Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại hội sở ngân hàng tmcp kỹ thương việt nam

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam phát triển giai đoạn mở cửa, hội nhập ngày sâu rộng với giới Đó giai đoạn mà kinh tế Việt Nam chứng kiến tốc độ thị hóa diễn nhanh chóng mạnh mẽ Cùng với dịng dân cư di chuyển từ nông thôn thành phố lớn, đô thị phát triển mạnh mẽ kéo theo nhu cầu nhà người dân khu vực tăng lên nhanh chóng Nền kinh tế đất nước ngày phát triển mức thu nhập người dân ngày tăng lên, nhu cầu nhà thể với mức độ cao hơncả chất lượng nhà tiện ích không gian sống Với xu hướng này, nhà trở thành đối tượng quan trọng giao dịch dân không phục vụ nhu cầu nhà người dân mà đối tượng giao dịch kinh doanh thương mại doanh nghiệp kinh doanh BĐS Do đó, với sách mở cửa nhà nước, việc tập trung đầu tư phát triển xây dựng nhà Việt Nam điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát triển mở rộng “Theo thống kê Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam hàng năm tăng từ 20 - 50% Về việc phân khúc địa bàn, theo chiến lược “phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030”, “diện tích khu vực thành thị tăng từ 105.000 lên 460.000 năm 2020 tốc độ thị hóa tăng từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 dân số thành thị đạt 46 triệu người Việt Nam phải xây dựng 35 triệu m2 nhà thành thị để tăng mức diện tích nhà lên 20m2/ người vào năm 2020.” Chiến lược cho thấy nhu cầu nhà số lượng nhà tăng lên đáng kể thời gian tới” “Bên cạnh đó, cơng tác xây dựng để xây dựng hồn thành cơng trình nhà chủ đầu tư thường phải sử dụng đến lượng vốn lớn nên doanh nghiệp đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hồn thành Vì vậy, việc cho doanh nghiệp quyền huy động vốn người có nhu cầu mua nhà trước thời điểm xây dựng hoàn thành chế quan trọng cần thiết, vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà lại vừa đáp ứng nhiều nhu cầu nhà cho xã hội giai đoạn nay” Tuy nhiên, lo lắng người dân, nhà đầu tư bất động sản dự án xây dựng nhà không bàn giao tiến độ chủ đầu tư cam kết nguyên nhân khiến cho người mua niềm tin, thị trường bất động sản suy thoái, giao dịch mua bán bị giảm mạnh thực tế nhu cầu nhà người dân chưa giảm nhiệt Sự đời Luật kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015) với thơng tư 07/2015 ngân hàng nhà nước (có hiệu lực từ tháng 8/2015) quy định cụ thể bảo lãnh nhà hình thành tương lai Theo khoản 1, “Điều 56 Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà HTTTL” quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết” Quy định nhằm đảm bảo hạn chế đến mức thấp rủi ro cho người mua nhà, sàng lọc CĐT chất lượng, đồng thời góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển cách lành mạnh bền vững Xét vai trò ngân hàng thương mại bên cạnh lợi nhuận thu từ khoản phí bảo lãnh BĐS hội ngân hàng tiếp cận trở lại với dự án BĐS sở phân tích thẩm định giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro vốn đồng thời nâng cao uy tín, tăng thêm khách hàng bán chéo sản phẩm ngân hàng lợi nhuận Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) đơn vị tiên phong việc triển khai phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Phương thức bảo lãnh đem lại nhiều nguồn lợi nhuận cho Techcombank Tuy nhiên trình triển khai ngân hàng bộc lộc nhiều hạn chế hình thức bảo lãnh, quy trình nội dung bảo lãnh Đặc biệt quản lý tài sản, kiểm sốt dịng vốn ngân hàng thiếu chặt chẽ Thông tin người mua nhà, người bán nhà, chủ đầu tư thiếu không minh bạch nên dễ dẫn đến rủi ro Xuất phát từ thực tiễn tơi chọn vấn đề “Hồn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Trên sở nghiên cứu lý luận phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL ngân hàng thương mại thực trạng Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, luận văn đề xuất kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hội sở ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở mục tiêu tổng quát trên, Luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau: - Hệ thống hoá sở lý luận PTBL mua bán nhàHTTTL NHTM - Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động BL mua bán nhàHTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhàHTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu lý luận thực tiễn phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai NHTM 3.2 Phạm vi nghiên cứu: - Về nội dung: nghiên cứu hình thức, quy trình củaPTBL mua bán nhà HTTTL NHTM - Về không gian: luận văn nghiên cứu Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam - Về thời gian: nghiên cứu phân tích thực trạng từ năm 2012 đến 2016 kiến nghị đến năm 2020 Phƣơng pháp nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu luận văn, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học bao gồm: phương pháp thu thập phân tích số liệu; phương pháp thống kê so sánh; phương pháp phân tích tổng hợp; với phương pháp trình bày số liệu theo định dạng Microsoft 2010 Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng, hình, danh mục tài liệu tham khảo luận văn kết cấu thành chương gồm: Chương 1: Lý luận chung phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL tạiNHTM Chương 2: Thực trạng phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện PTBL mua bán nhà HTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƢƠNG THỨC BẢO LÃNH MUA BÁN NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai cần thiết bảo lãnh ngân hàng 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tương lai 1.1.1.1Khái niệm Từ lâu đời nay, nhà không gian tổ chức hoạt động sống người Quan niệm “An cư lạc nghiệp” quan niệm ăn sâu ý thức người thể mong muốn sở hữu không gian sống yên ấm ổn định Có người làm việc chăm đời để tích luỹ tài với mong ước sở hữu nhà riêng Trong ý thức người nhà loại tài sản quan trọng sống họ Với phát triển xã hội, nhu cầu nhà người dân tăng lên với mong muốn cá nhân khác Đây khởi nguồn phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS sau Vậy bên cạnh khái niệm như: “Nhà cơng trình xây dựng có chức bảo vệ, che cho người vật chứa bên trong; thông thường bao che phần toàn xây dựng vị trí cố định” (định nghĩa theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc phân loại phân cấp cơng trình dân dụng, cơng nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị xây dựng ban hành năm 2012 - QCVN 03:2012/BXD) hay quan điểm: nhà nơi thành viên gia đình chia xẻ cảm xúc bên (xét góc độ tinh thần) phạm vi nghiên cứu đề tài, góc độ đối tượng giao dịch BĐS định nghĩa “Nhà hình thành tương lai gì?” có loại hình thái Nhà giao dịch trao đổi này? Để làm rõ định nghĩa trước tiên ta cần xét đến định nghĩa “tài sản hình thành tương lai” gì? “Khái niệm tài sản lần xuất Luật La Mã pháp luật nước Châu Âu sau kế thừa phát triển Trong hầu hết hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa hệ thống phát luật Anh – Mỹ, tài sản định nghĩa dựa phân loại “Bất động sản / Động sản” cách khái niệm dựa phân loại Ở số quốc gia Anh, Canada, Mỹ, Úc, Bahama…theo thuật ngữ pháp luật BĐS có ý nghĩa bao gồm: đất đaivà tất gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất như:kiến trúc đất, nhà cửa, ga ra… mảnh đất: dầu khí, mỏ khống chất… Cịn động sản có nghĩa ngược lại với bất động sản Mặc dù hệ thống pháp luật nước giai đoạn có khác biệt, qua ý thức nhận định đưa quy định vào văn pháp luật cho thấy tài sản coi khách thể quan trọng quyền dân sự, đối tượng quyền sở hữu mang giá trị với người Giai đoạn cận đại, hệ thống pháp luật Việt nam khái niệm xuất từ thời điểm thực dân Pháp nổ súng xâm lược (1858) bắt đầu thời kỳ đô hộ lên Việt Nam Trong thời kỳ đô hộ kéo dài gần 100 năm, với biến đổi sâu sắc văn hố, xã hội nội dung pháp luật chịu ảnh hưởng không nhỏ hệ thống pháp luật Pháp Theo đó, văn pháp luật Việt Nam thời kỳ quy định tài sản phân chia thành BĐS động sản Trong đó, BĐS phân chia theo tính chất, theo mục đích theo quyền sử dụng (Điều 450, 452, 453 Dân luật Bắc Kỳ điều 461, 462 464 Hồng Việt Trung Kỳ hộ luật) cịn động sản chia thành động sản theo tính chất động sản pháp luật quy định (Điều 454 Dân luật Bắc Kỳ điều 466, 469 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật).” Và đến giai đoạn sau Bộ luật dân năm 2005 số hiệu 33/2005/QH11 ban hành ngày 14/06/2005, điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như khái niệm bất động sản rộng đa dạng Nền kinh tế phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS hình thành phát triển nhiều hình thái loại hình tài sảnnày như:tài sản có sẵn haytài sản HTTTL Để phân biệt hình thái tài sản BĐStrong giao dịch dân có phân biệt rõ ràng với tài sản hữu, văn luật quy định cụ thể khái niệm tài sản HTTTL.Cụ thể: khoản – Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định góc độ đối tượng giao dịch đảm bảo: “Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch đảm bảo giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Đến luật dân năm 2015 khoản Điều 108 quy định tài sản HTTTL theo hình thức liệt kê bao gồm: “Tài sản chưa hình thành; tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”Trong thông tư liên tịch số 90/2016/TTLT Bộ Tư pháp – Bộ tài nguyên mơi trường ngày 23/06/2016 có quy định tài sản HTTTLthì bao gồm tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai, loại tài sản bao gồm: Nhà HTTTL; cơng trình xây dựng khác HTTTLđang trình đầu tư xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất rừng trồng HTTTL; lâu năm HTTTL Như vậy, nhà loại hình tài sản bất động sản nên đáp ứng yếu tố tài sản HTTTLthì coi nhàHTTTL Để làm rõ chất khái niệm “nhà hình thành tương lai”, ta xem xét khái niệm nhà Dưới góc độ tiếp cận khác nhà định nghĩa khác như: góc độ kiến trúc xây dựng nhà hiểu cơng trình xây dựng liên kết định vị với vị trí đất đai định bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất xây dựng theo thiết kế riêng Cịn góc độ pháp luật dân nhà đối tượng giao dịch dân ví dụ giao dịch mua bán, cho thuê nhà ở, biếu, tặng, thừa kế… Hay theo cách gọi thơng thường người ta hay gọi chỗ thay cho từ nhà Tuy nhiên dù xét góc độ nhà có đặc điểm giúp ta phân biệt nhà với chỗ cơng trình xây dựng khác Trước tiên, đặc điểm phải kể đến nhà phải người xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng vật liệu theo quy định nhà nước Tiếp đó, nhà phải gắn liền với đất, đủ điều kiện để phân loại Và đặc điểm thể rõ nghĩa thuật ngữ “nhà ở” nhà phải xây dựng đầy đủ công phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Theo quy định luật nhà 2014 “Nhà công xây dựng với mục đích để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Như vậy, quy định văn luật nêu rõ ràng khái niệm nhà Điều giúp nhận định đắn thuật ngữ “nhà ở” mà tiền đề, sở pháp lý để điểu chỉnh giao dịch dân liên quan đến nhà Khái niệm “nhà hình thành tương lai” khái niệm phạm vi hẹp khái niệm nhà loại tài sản HTTTL.Nếu phân tích yêu tố tài sản HTTTLta nhận thấy rõ: - “Yếu tố mặt vật chất nhà dạng nhà chưa hình thành hình thành chưa đưa vào sử dụng Trong ta phân biệt nhà hình thành với nhà chưa hình thành sở đáp ứng quy định cụ thể pháp luật có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt Nhà hình thành tồn thực thể mà ta nhận diện trực quan, gọi tên Tuy nhiên dù dạng hình thành hay chưa hình thành nhà phải đảm bảo khai thác theo tính cơng dụng theo quy định pháp luật.” - “Yếu tố pháp lý: yếu tố xác định quyền sở hữu loại hình tài sản này.Theo văn pháp luật quy định nhà chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch.” - “Yếu tố thời gian: hai yếu tố phải xác lập thời điểm giao dịch nghĩa nhà hình thành nhà chưa hình thành chưa quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước thời điểm xác lập giao dịch thời điểm mà bên tham gia ký kết giao dịch mua bán.” Như với khái niệm tài sản HTTTLvà dựa vào sở phân tíchba yếu tố ta khái quát khái niệm nhà HTTTLtrên góc độ đối tượng giao dịch dân sau: “Nhà hình thành tương lai bao gồm nhà chưa hình thành, trình hình thành nhà hình thành chưa đưa vào nghiệm thu sử dụng nhà hình thành thời điểm giao kết giao dịch chưa xác lập quyền sở hữu” Xét phạm vi đối tượng giao dịch dân có loại nhà HTTTL sau: - Nhà HTTTLđược xây dựng đất hợp pháp cá nhân, tổ - Nhà HTTTLcủa dự án đầu tư xây dựng nhà CĐT (các dự án - Nhà HTTTLcủa cá nhân, tổ chức mua nhà HTTTL dự án chức BĐS) đầu tư xây dựng nhà 1.1.1.2Đặc điểm nhà hình thành tương lai Xét phạm vi nghiên cứu đề tài tức xét góc độ nhà HTTTLlà đối tượng giao dịch dân thìcó thể kể đến đặc điểm nhà ởHTTTLnhư sau: Thứ nhất: nhà HTTTLlà dạng tài sảnmà quyền sở hữu tài sản chưa xác lập thời điểm phát sinh giao dịch Thứ hai:nhà HTTTLlà đối tượng dùng để đảm bảo giao dịch dân Thứ ba:là dạng tài sản đặc thù cần có chế pháp lý riêng cụ thể để điều chỉnh giao dịch dân Với chất đặc thù nhà HTTTLthuộc bên nhận đảm bảo nên việc giao dịch mua bán nhà ởHTTTLđòi hỏi phải có quy định pháp luật để chủ thể giao dịch có tham chiếu xử lý Tuy nhiên nay, văn luật q trình hồn thiện nên thực tế cịn tồn vướng mắc, bất cập khiến cho hoạt động mua bán thị trường bất động sản nhiều tiềm ẩn nhiều rủi ro 1.1.2 Sự cần thiết bảo lãnh ngân hàng mua bán nhà HTTTL Giao dịch mua bán nhàHTTTLluôn sôi động Trong thị trường BĐS khơng kênh giao dịch người sở hữu có nhu cầu vềnhà mà kênh đầu tư nhiều nhà đầu tư bất động sản Trong giai đoạn 2007 – 2010, giai đoạn phát triển bùng nổ hay gọi thời kỳ “bong bóng” thị trường bất động sản Việt Nam, xuất ạt dự án BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân Rất nhiều hình thức giao dịch mua bán diễn thị trường BĐS thực tế ghi nhận có nhiều rủi ro hoạt động mua bán loại hình tài sản phát sinh phần lớn rủi ro người mua phải gánh chịu Nguyên nhân rủi ro phát sinh nhận thấy trước tiên là:hệ thống thông tin thiếu minh bạch thông tin dự án BĐS Bản chất nhàHTTTLlà loại hình tài sản chưa hình thành, “nhà giấy” nên người mua nhận diện đánh giá cách trực quan tài sản muốn mua Do hệ thống thơng tin, báo cáo, dự đốn thị trường BĐS có vai trị quan trọng người mua Chính thiếu hụt thơng tin hay tiếp cận với kênh thông tin thức dự án khiến cho người mua đánh giá lực chủ đầu tư để cân nhắc lựa chọn trước ký kết hợp đồng mua bán Bên cạnh rủi ro mà người mua phải đối mặt xét góc độ từ nguồn cung nhà HTTTLtồn thực trạng thị trường kinh doanh BĐS lànăng lực chủ đầu tư bao gồm lực chuyên mơn lực tài Với hạn chế thông tin, hiểu biết người mua lỗ hổng văn pháp luật, chủ đầu tư tận dụng luồn lách nhiều cách để huy động vốn từ người mua, dụng tài sản nhà HTTTLđể thực vay vốn từ tổ chức tín dụng sai quy định, tài sản chấp nhiều lần ngân hàng khác nhau, kinh doanh theo kiểu chụp giật lừa đảo gây lòng tin xã hội thị trường BĐS Hay số chủ đầu tư yếu lực chun mơn dẫn đến thất nguồn vốn người mua, không cân nguồn huy động với chi phí huy động vốn dẫn đến khả tốn khơng hồn thành dự án cam kết ban đầu với khách hàng Tiếp theo hệ thống văn pháp lý chưa hoàn thiện, chưa có định chế rõ ràng loại hình tài sản nhà hình thành HTTTLtrong tương lai hoạt động mua bán thị trường BĐS hay quy định giám sát điều kiện lực chủ đầu tư tham gia vào kinh doanh BĐS Trên thực tế có việc chủ đầu tư thực chế chấp dự án xây dựng cho ngân hàng đểvay vốn, người mua sau ký kết hợp đồng mua bán dùng hộ mua dự thành tƣơng lai Hội sởTechcombank Hoạt động bảo lãnh ngân hàng hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại quan