Kinh doanh bất động sản tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế một số kiến nghị hoàn thiện

NGHIÊN (iu - TRAO ĐÓI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU CỒNG NGHIỆP, KHƯ CÔNG NGHỆ CAO VÀ KHU KINH TẾ-MỘT số KỂN NGHỊ HOÀN THỆN TRẨN QUANG HUY * Tóm tắt: Kỉnh doanh bất động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế với kinh doanh bất động sản khu vực đặc biệt ln vân đê khác Từ phạm vi kinh doanh nhà đầu tư nước nước đến tiếp cận đât đai vấn đề pháp lí liên quan đến hai đạo luật quan trọng Luật Đất đai Luật Kinh doanh bất động sản Bài viết trình bày vướng mắc pháp li kinh doanh bât động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế đông thời nêu kiên nghị hoàn thiện pháp luật vấn đề Từ khỏa: Luật Đất đai; Luật Kinh doanh bất động sản; khu công nghiệp; khu công nghệ cao; khu kinh tế Nhận bài: 08/12/2021 Hoàn thành biên tập: 30/5/2022 Duyệt đãng: 30/5/2022 REAL ESTATE BUSINESS IN INDUSTRIAL AREAS, HIGH-TECH AREAS AND ECONOMIC AREAS - SEVERAL PETITIONS FOR COMPLETION Abstract: Real estate business in industrial areas, high-tech areas, economic areas and real eastate business outside those areas have alwaysbeen different issues Legal issues such as the business scope of domestic and foreign investors and access to land are related to two important laws, namely the Law on Land and Law on Real estate business This article analyses legal problems in real estate business in industrial areas, high-tech areas, economic areas, and submits petitions for completion of law on these issues Keywords: Law on Land; Law on Real estate business; industrial area; high-tech areas; economic areas Received: Dec Kh, 2021; Editing completed: May 3Ơh, 2022; Acceptedfor publication: May 3ơh, 2022 Đặt vấn đề Hình thành phát triển song hành với trình mở cửa, cải tổ đổi Việt Nam từ năm 1986 đến nay, khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế nước ta, góp phần hội nhập sâu rộng vào đời sống kinh tế quốc tế Trung bình năm, khu cơng nghiệp, khu * Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội E-mail: tranhuycan91@yahoo.com.vn 114 cơng nghệ cao, khu kinh tế đóng góp cho ngân sách nhà nước khoảng tỉ USD; giải việc làm cho gần triệu lao động, chiếm 7,3% lực lượng lao động nước; kim ngạch xuất doanh nghiệp khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế năm chiếm 55% tổng kim ngạch xuất nước1 Theo thống Trâm Anh, Tạo sức bật cho khu kinh tế, khu công nghiệp, https://kinhtedothi.vn/tao-suc-bat-cho-khukinh-te-khu-cong-nghiep.html, truy cập 25/5/2022 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 NGHIÊN Cứt - TRAO ĐỜI kê Bộ Ke hoạch Đầu tư, đến nước có 392 khu cơng nghiệp thành lập 61/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với tổng diện tích 119,9 nghìn ha; 26 khu kinh tế cừa thành lập 21 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có đường biên giới đất liền với tổng diện tích khoảng 766 nghìn 19 khu kinh tế ven biển thành lập 17 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khu vực ven biển với tổng diện tích mặt đất mặt nước gần 853 nghìn ha2 Các khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao khu kinh tế có đóng góp tích cực vào thành tựu tăng trưởng kinh tế Việt Nam, thúc đẩy chuyển dịch cấu kinh tế, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư từ thành phần kinh tế cho phát triển đất nước Vậy nên, đóng góp vào phát triển chung có vai trị vơ quan trọng nhà đầu tư thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động Cần phải hiểu xác; cần làm rõ chế tiếp cận đất đai khu vực kinh tế này, đồng thời làm rõ vấn đề pháp lí có liên quan để phát triển kinh doanh BĐS khu vực kinh tế đặc biệt kể Một số khái niệm cần làm rõ Nếu không làm rõ nội hàm khái niệm khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế cụm từ “đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp làng nghề”, “đất sử dụng cho khu công nghệ cao”, “đất sử dụng cho khu kinh tế” có cách nhìn khơng xác, hiểu sai