MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam phát triển giai đoạn mở cửa, hội nhập ngày sâu rộng với giới Đó giai đoạn mà kinh tế Việt Nam chứng kiến tốc độ thị hóa diễn nhanh chóng mạnh mẽ Cùng với dịng dân cư di chuyển từ nông thôn thành phố lớn, đô thị phát triển mạnh mẽ kéo theo nhu cầu nhà người dân khu vực tăng lên nhanh chóng Nền kinh tế đất nước ngày phát triển mức thu nhập người dân ngày tăng lên, nhu cầu nhà thể với mức độ cao hơncả chất lượng nhà tiện ích không gian sống Với xu hướng này, nhà trở thành đối tượng quan trọng giao dịch dân không phục vụ nhu cầu nhà người dân mà đối tượng giao dịch kinh doanh thương mại doanh nghiệp kinh doanh BĐS Do đó, với sách mở cửa nhà nước, việc tập trung đầu tư phát triển xây dựng nhà Việt Nam điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát triển mở rộng “Theo thống kê Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam hàng năm tăng từ 20 - 50% Về việc phân khúc địa bàn, theo chiến lược “phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030”, “diện tích khu vực thành thị tăng từ 105.000 lên 460.000 năm 2020 tốc độ thị hóa tăng từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 dân số thành thị đạt 46 triệu người Việt Nam phải xây dựng 35 triệu m2 nhà thành thị để tăng mức diện tích nhà lên 20m2/ người vào năm 2020.” Chiến lược cho thấy nhu cầu nhà số lượng nhà tăng lên đáng kể thời gian tới” “Bên cạnh đó, cơng tác xây dựng để xây dựng hồn thành cơng trình nhà chủ đầu tư thường phải sử dụng đến lượng vốn lớn nên doanh nghiệp đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hồn thành Vì vậy, việc cho doanh nghiệp quyền huy động vốn người có nhu cầu mua nhà trước thời điểm xây dựng hoàn thành chế quan trọng cần thiết, vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà lại vừa đáp ứng nhiều nhu cầu nhà cho xã hội giai đoạn nay” Tuy nhiên, lo lắng người dân, nhà đầu tư bất động sản dự án xây dựng nhà không bàn giao tiến độ chủ đầu tư cam kết nguyên nhân khiến cho người mua niềm tin, thị trường bất động sản suy thoái, giao dịch mua bán bị giảm mạnh thực tế nhu cầu nhà người dân chưa giảm nhiệt Sự đời Luật kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015) với thơng tư 07/2015 ngân hàng nhà nước (có hiệu lực từ tháng 8/2015) quy định cụ thể bảo lãnh nhà hình thành tương lai Theo khoản 1, “Điều 56 Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà HTTTL” quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết” Quy định nhằm đảm bảo hạn chế đến mức thấp rủi ro cho người mua nhà, sàng lọc CĐT chất lượng, đồng thời góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển cách lành mạnh bền vững Xét vai trò ngân hàng thương mại bên cạnh lợi nhuận thu từ khoản phí bảo lãnh BĐS hội ngân hàng tiếp cận trở lại với dự án BĐS sở phân tích thẩm định giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro vốn đồng thời nâng cao uy tín, tăng thêm khách hàng bán chéo sản phẩm ngân hàng lợi nhuận Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) đơn vị tiên phong việc triển khai phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Phương thức bảo lãnh đem lại nhiều nguồn lợi nhuận cho Techcombank Tuy nhiên trình triển khai ngân hàng bộc lộc nhiều hạn chế hình thức bảo lãnh, quy trình nội dung bảo lãnh Đặc biệt quản lý tài sản, kiểm sốt dịng vốn ngân hàng thiếu chặt chẽ Thông tin người mua nhà, người bán nhà, chủ đầu tư thiếu không minh bạch nên dễ dẫn đến rủi ro Xuất phát từ thực tiễn tơi chọn vấn đề “Hồn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ 2 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Trên sở nghiên cứu lý luận phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL ngân hàng thương mại thực trạng Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, luận văn đề xuất kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hội sở ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở mục tiêu tổng quát trên, Luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau: - Hệ thống hoá sở lý luận PTBL mua bán nhàHTTTL NHTM - Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động BL mua bán nhàHTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhàHTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu lý luận thực tiễn phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai NHTM 3.2 Phạm vi nghiên cứu: - Về nội dung: nghiên cứu hình thức, quy trình củaPTBL mua bán nhà HTTTL NHTM - Về không gian: luận văn nghiên cứu Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam - Về thời gian: nghiên cứu phân tích thực trạng từ năm 2012 đến 2016 kiến nghị đến năm 2020 Phương pháp nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu luận văn, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học bao gồm: phương pháp thu thập phân tích số liệu; phương pháp thống kê so sánh; phương pháp phân tích tổng hợp; với phương pháp trình bày số liệu theo định dạng Microsoft 2010 5 Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng, hình, danh mục tài liệu tham khảo luận văn kết cấu thành chương gồm: Chương 1: Lý luận chung phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL tạiNHTM Chương 2: Thực trạng phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện PTBL mua bán nhà HTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam ... chung phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL tạiNHTM Chương 2: Thực trạng phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện. .. PTBL mua bán nhàHTTTL NHTM - Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động BL mua bán nhàHTTTL Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhàHTTTL... Trên sở nghiên cứu lý luận phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL ngân hàng thương mại thực trạng Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, luận văn đề xuất kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện phương