tâm đầu tư phát triển mở rộng nghiệp vụ tín dụng mang đến nguồn thu nhập hiệu cho ngân hàng, tăng uy tín ngân hàng mà mức chi phí hoạt động thường hoạt động bảo lãnh dựa uy tín ngân hàng Ra đời từ tháng 12/2015 sản phẩm bảo lãnh mua bán nhà HTTTLtại hội sở ngân hàng Techcombank sản phẩm bảo lãnh mẻ Việc đời sản phẩm nhằm đắp ứng cho chủ đầu tư – người bán nhà hình thành tương lai trước yêu cầu bắt buộc phải thực bảo lãnh ngân hàng cho HTTTLcủa NHNN, Luật kinh doanh bất động sản Do đó, dù kết kinh doanh bảo lãnh bán nhà hình thành tương lai Techcombank năm 2016 đánh giá khả quan, phương thức bảo lãnh tồn điểm chưa linh hoạt, chưa theo sát với nhu cầu nhiều đối tượng khách hàng.Trên nhận diện hạn chế tồn nguyên nhân hạn chế này, tác giả xin đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hội sở ngân hàng Techcombank cụ thể sau: 3.2.1 Đa dạng hố hình thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hội sở Techcombank “Đa dạng hố hình thức bảo lãnh tiêu quan trọng phản ánh số lượng hình thức bảo lãnh mà ngân hàng cung cấp đến khách hàng Việc cải tiến hình thức bảo lãnh cũ, gia tăng đầu tư vào hình thức bảo lãnh nhằm đáp ứng ngày nhiều nhu cầu bảo lãnh khách hàng làm tăng lợi ích ngân hàng.”Một dịch vụ ngân hàng cung cấp đến cho khách hàng có đạt hiệu kinh doanh hay không trước tiên cần xem xét đến đặc điểm thiết kế sản phẩm dịch vụ có phù hợp với nhu cầu khách hàng hay không? Cách thức ngân hàng cung cấp vận hành sản phẩm cho khách hàng có phù hợp khơng? Và sản phẩm có tính cạnh tranh thị thường hay khơng?… Do đó, để tăng cường hiệu kinh doanh phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai, Techcombank cần phải đa dạng hoá, mở rộng hình thức phát hành bảo lãnh cho sản phẩm Hiện tại, Techcombank áp dụng phương thức bảo lãnh đóng vai trị ngân hàng phát hành bảo lãnh ngân hàng đầu mối phương thức đồng bảo lãnh với tổ chức tín dụng khác tập trung phát triển vào số hình thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL truyền thống nên việc mở rộng thêm phương thức bảo lãnh với vai trò ngân hàng đồng bảo lãnh giúp cho Techcombank mở rộng quy mơ khách hàng Ngồi để đa dạng hố phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai thành cơng việc tăng cường cơng tác nghiên cứu thị trường hoạt động thiếu Các nội dung nghiện cứu thị trường bao gồm:  Nghiên cứu xu hướng thị trường bất động sản, nhu cầu khách hàng mua nhà hình thành tương lai Để có nguồn thơng tin xác có giá trị cho khách hàng cần phải thực thu thập thông tin cách có hệ thống cập nhật thường xuyên biến động thị trường để từ có biện pháp đáp ứng phục vụ tốt nhất, hiệu qủa cho khác hàng  Nghiên cứu sức cung thị trường bảo lãnh ngân hàng, hoạt động bảo lãnh đối thủ cạnh tranh yếu tố tác động đến hoạt động bảo lãnh nhà hình thành tương lai ngân hàng sách, văn pháp luật nhà nước… Như việc thực tốt công tác nghiên cứu thị trường giúp cho ngân hàng nhận diện vị trí, ưu thị trường giúp cho ngân hàng phát huy điểm mạnh khắc phục điểm yếu để từ đưa định phê duyệt đắn cho hoạt động bảo lãnh nhà hình thành tương lai 3.2.2 Hoàn thiện nội dung quy trình bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Techcombank Tuân thủ quy trình bảo lãnh mua bán nhà HTTTLđặc biệt hoạt động báo cáo, thẩm định phê duyệt, kiểm soát sau bảo lãnh Hồn thiện cải tiến quy trình phát hành bảo lãnh bán nhà hình thành tương lai theo hướng rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ phát hành bảo lãnh thực nghiệp vụ giảm thủ tục rườm rà phức tạp cho khách hàng đảm bảo an toàn hiệu cho hoạt động bảo lãnh Điều phối giám soát chặt chẽ việc thực nghiệp vụ phận đồng thời tăng cường nâng cao trình độ nghiệp vụ lực lượng nhân Việc nắm vững kiến thức nghiệp vụ, xác định rõ thẩm quyền phê duyệt giúp cho trình vận hành nghiệp vụ bảo lãnh xác nhanh chóng đồng thời tránh rủi ro sai sót gây thiệt hại cho ngân hàng khách hàng Hồn thiện mơ hình bán hàng sản phẩm bảo lãnh bán nhà ởHTTTL Tăng cường áp dụng mơ hình bán hàng trực tiếp, đội ngũ bán hàng giám đốc khách hàng doanh nghiệp cần tiếp cận trực tiếp với khách hàng tích cực phối hợp với ngân hàng đồng bảo lãnh để thực chào bán sản phẩm, giới thiệu tính ưu việt sản phẩm, đồng thời ln tích cực tìm hiểu nhu cầu tài tiềm ẩn khách hàng, mục tiêu, chiến lược, kế hoạch kinh doanh phân khúc nhóm khách hàng mà chủ đầu tư hướng đến để từ khơng cung cấp dịch vụ bảo lãnh cho mua bán nhà hình thành tương lai mà cung cấp bán chéo sản phẩm như: giải pháp tín dụng cho người mua nhà, dịch vụ bảo lãnh, tín dụng cho nhà thầu dự án, đối tác chủ đầu tư…giúp tăng hiệu kinh doanh cho ngân hàng Thực sách giá hiệu cạnh tranh: Mức phí bảo lãnh ngân hàng Techcombank quy định cụ thể từ 0.5% đến 1.6% giá trị bảo lãnh (tuỳ theo hình thức bảo lãnh mà ngân hàng thoả thuận áp dụng phát hành cho khách hàng) Tuy nhiên đặc thù đối tượng bảo lãnh dự án nhà hình thành tương lai có giá trị lớn, để thu hút giữ chân chủ đầu tư lớn ngân hàng cấn áp dụng sách giá linh hoạt ưu đãi cách quy định phương thức trình ngoại lệ cho dự án lớn sở xem xét hiệu việc bán chéo lợi ích gia tăng việc phát hành bảo lãnh cho dự