Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp

Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 4

1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1.3 ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI 9

1.2.1 KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FOREIGN DIRECT INVESTMENT - FDI) 9

1.2.2 ĐẶC ĐIỂM 10

1.2.3 PHÂN LOẠI 11

1.2.4 MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ 14

1.3 KHUNG PHÁP LÍ ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 16

1.3.1 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 17

1.3.2 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 20

1.4 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 25

1.4.1 TÌNH HÌNH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRƯỚC NĂM 2000 25

1.4.2 TÌNH HÌNH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI VIỆT NAM TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 31

2.1 GIỚI THIỆU VỀ MÔI TRƯỜNG CHO FDI VÀO BĐS Ở HP 31

2.1.1 LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS 31

2.1.2 BẤT LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH

VỰC BĐS 37

2.2 THỰC TRẠNG FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở HẢI PHÒNG 38 2.2.1 XU HƯỚNG VÀ QUI MÔ ĐẦU TƯ 38

2.2.2 CƠ CẤU ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 48

2.2.3 TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN FDI TRONG LĨNH VỰC BĐS Ở HẢI PHÒNG 59

2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở HP 64

2.3.1 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC VÀ NGUYÊN NHÂN 64

2.3.2 NHỮNG HẠN CHẾ VÀ NGUYÊN NHÂN 69

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 79

3.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG QUỐC VÀ MỘT SỐ TỈNH THÀNH PHỐ CỦA VIỆT NAM 79

3.1.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI TRUNG QUỐC 79

3.1.2 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI ĐÀ NẴNG 82

3.1.3 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 84

3.2 ĐỊNH HƯỚNG VÀ TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HP 86

3.2.1 ĐỊNH HƯỚNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HẢI PHÒNG 86

3.2.2 TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG 87 3.3 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 89

3.3.1 HOÀN CHỈNH HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 89

3.3.2 ĐA DẠNG HOÁ CÁC HÌNH THỨC THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ VÀO LĨNH VỰC BĐS CỦA HẢI PHÒNG 91

3.3.3 NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG QUY HOẠCH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN 92

3.3.4 CẢI THIỆN CƠ SỞ HẠ TẦNG 93

3.3.5 ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC XÚC TIẾN ĐẦU TƯ 94

3.3.6 CÓ CƠ CHẾ HỖ TRỢ DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ BĐS 96

KẾT LUẬN 99

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG, BIỂU * BẢNG: BẢNG 1.1 SỐ DỰ ÁN VÀ VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TỪ 1993 -1996 25

BẢNG 1.2 SỐ DỰ ÁN VÀ VỐN VÀO LĨNH VỰC BĐS TỪ 1997 - 1999 26

BẢNG 1.3 SỐ DỰ ÁN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BĐS TỪ 2000 - 2007 27

BẢNG 1.4 SỐ VỐN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM TỪ 2000 - 2007 28

BẢNG 1.5 SỐ DỰ ÁN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BĐS GIAI ĐOẠN 2004 - 2007 THEO LĨNH VỰC ĐẦU TƯ 29

BẢNG 2.1 SỐ VỐN ĐĂNG KÍ VÀ VỐN PHÁP ĐỊNH VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG TÍNH 41

ĐẾN T12/2008 41

BẢNG 2.2 QUY MÔ VỐN BÌNH QUÂN CỦA CÁC DỰ ÁN GIAI ĐOẠN 1991 - 2008 47

BẢNG 2.3 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO QUỐC GIA TÍNH ĐẾN T12/2008 49

BẢNG 2.4 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO HÌNH THỨC ĐẦU TƯ TÍNH ĐẾN T12/2008 51

BẢNG 2.5 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS HẢI PHÒNG PHÂN THEO LĨNH VỰC ĐẦU TƯ TÍNH ĐẾN T12/2008 53

BẢNG 2.6 DANH MỤC DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KCN TẠI HẢI PHÒNG CÓ VỐN FDI GIAI ĐOẠN 1991 - 2008 55

BẢNG 2.7 VỐN THỰC HIỆN VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG TÍNH ĐẾN T2/2009 59

BẢNG 2.8 SỐ DỰ ÁN ĐIỀU CHỈNH TĂNG VỐN TÍNH ĐẾN T12/2008 61

BẢNG 2.9 DOANH THU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS 62

TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 62BẢNG 2.10 NỘP NGÂN SÁCH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS 63TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 63

* BIỂU:

BiÓu 2.1 Sè dù ¸n vµo lÜnh vùc B§S giai ®o¹n 1991 - 2008 38BiÓu 2.2 Vèn thùc hiÖn vµo lÜnh vùc B§S t¹i H¶i Phßng giai ®o¹n 1991 - 2008 46

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo cách gọi của kinh tế học cổ điển thì kinh tế bất động sản (BĐS) là ngành kinh tế xương sống của một quốc gia Không phải ngẫu nhiên người ta lại đề cao nó như vậy Kết cấu hạ tầng tạo tiền đề phát triển cho các ngành kinh tế, nó là yếu tố quyết định thu hút đầu tư nước ngoài, làm gia tăng giá trị của đất đai…Vấn

đề đặt ra là kết cấu hạ tầng phải luôn đi trước sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng tốc Ngược lại, nếu kết cấu hạ tầng đi sau thì chính nó sẽ quay lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam hiện đang được đánh giá

là nền kinh tế mới nổi năng động và đầy tiềm năng vì vậy Nhà nước cần quan tâm đặc biệt tới sự phát triển của kết cấu hạ tầng nói riêng và thị trường BĐS nói chung Tuy nhiên, kết cấu hạ tầng của nước ta nói riêng và thị trường BĐS nói chung còn rất lạc hậu và sơ khai, chính vì vậy việc thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường này đóng vai trò rất quan trọng Hải Phòng là một trong những thành phố phát triển của Việt Nam Trong những năm qua, Hải Phòng luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nước ngoài và là một trong những thành phố thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất cả nước Trong tương lai, thành phố đang phấn đấu là đô thị loại 1 cấp quốc gia và đến năm

2020 cơ bản là thành phố công nghiệp Chính vì vậy, Hải Phòng cần những dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS để hiện đại hóa kết cấu hạ tầng và đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố Nhưng để đẩy nhanh tiến trình này, Hải Phòng đang thực sự cần một nguồn ngoại lực đủ mạnh để tạo đà thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố nội lực hay nói cách khác thành phố đang “khát” nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Tuy nhiên, trong thời gian qua, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS của thành phố còn hết sức hạn chế, chưa tương xứng với tiềm năng và thế mạnh của thành phố Mặt khác, so với hoạt động FDI trong các lĩnh vực khác, hiệu quả thực hiện các dự án chưa cao Do vây, việc nghiên cứu thực trạng và giải pháp thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng là rất cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu

Thị trường BĐS là một lĩnh vực mới đối với Hải Phòng Cho đến nay đã có khá nhiều tài liệu, luận văn và công trình nghiên cứu viết về thị trường BĐS Việt

Nam và Hà Nội như: Luận văn thạc sĩ kinh tế “Quản lý và phát triển các dự án BĐS

có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội” - Phạm Thục Anh, Đại học Ngoại Thương,

năm 2007; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam - thực trạng và

triển vọng trong giai đoạn hội nhập quốc tế” - Nguyễn Thị Huyền Trang, Đại học

Ngoại Thương, năm 2007; Luận văn “Đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của

Việt Nam” – Phan Nguyễn Lam Sương, Đại học Ngoại Thương, năm 2007; Luận

văn “Thị trường BĐS Hà Nội” - Nguyễn Thị Hồng Nhung, Đại học Ngoại Thương, năm 2008; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội” – Nguyễn Cẩm

Hà, Đại học Ngoại Thương, năm 2008 Đồng thời Nhà nước cũng ban hành các chính sách, luật, nghị định có liên quan đến BĐS và FDI như: Luật Đầu tư năm

2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Kinh doanh BĐS 2006 Tuy nhiên chưa có nhiều tài liệu và công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và cụ thể về vấn đề thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - thực trạng và giải pháp”

sẽ đáp ứng nhu cầu đó

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

 Nghiên cứu thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng

 Đề ra các giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng trong thời gian tới, nhằm phát triển lĩnh vực BĐS tại thành phố nói riêng và góp phần phát triển kinh tế của thành phố nói chung

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung đi sâu vào phân tích thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng, những thành tựu và hạn chế trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng Khung thời gian nghiên cứu chủ yếu từ năm 2000 đến hết năm

5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nhiệm vụ của đề tài, một số phương pháp sau được sử dụng trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn:

 Phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn được chia thành ba chương:

 Chương I: Lý luận chung về BĐS và khái quát hoạt động FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam

 Chương II: Thực trạng FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng

 Chương III: Một số giải pháp tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng

Do khuôn khổ khóa luận tốt nghiệp và thời gian có hạn cũng như việc hạn chế trong tìm kiếm và nghiên cứu tài liệu nên chắc chắn nội dung khoá luận của em không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình nghiên cứu Em mong nhận được các ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các nhà khoa học, độc giả và những người quan tâm đến khóa luận này để em có thể hoàn thiện hơn Em xin trân trọng cảm ơn

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI

VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC

và động sản, trong đó động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này đến nơi khác còn BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không di dời được

Tại Việt Nam, trước thời điểm Bộ Luật Dân sự năm 1995 được ban hành, thuật ngữ động sản và BĐS hầu như không xuất hiện trong các văn bản pháp luật

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại điều 174

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, theo quy định trên cho thấy tính chất “không di dời được” là tiêu thức đầu tiên để xác định BĐS, trong đó BĐS điển hình nhất là đất đai, nhà ở Thêm vào đó khái niệm này cũng nhấn mạnh công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là BĐS Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là BĐS đồng thời

nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Khái niệm này đưa ra cách hiểu BĐS một cách bao quát nhất và phổ biến nhất Trong suốt đề tài nghiên cứu, BĐS sẽ được hiểu theo khái niệm này

1.1.1.2 Một số khái niệm khác có liên quan

- Thị trường BĐS: Khái niệm thị trường BĐS xuất hiện cùng với các thị trường hàng hóa khác Điều đó cho thấy mức độ phát triển của thị trường BĐS ở mỗi nước tùy thuộc vào mức độ phát triển của nền kinh tế thị trường ở quốc gia đó

Ở nước ta, trước năm 1986, khi mà nền kinh tế hàng hóa chưa phát triển thì thị trường BĐS không được thừa nhận một cách chính thức Tuy nhiên, do nhu cầu tất yếu của người dân thì thị trường này vẫn ngầm tồn tại và phát triển dưới các hình thức và mức độ khác nhau Năm 1993, sau khi có Luật Đất đai thị trường này trở nên sôi động hơn và được thừa nhận như một thị trường hàng hóa

Hiện nay có khá nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, tuy nhiên khái niệm của Cục Quản Lý Nhà - Bộ Xây Dựng về thị trường BĐS được coi là

tổng hợp và chung nhất: “Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”

- Kinh doanh BĐS: Khái niệm này được quy định cụ thể trong điều 4 Luật

Kinh doanh BĐS Việt Nam năm 2006 như sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” và

“Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đấu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển

nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời” Các đối tượng thực hiện hoạt động

kinh doanh BĐS là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ…

Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” Hoạt động này

thường có sự tham gia của các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán Hai loại hình kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS tuy được phân chia rõ ràng nhưng luôn hoạt động trong mối liên kết mật thiết và chặt chẽ để cùng hỗ trợ và tác động qua lại trong việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói chung

1.1.2 Phân loại bất động sản

Từ quan niệm khác nhau của các nước trong khái niệm về BĐS nên khó có thể đưa ra một cách phân loại BĐS mang tính tổng quát nhất Tùy theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tượng khác nhau, có nhiều cách phân loại BĐS nhưng nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối:

 Xét theo phân loại hàng hóa BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia như sau:

- Đất đai: Là một trong những hàng hóa quan trọng trên thị trường BĐS Đối với loại hàng hóa này, ở một số nước có nền kinh tế phát triển, được tự do buôn bán trao đổi Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường mà thôi Trong đất đai có thể chia nhỏ ra thành:

+ Đất đô thị, đất phi đô thị

+ Đất để xây dựng kiến trúc, đất dành cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho các trường hợp khác

- Nhà ở: Là nơi cư ngụ cho các cá nhân và hộ gia đình Với tốc độ tăng dân số chóng mặt như hiện nay, nhu cầu nhà ở càng trở nên cấp thiết hơn nữa Các nhà đầu

tư chủ yếu tập trung vào việc xây dựng các khu chung cư, căn hộ cao cấp nhằm đáp

này ở Việt Nam theo pháp luật hiện hành là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê, cũng như thế chấp và bảo hiểm

 Xét theo mục đích sử dụng BĐS:

- BĐS công nghiệp: Gồm xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước… Loại hình BĐS này vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trường BĐS nói chung Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và đòi hỏi tính chất kĩ tuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tư cũng phải lớn, tuy nhiên loại hình này cũng mang lại lợi nhuận khá cao cho các nhà đầu tư

- BĐS thương mại: Gồm toàn nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao Loại hình BĐS này đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ đặc biệt là trong bối cảnh toàn cầu hóa như hiện nay Nhu cầu thiết lập chi nhánh, văn phòng đại diện của các công ty đa quốc gia để mở rộng mạng lưới hoạt động ra những thị trường tiềm năng ngày càng gia tăng, kéo theo nó là sự ra đời của hàng loạt các toà nhà văn phòng, các khách sạn, các căn hộ cao cấp… Hơn nữa sự xuất hiện hàng loạt các doanh nghiệp trong nước làm cho nhu cầu về phân khúc thị trường ngày càng lớn

- BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm trường học, khu giảng đường, BĐS thuộc quản lý của Nhà nước

 Xét theo đặc điểm của loại hình BĐS:

- BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai

và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH - HĐH) đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…

- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại BĐS

này là khả năng tham gia thị trường rất thấp (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ Xây Dựng)

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

 Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm

cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau

kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân…

 Tính cố định

Tính cố định là đặc trưng để phân biệt BĐS với các loại hàng hóa khác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý khác so với các thị trường hàng hóa khác Có thể thấy rằng với các hàng hóa khác, người mua và người bán có thể tùy ý di chuyển nhưng điều này là không thể với loại hình BĐS BĐS không thể đem đi trưng bày hay giới thiệu ở nơi khác mà thông thường người mua thường tham khảo qua hình ảnh, bản vẽ kĩ thuật hoặc các tài liệu có hình thức mô tả khác Cũng có lẽ vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có vẻ dễ dàng hơn các loại hàng hóa khác mặc dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định việc giao dịch BĐS phải thông qua các văn bản chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng kí với cơ quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp

 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

 Các tính chất khác

- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng

BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và

chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả

năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS

chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí

cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI

1.2.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign direct investment - FDI)

Cùng với quá trình toàn cầu hóa và khu vực hóa đời sống kinh tế - xã hội, cho tới nay FDI là một hoạt động phổ biến trên phạm vi toàn thế giới Đây là một hoạt

động kinh tế đối ngoại quan trọng với quá trình phát triển kinh tế của các nước Tuy mỗi nước có cách hiểu khác nhau về vấn đề này nhưng nhìn chung, FDI được hiểu là:

FDI là một hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản

lý thực sự doanh nghiệp (BPM5, fifth edition - khái niệm của IMF)

Tại Việt Nam, luật Đầu tư năm 2005 mà quốc hội khoá XI Việt Nam đã thông qua có các khái niệm về “đầu tư”, “đầu tư trực tiếp”, “đầu tư nước ngoài”, “đầu tư ra nước ngoài” nhưng không có khái niệm “đầu tư trực tiếp nước ngoài” Tuy nhiên, có

thể “gộp” các khái niệm trên lại và có thể hiểu FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan

1.2.2 Đặc điểm

Đầu tư trực tiếp nước ngoài ở các nhóm nước khác nhau có sự khác nhau về quy mô, cơ cấu, chính sách cũng như đưa tới các tác động khác nhau Việc nghiên cứu những đặc điểm cơ bản của FDI có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng đối với mỗi quốc gia, FDI có những đặc điểm cơ bản sau:

• Tìm kiếm lợi nhuận: FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu

là tìm kiếm lợi nhuận Theo cách phân loại đầu tư nước ngoài (ĐTNN) của UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tư tư nhân Do chủ thể là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI, phải xây dựng cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư

 Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỷ lệ vốn tối thiểu trong

vốn pháp định hoặc vốn điều lệ tuỳ theo quy định của luật pháp từng nước để giành

thường quy định không giống nhau về vấn đề này Luật Mỹ quy định tỷ lệ này là 10%, Pháp và Anh là 20%, theo luật đầu tư được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 thì Việt Nam không quy định vốn tối thiểu của chủ đầu tư nước ngoài nữa Tỷ lệ đóng góp của các bên trong vốn điều lệ hoặc vốn pháp định sẽ quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, đồng thời lợi nhuận và rủi ro cũng được phân chia dựa vào tỷ lệ này

• Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh

của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh

chứ không phải lợi tức

• Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự

chịu trách nhiệm về lỗ lãi Nhà ĐTNN được quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cũng như công nghệ cho mình, do đó

sẽ tự đưa ra những quyết định có lợi nhất cho họ Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có những ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nước nhận đầu tư

• FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nước tiếp nhận

đầu tư Thông qua hoạt động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được công nghệ,

kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý Ví dụ trong lĩnh vực bưu chính viễn thông của Việt Nam, hầu hết công nghệ mới trong lĩnh vực này có được nhờ chuyển giao công nghệ từ nước ngoài

1.2.3 Phân loại

a Phân loại theo hướng đầu tư:

- Dòng vốn đầu vào (inflow): Vốn từ nước ngoài đầu tư vào nguồn lực quốc gia

- Dòng vốn đầu tư ra (outflow): Vốn trong nước mang đầu tư vào các nguồn lực quốc gia khác

b Phân loại theo mục tiêu:

- Đầu tư mới (Greenfield Investment): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các

cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại

- Mua lại và sáp nhập (M&A: Cross-border Merger and Acquisition):

Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn

bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình sang một doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập

Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặc một phần

tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại

Các hình thức của sáp nhập

- Sáp nhập theo chiều ngang: Là hình thức sáp nhập diễn ra giữa các công ty trong cùng một ngành kinh doanh (hay có thể nói là giữa các đối thủ cạnh tranh)

- Sáp nhập theo chiều dọc: Là hình thức sáp nhập của các công ty khác nhau

trong cùng một dây chuyền sản xuất ra sản phẩm cuối cùng Có hai dạng sáp nhập

theo chiều dọc là backward - liên kết giữa nhà cung cấp và công ty sản xuất và forward - liên kết giữa công ty sản xuất và nhà phân phối Sáp nhập theo chiều dọc

diễn ra nhiều trong lĩnh vực dầu mỏ

- Sáp nhập hỗn hợp (conglomerate): Là hình thức sáp nhập giữa các công ty

kinh doanh trong các lĩnh vực khác nhau Mục tiêu của những vụ sáp nhập như vậy

là đa dạng hóa, và chúng thường thu hút sự chú ý của những công ty có lượng tiền mặt lớn

Tại Việt Nam, mới chỉ có rất ít hoạt động mua lại và sáp nhập M&A lại chủ yếu mạnh ở các nước phát triển vì môi trường pháp lý tốt, thị trường vốn, tài chính được tự do hóa, doanh nghiệp ở các nước này có tiềm lực mạnh, có tiếng tăm nên các doanh nghiệp nước khác muốn vào nước này để tận dụng tiếng tăm sẵn có thông qua M&A

c Phân loại theo luật Việt Nam:

- Doanh nghiệp liên doanh

Doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài gọi tắt là liên doanh là hình thức được sử dụng rộng rãi nhất của đầu tư trực tiếp nước ngoài trên thế giới từ trước đến nay Khái niệm liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh có tính chất quốc tế, hình thành từ những sự khác biệt giữa các bên về quốc tịch, quản lý, hệ thống tài chính, luật pháp và bản sác văn hoá, hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên

về vốn, quản lí lao động và cùng chịu trách nhiệm về lợi nhuận cũng như rủi ro có thể xảy ra

Hiện nay, doanh nghiệp liên doanh là loại hình được nước các nước tiếp nhận đầu tư ưa chuộng vì có điều kiện để học tập kinh nghiệm quản lý tiên tiến của nước ngoài, đào tạo lao động, khẳng định dần chỗ đứng trên thị trường thế giới Ngoài ra việc liên doanh với nước ngoài sẽ giúp các doanh nghiệp trong nước sử dụng có hiệu quả những điều kiện sản xuất hiện có như nhà xưởng, máy móc thiết

bị, mở rộng thị trường tiêu thụ Tuy nhiên hình thức này đòi hỏi bên nước chủ nhà phải có khả năng góp vốn, có đủ trình độ tham gia quan lý doanh nghiệp với bên nước ngoài thì mới đạt hiệu quả cao trong việc liên doanh

- Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài cũng là một hình thức doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhưng ít phổ biến hơn hình thức liên doanh trong hoạt động đầu tư quốc

tế Khái niệm doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài là một thực thể kinh doanh có tư cách pháp nhân, được thành lập dựa trên các mục đích của chủ đầu tư và nước sở tại

Với hình thức này, chủ ĐTNN không bị hạn chế bởi tỷ lệ góp vốn và được toàn quyền chủ động trong hoạt động sản xuất kinh doanh, do đó không xảy ra mâu thuẫn trong quá trình điều hành, quản lý kinh doanh như các hình thức đầu tư khác

- Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản được kí kết giữa đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, quy định rõ việc thực hiện phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên

Đối với nước tiếp nhận đầu tư, hình thức này giúp giải quyết tình trạng thiếu vốn, thiếu công nghệ, tạo ra thị trường mới nhưng lại khó thu hút đầu tư, chỉ thực hiện được đối với một số ít lĩnh vực dễ sinh lời

- Đầu tư theo hợp đồng BOT

BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao) là một thuật ngữ để chỉ một số mô hình hay một cấu trúc sử dụng đầu tư tư nhân để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng dành riêng cho khu vực Nhà nước Vào cuối giai đoạn vận hành doanh nghiệp tư

nhân sẽ chuyển quyền sở hữu dự án về cho chính phủ Ngoài hợp đồng BOT còn có BTO, BT

Hợp đồng xây dựng chuyển giao kinh doanh BTO và hợp đồng xây dựng chuyển giao BT, được hình thành tương tự như hợp đồng BOT nhưng có điểm khác là: đối với hợp đồng BTO sau khi xây dựng xong công trình nhà ĐTNN chuyển giao lại cho nước chủ nhà và được chính phủ nước chủ nhà dành cho quyền kinh doanh công trình đó hoặc công trình khác trong một thời gian đủ để hoàn lại toàn bộ vốn đầu tư và có lợi nhuận thoả đáng về công trình đã xây dựng và chuyển giao

Nhìn chung, hình thức này giúp nước nhận đầu tư thu hút được vốn đầu tư vào những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đòi hỏi vốn đầu tư lớn, do đó giảm được sức ép cho ngân sách Nhà nước, đồng thời nhanh chóng có được công trình kết cấu

hạ tầng hoàn chỉnh giúp khơi dậy các nguồn lực trong nước và thu hút thêm FDI để phát triển kinh tế Tuy nhiên với hình thức này nước sở tại khó tiếp nhận kinh nghiệm quản lí và khó kiểm soát công trình Mặt khác, Nhà nước phải chịu mọi rủi

ro ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tư

1.2.4 Môi trường đầu tư

1.2.4.1 Khái niệm: Môi trường đầu tư được hiểu là bao gồm tất cả các

điều kiện liên quan đến kinh tế, chính trị, cơ sở hạ tầng tác động đến hoạt động

đầu tư và kết quả hoật động của doanh nghiệp (Wim P.M Vijverberg - Giáo sư kinh tế trường đại học New York, 2005)

1.2.4.2 Các nhân tố của môi trường đầu tư

Khi lựa chọn địa điểm để đầu tư ở nước ngoài, chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc đến các điều kiện sản xuất, kinh doanh ở địa điểm đó xem có thuận lợi hay không nghĩa là cân nhắc đến các yếu tố có liên quan đến lợi thế địa điểm của nước nhận đầu tư Các nhân của môi trường đầu tư ở nước sở tại được chia thành ba nhóm :

Thứ nhất là các yếu tố của môi trường tự nhiên và môi trường kinh tế:

- Môi trường tự nhiên:

 Tài nguyên thiên nhiên: Việc có sẵn các nguồn tài nguyên thiên nhiên phong

phú thường là yếu tố cơ bản thu hút FDI của các nước Các nước chủ đầu tư, vốn

sự phụ thuộc này để đảm bảo tính ổn định cho nền kinh tế Họ tìm cách đầu tư trực tiếp sang các nước có nhiều tài nguyên để có được quyền khai thác lâu dài các nguồn tài nguyên đó Trong khi đó phần lớn các nước đang phát triển đều thiếu vốn, đặc biệt là thiếu thiết bị, công nghệ khai thác, kỹ thuật bán hàng, cơ sở hạ tầng,

