PHAN MOT: LOI MO DAU
Chúng ta đang sông và làm việc ở thế kỷ 21, một cuộc sống luôm luôn gấp gáp, bận rộn Với
sự phát triển rất nhanh về kinh tế, khoa học - kỹ thuật Một xu hướng hội nhập toàn cầu hóa
trên phạm vi toàn cầu, xuất hiện nhiều hình thức kinh doanh với các hàng hóa đa dạng khác
nhau Sự phát triển của xã hội cũng đi kèm theo các vấn để như gia tăng dân số, nhu cầu về chỗ
ở sống và làm việc của con người Vì vậy lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã hình thành và phát triển rất mạnh mẽ và nhanh chóng Với những đặc điểm có riêng của mình kinh doanh bất
động sản đem lại những khoản lợi nhuận không lồ cho các nhà đầu tư, kinh doanh Như các
hoạt động mua bán, cho thuê, thé chap
Nhưng không phải bất cứ một doanh nghiệp, tổ chức hay cá nhân nào khi tham gia kinh doanh bất động sản đều có thể thành công được Một nên kinh tế thị trường hàng hóa nhiều
thành phan ngay cang phat triển thì sự cạnh tranh diễn ra ngảy cảng khốc liệt giữa những người
kinh doanh trên tất cả các lĩnh vực kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng Từ đó đòi hỏi những người làm kinh doanh trong lĩnh vực này phải có những kiến thức chuyên môn, có năng lực, kinh nghiệm cũng như các dự báo hoạch định các chiến lược lâu dài cho hoạt động đầu tư của mình
Bat động sản hiện nay với đặc tính khan hiểm của mình, cùng với nhu cầu rất cao của xã hội nên luôn luôn có sự biến động trên thị trường Từ đó đòi hỏi người kinh doanh bat động sản
phải luôn luôn có thể thích ứng kịp thời với những thay đổi đó Phải học hỏi, tích lũy thêm các
kiến thức cũng như kinh nghiệm trong thực tế, các điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội Có như
vậy thì nhà đầu tư khi tham gia kinh doanh bất động sản sẽ hạn chế rủi ro, thất bại và có nhiều thành công hơn
Vì vậy nhóm chúng em đã thực hiện nghiên cứu đề tài “ Để kinh doanh bất động sản thành
công ” Giúp cho các sinh viên chuyên nghành Quan tri kinh doanh có những hiểu biết khái quát như: mình phải làm gì? làm như thế nào? thực hiện ra làm sao? nêu muốn tham gia vào
một thị trường đem lại lợi nhuận kếch xù này
Bài nghiên cứu được thực hiện dưới sự hướng dẫn của giảng viên Lê Thị Duyên cùng với sự tìm hiểu, nghiên cứu của các thành viên trong nhóm Tuy nhiên do kiến thức còn hạn hẹp mà đề tài nghiên cứu của nhóm còn nhiều hạn chế và thiếu sót Vì vậy chúng em rất mong cô giáo, và bạn đọc đóng góp ý kiến bố sung giúp đề tài nghiên cứu của chúng em hoàn thiện hơn
Trang 2PHAN HAI: NOI DUNG
I CO SO LY LUAN CHUNG
1.Khái niệm bat động sản:
Theo điều 174 luật dân sự 2005 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam quy định : Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Dat dai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liên với đất đai, kê cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định 2 Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là tong thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ về hàng hóa, tiền tệ
diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định
Trước hết kinh doanh bất động sản là tài sản cố định như đất đai, nhà cửa, thương hiệu, bằng
phát minh sáng chế Tài sản đó nó không tự sinh lời và cũng không tự to ra hay nhỏ đi mà giá trị của nó phụ thuộc vào biên động thị trường
2.Đặc điểm của bất động sản:
e Thứ nhất: Bat động sản có tính cá biệt và khan hiếm
- Đất đai chỉ có giới hạn về từng vùng, từng khu vực, từng lãnh thơ ® vì thể hàng hóa bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm Các doanh nghiệp kinh doanh không thể tự sản xuất ra bat động sản như các hàng hóa thông thường khác Trong cùng một khu vực nhỏ kế hai bất động sản đứng cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau
e Thứ hai: Tính lâu bền của bất động sản