án 3.2.3 Chính sách KH bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Ngân hàng muốn mở rộng phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai nâng cao vai trò hoạt động bảo lãnh nghiệp vụ tín dụng ngân hàng cần có chiến lược phát triển khách hàng thật cụ thể trọng tâm Techcombank cần xác định chiến lược trì khai thác nguồn khách hàng đồng thời mở rộng đầu tư vào phân khúc khách hàng doanh nghiệp có quy mơ vừa nhỏ phù hợp với dự báo biến động thị trường bất động sản hướng tới phân khúc nhà có giá trị từ trung bình trở xuống giai đoạn tới Các nội dung cụ thể chiến lược phát triển khách hàng gồm:  Hoàn thiện hệ thống chấm điểm tín dụng, đánh giá khung lực chủ đầu tư theo hướng đánh giá cách toàn diện cầu tài khách hàng với lợi ích kinh doanh khách hàng, dự án mang lại  Trên sở cân đối việc nới lỏng điều kiện cho chủ đầu tư, nới lỏng điều kiện cho tài sản bảo đảm với giải pháp dự báo giám sát phòng ngừa rủi ro cách chủ động  Tăng cường công tác hỗ trợ tư vấn cho khách hàng phương án kinh doanh, tối đa hoá nguồn vốn từ khoản tóan người mua nhà cho dự án với mục đích sử dụng hiệu cho dự án Đồng thời áp dụng dịch vụ gia tăng kèm để thu hút khách hàng 3.2.4 Tăng cường hỗ trợ phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Nguồn lực nhân sự: hoạt động bảo lãnh nhu cầu tài khách đa dạng yếu tố quan trọng việc hiểu đưa giải pháp tài phù hợp với nhu cầu khách hàng yếu tố người Đồng thời, hoạt động bảo lãnh hoạt động tín dụng nên ln kèm với nhiều rủi ro rủi ro thị trường, rủi ro hoạt động, rủi ro đạo đức… tất rủi ro có điểm chung người Do định hướng phát triển nguồn nhân lực với trình độ chun mơn cao phát triển kỹ mềm nhằm mục đích đồng hành với khách hàng, thấu hiểu nhu cầu tài khách hàng mang lại hiệu kinh doanh cao cho hiệu hoạt động bảo lãnh ngân hàng gia tăng sản phẩm bán chéo tăng nguồn thu nhập cho ngân hàng Nguồn lực tài chính: ln chủ động chuẩn bị sẵn sàng nguồn tài dự phòng rủi ro cho hoạt động bảo lãnh ngân hàng bước đệm vững cho ngân hàng bước chinh phục khách hàng, tạo dựng uy tín Techcombank với khách hàng đối thủ cạnh tranh ngày gắt gắt ngành Nguồn lực hệ thống công nghệ ngân hàng tiên tiến: Công nghệ tảng phát triển dịch vụ giúp cho ngân hàng thay đổi phương thức kinh doanh theo hướng tinh gọn, chuyên nghiệp tự động hoá cao Điều mang đến cho công tác quản lý vận hành nghiệp vụ bảo lãnh hiệu nhanh chóng kịp thời xác, giúp cho khách hàng cảm thấy dễ dàng thoải mái tiếp cận sản phẩm dịch vụ bảo lãnh ngân hàng Bên cạnh đó, phát triển cơng cụ tự động hố, thông tin liệu quản lý khoa học phù hợp giúp cho Techcombank phân tích tìm hiểu nhu cầu khách hàng, môi trường kinh doanh khách hàng (như xu hướng thị trường, nhu cầu nhân sự, đối thủ cạnh tranh…) để từ tìm giải pháp phù hợp cho khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ bảo lãnh cung cấp cho khách hàng Danh tiếng ngân hàng: nghiệp vụ bảo lãnh uy tín ngân hàng quan trọng Uy tín ngân hàng bảo lãnh giúp cho khách hàng đạt niềm tin với đối tác để từ đặt thuận lợi hoạt động giao dịch mua bán, ký kết hợp đồng với đối tác Do việc gia tăng vị uy tín thị trường tài giúp cho Techcombank tiếp cận đến với nhiều nguồn khách hàng mang lại hiệu kinh doanh tối ưu 3.2.5 Hồn thiện cơng tác quản trị rủi ro cho phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Như nội dung phân tích phần lợi ích thách thức phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTLđối với Hội sở Techcombank cho thấy hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro nên thực nghiệp vụ bảo lãnh cho hoạt động mua bán ngân hàng phải đối mặt với nhiều rủi ro Do để đảm bảo phương thức bảo lãnh phát triển hoàn thiện mang đến lợi ích kinh doanh cao cho ngân hàng đồng thời phải đảm bảo an tồn tín dụng cần thực giải pháp quản lý rủi ro sau: - Rủi ro từ chủ đầu tư: rủi ro gặp phải gồm rủi ro vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà cho người mua hay CĐT khơng thực nghĩa vụ tốn dẫn đến Techcombank phải thực nghĩa vụ thay Trước rủi ro này, cần thực định kỳ hàng quý kiểm sốt tiến độ thi cơng cơng trình xác lập quy định chế tài thực chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà cho người mua Các chế tài áp dụng: trường hợp chậm 03 tháng xây dựng so với tiến độ xây dựng ban đầu giám đốc phận khách hàng doanh nghiệp phân tích tín dụng thuộc khối ngân hàng bán buôn hội sở cần đánh giá khả vi phạm hợp đồng mua bán dẫn đến khả phải trả nợ thay bảo lãnh, thực bổ sung nguồn trả nợ thay khách hàng chuyển cho hội đồng xử lý nợ nguy rủi ro cao Khi chủ đầu tư chậm tiến độ thi công 06 tháng so với kế hoạch cần báo cáo, thực yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo yêu cầu dừng phát hành bảo lãnh Định kỳ hàng quý thực báo cáo bán hàng, thu tiền dòng vốn chủ đầu tư cho dự án Kiểm soát lực tài hoạt động kinh doanh chung chủ đầu tư - Rủi ro từ bên nhận bảo lãnh: hoạt động mua bán nhà HTTTLlai việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán diễn phổ biến nhu cầu khách hàng thay đổi theo ngày Do ngân hàng cần phải thực thường xuyên cập nhật thông tin chuyển nhượng nhà người mua để kịp thời bổ sung văn cần thiết từ chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng bảo lãnh - Rủi ro từ tổ chức tín dụng đồng bảo lãnh TCTD khơng thực nghĩa vụ bảo lãnh nhận yêu cầu người mua nhà Do đó, Techcombank cần thực xác minh lại lực TCTD khác kết hợp với ngân hàng ngân hàng nhà nước xác định đủ lực thực nghiệp vụ bảo lãnh Đồng thời chứng thư bảo lãnh cần phải ghi nhận rõ giá trị bảo lãnh mà ngân hàng cần phải chịu trách nhiệm - Rủi ro từ việc tuân thủ: cần phải thực sốt lại thơng tin dự án dự án dự kiến phát hành bảo lãnh, đồng thời đưa cảnh báo / báo cáo trạng thái tuân thủ ngưỡng an tồn tín dụng dự kiến phát hành bảo lãnh để tránh rủi ro cấp bảo lãnh vượt ngưỡng quy định pháp luật - Rủi ro vận hành: Do đặc thù phương thức bảo lãnh nhà HTTTLthường có khối lượng bảo lãnh lớn nên dẫn đến sai sót trình hạch tốn hay việc in phơi bảo lãnh bị hỏng, nhầm nên phận công nghệ cần phải xây dựng công cụ tự động để thực hạch toán phát hành bảo lãnh, tu chỉnh bảo lãnh, thu phí, tất tốn bảo lãnh… Kiểm sốt chặt chẽ quy trình xuất phơi in phơi bảo lãnh 3.3 Kiến nghị điều kiện thực Phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hội sở Techcombank phương thức bảo lãnh tương đối mới, thời gian vận ngắn so với loại sản phẩm dịch vụ bảo lãnh ngân hàng truyền thống có từ lâu Hơn đặc điểm sản phẩm đời nhằm đáp ứng yêu cầu bắt buộc quan pháp luật Do bên cạnh giải pháp mà tác giả đưa cho Hội sở Techcombank áp dụng cách chủ động để hồn thiện PTBL cần có ghi nhận hợp tác thiện chí khách hàng, sách, hành lang pháp luật rõ ràng phù hợp quan quản lý nhà nước Đây yếu tố khách quan tác động ảnh hưởng đến xu hướng kết hồn thiện phương thức bảo lãnh nhà hình thành tương lai Trong khuôn khổ phạm vi nghiên cứu đề tài này, tác giả xin đưa số kiến nghị cụ thể sau: 3.3.1 Nâng cao lực trình độ cán bộ, chuyên viên thực phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Techcombank “Nhận định người yếu tố cốt lõi định phát triển tất hoạt động ngân hàng Vì vậy, việc; đào tạo nâng cao chất lượng cán nghiệp vụ bảo lãnh yêu cầu quan trọng Đặc biệt kinh tế gặp khó khăn, phát triển hoạt động bảo lãnh ngày phức tạp chứa ẩn nhiều rủi ro Bên cạnh đó, cần đào tạo cán nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng tác phong làm việc, thái độ phục vụ, am hiểu sản phẩm dịch vụ ngân hàng”… yếu tố tạo nên thương hiệu Techcombank, từ nắm giữ khách hàng, mở rộng khách hàng Để làm điều đó, tác giả muốn kiến nghị đến Hội sở Techcombankthực công việc gồm: “Công tác đào tạo tập trung theo trọng điểm đào tạo cách tồn diện để thực có cán đầy đủ lực hiểu biết phục vụ công tác kinh doanh, tránh đào tạo tràn lan, lãng phí ưu tiên đào tạo cán chủ chốt trước, sau đào tạo cán kế cận có lực, phẩm chất đạo đức.” “Việc đào tạo cán khơng thực hình thức cử học tập trung dài hạn mà phải quan tâm đến công tác đào tạo chỗ vừa tiết kiệm được thời gian lại vừa tốn kém, người trước truyền lại cho người sau, xây dựng tủ sách nghiệp vụ để cán tự bổ sung kiến thức cơng việc hàng ngày, tổ chức thi nghiệp vụ nhiều hình thức khác để khuyến khích cán áp dụng kiến thức học vào công việc thực tế tạo không khí học tập sơi ngân hàng.” Khơng ngừng nâng cao giáo dục trị - tư tưởng, phẩm chất đạo đức cho cán làm công tác BLNH “Cùng với việc đề tiêu chuẩn u cầu chất lượng cơng việc nên có chế độ xứng đáng lương, thưởng cho cán bộ, tập thể có thành tích xuất sắc, sáng kiến, đề tài khoa học Đồng thời xử lý nghiêm minh cá nhân vi phạm hình thức có ảnh hưởng đến uy tín, chất lượng kết kinh doanh ngân hàng.” “Thường xuyên tổ chức lớp học nghiệp vụ học quy trình bảo lãnh, quản lý bảo lãnh, chế độ kế toán mới, phương pháp thẩm định dự án đầu tư nhằm nâng cao nghiệp vụ.” Sử dụng lực phân cấp quản lý chức mạnh dạn sử dụng cán trẻ có lực trình độ Đổi thái độ phục vụ cho thực vừa lòng khách hàng, tạo thân thiện, hợp tác phát triển có lợi 3.3.2 Tăng cường nguồn lực cho phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Techcombank Bên cạnh giải pháp mà Hội sở Ngân hàng Techcombank thực cách chủ động để hồn thiện phương thức bảo lãnh nhà hình thành tương lai số kiến nghị đặt liên quan đến giải pháp tăng cường nguồn lực cho phương thức bảo lãnhđối với yếu tố tác động khách quan số kiến nghị đề Techcombank sau: - Tuân thủ nghiêm quy định NHNN quan pháp luật hoạt động bảo lãnh mua bán nhà HTTTL - Do văn pháp luật quy định chấp giải chấp tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai nhiều bất cập chưa rõ ràng nên Techcombank cần kiểm soát chặt chẽ hồ sơ giấy tờ liên quan đến chấp, giải chấp tài sản đảm bảo nhà HTTTLcủa dự án để đảm bảo tránh rủi ro phát sinh, nguy hợp đồng chấp vô hiệu hay không xử lý tài sản chấp sau - Rút ngắn thời gian đơn giản hoá thủ tục thẩm định phê duyệt khoản cấp hạn mức bảo lãnh vượt hạn mức nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ đảm bảo tiến độ kinh doanh khách hàng - Áp dụng công cụ xử lý nợ xấu cách có hiệu mặt pháp lý, phương thức xử lý tài sản đảm bảo phối hợp làm việc quan chức liên quan… - Tăng cường công tác truyền thông, quảng bá xây dựng thương hiệu Techcombank trở thành thương hiệu uy