để khai thác các nguồn lực của mình

 Lực lượng lao động dồi dào, trình độ thấp và giá rẻ ở nhiều nước đang phát

triển cũng thu hút được sự quan tâm của các nhà ĐTNN Lực lượng này đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp chế tạo cần nhiều lao động Ngược lại, những ngành, lĩnh vực, những dự án đầu tư đòi hỏi công nghệ cao thường kèm theo yêu cầu về lao động có trình độ cao, có tay nghề và được đào tạo bài bản

 Cơ sở hạ tầng như cảng, đường bộ, hệ thống cung cấp năng lượng, mạng

lưới viễn thông cũng ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả hoạt động đầu tư Chính vì vậy khi lựa chọn địa điểm đầu tư các chủ ĐTNN phải cân nhắc vấn đề này

- Môi trường kinh tế: Nhiều nhà kinh tế cho rằng các yếu tố kinh tế của

nước nhận đầu tư là những yếu tố có ảnh hưởng quyết định trong thu hút FDI Nhà ĐTNN luôn nghiên cứu kĩ lưỡng về tình hình phát triển kinh tế của quốc gia hay khu vực mà họ tiến hành đầu tư vì nó đảm bảo tính hiệu quả cho đồng vốn đầu tư của họ Vì vậy, một quốc gia hay khu vực có nền kinh tế phát triển ổn định sẽ là yếu

tố đảm bảo hơn, giúp các nhà ĐTNN yên tâm khi tiến hành đầu tư tại quốc gia hay khu vực đó

Thứ hai là khung chính sách về FDI của nước nhận đầu tư, bao gồm các

qui định liên quan trực tiếp đến FDI và các qui định có ảnh hưởng gián tiếp đến FDI

Các qui định của luật pháp và chính sách liên quan trực tiếp FDI bao gồm các qui định về việc thành lập và hoạt động của các nhà ĐTNN(cho phép, hạn chế, cấm đầu tư vào một số ngành, lĩnh vực; cho phép tự do hay hạn chế quyền sở hữu của các chủ ĐTNN đối với các dự án; cho phép tự do hoạt động hay áp đặt một số điều kiện hoạt động; có hay không các ưu đãi nhằm khuyến khích FDI; ), các tiêu chuẩn đối xử đối với FDI (phân biệt hay không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư

có quốc tịch khác nhau, )… Các qui định này ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng

và kết quả của hoạt động FDI Các qui định thông thoáng, có nhiều ưu đãi, không

có hoặc ít có các rào cản, hạn chế hoạt động FDI sẽ góp phần tăng cường thu hút FDI vào và tạo thuận lợi cho các dự án FDI trong quá trình hoạt động Ngược lại, hành lang pháp lý và cơ chế chính sách có nhiều qui định mang tính chất hạn chế và ràng buộc đối với FDI sẽ khiến cho FDI không vào được hoặc các chủ đầu tư không muốn đầu tư Các qui định của luật pháp và chính sách sẽ được điều chỉnh tùy theo định hướng, mục tiêu phát triển của từng quốc gia trong từng thời kỳ, thậm chí có tính đến cả các qui hoạch về ngành và vùng lãnh thổ

Nhìn chung các chủ ĐTNN thích đầu tư vào những nước có hành lang pháp

lý, cơ chế, chính sách đầy đủ, đồng bộ, thông thoáng, minh bạch và có thể dự đoán được Điều này đảm bảo cho sự an toàn của vốn đầu tư

Thứ ba là các yếu tố tạo thuận lợi trong kinh doanh, bao gồm chính sách

xúc tiến đầu tư; các biện pháp ưu đãi, khuyến khích đầu tư; giảm các tiêu cực phí bằng cách giải quyết nạn tham nhũng, cải cách thủ tục hành chính để nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý Nhà nước; nâng cao chất lượng các dịch vụ tiện ích xã hội để đảm bảo chất lượng cuộc sống cho các chủ ĐTNN (các trường song ngữ, chất lượng cuộc sống, ); các dịch vụ hậu đầu tư Từ lâu các nước nhận đầu tư

đã ý thức được tầm quan trọng của các yếu tố này, vì vậy các nước thường tìm cách cải tiến các yếu tố này nhằm tạo thuận lợi nhiều hơn cho các chủ đầu tư

FDI là một hoạt động lâu dài, vì vậy khi đầu tư ở đâu thông thường chủ ĐTNN sẽ phải có thời gian nhất định sống và làm việc ở đó, có khi họ còn phải mang theo cả gia đình Điều này khiến họ phải cân nhắc đến các dịch vụ tiện ích xã hội của nước nhận đầu tư xem chúng có đảm bảo đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của họ hay không Một nước không có các trường học quốc tế dành cho người nước ngoài, chất lượng nhà ở thấp, các dịch vụ vui chơi giải trí nghèo nàn sẽ khó thu hút được nhiều FDI

1.3 KHUNG PHÁP LÍ ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Tại Việt Nam hiện chưa có văn bản cụ thể quy định về hoạt động FDI vào lĩnh vực BĐS mà nó chỉ chịu sự điều chỉnh của các văn bản luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai hay Luật Kinh doanh BĐS và một số văn bản dưới luật khác Việc tìm hiểu pháp luật điều chỉnh hoạt động FDI và hoạt động kinh doanh BĐS sẽ giúp phần nào hiểu thêm về khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS trước khi chưa có một văn bản luật điều chỉnh trực tiếp vấn

đề này

1.3.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam

Pháp luật điều chỉnh hoạt động FDI đã từng bước được điều chỉnh cho phù hợp nhằm thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam trong những năm qua Trước năm 2000, hoạt động ĐTNN vào Việt Nam chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 - đây là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về FDI, được sửa đổi bổ sung vào các năm 1990, 1992 Đến năm 1996 ra đời bộ Luật Đầu tư nước ngoài mới tại Việt Nam và được sửa đổi, bổ sung vào năm 2000 (được gọi tắt là luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000) Luật này có một số quy định liên quan đến BĐS đáng chú ý như sau:

Việc thế chấp quyền sử dụng đất và đền bù giải phóng mặt bằng được quy định cụ thể hơn tại điều 46 của Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 Theo đó doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền

sử dụng đất để đảm bảo vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thay vì chỉ được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng Việt Nam như quy định trước đây Quy định mới này tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN tiếp cận các nguồn vốn vay được phép hoạt động tại Việt Nam bao gồm các tổ chức tín dụng nước ngoài để đa dạng hóa các nguồn vốn vay cho doanh nghiệp và mở rộng khả năng vay vốn của những dự án cần nguồn vốn lớn

Mặt khác, nhằm giảm chi phí liên quan đến việc sử dụng đất đai của nhà đầu

tư và nâng cao trách nhiệm của bên Việt Nam ngay từ khi hình thành dự án cho đến khi thực hiện dự án, điều 46 cũng quy định thêm rằng trong trường hợp bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thì bên Việt Nam có trách nhiệm đền

bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để được quyền sử dụng đất

Trong trường hợp Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh (UBND), thành phố trực thuộc Trung ương (TW) nơi có dự án đầu tư tổ chức thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, hoàn thành các thủ tục cho thuê đất Việc bổ sung nghĩa vụ của bên Việt Nam trong khâu giải phóng mặt bằng giảm được nhiều gánh nặng cho phía nước ngoài do đây là một khâu khá tốn kém và đòi hỏi nhiều thời gian để hoàn thành các thủ tục pháp lí

Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 còn thể hiện sự tiến bộ so với Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 ở chỗ đã bỏ các yêu cầu mang tính áp đặt đối với việc chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp có vốn ĐTNN và các bên hợp doanh và đơn giản hóa thủ tục, cụ thể là sửa đổi điều 34 của Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 Theo đó, cơ quan cấp phép đầu tư sẽ không xem xét, phê duyệt hợp đồng chuyển nhượng vốn mà chỉ thực hiện cơ chế đăng kí nhằm mở rộng quyền tự chủ trong tổ chức quản lý, kinh doanh của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, xóa bỏ sự can thiệp không cần thiết của cơ quan Nhà nước vào hoạt động của doanh nghiệp

Mặc dù Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 2000 đã cải cách theo hướng có lợi cho nhà đầu tư nhưng vẫn còn những tồn tại nhất định như thủ tục hành chính còn khá phức tạp, cơ quan quản lí Nhà nước can thiệp khá sâu vào hoạt động của doanh nghiệp Những tồn tại trên đã dẫn đến những hạn chế nhất định trong việc thu hút FDI vào các ngành nói chung và BĐS nói riêng Xuất phát từ thực tế trên, luật Đầu tư 2005 đã được kì họp thứ 8 Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày 1/7/2006 Luật này có vai trò quan trọng trong việc tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư, phát huy nội lực

và thu hút vốn đầu tư trong nước cũng như nước ngoài, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới Sau đây là một số điểm mới của Luật Đầu tư năm 2005 có liên quan đến ĐTNN vào lĩnh vực BĐS:

