Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại hải phòng thực trạng và giải pháp

TRNG I HC NGOI THNG KHOA KINH T V KINH DOANH QUC T CHUYấN NGNH KINH T I NGOI - KHO LUN TT NGHIP ti: THU HT U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI HI PHềNG - THC TRNG V GII PHP Sinh viờn thc hin : V Th Phng Dung Lp Khúa : Nga : 44G Giỏo viờn hng dn : TS Nguyn Th Vit Hoa H Ni - 05/2009 MC LC DANH MC BNG BIU LI M U CHNG 1: Lí LUN CHUNG V BT NG SN, FDI V KHI QUT HOT NG U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI VIT NAM 1.1 MT S VN C BN V BT NG SN 1.1.1 KHI NIM BT NG SN 1.1.2 PHN LOI BT NG SN 1.1.3 C IM CA BT NG SN 1.2 MT S VN C BN V U T TRC TIP NC NGOI 1.2.1 KHI NIM U T TRC TIP NC NGOI (FOREIGN DIRECT INVESTMENT - FDI) 1.2.2 C IM 10 1.2.3 PHN LOI 11 1.2.4 MễI TRNG U T 14 1.3 KHUNG PHP L IU CHNH HOT NG U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI VIT NAM 16 1.3.1 PHP LUT IU CHNH HOT NG U T TRC TIP NC NGOI TI VIT NAM 17 1.3.2 PHP LUT IU CHNH HOT NG KINH DOANH BT NG SN TI VIT NAM 20 1.4 THC TRNG THU HT U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI VIT NAM 25 1.4.1 TèNH HèNH THU HT FDI VO LNH VC BT NG SN VIT NAM TRC NM 2000 25 1.4.2 TèNH HèNH THU HT FDI VO LNH VC BS TI VIT NAM T NM 2000 N NAY 27 CHNG 2: THC TRNG U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI HI PHềNG 31 2.1 GII THIU V MễI TRNG CHO FDI VO BS HP 31 2.1.1 LI TH CA HI PHềNG TRONG THU HT FDI VO LNH VC BS 31 2.1.2 BT LI TH CA HI PHềNG TRONG THU HT FDI VO LNH VC BS 37 2.2 THC TRNG FDI VO LNH VC BT NG SN HI PHềNG 38 2.2.1 XU HNG V QUI Mễ U T 38 2.2.2 C CU U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI HI PHềNG 48 2.2.3 TèNH HèNH TRIN KHAI V HOT NG CA CC D N FDI TRONG LNH VC BS HI PHềNG 59 2.3 NH GI HOT NG FDI VO LNH VC BS HP 64 2.3.1 NHNG THNH TU T C V NGUYấN NHN 64 2.3.2 NHNG HN CH V NGUYấN NHN 69 CHNG 3: MT S GII PHP TNG CNG THU HT FDI VO LNH VC BT NG SN TI HI PHềNG 79 3.1 BI HC KINH NGHIM TNG CNG THU HT U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI TRUNG QUC V MT S TNH THNH PH CA VIT NAM 79 3.1.1 BI HC KINH NGHIM TNG CNG THU HT FDI VO LNH VC BS TI TRUNG QUC 79 3.1.2 BI HC KINH NGHIM TNG CNG THU HT FDI VO LNH VC BS TI NNG 82 3.1.3 BI HC KINH NGHIM TNG CNG THU HT FDI VO LNH VC BS TI THNH PH H CH MINH 84 3.2 NH HNG V TRIN VNG THU HT FDI VO BS HP 86 3.2.1 NH HNG THU HT FDI VO BS HI PHềNG 86 3.2.2 TRIN VNG THU HT FDI VO LNH VC BS TI HI PHềNG 87 3.3 CC GII PHP NHM TNG CNG THU HT U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI HI PHềNG 89 3.3.1 HON CHNH H THNG PHP LUT V U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN 89 3.3.2 A DNG HO CC HèNH THC THU HT VN U T VO LNH VC BS CA HI PHềNG 91 3.3.3 NNG CAO CHT LNG QUY HOCH U T PHT TRIN BT NG SN 92 3.3.4 CI THIN C S H TNG 93 3.3.5 Y MNH CễNG TC XC TIN U T 94 3.3.6 Cể C CH H TR DOANH NGHIP U T BS 96 KT LUN 99 DANH MC TI LIU THAM KHO 101 PH LC DANH MC BNG, BIU * BNG: BNG 1.1 S D N V VN FDI VO LNH VC BT NG SN T 1993 -1996 25 BNG 1.2 S D N V VN VO LNH VC BS T 1997 - 1999 26 BNG 1.3 S D N FDI VO TH TRNG BS T 2000 - 2007 27 BNG 1.4 S VN FDI VO TH TRNG BS VIT NAM T 2000 - 2007 28 BNG 1.5 S D N FDI VO TH TRNG BS GIAI ON 2004 - 2007 THEO LNH VC U T 29 BNG 2.1 S VN NG K V VN PHP NH VO LNH VC BS TI HI PHềNG TNH 41 N T12/2008 41 BNG 2.2 QUY Mễ VN BèNH QUN CA CC D N GIAI ON 1991 2008 47 BNG 2.3 FDI VO LNH VC BS PHN THEO QUC GIA TNH N T12/2008 49 BNG 2.4 FDI VO LNH VC BS PHN THEO HèNH THC U T TNH N T12/2008 51 BNG 2.5 FDI VO LNH VC BS HI PHềNG PHN THEO LNH VC U T TNH N T12/2008 53 BNG 2.6 DANH MC D N XY DNG H TNG KCN TI HI PHềNG Cể VN FDI GIAI ON 1991 - 2008 55 BNG 2.7 VN THC HIN VO LNH VC BS TI HI PHềNG TNH N T2/2009 59 BNG 2.8 S D N IU CHNH TNG VN TNH N T12/2008 61 BNG 2.9 DOANH THU CA CC DOANH NGHIP Cể VN FDI VO LNH VC BS 62 TI HI PHềNG GIAI ON 2003 - 2007 62 BNG 2.10 NP NGN SCH CA CC DOANH NGHIP Cể FDI VO LNH VC BS 63 TI HI PHềNG GIAI ON 2003 - 2007 63 * BIU: Biểu 2.1 Số dự án vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 1991 - 2008 38 Biểu 2.2 Vốn thực vào lĩnh vực BĐS Hải Phòng giai đoạn 1991 - 2008 46 LI M U Tớnh cp thit ca ti Theo cỏch gi ca kinh t hc c in thỡ kinh t bt ng sn (BS) l ngnh kinh t xng sng ca mt quc gia Khụng phi ngu nhiờn ngi ta li cao nú nh vy Kt cu h tng to tin phỏt trin cho cỏc ngnh kinh t, nú l yu t quyt nh thu hỳt u t nc ngoi, lm gia tng giỏ tr ca t aiVn t l kt cu h tng phi luụn i trc s phỏt trin ca nn kinh t, to iu kin cho nn kinh t tng tc Ngc li, nu kt cu h tng i sau thỡ chớnh nú s quay li kỡm hóm s phỏt trin ca nn kinh t Vit Nam hin ang c ỏnh giỏ l nn kinh t mi ni nng ng v y tim nng vỡ vy Nh nc cn quan tõm c bit ti s phỏt trin ca kt cu h tng núi riờng v th trng BS núi chung Tuy nhiờn, kt cu h tng ca nc ta núi riờng v th trng BS núi chung cũn rt lc hu v s khai, chớnh vỡ vy vic thu hỳt u t, c bit l u t trc tip nc ngoi (FDI) vo th trng ny úng vai trũ rt quan trng Hi Phũng l mt nhng thnh ph phỏt trin ca Vit Nam Trong nhng nm qua, Hi Phũng luụn nhn c s quan tõm c bit ca cỏc nh u t nc ngoi v l mt nhng thnh ph thu hỳt c ngun u t nc ngoi ln nht c nc Trong tng lai, thnh ph ang phn u l ụ th loi cp quc gia v n nm 2020 c bn l thnh ph cụng nghip Chớnh vỡ vy, Hi Phũng cn nhng d ỏn u t vo lnh vc BS hin i húa kt cu h tng v ỏp ng nhu cu phỏt trin ca thnh ph Nhng y nhanh tin trỡnh ny, Hi Phũng ang thc s cn mt ngun ngoi lc mnh to thỳc y s phỏt trin ca cỏc yu t ni lc hay núi cỏch khỏc thnh ph ang khỏt ngun FDI vo lnh vc BS Tuy nhiờn, thi gian qua, dũng FDI vo lnh vc BS ca thnh ph cũn ht sc hn ch, cha tng xng vi tim nng v th mnh ca thnh ph Mt khỏc, so vi hot ng FDI cỏc lnh vc khỏc, hiu qu thc hin cỏc d ỏn cha cao Do võy, vic nghiờn cu thc trng v gii phỏp thu hỳt FDI vo lnh vc BS ti Hi Phũng l rt cn thit Tỡnh hỡnh nghiờn cu Th trng BS l mt lnh vc mi i vi Hi Phũng Cho n ó cú khỏ nhiu ti liu, lun v cụng trỡnh nghiờn cu vit v th trng BS Vit Nam v H Ni nh: Lun thc s kinh t Qun lý v phỏt trin cỏc d ỏn BS cú u t nc ngoi ti H Ni - Phm Thc Anh, i hc Ngoi Thng, nm 2007; Lun Thu hỳt FDI vo lnh vc BS ca Vit Nam - thc trng v trin vng giai on hi nhp quc t - Nguyn Th Huyn Trang, i hc Ngoi Thng, nm 2007; Lun y mnh thu hỳt FDI vo lnh vc BS ca Vit Nam Phan Nguyn Lam Sng, i hc Ngoi Thng, nm 2007; Lun Th trng BS H Ni - Nguyn Th Hng Nhung, i hc Ngoi Thng, nm 2008; Lun Thu hỳt FDI vo lnh vc BS ti H Ni Nguyn Cm H, i hc Ngoi Thng, nm 2008 ng thi Nh nc cng ban hnh cỏc chớnh sỏch, lut, ngh nh cú liờn quan n BS v FDI nh: Lut u t nm 2005, Lut t nm 2003, Lut Kinh doanh BS 2006 Tuy nhiờn cha cú nhiu ti liu v cụng trỡnh nghiờn cu mt cỏch cú h thng v c th v thu hỳt FDI vo lnh vc BS ti Hi Phũng Nghiờn cu ti Thu hỳt u t trc tip nc ngoi vo lnh vc bt ng sn ti Hi Phũng - thc trng v gii phỏp s ỏp ng nhu cu ú Mc ớch v nhim v nghiờn cu Nghiờn cu thc trng thu hỳt FDI vo lnh vc BS ti Hi Phũng cỏc gii phỏp y mnh thu hỳt FDI vo lnh vc BS ti Hi Phũng thi gian ti, nhm phỏt trin lnh vc BS ti thnh ph núi riờng v gúp phn phỏt trin kinh t ca thnh ph núi chung i tng v phm vi nghiờn cu Lun trung i sõu vo phõn tớch thc trng thu hỳt FDI vo lnh vc BS ti Hi Phũng, nhng thnh tu v hn ch vic thu hỳt FDI vo lnh vc BS ti Hi Phũng Khung thi gian nghiờn cu ch yu t nm 2000 n ht nm 2008 Phng phỏp nghiờn cu thc hin nhim v ca ti, mt s phng phỏp sau c s dng quỏ trỡnh nghiờn cu v hon thnh lun vn: Phng phỏp tng hp v phõn tớch ti liu Phng phỏp thng kờ Phng phỏp phõn tớch v d bỏo Phng phỏp so sỏnh Trong ú phng phỏp ch yu l phng phỏp tng hp v phõn tớch ti liu, phng phỏp thng kờ Kt cu ca lun Ngoi phn m u v kt lun, lun c chia thnh ba chng: Chng I: Lý lun chung v BS v khỏi quỏt hot ng FDI vo lnh vc BS ti Vit Nam Chng II: Thc trng FDI vo lnh vc BS ti Hi Phũng Chng III: Mt s gii phỏp tng cng thu hỳt FDI vo lnh vc BS ti Hi Phũng Do khuụn kh khúa lun tt nghip v thi gian cú hn cng nh vic hn ch tỡm kim v nghiờn cu ti liu nờn chc chn ni dung khoỏ lun ca em khụng trỏnh nhng