tín, thương hiệu mạnh thị trường nước tiến dần thị trường khu vực phù hợp với mục tiêu chiến lược chung trở thành ngân hàng thương mại tốt năm 2020 3.3.3 Kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp lý bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Nhận định việc ban hành quy định bảo lãnh cho mua bán nhà hình thành tương laicủa nhà nước luật kinh doanh BĐSlà động thái phủ với mục tiêu bảo vệ quyền lợi người mua nhà tránh nhãnh rủi ro giao dịch mua bán nhà HTTTL Đây bước để lấy lại niềm tin người mua đối vơi thị trường bất động sản với mong muốn hồi phục thị trường Tuy nhiên, nội dung quy định bảo lãnh với văn pháp luật hướng dẫn thực quy định tồn nhiều điểm bất cập điểm chưa rõ ràng Vì thế, để quy định bảo lãnh ngân hàng đớ i với dự án nhà hình thành tương laicó thể khả thi hồn thiện theo hướng minh bạch, bền vững cho tất đối tượng tác động phương thức bảo lãnh cần có phương án giải phápcụ thể: 3.3.3.1Với phủ - Thực đồng giải pháp nhằm cải thiện tình hình kinh tế vĩ mơ sách điều chỉnh thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững lành mạnh minh bạch, giải điểm nóng thị trường bất động sản như:  Công tác giải phóng mặt bằng: cần có sách thiết thực để giải khó khăn cơng tác giải phóng mặt khiến cho nhiều dự án triển khai, doanh nghiệp bị đọng vốn thời gian dài chưa có lối  Hồn thiện khung phí sử dụng đất phù hợp minh bạch để giảm gánh nặng cho doanh nghiệp người tiêu dùng mua nhà, giảm chế “xin – cho” - Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật, khung pháp lý hướng dẫn rõ ràng, chi tiết kịp thời việc thực bảo lãnh ngân hàng nhà hình thành tương lai trước mua bán chuyển nhượng theo hướng phù hợp với thực tế giao dịch nhu cầu thị trường bất động sản - “Đơn giản hóa thủ tục hành để tạo thuận lợi, an toàn cho khách hàng ngân hàng việc xây dựng thực hợp đồng cấp bảo lãnh, thủ tục chấp, đăng ký giao dịch tài sản bảo đảm.” - Nhà nước sử dụng linh hoạt, hiệu cơng cụ thuế, tín dụng, quy hoạch – kế hoạch để điều tiết thị trường bất động sản:  Cơng cụ tín dụng: Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu Như vậy, 80%, 85% vốn đầu tư dự án doanh nghiệp BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 02 nguồn vốn tín dụng ngân hàng vốn huy động từ khách hàng, mà trước hết nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực dự án.Để khuyến khích thị trường tăng trưởng áp dụng sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng;Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng áp dụng sách hạn chế tín dụng, kể áp dụng sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng.Trong năm qua, Chính phủ NHNN sử dụng cơng cụ tín dụng nhiều lần, có lúc thành cơng, có lúc chưa thành công, năm 2006, năm 2007, thực sách tín dụng nới lỏng, chí nhiều NHTM cho vay dễ dãi, chuẩn dẫn đến bong BĐS 2007; năm 2009, Chính phủ cấp nguồn tín dụng kích cầu đầu tư tương đương tỷ USD ngân hàng lại khơng có biện pháp hiệu để kiểm sốt sử dụng dịng tiền mục đích nên góp phần dẫn đến thị trường BĐS quay trở lại tình trạng bong bóng năm 2010; Chính sách tín dụng thắt chặt tháng 3/2008, tháng 2/2011, lãi suất 2025%/năm làm thị trường bất động sản bị đóng băng kéo dài mà hậu đến chưa khắc phục hết được; Năm 2013, Chính phủ triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng mà 2/3 dùng để kích cầu trực tiếp đến người tiêu dùng, góp phần giải hàng tồn kho, nợ xấu thị trường BĐS, hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, góp phần hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 nay; Năm 2014, NHNN ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN, sau áp dụng  “Công cụ thuế: Thuế công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường bất động sản Để khuyến khích thị trường tăng trưởng áp dụng thuế suất thấp đánh thu nhập chuyển nhượng bất động sản; Để điều tiết thị trường có dấu hiệu bong bóng áp dụng thuế suất cao, kể áp dụng thuế suất cao chuyển nhượng bất động sản sau tạo lập năm đầu tiên; Để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà xã hội, Nhà nước áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; Trước đây, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản có 02 cách tính thuế: 22% thu nhập chịu thuế, 2% giá trị hợp đồng giao dịch; theo Luật thuế có 01 cách tính tính 2% giá trị hợp đồng giao dịch, dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế; Bộ Tài dự thảo Luật Thuế đánh người có nhiều nhà để nhằm ngăn ngừa đầu thị trường bất động sản dự kiến trình Quốc hội trước năm 2020…”  “Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở, cơng cụ kiểm sốt rủi ro thị trường bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng bất động sản Theo pháp luật quy định, tất dự án có sử dụng đất, dự án phát triển thị, nhà phải nằm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà địa phương.Để khuyến khích thị trường tăng trưởng Nhà nước chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án bất động sản hơn; Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng áp dụng sách hạn chế nguồn cung quỹ đất thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.Do đất đai nguồn tài nguyên hữu hạn, cần sử dụng hiệu tiết kiệm, dành quỹ đất dự trữ, quỹ đất chưa sử dụng làm nguồn lực dự trữ cho hệ tương lai 3.3.3.2Với ngân hàng nhà nước: Ngân hàng Nhà nước quan trực tiếp quản lý hoạt động hệ thống ngân hàng quan đầu mối đưa quy định pháp lý, đề xuất với phủ ban hành văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động hệ thống ngân hàng Do đó, để nâng cao hiệu hoạt động bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại cần hỗ trợ mặt pháp lý hướng dẫn từ phía ngân hàng Nhà nước Do tác giả xin đề xuất số kiến nghị với ngân hành nhà nước sau: - Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước phát huy vai trị tích cực việc hỗ trợ ngân hàng công tác thu thập, xử lý cung cấp thông tin Để thực tốt vai trò trên, ngân hàng Nhà nước cần nâng cao hiệu hoạt động trung tâm thông tin tín dụng (CIC).Cơng khai minh bạch đáp ứng quy định nhà nước ngân hàng thương mại nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng cho mau bán nhà hình thành tương lai Đưa thơng tin đến tất khách hàng có nhu cầu khơng tổ chức tín dụng Hiện tại, nguồn thơng tin mà CIC sử dụng để phân tích cung cấp cho ngân hàng chủ yếu từ báo cáo ngân hàng thương mại không mang tính cập nhật nhanh chóng, cịn đơn điệu chất lượng nguồn thơng tin chưa hồn tồn tốt Xây dựng trung tâm độc lập xếp hạng, đánh giá chất lượng ngân hàng Qua giúp cho khách hàng đánh giá xác uy tín, thương hiệu, lực tài chính, phát triển ngân hàng quan hệ - Thứ hai, NHNN cần ban hành có chế tài xử phạt mạnh mẽ việc đảm bảo môi trường cạnh tranh lành mạnh ngân hàng Bên cạnh đó, NHNN cần ban hành quy chế trao đổi thông tin tổ chức tín dụng đồng thời xây dựng hệ thống văn hướng dẫn phù hợp với thực tế nhờ mà nâng cao hiệu hoạt động tín dụng nói chung hiệu hoạt động bảo lãnh nói riêng - Thứ ba, quy chế hành bảo lãnh NHNN không nên quy định cụ thể tài sản chấp tỷ lệ thu phí Những vấn đề cụ thể ngân hàng thương mại tự giải quyết, có ngân hàng chủ động linh hoạt để có sách phù hợp cho đối tượng khách hàng.” - Thứ tư, tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát việc chấp hành quy định “như thực trạng hoạt động Ngân hàng, xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm ghi nhận ý kiến đóng góp đơn vị q trình hoạt động thực tế để có kiến nghị đến quan có thẩm quyền làm sở cho định, quy định, định hướng.” - Thứ năm, NHNN cần đạo NHTM xây dựng “Quy chế hoạt động nội ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng mở tài khoản giao dịch ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền sử dụng mục đích, giúp cho chủ đầu tư bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng KẾT LUẬN Bảo lãnh ngân hàng với hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai nghiệp vụ “nóng” thị trường bất động sản hoạt động bảo lãnh NHTM Nhìn chung hoạt động bảo lãnh có vai trị quan trọng mang lại nhiều lợi ích cho chủ thể tham gia bao gồm NHTM, bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh thị trường bất động sản Mặc dù sản phẩm đời kết hoạt động bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Techcombank giai đoạn 2014-2017 đạt kết tốt đẹp, đóng góp phần vào thu nhập ngân hàng, góp phần đa dạng hoá sản phẩm dịch vụ ngân hàng Ngoài ra, Techcombank Ngân hàng TMCP lớn Việt Nam với thương hiệu uy tín khẳng định nhiều phân khúc đối tượng khách hàng.Điều cho thấy phát triển hoạt động bảo lãnh Techcombank khả thi hiệu Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam giai đoạn chuyển mạnh mẽ với khát vọng xây dựng doanh nghiệp Việt đẳng cấp quốc tế, đóng góp lớn vào phát triển cộng đồng xã hội Với mục tiêu trở thành ngân hàng tốt Việt Nam vươn tới tầm vóc khu vực vào năm 2020, lấy chiến lược “khách hàng trọng tâm” phương pháp luận tất kế hoạch phát triển kinh doanh mình, giai đoạn 2012- 2016 Techcombank dần hoàn thiện tảng vững để sẵn sàng đón nhận thời sức bật vượt trội năm kết tiếp 2017- 2020 Định hướng phát triển phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai nằm định hướng phát triển chung ngân hàng Trên sở nghiên cứu chiến lược phát triển chung Techcombank,trong khuôn khổ luận văn này, tác giả đưa giải vấn đề hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Một là, Luận văn hệ thống hóa vấn đề lý luận phương thức BLNH mua bán nhà ởHTTTL, quan điểm phát triển phương thức bảo lãnh NHTM Hai là, luận văn nghiên cứu, phân tích thực trạng hoạt động bảo lãnh nói chung phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Techcombank giai đoạn 2014-2016; đánh giá mặt đạt được, hạn chế, nguyên nhân tồn để làm sở cho việc đưa giải pháp, kiến nghị hoàn thiện PTBL Ba là, sở lý luận hoạt động bảo lãnh đánh giá PTBL mua bán nhà HTTTLtại Hội sở Tehcombank, kết hợp với định hướng phát triển chung ngân hàng năm tới, luận văn đề xuất số kiến nghị, giải pháp hồn thiện phương thức bảo lãnhmua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Techcombank Các giải pháp đưa có nội dung lý luận thực tiễn, mang tính khả thi nhằm phát triển phương thức bảo lãnh Hội sở Techcombank, góp phần hoạt động kinh doanh toàn hệ thống ngân hàng phát triển ổn định bền vững