Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ LỀNH THỊ NGỌC GIÀU PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH NHÀ CHO THUÊ LẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ LỀNH THỊ NGỌC GIÀU PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH NHÀ CHO THUÊ LẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số chuyên ngành: 34 01 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Giảng viên hướng dẫn : TS ĐỖ THÀNH LƯU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC Độc lập – Tự – Hạnh phúc GIẤY XÁC NHẬN Tôi tên là: Lềnh Thị Ngọc Giàu Ngày sinh: 31/03/1989 Nơi sinh: Thành Phố Hồ Chí Minh Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã học viên: 1883401020084 Tôi đồng ý cung cấp tồn văn thơng tin luận án/ luận văn tốt nghiệp hợp lệ quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh kết nối tồn văn thơng tin luận án/ luận văn tốt nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học Sở Khoa học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh Ký tên (Ghi rõ họ tên) ………………………………… Ý KIẾN CHO PHÉP BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Giảng viên hướng dẫn: TS Đỗ Thành Lưu Học viên thực hiện: Lềnh Thị Ngọc Giàu Lớp: MBA018C Ngày sinh: 31/03/1989 Nơi sinh: Thành Phố Hồ Chí Minh Tên đề tài: Phân tích quản lý rủi ro lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Ý kiến giáo viên hướng dẫn việc cho phép học viên bảo vệ luận văn trước Hội đồng: Đồng ý trình bảo vệ trước Hội Đồng Thành phố Hồ Chí Minh, ngày .tháng .năm Người nhận xét TS Đỗ Thành Lưu LỜI XÁC THỰC Tơi xin xác thực đề tài “Phân tích Quản lý rủi ro lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại địa bàn TPHCM” tơi, Thầy Đỗ Thành Lưu tận tình, nhiệt tâm hướng dẫn hỗ trợ tôi, truyền tải cho niềm đam mê vào Những tài liệu tham khảo tơi dùng nghiên cứu trích dẫn xác Khơng có nội dung người khác dùng mà khơng trích dẫn theo quy định Tơi khẳng định tính xác thực kết TPHCM, tháng năm 2021 Người thực luận văn LỀNH THỊ NGỌC GIÀU i LỜI TRI ÂN Tơi xin phép gửi lịng tri ân đến Thầy TS Đỗ Thành Lưu, thầy tận tình, nhiệt tâm hướng dẫn hỗ trợ truyền tải cho niềm đam mê vào nghiên cứu Tôi xin phép gửi lịng tri ân đến Cơ/ Thầy Trường ĐH Mở TPHCM mang đến cho chuyên đề hay hữu ích Tơi xin phép gửi lịng tri ân đồng nghiệp, đối tác kề vai sát cánh, giúp tơi hồn thành đề tài tốt nghiệp Trân trọng TPHCM, tháng năm 2021 LỀNH THỊ NGỌC GIÀU ii TĨM TẮT Đề tài luận văn “Phân tích quản lý rủi ro lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại địa bàn TPHCM” nhằm (1) nhận diện rủi ro; (2) Đánh giá khả xảy mức độ tác động (3) Xây dựng ma trận xác định mức độ rủi ro; (4) Đưa giải pháp Bài làm tiến hành thông qua phương pháp nghiên cứu định tính phương pháp nghiên cứu định lượng Phương pháp nghiên cứu định tính với 11 mẫu khảo sát nhằm bổ sung biến rủi ro hiệu chỉnh thang đo cho phù hợp Nghiên cứu thực đối tượng sử dụng dịch vụ thuê cho thuê BĐS, thành viên hiệp hội BĐS, chuyên gia ngành nghề mảng khác phương pháp vấn sâu, thảo luận trực tiếp Phương pháp nghiên cứu định lượng triển khai hình thức khảo sát bảng câu hỏi Kết xử lý phần mền Excel 2010 phương pháp phân tích, thống kê, so sánh với tổng số mẫu 150 Trong nghiên cứu xác định 22 biến rủi ro tác động trực tiếp đến: thời gian, chi phí, chất lượng hiệu thơng qua loại hình rủi ro là: rủi ro thị trường, rủi ro hoạt động, rủi ro tài chính, rủi ro quy định Từ kết nghiên cứu, yếu tố rủi ro tác động trực tiếp lên ba đối tượng: nguồn cung- F1- nguồn cầu quản lý rủi ro công việc cần làm thường xuyên định kỳ tháng/lần nhằm có giải pháp phịng tránh có đường thích nghi với việc dịch bệnh Covid 19 cịn kéo dài chưa có thuốc đặc trị iii ABSTRACT The objective of the research " Risk analysis and management in the sublease in Ho Chi Minh City" is to: (1) identify risk, (2) evaluate the likelihood and risk impact, (3) develop a risk matrix to detemire and prioritize the risk impact, (4) propse measures for prioritized risk management to mitigate risk impact The study was conducted into two periods including qualitative research and quantitative research The qualitative research was done with 11 people to come up with additional risk factors, adjust scale definitions to be applied to the sublease sector People who were interviewed are national and international Real Estate, Banking and financial, Legal director, Sales manager The quantitative research was conducted through a survey questionnaire The template for data processing is developed by Ms Excel 2010 including analysis, statistics, and result comparison In total, 150 people were interviewed in Ho Chi Minh City In total 22 risk factors identified affect directly Supply - F1 - Demand on the aspects of Cost, Time, Quality, Effective on the four dimensions of Market Risks, Operational risks, Financial risks, Regulatory risks The study results are to help Supply - F1 - Demand recognize and have a better understanding about the risk factors Ultimately, this will allow relevant people to come up with plans and actions to prevent, mitigate and limit the risks in order to improve operational efficiency This study is a prerequisite step for further studies beacause Risk analysis and management in the sublease are unforeseeable Some risks can be well controlled while others cannot be such as climate and weather, Covid 19…Therefore, nowadays, risk management in the sublease is an essential tool for all members involved MỤC LỤC LỜI XÁC THỰC i LỜI TRI ÂN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC .iv DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ ĐỒ THỊ vii DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ix CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài nghiên cứu 1.2 Câu hỏi nghiên cứu 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Ý nghĩa nghiên cứu 1.7 Tóm tắt chương CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 2.2 Các khái niệm 2.1.1 Khái niệm phân loại 2.1.2 Khái niệm thuê, cho thuê, hợp đồng thuê nhà 2.1.3 Khái niệm quản lý rủi ro Lý thuyết 10 2.2.1 Các lý thuyết liên quan 10 iv 2.2.2 Khai thác cho thuê từ người sở hữu hợp pháp BĐS 16 2.2.3 Quản lý rủi ro hoạt động kinh doanh 18 2.3 Tóm tắt nghiên cứu trước 20 2.4 Đề xuất khung nghiên cứu 22 2.5 2.4.1 Rủi ro thị trường 22 2.4.2 Rủi ro hoạt động 23 2.4.3 Rủi ro tài 23 2.4.4 Rủi ro quy định 23 2.4.5 Nguồn Cung - Phụ lục 01 24 2.4.6 Nguồn Cầu - Phụ luc 02 24 2.4.7 Thầu - Cải Tạo- Phân Phối - Phụ lục 03 24 Tóm tắt chương 26 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1 Phương pháp nghiên cứu 27 3.1.1 Phương pháp nghiên cứu định tính 27 3.1.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 31 3.2 Quy trình nghiên cứu 32 3.3 Thiết kế thang đo 33 3.3.1 Khả xảy 33 3.3.2 Mô tả mức độ tác động (Cooper, Grey, Raymond, & Walker (2005)Bảng 3.2 34 3.3.3 3.4 Mức độ tác động theo PMBOK 34 Nghiên cứu sơ 35 v BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Ngày/ tháng/ năm: STT: Kính gửi: Q Anh/ Chị Tên tơi là Lềnh Thị Ngọc Giàu, dưới sự hỗ trợ và hướng dẫn của giảng viên Tiến Sĩ Đỗ Thành Lưu Hiện nay tơi đang làm luận văn thạc sĩ Quản Trị Kinh Doanh tại trường Đại Học Mở TPHCM với đề tài “Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho th lại trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh”.Tơi rất mong sự hỗ trợ của Anh/ Chị bằng việc trả lời các câu hỏi sau đây Nội dung trả lời của Q Anh/ Chị chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu và được trình bày ở dạng thống kê Các thơng tin cá nhân của người trả lời sẽ được giữ bí mật và khơng tiết lộ ra bên ngồi.Vì vậy, tơi rất mong Q Anh/ Chị vui lịng trả lời một cách trung thực, khách quan các câu hỏi nhằm giúp kết quả nghiên cứu phản ánh đúng thực tế Nếu anh/chị quan tâm đến kết quả nghiên cứu cuối cùng, chúng tơi sẵn sàng chia sẻ với q anh/chị khi đề tài được hồn thiện Xin chân thành cảm ơn! PHẦN I: THƠNG TIN NGƯỜI THỰC HIỆN KHẢO SÁT Giới tính Nam Nữ Độ tuổi: 25-30 tuổi 30- 40 tuổi 40- 50 tuổi Trên 50 tuổi Lĩnh vực hoạt động: Kinh doanh Nhà Thầu Xây dựng Bộ phận pháp lý của công ty Tài chính Nhân sự Thương mại Dịch vụ Khác Chức vụ : Ban Giám Đốc Ban tư vấn- Cố vấn cấp cao Quản lý cấp cao Tài chính Nhân sự Quản lý cấp trung Nhân viên 5.Loại hình kinh doanh của doanh nghiệp Anh/ Chị đang cơng tác : 100% doanh nghiệp Việt Nam 100% Doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài PHẦN SÀNG LỌC Q Anh/ Chị có đang sử dụng dịch vụ th bất động sản tại TPHCM hay khơng? Có (Tiếp tục phỏng vấn) Khơng (Ngưng phỏng vấn Cảm ơn Anh/ Chị đã hợp tác) 104 Liên Doanh Điểm Mức độ Định nghĩa mức độ tác động tác động đánh giá Chi phí Thời gian Làm kéo PART II: QUY ĐỊNH CHUNG Rất nghiêm Tăng chi phí > trọng Anh/ Chị vui lịng cho biết mức độ đồng ý của Anh/ Chị đối với các 30% phát biểu dưới đây về khả năng xảy ra của từng loại rủi ro Theo dài thời gian thu được lợi nhuận > đó thang đo có điểm từ 1 đến 5 bằng cách tích chọn vào ơ tương 30% ứng với những con số Anh/ Chị chỉ chọn 1 trả lời cho mỗi phát Làm kéo biểu dài thời Nghiêm Khả năng xảy ra Định nghĩa khả trọng Điểm đánh giá rủi ro năng xảy ra quy ước Rất thường Có thể xảy xun Rất cao vài lần phí 20%- được lợi 30% nhuận 30% Làm kéo Ảnh hưởng Có thể xảy lần gian thu 20%- trong năm Cao Tăng chi trung bình Làm tăng chi phí 5%-20% năm Trung bình thời gian 1- Có thể xảy trong 5 -20 năm Ảnh hưởng Tăng chi nhẹ phí dịch vụ > 30% 30% Làm giảm chất Làm giảm lượng hiệu quả dịch vụ 20%- 20%- 30% 30% Làm giảm chất Làm giảm lượng hiệu quả dịch vụ 5%-20% 5%-20% hưởng Làm Ít Ảnh đến thời giảm chất hưởng gian thu lượng làm giảm được lợi dịch vụ hiệu quả nhuận