TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING o0o CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Đề tài PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO CHO HOẠT ĐỘNG CHO VAY TAI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỆN NÔNG TH[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING -o0o - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Đề tài: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO CHO HOẠT ĐỘNG CHO VAY TAI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỆN NÔNG THÔN VIỆT NAM AGRIBANK CHI NHÁNH QUẾ VÕ Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Ngọc Quang Sinh viên thực : Hoàng Tuấn Phong Mã sinh viên : 13140076 Lớp : LT Thẩm định K15 Hà Nội, 2016 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I GiỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN AGRIBANK HUYỆN QUẾ VÕ I Một vài nét ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank 1.1 Lịch sử hình thành phát triển Agribank chi nhánh huyện Quế Võ .3 1.2 Cơ cấu tổ chức .4 1.3 Chức nhiệm vụ phòng ban II Khái quát tình hình hoạt động ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank huyện Quế Võ 2.1 Tình hình kinh tế- xã hội huyện Quế Võ 2015 ảnh hưởng tới hoạt động ngân hàng 2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Agribank huyện Quế Võ 2.2.1 Nguồn vốn huy động địa phương : 2.2.2 Dư nợ cho vay: 2.2.3 Trích lập dự phòng xử lý rủi ro Tháng 06/2016: 2.2.4 Thực phương án phát triển sản phẩm dịch vụ: 2.2.5 Kết tài tháng 06/ 2016: 10 2.2.6 Đánh giá mặt làm mặt tồn chi nhánh hoạt động kinh doanh tháng 06/2016 10 2.2.7 Những nguyên nhân chủ yếu để đạt kết trên: 12 2.3 Phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ kinh doanh năm 2017 12 2.3.1 Định hướng: 12 2.3.2 Mục tiêu 13 2.3.3 Các biện pháp tổ chức thực năm 2017: 13 CHƯƠNG II: 15 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK HUYỆN QUẾ VÕ 15 I Khái niệm vai trò BĐS việc đảm bảo tiền vay NH 15 1.1 Tổng quan BĐS .15 1.1.1 Khái niệm BĐS 15 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 16 1.1.3 Phân loại Bất động sản 18 1.1.4 Khái niệm đặc trưng hàng hoá bất động sản 19 1.1.5 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá thị trường 20 1.1.6 Điều kiện đối vơi bất động sản chấp 20 1.2 Thẩm định giá vận dụng vào định giá bất động sản đảm bảo tiền vay 21 1.2.1 Thẩm định giá vai trò thẩm định giá 21 1.2.2 Định giá bất động sản đảm bảo tiền vay 22 1.2.2.2 Vai trò việc định giá bất động sản 23 1.2.2.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản 24 1.2.3 Quy trình định giá bất động sản 25 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng vào định giá bất động sản chấp 32 1.2.4.2 Phương pháp thu nhập .37 1.2.4.3 Phương pháp định giá chi phí 41 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư 43 II Thực trạng việc sử dụng phương pháp định giá bất động sản chi nhánh ngân hàng Agribank Quế Võ 45 2.1 Các quy định định giá bất động sản đảm bảo Agibank 45 2.2 Thực tế việc sử dụng phương pháp định giá ngân hàng………… … 47 2.3 Những vấn đề cịn vướng mắc cơng tác định giá đất làm tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng Agribank Quế Võ .68 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NN&PTNN AGRIBANK 69 I Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá bất động sản chấp cho vay ngân hàng Agribank 69 1.1 Giải pháp từ phía Nhà nước 69 1.2 Giải pháp từ phía ngân hàng .70 1.2.1 Đào tạo nghiệp vụ cho chuyên viên thẩm định…………………….70 1.2.2 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin……………………….71 1.2.3 Tổ chức tốt việc tác nghiệp phòng thẩm định giá tài sản với khối ban ngành khác ngân hàng…………………………………………72 1.2.4 Hoàn thiện văn quy định rõ: Căn cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản Agribank Quế Võ……………………….72 1.2.5 Agribank Quế Võ cần xây dựng tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp………………………………………………………………………… 73 II, Một số kiến nghị 74 2.1.Kiến nghị với Nhà nước quan có thẩm quyền………………….74 2.1.1 Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá……… 74 2.1.2 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá………………………………………………………………… 75 2.1.3 Tổ chức, mở rộng hoạt động định giá nước tăng cường hợp tác quốc tế………………………………………………………………………….75 2.2 Kiến nghị ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn Agribank .76 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NN&PTNN : Nông nghiệp phát triển nông thôn ĐGV : Định giá viên UBND : Uỷ ban nhân dân HTQT : Hệ thống Quản trị GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLRR : Quản lý rủi ro HTTD : Hỗ Trợ tín dụng CN : Chi nhánh PGD : Phòng giao dịch BCTĐ : Báo cáo thẩm định GCN : Giấy chứng nhận QH : Quy hoạch BĐSTĐ : Bất động sản thẩm định BĐSSS : Bất động sản so sánh SXKD : Sản xuất kinh doanh DN : Doanh nghiệp P.TĐTSĐL : Phòng thẩm định tài sản độc lập BTCT : Bê tông cốt thép DT : Diện tích CLCL : Chất lượng cịn lại KH : Khách hàng KD : Kinh doanh P.QLRR : Phòng quản lý rủi ro CVĐG : Chuyên viên định giá ĐGBĐS : Định giá bất động sản NHTM : Ngân hàng Thương mại NHNN : Ngân hàng nhà nước LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm qua, với phát triển đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại có bước tiến đáng kể hoạt động kinh doanh tiền tệ, đa dạng hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, với chất lượng sống ngày nâng cao, có ngày nhiều khách hàng tham gia giao dịch ngân hàng Một hoạt động cho vay phát triển năm gần hình thức cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản (BĐS) bảo đảm, đặc biệt BĐS nhà đất Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách, hạn chế ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách hàng làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ việc nghiên cứu nhằm phát triển hoàn thiện công tác định giá ngân hàng thương mại, nên khoảng thời gian thực tập Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Agribank, em định chọn đề tài: “Phương pháp định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho hoạt động cho vay Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Agribank chi nhánh Quế Võ” nhằm làm rõ hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho mục đích cho vay, chấp, bảo lãnh ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ sở khoa học định giá đất Tìm hiểu thực trạng công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Agribank chi nhánh Quế Võ Đưa phương hướng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá đất làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Agribank chi nhánh Quế Võ Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào quy trình thẩm định giá BĐS đảm bảo Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thônAgribank Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Trong qua trình thực phương pháp sử dụng gồm có: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp vật biện chứng, phương pháp vật lịch sử, phương pháp so sánh… Kết cấu đề tài Chương I: Giới thiệu chung ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank huyện Quế Võ Chương II: Thực trạng định giá BĐS đảm bảo Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank huyện Quế Võ Chương III: Giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá bđs làm tài sản bảo đảm hoạt động cho vay cảu ngân hàng nn&ptnn Agribank Do thời gian lực, kinh nghiệm thực tế có hạn nên báo cáo chuyên đề em cịn có nhiều thiếu sót Em mong góp ý chân thành thầy giáo, giáo môn Em xin chân thành cảm ơn giáo viên trực tiếp hướng dẫn: Giảng viên TS.Nguyễn Ngọc Quang góp ý sửa chữa để báo cáo chuyên đề em dược hoàn thiện CHƯƠNG I GiỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN AGRIBANK HUYỆN QUẾ VÕ I Một vài nét ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Agribank 1.1 Lịch sử hình thành phát triển Agribank chi nhánh huyện Quế Võ NHNo & PTNThuyện Quế Võ đời với đời NHNo & PTNTViệt Nam ngày 26 tháng năm 1988, trước năm 1997 trực thuộc NHNo & PTNT tỉnh Hà Bắc Đầu năm 1997 với việc tái lập tỉnh, chi nhánh NHNo & PTNT tỉnh Bắc Ninh thành lập tách từ NHNo & PTNT tỉnh Hà Bắc NHNo & PTNT huyện Quế Võ đơn vị trực thuộc NHNo & PTNT tỉnh Bắc Ninh Là chi nhánh NHTM nhà nước, chi nhánh NHNo & PTNT huyện Quế Võ ngân hàng đóng vai trị chủ lực chủ đạo thị trường tiền tệ tín dụng nơng nghiệp, nơng thơn địa bàn huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh, có khả chi phối thị trường này, đáp ứng vốn dịch