thiu sút quỏ trỡnh nghiờn cu Em mong nhn c cỏc ý kin úng gúp ca cỏc thy cụ giỏo, cỏc nh khoa hc, c gi v nhng ngi quan tõm n khúa lun ny em cú th hon thin hn Em xin trõn trng cm n CHNG 1: Lí LUN CHUNG V BT NG SN, FDI V KHI QUT HOT NG U T TRC TIP NC NGOI VO LNH VC BT NG SN TI VIT NAM 1.1 MT S VN C BN V BT NG SN 1.1.1 Khỏi nim bt ng sn 1.1.1.1 Khỏi nim bt ng sn Xó hi ngy cng phỏt trin, cựng vi s tin b ca khoa hc k thut, ngi ang khai thỏc ti a cỏc ngun lc to cỏc ti sn khỏc lm cho ti sn ca cỏc quc gia ngy cng ln mnh v a dng, song t v cỏc ti sn gn lin vi nú l c s ca cỏc ti sn nn kinh t qun lý v s dng hiu qu ti sn quc gia, ngi ta cú th phõn loi ti sn quc gia theo nhiu tiờu thc khỏc nh: phõn loi theo tớnh cht ca cỏc ti sn, phõn loi theo hỡnh thc tn ti hoc phõn loi theo hỡnh thc s hu Mt nhng cỏch phõn loi ti sn quc gia ph bin hin l phõn loi theo tớnh cht cú th dch chuyn Vi cỏch phõn loi ny, ti sn quc gia c chia lm hai loi: bt ng sn (BS) v ng sn, ú ng sn l nhng ti sn cú th di di t ni ny n ni khỏc cũn BS l t v nhng ti sn gn lin vi t ai, khụng di di c Ti Vit Nam, trc thi im B Lut Dõn s nm 1995 c ban hnh, thut ng ng sn v BS hu nh khụng xut hin cỏc bn phỏp lut Theo B lut Dõn s nm 2005 ca nc Cng ho XHCN Vit Nam, ti iu 174 cú quy nh: BS l cỏc ti sn l cỏc ti sn khụng di di c bao gm: - t ai; - Nh, cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú; - Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai; -Cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh Nh vy, theo quy nh trờn cho thy tớnh cht khụng di di c l tiờu thc u tiờn xỏc nh BS, ú BS in hỡnh nht l t ai, nh Thờm vo ú khỏi nim ny cng nhn mnh cụng trỡnh xõy dng, ti sn khỏc nu nh khụng gn lin vi t ai, nh thỡ khụng th xem l BS, nhng gn vi t ai, nh thỡ c xem l BS Vỡ th, t ai, nh bn thõn nú l BS ng thi nú cng l yu t u tiờn ca bt k BS no khỏc Khỏi nim ny a cỏch hiu BS mt cỏch bao quỏt nht v ph bin nht Trong sut ti nghiờn cu, BS s c hiu theo khỏi nim ny 1.1.1.2 Mt s khỏi nim khỏc cú liờn quan - Th trng BS: Khỏi nim th trng BS xut hin cựng vi cỏc th trng hng húa khỏc iu ú cho thy mc phỏt trin ca th trng BS mi nc tựy thuc vo mc phỏt trin ca nn kinh t th trng quc gia ú nc ta, trc nm 1986, m nn kinh t hng húa cha phỏt trin thỡ th trng BS khụng c tha nhn mt cỏch chớnh thc Tuy nhiờn, nhu cu tt yu ca ngi dõn thỡ th trng ny ngm tn ti v phỏt trin di cỏc hỡnh thc v mc khỏc Nm 1993, sau cú Lut t th trng ny tr nờn sụi ng hn v c tha nhn nh mt th trng hng húa Hin cú khỏ nhiu quan nim khỏc v th trng BS, nhiờn khỏi nim ca Cc Qun Lý Nh - B Xõy Dng v th trng BS c coi l tng hp v chung nht: Th trng bt ng sn l ni din quỏ trỡnh giao dch hng húa bt ng sn gia cỏc bờn cú liờn quan L ni din cỏc hot ng mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v cú liờn quan n bt ng sn nh trung gian, mụi gii, t gia cỏc ch th trờn th trng m ú vai trũ qun lý nh nc cú tỏc ng quyt nh n s thỳc y phỏt trin hay kỡm hóm hot ng kinh doanh trờn th trng bt ng sn - Kinh doanh BS: Khỏi nim ny c quy nh c th iu Lut Kinh doanh BS Vit Nam nm 2006 nh sau: Hot ng kinh doanh bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn v Kinh doanh bt ng sn l vic b u t, to lp, mua, nhn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, cho thuờ nhm mc ớch sinh li Cỏc i tng thc hin hot ng kinh doanh BS l cỏc nh u t phỏt trin BS, cỏc qu BS, cỏc nh u c BS, cỏc i tỏc gúp d ỏn di cỏc hỡnh thc nh tin, t, cụng ngh Trong ú Kinh doanh dch v BS l cỏc hot ng h tr kinh doanh BS v th trng BS, bao gm cỏc dch v mụi gii BS, nh giỏ BS, sn giao dch BS, t BS, u giỏ BS, qung cỏo BS, qun lý BS Hot ng ny thng cú s tham gia ca cỏc cụng ty t u t, cỏc cụng ty mụi gii BS, cỏc cụng ty qun lớ BS, cỏc i lớ marketing, cỏc cụng ty kim toỏn, u giỏ, cụng ty chng khoỏn Hai loi hỡnh kinh doanh BS v kinh doanh dch v BS c phõn chia rừ rng nhng luụn hot ng mi liờn kt mt thit v cht ch cựng h tr v tỏc ng qua li vic phỏt trin hot ng kinh doanh BS núi chung 1.1.2 Phõn loi bt ng sn T quan