Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản

Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Khái quát sàn giao dịch bất động sản 1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật dân 2005 Bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, bất động sản loại hàng hóa đặc thù, có giá trị lớn khơng thể di dời được, giao dịch thơng qua giấy tờ hồn tồn khơng có trao tay tài sản Kinh doanh bất động sản ngành nghề đem lại nhiều lợi nhuận chứa đựng khơng rủi ro phức tạp thị trường, tính đặc thù tài sản Thị trường bất động sản có tham gia nhiều thành phần, nhiều luồng thông tin chúng ln chuẩn xác đầy đủ Vì vậy, thị trường bất động sản hình thành nên nơi mà hạn chế rủi ro cho nhà kinh doanh thông qua việc đem lại nguồn thông tin xác với minh bạch giao dịch; đồng thời, giúp Nhà nước dễ dàng quản lí, Sàn giao dịch bất động sản Theo quy định Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2006 Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ bất động sản 1.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản hình thức kinh doanh lĩnh vực bất động sản Sàn giao dịch bất động sản pháp nhân có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Pháp nhân thành lập độc lập; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập sử dụng tư cách pháp nhân doanh nghiệp để hoạt động Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản Như vậy, địa điểm để chủ thể tiến hành hoạt động giao dịch bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Đây địa điểm thống, đáng tin cậy Các giao dịch đảm bảo công khai, minh bạch, thực theo trình tự, thủ tục rõ ràng, không nhiều thời gian quản lí Nhà nước, đảm bảo quyền lợi cho bên giao dịch Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản nơi cấp dịch vụ bất động sản Các dịch vụ bao gồm dịch vụ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua môi giới bất động sản dịch vụ ngân hàng, kho bạc, công chứng cách nhanh chóng, gọn nhẹ, khơng phiền hà chí phí Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản phép thực một, số toàn dịch vụ định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản 2.1 Điều kiện chung Sàn giao dịch bất động sản pháp nhân có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Các doanh nghiệp muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đủ điều kiện để thành lập sàn Cụ thể Khoản 2, Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật;… kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản” Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản; sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản; có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng điều kiện Chính phủ quy định Như vậy, sàn giao dịch bất động sản có điều kiện thành lập rõ ràng, đơn giản, khơng có u cầu q cao, tạo hội cho chủ thể tham gia thành lập sàn, tránh tượng độc quyền kinh doanh dịch vụ sàn 2.2 Điều kiện cấu tổ chức Cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, phó giám đốc phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động sàn giao dịch Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đủ yêu cầu người quản lí quy định Điều 21, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm có lực hành vi dân đầy đủ; khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình chấp hành án phạt tù; có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền Về phận chuyên môn, thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn chi tiết thực Nghị định 153/2007/NĐ-CP yêu cầu sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng mơi giới bất động sản Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cơng việc định giá bất động sản có chứng định giá bất động sản quan có thẩm quyền cấp Theo quy định Nghị định 153/2007/NĐ-CP cá nhân cấp chứng mơi giới bất động sản cán bộ, công chức nhà nước; có lực hành vi dân đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền; khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; có giấy chứng nhận hồn thành Kinh doanh bất động sản thơng qua sàn GDBĐS khố đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản; có hồ sơ xin cấp chứng mơi giới bất động sản theo quy định pháp luật Cá nhân muốn có chứng định giá bất động sản phải thỏa mãn điều kiện cán bộ, cơng chức nhà nước; có lực hành vi dân đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền; khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; có giấy chứng nhận hồn thành khố đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản; có tốt nghiệp cao đẳng đại học; có hồ sơ xin cấp chứng định giá bất động sản theo quy định pháp luật Điều kiện sở vật chất Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn hoạt động kinh doanh bất động sản Một doanh nghiệp muốn thành lập vận hành sàn giao dịch bất động sản phải tạo sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tùy thuộc vào lực, khả doanh nghiệp để thành lập sàn với quy mô lớn, nhỏ khác Song, sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng yêu cầu vật chất kĩ thuật pháp luật quy định vào hoạt động Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu phải có địa giao dịch ổn định tối thiểu thời hạn 01 năm (12 tháng) Nếu có thay đổi địa điểm giao dịch phải thông báo tới quan quản lý nhà nước địa phương khách hàng giao dịch biết Trước tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh quy chế hoạt động Sở Xây dựng địa phương Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống quản lý đưa lên website Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam., phải thông báo việc thành lập phương tiện thông tin đại chúng Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch thêm 20 m2 cho hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động Điều kiện quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản Hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế rõ ràng, tạo sở cho hoạt động sàn diễn cách có trật tự, ổn định hiệu Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản bao gồm: - Những quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn sàn giao dịch bất động sản; Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS - Quy định tổ chức máy hoạt động phận sàn giao dịch bất động sản; - Quy định chế độ quản lý tài sàn giao dịch bất động sản; - Quy định quan hệ với khách hàng giao dịch; - Quy định thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin bất động sản, giao dịch sàn giao dịch bất động sản Điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản bao gồm: - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; - Môi giới bất động sản; - Định giá bất động sản; - Tư vấn bất động sản; - Quảng cáo bất động sản; - Đấu giá bất động sản; - Quản lí bất động sản Khi thực hoạt động sàn giao dịch bất đồng sản, cần ý số vấn đề bất động sản đưa giới thiệu, giao dịch sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo quy định đối tượng, điều kiện bất động sản phép đưa vào kinh doanh quy định Điều 6, Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2006 phải kê khai đầy đủ nội dung thông tin bất động sản theo quy định Khoản Phần III Thông tư 13/2008/TT-BXD Các hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thực thông qua hợp đồng Các tổ chức, cá nhân quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản phải thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật Tiểu kết chương 1: Sàn giao dịch bất động sản loại hình dịch vụ tạo lập thị trường bất động sản lành mạnh, công khai, tạo môi trường cho chủ thể kinh doanh bất động sản giao dịch cách thuận lợi Tại đây, chủ thể cung cấp thông tin xác đầy đủ với thủ tục đơn giản, chi phí thấp Thơng tin sàn giao dịch bất động sản sàng lọc, xếp phù hợp với đối tượng kinh doanh thị trường Chính u cầu sàn giao dịch bất động sản Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS mà việc thành lập, tham gia vào sàn phải đáp ứng yêu cầu pháp luật quy định điều kiện để thành lập sàn giao dịch, điều kiện cấu tổ chức sàn, điều kiện chủ thể tham gia giao dịch sàn, điều kiện bất động sản đối tượng đưa vào giao dịch Những điều kiện tiền đề tạo sở cho hoạt động giao dịch sàn diễn theo chức sàn giao dịch Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung ứng dịch vụ bất động sản Như vậy, sàn giao dịch bất động sản có vai trò nơi cung cấp thơng tin cung cấp dịch vụ để tạo nên môi trường kinh doanh thuận tiện hiệu 1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Theo đó, bất động sản xem loại hàng hóa bao gồm nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất Xét góc độ kinh tế, nói kinh doanh hàng hóa bất động sản việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình hay vơ hình để tiến hành hoạt động đầu tư - kinh doanh theo quy định pháp luật để giải mâu thuẫn cung – cầu thị trường bất động sản, nhằm mục đích tối đa hóa độ hữu dụng lợi nhuận khoản ngân quỹ có giới hạn bên cung lẫn bên cầu Khi cung – cầu gặp mâu thuẫn giải mục đích kinh doanh đạt I Chủ thể thực giao dịch sàn giao dịch bất động sản Trong xu toàn cầu hóa nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng tranh kinh tế quốc gia Chính mà nhà nước cần phải có chế để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản diễn cách minh bạch kiểm sốt Với nhu cầu đó, đời sàn giao dịch bất động sản hệ tất yếu Theo Điều 59, luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định luật kinh doanh bất động sản Với quy định vậy, thấy chủ thể kinh doanh bất động sản phải tổ chức cá nhân có đăng kí kinh doanh lĩnh vực kinh doanh bất động sản Nói cách khác, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Cụ thể, theo Điều Nghị định 153/2007 quy định chi tiết dướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (sáu) tỷ đồng Việt Nam Đối với doanh nghiệp thành lập hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có: Biên góp vốn cổ đông sáng lập công ty cổ phần thành viên sáng lập công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có từ hai thành viên trở lên; định giao vốn chủ sở hữu công ty TNHH thành viên mà chủ sở hữu tổ chức; đăng ký vốn đầu tư chủ sở hữu doanh nghiệp doanh nghiệp tư nhân công ty TNHH thành viên mà chủ sở hữu cá nhân; Trường hợp số vốn góp tiền phải có văn xác nhận Ngân hàng Thương mại phép hoạt động Việt Nam số tiền ký quỹ thành viên sáng lập Số tiền ký quỹ tối thiểu phải số vốn góp tiền thành viên sáng lập giải ngân sau doanh nghiệp cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; Trường hợp số vốn góp tài sản phải có chứng thư tổ chức có chức định giá hoạt động Việt Nam kết định giá tài sản đưa vào góp vốn Chứng thư phải hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ quan đăng ký kinh doanh Trong trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải trì mức vốn điều lệ không thấp mức vốn pháp định (kể doanh nghiệp cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có hiệu lực) Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định liên đới chịu trách nhiệm tính xác, trung thực số vốn thời điểm xác nhận Tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực qua sàn giao dịch bất động sản họ thực hoạt động: bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Ngồi trường hợp khơng bắt buộc phải thực hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, ví dụ chủ thể kinh doanh bất động sản thực hoạt động mua bất động sản Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Tuy nhiên, pháp luật quy định trường hợp ngoại lệ mà theo đó, chủ thể kinh doanh bất động sản thực giao dịch mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản, là: bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản nhà xã hội (phần III, Thông tư 13/2008 hướng dẫn thực ND153/2007) bán 20% nhà thuộc dự án để huy động vốn (điểm d khoản Điều NĐ 71/2010 hướng dẫn thi hành luật nhà ở) Đối với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà thực giao dịch bất động sản nhà nước khuyến khích thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo công khai, minh bạch quyền lợi bên (khoản Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2006) Những chủ thể thực không thực giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản tùy thuộc vào mục đích bên Tuy nhiên, thực tế việc tham gia vào giao dịch bất động sản đối tượng thường không thực sàn giao dịch bất động sản lẽ thủ tục rườm rà, tốn đặc biệt không chủ động định mua bán quy định chặt chẽ điều kiện lên sàn giao dịch bất động sản III Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh bất động sản Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh nhà, công trình xây dựng 1.1 Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thức tạo lập nhà, cơng trình xây dựng * Quyền - Được quyền đầu tư xây dựng nhà mới, công trình xây dựng hay đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, cơng trình có sẵn để bán cho thuê nhằm mục đích sinh lợi - Được quyền huy động vốn từ người có nhu cầu mua bất động sản - Được quyền chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp * Nghĩa vụ - Tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS -Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có dự án đầu tư - Chủ đầu tư dự án phải có lực tài để thực dự án - Tuân thủ quy định pháp luật việc huy động vốn từ khách hàng - Tuân thủ quy định chuyển nhượng tồn dự án khu thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 1.2 Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thức mua bán nhà, cơng trình xây dựng * Quyền Người kinh doanh bất động sản bên bán có quyền sau: - Được quyền mua (bán) nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, xây dựng hình thành tương lai theo dự án, thiết kế tiến độ phê duyệt - Nhận tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng - Buộc bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng - Nhận bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây - Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật - Các quyền khác theo quy định pháp luật * Nghĩa vụ: Người kinh doanh bất động sản bên bán nhà, cơng trình xây dựng có nghĩa vụ sau: - Bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS - Trong trường hợp bán biệt thự, nhà riêng lẻ đô thị, hộ chung cư, phần nhà chung cư phải chuyển quyền sử dụng đất Trong trường hợp bán hộ chung cư, phần nhà chung cư phải gắn với quyền sử dụng đất - Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực nhà, cơng trình xây dựng chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp - Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải lập thành hợp đồng theo quy định Luật kinh doanh bất động sản văn khác có liên quan - Giá nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải thỏa thuận cụ thể thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà, cơng trình xây dựng - Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng, kèm theo hồ sơ hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất - Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán, bên khơng có thỏa thuận khác - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 1.3 Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thức th nhà, cơng trình xây dựng * Về quyền Người kinh doanh bất động sản hình thức cho th nhà, cơng trình xây dựng có quyền sau: - Được quyền cho th nhà, cơng trình xây dựng nhằm mục đích thu lợi nhuận - Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, cơng trình xây dựng theo cơng năng, thiết kế thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên thuê toán tiền thuê theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS - Yêu cầu bên th giao lại nhà, cơng trình xây dựng hết thời hạn thuê -Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại sửa chữa phần hư hỏng lỗi bên thuê gây - Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật - Các quyền khác theo quy định pháp luật * Về nghĩa vụ: Người kinh doanh bất động sản hình thức cho th nhà, cơng trình xây dựng có nghĩa vụ sau: - Chỉ phép cho th nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, bảo đảm chất lượng, an tồn, vệ sinh mơi trường dịch vụ cần thiết khác để nhà, cơng trình xây dựng vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế thỏa thuận hợp đồng - Việc cho th nhà, cơng trình xây dựng phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản - Việc cho th nhà, cơng trình xây dựng phải lập thành hợp đồng theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản pháp luật có liên quan - Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực nhà, cơng trình xây dựng chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp - Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên th theo hợp đồng hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo cơng năng, thiết kế - Bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng theo định kỳ theo thỏa thuận hợp đồng - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 10 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS - Kiểm tra, yêu cầu bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích; - Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; - Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật; - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 2.3 Thủ tục kinh doanh BĐS thông qua sàn GDBĐS ưu nhược điểm hoạt động 2.3.1 Thủ tục kinh doanh bất động sản (BĐS) thông qua sàn giao dịch bất động sản (GDBĐS) Ngoài chủ thể kinh doanh bất động sản khác Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh bất động sản nên thực giao dịch bất động sản thơng qua sàn giao dịch bất động sản; Theo đó,khi cá nhân, pháp nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn phải thực trình tự, thủ tục sau:  Trước tiên, điều kiện tiên để bất động sản kinh doanh qua sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định pháp luật đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua; nghĩa bất động sản phải thỏa mãn điều kiện sau đây: - Đối với nhà, cơng trình xây dựng phải thuộc đối tượng phép kinh doanh; Đối với nhà, cơng trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; nhà, công trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng; - Khơng có tranh chấp quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án chấp hành định hành quan Nhà nước có thẩm quyền; Khơng nằm khu vực bị cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có hồ sơ bao gồm: + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu quyền sử dụng theo quy định pháp luật nhà, cơng trình xây dựng có sẵn; + Giấy phép xây dựng hồ sơ dự án vẽ thi công phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng; + Thiết kế vẽ thi cơng, hồ sơ hồn cơng biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng nhà, cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; + Hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai ( Theo Điều Luật Kinh doanh bất động sản)  Sau đó, để đưa bất động sản kinh doanh thơng qua sàn giao dich chủ đầu tư tự thành lập sàn giao dịch lựa chọn sàn giao dịch đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản thực giao dịch bất động sản;  Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thơng tin loại, vị trí, quy mơ, diện tích, đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tài sản giao dịch sàn giao dịch thông tin quyền, lợi ích người thứ ba có liên quan quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng cho thuê, chấp, cho mượn, cho nhờ (nếu có) để khách hàng biết đăng ký giao dịch Trong thời hạn nêu trên, thông tin tên dự án, loại, số lượng 13 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS bất động sản phải đăng ký tối thiểu ba số liên tiếp tờ báo phát hành địa phương, tối thiểu lần đài truyền hình địa phương nơi có dự án trang web (nếu có) Sàn giao dịch bất động sản Chi phí đăng tải chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;  Tiếp theo, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản công khai chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản ủy quyền) tổ chức hết thời hạn công khai theo quy định Điểm phần Trường hợp loại bất động sản có từ hai khách hàng đăng ký trở lên số khách hàng đăng ký nhiều nhiều số lượng bất động sản chủ đầu tư ( sàn giao dịch bất động sản ủy quyền) phải thực việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm đấu giá bên thỏa thuận theo quy định pháp luật;   Công tác đấu giá bất động sản sàn giao dịch thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản; Trách nhiệm xác nhận bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giao dịch qua sàn Sàn giao dịch bất động sản thực ( theo mẫu đính kèm 01) để xác nhận bất động sản giao dịch theo quy định pháp luật;  Ngoại lệ bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản khơng bắt buộc phải công khai thông tin theo quy định Điểm nêu  Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết công khai sàn giấy tờ sau: hợp đồng văn uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà qua sàn; bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà thương mại có đóng dấu xác nhận chủ đầu tư biên nghiệm thu kỹ thuật xây dựng xong phần móng cơng trình nhà chủ đầu tư cung cấp; sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, xác thơng tin, hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà mua bán, cho thuê, cho thuê mua cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch sàn  Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhà phân chia mua thông qua sàn giao dịch bất động sản mà bán lại cho người