vụ ngân hàng cho nghiệp phát triển nông nghiệp nông thôn huyện, mặt trận hàng đầu trình phát triển kinh tế đất nước thời kỳ CNH – HĐH Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Quế Võ có trụ sở đặt Khu thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh Mạng lưới Chi nhánh gồm điểm giao dịch, đó: - Điểm giao dịch Trung tâm Thị Trấn Phố Mới, chia thành phòng: + Phịng tín dụng + Phịng kế tốn + Phịng hành nhân + Phịng dịch vụ khách hàng Điểm giao dịch Phịng giao dịch Đơng Du: đặt khu vực Đông Du huyện Quế Võ quản lý hoạt động xã phía đơng bắc huyện - Điểm giao dịch Phịng giao dịch Chợ Chì: đặt thôn Vũ Dương xã Bồng Lai quản lý hoạt động xã phía nam huyện Tổng biên chế tính đến 31/12/2015 52 cán có 29 nam 23 nữ Thạc sĩ : cán chiếm 9,62% Đại học : 43 cán chiếm 82,69% Cao đẳng, trung cấp : cán chiếm 7,69% 1.2 Cơ cấu tổ chức Bộ máy tổ chức chi nhanh tương đối đơn giản, cán công nhân viên chi nhánh không ngừng tự trau dồi nâng cao trình độ nghiệp vụ, ln ý thức trách nhiệm, tâm huyết, tận tụy với cơng việc, khơng quản khó khăn, nhằm phục vụ cách tốt nhu cầu khách hàng qua thực thành cơng kế hoạch kinh doanh Ban giám đốc Phịng tín dụng Phịng kế tốn Phịng tổ chức-hành Phịng giao dịch Phịng dịch vụ khách hàng (Nguồn : Agribank chi nhánh huyện Quế Võ) Sơ đồ 2.1 : Sơ đồ máy tổ chức Agribank huyện Quế Võ 1.3 Chức nhiệm vụ phòng ban - Ban giám đốc: gồm giám đóc phó giám đốc, thực chức điều hành quản lý chung toàn chi nhánh có quyền định cao - Phịng giáo dịch: có chức ngân hàng con, có quyền tự khoản vay 500 triệu đồng Nếu lớn phải trình lên - Phịng tín dụng: thực nghiệp vụ tín dụng cho doanh nghiệp cá nhân Tiến hành thẩm định khách hàng cung cấp sản phẩm tín dụng theo dự án, bảo lãnh…Đồng thời theo dõi xử lý khoản rín dụng theo quy định ngân hàng Nhà nước - Phòng kế toán: thực nhiệm vụ sổ sách tốn, nhận trả chuyển tiền - Phịng tổ chứ- hành chính: thực nhiệm vụ quản lý nhân , mua sắm quản lý trang thiết bị - Phòng dịch vụ khách hàng: tư vấn nghiên cứu khách hàng II Khái quát tình hình hoạt động ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Agribank huyện Quế Võ 2.1 Tình hình kinh tế- xã hội huyện Quế Võ 2015 ảnh hưởng tới hoạt động ngân hàng Quế Võ huyện đồng nằm phía đơng tỉnh Bắc Ninh, trung tâm huyện cách trung tâm thành phố 10km Huyện Quế Võ có diện tích 17.079,68 Diện tích đất sử dụng 146.486,166ha, chiếm 86.8% diện tích đất huyện sông rạch Về mặt cấu huyện gồm có thị trấn 21 xã với số dân 153.542 người Dân cư sống tập trung 126 thôn khu vực thuộc thị trấn phân bố huyện nên thuận tiện cho việc sản xuất phát triển Trên đường hội nhập phát triển, với lãnh đạo Đảng huyện Quế Võ có tốc độ tăng trưởng GDP 13.9%/năm, tỷ trọng thu từ hoạt động nông nghiệp 40.2%, thu từ công nghiệp tiểu thủ cơng nghiệp 37.8%, cịn lại thu từ thương mại dịch vụ Tổng số người lao động huyện sản xuất tiểu thủ công nghiệp 3.500 người, cá thể 3.350 người, lại doanh nghiệp hợp tác xã Trong năm, thực cơng tác cơng nghiệp hóa, đại hóa cảu tỉnh huyện Quế Võ có thay đổi rõ rệt Nhiều khu công nghiệp cụm khu cơng nghiệp hình thành như: Khu cơng nghiệp Quế Võ 1, khu công nghiệp Quế Võ 2, khu công nghiệp Quế Võ 3…đã hoạt động tạo điều kiện cho ngân hàng huyện Nhìn xu phát triển năm qua, nên kinh tế huyện phát triển mạnh tạo đà cho năm với tốc độ phát triển nhiều lĩnh vực khác xây dựng, công nghiệp… Năm 2015 điều kiện suy giảm kinh tế toàn cầu có tác động khơng nhỏ đến tình hình phát triển KT-XH huyện song lãnh đạo Huyện ủy, UBND huyện NHNo & PTNT tỉnh Bắc Ninh đạo kiên ngành, xã, thị trấn tập trung phát triển sản xuất, đảm bảo an sinh xã hội nên ... Ngân hàng nơng nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Agribank, em định chọn đề tài: ? ?Phương pháp định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho hoạt động cho vay Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông. .. khoa học định giá đất Tìm hiểu thực trạng công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Agribank chi nhánh Quế Võ Đưa phương hướng... giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá đất làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Agribank chi nhánh Quế Võ Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên