Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần sông đà thăng long

TRlFONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ 8D£o£3g8G8 - PHAN XUAN HANH DAI HOC KTQD TT THONG TIN THO'VIEN PHONG LU^NAN-TH TJETT HOAN THIEN CONG TAC LAP DITAN TAI CONG TY CO PHAN SONG DA THANG LONG CHUYfiN NGANH: KINH it dAu TV LUAN VAN THAC SI KINH it W 7^ Ngtfdi hiidng dan khoa hoc: TS NGUYfiN HdNG MINH HA KOI, NAM 2012 MUC LUC • • MUC LUC DANH MUC SO DO, BANG BIEU TOM TAT LUAN VAN mOdau i CHUONG MQT SO LY LUAN CHUNG VE LAP DI/ AN DAU TtT 1.1 MQT SO VAN DE VE DU* AN DAU TU" 1.1.1 Khai niem ve du an dau tu 1.1.2 Dac trirng cua mot du an dau tu 1.1.3 Phan loai du an dau tu 1.1.4 Chu ky cua mot du an dau tu 1.2 CONG TAC LAP DI/ AN TRONG CAC DOANH NGHIEP XAY Dl/NG 12 1.2.1 Su can thiet phai tien hanh cong tac lap du an thuc hien hoat dpng dau tu phat trien doanh nghiep 12 1.2.2 Yeu cau doi vdi du an dau tu xay dung cong trinh 13 1.2.3 Nguyen tac cua cong tac lap du an .14 1.2.4 Cong tac to chuc soan thao du an dau tu 15 1.2.5 Cac noi dung nghien cuu qua trinh lap du an dau tu 18 1.2.6 Cac phuong phap su dung qua trinh lap du an dau tu 34 1.3 CAC TIEU CHI DANH GIA CONG TAC LAP DI/AN DAU TtT 38 1.3.1 Cong tac lap du an phai dam bao dugc tinh khach quan khoa hoc va he thong 38 1.3.2 Muc day du, toan dien va chinh xac cua cac noi dung phan tich qua trinh lap du an dau tu 38 1.3.3 So luong cac du an cong tren tong so cac du an thuc hien 39 1.3.4 Mpt so chi tieu khac 39 1.4 CAC NHAN TO ANH HUONG DEN CONG TAC LAP DI/ AN DAU TU' 4O 1.4.1 Nhom nhan to nguoi 40 1.4.2 Thai gian va chi phi cho cong tac lap du an dau tu 40 1.4.3 Phuang tien ho trg cong viec 41 1.4.4 Phuang phap su dung lap du an dau tu 41 1.4.5 Thong tin va each thuc xu ly thong tin 41 1.4.6 Co che quan ly va cac chinh sach, quy dinh cua nha nude 42 CHtTONG THI/C TRANG CONG TAC LAP DI/ AN TAI CONG TY CO PHAN SONG DA THANG LONG 43 2.1 TONG QUAN VE CONG TY CO PHAN SONG DA THANG LONG .43 2.1.1 Qua trinh hinh phat trien 43 2.1.2 Nang luc cua cong ty 43 2.1.3 Dae diem cac du an dau tu linh vuc xay dung cua cong ty 45 2.1.4 Vai trd cua du an dau tu xay dung quan ly du an dau tu xay dung 48 2.2 THI/C TRANG CONG TAC LAP DI/ AN TAI CONG TY 48 2.2.1 Quy trinh lap du an tai cong ty CP Song Da Thang Long 48 2.2.2 Thue trang noi dung va phuang phap nghien cuu qua trinh lap du an cua cong ty 55 2.3 DANH GIA CONG TAC LAP DI/ AN TAI CONG TY CP SONG DA THANG LONG 84 2.3.1 Danh gia ve cac ket qua dat dugc 84 2.3.2 Ton tai, nguyen nhan cua cac ton tai 88 CHlTONG MQT SO GIAI PHAP NANG CAO CHAT LU^NG CONG TAC LAP DI/ AN TAI CONG TY CO PHAN SONG DA THANG LONG 92 3.1 DINH HUONG PHAT TRIEN CUA CONG TY DEN NAM 2016 92 3.1.1 Dinh hudng phat trien cua cong ty 92 3.1.2 Phan tich SWOT 93 3.2 MQT SO GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC LAP Dl/ AN TAI CONG TY CO PHAN SONG DA THANG LONG .96 yr y 3.2.1 Giai phap ve nang cao nhan thuc doi vdi cong tac lap du an dau tu tai cong ty dieu kien mdi 96 3.2.2 Hoan thien quy trinh lap du an 98 3.2.3 Hoan thien noi dung lap du an 99 3.2.4 Hoan thien phuong phap lap du an 103 3.2.5 Dau tu phat trien nguon nhan luc lap du an 106 3.2.6 Dau tu doi mdi khoa hQC cong nghe va he thong co so du lieu phuc vu cho cong tac lap du an 107 KET LUAN 108 TAI LIEU TH AM KHAO 109 DANH MUC SO DO, BANG BIEU SO DO Sa 1.1 Chu ky cua dir an dau tu 10 Sa 1.2 Cac giai doan khao sat thiet ke va lap du an dau tu xay dung 11 Sa 2.1 Mo hinh to chuc lap du an tai cong ty CP Song Da - Thang Long 49 Sa 2.2 Quy trinh trien khai lap du an cua cong ty 55 BANG Bang 2.1 Co cau tai san va co cau tai trg cua cong ty Song Da - Thang Long 44 Bang 2.2 Ket qua san xuat kinh doanh cua cong ty Song Da Thang Long 44 Bang 2.3 Tinh hinh lao dong cong ty tinh den 31/12/2011 45 Bang 2.4 Danh gia tinh hinh thi truang nha tren dia ban .60 Bang 2.5 Chi phi chuyen quyen su dung dat 67 Bang 2.6 Tong hop quy hoach su dung dat khu thi mdi Van Khe 69 Bang 2.7 Bang chi tiet tong muc dau tu xay dung .78 Bang 2.8 Co cau von dau tu du an KDT Van Khe 79 Bang 2.9 Dong tien du an KDT Van Khe 82 Bang 2.11 Danh muc cac du an da thuc hien 85 Bang 2.10 Ty le doanh thu tu hoat dong kinh doanh du an bat dong san 86 Bang 3.1 Phan tich nhay NPV bien dong cua doanh thu 103 CHUONG MOT SO LY LUAN CHUNG VE LAP DU AN DAU TU 1.1 MQT SO VAN DE VE Dl/ AN DAU TU 1.1.1 Khai ni£m ve dy an dau tu viec bo von de xay dung moi, mo rong hoac cai tao nhung cong trinh xay dung nham muc dich phat trien, tri, nang cao chat luong cong trinh hoac san pham, dich vu mot thoi han nhat dinh gom phan chinh: - Muc tieu cua du an duoc the hien o hai muc: - Cac ket qua: - Cac hoat dong: Cac nguon luc: 1.1.2 Dac trung cua myt du an dau tu - Du an co myc dich, muc tieu ro rang "> y - Du an co chu ky phat trien rieng va thoi gian ton tai huu han - Du an co du tham gia cua nhieu ben nhu: chu dau tu, nha thau, co quan cung cap dich vu dau tu, co quan quan ly nha nuoc - San pham du an mang tinh chat don chiec, nhat - Moi truong hoat dong cua du an la “va cham”, co su tuong tac phuc tap giua du an voi du an khac, giua bo phan quan ly voi bo phan quan ly khac - Du an mang tinh bat dinh va rui ro cao, dac diem mang tinh dai han cua hoat dong dau tu phat trien 1.1.3 Phan loai du an dau tu 1.1.4 Chu ky cua dy an dau tu Chu ky cua du an dau tu la cac buoc hoac cac giai doan ma mot du an phai trai qua bat dau tu du an moi chi la y den du an duoc hoan va cham dut hoat dong va trai qua ba giai doan: chuan bi dau tu, thuc hiec dau tu va van hanh cac ket qua dau tu ii 1.2 CONG TAC LAP DV AN TRONG CAC DOANH NGHIEP XAY D^fiNG 1.2.1 Su* can thiet phai tien hanh cong tac lap du an thuc hien hoat dong dau tu phat trien doanh nghifp 1.2.2 Yeu cau doi voi du an dau tu xay dung cong trinh Mot du an dau tu xay dung de dam bao tinh kha thi can dap ung duoc cac yeu cau sau: - Tinh khoa hoc va he thong - Tinh phap ly - Tinh dong nhat - Tinh hien thuc - Du an phai phu hop voi quy hoach phat trien cua nha nuoc - Du an phai co phuong an thiet ke va phuong an cong nghe phu hop - Du an phai nghien cuu ki duoc cac bien phap dam bao an toan - Du an phai bao dam hieu qua kinh te - xa hoi cua du an 1.2.3 Nguyen tac cua cong tac lap du an - Coi du an dau tu la mot cong cu va mot san pham hang hoa co the ban duoc, du an duoc lap tren co so doc gia muc tieu - Du an phai dam bao cho viec thuc hien cac muc tieu cua du an va cua doanh nghiep Du la noi dung nao cua du an thi viec giai quyet moi van de dat phai huong toi cac muc tieu, lam the nao de thuc hien muc tieu - Du an phai dam bao ket hop hai hoa tinh kha thi va tinh hieu qua cua du an - Du an phai huy dong day du moi nguon luc san co cua doanh nghiep de nang cao hieu qua hoat dong kinh doanh - Han che den muc thap nhat cac rui ro va bat trac co the xay - Tung noi dung cua du an phai duoc trinh bay ro rang, day du, dam bao mot su thong nhat ve ngon ngu va cach dien dat nham tranh su nham lan, sai lech trao doi va truyen dat thong tin 1.2.4 Cong tac to chuc soan thao du an dau tu Viec soan thao du an la mot khau quan trong, can phai bao dam noi dung quy dinh cua mot du an va phai tuan thu theo mot trinh tu chat che 1.2.4.1 Lap nhom soan thao 1.2.4.2 Quy trinh soan thao du* an dau tir - Nhan dang du an thong qua viec xac dinh: - Lap de cuong va dir trii kinh phi soan thao' - Phan cong cong viec cho cac vien soan thao: Tren co so de cuong chi tiet, chu nhiem du an phan cong cong vi?c cho cac vien cua nhom soan thao theo chuyen mon cua hQ - Tien hanh soan thao dir an, - Mo ta dir an va trinh bay vdi chu dau tu hoac co quan tham quyen quyet dinh dau tu cua nha nunc xem xet - Hoan tat van ban du an 1.2.4.3 Lich trinh soan thao du- an dau tuLich trinh soan thao du an la su chi tiet hoa thoi gian thuc hien cac cong viec cua qua trinh soan thao Cac nQi dung nghien cuu qua trinh lap du- an dau tu- 1.2.5 - Nghien cuu co hoi dau tu - Nghien cuu tien kha thi (Bao cao dau tu xay dung cong trinh) - Nghien cuu kha thi (Lap du an dau tu xay dung cong trinh) hoac lap Bao \ A r cao kinh te - ki thuat xay dung cong trinh 1.2.5.1 Nghien ciru kha thi (lap du* an dau tu- xay dung cong trinh) a Noi dung cua du* an dau tu* xay dung cong trinh Du an dau tu xay dung cong trinh bao gom phan la thuyet minh du an va thiet ke co so - NQi dung phan thuyet minh cua du an dau tu xay dung cong trinh Npi dung thiet ke co so cua du an - Ho so trinh phe duyet du an dau tu xay dung cong trinh b Dac diem cua vi?c lap du- an dau tur xay durng cong trinh giai doan c Cac nQi dung cu the cua mQt du an dau tu* 95 3.1.2.3 Cohdi - Toe tang truong cua nen kinh te Viet Nam nhung nam tdi du bao se d muc cao, keo theo toe do thi hoa, md cac co hoi ldn cho nganh xay lap va kinh doanh bat dong san - Di vdi la nhu cau cua ngudi dan cang cao, len viec d nha cd gia tri hoac cac can ho cao cap se cang tang dieu se giup cho viec tieu thu san pham cua cong ty se de dang hon sau cd san pham - Cd co hoi thang cac nha canh tranh ve xay dung khac tren thi trudng uy tin tao dung duoc cac nam xay dung, va toe tang trudng cao va ben vung cac nam hoat dong; Mat bang gia ca du an cua cong ty tuong doi cao he thong cac doanh nghiep xay dung tren thi trudng - Co hoi thu hut duoc nhieu nhan tai, nen kinh te md cua, tiep thu duoc nhieu kinh nghiem va kien thuc tu ben ngoai, hoc tap kinh nghiem thi cong day nhanh tiendo thi cong cong trinh mot each nhanh chong De cd the tuong lai de dang canh tranh vdi cac doi thu qudc te ve nganh xay lap 3.1.2.4 Thach thuc - Thi trudng bat dong san dang phuc hoi nhung cham Dieu anh r r hudng rat ldn tdi cac du an kinh doanh bat dong san cua cong ty, dac biet cac du an ddng vai trd to ldn hoat dong kinh doanh cua cong ty thdi ky 05 nam tdi - Canh tranh noi dia da gay gat them cac cong ty nude ngoai nhay vao nua tao mot thach thuc rat ldn, mot la thang ho de cd the trd tap doan cd xu hudng tien ben ngoai hay la thua cd the dan den bd vuc pha san Nhung viec cung tao mot each thuc rat tot cho cong ty la tu cd the hoc hoi kinh nghiem, xu hudng canh tranh ben ngoai, tich luy them kinh nghiem tu thuong trudng, dao tao dupe doi ngu can bo gidi - Nguon vdn dau tu cap cho cac du an rat ldn doi hoi thach thuc su dung ddng vdn cd hieu qua cao 96 3.2 MQT SO GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC LAP DU AN TAI CONG TY CO PHAN SONG DA THANG LONG cong ty dieu ki£n mdi Lap du an la tap hap cac hoat dong xem xet, chuan bi tinh toan mot each toan dien cac khia canh kinh te ky thuat, dieu kien tu nhien, moi trudng phap ly, tren ca sd xay dung mot ke hoach dau tu cho phu hap nhat d6 tien hanh thuc hien mot du an dau tu Trong giai doan chuan bi dau tu viec lap du an la khau khong the thieu, co vai tro het sue quan quyet dinh den su cong hay that bai cua ca du an Trong thuc te cho thay co hoi dau tu la rat nhieu, nhung khong phai bat ky ca hoi dau tu nao deu la kha thi Lap du an chinh la cong tac nghien cuu nham chi su can thiet, muc tieu < r r r quy mo, cap cong trinh, xac dinh so budc thiet ke, kha nang canh tranh cua du an, kha nang hoan tra von trudc xem xet quyet dinh dau tu va cac noi dung can thiet khac Dong thdi du an dugc lap la ca sd de cac co quan quan ly Nha nude xem xet su phu hop cua du an doi vdi quy hoach phat trien kinh te xa hoi, quy hoach phat trien nganh va quy hoach xay dung Hien cac doanh nghiep, hau nhu cac du an dau tu chi dugc coi la mot ho sa nham hgp thuc hoa viec thuc hien cac co hoi dau tu Viec lap du an cung chinh la qua trinh tinh toan, chung minh van de dat theo mot dap an cho san, mang tinh doi vdi cac ca quan quan ly cap tren cung nhu cac ca quan Nha nude va cac co quan khac co lien quan (nhu Ngan hang, cac to chuc tai trg von, cac doi tac kinh doanh ) Dieu lam cho vai tro cua cong tac lap du an trd nen md nhat Tai Cong ty co phan Song da Thang Long, cong tac lap du an phan nao dugc coi trgng, nhien khong the khong noi rang nhan thuc cua can bo lap du an ve vai trd phan nao han che De hoan thien cong tac lap du an tai Cong ty, trudc tien can hoan thien nhan thuc cua cac can bo lap du an tai Cong ty ve tarn quan trgng, vai tro cua du an va cong tac lap du an ca chu trinh 97 cua du an Can phai de cho cac can bo lap du an hieu dugc lap du an khong phai la viec hoan thien, hop thuc hoa cac co hoi dau tu bang cac ho so, giay to ma thuc chat no la qua trinh nghien cuu ky luong, co co sd khoa hoc, dua tren cac can cu phap ly, thuc te co tinh thuyet phuc Chu dau tu cung nhu cac ben co lien quan ve hieu qua thuc te cua du an dugc thuc hien De cd dugc nhung dieu do, cdng tac lap du an phai tien hanh can than, ti mi va tuan theo quy trinh nghiem ngat tir tien hanh tim kiem cac co hoi dau tu, khdng chi dua vao cac co hoi dau tu da cd san ma can tim cac co hoi mdi, tu tao lap cac co hoi mdi Viec lap du an phai tuan thu theo cac quy dinh cua phap luat, tieu chuan, cac quy dinh cua cac co quan quan ly nha nude, cua cac to chuc quoc te, Tu each nhin dung ve ve du an, cdng ty phai cd chinh sach tang cuong ddu tu cho cdng tac Viec dau tu se tap trung vao ngudi, phuong tien, thiet bi va co sd du lieu Du an la mot san pham tri tue, chinh vi vay, muon cd nhung du an cd chat lugng cao va on dinh cdng ty can cd co che tang cuong chi phi lap cac du an va tao lap cac co che quan ly phu hgp cho doi ngu thuc hien De thuc hien tot giai phap cdng ty can thiet phai: Mot la, Phan dinh rd chuc nang, nhiem vu cua tung phong ban don vi, xay dung cac van ban chi tiet md tac cdng viec, trach nhiem va tham quyen cua tung vi A A A tri Dac biet can cd su quan tam thoa dang den cdng tac quan ly dau tu cd lap du an Thiet lap dugc quy trinh lap, tham dinh va phe duyet du an dau tu phu hgp vdi doanh nghiep Hai la, tuyen truyen, giao due cho can bo, nhan vien dac biet la nhtrng ngudi true tiep thuc hien cdng viec hieu dugc vi tri, vai tro cua cdng tac lap du an dau tu qua trinh dau tu phat trien cua doanh nghiep, hieu dugc tam quan trgng cua nhung noi dung nghien cuu, de xuat chi tiet dugc dua ban du an lam co sd de quyet dinh dau tu cd hieu qua Ba la, dinh ky hang nam, hang quy doanh nghiep can to chuc cac khoa hoc bdi duong, nang cao nghiep vu cho doi ngu can bo lam vi?c Quyet dinh khen thudng cho nhung ca nhan cd tich xuat sac, cd nhieu dong gop viec tim kiem nhung co hoi dau tu tot cho doanh nghiep 98 Cudi cung, tong ket due rut kinh nghiem doi vdi cac du an dau tu da trien khai Doi vdi cac du an that bai duoc xem la nhung minh chung quan trong, thuc te nhat de thay duoc vai trd quan cua cong tac nghien cuu, lap du an doanh doanh nghiep Cong tac lap du an dau tu can the hien la cong cu huu hieu giup doanh nghiep dinh vi duoc nang luc cua minh, tim kiem nhung de xuat phu hop de tang kha nang canh tranh tren thi trudng 3.2.2 Hoan thien quy trinh lap du* an Chat luong cong tac lap du an duoc danh gia tot hay khdng thi quy trinh soan thao du an ddng gop mot phan quan Du an de cd hieu qua doi hoi phai cd su phoi hop, phan cong, bd tri lam viec giua cac phong cong ty De cho cong tac lap du an cang hoan thien hon, thi quy trinh lap du an dau tu can phai duoc doi mdi thuong xuyen va cang hoan thien hon Giai phap dupe dua la: vdi budc lap ke hoach thuc hien, can lap chi tiet va cu the dua cac moc thdi gian quan dd cac can bo lap du an hoan cong viec lap du an cua minh dung thdi han da dinh Trong budc chuan bi lap du an: phai tap hop day du cac tai lieu va hop ly Ddng thdi lap du an can tang cubng cong tac giam sat cua chu nhiem du an, de cong tac lap du an theo dung tien Lap du an la cong viec mang tinh tap the cao doi hoi phan dinh trach nhiem rd rang va chu nhiem du an la ngudi chiu trach nhiem chung Vi vay, de thong nhat dupe y kien cua cac phong va cac ca nhan la cong viec kho khan, vi cac phong cong ty hoat dong doc lap mdi ca nhan co nhiem vu chuc nang khac ma du an can nd luc cua ca tap the Can doi mdi co che quan ly cua cong ty ma cu the la doi mdi co che lam viec Can co su phoi hop thong nhat yr y y giua cac phong nham nang cao chat luong du an Phong dau tu du an can co su phan dinh trach nhiem rd rang viec lap du an d tung khau va trudng phong thuong xuyen quan ly, giam sat, kiem tra vi?c thuc hi?n cac cong viec, nghiem thu san pham hoan Ngoai ra, mdi giai doan can tang cubng cong tac giam sat cua cac chuyen gia co trinh cao, co nhieu kinh nghiem cong tac lap du an Dong thoi can phai thuong xuyen nang cao nang luc, trinh 99 chuyen mon cho chu nhiem lap du an la nguoi chiu trach nhiem cao nhat va cd quyen quyet dinh ldn nhat cac van de cua du an Tang cudng thuc hien theo doi giam sat viec thuc hien theo quy trinh lap du an, vi tren thuc te chu nhiem du an khong giam sat chat che cac phan cua du an, nen mot so budc cua du an duoc nghiem cuu so sai, khong dam bao dung theo quy trinh anh hudng den chat luong du an De khac phuc tinh trang nay, Phong dau tu du an can md rong lap du an theo each thuc trich thudng theo san pham la cac du an hoan se phan cong cho mot vien phdng du an dung giam sat chat che qua trinh lap du an 3.2.3 Hoan thi|n noi dung lap du* an Xem xet day du cac noi dung can phan tich qua trinh lap du an nham dam bao tinh kha thi, tinh hieu qua cua du an Qua trinh nghien cuu, xem xet can duoc tien hanh toan dien, cu the, tren co sd nhung can cu, thong so dang tin cay 3.2.3.I Ve nghien ciru cac can cir chu yeu de hinh du* an Nghien cuu cac can cu chu yeu de hinh du an bao gom nghien cuu yr y cac dieu kien vi mo anh hudng den su hinh va thuc hien cac du an dau tu va nghien cu khia canh thi trudng cua du an Cac dieu kien vi mo the hien khung canh dien cac hoat dong dau tu Khung canh se anh hudng den qua trinh hinh thanh, thuc hien va hieu qua cua du an sau Nghien cuu dieu kien vi mo cd lien quan den du an nham danh gia anh hudng cua chung den qua trinh hinh thanh, thuc hien va hieu qua cua du an tren khia canh: Nhung dieu kien thuan loi trien khai du an Nhung kho khan, trd ngai can khac phuc thuc hien du an Tren co sd de cac bien phap khac phuc Doi vdi cac du an dau tu linh vuc xay dung can phai tap trung nghien cuu noi dung hoat dong dau tu xay xay dung chiu anh hudng ldn boi cac dieu kien vi mo nhu mdi trudng phap luat, cac quy hoach xay 100 dung, dieu kien tu nhien, kinh te xa hdi Do do, can phai cap nhat va nghien cuu ky cac van ban phap ly co lien quan den linh vuc dau tu: Xay dung, dat dai, kinh doanh bat dong san, can tim hieu ro ve nhung uu dai ma du an duoc hudng nhu: mien giam thue, de co loi nhat cho du an Can phai khao sat hien trang mdi trudng tu nhien khu vuc du an chi tiet, cu the, chinh xac ve cac thong tin tu nhien, hau, tho nhudng, chat dat tao dieu kien xac dinh cac thong sd thiet ke, quy hoach chu dong xay dung cac giai phap khac phuc cac kho khan, bat hop ly qua trinh thuc hien Du an muon cd hieu qua thi phai xuat phat tu nhu cau thi trudng Vdi cac du an xay dung thi trudng cd vai tro quyet dinh sdng Mot du an den giai doan van hanh khai thao ma khdng ban het san pham, khdng duoc thi trudng chap nhan thi du an coi nhu bi be Trong cac du an da duoc lap, cdng ty van chua thuc su dau tu thich dang vao khau nghien cuu thi trudng Nhung thong tin thi trudng thu thap duoc, nhung phan tich danh gia ve thi trudng nhieu mang tinh chu quan cua cac can bo lap du an Dieu da cd anh hudng den chat luong du an duoc lap, bat dau tir viec xac dinh quy md du an roi den viec tinh toan cac chi tieu kinh te tai chinh cua du an Do vay, nghien cuu tim hieu thi trudng du an cd vai tro quan trong, can duoc quan tam thoa dang qua trinh tien hanh soan thao cac du an dau tu xay dung Phuong phap nghien cuu: a a r - Du bao nhu cau thi trudng bang phuong phap ngoai suy thongke - Du bao nhu cau thi trudng bang md hinh hdi quy tuong quan - Du bao nhu cau thi trudng bang phuong phap dinh muc - Du bao nhu cau thi trudng bang phuong phap lay y kien chuyengia Ben canh viec su dung cac phuong phap tren, cdng ty quan tam den cac van de khac khdng kern phan quan nhu: nghien cuu ddi thu canh tranh va kha nang canh tranh cua du an bang each: liet ke cac danh sach cac nha canh tranh hien cd, udc tinh kha nang cua cac ddi thu canh tranh tuong lai, chung minh duoc du an cd nhung uu diem nao noi troi so vdi cac ddi thu, tir chung minh duoc kha nang canh tranh cua du an 101 Vdi nhung du an phuc tap, cong ty co the thue chuyen vien ben ngoai de thuc hien qua trinh nghien cuu thi trudng, nhung chuyen vien tinh chat chat hoat dong chuyen nghiep nen se mang hi?u qua hon Ben canh do, md rong cac nguon thong tin phan tich, thong tin can day du, chinh xac cap nhat se dam bao chit luong du an, rut ngan thdi gian, tiet kiem chi phi cho cong tac lap du an Thong tin cd the tu thu thap hoac mua tir cac don vi tu van chuyen nghiep, song cong ty cung can kiem tra ky nhung ket qua nghien cuu Giai phap hoan thien noi dung ve dia diem va phuang an den bu giai phong mat bang: tinh ca biet cua cac du an dau tu xay dung gan lien vdi dat, nen qua trinh lap du an can nghien cuu ki phuong an to chuc quan ly thuc hien du an, dac biet doi vdi phuong an den bu giai phong mat bang, ho tro di rdi dan Su cham tre qua trinh giai phong mat bang dan den gia tang chi phi tra lai vay ngan hang, cac chi phi phat sinh chi tra cho ngudi dan, chi phi nguyen vat lieu dau vao cho du an.Khi cac chi phi phat sinh ldn anh hudng den tien thuc hi?n du an cung nhu cac loi ich ma du an mang lai cho chu dau tu, cd the dan den su that bai cua du an tu nhung cong viec ban dau Do vay, can phai nghien cuu sau noi dung nay, phan dinh ro trach nhiem va mdi quan he giua cac chu the tham gia quan ly du an, xay dung duoc phuong an kha thi cua qua trinh thuc hien hoat dong Tren thuc te, day la khau yeu nhat, kho luong hoa hien thuc nhat qua trinh thuc hien du an 3.2.3.2 Hoan thi$n noi dung phan tich ky thuat du* an Mot nhung giai phap cd tac dung ldn nhat doi vdi phan tich ky thuat chinh la dua nhieu phuong an ky thuat de lua chon Cac phuong an dua se tap trung vao cac hang muc cong trinh chinh cac hang muc cong trinh phu, bd tro thi chi can dua mot phuong an thiet ke khdng can dua nhieu phuang an de lua chon Phan tich ky thuat linh vuc xay dung rat phuc tap, phai xuat phat tir thi trudng, dam bao tinh phu hop va hieu qua Khi thiet ke xay dung can tuan thu mot sd nguyen tac sau: 102 - Khi lap phuang an thiet ke phai xem xet toan dien cac mat ky thuat, kinh te, tai chinh, bao ve mdi truong, kha nang md rong cai tao sau nay, - Giai phap thiet ke phai phu hop vdi cac dieu kien kinh te xa hoi va phuang hudng phat trien chung cua vung, dia phuang, cua dat nude, ap dung kinh nghiem tirphia nude ngoai, - Dua mot so phuang an de so sanh tu lua chon phuang an tot nhat - Tan dung cac thiet ke mau dieu kien cho phep de giam bdt chi phi, va phai dua tren cac tieu chuan, dinh muc thiet ke khoa hoc va tien bQ 3.2.3.3 Ve noi dung phan tich tai chinh va hieu qua kinh te xa hgi > Noi dung phan tich tai chinh Qua nghien cuu mot so du an tai cong ty lap thi cac chi tieu ve mat tai chinh cua cong ty lap chua day du, chu yeu chi tap trung vao cac chi so: NPV, IRR, Thdi gian hoan tra von vay, thdi gian thu hoi vdn Nhung du an xay dung thudng von dau tu rat ldn, thdi gian dau tu va di vao su dung dai, qua nhieu hang tu, thudng dua tren cac so lieu gia dinh Nhung so lieu doi khong the ludng trudc nhung tinh hudng bat trac se sinh tuong lai, dan den tinh trang la lap du an thi rat kha thi nhung thuc hien thi du an gap rat nhieu kho khan, thua Id Do vay, chi dung lai phan tich nhung chi sd nhu tren la chua du de danh gia tinh kha thi cua du an Do vay, cong ty phai bo sung nhtrng chi tieu quan khac: - Chi tieu tai chinh khac: Chi tieu lai ich chi phi (B/C), chi tieu ty suat lai nhuan vdn dau tu (RR), vong quay vdn luu dong, diem hoa von, nham dam bao tinh kha thi cua du an - Do an toan ve ngudn vdn va kha nang tra no cua cac du an + Nghien cuu ki dieu kien cho vay vdn, thdi han tra ng goc va ky han tra lai, dieu kien toan; ty le vdn chu sd htru hoac vdn chu sd huu va vdn gop, r ■> \ r von lien doanh vdi tdng muc dau tu hoac vdn di vay + Kha nang toan cac nghTa vu tai chinh ngan han, xem xet tinh toan cac chi tieu toan ngan han, toan nhanh cua doanh nghiep 103 + Ty so kha nang tra no cua du an = nguon tra no hang nam (loi nhuan sau thue, khau hao co ban, lai tra hang nam)/no phai tra hang nam - Phan tich nhay cua du an: xem xet su thay doi cua cac chi tieu hieu qua tai chinh cua du an (loi nhuan, thu nhap thuan, he so hoan von noi bo ) cac yeu to co lien quan den cac chi tieu thay doi, giup chu dau tu biet duoc la du an nhay cam vdi yeu to nao nhat de co bien phap quan ly chung qua trinh thuc hien va cho phep chung ta co the lua chon du an an toan nhat Bang 3.1 Phan tich nhay NPV bien dong cua doanh thu rrô A ã A A Ty le bien dong cua doanh thu f NPV 0% 24,278,382 -5% (15,804,739) -10% (86,288,755) -15% (141,572,323) -20% (196,855,892) 5% 79,561,951 10% 134,845,519 15% 190,129,088 20% 245,412,657 Qua bang phan tich nhay tren ta thay, muc anh hudng rat ldn cua ty le bien dong doanh thu so vdi NPV, gia ban de xuat mdi chi dam bao duoc hoa vdn cho doanh nghiep Do vay can co cac bien phap, chien luoc kinh doanh de dam bao md rong ty le loi ich cua doanh qua trinh thuc hien du an 3.2.4 Hoan thien phuong lap dir an Ben canh, cac yeu to thuoc ve to chuc thuc hien, quy trinh va noi dung, phuong phap lap du an dong vai trO quan trong, co anh hudng den chat luong cong tac du an Viec van dung phuong phap nghien cuu lap du an nao va d muc nhu r r y the nao lai phu thuoc rat nhieu vao trinh va ky nang cua can bo thuc hien Lap du an dau tu duoc thuc hien bang cac phuong phap khoa hoc, hien dai cung vdi kinh 104 nghiem quan ly va nguon thong tin dang tin cay se giup cho viec xay dung, danh gia du an duoc khach quan, toan dien, chuan xac va kip thoi De dam bao du an duoc lap co can cu, co tin cay qua trinh thuc hien can ket hop linh hoat cac phuong phap, tan dung uu diem cua tung phuong phap de phan tich, danh gia phu hop voi tung nqi dung ? r r Doi vdi phuang phap cd tinh chat du bao: Phuong phap rat thich hop viec phan tich thi trudng san pham nha dat Trong qua trinh soan thao du an, can bo thuc hien can phai su dung rat nhieu den phuong phap nay, cac du bao tin cay ve cung va cau tuong lai se dam bao kha nang tieu thu san pham, gop phan nang cao hieu qua cua du an De du bao cung cau ve san pham cua du an De du bao cung cau ve san pham cua du an tuong lai nen su dung phuong phap ngoai suy thong ke (ngoai suy theo day so thoi gian): phuong phap cd uu diem la cho ket qua tuong doi chinh xac doi vdi nhung san pham co tinh on dinh cao khoang thdi gian Tuy nhien phuong phap chi dung dieu kien cac khdng dung cho du bao dai han vay can phai ket hop vdi cac phuong phap khac nhu md hinh hoi quy tuong quan duoc su dung cho du bao dai han, cho phep danh gia va xem xet muc anh hudng cua cac yeu to den cau va cho phep phan tich nhay cam cua cac yeu to hay phuong phap su dung he so cd gian, phuong phap dinh muc hay lay y kien chuyen gia Nhu vay, su dung phuong phap du bao cu the nao la thuoc vao nguon so lieu cd kha nang tiep can duoc De dam bao chinh xac cao, cd the su dung cung luc nhieu phuong phap du bao thich hop Doi vdi phuang phap phan tich nhay: Phuong phap duoc su dung phu hop phan tich du an, dac biet la phan tich tai chinh du an Vi^c van dung phuong phap hien tai it duoc trien khai tren cac du du an thuc te Dd danh gia duoc muc anh hudng cua tung yeu to den hieu qua du an, phuong phap can duoc phat trien va van dung nhieu hon Tir phat hien nhung yeu to cd anh hudng nhieu nhat den du an de cd phuong phap quan ly phu hop Trong qua trinh phan tich nhay, cd the su dung mot so phuong phap sau: 105 - Phuang phap 1: Phan tich anh huong rieng biet cua tung yeu to co lien quan den chi tieu hieu qua tai chinh nham tim yeu to gay nen su nhay cam lan cua chi tieu hieu qua xem xet Trong truong hop nay, phuong phap phan tich gdm nhung budc sau: + Xac dinh cac yeu to co lien quan chi tieu hieu qua tai chinh cua du an + Tinh tang hoac giam cac yeu to theo cung mot ty le phan tram + Tinh lai cac chi tieu hieu qua tai chinh xem xet + Tinh ty le % thay doi cua chi tieu hieu qua tai chinh su thay doi cua cac yeu to Neu cac yeu to anh hudng den chi tieu hieu qua tai chinh thay doi gidi han nhat dinh theo hudng bat lai ma chi tieu hieu qua tai chinh xem xet van dat tieu chuan hieu qua thi du an xem xet dugc coi la cd an toan cao cho cac ket qua tinh toan - Phuang phap 2: Phan tich anh hudng dong thdi cua cac yeu td cac r r r r f tinh hudng tot xau khac den chi tieu hieu qua tai chinh xem xet de danh gia an toan cua du an - Phuang phap 3: Lan luot cho cac yeu td lien quan den chi tieu hieu qua tai chinh thay doi gidi han thi trudng chap nhan, ngudi dau tu va nha quan ly chap nhan Ung vdi mdi su thay doi ta cd phuang an, lan luot cho cac yeu td thay doi ta cd hang loat cac du an Can cu vao cac dieu kien cu the cua thi trudng, cua ngudi dau tu va nha quan ly de lira chon phuang an tdi uu Ddi vai phuang phap so sanh va lua chon phuang an Day la phuang phap quan dugc su dung hau het cac noi dung cua qua trinh lap du an dau tu phat trien xay dung nham lua chon cac phuang an tdi uu nhat Phuang phap can phai dugc ap dung cac noi dung can thiet nhu: lua chon cac bien phap tiep thi, khuyen mai, cac bien phap canh tranh va chiem linh thi trudng muc tieu, lua chgn phuang phap ve ky thuat cong nghe, giai phap kien true, thi cong xay dung, quan ly khai thac va su dung lao dong Mac du phuang phap cd nhugc diem la ton kern ve chi phi va thdi gian nhung ddi vdi cac noi dung can thiet thi van phai thuc hien nham nang cao tinh kha thi cua du an De thuc hien phuang phap can bo du an phai dua dugc nhieu phuang 106 an lua chpn, xac dinh cac tieu chi dung dan de lam ca sd tien hanh phan tich, so sanh lua chpn phuong an tdi uu tung noi dung 3.2.5 Dau tir phat trien ngudn nhan lire lap dir an e r r r r Con ngudi la yeu to then chot cua moi cong viec Muon co mot du an kha thi thi nhung nguoi lap du an phai la nhung nguoi co trinh chuyen mon, nang luc nghiep vu Vi vay, thdi gian tdi cdng ty can tap trung dao tao, bdi dudng nang cao trinh cho can bo, nhan vien lam cdng tac lap du an Dao tao, boi duong va hoan thien kien thuc ddi vdi nhung can bo co chuyen nganh chua phu hop dong thdi co ke hoach tuyen dung them nhan su cho cdng tac lap du an bdi hien sd luong Da sd can bo phai kiem nhieu cdng viec do chat luong du an khdng dupe dam bao Yeu cau cu the dat la: Nang cao y thuc trach nhiem cua can bo lap du an cung nhu toan bo nhan vien cua Cdng ty Cdng ty dang ky cac chuang trinh dao tao, bdi dudng ve cdng tac lap du an, tao dieu kien cho can bo cdng ty tham gia cac chuong trinh dao tao trung va dai han de co the nam bat dupe cac kien thuc va ky nang lap du an mot each he thong, khoa hoc, bai ban Ngoai ra, Cdng ty nen quan tam den viec tao tinh lien ket noi bo cdng ty va dac biet la nhom soan thao du an mdi Du an la san pham lao dong tap the cua nhieu ca nhan do su phoi hop nhip nhang cua cac vien nhom soan thao du an co anh hudng ldn den chat luong du an dupe lap De khuyen khich can bo, nhan vien can xay dung co che thudng phat hop ly Vdi viec tra luong thudng hop ly se tao tam ly yen tam han, tao nen su quyet tam han, nd luc han cdng viec Can co hinh thuc ky luat va xu phat ddi vdi cac trudng hop vi pham quy dinh cua Cdng ty, anh hudng den chat luong du an, hieu qua dau tu cung nhu uy tin cua Cdng ty Cung vdi viec tang cuong cho cdng tac dao tao ve chuyen mon cho can bo thi Cdng ty cung can tao dieu kien va khuyen khich can bo, khdng ngtrng hoc hdi de nang cao trinh ve tin hoc, ngoai ngu va cac ky nang khac nhu ky nang giao tiep, 107 ky nang lam viec theo nhom, ky nang quan ly thoi gian w nham phuc vu tot hon cho cong tac lap du an Viec ung dung cac phan men soan thao cung nhu tinh toan se khien cho cong viec tro nen it phuc tap hon va chinh xac hon Ngoai ra, cong tac dao tao tuyen dung lao dpng cung can duoc chu hon va thuong xuyen hon Hien nay, dpi ngu lap du an cua Cong ty van chua du, chinh vi the can tuyen them cac can bp lap du an co kinh nghiem va trinh dp chuyen mon 7 De co the tuyen duoc nhung can bo co nang luc thuc su, say me vdi cong viec thi can phai co su dau tu phu hop, cd chinh sach thu hut ngudi lao dong Viec tuyen dung d Cong ty thuong la to chuc thi tuyen cong khai lua chon nhung can bo cd ddy du nang luc dam bao cho cong viec Va cong tac tuyen dung Cong ty thuong xuyen thay doi phuong thuc danh gia cho phu hop, cho tuyen dung duoc nhung can bo thuc su cd nang luc cho Cong ty 3.2.6 Dau tu doi mdi khoa hpc cong nghe va he thong co* sd du* lieu phuc vu cho cong tac lap du* an Thong tin phuc vu cho cong tac lap du an la cac tai lieu danh gia, bao cao, cac van ban phap luat lien quan den du an dang tien hanh lap He thong du lieu cang day du thi cang thuan lpi cho viec lap du an, ddng thdi du an dupe lap cang co chat luong hon Vi vay, can xay dung he thong co sd du lieu hoan chinh la mot cac giai phap de hoan thien cong tac lap du an Cong ty can thiet lap he thong co sd du lieu rieng: He thong phai bao gom cac van ban quy pham phap luat co lien quan den du an nhu: luat thue, dat dai, Xay dung mang ludi thu thap thong tin phuc vu cong tac lap du an tu nhieu nguon khac nhu thong tin tu cac co quan hanh chinh nha nude, cac dia phuong, thong tin tir cac phuong tien truyen thong Cac tai lieu ve ky thuat co th£ tham khao sach bao ky thuat cac thu vien, trudng dai hoc, cac trung tarn, vien nghien cuu va cac cong ty tu van dich vu Nhu vay, can tim hieu mot van de lien quan den du an, can bo lap du an chi can md he thong du lieu lien quan va tim kiem He thong giup tiet kiem thdi gian va chi phi cho cong tac lap du an 108 KET LUAN • Trong sir cong nghiep hoa, hien dai hoa dat nude, vai trd cua hoat dong dau tu rat quan trong, no quyet dinh tdi sir phat trien va toe tang trudng cua nen kinh te mot thdi gian dai dong thdi cd anh hudng quan tdi sir phat trien hay tut hau cua mdi nganh san xuat De cd the cd duoc nhung quyet dinh dung dan nhung du an dau tu cd hieu qua thi viec thuc hien tot cong tac lap du an dau tu dong mot vai trd het sue quan Trong khuon khd nghien cuu luan van nay, dac thu cua cong tac lap du an la cd sir khac biet tirng du an cu the, vi vay cong tac lap du an dau tu tai cong ty gap kha nhieu vudng mac can duoc tiep tuc nghien cuu va hoan thien Trong khuon khd luan van nay, tac gia chi nghien cuu va hoan mot sd noi dung co ban sau: - Khai quat va he thdng hoa nhung van de co ban ve cong tac lap du an dau tu, neu len noi dung, cac yeu td anh hudng - Phan tich thuc trang cong tac lap du an dau tu tai Cong ty cd phan Song Da Thang Long, nhung yeu td chinh anh hudng den chat luong cong tac lap du an dau tu cua cong ty, qua lam nen tang thuc tien cho cac nghien cuu tiep theo - Dua mot sd giai phap chu yeu nham hoan thien cong tac lap du an dau tu cua Cong ty, xac dinh cac giai phap dong bo ca d cap vi mo va vi mo Thuc hien luan van nay, tac gia hi vong day se la cac y kien cd ich cho su phat trien cua Cong ty CP Song Da Thang Long Dong thdi, tac gia cung mong muon de tai se dupe tiep tuc nghien cuu, phat trien he thdng li luan hoan chinh tuong lai 109 TAI LIEU THAM KHAO Nguyen Bach Nguyet, “Giao trinh lap dir an dau tu”, NXB Dai hoc kinh te quoc dan, 2008 Nguyen Bach Nguyet, “Chat luong cdng tac chuan bi dau tu va anh hudng cua Bui Ngoc Toan, “Lap va tham dinh du an xay dung’’, NXB Giao thong van tai, 2006 du an nganh cdng nghiep uong ”, 2003 Tran Minh Dao, "Giao trinh marketing can ban”, NXB Dai hoc kinh te quoc dan Cdng ty CP Song da Thang long - Du an Khu thi mdi Van Khe Cdng ty CP Sdng da Thang long- Du an dau tu xay dung cdng trinh nha d hon hop Nguyen Chi Thanh Bao cao tai chinh Sdng Da Thang Long - 2008, 2009, 2010, 2011 Ho so nang luc cdng ty cd phan Sdng Da Thang Long 2011