í n h c h o n g i có th u n h ậ p th ấ p tạ i H N ộ i h a y b ấ t c ứ đ â u k h ô n g c ầ n đ ế n vị tr í m ặ t đ n g , m c h ỉ n ê n x ã c đ ịn h đ ặ t vị tr í c n g trìn h tạ i lõ i c ủ a c c ô p h ố h a y lô đ ất N h ữ n g v ị tr í đ ẹ p , đ ắ c đ ịa có g iá trị k in h tế c a o n ê n n h n g c h ỗ c h o th n h p h ầ n k in h d o a n h th n g m i đ ể th u h ú t n g u n th u v ề tài c h ín h v đ e m lạ i sứ c s ố n g k h u v ự c k in h d o a n h th n g m i đ ô th ị M ụ c đ íc h c h ín h c ủ a g iả i p h p n y là m tă n g g iá trị c ủ a n h th u n h ậ p th ấ p v đ ả m b ả o g iá n h k h ô n g tă n g , g â y k h ó k h ă n c h o n g i m u a n h h a y th u ê n h m ặ c d ù v ị tr í n h v ẫ n n ằ m tro n g k h u v ự c tru n g tâ m th n g m i th u ậ n tiệ n c h o n g i sử dụng 3.4.2 Nhóm giải pháp liên quan đến Chính sách đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội theo hướng đồng hệ thống hạ tầng: M ụ c đ íc h đ a n h ó m g iả i p h p n y h n g tớ i v iệ c đ ầ u tư x â y d ự n g m ộ t h ệ th ố n g n h th u n h ậ p th ấ p trê n to n đ ịa b n T h n h p h ố k è m v i m ộ t h ệ th ố n g h tầ n g k ỹ th u ậ t đ n g b ộ v h o n c h ỉn h , h a y tậ n d ụ n g đ ợ c h tầ n g k ỹ th u ậ t c ủ a k h u v ự c lâ n c ậ n ; k è m th e o đ n g b ộ v p h ù h ọ p v i h ệ th ố n g h tầ n g x ã h ộ i N g o i ra, c ô n g trìn h c h o n g i th u n h ậ p th ấ p c h ỉ m ứ c m a p h ả i v ề tiệ n n g h i n h v ẫ n đ ả m b ả o c h ấ t lư ợ n g c n g trìn h N ộ i d u n g c ủ a n h ó m g iả i p h p n h sau: 3.4.2.1 Giải pháp đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp đầu đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, phù họp với người có thu nhập thấp: T h e o q u a n đ iể m v ề đ ầ u tư x â y d ự n g c n g trìn h , n ế u m ộ t d ự án n h đ ả m b ả o đ ầ y đ ủ h ệ th ố n g h tầ n g k ỹ th u ậ t v h tầ n g x ã h ội k è m th e o sa u đ ầ u tư th u h ú t đ ợ c n g i d â n s in h s ố n g , k h i đ ó k h u v ự c n h đ ó tr n ê n đ ầ y sứ c s ố n g v có g iá tr ị k in h tế , v ă n h ó a cao 99 Đối với nhà thu nhập thấp vậy, mục đích đưa giải pháp đế đảm bảo cơng trình sau đầu tư thu hút người dân lao động có thu nhập thấp đến sinh sống, phù hợp với điều kiện sinh hoạt người thu nhập thấp đảm bảo dịch vụ kèm mức chi phí khơng tăng, cần lưu ý hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội nêu mang tiêu chí cơng trình thu nhập thấp Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đổi với nhà thu nhập thấp cơng trình phụ trợ kèm (hệ thống cấp điện, cấp nước, nước, giao thơng, trường học, y tế, chợ, cơng tình cơng cộng hạ tầng ngầm ); kèm theo hạ tầng xã hội khu văn phịng, cơng sở, quan làm việc người lao động Nhà nước nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng khu nhà thu nhập thấp kèm hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh để người dân đến sinh sống lo đầu tư xây dựng cơng trình hay đến thiếu hệ thống phụ trợ kèm, tránh tình trạng lãng phí vốn đầu tư đầu tư dở dang, thiếu đồng khu vực đô thị Một phần cơng trình nhà thu nhập thấp thiếu người đến đầu tư xây dựng khu đô thị chưa đồng hệ thống hạ tầng, tạo rào cản tâm lý cho người mua tiếp cận nhà thu nhập thấp 3.4.2.2 Giải pháp đầu tư xây dựng sản phẩm nhà thu nhập thấp phù họp với người có thu nhập thấp quy mơ, diện tích, cơng dụng chất lượng: Neu nói đến nhà cho người có thu nhập thấp, nhiều người hay nghĩ tiện nghị không cần cao, cơng trình khơng cần đến thang máy mà cần thang bộ, diện tích khơng cần lớn nhà thương mại, chất lượng cơng trình cần