- Đất đai khi trong các điều kiện bình thường thì là một loại tài nguyên không thê bị hủy hoại vì
vậy bat động sản là một loại hàng hóa bền vững, ton tai rat lau
e Thứ ba: Giá trị hàng hóa bắt động sản có những nét đặc thù khác so với các hàng hóa khác
- Gia tri hang héa BĐS phụ thuộc váo mục đích sử dụng chúng hay nó phụ thuộc vào mức độ
Trang 3hoach dé xây dựng đô thị, kinh doanh dịch vụ, thương mại Công tác quy hoạch các BĐS có
ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của BĐS
e Thứ tư: Khác với các hàng hóa khác trên thị trường hàng hóa BĐS cần các điều kiện cụ thể
mới trở thành hàng hóa trên thị trường như : Có giấy xác nhận quyền sở hữu, không thuộc vùng cắm sử dụng, không nằm trong kế hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước
ILCAC DIEU KIEN DE KINH DOANH BAT DONG SAN THANH CONG 1.Nghiên cứu về các vẫn đề pháp lý
Một doanh nghiệp, một doanh nhân trước khi muốn thực hiện một hoạt đọng kinh doanh
nào đó trên thị trường thi đòi hỏi vấn đề đầu tiên là phải tìm hiểu về mặt pháp lý do nhà nước
quy định Đó là các điều luật, quy định , quy chế, chế tài của nhà nước quy định về các điều
kiện để kinh doanh một mặt hàng nào đó, hình thức kinh doanh ra làm sao? Và hoạt động kinh
doanh bất động sản cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ Khi một doanh nghiệp muốn kinh doanh Bất Động Sản cần phải tìm hiểu pháp lý về một số vấn đề như sau:
1.1 Pháp luật quy định điều kiện để kinh doanh bắt động sản:
Ngày 15/10, Chính phú đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) Những quy định mới này sẽ đóng
góp tích cực vào quá trình phát triển BĐS, điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch,
công khai, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này cụ thể là: + Kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việc xác
nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh
+ Trong trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng thỏa thuận mua bán nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền
trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển
khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiễn độ xây dựng nhà, công trình đó
Nghị định cũng quy định, đối với dự án khu đồ thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu
Trang 4đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt
+ Cá nhân hoạt động môi giới, định giá BĐS, quản lý, điều hành sàn giao địch BĐS phải qua đảo tạo
Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, cá nhân phải có đủ các điều kiện sau:
Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải có bằng tốt nghiệp cao đăng hoặc đại học Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS
+ Chứng chỉ môi giới, định giá BĐS sẽ bị thu hồi khi người được cấp chứng chỉ mất năng lực
hành vi dân sự; kê khai trong ho so xin cap chứng chỉ không trung thực; cho người khác mượn,
thuê chứng chỉ để hành nghề; vi phạm các nguyên tắc hành nghề theo quy định; chứng chỉ bị tây xóa, sửa chữa Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kế từ ngày có quyết định thu hồi
“Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về BĐS, dịch vụ BĐS phải bổ sung đủ người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 01/01/2009 Từ ngày Nghị định
này có hiệu lực đến hết 31/12/2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ
môi giới, định giá, sàn giao dịch BĐS nhưng chưa đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, nhưng chậm nhất ngày 31/12/2008, phải bố sung chứng
chỉ hoặc giấy chứng nhận theo quy định” (Điều 24)
1.2 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:
+ Quy định của pháp luật về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:
1 Nhà nước khuyến khích tô chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất
động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn
2 Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở đề bán trả chậm, trả dan, cho thué, cho thué mua đối với người có
Trang 53 Nhà nước đâu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình
hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vị dự an; hỗ trợ đầu tư xây dựng
công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư
4 Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản
5 Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện
cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng
6 Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình ha tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách
7 Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho
thuê, cho thuê mua, bản cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên,
công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất
8 Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ồn thi trường bắt động sản khi có biến động, bảo đảm
lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng
+ Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của luật kinh doanh bất động sản :
1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điêu kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về
xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng:
e) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên đẻ thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thâm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực câm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng:
Trang 6hồn cơng và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây đựng
thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có
giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng: hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiễn độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
2.Quyên sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kính doanh;
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
e) Không có tranh chap;
đ) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Không bị kê biên đẻ thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thâm quyên;
e) Trường hợp chuyền nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự
án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng
tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt
+ Các chủ trương, chính sách hay quyết định của nhà nước về vân đề đô thị hóa trên các
khu vực, các tỉnh thành Các khu tái định cư hay các trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa
— xã hội của từng vùng, từng tỉnh thành cụ thé
2 Các yếu tô thị trường
Các doanh nghiệp cần phải thực hiện việc nghiên cứu, phân tích thị trường mà mình sẽ thực hiện hoạt động kinh doanh của mình ở đó Phân tích các nhân tô tông quát đến các vấn đề chi tiết cụ thể như là: nhu cầu của khách hàng, mức thu nhập và khả năng thanh toán của khách
hàng, các đối thủ cạnh tranh, tiềm năng phát triển và mở rộng thị trường, các quy luật giá trị,
cung — cầu hàng hóa, các yếu tô ảnh hưởng đến thị trường 2.1 Phân tích thị trường BDS:
a) Phân tích, nghiên cứu các nhân tô tổng quát của thị trường mục tiêu của doanh nghiệp
- Đó là việc nghiên cứu, đánh giá các nhân tố của nền kinh tế Vĩ mô của đất nước như : Tốc độ
tăng trưởng của nên kinh tế, mức độ lạm phát, thu nhập bình quân của người dân
Các đặc điểm của tình hình kinh tế của từng địa phương cụ thể mà doanh nghiệp định đầu tư
Trang 7mô hộ gia đình, trình độ dân trí và vấn đẻ đô thị hóa phân bố lại dân cư của các tỉnh các khu vực trên toàn quốc Sự ổn định xã hội, tình hình đầu tư, trinh độvà năng lực quản lý của chính
quyền địa phương
- Khảo sát tình hình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thị trường lao động, thị trường nguyên vật liệu
xây dựng
-Phân tích thị trường BĐS: quan hệ cung cầu, giá cả, giá thuế, tình hình quy hoạch đô thị
b) Phân tích các thông tin chỉ tiết về thị trường BĐS
-Phân tích loại hình đầu tư và địa điểm đầu tư
-Phân tích các thông tin về kinh tế Vĩ mô — Vi mô và yếu tố văn hóa của người đân -Phân tích thị trường BĐS tại chỗ
2.2 Dự báo thị trường BĐS
-Dự báo định tính: chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, kiến thức và năng lực của người phân tích Khi thiếu số phân tích thì phương pháp dự báo định tính trở nên quan trọng
-Dự báo định lượng: sử dụng thống kê toán học để sử lý sé liệu các năm trước qua đó mà mô
tả xu thé phát triển trong tương lai, chăng hạn lượng cầu nhà ở phổ thông, giá cả hoặc giá thuê nhà văn phòng
2.3 Lựa chọn phương hướng đầu tư
Cách thức lựa chọn hình thức đầu tư cũng là một nhân tố góp phần vào thành công hay thất bại của một dự án kinh doanh bất động sản Tùy theo các điều kiện và khá năng cụ thể của môi trương, tiêm lực của doanh nghiệp mà chọn các hình thức đầu tư tốt nhất cho doanh nghiệp *Có hai loại hình đầu tư Đầu tư phát triển BĐS
Đầu tư kinh doanh BĐS
+ Đâu tư phát triển BĐS là hình thức mà các Doanh nghiệp thực hiện cải tạo một số các BĐS
để nâng cao giá trị của BĐS đó lên
Trang 8+ Kinh doanh BĐS là việc mà các doanh nghiệp tiễn hành hoạt đọng kinh doanh trên chính BĐS đó như việc xây biệt, trung cư hay phân lô dat dé ban kiếm chênh lệch giá (lợi nhuận)
Hình thức này được các doanh nghiệp tiền hành kinh doanh phố biến hiện nay
+Các doanh nghiệp cần phải năm bắt được các thuận lợi cũng như khó khăn khi tiền hành kinh doanh BĐS của minh dé từ đó có các chiến lược kinh doanh phù hợp
se Thuận lợi:
- Kinh doanh BĐS có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đâu: khi kinh doanh BĐS, % trích khấu hao lớn, lợi nhuận giảm thì thuế thu nhập đóng là thấp đi trong mấy năm đấu, nhưng
giá trị của BĐS hao mòn là rất ít vì BĐS là hàng hóa lâu bèn
- Kinh doanh BĐS dễ vay được tiền của các tổ chức tiền tệ, có căn cứ đề đi vay là tài sản lớn để
có thể vay được nhiều tiền
- Kinh doanh BĐS có thẻ đối phó với ảnh hưởng lạm phát: lạm phát là biểu hiện của đồng tiền
mat gia nhưng kinh doanh BĐS lại có thể đối phó với những ảnh hưởng lạm phát vì tiền để vào
tài sản, khi tài sản thay đổi thì nó không ảnh hưởng gì - Kinh doanh BĐS nâng cao cấp bậc uy tín của người đầu tư
se Khó khăn:
- Kém tính chuyên đôi thánh tiền
- Đòi hỏi vốn đâu tư lớn
-Chu kì thu hồi vốn đầu tư khá dài và cần có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm
> Vì vậy doanh nghiệp cần phải có một tiềm lực về tài chính mạnh, có các nguồn hỗ trợ, tài
trợ hay huy động vốn một cách hiệu quả và nhanh chóng để không bị lỡ các cơ hội kinh doanh trên thị trường
2.4 Chọn địa điểm đầu tư và sản phẩm BĐS
s* Chọn địa điểm đầu tu:
+ Quy hoạch đô thị: Khi thực hiện kinh doanh BĐS muốn bán được các BĐS có giá trị cao, trong thời gian ngắn với tỷ suất sinh lời lớn thì lên lựa chọn các BĐS ở các khu quy hoạch xây
dựng đô thị để đầu tư Các đô thị lớn các trung tâm kinh tế - văn hóa — chính trị sẽ thu hút được
Trang 9VD: Một số khu đô thị tiêu biểu ở các thành phố lớn như : Ecopark Hà Nội, Trung Hòa-Nhân
Chính, Gia Định Plaza TP Hồ Chí Minh
Đây là những khu đô thị mới rất hiện đại, gần trung tâm nội thành các thành phố lớn đó nên sẽ
thu hút được nhiều khách hàng quan tâm chú ý đến
Trang 10
+ Địa chất thủy văn: Đây là vấn dé mà doanh nghiép phai quan tam dén cac yéu t6 van hoa, tâm linh hay tín ngưỡng của khách hàng khi thực hiện việc mua bán, sử dụng hay kinh doanh các BĐS
VD: Người Việt Nam thường có tín ngưỡng kiêng các khu đất gần miéu, gan chua, nghia
trang Họ sẽ không thích sống ở những nơi như vậy Giá của các BĐS gần miều hay chùa thường thấp hơn và khó bán hơn
+ Cấp thoát nước, điện, điện thoại: Hệ thống các cơ sở hạ tầng phụ trợ cho các công trình xây
dựng trên BĐS rất quan trọng Vì bây giờ nước và điện là điều tất yếu trong kinh doanh, khi kinh doanh phải chọn địa điểm đễ sử dụng
+ Van dé di lại: Các bất động sản cần phải thuận tiên cho việc đi lại của người sủ dụng, tốt nhất
là các bất động sản gần các con đường chính, giao thông huyết mạch của khu vực, của địa phương
VD: Không nên chọn những bắt động sản ở các vùng núi cao hiểm trở không có đường đi lại thuận tiện dé đầu tư
+ Điều kiện đỗ xe: Đây là một trong những điều kiện cần thiết đối với một bất động sản Bất động sản buộc phải có các điều kiện đỗ xe thì mới có thẻ thu hút được khách hàng
VD: Khách hàng sẽ không máy hứng thú với trường hợp họ phái bó một khoản tiền khá lớn ra để mua một ngôi nhà nhưng trong khi đó họ vẫn phải đi gửi xe ở một nơi khác xa hơn và tốn kém vẻ chi phi hon
+ Môi trường phúc lợi và phục vụ công cộng: Một đặc điểm của BĐS là khách hàng thường
mua để xây nhà ở Vì vậy các công trình như trường học, trạm xá, bưu điện, cứu hỏa, thu gom
giác, an ninh trật tự công cộng là một trong những điều kiện để thu hút được khách hàng Khách hàng sẽ quan tâm, chú ý đến những công trình trung cư hay khu dân cư có những công trình phúc lợi công cộng xã hội
+ Thái độ hiện tại của của dân cư đổi với dự án: phản đối hay đồng tình của người dân về một dự án hay một công trình BĐS mà sẽ triển khai quy hoạch hay xây dựng tại một khu vực nào đó
VD: Một khu trung cư cao tầng cho người dân mua để ở mà được xây dựng cạnh một khu công
nghiệp hóa chất, hay khu giác thải sẽ bị mọi người phản đối, không ủng hộ
+ Tính pháp lý địa chính: Đó là sự công nhận về mặt pháp lý của nhà nước về các BSÐ một
Trang 11thu được giá bán cao, có lợi nhuận lớn thì các doanh nghiệp hay người kinh doanh phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều này giúp cho doanh nghiệp cạnh tranh trên thị trường thành công
+ Giá cả đất đai va chi phí giải phóng mặt bằng: Vẫn đề giải phóng mặt bằng, giá cả đền bù cho
các dự án cần được doanh nghiệp phải tính toán, xem xét kỹ lưỡng Các khoản lợi nhuận thu về sẽ được bao nhiêu?, thời gian thu hồi vốn trong bao lâu? Giá cả đền bù, giải phóng mặt băng ở
các khu vưc khác nhau cũng sẽ khác nhau Cần giải quyết ôn thỏa, hợp lý để tránh tình trạng
gây ra những mâu thuẫn, kiện tụng về giá cả trong quá trình giải phóng mặt bằng giữa người dân và doanh nghiệp
s* Chọn đúng chủng loại BĐS: Cần phải chọn các loại bắt động sản phù hợp với mục đích
đầu tư của mình Đó là kinh doanh BĐS hay phát triển BĐS, các dự án đô thị cho người dân sinh sống và làm việc hay là các khu công nghiệp, khu chế xuất, san xuat
2.5% Hoạt động tiêu thụ BDS
Tất cả các doanh nghiệp khi kinh doanh hàng hóa trong lĩnh vực nào muốn bán được các sản phẩm của minh đến tay người tiêu dùng thì đều phái có các chiến lược Marketing cụ thê đề có thể đưa hàng hóa của mình đến tay người tiêu dùng một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất Hàng hóa là BĐS cũng không phải là một ngoại lệ
Hàng hóa BĐS không những cần các hoạt động xúc tiễn bán hàng thông thường, mà còn đòi hồi các yêu cầu cao hơn, phức tạp hơn
+ Các hình thức tổ chức tiêu thụ BĐS chủ yếu
- Tự thực hiện tổ chức tiêu thụ: đó là hình thức mà người bán và người mua gặp gỡ trực tiếp
với nhau không qua một trung gian hay môi giới nào Hình thức nảy giúp các doanh nghiệp giảm được các khoản chỉ phí tiêu thụ, hạ giá thành của sản phẩm nhưng chỉ một số ¡t nhóm khách hàng có thê biết đến các sản phẩm cảu doanh nghiệp