khác phải thực theo quy định sau đây: - Chỉ bán cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà sau có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư; - Nếu doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản phải thực bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; - Nếu hộ gia đình, cá nhân tổ chức khác khơng phải bán qua sàn giao dịch mà thực bán theo quy định Luật Nhà Nghị Định 71/NĐCP Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà chưa quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thực theo hướng dẫn Bộ Xây dựng Sau thỏa mãn điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh theo Điều Luật KDBĐS chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho sàn giao dịch bất động sản 01 hồ sơ pháp lý chứng minh nhà thương mại đủ điều kiện giao dịch qua sàn bao gồm loại giấy tờ sau đây:  Văn công nhận chủ đầu tư dự án quan có thẩm quyền theo thủ tục sau; Trình tự thực hiện: Bước 1: Tổ chức, công dân thực thủ tục hành (TTHC) cần chuẩn bị hồ sơ hợp lệ theo quy định Bước 2: Tổ chức, công dân nộp hồ sơ Bộ phận cửa liên thông tỉnh Cán nhận hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ hồ sơ: Nếu hồ sơ hợp lệ vào sổ theo dõi, viết giấy hẹn thời gian trả kết 14 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Nếu hồ sơ chưa hợp lệ hướng dẫn cho tổ chức, cơng dân hồn thiện bổ sung Bước 3: Tổ chức, cơng dân nhận kết theo giấy hẹn Cách thức thực hiện: Trực tiếp trụ sở quan Thành phần, số lượng hồ sơ: a, Thành phần hồ sơ: - Bản đăng ký cấp giấy chứng nhận đầu tư (theo mẫu Phụ lục I-1 Quyết định 1088/2006/QĐ-BKH ngày 19/10/2006) - Tài liệu xác minh tư cách pháp lý chủ đầu tư - Báo cáo lực tài chủ đầu tư (tự lập tự chịu trách nhiệm) - Giải trình khả đáp ứng điều kiện dự án đầu tư (đối với dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện) - Văn xác nhận vốn pháp định (đối với ngành nghề pháp luật quy định phải có vốn pháp định) - Bản hợp lệ chứng hành nghề (đối với trường hợp kinh doanh ngành nghề pháp luật quy định phải có chứng hành nghề - Văn chấp thuận chủ trương đầu tư tỉnh; - Giải trình kinh tế kỹ thuật; - Quyết định phê duyệt dự án chủ đầu tư; - Hợp đồng chuyển nhương văn xác nhận quan thuế việc hồn thành nghĩa vụ tài bên chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng QSDĐ tài sản) b, Số lượng hồ sơ: 10 Thời hạn giải quyết: 45 ngày làm việc Đối tượng thực thủ tục hành chính: Tổ chức Cơ quan thực thủ tục hành chính: a) Cơ quan có thẩm quyền định: UBND tỉnh b) Cơ quan người có thẩm quyền uỷ quyền phân cấp thực (nếu có): Khơng c) Cơ quan trực tiếp thực TTHC: Bộ phận cửa liên thông tỉnh d) Cơ quan phối hợp (nếu có): Sở, ngành liên quan 15 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Kết thực thủ tục hành chính: Giấy chứng nhận đầu tư Lệ phí: Khơng Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai: Bản đăng ký/đề nghị cấp giấy chứng nhận đầu tư 10 Yêu cầu, điều kiện thực thủ tục hành chính: Khơng 11 Căn pháp lý thủ tục hành chính: - Luật Đầu tư số 59/QH11 ngày 29/11/2006 - Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 Chính phủ - QĐ 1088/2006/QĐ-BKH ngày 19/10/2006 Bộ Kế hoạch Đầu tư - Quyết định số 16/2013/QĐ-UBND ngày 30/8/2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Có thể thể qua sơ đồ sau: Và kèm theo bảng đề nghị cấp giấy chứng nhận đầu tư theo mẫu đính kèm 02 sau  Quyết định phê duyệt quy hoạch vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phê duyệt vẽ tổng mặt dự án (đối với trường hợp lập quy hoạch tỷ lệ 1/500);  Quyết định phê duyệt dự án;  Quyết định giao đất, cho thuê đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho dự án; 16 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS  Giấy phép xây dựng trường hợp nhà phải có giấy phép xây dựng;  Bản vẽ thiết kế loại nhà bán, cho thuê, cho thuê mua phê duyệt;  Biên nghiệm thu kỹ thuật việc xây dựng xong phần móng cơng trình nhà ở;  Thiết kế vẽ thi cơng, hồ sơ hồn cơng;  Biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng Toàn thủ tục yêu cầu chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh BĐS thông qua sàn GDBĐS phải tn theo Từ đó, tính hai mặt việc vấn đề cần đề cập câu chuyện đánh giá thấu đáo cần bàn luận thủ tục hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn nói riêng, hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn nói chung khơng ngoại lệ, điều thể phần sau 2.3.2 Ưu nhược điểm hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản * Ưu điểm Theo quy định khoản Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản lợi ích dễ thấy hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch nhằm đảm bảo công khai, minh bạch, tăng tính an tồn pháp lý tốn giao dịch bất động sản, đảm bảo quyền lợi bên Khoản Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản “ Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bát động sản để đảm bảo công khai minh bạch quyền lợi bên” Bên cạnh đó, người mua nhà, hộ giao dịch qua sàn có nhiều thuận lợi như: có nhiều bất động sản để chọn lựa; đội ngũ quản lý, điều hành bất động sản với hiểu biết qua nhiều năm kinh nghiệm nghề tư vấn cách tỉ mỉ để người mua chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu, điều kiện nhất; đảm bảo an toàn pháp lý bất động sản giao dịch; hỗ trợ thủ tục liên quan toán Hơn nữa, người bán (chủ đầu tư) có lợi ích sau: có niềm tin khách hàng thông qua việc thực nghiêm túc quy định pháp luật công bố cơng khai, xác thơng tin sản phẩm; tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều khách hàng có hội tiếp cận sản phẩm doanh nghiệp, đặc biệt người có nhu cầu thực sự; hạn chế tình trạng đầu Còn người mua có lợi ích mang như: họ tiếp cận thơng tin cách xác nhất, tin cậy bất động sản mà chủ đầu tư cần bán; hạn chế tình trạng mua qua trung gian (“chợ đen”) Tuy nhiên, điều đòi hỏi người mua phải biết cách phân tích, đánh giá giá bán chủ đầu tư có cao với sản phẩm loại hay khơng, có vị trí tương tự dự án thuộc chủ đầu tư khác, phải biết so sánh với sản phẩm tương tự giao dịch thị trường thứ cấp, để từ đưa định đắn * Nhược điểm Việt Nam nước có quy định giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn Ở nước có sàn giao dịch bất động sản, sàn lập để kinh doanh 17 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS thơng thường, khơng phải để hạn chế tình trạng bán khống Việt Nam Tuy hoạt động có đem lại nhiều lợi ích kể trên, song bất hợp lý mà hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn khơng phải Thứ nhất: tư cách pháp nhân sàn quy đinh Luật Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) quy định sàn pháp nhân, thực tế xác hoạt động kinh doanh BĐS sàn phải danh nghĩa pháp nhân Bởi chiếu theo quy định luật, pháp nhân sàn pháp nhân doanh nghiệp trở nên mâu thuẫn Ví trường hợp sàn giao dịch BĐS Century, ký hợp đồng, yêu cầu luật giám đốc sàn phải ký xác nhận giao dịch qua sàn Trong đó, giám đốc sàn khơng có chức quản lý dấu đại diện doanh nghiệp Hợp lý pháp nhân sàn pháp nhân doanh nghiệp nên để tránh vướng mắc khơng đáng có Thứ hai: u cầu thủ tục giao dịch qua sàn phải niêm yết bảy ngày, phải đăng báo, phải bốc thăm, đấu giá có nhiều người mua hộ Điều gây nhiều thủ tục rườm rà, chưa kể việc tổ chức phiên bốc thăm đấu giá làm tăng chi phí cho sàn Trong thực tế thị trường đến trước phục vụ trước, chờ đợi “Luật kinh doanh Bất Động Sản cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS Tuy nhiên, luật lại cho phép doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm hoạt động sàn cần thông báo với quan thẩm quyền địa phương trước hoạt động Điều dẫn đến tình trạng sàn giao dịch thành lập theo độ “nóng” thị trường tự ngừng hoạt động thị trường trầm lắng Gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước” (theo ý kiến Sở xây dựng TP Hà Nội) Thứ ba: việc công bố phương tiện truyền thông đại chúng tốn thời gian kinh phí cho chủ đầu tư, chủ sở hữu Theo đó, muốn minh bạch phải cơng bố thơng tin việc công bố phải hợp lý theo yêu cầu thị trường, khách hàng, thiết nghĩ nên tinh giản rút ngắn thời gian Đó toàn bất cập hoạt động kinh doanh BĐS qua sàn để đưa giải pháp kiến nghị thể 18 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS MẪU ĐÍNH KÈM 01 MẪU VĂN BẢN XÁC NHẬN CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS VỀ BĐS ĐÃ ĐƯỢC GIAO DỊCH QUA SÀN GIAO DỊCH BĐS KHI LÀM THỦ TỤC ĐĂNG KÝ CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU BĐS SÀN GIAO DỊCH BĐS CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số: /QĐ-SGD Hà Nội, ngày tháng năm 200 XÁC NHẬN CỦA GIÁM ĐỐC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ ĐƯỢC GIAO DỊCH QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Căn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Căn Thông tư số ./2008/TT-BXD ngày tháng năm Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định sô 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Hợp đồng dịch vụ số ngày tháng năm XÁC NHẬN - Tên bất động sản: - Loại bất động sản: - Địa bất động sản: - Đặc điểm bất động sản: Thuộc quyền sở hữu (sử 19 dụng) Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Đã chuyển nhượng cho: (ghi tên ……………………………………………………… tổ chức, cá nhân): - Giá trị giao dịch là: đồng Đã thực giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ) sàn giao dịch BĐS ngày tháng năm theo Hợp đồng số ngày tháng năm GIÁM Nơi nhận: (Ký tên, đóng dấu) - Sàn giao dịch bất động sản Các bên giao dịch; Sở Xây dựng (để b/c); - Lưu ĐỐC MẪU ĐÍNH KÈM 02 CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BẢN ĐĂNG KÝ/ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐẦU TƯ [01] Kính gửi: [02] Nhà đầu tư : Đăng ký thực dự án đầu tư với nội dung sau: [11] Tên dự án đầu tư: [12] Địa điểm: ; Diện tích đất dự kiến sử dụng: [13] Mục tiêu, quy mô dự án: [14] Vốn đầu tư dự kiến để thực dự án: [15] Trong đó: Vốn góp để thực dự án [16] Thời hạn hoạt động: [17] Tiến độ thực dự án: [18] Kiến nghị hưởng ưu đãi đầu tư: Nhà đầu tư cam kết: a) Về tính xác nội dung hồ sơ đầu tư; b) Chấp hành nghiêm chỉnh quy định pháp luật Việt Nam quy định Giấy chứng nhận đầu tư … ., ngày … tháng năm … NHÀ ĐẦU TƯ 20 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Thực trạng việc kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch Bất động sản giải pháp nhằm nâng cao hiệu 3.1 Thực trạng việc kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch Bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản đời đáp ứng nhu cầu ngày phức tạp giao dịch Bất động sản thị trường đáp ứng nhu cầu ngày cao, cẩn trọng khó tính khách hàng, nhà đầu tư Hoạt động sàn giao dịch Bất động sản để nhằm khẳng định đẳng cấp, thương hiệu chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị phân phối dự án Bất động sản Có thể nhận thấy hoạt động kinh doanh Bất động sản thơng qua sàn có ý nghĩa to lớn nhà đầu tư Tại Hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản tính đến thời điểm hết tháng 3/2013 nước có 1.012 sàn giao dịch bất động sản thành lập, Hà Nội có 469 sàn, TP.HCM có 397 sàn, góp phần khơng nhỏ việc làm tăng minh bạch giao dịch bất động sản Tuy nhiên, lượng giao dịch Bất động sản qua sàn thời gian qua ít, chủ yếu mang tính “hình thức” chưa thật hiệu a/ Sự đời ạt hệ thống sàn giao dịch Bất động sản Theo thống kê Cục Quản lý nhà thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến tháng 3/2013, nước có 1.012 sàn giao dịch Bất động sản thành lập (trong Hà Nội có 469 sàn, TP HCM có 397 sàn) Còn theo số liệu Sở Xây dựng Hà Nội, địa bàn thành phố , có 553 sàn giao dịch Bất động sản thông báo hoạt động theo Luật Kinh doanh Bất động sản Thống kê số lượng sàn giao dịch Bất động sản hai quan quản lý nhà nước lĩnh vực vênh tới gần 100 sàn Sự bất cập từ khâu thống kê để kiểm soát, chưa nói đến việc định hướng cho hoạt động sàn, nhằm mục tiêu minh bạch hóa hoạt động mua bán thị trường Bất động sản nước ta 21 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh Bất động sản thành lập sàn giao dịch Bất động sản tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh Tuy nhiên, luật lại cho phép Doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm hoạt động sàn cần thông báo với quan thẩm quyền địa phương trước hoạt động Quy định dẫn đến tình trạng sàn giao dịch thành lập chạy theo độ “nóng” thị trường tự ngừng hoạt động thị trường trầm lắng, gây khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước, quy định quản lý sàn giao dịch theo hướng hậu kiểm dẫn tới quan chức khó kiểm sốt tình hình giao dịch người mua nhà dễ gặp rủi ro sàn giao dịch lợi dụng kẻ hở pháp luật để huy động vốn, mua bán chuyển nhượng Bất động sản không quy định Cụ thể Hải Phòng, năm 2012 hầu hết sàn Bất động sản địa bàn thành phố phải ngừng hoạt động, số lượng giao dịch thị trường giảm sút nghiêm trọng Những dự án đầu tư hoạt động cầm chừng thiếu vốn, tiêu thụ chậm khơng có dự án Sức mua thị trường giảm sút đóng băng sản phẩm khả tiêu dùng hạn chế Tại Hà Nội, tình trạng sàn Bất động sản lặng lẽ đóng cửa khơng báo cáo quan quản lý nhà nước thời gian qua gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh Bất động sản chủ đầu tư hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn Bất động sản b/ Sàn giao dịch Bất động sản trở thành nơi trục lợi Khi thành lập sàn giao dịch Bất động sản, quan quản lý kỳ vọng việc giao dịch qua sàn giúp cho hoạt động minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích trữ , tạo khan giả tạo thị trường Về nguyên tắc, việc kinh doanh Bất động sản sàn phải công khai, minh bạch để giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường Bất động sản, kiểm soát hoạt động kinh doanh tận thu nguồn thuế 22 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Thế nhưng, thực tế đến với sàn giao dịch Bất động sản, khách hàng không mua với giá gốc niêm yết theo quy định mà phải trả khoản tiền vênh không nhỏ Giao dịch ngầm, thỏa thuận miệng… khiến cho sàn giao dịch Bất động sản biến thành nơi trục lợi nhiều đối tượng Liên quan đến vấn đề kể đến vụ "ăn" tiền vênh cực lớn giao dịch nhà thuộc dự án Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - UDIC, trụ sở Hà Nội Người bị hại cho biết, cuối tháng 5/2011, thơng qua "cò" đất giới thiệu, anh đến sàn giao dịch Công ty Cổ phần Đầu tư & quản lý Bất động sản UDIC tìm hiểu mua nhà có diện tích 86,1m Anh nhân viên sàn giao dịch đưa xem nhà hoàn thành xong việc xây thô Mặc dù mua bán sàn, nhà mà anh định mua không niêm yết giá cơng khai Theo phía UDIC, ngơi nhà có giá hợp đồng 135 triệu đồng/m2, giá thật mà anh phải trả 186 triệu đồng/m Nếu đồng ý mua, anh phải trả khoản tiền vênh 51 triệu đồng/m 2, phải đưa tiền vênh trước ký hợp đồng mua bán với Tổng Cơng ty UDIC Cũng cần nói thêm, quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chí chế tài xử lý vi phạm quy định mức cao, quy định chưa thực triển khai, quan quản lý Nhà nước cấp chưa tổ chức tốt thường xuyên tra, kiểm tra để kịp thời xử lý vi phạm chủ đầu tư sàn giao dịch hoạt động kinh doanh bất động sản c/ Tình trạng lách luật kinh doanh Bất động sản Bất chấp quy định pháp luật hành, nhiều chủ đầu tư bất động sản tìm cách “lách” để cứu vốn, cụ thể để vượt qua tình trạng bất động sản đóng băng, thời gian gần số chủ đầu tư nhà tìm cách lách luật để huy động vốn từ khách hàng: Thông báo huy động vốn vượt 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà (điều trái Luật Nhà ở) Một số dự án lách luật khác như: Sky Garden Định 23 Kinh doanh bất động sản thơng qua sàn GDBĐS Cơng (Hồng Mai, HN) thu 80% giá trị hợp đồng hồn thành xây thơ, 20% lại khách nộp nhận nhà; Đình Tower (Thanh Xuân, HN) thu 95% hoàn thành hộ phần thô, 5% nhận nhà; Hà Đô Park View (Cầu Giấy, HN) thu 80% xong phần thô, 10% hồn thiện mặt ngồi tòa nhà, 10% nhận nhà… Cũng lý này, cuối năm 2012, khách hàng chủ đầu tư dự án Văn Phú Victoria (Hà Đông, HN) xảy tranh cãi pháp lý Theo hợp đồng, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng nộp 90% giá trị hộ xây xong phần thơ Có thể dễ dàng nhận thấy việc huy động vốn vậy, rủi ro thuộc phía khách hàng Vì ham rẻ nên họ phải đối mặt với nhiều vấn đề tranh chấp pháp lý, chí thua thiệt Ngồi ra, có nguyên nhân chủ đầu tư phần lớn chủ đầu tư dự án bất động sản chưa muốn giao dịch qua sàn nên họ tìm cách để “lách luật” cách huy động vốn sớm thơng qua hợp đồng góp vốn dự án giấy nhằm tối đa hóa lợi nhuận tránh rắc rối tính pháp lý dự án giao dịch qua sàn d/ Các sàn giao dịch bất động sản bị thả Theo thống kê Sở Xây dựng Hà Nội, tổng số 500 sàn giao dịch bất động sản có tới 322 sàn đóng cửa, khơng có giao dịch Trong đó, số lượng giao dịch bất động sản qua sàn tình hết quý I/2012, nhà chung cư có 37 giao dịch thành cơng; giao dịch không qua sàn 842 trường hợp Với nhà riêng lẻ, biệt thự, liền kề, qua sàn ghi nhận 27 giao dịch, số không qua sàn 2.203 trường hợp Tại TP Hồ Chí Minh, theo báo cáo Sở Xây dựng, tính đến cuối năm 2011, địa bàn Thành Phố có 356 sàn Bất động sản đủ điều kiện hoạt động theo quy định, chiếm 50% số lượng sàn giao dịch nước Tuy nhiên, sàn Bất động 24 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS sản phát triển mạnh số lượng chất lượng dịch vụ thấp Hiện hoạt động sàn bị thả nổi, tình trạng giao dịch Bất động sản không thông qua sàn chiếm đến 50% số lượng giao dịch thị trường Những số phần cho thấy thất bại sàn giao dịch Theo phân tích chuyên gia, giao dịch qua sàn hiệu chưa cao tính chuyên nghiệp sàn yếu Phần lớn sàn giao dịch chủ đầu tư tự thành lập để bán sản phẩm Vì tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, thêm vào sàn khơng xây dựng chiến lược lâu dài Hiện nước có 1000 sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, số lượng giao dịch qua sàn thấp thói quen Tại TP HCM 80% giao dịch bất động sản thơng qua sàn, Hà Nội tỷ lệ thấp Tuy nhiên người dân giao dịch qua sàn bất động sản họ hưởng sách minh bạch, giao dịch qua sàn vào nếp 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch Bất động sản Từ thực trạng việc kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhóm chúng tơi xin đưa số giải pháp để hoạt động kinh doanh ngày hiệu Thứ nhất: Cần sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản Trong giai đoạn nay, với phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hoạt động giao dịch qua sàn bất động sản ngày tăng, hành vi vi phạm pháp luật hoạt động diễn ngày đa dạng phức tạp, ảnh hưởng xấu đến kinh tế, phát triển xã hội, đất nước.Vì vậy, vấn đề cốt yếu Đảng, Nhà nước, Bộ, ngành có liên quan quan tâm giai đoạn tiếp tục tăng cường xây dựng, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ 25 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS thống pháp luật kinh doanh bất động sản, khắc phục yếu công tác triển khai thực tế, lắng nghe, tiếp thu ý kiến phản hồi cá nhân, tổ chức Thứ hai: cần xác định giá trị pháp lý việc giao dịch qua sàn Khoản Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định Luật này” Qui định theo chúng tơi hiểu nhằm để minh bạch hóa thị trường bất động sản Trên thực tế số giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản khiêm tốn, đặc biệt giao dịch cho thuê văn phòng, cho thuê nhà tổ chức kinh doanh bất động sản không thông qua sàn Thực tế phát sinh từ việc khơng có quy định giá trị pháp lý giao dịch qua sàn Luật bắt buộc giao dịch phải thơng qua sàn, khơng tn thủ bị coi vi phạm pháp luật, dẫn tới giao dịch vơ hiệu, hợp đồng vơ hiệu Theo đó, để đảm bảo cho việc hiểu rõ thực thi nghiêm chỉnh quy định trên, cần bổ sung quy định giá trị pháp lý giao dịch qua sàn, theo đó, giao dịch khơng thơng qua sàn khơng có giá trị pháp lý khơng có hiệu lực thi hành Đối với giao dịch, hợp đồng mua bán bất động sản, cần quy định rõ trường hợp khơng thơng qua sàn quan có thẩm quyền không xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thứ ba: cần nâng cao chất lượng hệ thống sàn giao dịch Với thực trạng nay, hệ thống sàn giao dịch đời ngày nhiều chất lượng hoạt động không mang lại hiệu cao Các quan chức giao nhiệm vụ quản lý, với vai trò trách nhiệm cần tăng cường kiểm tra, đơn đốc, xử lý sàn giao dịch hoạt động hiệu quả, mang tính hình thức theo quy định pháp luật, có biện pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch phạm vi mà quản lý, đồng thời tham mưu cho cấp ủy Đảng, Nhà 26 Kinh doanh bất động sản thơng qua sàn GDBĐS nước, Bộ, ngành có liên quan biện pháp nhằm chấn chỉnh hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản Thứ tư: Nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến, khuyến khích Nhà nước tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực giao dịch thông qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch bảo vệ quyền lợi bên tăng cường hiệu việc thực quy định hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản 27 ... phải thực hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, ví dụ chủ thể kinh doanh bất động sản thực hoạt động mua bất động sản Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Tuy nhiên,... lý, cung cấp thông tin bất động sản, giao dịch sàn giao dịch bất động sản Điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản bao gồm: - Giao dịch mua bán,.. .Kinh doanh bất động sản thông qua sàn GDBĐS Điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản 2.1 Điều kiện chung Sàn giao dịch bất động sản pháp nhân có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản