Pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch

NGHIÊN CÚI - TRAO ĐÓI PHÁP LUẬT VỀ ĐIỂU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH » » < » ĐỒN TRUNG KIÊN ★ Tóm tắt: Băt động sản du lịch nói chung điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng vấn đề chưa minh định góc độ pháp lí Các nguyên tắc, điều kiện kinh doanh bất động sán du lịch chủ yếu thực theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản vé ngun tắc, điều kiện kinh doanh cơng trình xây dựng đất thương mại, dịch vụ nói chung Trong đó, xét vê chát, bất động sản du lịch có điếm đặc thù so với loại hình bất động sản cơng trình xây dựng đất thương mại, dịch vụ thơng thường; theo đó, điều kiện để kinh doanh bất động sản du lịch cần phải có quy định riêng để báo vệ quyền lợi ích hợp pháp tát chù thê tham gia quan hệ pháp luật có liên quan đên loại hình Bài viết phân tích chát, đặc thù quan hệ pháp luật phát sinh/có liên quan đền bất động sản du lịch đê cần thiết việc ghi nhận/quy định riêng điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch Trên sở đó, viết bình luận, đánh giá pháp luật hành đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật vê điêu kiện kinh doanh bất động sàn du lịch Từ khoả: Điều kiện kinh doanh; bât động sản du lịch; pháp luật Nhận bài: 02/11/2021 Hoàn thành biên tập: 12/01/2022 Duyệt đăng: 12/01/2022 REGULATIONS ON TOURISM REAL ESTATE BUSINESS CONDITIONS Abstract: Tourism real estate in general and tourism real estate business conditions in particular are issues that have not been clarified from a legal perspective The current principles and conditions for tourism real estate business are mainly implemented in accordance with the provisions of the Law on Real Estate Business on the principles and conditions for business of construction works on common commercial and service land Meanwhile, in terms of nature, compared to common real estate on commercial and service land, tourism real estate has specific characteristics Accordingly, to protect the legitimate rights and interests of all subjects participating in legal relations related to tourism real estate business, there should be separated and specialized regulations regarding business conditions for this type of business The article analyzes the nature and specificity of legal relations related to tourism real estate to point out the need for separate recognition/regulations on tourism real estate business conditions On that basis, the article comments, evaluates the current law and proposes solutions to improve the regulations on tourism real estate business conditions Keywords: Business conditions; tourism real estate; regulations Received: Nov 2nd, 2021; Editing completed: Jan 12th, 2022; Acceptedfor publication: Jan 12th, 2022 Sự cần thiết pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch Trong xu chung thị trường bất động sản giới, đặc biệt sau du lịch * Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội E-mail: doankien200l@hlu.edu.vn (1) Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 ban hành theo Quyết định số 147/QĐ-TTg ngày TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022 xác định ngành kinh tế mũi nhọn đất nước,(1) bất động sản du lịch xem XGHIÊN cứu - TRA o Đới loại hình bất động sản ngày phổ biến thị trường bất động sản Việt Nam Hiểu cách chung nhất, bất động sản du lịch loại bất động sản, có đầy đủ đặc điểm bất động sản nói chung/2’ nhiên loại hình bất động sản gắn liền với hoạt động du lịch nên cịn có điểm đặc thù Chính đặc thù đặt yêu cầu cần thiết phải có quy định pháp luật riêng điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch Để làm rõ đặc thù bất động sản du lịch cần thiết lịch lựa chọn cho nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng thông thường; phân khúc bất động sản du lịch hướng tới mục tiêu đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, lưu trú chủ sở hữu phân khúc khách du lịch có nhu cầu lưu trú thời gian dài, thỏa mãn nhu cầu tự phục vụ ăn uống sinh hoạt tồn thời gian lưu trú Bên cạnh đó, số bất động sản du lịch pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch, xem xét, phân tích cịn hướng tới mục tiêu đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh dịch vụ mua sắm phục vụ khách du lịch nhà đầu tư thứ cấp Với đặc thù mục đích sử dụng trên, bất động sản du lịch gắn liền với hoạt góc độ sau: Thứ nhất, mục đích sử dụng động kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch; hoạt động cung cấp dịch vụ cho khách lưu trú; Theo tác giả Đồn Văn Bình, bất động hoạt động kinh doanh dịch vụ mua sắm sản du lịch “được sử dụng đê phục vụ chuyến người nơi cư trú phục vụ khách du lịch Theo đó, điều kiện kinh doanh áp dụng cho bất động sản thường xuyên thời gian không 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám du lịch khơng thể đánh đồng với điều kiện phá tài nguyên du lịch kết hợp với mục đích hợp pháp khác ”.(3) cần đáp ứng cho chù thề kinh doanh sàn phẩm bất động sản du lịch cách phù hợp Có nói, phục vụ nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài để bảo đảm lợi ích cho chủ thể/khách nguyên du lịch mục đích sử dụng chủ yếu loại bất động sản du lịch Tuy nhiên, Thứ hai, hình thức biểu Bất động sản du lịch có nhiều hình khác với sở lưu trú khách du thức biểu hiện, sản phẩm bất động sàn gắn với mục đích sử dụng 22/01/2020 Thủ tướng Chính phủ (2) Theo khoản Điều 107 Bộ luật Dàn năm 2015, bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trinh xây dựng; d) Tài sàn khác theo quy định cùa pháp luật (3) Đoàn Văn Binh, “Giải pháp hoàn thiện pháp luật bất động sản du lịch Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 7/2019, tr 14 phân tích trên, phổ biến kinh doanh bất động sán thông thường mà cần phải có quy định điều kiện hàng sừ dụng sản phẩm bất động sản du lịch loại hình hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel), nhà nghi du lịch (hostel), văn phòng du lịch (officetel) xây đất thương mại dịch vụ (sau gọi sản phẩm bất động sản du lịch) TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỔ 1/2022 NGHIÊN cút - TRA () Dó! Thứ ba, tiêu chuân xây dựng bất động sản du lịch Liên quan đến tiêu chuẩn xây dựng bất động sản du lịch, tác giả Đồn Văn Bình cho rằng: “Bất động sản du lịch phục vụ mục đích du lịch, lưu trú nên việc quy hoạch, đầu tư xây dựng bất động sản du lịch cần theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, phù hợp với nhu cầu giải trí, nghỉ dưỡng người Theo đó, bất động sản du lịch thường đâu tư theo tô hợp, cỏ quy mô lớn, đồng đáp ứng đa dạng nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí”.w Cũng theo tác giả này, tiêu chuân, quy định xếp hạng áp dụng sở lưu trú du lịch (theo Luật Du lịch) áp dụng tương tự sản phẩm bất động sản du lịch Mặc dù bất động sản du lịch với mục đích sử dụng gắn liền với hoạt động du lịch sản phẩm bất động sản không túy sở lưu trú du lịch thơng thường, tiêu chuẩn xây dựng bất động sản du lịch đồng với tiêu chuẩn xây dựng sở lưu trú du lịch xây dựng theo tiêu chuẩn bất động sản nhà Xuất phát từ tính chất đặc thù này, để bảo đảm quyền lợi chủ sử dụng trực tiếp, việc quy định tiêu chuẩn xây dựng mà bất động sản du lịch buộc phải đáp ứng (điều kiện bất động sản du lịch đưa vào kinh doanh) cần thiết (4) Đồn Văn Bình, Khai thác tối đa lợi bất động sản du lịch góp phần xây dựng Việt Nam hùng cường, https://reatimes.vn/kinh-doanh-bat-dongsan-du-lich-mot-so-van-de-phap-ly-dat-ra-202005141 736109 84.html, truy cập 15/10/2021 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022 Thứ tư, thể tham gia trình đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch Quá trình đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch có tham gia nhiều nhóm chủ thể, kể tới: - Chủ đầu tư: Đây chù thể trực tiếp bỏ vốn đầu tư, xây dựng sản phẩm bất động sản du lịch; chủ thể tạo lập “phần cứng” “hạ tầng du lịch” cung cấp thị trường Nói cách khác, chủ thể tạo lập sản phẩm cho thị trường bất động sản du lịch Theo đó, để kiểm sốt chất lượng sản phẩm bất động sản du lịch đưa thị trường việc quy định điều kiện mà chủ đầu tư phải đáp ứng đầu tư, thực dự án đầu tư xây dựng sản phẩm bất động sản du lịch cần thiết - Nhà đầu tư thứ cấp: Đây tổ chức, cá nhân bỏ vốn để mua sản phẩm bất động sản du lịch từ chủ đầu tư Việc mua, đầu tư sản phẩm du lịch nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí thân và/hoặc cho tổ chức, cá nhân khác thuê để kinh doanh dịch vụ lưu trú và/hoặc tự quản lí, thực hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú Mục đích trực tiếp chủ yếu nhà đầu tư thứ cấp nhận quyền sở hữu sản phẩm bất động sản du lịch sử dụng bất động sản du lịch “cơng cụ tìm kiếm lợi nhuận” thông qua việc vận hành, kinh doanh, cho thuê kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, chất, nhà đầu tư thứ cấp không trực tiếp tạo sản phẩm bất động sản du lịch Tuy nhiên, lại chủ thê trực tiếp sở hữu sản phẩm bất động sản du lịch Các sản phẩm bất động sản du lịch lại đa phần đầu tư NGHĨÊN ci ì - TRA o ĐOỈ vị trí có cảnh quan đẹp, có tiềm du lịch, nghỉ dường biển, núi , số có nhiều vị trí mang tính chất đặc biệt quan trọng việc bảo đảm an ninh quốc phòng (bờ biển, vùng núi gần khu vực biên giới ) Theo đó, pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch cần có quy định định để vừa bảo đảm thu hút đầu tư, tạo điều kiện mở rộng nhóm đối tượng sở hữu bất động sản du lịch, vừa bảo đảm an ninh quốc phòng - Chủ thể thực dịch vụ hồ trợ kinh doanh bất động sản du lịch: Đây tổ chức cá nhân thực dịch vụ môi giới bất động sản du lịch (làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua sản phẩm bất động sản du lịch) và/hoặc dịch vụ tư vấn bất động sản du lịch (hoạt động trợ giúp vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu bên) Nhóm chủ thề có mục đích tương tự chủ thể thực dịch vụ môi giới, dịch vụ tư vấn bất động sản nói chung - tìm kiếm lợi nhuận từ việc cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu chủ thể liên quan - Chủ thể quản lí, vận hành: Đây chủ thể trực tiếp thực hoạt động quản lí, vận hành, bảo trì sản phẩm bất động sản du lịch, thực cung cấp dịch vụ lưu trú sản phẩm du lịch, cung cấp dịch vụ phục vụ khách lưu trú, thực hoạt động kinh doanh khác sản phẩm bất động sản du lịch Nhóm chủ thể đồng thời chủ đầu tư đơn vị độc lập chủ đầu tư định bên thứ ba khác giao, thuê lại hạ tầng gắn liền với bất động sản du lịch từ chủ đầu tư và/hoặc thuê lại sản phẩm bất động sản từ nhà đầu tư thứ cấp để trực tiếp thực hoạt động kinh doanh, dịch vụ sản phẩm bất động sản du lịch Theo đó, xét chất, chủ thể có vị trí, vai trị tương đồng với chủ thể kinh doanh dịch vụ lưu trú theo quy định Luật Du lịch Tuy nhiên, khác với chủ thể kinh doanh dịch vụ lưu trú thơng thường, chủ thê quản lí, vận hành sản phẩm bất động sản du lịch phải ràng buộc, chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp việc tốn phí, tiền thuê hạ tầng, bất động sản du lịch Do đó, điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch cần thiết phải có quy định để bảo đảm việc thực hoạt động kinh doanh chủ thể không bảo đảm ổn định thị trường du lịch mà phải bào vệ lợi ích chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp quan hệ cho thuê, cho thuê lại bất động sản du lịch - Khách hàng: Đây nhóm chủ thể trực tiếp sừ dụng sản phẩm du lịch cho nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí thân gia đình khách hàng, bản, nhóm chủ thể tương tự nhóm khách du lịch thị trường du lịch Thứ năm, quan hệ pháp luật phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch Quá trình đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch phát sinh nhóm quan hệ pháp luật như: - Quan hệ chủ đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền, nhà thầu trình chủ đầu tư lập, triển khai dự án đầu tư, xây dựng sản phẩm bất động sản du lịch - Quan hệ chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp việc thực giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm bất động sản du lịch ' TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022 :\GHỈÈ\ ci I - TRA o Đòi - Quan hệ chù đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp với chủ the thực dịch vụ hồ trợ kinh doanh bất động sản du lịch - Quan hệ chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp chủ thề quản lí, vận hành việc cho thuê lại hạ tầng du lịch, sản phẩm bất động sản du lịch - Quan hệ chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp, chủ thể quản lí, vận hành với khách hàng trình cung cấp dịch vụ lưu trú, dịch vụ phục vụ khách lưu trú Trong nhóm quan hệ trên, quan hệ chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp chủ thể quản lí, vận hành việc cho thuê lại hạ tầng du lịch, sản phẩm bất động sản du lịch xác định quan hệ đặc thù quan hệ pháp luật phát sinh trình đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch Trong quan hệ này, nhà đầu tư thứ cấp và/hoặc chủ đầu tư thực việc cho chủ quản lí, vận hành thuê lại sản phẩm bất động sản du lịch, hạ tầng bất động sản du lịch để chủ thể quản lí, vận hành thực hoạt động quản lí, kinh doanh Nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư quan hệ có vị trí tương đương bên cho thuê chủ thể quản lí, vận hành có vị trí bên th hợp đồng cho thuê bất động sản thông thường Tuy nhiên, khác với quan hệ cho thuê bất động sản thông thường, quan hệ này, tiền thuê xác định theo hiệu kinh doanh chủ thể quản lí, vận hành bất động sản du lịch; nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư chủ sở hữu tài sản thuê - bất động sản du lịch, nhiên quyền can thiệp vào trình kinh doanh, quản li tài sản thuê mờ nhạt; chù thể quản lí, vận hành gần tồn quyền TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022 định việc quản lí, chiếm hữu vận hành tài sản thuê - bất động sản du lịch; thời hạn giao dịch cho thuê thường kéo dài tương đương với thời hạn sử dụng bất động sàn du lịch nhà đầu tư thứ cấp bất lợi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê trước hạn với chủ thể quản lí, vận hành Trong đó, việc nhận tiền thuê nhà đầu tư thứ cấp phụ thuộc vào thiện ý chủ thể quân lí, vận hành mà khơng có biện pháp bảo đảm Với đặc thù này, việc ghi nhận điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch cho chù thể quản lí, vận hành, nhằm bảo đảm chủ thê quàn lí, vận hành chịu trách nhiệm trình kinh doanh cần thiết Bên cạnh đó, quan hệ chù đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền, nhà thầu trình chủ đầu tư lập, triển khai dự án đầu tư, xây dựng sản phẩm bất động sản du lịch, nhà nước cần có chế, cơng cụ để kiểm soát, đánh giá lực triển khai dự án chủ đầu tư, kiêm soát việc tổ chức đầu tư xây dựng dự án, để sản phẩm bất động sản du lịch đưa thị trường bảo đảm chất lượng, quy định, không gây bất lợi, thiệt hại cho nhà đầu tư, khách hàng Theo đó, quy định điều kiện chủ thể (chủ đầu tư), điều kiện sản phẩm bất động sản du lịch đưa vào kinh doanh “cơng cụ” để Nhà nước thực hoạt động kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, bảo đảm ổn định thị trường bất động sản du lịch Ngoài ra, đề cập, sản phẩm bất động sản du lịch loại hình sản phẩm bất động sản đặc thù, quan hệ \ GH1ÊN ci ì - TRA o ĐOỈ chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp việc lịch nhà thuộc nhóm thực giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm bất động sản du lịch; “cơng trình xây dựng” đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản nhà đầu tư thứ cấp với tính chất “khách hàng - bên mua” cần bảo đảm chất năm 2O14.(?1 Theo đó, hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch xác định lượng “hàng hóa - sản phẩm bất động phận thị trường bất động sản, chịu sản du lịch” Theo đó, quy định điều kiện điều chỉnh chung Luật Đất đai, Luật Kinh sản phẩm bất động sản du lịch đưa vào kinh doanh cần thiết, quy định gắn trách nhiệm chủ đầu tư bảo vệ lợi doanh bất động sản văn hướng ích cho nhà đầu tư thứ cấp tham gia vào thị trường bất động sản du lịch Từ phân tích nhận định: 1) bất động sản du lịch loại sản phẩm bất động sản đặc thù; 2) đặc thù sản phẩm, nhóm chủ thể quan hệ pháp luật phát sinh trình đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch dần thi hành Bên cạnh đó, gần đây, thực Chỉ thị số 11/CT-Ttg ngày 23/4/2019 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, số quy định bất động sản du lịch ban hành như: Quy chế quản lí, kinh doanh loại hình hộ du lịch biệt thự du lịch (kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 đặt yêu cầu cần thiết pháp Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao Du lịch); Quy chuẩn kĩ thuật quốc gia nhà luật điều kiện kinh doanh bất động sản du chung cư với nội dung điều chỉnh lịch Vậy, pháp luật Việt Nam hành đáp ứng yêu cầu đặt ra, có quy định điều kiện kinh doanh bất động nhà chung cư có mục đích sử dụng hồn hợp dùng để sử dụng vào mục đích sản du lịch đê bảo đảm bảo vệ quan hệ pháp luật đặc thù hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch hay chưa? officetel, cơng trình dịch vụ, thương mại, Nội dung Mục sau tập trung phân tích vấn đề 31/12/2019 Bộ Xây dựng; Văn số Thực trạng pháp luật Việt Nam điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận - bình luận, đánh giá quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng 2.7 Quy định pháp luật Việt Nam hành điều kiện kinh doanh bất động sản phải nhà du lịch Với tính chất cơng trình xây dựng đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, bất động sản du (5) Đoàn Văn Binh, Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Việt Nam kiến nghị hoàn thiện, https://lsvn.vn/thuc-trang-phap-luat-kinhdoanh-bat-dong-san-du-lich-o-viet-nam-va-kien-nghihoan-thien.html truy cập 15/10/2021 khác (bao gồm hộ dùng để ở, condotel, văn phịng cơng trình khác) (kèm theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỔ 1/2022 NGHIÊN cứt- TRAC) DOI Tuy nhiên, pháp luật hành chưa có quy định cụ thể điều kiện kinh doanh Trong số điều kiện nêu trên, điều kiện vốn pháp định đánh giá bất động sản du lịch Hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch áp dụng không phù hợp, cao doanh tuân theo quy định điều kiện kinh doanh bất động sản nói chung Cụ thể, Có lẽ frong số lí dẫn đến việc pháp luật hành bỏ quy định sở tổng hợp quy định pháp luật điều kiện vốn pháp định tổ chức, hành (chủ yếu Luật Kinh doanh bất động cá nhân kinh doanh bất động sản sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai), xác định điều kiện cần phải đáp ứng kinh Hiện nay, điểm a khoản Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 quy định: “1 Tổ chức, doanh bất động sản nói chung bất động nhân kinh doanh bất động sản phải thành sản du lịch nói riêng sau: 2.1.1 Điều kiện chủ thể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 10) quy định điều kiện tổ chức, cá lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp), trừ trường họp quy định khoản Điều này” Theo đó, vốn pháp định khơng cịn điều kiện mà chủ thể kinh doanh bất động sản phải đáp nhân kinh doanh bất động sản sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định khơng thấp 20 tỉ đồng, nghiệp nhỏ hoạt động thường xuyên.(6) ứng Tóm lại, theo quy định hành, chủ thể hoạt động kinh doanh kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua Bên cạnh đó, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản nãm 2014 phạm bất động sản quy mơ nhị, khơng thường vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư pháp luật Như vậy, tổ chức, cá nhân nước (Điều 11) quy định đối kinh doanh bất động sản phải: tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 14) - Thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã; - Có vốn pháp định khơng thấp 20 tỉ đồng Những điều kiện không áp dụng người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi: khơng mua cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua; phép thuê trường hợp: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, khơng thường xun TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022 (6) Hoàng Anh Tuấn, Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/ phap-luat/hoan-thien-phap-luat-ve-kinh-doanh-batdong-san, truy cập 03/10/2021 NGHIÊ\ CỨU - TRA o ĐOI cơng trình xây dựng thuê lại; phép đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây động vốn để thực dự án từ tổ chức dựng để kinh doanh theo mục đích sử tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác7, vốn chủ sở hữu dụng đất đất thuê, đất nhận chuyển nhà đầu tư xác định vào báo nhượng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cáo tài năm gần nhà đầu tư đơn vị kiểm toán độc lập kiểm khu kinh tế; phép nhận chuyển nhượng toán báo cáo tình hình sử dụng vốn chủ sở tồn phần dự án bất động sản hữu nhà đầu tư thời điểm tham gia dự chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Tổ án Trường hợp thời điểm, nhà đầu tư tham gia nhiều dự án phải bảo chức, cá nhân nước thuê loại bất động sản để sử dụng; mua, thuê, đảm tổng số vốn chủ sở hữu đáp ứng đủ cho toàn số vốn chủ sở hữu nhà đầu tư cam kết thực cho tất dự án theo quy thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà ở; khơng mua/th nhà ở, cơng trình xây dựng thuê lại Như vậy, pháp luật hành có hạn chế tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi việc mua, sở hữu bất động sản cơng trình xây dựng (bất động sản du lịch) thuê lại Thêm nữa, theo quy định Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng văn hướng dẫn thi hành luật với tư cách nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch phải đáp ứng điều kiện như: - Điều kiện lực tài để bảo định - Điều kiện kí quỳ đầu tư: Chủ đầu tư phải có vốn kí quỹ để thực dự án Mức kí quỹ tính tỉ lệ phần trăm vốn đầu tư cùa dự án đầu tư quy định văn định chủ trương đầu tư giấy chứng nhận đăng kí đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến phần sau: phần vốn đến 300 tỉ đồng, mức kí quỳ 3%; phần vốn 300 tỉ đồng đến 1.000 tỉ đồng, mức kí quỳ 2%; phần vốn 1.000 tỉ đồng, mức kí quỹ 1%.