+Ủy thác môi giới tiêu thụ: Đó là các sàn giao dịch BĐS, trung tâm giao dịch BĐS, trung tâm giới thiệu nhà đất øiúp các doanh nghiệp sẽ tìm kiếm được nhiều khách hàng hơn trên thi trường
Trang 12-Quá trình đàm phán trong mua va bán: Đây là sự thỏa thuận mua bán giữa nhà đầu tư với khách hàng Các hình thức, phương tiện được thanh toán khi diễn ra hoạt động bán hàng sao cho đảm bảo được hiệu quả và tiết kiêm được chỉ phí cũng như thời gian nhiều nhất
VD: Các loại chứng khoán trong kinh doanh BĐS như khi doanh nghiệp đặt ra gia cua BDS thi sẽ đàm phán trong mua bán là loại chứng khoán thanh toán như trả ngay thì sẽ giảm một phan số tiền của người mua
3 Các nhân tổ khác
3.1 Có một tiềm lực tài chính
Hoạt đông kinh doanh BĐS là một hoạt động yêu cầu các doanh nghiệp phải có số vốn tương
đối lớn, đặc biệt là vốn dài hạn để thực hiện đầu tư cho các dự án Có dự án thời gian có thé
nên tới hàng chục năm Vì vậy vẫn đề huy động vốn, quay vòng vốn cần phải được các doanh
nghiệp thực hiện một cách linh hoạt và hiệu quả tối đa
-Nguôn vốn cho đầu tư BĐS: Có hai nguồn vốn chính mà doanh nghiệp có thể sử dụng đó là
Vốn tự có
Vốn huy động
+ Các khoản vốn tự có là các khoản vôn mà người đầu tư tư có được do tích lũy tài sản tiền bạc
và đem ra đề thực hiện hoạt động đầu tư của mình nhằm kiếm được lợi nhuận Các khoản vốn
này thường được sử dụng đề đầu tư cho các dự án lâu dài vẻ thời gian Thường được sử dụng trong các dự án cải tao BĐS nhiều hơn
+ Các khoản vốn huy động là các khoản vốn mà nhà đầu tư sẽ đi vay thêm bên ngoài đề thực
hiện hoạt động đầu tư của mình không sẽ bị lỡ các cơ hội kinh doanh trên thị trường
- Các nghiệp vụ có thê huy động ngoài vốn tự có:
e Tiền vay ngân hàng: Nếu chỉ dựa vào vốn tự có tì có thê đánh mất nhiều cơ hội
e_ Huy động vốn xã hội: Phát hành cổ phiếu các cô đông cùng hưởng quyên lợi và cùng
chia sẻ rủi ro trong đầu tư
e Quỹ phát triển nhà ở của tỉnh thành
e Phát hành trái phiêu có kỳ hạn, thường 3-5 năm e Nhận tiền đặt cọc của người mua
Trang 133.2 Tạo dựng mỗi quan hệ tốt
Một nhà kinh doanh giỏi cần có những mỗi quan hệ tốt không chi bên trrong mà cũng như bên ngoài doanh nghiệp
Trong kinh doanh vẫn đề đối tác bạn hàng là vô cùng quan trọng vì vậy cần phải có các mỗi
quan hệ làm ăn với các đối tác bạn hàng Cần phải đảm bảo, giữ vững được uy tín với đối tác,
bạn hàng cũng như khách hàng Có như vậy mới tạo được thành công cho doanh nghiệp Đối với các quan hệ trong nội bộ doanh nghiệp một nhà quản lý sẽ cần phải điều khiến các nhân viên của mình và đồng thời có thể giữ họ lại bên mình Điều quan trọng là đầu tiên là bạn cần phải xây dựng được sự mong muốn, lòng trung thành và niềm tin tưởng theo một chiều hướng khả quan từ khách hàng của bạn Đề có được điều như vậy một người quản lý phải có
các phẩm chất mẫu mực của một người lãnh đạo, luôn luôn biết lắng nghe các ý kiến, nguyện
vọng cũng như các nhu cầu cần thiết của nhân viên về cả vật chất và tinh than Trong nhiều
trường hợp, vai trò của người quản lý sẽ là nhịp cầu tạo nên các mối liên hệ trong xã hội khi tham gia vào các tổ chức hành chính và tạo ra các mắt xích liên hệ với nhiều nhóm người
Nếu bạn thực sự là người có tinh thần trách nhiệm và đoàn kết trong môi trường làm việc tập
thể, điều đó thật đáng tự hào vì bạn đã sỡ hữu một trong những tài sản có giá trị để nắm giữ được việc kinh doanh thành công rồi
3.3 Theo đúng nguyên tắc
Nhiều người nghĩ rằng đề trở thành ông chủ, bạn phải là một người thực sự có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh Quá trình này sẽ được cho là đúng với những ai từng bước có thế
đảm đương và đối diện với thử thách
Điều đó khơng đúng hồn toàn trong kinh doanh Nếu một ai đó đã thực sự vào việc, kiểm tra
tiến trình và xác minh hệ thống công việc, người thông minh sẽ chú ý và theo dõi hệ thông đó
Người này sẽ thực sự đạt được những điều mình muốn
Trang 143.4 Luôn sẵn sàng hỏi để được giúp đỡ
Cũng tương tự như vậy, một nhà kinh doanh giỏi là người luôn sẵn lòng giúp đỡ và úng hộ đối tác của mình Ở hầu hết các công ty kinh doanh, có nhiều nhóm người sẽ chịu trách nhiệm
huấn luyện bạn theo từng hướng kinh doanh Luôn có người để bạn hỏi khi bạn gặp phải một
vân đề nào đó Sẽ có người đến và hướng dẫn cho bạn cách tiền hành
Điều này sẽ tuỳ thuộc vào cách bạn học theo sự hướng dẫn và làm theo những lời khuyên ma thôi Khi bạn thành công thì kéo theo công việc kinh doanh của bạn cũng đã thành công rồi đây
3.5% Bản lĩnh của một người kinh doanh
Khi bắt đầu kinh doanh bất cứ một loại hàng hóa sản phẩm nào trên thị trường đều gặp những
khó khăn nhất định.Vấn đề ở đây chính là sự đối mặt và vượt qua các khó khăn của mỗi nhà
kinh doanh sẽ như thể nào? ra làm sao? để đạt được những thành công sau này Một nhà kinh doanh thành công là người sẵn sàng làm bắt cứ điều gì để thực hiện công việc Họ sẽ hướng dẫn cho nhân viên của họ bằng các Họ bỏ ra bất cứ thời gian cần thiết nào miễn sao công việc được thực hiện một cách tốt đẹp hơn
Nếu như bạn thực sự biết rằng điều gì mang đến thành công cũng như hiểu được động cơ gì đã thúc đây thành công của bạn, bạn đã có những bước ngoặt trong kinh doanh rồi đó
3.6 Tối thiểu hóa những rủi ro
Trong một khoảng thời gian đầu, khi tự mình bắt đầu kinh doanh bạn sẽ phải đôi mặt với những rủi ro khá lớn Mua một giấy phép kinh doanh sẽ giảm thiểu được rủi ro Thực tế, nhà
kinh doanh thành công tiêu biểu cho việc chống đối sự rủi ro Họ muốn tối thiểu rủi ro của họ
đến mức có thể chấp nhận được và do đó họ chọn hệ thông kinh doanh mạnh có tiếng tăm Nếu như bạn là một người can đảm và muốn đối đầu với những rủi ro táo bạo, kinh doanh có
lẽ không dành cho bạn Nếu bạn là người cần thận và nghiên cứu thấu đáo việc bạn kinh doanh
với mục đích gì, kinh doanh sẽ đem đến thắng lợi mỹ mãn cho bạn
Bạn có được bao nhiêu năng lực đây? Không giống như sự điều tra trên tạp chí liên quan đến
sức khỏe, bạn không được mắc sai lầm mà vẫn trong tình trạng tốt Bạn cần phải hội tụ tất cả
các đặc tính ở trên đề tự mình trở thành ứng cử viên sáng giá trong kinh doanh
Trang 15PHAN BA: LOI KET
Với đề nghiên cứu trên đã giúp chúng ta những sinh viên chuyên nghành quản trị kinh doanh
có những kiến thức cơ bản để thực hiện một dự án đầu tư hay kinh doanh bất động sản Một
nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản giỏi thành công cần phải có những yếu tố gì Cách thức tham gia thị trường như thể nào? ra làm sao?
Tù đó giúp việc thực hiện kinh doanh sẽ thành công đem lại lợi ích mà nhà đầu tư mong muốn Góp phần xây dựng một thị trường giao dịch, mua bán bất động sản tại Việt Nam phát
triển hơn nữa Góp phân tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, gia tăng của cải cho xã hội
Tuy nhiên việc nghiên cứu này được nhóm thực hiện dựa trên phần lớn là các cơ sở lý thuyết, lý luận Trong hoạt động thực tế sẽ vẫn còn nhiều vấn đề khác nảy sinh mà đòi hỏi người kinh doanh phải thay đối sao cho phù hợp với môi trường kinh doanh hiện tại
Đề tài được hoàn thành dưới sự hướng dẫn của giảng viên Lê Thị Duyên, các ý kiến đóng góp giúp đỡ của bạn bè cùng với sự lỗ lực tìm hiểu của các thành viên trong City Group Nhưng vẫn còn nhiều điều hạn chế chưa hoàn chỉnh
Vì vậy các thành viên trong nhóm rat mong được bạn đọc đóng góp, bố sung những điểm mà quá trình nghiên cứu của nhóm còn thiếu sót Để giúp cho đề tài nghiên cứu của nhóm được
hoàn thiện hơn và có thê áp dụng vào thực tế hiệu quả hơn
Xin chân thành cảm on!
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty CP Xây Dựng số 2