Kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản Mục lục Lời mở đầu .2 I.Lịch sử hình thành phát triển Hoàng Anh Gia Lai II Giới thiệu ý tưởng quy mô dự án Vị trí tọa lạc khu đất Ý tưởng kinh doanh khu đất : .7 Ý tưởng thiết kế a Kiến trúc tổng thể b Các phòng, khu dịch vụ .9 Bộ máy quản lý hoạt động khách sạn III Phân tích thị trường 11 Tình hình kinh tế Lào .11 Tổng quan thị trường 13 2.1 Cầu khách sạn Lào Vientiane 13 2.2 Cung khách sạn Lào Vientiane .17 2.3 Giá phòng khách sạn Vientiane 18 2.4 Nhận dạng điểm mạnh, điểm yếu, hội nguy 19 IV.Phân tích tài 20 Tiến độ đầu tư sử dụng vốn 20 Tiến độ cơng trình .21 Mơ hình khách sạn.  21 Tính tốn chi phí và doanh thu của Khách sạn 21 V Kế hoạch Marketing 24 Mục tiêu kế hoạch Marketing 24 1.1 Hình ảnh 26 1.2 Thị trường mục tiêu 26 1.3 Chuẩn bị kế hoạch 26 1.4 Phương tiện marketing (tiếp cận thị trường) 26 Định giá .28 Chi phí tiếp thị phương thức tốn 28 3.1 Phí tư vấn 28 3.2 Chi phí marketing 28 Tài liệu tham khảo 29 Kinh doanh bất động sản Lời mở đầu Theo Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), tốc độ tăng trưởng kinh tế Lào cao Đông Nam Á năm 2012 Không vậy,kinh tế Lào tăng trưởng tới 8% năm 2013, số ấn tượng hoàn cảnh khủng hoảng kinh tế Ngoài ra, thị trường bất động sản Lào đánh giá thị trường giàu tiềm phát triển, đặc biệt thủ đô Vientiane Trong thời gian qua, hàng loạt cơng ty, tập đồn đến từ khắp nơi giới rót vốn vào đầu tư Điển hình tập đồn đến từ Việt Nam, Trung Quốc, Thái Lan Hàn Quốc Các tập đồn, cơng ty Việt Nam đầu tư lớn Lào kể đến BIDV, Hồng Anh Gia Lai, Golf Long Thành, Tập đồn hóa chất Việt Nam Và số Hồng Anh Gia Lai bật Từ trước đến nay, Hoàng Anh Gia Lai công ty đầu tư nhiều tạo Lào,với lĩnh vực chủ yếu quặng sắt,thủy điện,cao su bất động sản Và thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam trở nên đóng băng tập đồn nhìn hướng Đó lĩnh lực khách sạn cao cấp thủ đô Vientiane Lĩnh vực khách sạn lĩnh vực tiềm Lào theo nghiên cứu Cơ quan phát triển du lịch Lào, số lượng du khách đến Lào trung bình tăng 20,36%/năm vịng 10 năm qua, có khoảng 45% lượng du khách chọn khách sạn nhà nghỉ hay resort Trong đó, số lượng khách sạn Lào dừng lại số Chưa đủ để phục vụ khách du lịch năm Và với quan hệ tốt đẹp với Chính phủ Lào, Hồng Anh Gia Lai mua mảnh đất có vị trí đắc địa nội thành Vientiane Dự kiến, tập đoàn xây dựng khách sạn với tên Royal Hotel Kinh doanh bất động sản I.Lịch sử hình thành phát triển Hoàng Anh Gia Lai   Nhà máy chế biến gỗ TP Pleiku, Gia Lai Trung tâm điều hành Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai Tp Pleiku, Gia Lai * Năm 1993: Khánh thành nhà máy chế biến gỗ nội thất trời Gia Lai * Năm 2002: Kinh doanh bất động sản - Khánh thành nhà máy chế tác đá granite, mở rộng thêm nhà máy chế biến gỗ nội thất Gia Lai - Câu lạc bóng đá Hoàng Anh Gia Lai đời sau UBND tỉnh Gia Lai định chuyển giao đội bóng * Năm 2004: Khai trương hoạt động HAGL Resort Qui Nhơn * Năm 2005: Khai trương hoạt động HAGL Resort Đà Lạt * Năm 2006:    - Khai trương hoạt động HAGL Hotel Pleiku - Khánh thành bàn giao Khu hộ cao cấp Lê Văn Lương (TP HCM).    * Năm 2007:              - Khởi công dự án Khu hộ cao cấp New Saigon - Khởi cơng cơng trình thủy điện Đaksrơng Đaksrông 2A (tỉnh Gia Lai) - Khai trương cao ốc văn phòng HAGL Safomec (TP HCM) - Khai trương hoạt động HAGL Hotel Plaza Đà Nẵng - Ký hợp đồng hợp tác chiến lượt với Arsenal (Anh Quốc ) - Câu lạc bóng đá lừng danh giới - Khánh thành học viện bóng đá HAGL Arsenal JMG - Khởi công dự án Khu hộ cao cấp Phú Hồng Anh (TP HCM) - Khởi cơng dự án Khu hộ cao cấp Hoàng Anh Cần Thơ - Được phủ Lào cấp 000 đất trồng cao su tỉnh Attapeu * Năm 2008: - Ký Hợp đồng tài trợ 19 triệu USD cho Chính phủ Lào xây dựng “Khu nhà vận động viên SEA Games 2009” - Ký Hợp đồng phát triển dự án nhận Giấy phép đầu tư trồng 10 000 cao su tỉnh Attapeu, Lào - Khánh thành bàn giao Khu hộ cao cấp đường Trần Xuân Soạn (TP HCM) khu hộ cao cấp đường Hoàng Văn Thụ (TP Pleiku) - Ký thỏa thuận hợp tác chiến lược với ngân hàng BIDV Sacombank - Khởi công dự án Khu hộ cao cấp Hoàng Anh River View (TP HCM) Kinh doanh bất động sản - Khởi cơng dự án Khu hộ cao cấp Hồng Anh Đắk Lắk.  - Chia cổ phiếu thưởng cho cổ đông với tỉ lệ 100:49, - Được Ủy ban Nhân dân Tỉnh Gia Lai cấp 8.000 đất trồng cao su.  * Năm 2009: - Khởi công dự án Khu hộ cao cấp Golden House (TP HCM) - Khởi công dự án Khu hộ cao cấp Bàu Thạc Gián (Đà Nẵng) - Khởi công công trình thủy điện Bá Thước và tại Thanh Hóa với tổng công suất 140 MW - Khởi công công trình thủy điện Đăksrông 3B tại Gia Lai với công suất 19, MW - Khởi công công trình thủy điện Đăkpsi 2B tại Kon Tum với công suất 14 MW - Khánh thành và bàn giao Khu hộ cao cấp New Saigon - Khánh thành và bàn giao Làng Vận động viên SEAGames cho Chính phủ Lào - Được Chính phủ Lào cấp dự án thủy điện sông Nậm Kông với tổng công suất 110 MW - Được Chính phủ Lào cấp phép khảo sát mỏ sắt trữ lượng 20 triệu tấn, đã kết thúc thăm dò và chuẩn bị khai thác - Được Chính phủ Campuchia cấp phép khảo sát mỏ sắt trữ lượng 30 triệu tấn, đã kết thúc thăm dò và chuẩn bị khai thác - Được Chính phủ Campuchia cấp 12 000 đất trồng cao su - Được Ủy ban Nhân dân Tỉnh Đăk Lăk cấp 000 đất trồng cao su - Được Ủy ban Nhân dân tỉnh Thanh Hóa cấp phép khảo sát mỏ sắt huyện phía tây Thanh Hóa - Hai lần điều chỉnh mức kế hoạch lợi nhuận trước thuế: lần thứ nhất từ 1.150 tỷ đồng lên 400 tỷ đồng và lần thứ hai lên 700 tỷ đồng - Chia cổ phiếu thưởng cho cổ đông với tỉ lệ 2:1 - Phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi với tổng giá trị 450 tỷ đồng * Năm 2010: Kinh doanh bất động sản - Khánh thành bàn giao dự án Khu hộ Hoàng Anh River View (TPHCM) - Khánh thành dự án thủy điện Đắk Srông  - Khởi công xây dựng dự án văn phịng Kinh Tế - Khởi cơng xây dựng dự án Khu hộ Incommex - Khởi công xây dựng dự án Khu hộ Phú Hoàng Anh giai đoạn 2.  - Chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu với giá trị 450 tỷ đồng - Phát hành trái phiếu chuyển đổi cho Tập đoàn Temasek với giá trị 100 tỷ đồng - Phát hành riêng lẻ 16 216 250 cổ phiếu cho Deutsche Bank để làm sở phát hành GDR niêm yết Sở Giao dịch chứng khốn London - Khởi cơng xây dựng bệnh viện quy mơ 200 giường sở hạ tầng phục vụ khu vực dự án Tỉnh Attapeu – Lào - Ký kết hợp đồng hợp tác chiến lược thành lập bệnh viện Đại Học Y Dược - Hoàng Anh Gia Lai * Năm 2011: - Chia cổ phiếu thưởng cho cổ đông với tỉ lệ 2:1  - Lễ động thổ sân bay quốc tế Attapeu Lào Hoàng Anh Gia Lai tài trợ  - Bệnh viện Đại Học Y Được - Hồng Anh Gia Lai thức vào động - Hồng Anh Gia Lai khởi cơng cụm cơng nghiệp mía đường Attapeu – Lào - Chủ tịch Đoàn Nguyên Đức đoạt giải giải thưởng "Ernst & Young - Bản lĩnh doanh nhân lập nghiệp.  - Thử nghiệm thành công hệ thống tưới nước Israel nơng trường Hồng Anh Attapeu – Lào - Thủy điện Đắk Srơng 2A thức hịa vào lưới điện quốc gia - Phát hành niêm yết trái phiếu quốc tế Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore - Phát hành trái phiếu hoán đổi ngành cao su cho Temasek với giá trị 130 tỷ đồng Kinh doanh bất động sản - Bàn giao dự án Khu hộ cao cấp Phú Hoàng Anh giai đoạn II Giới thiệu ý tưởng quy mô dự án Dự án kinh doanh khách sạn Royal Hotel Lào Vị trí tọa lạc khu đất Vị trí tọa lạc khu đất cách công viên Patuxay Park 1, 5km, cách tịa nhà quốc hội văn phịng phủ 1, 2km cách sân vận động quốc gia 1km Đây nói vị trí đắc địa, khu đất hướng sông Mekong Thái Lan, cách cửa Lào-Thái Lan 1km có diện tích 12000m2 .2 Ý tưởng kinh doanh khu đất : Khách sạn casino Nền kinh tế Lào có tăng trưởng nhanh ổn định Theo đánh giá Quỹ tiền tệ giới IMF, quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh khu vực Đông Nam Á năm 2012 Lào, với tốc độ tăng trưởng 8,3% Ngành dịch vụ ngày chiếm tỷ trọng cao, ngành du lịch ngày phát triển Theo thông tin nhất, số lượng khách du lịch đến Lào năm 2012 tăng lên số 3,11 triệu lượt người Doanh thu từ ngành du lịch nước tăng lên 450 triệu USD Ngành dịch vụ nhà nghỉ khách sạn phát triển đặc biệt thủ đô Vientiane Luang Prabang Tại Vientiane, theo thống kê có khoảng 195 khách sạn (không bao gồm nhà nghỉ), đa số khách sạn khách sạn Kinh doanh bất động sản Khu đất tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai đầu tư xây dựng khách sạn casino Nhằm tạo nên khác biệt kinh doanh lĩnh vực khách sạn, Hoàng Anh Gia Lai tạo khách sạn sang trọng bậc Vientiane Khách sạn nhà cao 31 tầng(gồm 28 tầng tầng hầm), có casino, sân golf nhà, phịng chiếu phim, phòng hội nghị cao cấp, phòng VIP dành cho tổng thống phòng, dịchvụ kháctheo đẳng cấp khách sạn Từ khách sạn nhìn tồn cảnh thủ đô Vientiane tỉnh Udon Thani Thái Lan, thấy sân vận động quốc gia Lào, thấy Khải Hồn Mơn Patuxay nằm đại lộ Lan Xang, nhà Quốc hội Lào…Vị trí chiến lược khách sạn thu hút lượng khách lớn từ nhiều nơi Khách sạn cách hữu nghị Lào-Thái Lan 1km nên thu hút lượng khách du lịch qua Sân vận động quốc gia Lào, nhà Quốc hội văn phịng phủ Lào cách khơng q 2km nên khách sạn thu hút khách nước, đồn khách nước tới lưu trú Ý tưởng thiết kế a Kiến trúc tổng thể Kinh doanh bất động sản - Khách sạn cao 31 tầng với độ cao 126m, thiết kế theo phong cách đại - Bên bao bọc hoàn tồn kính hệ thống đèn chiếu sáng tạo nên bật so với kiến trúc lân cận - Nhà hàng đặt sân thượng, hoàn toàn kính suốt giúp thực khách nhìn ngắm tồn khung cảnh thủ Viêng Chăn dịng song MeKong - Bể bơi trời bên cạnh tầng tạo khơng gian thống đãng .b Các phòng, khu dịch vụ - Gồm 312 phòng nghỉ thiết kế sang trọng đại Trong đó, 150 phịng hạng Deluxe Room, 125 phòng Junior Suite, 35 phòng Executive Suite, phòng Presidential Suite - phòng hội nghị với sức chứa 1500 chỗ - phòng hội nghị sức chứa 500 chỗ - nhà hàng với 100 chỗ ngồi - nhà hàng với 150 chỗ ngồi - quán bar  - sân golf nhà - rạp chiếu phim 3D - phịng tập thể hình - Casino - khu massage , xông cao cấp có bể sục - bể bơi nhà trời Bộ máy quản lý hoạt động khách sạn Kinh doanh bất động sản Bộ Máy Quản Lý GIÁM ĐỐC Phó Giám đốc Trưởng phịng Trưởng phịng kinh doanh TCHC - NS Trưởng phận lễ tân Trưởng phận buồng Bếp trưởng NV lễ tân NV buồng Đặt phòng Giặt Quan hệ khách hàng BP vệ sinh Kế toán trưởng Trưởng phận bàn NV bếp Bảo vệ NV phục vụ bàn ăn 10 Kinh doanh bất động sản Đa phần khách quốc tế đến Lào nằm độ tuổi 20-29 Khoảng 45% làm việc cho phủ công ty tư nhân Tuy nhiên họ đến chủ yếu để công tác làm việc mà để du lịch Điều dễ dàng nhận thông qua số 80% khách quốc tế đến Lào để du lịch Ngoài ra, 45% khách đến Lào khách sạn Tất số tương lai sáng lạn cho phân khúc khách sạn cao cấp Lào Bởi người làm cho phủ cơng ty tư nhân nước ngồi nghỉ họ chọn nơi cao cấp, tạo cho họ thoải mái để họ thư giãn cách tối đa trước trở với vịng quay cơng việc 15 Kinh doanh bất động sản Số lượng khách du lịch doanh thu số ngày lưu trú khách quốc tế đến Lào nhìn chung có xu hướng tăng dần theo năm Đặc biệt, thời gian tới chúng tăng cách nhanh chóng Theo dự đốn Cơ quan phát triển du lịch Lào, tổng số khách quốc tế đến Lào năm 2015 tăng lên mức khoảng 557,4 triệu USD số tăng lên mức 760,1 triệu USD năm 2020 Đồng thời số ngày lưu trú họ tăng lên 12,5 ngày (gần gấp đôi so với tại) Như nhu cầu khách sạn dành cho khách quốc tế tương lai Lào lớn 16 Kinh doanh bất động sản Trong tất tỉnh thành thu hút khách du lịch Lào thủ Vientiane nơi thu hút khách du lịch đến đông Đặc biệt thời điểm năm 2004 44,7% khách du lịch đến thăm thủ Mặc theo thời gian hàng hoạt tỉnh khác Savannakhet, Luang Prabang bắt đầu thu hút nhiều khách du lịch so với trước Nhưng thủ đô Vientiane điểm đến số khách du lịch nước đến thăm Lào 2.2 Cung khách sạn Lào Vientiane 17 Kinh doanh bất động sản Cung khách sạn Lào có khác biệt địa phương Trong thủ độ Vientiane có lượng khách sạn ngang với nhà nghỉ (195 197) Luang Prabang số nhà nghỉ chiếm áp đảo so với khách sạn ( 225 54) Điều hồn tồn dễ hiểu Vientiane thủ Lào, trung tâm văn hóa, trị, kinh tế nên lượng khách hạng trung, cao cấp đông đảo so với Luang Prabang Tuy nhiên có điểm đặc biệt có số khách sạn xét riêng phân khúc cao cấp (khách sạn sao) Luang Prabang lại trội so với Vientiane Theo thông tin từ trang Vietvisiontravel.com, Vientiane có khách sạn bao gồm: Dhavara, Lao Plaza, Settha Palace Don Chan Palace Cịn Luang Prabang lại có khách sạn bao gồm: Luang Prabang View, Kiridara, Hotel De La Paix, Maison Souvannaphoum, Résidence Phou Vao Amantaka Như vậy, phân khúc thị trường khách sạn Vientiane có nhiều có hội cho nhà đầu tư 2.3 Giá phòng khách sạn Vientiane Dhavara Lao Plaza Presidential Suite Presidential Suite Executive Suite Executive Suite $495,87 $940 $420 $570 Executive Junior Deluxe one bed Suite Suite room suite $783 $320 $370 Suite $247,93 Settha Palace Deluxe Don Chan Palace Premiere Plaza Suite $148,76 $549 Deluxe Studio Suite Classic $128,93 $470 $160 Room $220 Superior $190 Plaza Rooms $282 Superior $235 18 Kinh doanh bất động sản .2.4 Nhận dạng điểm mạnh, điểm yếu, hội nguy Điểm mạnh Điểm yếu * Mơi trường: - Dự án có vị trí đẹp – nằm bên cạnh dịng sơng Mekong, gần cừa Lào – Thái, cách trung tâm thủ Vientiane khơng xa - Các sách khuyến khích đầu tư xây dựng Lào * Nội doanh nghiệp: - Năng lực, mối quan hệ uy - Còn thiếu kinh nghiệm lĩnh vực khách sạn cao cấp tín Hồng Anh Gia Lai Lào lớn - Bộ máy cán trẻ, yêu nghề muốn học hỏi - Bộ máy cán có kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng phát triển bất động sản Cơ hội Nguy - Lào gia nhập WTO, tương lai - Các đối thủ cạnh tranh số khách Vientiane làm việc du ngày lớn mạnh lịch tăng lên, đặc biệt khách cao cấp - Nhiều nhà đầu tư nước - Có lượng du khách đơng số ngồi tìm khách sạn Vientiane chưa kiếm hội đầu tư đủ Vientiane để đáp ứng nhu cầu - Chi phí xây dựng 19 Kinh doanh bất động sản - Số người giàu Lào ngày tăng lần công tác khách sạn Lào cao lựa chọn thích hợp với họ .IV.Phân tích tài Phân tích tài nhằm xác định khả sinh lời dự án, bao gồm tiêu chủ yếu sau: * Ước tính tồn chi phí dự án * Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; * Ước tính nguồn vốn vay; * Thiết lập mơ hình phân tích dựa giả định dự án; * Phân tích dịng tiền cho tồn dịng đời dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, số tài NPV, IRR, thời gian hồn vốn… * Phân tích độ nhạy với biến thiên suất đầu tư giá thuê dự kiến (Phân phân tích tài cho dự án kinh doanh bất động sản, tác giả trình bày viết tiếp theo) Tiến độ đầu tư sử dụng vốn Tiến độ đầu tư dự án thực vịng 36 tháng với hạng mục cơng việc giai đoạn như: a Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Thực đền bù, giải phóng mặt - Tư vấn, thiết kế, khảo sát khối lượng - Hoàn thành thủ tục xin đầu tư, cấp phép xây dựng b Giai đoạn đầu tư - Chuẩn bị xây dựng (thẩm định kết cấu, tháo dỡ cơng trình cũ, tư vấn khác, ) - Xây dựng cọc móng tường vây - Xây dựng hầm, phần thơ hồn thiện 20