chế, sách khu vực kinh tế 2.1 Khu công nghiệp, đất khu công nghiệp Tại Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 Chính phủ quy định quản lí khu cơng nghiệp khu kinh tế (sau gọi tắt Nghị định số 82/2018/NĐ-CP), khái niệm khu công nghiệp hiểu là: “khu sản (BĐS) khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế Trong bối vực có ranh giới địa lí xác định chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cảnh Cách mạng công nghiệp 4.0, chuyển dịch đầu tư diễn nhiều khu vực kinh tế, đặc biệt từ Trung Quốc cho sản xuất công nghiệp, thành lập theo điều kiện, trình tự thủ tục theo quy định Nghị định này”3 Như vậy, hiểu rằng, khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề khu vực có ranh giới cụ thể khơng có khu dân cư, chuyên sản xuất cung ứng dịch vụ công nghiệp, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập theo quy hoạch chi tiết sang nước Đơng Nam Á, có Việt Nam Đe đón sóng chuyển dịch vốn đầu tư nhà đầu tư lớn giới, nhà nước Việt Nam bên cạnh việc mở rộng, thành lập số khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế vấn đề đầu tư kết cấu hạ tầng, hoàn thiện thể chế liên quan đến khu vực kinh tế quan trọng Các khái niệm khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế Trâm Anh, tlđd TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 khu cơng nghiệp Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, bao gồm doanh nghiệp Khoản Điều Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 Chinh phủ quản lí khu công nghiệp khu kinh tế 115 NGHIÊN CỬU - TRA o ĐƠI khu cơng nghiệp doanh nghiệp chế 2.2 Khu công nghệ cao đẩt sử dụng xuất Theo quy định Nghị định này, khu công nghiệp bao hàm: khu chế xuất, khu cho khu công nghệ cao Theo Điều 31 Luật Công nghệ cao năm công nghiệp hồ trợ, khu công nghiệp sinh 2008, “khu công nghệ cao nơi tập trung liên kết hoạt động nghiên cứu phát triến thái, khu công nghiệp-đô thị-dịch vụ Từ có thêm giải thích mặt từ ngữ khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp-đơ thị-dịch vụ Trong đó, nhìn nhận góc độ Luật Đất đai4 có khái niệm “đất khu công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cụm công nghiệp làng nghề” gọi chung đất khu công nghiệp Như vậy, với cách hiểu này, nói tới khu cơng nghiệp cịn bao hàm cụm cơng nghiệp làng nghề, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP không đề cập loại hình Mặt khác, khái niệm “khu cơng nghiệp” thường kèm với cụm khái niệm “khu công nghiệp, khu chế xuất cụm công nghiệp làng nghề” Như vậy, theo Luật Đất đai khái niệm khu cơng nghiệp bao hàm rộng với điều kiện gồm khu công nghiệp hồ trợ, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp-đô thị-dịch vụ quy định Nghị định Bên cạnh đó, theo Điều 149 Luật Đất đai năm 2013, khu cơng nghiệp cịn bao hàm cụm cơng nghiệp làng nghề Đất khu cơng nghiệp tồn diện tích quy hoạch thuê nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi phát triển hạ tầng khu cơng nghiệp đầu tư sản xuất kinh doanh bao hàm đất khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp-đô thị-dịch vụ, cụm công nghiệp làng nghề Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 116 ứng dụng công nghệ cao, ươm tạo công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao, đào tạo nhân lực công nghệ cao, hạ tầng thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển công nghệ cao Luật Đất đai năm 2013 không quy định khu công nghệ cao sử dụng cụm từ “đất sử dụng cho khu công nghệ cao ” (Điều 150) Quy định Luật Đất đai sừ dụng cụm từ “đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp làng nghề” gọi chung đất khu công nghiệp khu công nghệ cao, khu kinh tế lại sử dụng cụm từ “đất sử dụng cho khu công nghệ cao" “đất sử dụng cho khu kinh tế” mà không sử dụng cụm từ “đất khu công nghệ cao” “đất khu kinh tế” để đồng với đất khu công nghiệp Ở sử dụng hai kiểu tiếp cận khác cho loại đất khu vực kinh tế đặc biệt Mặt khác, túy quy định đất sử dụng cho khu công nghệ cao khu kinh tế mà bao hàm vấn đề quản lí, sừ dụng