nim khỏc ca cỏc nc khỏi nim v BS nờn khú cú th a mt cỏch phõn loi BS mang tớnh tng quỏt nht Tựy theo mc ớch qun lý v s dng BS ca tng i tng khỏc nhau, cú nhiu cỏch phõn loi BS nhng nhỡn chung ch mang tớnh cht tng i: Xột theo phõn loi hng húa BS trờn th trng BS, cú th chia nh sau: - t ai: L mt nhng hng húa quan trng trờn th trng BS i vi loi hng húa ny, mt s nc cú nn kinh t phỏt trin, c t buụn bỏn trao i Tuy nhiờn, theo quy nh ca phỏp lut Vit Nam hin hnh thỡ ch c phộp chuyn nhng quyn s dng t trờn th trng m thụi Trong t cú th chia nh thnh: + t ụ th, t phi ụ th + t xõy dng kin trỳc, t dnh cho cụng trỡnh cụng cng, t d tr, t nụng nghip, t dựng cho cỏc trng hp khỏc - Nh : L ni c ng cho cỏc cỏ nhõn v h gia ỡnh Vi tc tng dõn s chúng mt nh hin nay, nhu cu nh cng tr nờn cp thit hn na Cỏc nh u t ch yu trung vo vic xõy dng cỏc khu chung c, cn h cao cp nhm ỏp ng nhu cu nh cho ngi dõn Cỏc hot ng c cho phộp vi loi hng húa ny Vit Nam theo phỏp lut hin hnh l hot ng mua bỏn, thuờ v cho thuờ, cng nh th chp v bo him Xột theo mc ớch s dng BS: - BS cụng nghip: Gm xng mỏy, nh kho, cỏc nh mỏy in, nh mỏy nc Loi hỡnh BS ny ang gi v trớ ng u tng thu nhp úng gúp vo th trng BS núi chung Do c thự ca loi hỡnh BS ny l quy mụ ln v ũi hi tớnh cht k tut phc nờn yờu cu u t cng phi ln, nhiờn loi hỡnh ny cng mang li li nhun khỏ cao cho cỏc nh u t - BS thng mi: Gm ton nh phũng, trung tõm thng mi, cn h cho thuờ, khỏch sn, cỏc bói xe, cỏc tin nghi cụng ớch, khu vui chi, th thao Loi hỡnh BS ny ang cú xu hng phỏt trin mnh m c bit l bi cnh ton cu húa nh hin Nhu cu thit lp chi nhỏnh, phũng i din ca cỏc cụng ty a quc gia m rng mng li hot ng nhng th trng tim nng ngy cng gia tng, kộo theo nú l s i ca hng lot cỏc to nh phũng, cỏc khỏch sn, cỏc cn h cao cp Hn na s xut hin hng lot cỏc doanh nghip nc lm cho nhu cu v phõn khỳc th trng ngy cng ln - BS s dng cho mc ớch chuyờn bit bao gm trng hc, khu ging ng, BS thuc qun lý ca Nh nc Xột theo c im ca loi hỡnh BS: - BS cú u t xõy dng: Gm BS nh , BS nh xng v cụng trỡnh thng mi - dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l tr s lm vic Trong BS cú u t xõy dng thỡ nhúm BS nh t (bao gm t v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm BS c bn, chim t trng rt ln, tớnh cht phc rt cao v chu nh hng ca nhiu yu t ch quan v khỏch quan Nhúm ny cú tỏc ng rt ln n quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ (CNH HH) t nc cng nh phỏt trin ụ th bn vng Nhng quan trng hn l nhúm BS ny chim tuyt i a s cỏc giao dch trờn th trng BS nc ta cng nh cỏc nc trờn th gii - BS khụng u t xõy dng: BS thuc loi ny ch yu l t nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm cỏc loi t nụng nghip, t rng, t nuụi trng thu sn, t lm mui, t him, t cha s dng - BS c bit l nhng BS nh cỏc cụng trỡnh bo tn quc gia, di sn hoỏ vt th, nh th h, ỡnh chựa, miu mo, ngha trangc im ca loi BS ny l kh nng tham gia th trng rt thp (Ngun: Cc qun lý nh - B Xõy Dng) 1.1.3 c im ca bt ng sn Tớnh cỏ bit v khan him: c im ny ca BS xut phỏt t tớnh cỏ bit v tớnh khan him ca t Tớnh khan him ca t l din tớch b mt trỏi t l cú hn Tớnh khan him c th ca t l gii hn v din tớch t ca tng ming t, khu vc, vựng, a phng, lónh th Chớnh vỡ tớnh khan him, tớnh c nh v khụng di di c ca t nờn hng hoỏ BS cú tớnh cỏ bit Trong cựng mt khu vc nh k c hai BS cnh u cú nhng yu t khụng ging Trờn th trng BS khú tn ti hai BS hon ton ging vỡ chỳng cú v trớ khụng gian khỏc k c hai cụng trỡnh cnh v cựng xõy theo mt thit k Ngay mt to cao c thỡ cỏc cn phũng cng cú hng v cu to nh khỏc Ngoi ra, chớnh cỏc nh u t, kin trỳc s u quan tõm n tớnh d bit hoc to s hp dn i vi khỏch hng hoc tho s thớch cỏ nhõn Tớnh c nh Tớnh c nh l c trng phõn bit BS vi cỏc loi hng húa khỏc c tớnh ny ũi hi phi cú phng thc giao dch v qun lý khỏc so vi cỏc th trng hng húa khỏc Cú th thy rng vi cỏc hng húa khỏc, ngi mua v ngi bỏn cú th tựy ý di chuyn nhng iu ny l khụng th vi loi hỡnh BS BS khụng th em i trng by hay gii thiu ni khỏc m thụng thng ngi mua thng tham kho qua hỡnh nh, bn v k thut hoc cỏc ti liu cú hỡnh thc mụ t khỏc Cng cú l vỡ c im ny m vic qun lý BS cú v d dng hn cỏc loi hng húa khỏc mc dự cú thay i nhiu ch s hu Phỏp lut Vit Nam hin hnh quy nh vic giao dch BS phi thụng qua cỏc bn chng t, chng th v quyn s dng v phi c ng kớ vi c quan cú thm quyn nhm qun lý cht ch v bo v quyn li ca ch s hu hp phỏp Tớnh bn lõu Do t l ti sn thiờn nhiờn ban tng, mt loi ti nguyờn c xem nh khụng th b hu hoi, tr cú thiờn tai, xúi l, vựi lp ng thi, cỏc vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng trờn t sau xõy dng hoc sau mt thi gian s dng c ci to nõng cp cú th tn ti hng trm nm hoc lõu hn na Vỡ vy, tớnh bn lõu ca BS l ch tui th ca vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng Tớnh chu s nh hng ln BS chu s nh hng ln rt ln, giỏ tr ca mt BS ny cú th b tỏc ng ca BS khỏc c bit, trng hp Nh nc u t xõy dng cỏc cụng trỡnh kt cu h tng s lm tng v p v nõng cao giỏ tr s dng ca BS khu vc ú Trong thc t, vic xõy dng BS ny lm tụn thờm v p v s hp dn ca BS khỏc l hin tng khỏ ph bin Cỏc tớnh cht khỏc - Tớnh thớch ng: Li ớch ca BS c sinh quỏ trỡnh s dng BS quỏ trỡnh s dng cú th iu chnh cụng nng m gi c nhng nột c trng ca nú, ng thi m bo yờu cu s dng ca ngi tiờu dựng vic tho nhu cu sinh hot, sn xut - kinh doanh v cỏc hot ng khỏc - Tớnh ph thuc vo nng lc qun lý: Hng hoỏ BS ũi hi kh nng v chi phớ qun lý cao hn so vi cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc Vic u t xõy dng BS rt phc tp, chi phớ ln, thi gian di Do ú, BS ũi hi cn cú kh nng qun lý thớch hp v tng xng - Mang nng yu t quỏn, th hiu v tõm lý xó hi: Hng hoỏ BS chu s chi phi ca cỏc yu t ny mnh hn cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc Nhu cu v BS ca mi vựng, mi khu vc, mi quc gia l rt khỏc nhau, ph thuc vo th hiu, quỏn ca ngi dõn sinh sng ti ú Yu t tõm lý xó hi, thm c cỏc tớn ngng, tụn giỏo, tõm linhchi phi nhu cu v hỡnh thc BS 1.2 MT S VN C BN V U T TRC TIP NC NGOI 1.2.1 Khỏi nim u t trc tip nc ngoi (Foreign direct investment - FDI) Cựng vi quỏ trỡnh ton cu húa v khu vc húa i sng kinh t - xó hi, cho ti FDI l mt hot ng ph bin trờn phm vi ton th gii õy l mt hot ng kinh t i ngoi quan trng vi quỏ trỡnh phỏt trin kinh t ca cỏc nc Tuy mi nc cú cỏch hiu khỏc v ny nhng nhỡn chung, FDI c hiu l: FDI l mt hot ng u t c thc hin nhm t c nhng li ớch lõu di mt doanh nghip hot ng trờn lónh th ca mt nn kinh t khỏc nn kinh t nc ch u t, mc ớch ca ch u t l ginh quyn qun lý thc s doanh nghip (BPM5, fifth edition - khỏi nim ca IMF) Ti Vit Nam, lut u t nm 2005 m quc hi khoỏ XI Vit Nam ó thụng qua cú cỏc khỏi nim v u t, u t trc tip, u t nc ngoi, u t nc ngoi nhng khụng cú khỏi nim u t trc tip nc ngoi Tuy nhiờn, cú th gp cỏc khỏi nim trờn li v cú th hiu FDI l hỡnh thc u t nh u nc ngoi b u t v tham gia qun lý hot ng u t Vit Nam hoc nh u t Vit Nam b u t v tham gia qun lý hot ng u t nc ngoi theo quy nh ca lut ny v cỏc quy nh khỏc ca phỏp lut cú liờn quan 1.2.2 c im u t trc tip nc ngoi cỏc nhúm nc khỏc cú s khỏc v quy mụ, c cu, chớnh sỏch cng nh a ti cỏc tỏc ng khỏc Vic nghiờn cu nhng c im c bn ca FDI cú ý ngha lý lun v thc tin quan trng i vi mi quc gia, FDI cú nhng c im c bn sau: Tỡm kim li nhun: FDI ch yu l u t t nhõn vi mc ớch hng u l tỡm kim li nhun Theo cỏch phõn loi u t nc ngoi (TNN) ca UNCTAD, IMF v OECD, FDI l u t t nhõn Do ch th l t nhõn nờn FDI cú mc ớch u tiờn hng u l li nhun Cỏc nc nhn u t, nht l cỏc nc ang phỏt trin cn lu ý iu ny tin hnh thu hỳt FDI, phi xõy dng cho mỡnh mt hnh lang phỏp lý mnh v cỏc chớnh sỏch thu hỳt FDI hp lý hng FDI vo phc v cho cỏc mc tiờu phỏt trin kinh t, xó hi ca nc mỡnh, trỏnh tỡnh trng FDI ch phc v cho mc ớch tỡm kim li nhun ca cỏc ch u t Cỏc ch u t nc ngoi phi úng gúp mt t l ti thiu phỏp nh hoc iu l tu theo quy nh ca lut phỏp tng nc ginh quyn kim soỏt hoc tham gia kim soỏt doanh nghip nhn u t Lut cỏc nc 10 thng quy nh khụng ging v ny Lut M quy nh t l ny l 10%, Phỏp v Anh l 20%, theo lut u t c Quc hi thụng qua ngy 29/11/2005 thỡ Vit Nam khụng quy nh ti thiu ca ch u t nc ngoi na T l úng gúp ca cỏc bờn iu l hoc phỏp nh s quy nh quyn v ngha v ca mi bờn, ng thi li nhun v ri ro cng c phõn chia da vo t l ny Thu nhp m ch u t thu c ph thuc vo kt qu kinh doanh ca doanh nghip m h b u t, nú mang tớnh cht thu nhp kinh doanh ch khụng phi li tc Ch u t t quyt nh u t, quyt nh sn xut kinh doanh v t chu trỏch nhim v l lói Nh TNN c quyn t la chn lnh vc u t, hỡnh thc u t, th trng u t, quy mụ u t cng nh cụng ngh cho mỡnh, ú s t a nhng quyt nh cú li nht cho h Vỡ th, hỡnh thc ny mang tớnh kh thi v hiu qu kinh t cao, khụng cú nhng rng buc v chớnh tr, khụng li gỏnh nng n nn cho nn kinh t nc nhn u t FDI thng kốm theo chuyn giao cụng ngh cho cỏc nc tip nhn u t Thụng qua hot ng FDI, nc ch nh cú th tip nhn c cụng ngh, k thut tiờn tin, hc hi kinh nghim qun lý Vớ d lnh vc bu chớnh vin thụng ca Vit Nam, hu ht cụng ngh mi lnh vc ny cú c nh chuyn giao cụng ngh t nc ngoi 1.2.3 Phõn loi a Phõn loi theo hng u t: - Dũng u vo (inflow): Vn t nc ngoi u t vo ngun lc quc gia - Dũng u t (outflow): Vn nc mang u t vo cỏc ngun lc quc gia khỏc b Phõn loi theo mc tiờu: - u t mi (Greenfield Investment): l hot ng u t trc tip vo cỏc c s sn xut kinh doanh hon ton mi nc ngoi, hoc m rng mt c s sn xut kinh doanh ó tn ti - Mua li v sỏp nhp (M&A: Cross-border Merger and Acquisition): 11 Sỏp nhp doanh nghip l vic mt hoc mt s doanh nghip chuyn ton b ti sn, quyn, ngha v v li ớch hp phỏp ca mỡnh sang mt doanh nghip khỏc, ng thi chm dt s tn ti ca doanh nghip b sỏp nhp Mua li doanh nghip l vic mt doanh nghip mua ton b hoc mt phn ti sn ca doanh nghip khỏc kim soỏt, chi phi ton b hoc mt ngnh ngh ca doanh nghip b mua li Cỏc hỡnh thc ca sỏp nhp - Sỏp nhp theo chiu ngang: L hỡnh thc sỏp nhp din gia cỏc cụng ty cựng mt ngnh kinh doanh (hay cú th núi l gia cỏc i th cnh tranh) - Sỏp nhp theo chiu dc: L hỡnh thc sỏp nhp ca cỏc cụng ty khỏc cựng mt dõy chuyn sn xut sn phm cui cựng Cú hai dng sỏp nhp theo chiu dc l backward - liờn kt gia nh cung cp v cụng ty sn xut v forward - liờn kt gia cụng ty sn xut v nh phõn phi Sỏp nhp theo chiu dc din nhiu lnh vc du m - Sỏp nhp hn hp (conglomerate): L hỡnh thc sỏp nhp gia cỏc cụng ty kinh doanh cỏc lnh vc khỏc Mc tiờu ca nhng v sỏp nhp nh vy l a dng húa, v chỳng thng thu hỳt s chỳ ý ca nhng cụng ty cú lng tin mt ln Ti Vit Nam, mi ch cú rt ớt hot ng mua li v sỏp nhp M&A li ch yu mnh cỏc nc phỏt trin vỡ mụi trng phỏp lý tt, th trng vn, ti chớnh c t húa, doanh nghip cỏc nc ny cú tim lc mnh, cú ting tm nờn cỏc doanh nghip nc khỏc mun vo nc ny tn dng ting tm sn cú thụng qua M&A c Phõn loi theo lut Vit Nam: - Doanh nghip liờn doanh Doanh nghip liờn doanh vi nc ngoi gi tt l liờn doanh l hỡnh thc c s dng rng rói nht ca u t trc tip nc ngoi trờn th gii t trc n Khỏi nim liờn doanh l mt hỡnh thc t chc kinh doanh cú tớnh cht quc t, hỡnh thnh t nhng s khỏc bit gia cỏc bờn v quc tch, qun lý, h thng ti chớnh, lut phỏp v bn sỏc hoỏ, hot ng trờn c s s úng gúp ca cỏc bờn 12 v vn, qun lớ lao ng v cựng chu trỏch nhim v li nhun cng nh ri ro cú th xy Hin nay, doanh nghip liờn doanh l loi hỡnh c nc cỏc nc tip nhn u t a chung vỡ cú iu kin hc kinh nghim qun lý tiờn tin ca nc ngoi, o to lao ng, khng nh dn ch ng trờn th trng th gii Ngoi vic liờn doanh vi nc ngoi s giỳp cỏc doanh nghip nc s dng cú hiu qu nhng iu kin sn xut hin cú nh nh xng, mỏy múc thit b, m rng th trng tiờu th Tuy nhiờn hỡnh thc ny ũi hi bờn nc ch nh phi cú kh nng gúp vn, cú trỡnh tham gia quan lý doanh nghip vi bờn nc ngoi thỡ mi t hiu qu cao vic liờn doanh - Doanh nghip 100% nc ngoi Doanh nghip 100% nc ngoi cng l mt hỡnh thc doanh nghip cú TNN nhng ớt ph bin hn hỡnh thc liờn doanh hot ng u t quc t Khỏi nim doanh nghip 100% nc ngoi l mt thc th kinh doanh cú t cỏch phỏp nhõn, c thnh lp da trờn cỏc mc ớch ca ch u t v nc s ti Vi hỡnh thc ny, ch TNN khụng b hn ch bi t l gúp v c ton quyn ch ng hot ng sn xut kinh doanh, ú khụng xy mõu thun quỏ trỡnh iu hnh, qun lý kinh doanh nh cỏc hỡnh thc u t khỏc - Hỡnh thc hp tỏc kinh doanh trờn c s hp ng hp tỏc kinh doanh Hp ng hp tỏc kinh doanh l bn c kớ kt gia i din cú thm quyn ca cỏc bờn tham gia hp ng hp tỏc kinh doanh, quy nh rừ vic thc hin phõn chia kt qu kinh doanh cho mi bờn i vi nc tip nhn u t, hỡnh thc ny giỳp gii quyt tỡnh trng thiu vn, thiu cụng ngh, to th trng mi nhng li khú thu hỳt u t, ch thc hin c i vi mt s ớt lnh vc d sinh li - u t theo hp ng BOT BOT (xõy dng - hnh - chuyn giao) l mt thut ng ch mt s mụ hỡnh hay mt cu trỳc s dng u t t nhõn thc hin xõy dng c s h tng dnh riờng cho khu vc Nh nc Vo cui giai on hnh doanh nghip t 13 nhõn s chuyn quyn s hu d ỏn v cho chớnh ph Ngoi hp ng BOT cũn cú BTO, BT Hp ng xõy dng chuyn giao kinh doanh BTO v hp ng xõy dng chuyn giao BT, c hỡnh thnh tng t nh hp ng BOT nhng cú im khỏc l: i vi hp ng BTO sau xõy dng xong cụng trỡnh nh TNN chuyn giao li cho nc ch nh v c chớnh ph nc ch nh dnh cho quyn kinh doanh cụng trỡnh ú hoc cụng trỡnh khỏc mt thi gian hon li ton b u t v cú li nhun tho ỏng v cụng trỡnh ó xõy dng v chuyn giao Nhỡn chung, hỡnh thc ny giỳp nc nhn u t thu hỳt c u t vo nhng d ỏn xõy dng c s h tng ũi hi u t ln, ú gim c sc ộp cho ngõn sỏch Nh nc, ng thi nhanh chúng cú c cụng trỡnh kt cu h tng hon chnh giỳp dy cỏc ngun lc nc v thu hỳt thờm FDI phỏt trin kinh t Tuy nhiờn vi hỡnh thc ny nc s ti khú tip nhn kinh nghim qun lớ v khú kim soỏt cụng trỡnh Mt khỏc, Nh nc phi chu mi ri ro ngoi kh nng kim soỏt ca nh u t 1.2.4 Mụi trng u t 1.2.4.1 Khỏi nim: Mụi trng u t c hiu l bao gm tt c cỏc iu kin liờn quan n kinh t, chớnh tr, c s h tng tỏc ng n hot ng u t v kt qu hot ng ca doanh nghip (Wim P.M Vijverberg - Giỏo s kinh t trng i hc New York, 2005) 1.2.4.2 Cỏc nhõn t ca mụi trng u t Khi la chn a im u t nc ngoi, ch u t s phi cõn nhc n cỏc iu kin sn xut, kinh doanh a im ú xem cú thun li hay khụng ngha l cõn nhc n cỏc yu t cú liờn quan n li th a im ca nc nhn u t Cỏc nhõn ca mụi trng u t nc s ti c chia thnh ba nhúm : Th nht l cỏc yu t ca mụi trng t nhiờn v mụi trng kinh t: - Mụi trng t nhiờn: Ti nguyờn thiờn nhiờn: Vic cú sn cỏc ngun ti nguyờn thiờn nhiờn phong phỳ thng l yu t c bn thu hỳt FDI ca cỏc nc Cỏc nc ch u t, ph thuc nhiu vo ngun nguyờn liu thụ trờn th trng th gii, mun gim bt 14 s ph thuc ny m bo tớnh n nh cho nn kinh t H tỡm cỏch u t trc tip sang cỏc nc cú nhiu ti nguyờn cú c quyn khai thỏc lõu di cỏc ngun ti nguyờn ú Trong ú phn ln cỏc nc ang phỏt trin u thiu vn, c bit l thiu thit b, cụng ngh khai thỏc, k thut bỏn hng, c s h tng, khai thỏc cỏc ngun lc ca mỡnh Lc lng lao ng di do, trỡnh thp v giỏ r nhiu nc ang phỏt trin cng thu hỳt c s quan tõm ca cỏc nh TNN Lc lng ny ỏp ng c nhu cu ca cỏc doanh nghip ch to cn nhiu lao ng Ngc li, nhng ngnh, lnh vc, nhng d ỏn u t ũi hi cụng ngh cao thng kốm theo yờu cu v lao ng cú trỡnh cao, cú tay ngh v c o to bi bn C s h tng nh cng, ng b, h thng cung cp nng lng, mng li vin thụng cng nh hng nhiu n hiu qu hot ng u t Chớnh vỡ vy la chn a im u t cỏc ch TNN phi cõn nhc ny - Mụi trng kinh t: Nhiu nh kinh t cho rng cỏc yu t kinh t ca nc nhn u t l nhng yu t cú nh hng quyt nh thu hỳt FDI Nh TNN luụn nghiờn cu k lng v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t ca quc gia hay khu vc m h tin hnh u t vỡ nú m bo tớnh hiu qu cho ng u t ca h Vỡ vy, mt quc gia hay khu vc cú nn kinh t phỏt trin n nh s l yu t m bo hn, giỳp cỏc nh TNN yờn tõm tin hnh u t ti quc gia hay khu vc ú Th hai l khung chớnh sỏch v FDI ca nc nhn u t, bao gm cỏc qui nh liờn quan trc tip n FDI v cỏc qui nh cú nh hng giỏn tip n FDI Cỏc qui nh ca lut phỏp v chớnh sỏch liờn quan trc tip FDI bao gm cỏc qui nh v vic thnh lp v hot ng ca cỏc nh TNN(cho phộp, hn ch, cm u t vo mt s ngnh, lnh vc; cho phộp t hay hn ch quyn s hu ca cỏc ch TNN i vi cỏc d ỏn; cho phộp t hot ng hay ỏp t mt s iu kin hot ng; cú hay khụng cỏc u ói nhm khuyn khớch FDI; ), cỏc tiờu chun i x i vi FDI (phõn bit hay khụng phõn bit i x gia cỏc nh u t 15 [...]... thức đầu tư do nhà đầu nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan 1.2.2 Đặc điểm Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài ở các nhóm nƣớc khác nhau có sự khác nhau về quy mô, cơ cấu, chính sách cũng nhƣ đƣa tới các tác động. .. quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, đồng thời lợi nhuận và rủi ro cũng đƣợc phân chia dựa vào tỷ lệ này • Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thu c vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tƣ, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức • Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về lỗ lãi Nhà ĐTNN đƣợc quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu. .. chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp (BPM5, fifth edition - khái niệm của IMF) Tại Việt Nam, luật Đầu tƣ năm 2005 mà quốc hội khoá XI Việt Nam đã thông qua có các khái niệm về đầu tƣ”, đầu tƣ trực tiếp , đầu tƣ nƣớc ngoài , đầu tƣ ra nƣớc ngoài nhƣng không có khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài Tuy nhiên, có thể “gộp” các khái niệm trên lại và có thể... thể tiếp nhận đƣợc công nghệ, kĩ thu t tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý Ví dụ trong lĩnh vực bƣu chính viễn thông của Việt Nam, hầu hết công nghệ mới trong lĩnh vực này có đƣợc nhờ chuyển giao công nghệ từ nƣớc ngoài 1.2.3 Phân loại a Phân loại theo hướng đầu tư: - Dòng vốn đầu vào (inflow): Vốn từ nƣớc ngoài đầu tƣ vào nguồn lực quốc gia - Dòng vốn đầu tƣ ra (outflow): Vốn trong nƣớc mang đầu. .. khu vực đó Thứ hai là khung chính sách về FDI của nước nhận đầu tư, bao gồm các qui định liên quan trực tiếp đến FDI và các qui định có ảnh hƣởng gián tiếp đến FDI Các qui định của luật pháp và chính sách liên quan trực tiếp FDI bao gồm các qui định về việc thành lập và hoạt động của các nhà ĐTNN(cho phép, hạn chế, cấm đầu tƣ vào một số ngành, lĩnh vực; cho phép tự do hay hạn chế quyền sở hữu của các... lƣu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI, phải xây dựng cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hƣớng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nƣớc mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tƣ  Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỷ lệ vốn tối thiểu trong vốn pháp định hoặc vốn điều lệ... vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thu c vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS 1.2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 1.2.1 Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (Foreign direct investment - FDI) Cùng với quá trình toàn cầu hóa và khu vực hóa đời... đầu tƣ vào các nguồn lực quốc gia khác b Phân loại theo mục tiêu: - Đầu tƣ mới (Greenfield Investment): là hoạt động đầu tƣ trực tiếp vào các cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nƣớc ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại - Mua lại và sáp nhập (M&A: Cross-border Merger and Acquisition): 11 Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn bộ tài sản, quyền,... việc thực hiện phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên Đối với nƣớc tiếp nhận đầu tƣ, hình thức này giúp giải quyết tình trạng thiếu vốn, thiếu công nghệ, tạo ra thị trƣờng mới nhƣng lại khó thu hút đầu tƣ, chỉ thực hiện đƣợc đối với một số ít lĩnh vực dễ sinh lời - Đầu tƣ theo hợp đồng BOT BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao) là một thu t ngữ để chỉ một số mô hình hay một cấu trúc sử dụng đầu tƣ... nƣớc và thu hút thêm FDI để phát triển kinh tế Tuy nhiên với hình thức này nƣớc sở tại khó tiếp nhận kinh nghiệm quản lí và khó kiểm soát công trình Mặt khác, Nhà nƣớc phải chịu mọi rủi ro ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tƣ 1.2.4 Môi trƣờng đầu tƣ 1.2.4.1 Khái niệm: Môi trƣờng đầu tƣ đƣợc hiểu là bao gồm tất cả các điều kiện liên quan đến kinh tế, chính trị, cơ sở hạ tầng tác động đến hoạt động đầu