mức thấp không cần chất lượng cao Nhưng thực tế đầu tư dự án phải phù họp với nhu cầu người mua nhà xu hướng phát triển thị trường, xã hội 100 Nhà cho người có thu nhập thấp phải đảm bảo chất lượng cơng trình, ti thọ cơng trình phải ngang chí hon cơng trình khác phục vụ nhiều người cơng trình cho th Đối với cơng trình nhà thu nhập thâp dạng chung cư cao tầng phải có hệ thống thang máy, phịng cháy chừa cháy đảm bảo chất lượng phục vụ nhu cầu sinh hoạt người dân Cịn tiêu chí kiến trúc diện tích hộ khơng nên q bé mà phải đảm bảo cho hộ gia đình người sinh sống, tiện nghị hộ phải đảm bảo có đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước Đối với hệ thống phải đảm bảo chất lượng tốt tuổi thọ cao khơng dễ đê thay thế, sửa chữa Tóm lại giải pháp này, nhằm đưa tiêu chí liên quan đến sinh hoạt cho hộ thu nhập thấp hay khu nhà thu nhập thấp tối thiểu phải có, đảm bảo chất lượng tuổi thọ cơng trình thương mại bình thường Như làm giảm giá thành đảm bảo chất lượng cơng trình cho người sử dụng 3.4.3 Nhóm giải pháp liên quan đến Cơ chế quản lý khu nhà thu nhập thấp Hà Nội theo hướng chuyên nghiệp thuận tiện sinh hoạt: Mục đích đưa nhóm giải pháp hướng tói việc Thành phố ban hành quy định, quy chế liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng với nét đặc thù người lao động thu nhập thấp, quy định việc sử dụng, sinh hoạt quản lý khu nhà mang phong cách chuyên nghiệp mang nét đặc trưng người có thu nhập thấp; không thu hút người thu nhập cao đến sinh sống để tránh tình trạng biến khu nhà thu nhập thấp thành khu nhà thương mại dành cho người có thu nhập cao Nội dung nhóm giải pháp sau: 3.4.3.1 Giải pháp quy định quản lý, sinh hoạt sử dụng khu nhà thu nhập thấp theo hướng chuyên nghiệp mang nét đặc trưng người thu nhập thấp: 101 - v ề quy trình quản lý nhà thu nhập thấp: Trách nhiệm công tác thuộc Chính quyền địa phưcmg Ban quản lý khu nhà thu nhập thấp Do đặc thù cơng trình nhà thu nhập thấp thường theo dạng chung cư cao tầng, vậy, trình vận hành, khai thác sử dụng quản lý nhà phải tuân theo quy định quy trình quản lý sử dụng nhà chung cư thương mại Nhà nước ban hành thòi gian qua, nhiên việc vận dụng quy trình quản lý sử dụng nhà cần có nét riêng nhà thu nhập thấp địa bàn Hà Nội Nếu áp dụng quy trình giống nhà chung cư thương mại có nghĩa khu nhà thu nhập thấp mang tính chuyên nghiệp, tạo thêm nét văn hóa thu nhập thấp Nét đặc trưng là: Nên thành lập Họp tác xã nhà ở, hay bầu Ban quản lý nhà cư dân thu nhập thấp sinh sống phục vụ mục đích tự quản lý nhà Khơng khuyến khích hình thức người dân bỏ chi phí thuê doanh nghiệp làm dịch vụ dọn dẹp, sửa chữa cải tạo nhà q trình sử dụng trường họp có thu nhập thấp không đủ khả chi trả chi phí liên quan đến nhà Những cơng việc hàng ngày dọn dẹp vệ sinh, an ninh trật tự phải người sử dụng bỏ sức lao động để thực Điều đồng nghĩa với việc người có thu nhập khác khơng thể có ý định chuyển đến sinh sống khu nhà làm thay đổi mục đích khu nhà phục vụ người có thu nhập thấp 3.43.2 Giải pháp quy định mua, bán, chuyển nhượng nhà thu nhập thấp: - hình thức mua, thuê mua nhà thu nhập thấp: + Cần hạn chế hình thức mua bán nhà, thúc đẩy hình thức cho thuê nhà thu nhập thấp nhằm mực đích tạo điều kiện để người mua tiếp cận nhà không đủ điều kiện mua nhà; nhà nước hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư để có sản phâm cho thuê với giá họp lý mà đảm bảo có lợi nhuận; hỗ trợ giá cho thuê, thuê mua hợp lý đế người mua có điều kiện có nhà thời gian dài 102 Trước mắt vòng năm tới (2012 - 2015), ƯBND thành phố Hà Nội cần tập trung nghiên cứu ban hành quy định quản lý nhà nước theo hướng phát triển loại hình nhà cho thuê mơ hình nhà phổ biến tương lai Thực tế Việt Nam, giá nhà vượt khả chi trả đại phận người dân lao động, tập trung vào loại sản phẩm để bán, nghĩa sở hữu riêng làm cho người dân khó tiếp cận nhà Giải pháp trước mắt phát triển sản phẩm nhà thu nhập thấp theo hình thức nhà cho thuê với giá thuê phù hợp với khả chi tra người có thu nhập thấp, thòi gian thuê từ - 10 năm, phân làm nhiều mức thuê người thuê nhà lựa chọn Với giải pháp giải rào cản giá bán nhà doanh nghiệp đưa không phù hợp với khả chi trả tiền mua nhà người có thu nhập thấp Hà Nội Song song vói giải pháp phát triển loại hình nhà cho thuê, nhà nước phải có chế ưu đãi rõ ràng cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp chủ đầu tư dự án, tự bỏ vốn để đầu tư xây dựng Cụ thể nhà nước cần hồ trợ nguồn vốn, miễn giảm số loại thuế, giảm bớt thủ tục hành tăng cường cơng tác tra giám sát trình dự án nhà thu nhập thấp đầu tư xây dựng + Cần giám sát chặt chẽ việc sử dụng sau thuê nhà, mua nhà người có thu nhập thấp; ban hành quy định xử phạt hành mức cao hơn, chí truy thu nhà chủ nhà có nhà khơng thời gian dài sử dụng nhà khơng mục đích ở, trục lợi cá nhân - chuyển nhượng nhà thu nhập thấp: Chính quyền Thành phố nên ban hành số quy định có tính bắt buộc trường họp mua nhà bán nhà sau mua nhà nhằm mục đích tránh tình trạng chuyển quyền sở hữu sử dụng nhà sang cho đối tượng thu nhập thấp; loại bỏ tình trạng mua, bán, chuyển nhượng để tìm kiếm lợi nhuận cho cá nhân bên mua bán trực tiếp, cụ thể nội dung quy định theo hướng sau: 103 + Quy định đối tượng mua lần đầu, mua chuyển nhượng lại người mua phải đối tượng có thu nhập thấp chưa có nhà với đầy đủ tiêu chí xét chọn ban đầu; + Q trình mua, bán, chuyển nhượng nhà phải có giám sát quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, quyền địa phương ban quản lý khu nhà Người mua lần đầu hay người mua lại nhà phải tuân thủ quy định nhà thu nhập thấp; + Cấm hình thức mua bán chuyển nhượng để kiếm lời, trục lợi cá nhân; + Neu chủ nhà mua nhà mà có nhu cầu bán lại nhà khơng có khách mua lại Nhà nước phải có trách nhiệm mua lại nhà người bán với thủ tục thuận tiện 3.4.4 Giải pháp tài phục vụ đầu tư xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà thu nhập thấp Hà Nội: Cần có hệ thống tài vững bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn phục vụ đầu tư xây dựng dự án nhà thu nhập thấp đồng hệ thống hạ tầng ký thuật, hạ tầng xã hội kèm theo; hồ trợ người mua nhà trả dần thời gian dài trợ giá thuê, thuê mua nhà người thu nhập thấp có nhu cầu thuê nhà để Ngồi cịn sử dụng nguồn vốn để tu, bảo dưỡng bảo trì nhà hệ thống kèm người dân thu nhập thấp chi phí đóng góp Riêng giải pháp tài chính, có viết nghiên cứu sâu nội dung Ơng Nguyễn Văn Sơn - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đô thị Phát triển hạ tầng, viết đăng theo Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 4/2012, giải pháp hay cụ thể cần học tập, sau chi tiết giải pháp: Tham khảo mơ hình tín dụng nhà cho người thu nhập thấp Singapore, tất cơng dân làm việc phải trích vào quỹ 20% lương mình, doanh nghiệp, chủ kinh doanh hàng tháng phải nộp vào quỹ số tiền định Do số tiền quỹ lớn, 40% quỹ lương nước Phần tiền 104 lương trích vào quỹ khơng bị đánh thuế thu nhập, thuộc vào quyền sở hữu người gửi xem tiết kiệm hàng năm cộng vào lãi theo quy định rút hưu khoản chi cần thiết mua nhà hay chữa bệnh Quỹ hồ trợ cho đân có tiền gửi tiết kiệm để mua nhà, tiền trả góp hàng tháng cho nhà nước Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ hình thành sở tái cấu quỹ phát triển nhà địa phương) Quỹ tiết kiệm nhà hỗ trợ cho người có nhu câu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiên lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10-15%, mức thấp từ - 5%) Mục đích quỹ tiết kiệm nhà để đầu tư xây dựng nhà cho người mua vay ưu đãi Người gửi tiền sau 10 - 15 năm mua nhà tiền tiết kiệm Nếu người gửi không xóa u cầu mua nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi Đây mơ hình hầu hết kinh tế phát triển áp dụng Mặt khác, hộ gia đình cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng khơng tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu khoản vay dự kiến Khi tiền đóng góp vào quỹ khoảng 30% giá trị nhà cần mua cần thuê mua thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ năm trở lên hộ gia đình, cá nhân vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà Việc cho vay tính nguyên tắc, gửi tiết kiệm nhiều thời gian dài ưu tiên vay trước Người vay phải trả hàng tháng thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày vay để mua nhà xã hội Tuy nhiên nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà cần huy động từ nhiều nguồn: nguồn vốn quỹ tiết kiệm nhà ở, 10% tiền sử dụng đất thu từ dự án phát triển thương mại, dự án khu đô thị mới, nguồn vốn từ ngân sách Trung ương cấp lần ban đầu cho quỹ, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, 30% lợi nhuận thu từ phát hành sổ số kiến thiết phát hành xổ số nhà Nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà bắt buộc đối tượng tham 105 gia số hoạt động liên quan đến bất động sản Đặc biệt, quỹ tiết kiệm nên cịn có nguồn đóng tiết kiệm trả nợ đố tượng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ Người vay doanh nghiệp, theo đề án, quỳ thực cho vay doanh nghiệp có dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội số tiền cho vay tối đa 70% tổng vốn đầu tư xây dựng lắp đặt thiết bị dự án nhà xã hội Lãi suất cho vay từ quỹ lãi suất trung hạn ngân hàng thương mại trừ (") lãi xuất khơng kỳ hạn, cộng (+) 1% Tóm lại để xóa bỏ rào cản, phục hồi phát triển loại hình nhà thu nhập thấp Hà Nội năm tới, địi hỏi Chính quyền thành phố Hà Nội phải nghiên cứu đưa hướng giải đồng cho thị trường đem lại kết cao đối vói loại hình nhà này, phục vụ người lao động, đem lại ổn định cho xã hội lực lưcmg lao động 106 KẾT LUẬN Đảng Nhà nước xác định việc phát triển nhà cho người có thu nhập thâp đặc biệt quan tâm đưa vào Nghị năm 2009 Trong năm qua Nhà nước ban hành nhiều chế, sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp có điều kiện nhà Thời gian qua, thị trường nhà trầm lắng kéo theo loại hình nhà thu nhập thâp xuât nhiều rào cản Trái với thực trạng thị trường, nhu cầu thực vê nhà ngưòi thu nhập thấp Hà Nội cao, cần có quan tâm cụ thể chồ Phát triển nhà cho người có thu nhập thấp xu hướng tất yếu hợp lý cho thị trường bất động sản quốc gia có thu nhập mức trung bình thấp Việt Nam Đê giải quyêt tháo gỡ rào cản bên tham gia thị trường, góp phân ngăn chặn suy giảm kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội, luận văn đưa số nhóm giải pháp tháo gỡ sau: M ộ t là: Nhóm giải pháp liên quan đến Quy hoạch hệ thống nhà thu nhập thấp Hà Nội theo hướng khoa học hiệu sử dụng, gồm: - Giải pháp khảo sát thu thập số liệu nhà cho người có thu nhập thấp, người có thu nhập thấp Hà Nội phục vụ công tác quy hoạch; - Giải pháp Quy hoạch hệ thống, mạng lưới khu nhà thu nhập thấp gắn với vị trí phù hợp với mức độ phân bố dân cư thu nhập thấp; - Giải pháp Quy hoạch hệ thống, mạng lưới khu nhà thu nhập thấp gắn với vị trí đất khơng có giá trị kinh tế cao H là: Nhóm giải pháp liên quan đến xây dựng ban hành Chính sách đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội theo hướng đồng xây dựng, gồm: - Giải pháp đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp đầu đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, phù hợp với người có thu nhập thấp; - Giải pháp đầu tư xây dựng sản phẩm nhà thu nhập thấp phù hợp với người có thu nhập thấp quy mơ, diện tích, cơng dụng chất lượng Ba là: Nhóm giải pháp liên quan đến xây dựng ban hành chế quản lý khu nhà thu nhập thấp Hà Nội theo hướng chuyên nghiệp thuận tiện sinh hoạt, gồm: - Giải pháp quy định quản lý, sinh hoạt sử dụng khu nhà thu nhập thấp chuyên nghiệp mang nét đặc trưng người thu nhập thấp; - Giải pháp quy định mua, bán, chuyến nhượng nhà thu nhập thấp C u ối cù n g là: Giải pháp tài phục vụ đầu tư xây dựng mua bán, chuyển nhượng nhà thu nhập thấp Hà Nội TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Kế hoạch Đầu tư (2011), Dự báo dân số Việt nam 2009 - 2049, Tổng cục Thống Kê Bộ Xây dựng (2009), Đề án phát triển thi trường Bất động sản Bộ Xây dựng (2011), Quỵ hoạch chung xây dụng đô thị, Cục Phát triển đô thị Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 hướng dân việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người cổ thu nhập thấp khu vực đô thị Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 hướng dân phưovg pháp xác định giá cho thuê nhà sinh viên, nhà công nhân, nhà cho người có thu nhập thấp giá bán, giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp thuộc dự án thành phần kinh tế tham gia đầu tư Chính phủ (2010), Nghị định số 7Ỉ/20Ỉ0/NĐ-CP ngày 8/8/2010 quy định chi tiết hưóng dần thi hành Luật Nhà Chính phủ (2009), Nghị số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 số chế sách nhăm mạnh phát triên nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhăn lao động khu cơng nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực thị Nguyễn Văn Sơn Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đô thị Phát triển hạ tầng.2012 Nhà xã hội [Trực tuyến] Tạp chí Kiến trúc Việt Nam Địa chỉ: http://kientrucvietnam.org.vn/Web/Content.aspx?zoneid=251&distid=32614&lang= vi-VN [Truy cập: 16/1/2013], Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai 10 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Xây dựng 11 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà 12 Thủ tướng phủ (2009), Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 số chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vưc đô thi 13 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2009), Kế hoạch phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở giáo dục - đào tạo, nhà cho công nhân lao động khu cơng nghiệp tập trung cho người có thu nhập thấp giai đoạn 2009-2015 địa bàn Thành p h ố Hà Nội 14 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Ke hoạch sử dụng đất năm (2011- 2015) Thành phổ Hà N ộ i 15 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2010), Quyết định sổ 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/8/2010 quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị 16 ủ y ban nhân dân thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 1127/2011/QĐ-STC ngày 28/3/2011 trình tự xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp , Sở Tài Hà Nội