Đầu tiên, Luật Đầu tư năm 2005 cho phép nhà đầu tư tự chủ trong phạm vi vốn đầu tư của mình, trong việc tự chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư và hình ngoài thức huy động vốn Nếu như trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS các nhà ĐTNN phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà

tư 100% vốn Tại điều 21 của Luật Đầu tư 2005 có quy định như sau về các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài:

- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài

- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài

- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT

- Đầu tư phát triển kinh doanh

- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư

- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp

- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

Hơn nữa, nếu trước đây pháp luật Việt Nam không cho phép nhà đầu tư giảm vốn pháp định trong thời gian hoạt động của dự án thì nay nhà đầu tư đã có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tư Điều 36 của Luật Đầu tư năm 2005 cũng quy định thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu

tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế -

xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá bảy mươi năm BĐS là một lĩnh vực đầu tư khá đặc biệt, yêu cầu thời gian hoàn vốn kéo dài đặc biệt là các BĐS như văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại xây dựng với các mục đích cho thuê Quy định thời gian thuê đất như vậy là hợp lí để các chủ đầu tư có khả năng thực hiện dự án, thu hồi vốn và thu lợi nhuận

Một điểm mới nổi bật của Luật Đầu tư năm 2005 là chủ trương phân cấp mạnh cho UBND cấp tỉnh, Ban quản lí Khu Công nghiệp (BQLKCN), Khu chế xuất (KCX), Khu Công nghệ cao và Khu kinh tế (sau đây gọi Ban quản lí - BQL) cấp giấy chứng nhận đầu tư cũng như quản lí hoạt động đầu tư và giảm bớt các dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp thuận về nguyên tắc đối với một số dự án quan trọng chưa có trong quy hoạch hoặc chưa có quy hoạch Những dự án đã có trong quy hoạch được duyệt và đáp ứng các điều kiện

theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên thì UBND cấp tỉnh và BQL cấp giấy chứng nhận đầu tư mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư Các dự án còn lại sẽ do UBND cấp tỉnh và BQL tự quyết định và cấp giấy chứng nhận đầu tư Thêm vào đó, Luật Đầu

tư năm 2005 cũng quy định dự án có vốn FDI quy mô nhỏ hơn hoặc bằng 300 tỷ VND và không thuộc danh mục đầu tư có điều kiện thì chỉ phải làm thủ tục đăng kí đầu tư tại cơ quan quản lí đầu tư cấp tỉnh và sẽ nhận được giấy chứng nhận đầu tư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, trong bất kì trường hợp nào không quá 45 ngày

Đối với việc điều chỉnh dự án đầu tư, Luật Đầu tư 2005 quy định khi điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, vốn và thời gian thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ

để làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư Việc điều chỉnh dự án đầu tư được thực hiện theo một trong các quy trình sau: (1) không phải làm thủ tục đăng kí điều chỉnh hoặc thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư; (2) đăng kí điều chỉnh dự án đầu tư; (3) thẩm tra điều chỉnh dự án đầu tư

Như vậy, Luật Đầu tư năm 2005 và các văn bản dưới luật có liên quan đã tạo điều kiện giúp cho môi trường đầu tư Việt Nam trở nên thông thoáng và hấp dẫn hơn, tạo nhiều ưu đãi đối với các nhà đầu tư đặc biệt với các nhà ĐTNN, loại bỏ được nhiều bất cập so với các quy định liên quan đến vấn đề ĐTNN trước đây Môi trường pháp lí cho ĐTNN đang dần dần đi đến thống nhất và hoàn chỉnh hơn

1.3.2 Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực BĐS tại Việt Nam cần nói đến là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, các nghị quyết, nghị định

và các văn bản dưới luật có liên quan

- Luật Đất đai

Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành vào năm 1993 sau đó được sửa đổi vào ngày 2/12/1998 và có hiệu lực từ ngày 1/1/1999 Tuy nhiên khi nền kinh tế ngày càng phát triển, quan hệ trao đổi mua bán BĐS nói chung và các dự án BĐS

khá mới mẻ ở Việt Nam cho nên các quan hệ pháp luật liên quan đến các giao dịch

về đất đai phát sinh là hết sức đa dạng và ngày càng phức tạp Theo đó, đất đai trở thành một hàng hóa đặc biệt cần được vận động và điều chỉnh theo những quy định pháp lí nhất định Từ yêu cầu cấp thiết đó, đến ngày 10/12/2003 Luật Đất đai đã chính thức ra đời và có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2004 Có thể nói sự ra đời của thị trường BĐS với những cơ chế đảm bảo cho thị trường này phát triển là một bước đột phá quan trọng trong những quy định của Luật Đất đai năm 2003, tạo đà thúc đẩy cho luồng vốn FDI vào lĩnh vực này

Luật quy định đối tượng sử dụng đất bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư vào Việt Nam và các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Tại khoản 6, 7 của điều 9 trong Luật Đất đai quy định rõ: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hoá, khoa học thường xuyên về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Luật xóa bỏ sự phân biệt giữa nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước ngoài có thêm quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đăng kí sử dụng đất được thực hiện tại

“Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất” Có thể nói, quy định này là minh họa cho việc thể chế hóa quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa” So với các quy định của Luật Đất đai năm 1993, quy định của Luật mới về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai Điều này tạo điều kiện nâng cao trách nhiệm của

cơ quan quản lí địa phương nắm vững và quan tâm sát sao đến việc quản lí đất đai, tạo sự thông thoáng trong thủ tục hành chính nhằm thu hút các dự án ĐTNN vào lĩnh vực BĐS

Một quy định đáng chú ý của Luật Đất đai được hướng dẫn thi hành tại Nghị định số 181/2004/NĐ - CP đó là: Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán, không được bán đất nền Quy định này đã gây rất nhiều tranh cãi của giới chuyên

môn cũng như nhà đầu tư vì Nhà nước áp dụng quy định này để quản lí được tiến

độ thực hiện xây dựng, tránh tình trạng đầu cơ đất nhưng thực tế nếu cho phép phân

lô, bán nền sẽ giảm áp lực vốn cho nhà đầu tư, ổn định thị trường BĐS trong dài hạn và thu hút các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS trong tương lai

Tuy nhiên để phù hợp với xu thế phát triển của thời kì hội nhập kinh tế mới, vào tháng 9 năm 2007, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường (BTNMT) đã kí quyết định thành lập tổ soạn thảo dự án luật sửa đổi, bổ sung luật Đất đai năm 2003 Theo đề xuất của BTNMT, sẽ có tám nội dung của Luật Đất đai 2003 cần được sửa đổi, bổ sung trong lần này, trong đó sẽ quy định rõ hơn trình tự, nội dung lập quy hoạch của các cấp; bổ sung và làm rõ các quy định về phạm vi lập quy hoạch sử dụng đất của cả nước Những bổ sung này nhằm khắc phục tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu cơ đất đai

Điều chỉnh chính sách về đất đai giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài cũng sẽ là nội dung được nhiều nhà đầu tư quan tâm Hiện tại, chính sách cho thuê đất giữa doanh nghiệp nước ngoài và trong nước có chênh lệch trung bình 1/3 mức giá Bên cạnh đó, sẽ điều chỉnh thời hạn cho thuê đất, có nơi kéo dài, có nơi sẽ rút ngắn mà không đổ đồng Những bất bình đẳng như: Doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi thực hiện dự án được lựa chọn trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm trong khi doanh nghiệp trong nước chỉ được phép chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, không được phép trả tiền thuê đất một lần cũng sẽ được xem xét Theo đề xuất của BTNMT về việc sửa đổi luật Đất đai

2003, sắp tới, Chính phủ sẽ không quy định khung giá đất mà giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh xây dựng giá các loại đất ở địa phương định kỳ 5 năm 1 lần Đó là một trong những thay đổi rất quan trọng của văn bản luật này liên quan đến chính sách tài chính về đất đai

-Luật Kinh doanh BĐS

Luật Kinh doanh BĐS của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29/06/2006 có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2007 Luật này gồm 6 chương, 81 điều, lần đầu tiên được ban hành tại Việt Nam

Trong Luật đã nêu rõ những vấn đề và điều kiện cần thiết để các tổ chức, các nhân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam cũng như các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam nắm rõ Điều 10 trong Luật có quy định phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

Dịch vụ BĐS mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được phép kinh doanh bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lí BĐS

Như vậy có thể thấy phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS của doanh nghiệp ĐTNN và doanh nghiệp Việt Nam rất cụ thể và đa dạng, không có sự phân biệt nào giữa hai đối tượng này, tạo môi trường đầu tư bình đẳng trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam

Một điểm đáng chú ý của Luật Kinh doanh BĐS là “các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS” Vấn đề này được quy định tại điều 59 đã mở ra

triển vọng phát triển hơn nữa với thị trường BĐS và thu hút các nhà ĐTNN Bởi thông qua việc các giao dịch được thực hiện trên các sàn, tính minh bạch, công khai được rõ ràng hơn, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn Luật cũng đưa ra yêu cầu

đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS như phải đáp ứng những điều kiện, tiêu chuẩn chuyên môn và có chứng chỉ hành nghề

Luật Kinh doanh BĐS được đánh giá là một văn bản pháp luật phù hợp và cần thiết trong giai đoạn vốn FDI đang đổ vào các dự án BĐS tại Việt Nam như hiện nay trước khi chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về vấn đề này

Nghị định số 153/2007/NĐ - CP ra đời sau đó để hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS Nghị định cũng trình bày những vấn đề cụ thể trong Luật như hoạt động môi giới, cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, các tổ chức được phép kinh doanh BĐS phải có số vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng Ngoài ra đối với các

dự án BĐS, Nghị định cũng nêu rõ các dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt Đối với các dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô

sử dụng đất dưới 20 ha trở lên đã được phê duyệt Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư Có thể nói, việc ra đời Nghị định làm cho hoạt động kinh doanh BĐS được rõ ràng và minh bạch hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước thực hiện hiệu quả kế hoạch đầu tư của mình

Ngoài các văn bản luật trên, lĩnh vực BĐS còn chịu sự điều chỉnh của:

- Nghị định 02/2005/NĐ - CP về Quy chế Khu đô thị mới, Quy chế này quy định về quản lí và thực hiện dự án khu đô thị mới bao gồm quá trình hình thành dự

án, thực hiện đầu tư xây dựng, khai thác và chuyển giao Dự án khu đô thị mới có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân theo quy định của Quy chế nàyvà các văn bản pháp luật khác có liên quan

- Các văn bản pháp luật về ưu đãi thuế và ưu đãi tiền thuê đất, tiền dử dụng đất (NĐ 142/2005/NĐ - CP quy định về việc thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất sang cho thuê đất, Thông

tư 120/2005/TT - BTC hướng dẫn NĐ 142 về việc thu tiền thuê đất ) và các văn bản luật và dưới luật có liên quan

1.4 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

1.4.1 Tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trước năm 2000

Cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS và sự biến động của dòng vốn FDI vào Việt nam, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam trong những năm qua có những biến động phức tạp

Kể từ sau khi Nhà nước ban hành Luật Đầu tư nước ngoài (năm 1987) đến trước khi các chính sách về đất đai được ban hành (năm 1993) thì FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam rất khiêm tốn Nguyên nhân chính là trong giai đoạn này thị trường BĐS tại Việt Nam chưa phát triển, các cơ chế về quản lý đất đai của Nhà nước rất phức tạp, đồng thời quy định của Luật Đầu tư còn rất khắt khe nên chưa thu hút được sự quan tâm của nhà ĐTNN Trong cả giai đoạn này chỉ có 539,4 triệu USD vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam (kể cả lĩnh vực khách sạn, nhà hàng) với 29 dự án

Từ năm 1993 - 1996 là thời kì thị trường BĐS bắt đầu khởi sắc, đồng thời các chính sách mở cửa tăng cường ngoại giao của Nhà nước bắt đầu phát huy tác dụng Do đó cùng với sự tăng trưởng của dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung thì FDI dành cho lĩnh vực BĐS cũng bắt đầu có sự tăng trưởng và nở rộ

Bảng 1.1 Số dự án và vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản từ 1993 -1996

Năm 1993 1994 1995 1996 Tổng số

Ghi chú: Các dự án BĐS ở đây bao gồm:

-Xây dựng, xây dựng văn phòng căn hộ

-Xây dựng khu đô thị mới

-Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp - chế xuất

-Xây dựng khách sạn

Từ bảng trên có thể thấy rằng chỉ trong vòng bốn năm cả nước đã thu hút được 334 dự án vào lĩnh vực BĐS với tổng số vốn đăng kí là 8762,8 triệu USD gấp khoảng 16 lần so với tổng vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS của cả giai đoạn 1987-

1993 Mở đầu giai đoạn là năm 1993 với các con số thật ấn tượng, đánh dấu một bước đột phá so với cả giai đoạn trước đó với số dự án và số vốn tăng gấp hơn 2,6 lần Có thể nói đây chính là một mốc son đánh dấu bước ngoặt vĩ đại trong công cuộc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam Tiếp tục đà tăng trưởng của năm

1993, năm 1994 đã tạo nên một con số kỉ lục với 92 dự án và 2651,1 triệu USD Có được kết quả này chính nhờ các chính sách, luật lệ về đất đai mới được ban hành có hiệu quả cùng với sự mở cửa của luật Đầu tư nước ngoài

Tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam đang trên đà tăng trưởng mạnh thì cả Châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997 (bắt nguồn từ Thái Lan mà nguyên nhân sâu xa của nó là từ sự sụp đổ của thị trường BĐS Thái Lan) Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng này, các dòng vốn FDI hầu như ngưng trệ hoặc giảm sút Những dự án đã được cấp phép thì không giải ngân được hoặc do thiếu vốn đầu tư tiếp hoặc một số nguyên nhân khác Các nhà đầu tư tỏ ra rất lo lắng và luôn e ngại trước những biến động của thị trường Kết quả là năm 1997 cả nước chỉ có 38 dự án FDI vào lĩnh vực BĐS được cấp mới với tổng số vốn là 659,1 triệu USD chỉ bằng 1/4 số vốn đăng kí của năm 1996 trước

đó Thậm chí con số này còn giảm sút mạnh hơn vào năm 1999 (hai năm kể từ khi cuộc khủng hoảng xảy ra), chỉ với 23 dự án vào lĩnh vực BĐS với số vốn là 365,4 triệu USD được cấp mới [15] Bảng 1.2 sẽ cho ta một cái nhìn tổng thể về tình hình FDI vào thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 1997 - 1999

Mặc dù số vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn này giảm sút đáng kể nhưng nó vẫn đóng một vai trò quan trọng trong việc thu hút vốn FDI nói riêng và với nền kinh tế quốc dân nói chung

1.4.2 Tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam từ năm 2000 đến nay

Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính khu vực châu Á, dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu tác động mạnh mẽ Những con số đã rời xa khỏi thời hoàng kim 1993 - 1996 và tiếp tục suy giảm từ năm 1997 trở đi Tuy nhiên từ năm 2000 trở lai đây, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS có dấu hiệu phục hồi mặc dù tốc độ còn chậm

Bảng 1.3 Số dự án FDI vào thị trường BĐS từ 2000 - 2007

Năm Số dự án (1)

So với năm2000 (lần)

So sánh với năm trước (lần)

Tổng số

dự án FDI(2)

Tỷ trọng % (1)/(2)

là năm 2000 với 36 dự án, cao nhất là năm 2007 với 173 dự án, gấp 2,62 lần so với năm 2006 và 4,81 lần so với năm 2000 - như một bước ngoặt cho cả giai đoạn, hứa hẹn một thời kì tăng trưởng mới trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam

Về cơ cấu so với tổng số dự án FDI của tất cả các ngành, FDI vào thị trường BĐS chiếm một vị trí khá khiêm tốn từ 4,79% (năm 2005) đến 11,97% (năm 2007)

so với tổng số dự án FDI của tất cả các ngành

Bảng 1.4 Số vốn FDI vào thị trường BĐS Việt Nam từ 2000 - 2007

Năm

FDI vào TT BĐS (1) (triệu USD)

So với năm trước (lần)

So với năm

2000 (lần)

Tổng vốn FDI đăng kí (2) (triệu USD)

Tỷ trọng (%) (1)/(2)

Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài

Đi đôi với sự tăng trưởng về số dự án, số vốn đăng kí cũng diễn biến theo chiều hướng tương tự Bảng 1.4 cho ta thấy rõ điều đó Năm 2007 với 7307,4 triệu USD vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS gấp 4,41 lần năm 2006 và 15,27 lần năm 2000 Đây quả là con số ấn tượng, đánh dấu một kì tích trong công cuộc thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS Việt Nam, nâng cơ cấu vốn FDI vào BĐS lên tới 40,92% trong tổng số vốn FDI của tất cả các ngành (trong khi những năm trước đây vốn đăng kí vào lĩnh vực BĐS luôn dưới 16,85% so với tổng số vốn FDI đăng kí vào tất cả các ngành của Việt Nam)

Trong giai đoạn này, các dự án về xây dựng khách sạn du lịch, xây dựng văn phòng - căn hộ chiếm chủ yếu trong số các dự án FDI vào thị trường BĐS Các dự

án này có xu thế tăng qua các năm và biểu hiện rõ nhất trong giai đoạn 2004 - 2007

Bảng 1.5 Số dự án FDI vào thị trường BĐS giai đoạn 2004 - 2007

theo lĩnh vực đầu tư

Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Có thể thấy rằng thị trường BĐS thương mại và nhà ở của Việt Nam đã và

đang là mối quan tâm hàng đầu của nhiều nhà ĐTNN Thực tế cho thấy năm 2004

bắt đầu với 5 dự án FDI vào khách sạn du lịch nhưng đến năm 2007 con số này đã

tăng hơn 10 lần mà thực tế là số dự án đầu tư vào lĩnh vực khách sạn - du lịch của

năm 2007 còn lớn hơn rất nhiều so với số dự án của 3 năm 2004, 2005 và 2006 gộp

vào Có thể thấy xu hướng tương tự với các dự án đầu tư vào xây dựng văn phòng

căn hộ

Bước sang năm 2008, việc thu hút FDI vào thị trường BĐS tại Việt Nam có

nhiều bước đột phá mới Tính đến ngày 19 - 12 - 2008, theo thống kê của Cục Đầu

tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư con số này là 23 tỷ USD, chiếm 35% tổng

vốn FDI vào Việt Nam Phần lớn, vốn FDI được đổ vào kinh doanh văn phòng, căn

hộ cao cấp và khách sạn du lịch

Mặc dù vào khoảng cuối năm 2008 nền kinh tế thế giới rơi vào cuộc khủng

hoảng mà khởi nguồn là sự sụp đổ hàng loạt tập đoàn tài chính lớn ở Mỹ nhưng

luồng vốn FDI đăng kí vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam vẫn thể hiện được phong độ

và những phân tích số liệu đầu tư trên đã chứng minh điều đó Theo nhận định của

các chuyên gia, năm 2009 tình hình kinh tế rất khó khăn, song FDI vào Việt Nam

trong năm 2009 nói chung và vào BĐS nói riêng vẫn được nhìn nhận là tương đối

lạc quan dù khủng hoảng kinh tế vẫn đang kéo dài

Trong hai tháng đầu năm 2009, các địa phương có báo cáo đến Bộ Kế hoạch

và Đầu tư đã cấp phép cho 67 dự án với tổng vốn đầu tư đăng ký 1,513 tỷ USD, bằng 35% về số dự án và 31% về tổng vốn đầu tư so với cùng kỳ năm 2008 Trong

số các dự án cấp mới trong hai tháng đầu năm 2009, đáng chú ý có 3 dự án lớn được cấp phép tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là dự án xây dựng vườn thú hoang dã Safari và khu nghỉ dưỡng Bình Châu - Việt Nam với tổng vốn đầu tư 500 triệu USD, dự án khu đô thị mới Tóc Tiên với vốn đầu tư 600 triệu USD và dự án đầu tư The Vietstar Mixed-Use Complex Project với tổng vốn đầu tư 200 triệu USD Xét về lĩnh vực đầu tư thì vốn FDI đăng kí của hai tháng đầu năm 2009 chủ yếu vào lĩnh vực BĐS

mà phần lớn là khách sạn du lịch, xây dựng khu đô thị mới Chỉ tính riêng số vốn đăng kí vào 3 dự án lớn kể trên đã là 1,3 tỷ USD chiếm 85% tổng số vốn đăng kí của 2 tháng đầu năm 2009 trong khi 63 dự án còn lại chỉ chiếm có 15% tổng số vốn đăng kí

Trong số các địa phương có kết quả thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS có bước đột phá lớn phải kể đến Hải Phòng Đây cũng là lí do trong chương sau của khóa luận thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng sẽ được tập trung phân tích cụ thể.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP

NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI HẢI PHÒNG

2.1 GIỚI THIỆU VỀ MÔI TRƯỜNG CHO FDI VÀO BĐS Ở HP

2.1.1 Lợi thế của Hải Phòng trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS

2.1.1.1 Môi trường tự nhiên và môi trường kinh tế thuận lợi

a Môi trường tự nhiên

- Tài nguyên du lịch và tài nguyên biển:

So với các tỉnh thành phố trong vùng kinh tế trọng điểm thì đây là một trong những yếu tố nổi bật của Hải Phòng cần được phát huy và là một trong những yếu

tố hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các dự án xây dựng các khu nghỉ mát, khách sạn cao cấp…

Nằm ở giữa trung tâm lộ trình du lịch nổi tiếng Hà Nội - Hải Phòng - Vịnh

Hạ Long, Hải Phòng không chỉ là điểm nghỉ mát hấp dẫn cho người dân Việt Nam

mà còn cho những du khách nước ngoài Trong năm 2008 đã có khoảng ba triệu du khách, trong đó 591.000 là du khách nước ngoài, mức tăng từ 18 và 20% hàng năm Điểm thu hút cho tất cả các du khách tới Hải Phòng đó là đảo Cát Bà, khu nghỉ mát Đồ Sơn, khu du lịch núi Voi, núi Thiên văn, khu Hạ Long cạn (nằm ở phía Bắc của huyện Thuỷ Nguyên), làng hoa Hà Lũng và Đằng Hải, làng điêu khắc Bảo

Hà và miếu thờ danh nhân văn hóa Nguyễn Bỉnh Khiêm ở huyện Vĩnh Bảo và công viên giải trí An Biên Hệ thống các điểm du lịch ven biển đẹp, đa dạng, có sức hấp dẫn khách quốc tế và trong nước Đây cũng là điều kiện hấp dẫn các nhà ĐTNN tăng cường hơn nữa các hoạt động đầu tư, hứa hẹn mang lại cho họ những khoản lợi nhuận khổng lồ

- Tài nguyên khoáng sản:

Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của nhà ĐTNN khi bỏ vốn xây dựng những khu công nghiệp, những nhà máy khai thác, chế biến quy mô lớn Khoáng sản chủ yếu ở Hải Phòng là đá vôi,

nguồn nguyên liệu để sản xuất xi măng cao cấp và vật liệu xây dựng Chỉ tính riêng

mỏ đá vôi Tràng Kênh - Thủy Nguyên đã có trữ lượng đá vôi lên đến 200 triệu tấn Khu vực này còn có mỏ đất sét ở các vùng lân cận rất thuận lợi cho việc xây dựng

vùng công nghiệp sản xuất xi măng quy mô 4 - 5 triệu tấn/năm

- Cơ sở hạ tầng tương đối phát triển

 Hệ thống cảng biển:

Hệ thống cảng biển tại Hải Phòng là một trong những yếu tố được nhà ĐTNN công nhận và đánh giá cao khi quyết định đầu tư vào Hải Phòng Hệ thống cảng biển Hải Phòng hiện nay gồm 3 khu cảng chính có tổng chiều dài các cầu cảng

là 2.257 m phục vụ bốc xếp các hàng hóa với năng lực thông qua khoảng 8 triệu tấn/năm và có thể tăng lên tới 12 triệu tấn/năm vào năm 2010 Luồng vào cảng hiện cho phép tầu có trọng tải 8.000 tấn ra vào thường xuyên Chính phủ đang đầu tư nâng cấp và mở rộng vào cảng, cho phép tầu trên 10.000 tấn có thể ra vào cảng

Là một đơn vị cảng biển có truyền thống hàng trăm năm, cảng Hải Phòng cũng đã nhanh chóng đổi mới, kịp thời nắm bắt các cơ hội để phát triển Với việc nâng cao năng lực bốc xếp của các cảng trong khu vực, tính đến hết tháng 8/2008, tổng sản lượng hàng hoá thông qua các cảng thuộc khu vực Hải Phòng đã đạt hơn 15 triệu tấn, đạt mức tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước Hiện nay, toàn khu vực Hải Phòng có

22 doanh nghiệp cảng biển và khu neo đậu chuyển tải với tổng chiều dài cầu cảng là hơn 5 km Tuy nhiên, với đà tăng trưởng hàng hoá như hiện nay, các doanh nghiệp cảng cần nhanh chóng mở rộng và nâng cao hơn nữa chất lượng dịch vụ

 Đường sông:

Mạng lưới đường sông của Hải Phòng cũng rất thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa Cùng với 5 con sông chảy qua, Hải Phòng là trung tâm đầu mối của mạng giao thông đường sông nối liền các tỉnh và các cảng sông khu vực phía Bắc Mạng lưới giao thông đường sông vận chuyển tới 40% hàng hóa các tỉnh phía Bắc

 Hệ thống đường bộ:

Hải Phòng có hệ thống đường bộ rất thuận tiện cho việc vận tải hàng hoá và

đi lại với thủ đô Hà Nội và các tỉnh phía Bắc thông qua quốc lộ 5 và quốc lộ 10

cấp 1 hiện đại nhất Việt Nam Quốc lộ 10 nối Hải Phòng với Quảng Ninh nơi có khu công nghiệp than, khu du lịch nổi tiếng Vịnh Hạ Long và với vùng nông nghiệp trù phú của các tỉnh đồng bằng ven biển từ Thái Bình đến Thanh Hoá Quốc lộ 10 cũng nối cảng Hải Phòng, các tỉnh duyên hải Bắc Bộ với đường quốc lộ 1 Bắc - Nam Ngoài cảng biển, đây là lợi thế nổi trội của Hải Phòng so với nhiều thành phố khác

 Đường sắt:

Tuyến đường sắt Hải Phòng - Hà Nội - Lào Cai tới Côn Minh (tỉnh Vân Nam) ở Tây Nam Trung Quốc đã được thông tàu sẽ tăng nhanh các dịch vụ vận chuyển hàng hoá cho các địa phương giàu tiềm năng này và vận tải quá cảnh của Trung Quốc Tuyến đường sắt Hải Phòng - Hà Nội còn nối trực tiếp với tuyến đường sắt quan trọng Bắc Nam tới thành phố Hồ Chí Minh

và gần đây là Hải Phòng - Ma Cao - Trung Quốc

 Bưu chính viễn thông:

Với cơ sở vật chất và mạng lưới viễn thông hiện đại, Hải Phòng đã tạo ra một phạm vi rộng lớn cho dịch vụ liên lạc trong nước và quốc tế như dịch vụ điện thoại, điện thoại thẻ, fax, điện thoại di động, dịch vụ trả trước, e-mail và dịch vụ internet Đảm bảo tính nhanh gọn trong các loại hình dịch vụ bưu chính trên toàn cầu như EMS, DHL, FedEx Hải Phòng đã đưa vào sử dụng tổng đài điện tử 30.000 con số, cho phép thực hiện nhanh chóng các cuộc liên lạc trong và ngoài nước

- Nguồn lao động tương đối dồi dào

Hiện nay, Hải Phòng có gần 1,9 triệu dân Dân số đô thị hơn 700.000 người, chiếm gần 34% tổng số dân thành phố Hải Phòng có trên 980.000 người trong độ tuổi lao động, có trên 91.000 công nhân kĩ thuật tay nghề bậc cao, trên 45.000 kĩ thuật viên có trình độ chuyên nghiệp và gần 34.500 cán bộ, nhà quản lí có trình độ

đại học Lực lượng lao động có trình độ và tay nghề cao đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế Hải Phòng Dự báo đến năm 2010, dân số Hải Phòng sẽ

là 2,06 triệu người, trong đó có 1,2 triệu lao động

b Môi trường kinh tế

- Hải Phòng là vùng kinh tế trọng điểm của Bắc Bộ

Hải Phòng là thành phố lớn thứ ba của Việt Nam, có diện tích 1519 km2 bao gồm cả huyện đảo (Cát Hải và Bạch Long Vĩ) Trong chiến lược phát triển kinh tế của Việt Nam, Hải Phòng được xác định là cực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, là thành phố cảng, trung tâm kinh tế, công nghiệp, thương mại, dịch

vụ, du lịch của vùng duyên hải Bắc Bộ, là cửa chính ra biển của các tỉnh phía Bắc, đầu mối giao thông quan trọng của miền Bắc và cả nước Là nơi hội tụ đầy đủ các lợi thế về đường biển, đường sắt, đường bộ và đường hàng không, giao lưu thuận lợi với các tỉnh trong cả nước và các quốc gia trên thế giới Do có cảng biển, Hải Phòng giữ vai trò to lớn đối với xuất nhập khẩu của vùng Bắc Bộ, tiếp nhận nhanh các thành tựu khoa học - công nghệ từ nước ngoài để rồi lan toả chúng trên phạm vi rộng lớn từ Bắc bộ và khu Bốn cũ trở ra Cảng biển Hải Phòng cùng với sự xuất hiện của cảng Cái Lân (Quảng Ninh) với công suất vài chục triệu tấn tạo thành cụm cảng có quy

mô ngày càng lớn góp phần đưa hàng hoá của Bắc Bộ đến các vùng của cả nước, cũng như tham gia dịch vụ vận tải hàng hoá quá cảnh cho khu vực Tây Nam - Trung Quốc

- Kinh tế phát triển ổn định

Với những điều kiện thuận lợi về vị trí địa lý, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật

và xã hội được đầu tư, nâng cấp theo hướng đồng bộ, Hải Phòng đang phát huy rõ hơn vai trò là cửa chính ra biển và cực tăng trưởng quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc Thành phố Hải Phòng đang từng bước trở thành trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ lớn và trọng điểm kinh tế biển của vùng duyên hải Bắc

bộ và cả nước theo đúng Nghị quyết 32NQ/TW ngày 5/8/2003 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển Hải Phòng trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

GDP của thành phố tăng liên tục, năm sau cao hơn năm trước, giai đoạn

2003 - 2007 tăng bình quân 11,91%/năm Cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh, đúng hướng và phát huy tiềm năng, lợi thế của thành phố GDP ngành dịch vụ chiếm tỷ

trọng cao trong tổng GDP toàn thành phố và tăng dần qua các năm (năm 2003 là 49%, năm 2007 là 51,6%) Vận tải, kho bãi được đầu tư hiện đại hoá, phát triển nhanh, đa dạng, là ngành dịch vụ chủ yếu trên địa bàn Dịch vụ cảng có tốc độ tăng khá cao về tổng sản lượng hàng thông qua các cảng trên địa bàn: năm 2003 đạt 13 triệu tấn, năm 2007 đạt 22 triệu tấn Vận tải biển tiếp tục củng cố vai trò trung tâm của cả nước với đội tàu đạt tổng trọng tải trên 50 vạn tấn, chiếm tỷ trọng gần 50%

về phương tiện và 40% về khối lượng hàng hóa vận tải biển cả nước Thành phố đã thiết lập quan hệ với trên 80 tổ chức quốc tế và tổ chức phi chính phủ

2.1.1.2 Khung chính sách về FDI tương đối thông thoáng

Thành phố luôn đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính, kết hợp chặt chẽ giữa các ban ngành thành phố trong việc giải quyết kịp thời các vướng mắc khó khăn của doanh nghiệp nước ngoài trên địa bàn thành phố về thủ tục đầu tư, kinh doanh, thuê đất, cấp giấy phép xây dựng…

Năm 2002, Hải Phòng ban hành “Cơ chế ưu đãi đầu tư nước ngoài” Cơ chế này nêu ra ưu đãi cao hơn cho chủ đầu tư tại Hải Phòng với các quy định chung của Nhà nước thuộc thẩm quyền của thành phố về các khâu: đền bù, giải phóng mặt bằng, giảm tiền thuê đất, cung cấp cơ sở hạ tầng đến chân rào, hỗ trợ lao động Với

cơ chế này chủ đầu tư sẽ giảm được các chi phí đầu tư, rút ngắn thời gian đưa dự án vào hoạt động đồng thời khuyến khích mọi thành phần cùng tham gia tuyên truyền, xúc tiến đầu tư cho thành phố, khuyến khích phát triển các lĩnh vực mà thành phố

có lợi thế, đặc biệt là lĩnh vực BĐS

Về thủ tục hành chính, UBND thành phố Hải Phòng đã ban hành quy chế

“một đầu mối” về phê duyệt quản lí đầu tư Theo đó, chỉ cần đến Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan đảm nhận chức năng “một đầu mối” để làm thủ tục xin cấp giấy phép đầu tư và giải quyết các vướng mắc trong suốt quá trình triển khai dự án Chính điều này giúp các nhà ĐTNN vào Hải Phòng nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng yên tâm đầu tư khi các thủ tục hành chính đã được đơn giản hóa và nhanh gọn hơn rất nhiều

Bên cạnh đó, để tạo điều kiện hơn cho các chủ ĐTNN vào lĩnh vực BĐS nói riêng, thành phố còn chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng lô đất mà chủ