đất, quyền nghĩa vụ chủ thể khu công nghệ cao khu kinh tể chưa chuẩn xác Nếu nói việc sử dụng đất khu vực kinh tế bao hàm chủ yếu quy định quyền nghĩa vụ chủ thể đầu tư, kinh doanh, cung cấp dịch vụ khu công nghệ cao khu kinh tế Trong đó, ban quản lí khu cơng nghệ cao Nhà nước giao đất lần, thực việc giao lại, cho thuê lại cho chủ thể kinh doanh TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 NGHIÊN cứu - TRA o ĐĨI khu cơng nghệ cao có vai trị quan trọng quản lí nhà nước đất khu công nghệ cao Luật Đất đai lại hướng tới đất sử dụng cho khu công nghệ cao thiếu thoả đáng Do đó, việc sử dụng thuật ngữ “đất khu công nghệ cao” phù hợp so với sử dụng thuật ngữ thiếu đồng “đất Trong Luật Đất đai năm 2013 (Điều 151) quy định đất sử dụng cho khu kinh tế6 sử dụng cho khu công nghệ cao” Các nhà làm luật cần ý đến thuật ngữ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 tới khu kinh tế Do vậy, Luật Đất đai năm 2013 mặt thuật ngữ khơng qn Ngồi ra, sử dụng cụm từ “đất sử dụng cho khu kinh tế” thể khơng nội dung có tính quản lí điều luật Thực tế nhà làm luật xây dựng Luật Đất đai từ Điều 131 đến Điều 163 sử dụng từ “đất” “đất sử dụng” để bắt đầu tên điều luật khơng hợp lí, thiếu qn khơng chuẩn xác mặt nội dung Vì vậy, nên sử dụng quán đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế, đất ở, đất quốc phòng, an ninh, đất kinh tế trang trại, đất di tích lịch sử, văn hố, đất tơn giáo, đất tín ngưỡng thay cho cụm từ “đất 2.3 Khu kinh tể đất sử dụng cho khu kinh tế Theo khoản Điều Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, khu kinh tế hiểu “là khu vực có ranh giới địa lí xác định, gồm nhiều khu chức thành lập đê thực mục tiêu thu hút đầu tư, phát triển kinh tế-xã hội, bảo vệ quốc phòng, an ninh ” Như vậy, khu kinh tế thành lập theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ với quy mô tối thiểu 10.000 đất bao gồm khu kinh tế ven biển khu kinh tế cửa Khu kinh tế ven biển khu kinh tế cửa xuất phát từ đặc thù địa lí có chức năng, nhiệm vụ phù hợp gồm khu chức chủ yếu sau: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu giải trí, khu du lịch, khu thị, khu dân cư, khu hành khu chức khác với mục tiêu thu hút mạnh mẽ đầu tư để phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh Đặc biệt, số khu kinh tế bao gồm sân bay thương mại, cảng nước sâu, nhà máy lọc dầu, cảng trung chuyển container, nhà máy thép 5 Tại khu kinh tế mở Chu Lai tỉnh Qng Nam có TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 bao hàm toàn quy định chế độ quản lí, chế độ sử dụng, quyền nghĩa vụ chủ thể nước chủ thể có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng đầu tư sản xuất kinh doanh sử dụng cho ” Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kỉnh tế 3.1 Kinh doanh bât động sản khu công nghiệp Tham gia đầu tư kinh doanh khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp sân bay thương mại; khu kinh tế Dung Quất tình Qng Ngãi có nhà máy lọc dầu, cảng nước sâu; khu kinh tế Vũng Áng tinh Hà Tĩnh có cảng nước sâu, cảng trung chuyển container, nhà máy thép tới có nhà máy sản xuất tơ Vinfast Tập đồn Vingroup Điều thể khu kinh tế Nghi Sơn tinh Thanh Hóa có nhà máy lọc dầu, cảng nước sâu; cảng trung chuyển Container khu kinh tế Vịnh Vân Phong tình Khánh Hịa Điều 151 Luật Đất đai năm 2013 117 NGHIÊN CÚI’ - TRA o ĐOI làng nghề (gọi chung khu công nghiệp) bao gồm nhiều chủ thể khác nhau, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư Việt Nam Lĩnh vực kinh doanh khu công nghiệp chia thành: 1) đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; 2) đầu tư sản xuất kinh doanh khu công nghiệp Từ việc phân chia lĩnh vực đầu tư kinh doanh có phân biệt định chủ thể tham gia hoạt động đầu tư, bao gồm: Thứ nhất, lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, tham gia gồm chủ thể nước tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Hộ gia đình, cá nhân nước không tham gia đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp Điều hiểu rằng, việc kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp sau Nhà nước cho thuê đất phải đầu tư số vốn lớn để phát triển hạ tầng Thực tế, diện tích để thuê kinh doanh kết cấu hạ tầng phải đủ lớn, đậc biệt trường hợp trả tiền thuê đất lần khó để hộ gia đình, cá nhân nước có đủ vốn đế trả tiền thuê, chưa kể phải có số vốn lớn để đầu tư kết cấu hạ tầng như: xây dựng nhà xưởng, kho hàng, bãi hàng, cơng trình dịch vụ hệ thống đường giao thơng, cấp điện, cấp nước, thơng tin liên lạc, xử lí nước thải, xử lí chất thải cơng trình cơng cộng khác Như vậy, thấy nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp bao gồm tổ chức kinh tế nước, 118 người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Họ phải nhà đầu tư có tiềm lực tài tốt, có kinh nghiệm kinh doanh kết cấu hạ tầng, có khả mở rộng nhà máy, nhà xưởng, khu vực phụ trợ kết nối thiết yếu cho hoạt động kinh doanh có nhu cầu mở rộng khu cơng nghiệp, mở rộng quy mô kinh doanh Khi thuê đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, nhà đầu tư lựa chọn trả tiền thuê hàng năm trả tiền thuê đất lần cho toàn q ưình th điều dần tới quyền nghĩa vụ nhà đầu tư gắn với hình thức thuê đất mà họ lựa chọn, mặt ngun tắc, người khơng có lực tài chính, chiến lược kinh doanh chưa rõ ràng thường nhận hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm đảm bảo quyền lợi mức tối thiểu từ phía Nhà nước Đối với nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê cho độ dài hợp đồng thuê, họ phải có số vốn đủ lớn để vừa trả tiền thuê đất cho toàn trình thuê đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng với mục đích để chuyển nhượng cho thuê Tất nhiên, đầu tư vổn lớn với chiến lược kinh doanh rõ ràng lợi nhuận đầu tư kinh doanh đảm bảo mức tối đa, đảm bảo nhà nước dành cho họ thuận lợi Thứ hai, nhà đầu tư sản xuất kinh doanh khu cơng nghiệp có chủ thể đa dạng so với đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng Họ doanh nghiệp nước, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê lại đất doanh nghiệp TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 NGHIÊN CÚI - TRAO DỚ/ phát triển hạ tầng khu công nghiệp Ở xuất chủ thể nước hộ gia đình, cá nhân sản xuất kinh doanh khu công nghiệp sở ngành nghề kinh doanh phù hợp với sản xuất công nghiệp khu vực tập trung với kết nối nhiều nhà máy, sở công nghiệp Hình thức sừ dụng đất nhà đầu tư thuê đất từ nhà đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp với hai lựa chọn trả tiền thuê hàng năm trả tiền thuê lần để nhận ưu đãi tương ứng Thứ ba, tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư nước Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2003 (khoản Điều 90) khơng phải chuyển sang hình thức th đất thời hạn sử dụng đất cịn đất mà khơng nhận quyền sử dụng đất thông qua giao dịch Trong đó, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước phép nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất7 để đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng để kinh doanh BĐS Ớ góc độ này, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi có phạm vi kinh doanh BĐS rộng so với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Như chừng mực định, việc đối xử quy định kinh doanh bất động sản khu công nghiệp khơng đảm bảo tính bình đẳng đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung để thể hài hòa tiếp cận đầu tư tất chủ thể nước nước 3.2 Kinh doanh bất động sản khu lại Khi hết hạn sử dụng đất Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất họ có nhu cầu Quy định tiếp tục Luật Đất đai năm 2013 kế thừa, giúp cho nhà đầu tư an tâm với thời hạn công nghệ cao Trên sở Quyết định Thủ tướng Chính phủ việc thành lập khu cơng nghệ mục tiêu kinh doanh mình, khơng bị xáo trộn sách làm ảnh hưởng đến trình đầu tư kinh doanh khu công nghiệp Thứ tư, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước phép đầu tư khu cơng nghệ cao cho ban quản lí khu cơng nghệ cao Ban quản lí khu cơng nghệ cao định cho thuê đất tổ chức, cá xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khu cơng nghiệp để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, người Việt Nam định cư nước ngồi khu công nghiệp Họ nhà nước cho thuê TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 cao, ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có khu cơng nghệ cao giao đất lần toàn nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Như vậy, ban quản lí khu cơng nghệ cao thay mặt quan đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai khu cơng nghệ cao để triển khai việc quản lí, sử dụng đất khu công nghệ cao, Lưu Quốc Thái, “Một số hạn chế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Nhìn từ góc độ kĩ thuật lập pháp”, Tạp chí Khoa học pháp lí Việt Nam, số 05 (108)/2017, tr 65 - 72 119 NGHIÊ.X CÚV- TRAO ĐOI thực quy hoạch chi tiết cho thuê đất doanh nghiệp sử dụng đất trình xây dựng ngồi khu cơng nghệ cao để kinh doanh Lĩnh vực kinh doanh khu công nghệ cao giống khu công nghiệp bao gồm loại: 1) doanh nghiệp phát Hiện nay, khu công nghệ cao Việt Nam Thủ tướng Chính phủ định triển khu cơng nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghệ cao; 2) doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh khu cơng nghệ cao Thực chất khu công nghệ cao bao Nội với khu cơng nghệ cao Hịa Lạc, khu gồm nhiều loại hình doanh nghiệp như: doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghệ cao, doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển khu cơng nghệ cao với tính cách doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp dịch vụ công nghệ cao doanh nghiệp dịch vụ dân sinh sử dụng đất hình thức đất thuê từ nhà nước Từ đó, nhà đầu tư nước nước ngồi lựa chọn hình thức th đất phù hợp, trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền th đất lần cho tồn q trình th Nhà nước kêu gọi khuyến khích tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghệ cao khuyến khích họ sừ dụng đất cho mục đích phát triên khoa học cơng nghệ Ngồi ra, việc xây dựng nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghệ cao để phục vụ cho chuyên gia, người lao động làm việc khu công nghệ cao cần thiết Do đó, nhà nước khuyến khích nhà đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình dân dụng phục vụ cho hoạt động phát triển khu công nghệ cao phù hợp với pháp luật kinh doanh BĐS trường hợp đầu tư xây dựng nhà, công 120 thành lập chưa nhiều, tập trung Hà công nghệ sinh học công nghệ cao Hà Nội, khu công viên phần mềm Quang Trung, Thành phố Hồ Chí Minh, khu cơng nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh, khu cơng nghệ cao Đà Nằng, khu cơng nghệ cao nằm số khu kinh tế khác Trong tưcmg lai, khu công nghệ cao trở thành đô thị sinh thái, thành phố thông minh, trung tâm khoa học công nghệ, tập trung nhiều nhà đầu tư nước nước phát triến sản phẩm công nghệ cao phục vụ nhu cầu nước xuất khấu 3.3 Kinh doanh bất động sản khu kinh tế Cũng giống khu công nghệ cao, Thủ tướng Chính phủ định thành lập khu kinh tế với nhiều phân khu chức khác nhằm tạo môi trường đầu tư kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho chủ thể kinh doanh nước nước Điều khác biệt so với khu công nghệ cao là, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sở quy hoạch sử dụng đất chi tiết khu kinh tế phê duyệt, định việc giao toàn quỹ đất khu kinh tế cho ban quản lí khu kinh tế Ban quản lí khu kinh tế quyền giao lại đất với hình thức giao đất khơng thu tiền có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nhà đầu tư vào khu kinh tế Trong đó, khu cơng nghệ cao, ban quản lí quyền cho th, khơng phép giao đất với hình thức cụ thể TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 NGHIÊN CÚI - TRA o ĐOI Do quy mơ diện tích khu kinh tế lớn, có nhiều phân khu chức khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho nên việc kinh doanh BĐS khu kinh tế có điểm khác biệt so với khu công nghiệp khu công nghệ cao, cụ thể: Một hình thức sử dụng đất để đầu tư thuê mua Ba nhà đầu tư khu kinh tế có quyền nhận chuyển nhượng phần tồn dự án BĐS khu kinh tế để xây kinh doanh BĐS khu kinh tế đa nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, dạng Trong khu công nghiệp khu công nghệ cao phép cho thuê đất để đầu tư phát triển hạ tầng, thuê lại đất từ doanh nghiệp đầu tư phát triển hạ tầng để sản xuất kinh doanh khu kinh tế bao hàm giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm trả tiền thuê cho thuê mua theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS Điều có nghĩa lần cho tồn q trình th Do quy mơ diện tích lớn với nhiều phân khu chức đa dạng nên có trụ sở quan quản lí nhà nước, cơng trình cơng cộng khơng mục đích kinh doanh, kết cấu hạ tầng chung cho toàn khu kinh tế nên ban quản lí khu kinh tế giao lại đất không thu tiền sử dụng đất Mặt khác, khu kinh tế có khu thị, khu dân cư, khu giải trí, khu du lịch nên ban quản lí giao lại đất với hình thức thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đe đầu tư kinh doanh hoàn toàn phù hợp với quy định Điều 55 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 Hai nhà đầu tư nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có hội ban quản lí khu kinh tế giao lại đất để xây nhà ở, cơng trình xây dựng với mục đích để bán, cho thuê cho thuê mua; ban quản lí khu kinh tế cho thuê lại đất để đầu tư xây dựng nhà thuê; thuê lại nhà ở, cơng trình xây dựng th; TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 người giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng khu đô thị, khu dân cư khu kinh tế lí khách quan chủ quan mà khơng thể tiếp tục triển khai dự án Do đó, họ có quyền chuyển nhượng phần tồn dự án đầu tư cho chủ thể kinh doanh khác có tiềm lực tài chính, có trách nhiệm kế thừa toàn quyền nghĩa vụ nhà đầu tư trước để hoàn thành dự án Bổn nhà đầu tư nước nước ngồi có quyền thực hoạt động kinh doanh dịch vụ khu kinh tế bên cạnh loại hình phổ biến xác định kinh doanh kết cấu hạ tầng khu kinh tế đầu tư sản xuất kinh doanh khu kinh tế Điều cần thiết, lẽ với khu kinh tế có đô thị hàng trăm ngàn cư dân như: Nghi Sơn (Thanh Hóa), Dung Quất (Quảng Ngãi), khu kinh te mở Chu Lai (Quảng Nam), Vũng Áng (Hà Tĩnh), Vịnh Vân Phong (Khánh Hòa) đồng thời gắn với nhiều khu du lịch, nghĩ dường, dịch vụ dân sinh dịch vụ văn hoá, đời sống khác Do vậy, kinh doanh dịch vụ đóng vai trị quan trọng mà nhà đầu tư kinh doanh BĐS hướng tới tương lai khu dân cư, khu đô thị dịch vụ du lịch nằm khu kinh tế 121 \GHIÊ\CL V- TRAO ĐỎ! Năm để ổn định mặt sách đặc biệt ưu đãi đầu tư kinh doanh khu kinh tế, Nhà nước cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước đầu tư vào sản xuất kinh doanh Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư nước ngồi khơng phải chuyến sang hình thức thuê đất Khi hết thời hạn sử dụng đất nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê nhà đầu tư có nhu cầu Một số kiến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật kỉnh doanh bất động sản khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế Qua phân tích tiếp cận đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế với mục đích kinh doanh phần trên, viết đưa số khuyến nghị chế, sách cần sửa đổi để góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh BĐS khuôn khổ khu vực kinh tế xác định khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế Thứ nhất, quy định pháp luật khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế cịn nhiều điểm khác biệt Khái niệm đất khu cơng nghiệp, khái niệm đất sử dụng cho khu công nghệ cao khu kinh tế khơng có thống quy định Luật Đất đai Nghị định thành lập khu công nghiệp khu kinh tế; khái niệm khu cơng nghệ cao khơng có tương đồng Luật Công 122 nghệ cao Nghị định số 99/2003/NĐ-CP ngày 28/8/2003 Chính phủ việc ban hành quy chế khu công nghệ cao Hiện Bộ Khoa học Công nghệ dự thảo trình Chính phủ Nghị định để thay Nghị định số 99/2003/NĐ-CP Văn cần xác định rõ khái niệm cách thống nhất, định nghĩa rõ ràng khu vực kinh tế để tránh nhầm lẫn áp dụng Thứ hai, ngoại trừ khu kinh tế có phạm vi kinh doanh BĐS đa dạng cho nhà đầu tư nước nước phân tích phạm vi kinh doanh BĐS khu công nghiệp khu công nghệ cao hạn chế Dường nhà đầu tư thường phân loại thành 1) đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng 2) đầu tư sản xuất kinh doanh đất thuê ban quản lí khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao mà khơng có nhiều hội khác kinh doanh BĐS Vì vậy, cần nghiên cứu để mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS nhà đầu tư đất thuê ban quản lí khu cơng nghiệp khu cơng nghệ cao Theo đó, tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước nước giao đất bên ngồi khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao để đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, kể xây nhà xã hội đáp ứng nhu cầu nhà người lao động khu vực này, quyền xây dựng nhà cơng trình xây dựng thuê đất thuê ban quản lí khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao Thứ ba, nhà đầu tư nước ln có lợi kinh doanh BĐS khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao khu TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 \(,mÊ\ cứt - TRA o ĐO! kinh tế8 Theo quy định Điều 11 Luật lượng giao dịch mua bán nhà ở, công Kinh doanh BĐS năm 2014, nhà đầu tư trình xây dựng thị trường BĐS Việt nước có phạm vi kinh doanh, người Nam Trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế, tổ chức kinh tế Việt Nam định cư nước ngồi có phạm vi kinh doanh doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có phạm vi kinh doanh Phạm vi kinh doanh BĐS quan trọng mà chủ thể có yếu tố nước ngồi khơng phép tham nước, người Việt Nam định cư nước phép nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng kết cẩu hạ tầng để gia mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, chuyển nhượng cho th đất có kết cấu hạ cho thuê, cho thuê mua Đây giao dịch quan trọng làm nên sơi động thị tầng Tuy nhiên, doanh nghiệp có vốn đầu tư trường BĐS nước ta Hiện nay, việc sở hữu BĐS theo quy định Luật Nhà năm 2014 hạn chế phần người nước ngoài, tiếp tục lại hạn chế họ tham gia giao dịch thị trường Đổ tiếp cận đất đai từ thị trường cho việc thực dự án đầu tư, nhà đầu tư nước rõ ràng có lợi thế, gần họ khơng bị hạn chế, nhà đầu tư nước lại bị hạn chế khu vực định9 Mặc dù hạn chế có sở nước ngồi khơng phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thuê đất từ nhà nước để xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng theo mục đích sử dụng đất Do vậy, pháp luật nên cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng giao đất đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua mà quan trọng cho phép họ thực giao dịch mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng để tham gia thị trường doanh nghiệp nước, mở rộng khả nhận chuyển quyền sử dụng định nhìn định chưa đảm bảo đối xử bình đẳng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế hình thức nhận nhà đầu tư nước ngồi, dẫn tới đánh chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất để Nguyễn Thị Nga, Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tiếp cận khía cạnh bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, Hội thảo khoa học quốc tế “Chinh sách, pháp luật bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt cho Việt Nam”, Trường Đại học Luật Hà Nội Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đồng tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr Trần Quang Huy (chù nhiệm), “Hợp đồng kinh doanh bất động sản - Thực trạng giải pháp”, Đề tài khoa học cấp sở, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017, tr 174 Nhận định để đánh giá, hội tiếp cận đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thực tế hạn chế nhiều so với nhà đầu tư nước TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 đầu tư xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng Vì vậy, tới Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS Luật Đất đai vấn đề kinh doanh BĐS khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế phải thể bình đẳng tiếp cận đất đai, phạm vi kinh doanh BĐS tất nhà đầu tư nước nước vi phát triển chung thị trường BĐS Việt Nam Quy định nói mở rộng quyền trình khai thác, sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước theo 123 NGHIÊN Cl I - TRA o ĐõI hướng “thống bước sách đầu tư nước đầu tư nước ngồi’M khơng chi nhằm thực chủ trương thực quán, lâu dài sách thu hút nguồn lực bên ngoài11 Thứ tư, bên cạnh việc khai thác cách có hiệu diện tích đất quy hoạch 392 khu công nghiệp, 19 khu kinh tế ven biển, 26 khu kinh tế cửa vấn đề mở đất giải phóng mặt năm 2021 để đón dịng vốn từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Do vậy, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần rà sốt quy hoạch mạng lưới khu cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế để tăng khả lấp đầy khu quy hoạch đà phê duyệt, đồng thời chủ động nghiên cứu mở rộng, mở thêm khu vực kinh tế đặc biệt rộng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế giai đoạn tới bước tạo đà phát triển mạnh thu hút đầu tư Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, tỉnh phía Bắc có hàng chục dự án 13 tỉnh, thành phố phê duyệt quý 01/2021*11 12, hứa hẹn cung cấp hàng chục để đáp ứng nhu cầu phát triển giai đoạn nghìn đất cho nhà đầu tư vài năm tới Bắc Ninh có lượng dự án lớn với khu công nghiệp Qué Võ III với diện tích 208,54 với tổng vốn 120, 87 sở, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật kỉnh doanh bất động sản du lịch tiếp cận khía cạnh bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, Hội thảo khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật bất động sản du lịch - Những vấn triệu USD, khu công nghiệp Gia Bình III với diện tích 250 tập đồn Hanaca phát triển với tổng vốn 172,17 triệu USD Tỉnh Quảng Trị có khu cơng nghiệp Triệu Phú với tong diện tích 529 Khu vực tỉnh phía Nam với Đồng Nai phát triển thêm khu cơng nghiệp với diện tích 6.475 ha, tỉnh Long An có thêm mặt 1.500 Văn kiện Đại hội đại biêu tồn quốc lằn thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1996, tr 240 11 Nghị Hội nghị trung ương lần thứ 4, Ban chấp hành trung ương Đảng cộng sản Việt Nam khoá VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1996, tr 192 12 Jonh Campell , Nửa đầu năm 2021 thị trường bất động sàn Việt Nam liên tục chiến đấu với sóng Covid lần thứ tư, https://industrial.savills.com.vn/ 2021 /07/nua-dau-nam-2021 -thi-truong-bat-dongsan-cong-nghiep-tiep-tuc-chien-dau-voi-lan-songcovid-19-lan-thu-tu/?lang=vi, truy cập 24/11/2021 124 2021 - 2030./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Quang Huy (chù nhiệm), “Hợp đồng kinh doanh bất động sản - Thực trạng giải pháp”, Đề tài khoa học cấp đề đặt cho Việt Nam”, Trường Đại học Luật Hà Nội Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đồng tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội Nghị Hội nghị trung ưcmg lần thứ 4, Ban chấp hành trung ương Đảng cộng sản Việt Nam khố VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1996 Lưu Quốc Thái, “Một số hạn chể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Nhìn từ góc độ kì thuật lập pháp”, Tạp chí Khoa học pháp lí Việt Nam, số 05 (108)/2017 Văn kiện Đại hội đại biếu tồn qc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1996 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 5/2022 ... đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng đầu tư sản xuất kinh doanh sử dụng cho ” Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kỉnh tế 3.1 Kinh doanh bât động sản khu công nghiệp Tham... luật kinh doanh BĐS khu? ?n khổ khu vực kinh tế xác định khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế Thứ nhất, quy định pháp luật khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế nhiều điểm khác... số khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao khu kinh tế vấn đề đầu tư kết cấu hạ tầng, hoàn thiện thể chế liên quan đến khu vực kinh tế quan trọng Các khái niệm khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu